PHÚ QUỐC HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG

BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ PHÚ QUỐC HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE Nội dung Thuật ngữ Định nghĩa Tóm tắt Báo cáo 11 Nguồn cung khách sạn 14 Kết kinh doanh khách sạn 16 Tổng quan Chi phí phát triển dự án Vị trí Khí hậu Kết luận 19 18 Kết nối giao thông Câu hỏi thường gặp Phụ lục Số khách du lịch 21 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Thuật ngữ Định nghĩa  ADR (Average Daily Rate): Giá thuê phòng trung bình đêm  Bungalow: loại nhà nghỉ có tầng, thường xây dựng khu nghỉ dưỡng vùng biển vùng núi Xung quanh bungalow bãi cỏ, cảnh chăm sóc cẩn thận, đem lại cảm giác gần gũi với thiên nhiên  Du lịch sinh thái (Eco-tourism): Loại hình du lịch hạn chế tối thiểu việc ảnh hưởng tới môi trường tự nhiên  MICE (Meetings, Incentives, Conventions and Exhibition): hình thức du lịch kết hợp hội thảo họp hành  RevPAR (Revenue per Available Room): Doanh thu phòng, số chuẩn đo lường hiệu sử dụng phòng doanh số khách sạn Công thức tính RevPAR = Công suất phòng bình quân (tỷ lệ phần trăm lượng phòng thuê) × giá thuê phòng trung bình đêm  Cụm từ “khách sạn” sử dụng báo cáo hiểu bao gồm khách sạn (hotel) khu nghỉ dưỡng (resort)  CBRE phân loại khách sạn theo đánh cho tương thích với thị trường Phú Quốc, không thiết phải theo tiêu chuẩn Tổng cục Du lịch Việt Nam Những tiêu chuẩn về khách sạn CBRE tham khảo hệ thống xếp hạng khách sạn Cẩm Nang Chính Thức về Khách Sạn Khu Nghỉ Dưỡng (Official Hotel and Resort Guide) Hệ thống công nhận toàn giới áp dụng cho hầu giới, đặc biệt nước phát triển  CBRE xem xét yếu tố sau phân loại đánh giá khách sạn Phú Quốc:          Vị trí tọa lạc khách sạn Dịch vụ phòng chất lượng nhân viên Cách thiết kế bố trí phòng, kích cỡ phòng, sảnh tiếp đón, số lượng thang máy Trang thiết bị, tiện ích cung cấp, hình thức tiện ích giải trí, nhà hàng quầy bar, tiện nghi dành cho hội thảo hội họp Mức độ hoàn thiện bên trong, chất lượng trang thiết bị đồ dùng phòng Thiết kế mức độ hoàn thiện bên Quy mô khách sạn (số lượng phòng) Giá phòng trung bình thực tế đạt Quản lý khách sạn: quản lý nhà điều hành khách sạn hay tự quản lý  Theo đó, CBRE chia thị trường khách sạn cao cấp Phú Quốc theo ba phân hạng gồm: khách sạn hạng sang, khách sạn chuẩn khách sạn hạng sang  Những thông tin sử dụng báo cáo tổng hợp sàng lọc từ nguồn tin nội khách sạn, sở liệu CBRE, thống kê từ ban ngành có liên quan thông qua trao đổi với đại diện khách sạn, chuyên gia lĩnh vực khách sạn, du lịch hãng du lịch lữ hành © CBRE Ltd 2014 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG TÓM TẮT BÁO CÁO THỰC TRẠNG Phú Quốc có tiềm lớn để trở thành điểm du lịch biển hấp dẫn TUY NHIÊN Hòn đảo chưa phát triển tầm 150 km 99 62% đường bờ biển núi diện tích rừng nguyên sinh VẤN ĐỀ TỒN TẠI Cơ sở hạ tầng: Tiến độ làm đường nhựa kết nối khu vực chậm Tiện nghi tiện ích: Thiếu bệnh viện đạt tiêu chuẩn quốc tế, siêu thị chuỗi bán lẻ, câu lạc bộ, quán bar phục vụ khách du lịch Dự án đầu tư: Nhiều dự án quy hoạch nhiên phủ liên tục thay đổi quy hoạch tổng thể khiến nhà đầu tư lúng túng Nguồn nhân lực: Thiếu nhân lực chất lượng cao s Chi phí phát triển: Chi phí xây dựng vận hành cao CƠ HỘI PHÁT TRIỂN eco Tiềm phát triển du lịch sinh thái khu nghỉ dưỡng sinh thái s s Nhà đầu tư: Việc thiếu khách sạn quy mô lớn chưa có dự án biệt thự nghỉ dưỡng hội để nhà đầu tư tham gia vào thị trường Nhà quản lý khách sạn: việc thiếu thương hiệu khách sạn đảo hội để nhà quản lý khách sạn tham gia vào thị trường © CBRE Ltd 2014 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Lời giới thiệu Vào năm 2006, nhà đầu tư Mỹ Rockingham, đăng ký để cấp phép đầu tư vào dự án du lịch có diện tích 1.000 với giá trị đầu tư lên đến tỷ đô-la Mỹ Đảo Phú Quốc - phía Nam tỉnh Kiên Giang, bất hạng mục đua ô tô công thức Không lâu sau, nhà đầu tư Thụy Sỹ Trustee Suisee tuyên bố đầu tư 2,6 tỷ đô Mỹ vào dự án khu du lịch Asian Pearl, trở thành dự án du lịch lớn Phú Quốc thời điểm Kể từ Thủ tướng Chính phủ khuyến khích đầu tư vào Đảo Phú Quốc năm 2006 đợt sóng đầu tư vào đảo liên tục gia tăng Các sách ưu đãi đầu tư mức độ cao áp dụng cho đảo Cùng với điểm đến dọc chiều dài đất nước Đà Nẵng, Mũi Né, Nha Trang Vũng Tàu, Phú Quốc điểm du lịch biển đầy tiềm Việt Nam Điều đặc biệt thu hút khách du lịch nước tới Phú Quốc nước biển ấm áp quanh năm, bãi biển hoang sơ màu ngọc bích bạt ngàn khu rừng nguyên sinh bảo tồn nguyên vẹn Với lợi vậy, Chính phủ Việt Nam tràn đầy tham vọng biến Phú Quốc từ đảo người biết tới thành địa điểm du lịch ưa thích cho khách phương Tây, chí cạnh tranh với đảo du lịch tiếng khu vực Phuket hay Bali Các nhà đầu tư nước nhanh chóng tiến vào thị trường đầy tiềm Tính đến đầu năm 2014 có tổng cộng 190 nhà đầu tư đăng ký đầu tư vào đảo Khoảng 100 dự án phê duyệt với tổng diện tích gần 4.296 ha, gồm dự án khu nghỉ dưỡng cao cấp dọc Bãi Trường, dự án sân gôn kể sòng bạc Mặc dù vậy, hệ thống khách sạn quy mô nhỏ vừa hữu dọc Bãi Trường đảo về chưa phát triển diện rộng – không giống Phuket, mô hình mà Phú Quốc hướng tới, du khách tìm thấy hoạt động vui chơi giải trí vào buổi tối Chỉ vài dự án khởi công xây dựng gần đây, tất dự án lại, phần lớn dự án đầu tư nước nằm giấy Sân bay quốc tế Dương Đông vào hoạt động vào cuối năm 2012 để thay cho sân bay cũ kỳ vọng tạo đà phát triển kinh tế xã hội du lịch cho đảo Theo mục tiêu phủ Việt Nam đề ra, đến năm 2030 Phú Quốc đón nhận khoảng triệu lượt khách du lịch năm Và Phú Quốc với triệu lượt khách du lịch năm hoàn toàn khác với Phú Quốc mà tất đều biết Câu hỏi đặt liệu mục tiêu có trở thành thực? Rõ ràng việc đề kế hoạch đầy tham vọng chuyện, thực kế hoạch lại chuyện khác Trong năm gần làm để cải thiện đảo thách thức mà đảo đối mặt năm tới? © CBRE Ltd 2014 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Vị trí địa lý & Khí hậu Đường bờ biển dài 150 km Nằm phía Tây Nam Việt Nam, Phú Quốc đảo lớn Việt Nam với diện tích 563 km2, gần với diện tích Singapore Phú Quốc cách Thành phố Rạch Giá đất liền 120 km đường cách đường biên giới biển Việt Nam Campuchia khoảng 4,5 km Phú Quốc nằm vị trí trung tâm nước Đông Nam Á, khoảng để bay từ Đảo Phú Quốc đến TP.HCM, Phnom Pênh, Băng Cốc, Singapore Kuala Lumpua Dân số đảo khoảng 103.000 người Phú Quốc sở hữu bãi tắm đẹp Việt Nam Phía tây đảo khu vực bãi biển chính, Bãi Trường, với phần lớn khách sạn khu nghỉ dưỡng Xa dọc theo bờ biển phía Tây Bãi Dài, bãi biển hoang sơ tinh khôi Ở khu vực phía có đảo Đồi Mồi, địa điểm hấp dẫn người yêu thích lặn biển với rặng san hô vô số loài cá nhiệt đới Phía Đông Phú Quốc có Bãi Sao, bãi biển đẹp hoang sơ đảo Ngoài bãi biển, đảo tiếng với hai loại nông sản truyền thống nước mắm hạt tiêu Nước mắm Phú Quốc gia vị phổ biến ưa chuộng phần lớn người Việt Nam Phú Quốc tiếng với nguồn cá cơm phong phú, nguồn cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp chế biến nước mắm với mùi vị thơm ngon Hạt tiêu gia đình nông dân gieo trồng đảo này, tiếng với mùi vi thơm nồng kích thích vị giác ăn Phú Quốc nơi khai thác nuôi trồng viên ngọc trai đẹp giới An toàn tâm bão Thiên nhiên hào phóng ban tặng cho vùng đất ánh nắng mặt trời quanh năm Hầu bão ảnh hưởng đến đảo Nhiệt độ giảm thấp 15°C đạt trung bình khoảng 27°C Tháng tháng nóng năm với nhiệt độ trung bình vào khoảng 28.3°C tháng lạnh tháng Giêng 25°C Gió mùa đảo thổi theo hai hướng: gió Đông Bắc kéo dài từ tháng 11 đến tháng gió Tây Nam kéo dài từ tháng đến tháng 10 Ở có hai mùa rõ rệt: mùa khô mùa mưa Mùa mưa kéo dài từ tháng tháng đến tháng 10 11 mùa khô kéo dài từ tháng 10 11 đến tháng tháng năm sau 90% lượng mưa đảo rơi vào mùa mưa Những tháng đông thời điểm tốt để đến thăm Phú Quốc, bầu trời xanh mặt biển tĩnh lặng Nguồn: phuquocexplorer.com, CBRE, Q2 2014 © CBRE Ltd 2014 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Kết nối giao thông Sân bay tăng lực vận chuyển lên 60% Chỉ có hai cách để đến Phú Quốc: đường biển đường hàng không Nếu đường biển, thông thường khoảng 30 phút để tàu từ Rạch Giá - thành phố đất liền gần tới Phú Quốc lái xe ô tô từ Tp.HCM đến Rạch Giá Do đường thuỷ nhiều thời gian nên phần lớn du khách đến Phú Quốc đường hàng không qua sân bay Phú Quốc sân bay quốc tế Dương Đông, vào hoạt động vào cuối năm 2012 thay cho sân bay cũ trước đón tiếp máy bay nội địa nhỏ Với sân bay rộng 900 hecta đường băng dài 3.000m, rộng 45m, Phú Quốc tiếp nhận loại máy bay Boeing 777, Boeing 747-400 loại máy bay tương tự với lưu lượng 2,6 triệu lượt khách năm Từ tháng 12-2012, hãng hàng không quốc gia Việt Nam, Việt Nam Airlines, cung cấp trung bình 67 chuyến bay hàng tuần từ Phú Quốc đến thành phố khác Hồ Chí Minh, Hà Nội, Rạch Giá Cần Thơ, phần lớn máy bay Airbus A321 với 184 ghế ngồi Trong đó, hãng hàng không giá rẻ VietJet Air cung cấp chuyến bay hàng ngày từ TP.HCM, Hà Nội đến Phú Quốc A320 với 180 ghế ngồi Hãng hàng không tư nhân Air Mekong, vận hành hai chuyến bay ngày từ TP.HCM đến Phú Quốc hai chuyến bay tuần từ Hà Nội đến Phú Quốc máy bay nhỏ Bombardier CRJ900, tạm thời tạm ngưng phục vụ chuyến bay đến Phú Quốc Theo Báo cáo Trung tâm hàng không CAPA, lực vận chuyển sân bay quốc tế cao sân bay cũ 60% Trước sân bay quốc tế vào hoạt động, Phú Quốc đón tiếp tối đa 1.288 người ngày tương đương 455.908 người năm với giả định máy bay kín chỗ Hiện đảo đón tiếp tối đa 760.000 người năm theo quy hoạch tổng thể, lực vận chuyển sân bay đạt tới 2,7 triệu người vào năm 2020 triệu người vào năm 2030 Đến chưa có chuyến bay quốc tế đến Phú Quốc ngoại trừ vài chuyến bay thuê chuyến từ Novosibirsk, thành phố Viễn Đông Nga Nhu cầu không đủ lớn để thu hút hãng hàng không quốc tế từ châu Âu, Nga, Hàn Quốc quốc gia Đông Nam Á mở đường bay quốc tế đến Phú Quốc hãng hàng không tỏ quan tâm sân bay quốc tế mở Sân bay cũ 100 90 450,000 chuyến bay tuần hành khách tối đa chuyến hành khách tối đa năm BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE Sân bay 115 187 760,000 chuyến bay tuần hành khách tối đa chuyến hành khách tối đa năm © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Khách du lịch Thị trường bị chi phối khách du lịch nước Lượng khách du lịch đến Phú Quốc gia tăng liên tục năm gần đây, trung bình tăng khoảng 24% bảy năm qua Năm 2013 đảo thu hút 622.479 lượt khách du lịch, khách nội địa chiếm tới 80% Lượt khách nội địa đến Phú Quốc năm 2013 tăng gấp đôi so với năm 2012 nhờ hoạt động sân bay với lực vận chuyển tăng 60% Số lượng du khách nước có giảm nhẹ đường bay quốc tế mở Ngày 14 tháng vừa qua, sân bay quốc tế Phú Quốc đón chuyến bay thuê chuyến hãng hàng không Ikar Nga với 250 du khách Nga, có 48 người số lựa chọn lại Phú Quốc Vào tháng 3, có ba chuyến bay quốc tế từ Nga đến Phú Quốc, có 208 du khách tham quan đảo Hơn nửa số du khách bốn chuyến bay lựa chọn Cam Ranh – Khánh Hòa làm địa điểm dừng chân cuối Du khách Nga không mặn mà với Phú Quốc giá thuê phòng thường cao so với Đà Nẵng, Khánh Hòa Phan Thiết, thêm vào dịch vụ giải trí Phú Quốc không đa dạng nơi khác Với số khách sạn đạt chuẩn Phú Quốc hạn chế, hãng du lịch thường phải ký hợp đồng với chi phí cao 30% so với nơi khác, điều làm cho du khách không hài lòng Phần lớn du khách quốc tế đến từ nước châu Âu Pháp, Đức, Thụy Điển, Thụy Sỹ, Anh Nga Một số du khách khách đến từ Úc, Mỹ vài nước Châu Á Hàn Quốc Trung Quốc Biểu đồ 1: Số lượt khách tới Phú Quốc theo năm 500,000 Số lượt khách 400,000 300,000 200,000 100,000 2006 2007 2008 Khách nội địa 2009 2010 2011 2012 2013 Khách quốc tế Nguồn: Sở Du lịch Kiên Giang BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Số khách viếng thăm lần thứ hai hạn chế Với thực tế lượng khách quốc tế tới Phú Quốc thấp mong đợi, Chính phủ định miễn thị thực cho khách nước đến thăm đảo vòng 30 ngày Quyết định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10 tháng năm 2014 Việc miễn thị thực áp dụng cho tất khách nước đến thăm Phú Quốc cảnh từ sân bay cảng biển khác Việt Nam Trong công ty du lịch hy vọng tăng lượng khách hàng từ sách miễn thị thực phần lớn bên liên quan lo ngại về tính hiệu định Do số lượng khách sạn đạt chuẩn hạn chế phần lớn khách sạn quy mô nhỏ, nguồn khách MICE (khách kết hợp hội thảo du lịch) chiếm phần nhỏ tổng số khách tới thăm đảo Vấn đề làm cách tạo ngày nhiều sản phẩm để thu hút khách du lịch lại lâu gia tăng lượng khách quay lại thăm đảo Trung bình khách nước đến thăm Phú Quốc thường không lại lâu, vòng từ đến ngày Lượng khách quay lại nghỉ dưỡng Phú Quốc nhỏ, chiếm khoảng 5% lượng khách đến Phú Quốc hàng năm Nếu đảo kế hoạch phát triển hạ tầng tốt để đa dạng hóa dịch vụ du lịch mình, mục tiêu đón từ đến triệu khách du lịch năm vào năm 2020 triệu khách du lịch vào năm 2030 chặng đường dài du lịch biển Phú Quốc với sách miễn thị thực 30 ngày Chính phủ Biểu đồ 2: Số ngày lưu trú trung bình khách du lịch Phú Quốc 3.0 số ngày 2.5 2.0 1.5 1.0 2006 2007 2008 2009 Khách quốc tế 2010 2011 2012 2013 Trung bình thị trường Nguồn: Sở Du lịch Kiên Giang BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG 622,479 khách du lịch tới Phú Quốc năm 2013 53% tăng trưởng so với 2012 20% khách quốc tế 5% khách viếng thăm lần thứ hai 2,4 ngày thời gian lưu trú TB khách quốc tế 10 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Nguồn cung khách sạn Nguồn cung quy mô nhỏ Phần lớn sở lưu trú Phú Quốc nhà nghỉ khách sạn nhỏ lẻ Trong tổng số 100 sở lưu trú với 2.900 phòng hữu Phú Quốc, có 15 khách sạn với 952 phòng CBRE coi đạt tiêu chuẩn quốc tế, bao gồm bốn khách sạn hạng sang (206 phòng), sáu khách sạn tiêu chuẩn (580 phòng) năm khách sạn hạng sang (166 phòng) Hiện chưa có khách sạn Phú Quốc Khách sạn MGallery La Veranda Chen Sea Resort có chất lượng phòng ốc dịch vụ tương đương sao, nhiên có số lượng phòng thấp tiện ích dịch vụ hai khu nghỉ dưỡng cung cấp chưa đầy đủ theo tiêu chuẩn quốc tế (như thiếu phòng chơi cho trẻ nhỏ, thiếu dịch vụ giữ trẻ có yêu cầu, v.v) nên đánh giá hạng sang Trung bình khách sạn cao cấp Phú Quốc có khoảng 47 phòng Các khách sạn hàng đầu Phú Quốc tập trung phía Tây đảo, đồng thời trải dài bãi biển đảo, Bãi Trường Phần biển về phía đảo Phú Quốc có đặc tính êm đềm, có bờ cát trắng trải dài với dòng nước ấm suốt mùa khô (Tháng 11 Tháng 4), điều kiện lý tưởng cho du lịch Phía Đông đảo khách sạn khu vực có vài bãi biển đẹp đảo Phú Quốc Bãi Sao, Bãi Vòng Bãi Khem Trong suốt mùa mưa, vùng biển phía tây không thích hợp cho tắm biển vùng biển phía đông lại đẹp Vùng biển phía đông nơi đón nhận tia nắng bình minh đảo - điều kiện tự nhiên lý tưởng cho phát triển hệ thống khu nghỉ dưỡng biển tương lai Biểu đồ 3: Vị trí khách sạn cao cấp Phú Quốc • • KS hữu KS tương lai Phân hạng Số KS Số phòng KS hạng sang 206 tiêu chuẩn 580 hạng sang 166 Tổng số 15 952 Nguồn: CBRE, Q2 2014 11 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Khách sạn khách sạn hạng sang Có hai loại hình khách sạn riêng biệt Phú Quốc hướng đến khách du lịch nước Cả hai loại hình khách sạn đều có kết kinh doanh tốt họ nắm rõ nhu cầu khối khách hàng mục tiêu đưa mức giá phù hợp với chất lượng sản phẩm dịch vụ Loại thứ khách sạn cung cấp tiện nghi nhất, hướng đến khách du lịch yêu thích thiên nhiên hình thức du lịch sinh thái Các nhà khách thường bungalow nhà tranh nằm ẩn khu rừng nhiệt đới tiện nghi đại máy lạnh, TV, internet, nước nóng hạn chế sử dụng thiết bị điện Phòng tắm thường dạng lộ thiên bán lộ thiên Do nhà nằm rừng với cửa vào cửa sổ mở rộng để hòa vào thiên nhiên, nên du khách thường xuyên gặp côn trùng bò sát đặc trưng vùng nhiệt đới tắc kè, ếch, chuột loài gặm nhấm Vì vậy, loại hình thích hợp với du khách hướng ngoại yêu thích thiên nhiên có ngân sách hạn chế Với ngân sách 50USD đêm, khách du lịch thuê phòng khu nghỉ dưỡng sinh thái Mango Bay Resort hay Bo Resort Loại thứ hai khách sạn sang trọng hướng đến khách hàng cao cấp với giá thuê khoảng 100 – 180 USD/phòng/đêm La Veranda Resort Phú Quốc hay Chen Sea Resort & Spa Các khách sạn có nhiều loại phòng từ đến cao cấp sang trọng, thỏa mãn nhu cầu khách du lịch khó tính Ngoài ra, khách sạn có vườn cây, hồ bơi với thiết kế đẹp không gian yên bình để du khách thư giãn Số phòng khách sạn cao cấp dành cho người nước Phú Quốc nhiều so với vùng ven biển khác Đà Nẵng, Bình Thuận Nha Trang Với 952 phòng khách sạn cao cấp, quy mô khách sạn Phú Quốc phần năm thị trường Đà Nẵng Mũi Né, phần ba thị trường Nha Trang dù chiều dài đường bờ biển gần Số đơn vị điều hành quốc tế Phú Quốc hạn chế Ngoại trừ Tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế Accor quản lý khu nghỉ dưỡng Mgallery La Veranda Mercure Resort & Spa, tập đoàn Centara (Thái Lan) quản lý Chen Sea Resort & Spa, tất khách sạn khác Phú Quốc đều chủ đầu tư tự quản lý 12 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Nguồn cung tương lai – Những tên tuổi lớn bắt đầu xuất Các đặc tính thị trường khách sạn Phú Quốc thay đổi Vinpearl Phú Quốc Resort & Spa đưa vào hoạt động vào cuối năm 2014 Khu nghỉ dưỡng nằm quần thể dự án rộng 300 bao gồm khách sạn cao cấp, biệt thự sân gôn Giai đoạn dự án rộng khoảng thi công với tốc độ nhanh Sau hoàn thành, dự án Vinpearl Phú Quốc trở thành khách sạn lớn với 500 phòng Phú Quốc hồ bơi khách sạn hồ bơi lớn Phú Quốc rộng 800 m2 Một khách sạn năm khác Salinda Premium Resort & Spa (120 phòng) đầu tư tập đoàn Salinda, giai đoạn hoàn thiện sớm đưa vào hoạt động năm 2014 Ngoài hai khu nghỉ dưỡng này, hàng loạt dự án khác vừa khởi công xây dựng tháng gần khách sạn Crowne Plaza Phu Quoc đầu tư Tập đoàn BIM Group với 400 phòng khách sạn hạng sang; khách sạn Novotel Phu Quoc Resort nằm khu phức hợp Sonasea Villas & Resort (80ha) đầu tư Tập đoàn CEO với 406 phòng khách sạn hạng sang 40 bungalow; khu phức hợp Sunset Sanato Premium (24ha) đầu tư Công ty Chín Chín Núi Tất dự án nêu đều nằm khu vực Bãi Trường dự kiến hoàn thành năm 2015-2016 Việc xuất Crowne Plaza, thương hiệu tiếng tập đoàn điều hành khách sạn InterContinental Hotel Group (IHG) Novotel, thương hiệu tập đoàn điều hành khách sạn Accor Group khiến thị trường Phú Quốc có thêm sản phẩm với dịch vụ chất lượng đạt tiêu chuẩn quốc tế Biểu đồ 4: Những dự án lớn xây dựng Phú Quốc Vinpearl Phu Quoc Salinda Premium Resort & Spa Novotel Phu Quoc Resort by CEO Group Sunset Sanato Crowne Plaza by BIM Group Nguồn: CBRE, Q2 2014 13 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Kết kinh doanh Dẫn đầu thị trường Việt Nam So với thành phố du lịch lớn Phan Thiết, Nha Trang, Vũng Tàu, Đà Nẵng chí so với hai thành phố lớn Hà Nội TP.HCM, thị trường khách sạn cao cấp Phú Quốc có kết hoạt động tốt Doanh thu phòng (RevPAR – Revenue per Available Room) trung bình hai khách sạn cao cấp Phú Quốc năm 2013 124 USD, “thủ đô resort” Mũi Né đạt mức 115.80 USD, TP.HCM đạt 123.20 USD thủ đô Hà Nội đạt mức 102.27 USD Công suất phòng trung bình khách sạn cao cấp Phú Quốc giữ ổn định ba năm qua khoảng 75% Các khách sạn có quy mô nhỏ (từ 17 tới 43 phòng) thường đạt công suất phòng từ 80% trở lên Các khu nghỉ dưỡng xây dựng theo phong cách bungalow có xu hướng đạt công suất phòng cao so với khách sạn dạng khối cao tầng, cho thấy ưa thích khách du lịch với loại hình Phú Quốc Hầu hết du khách, đặc biệt khách nước nghỉ dưỡng, đều thích lưu trú khách sạn gần gũi với thiên nhiên không làm cảnh quan tự nhiên đảo Khối khách sạn hạng sang đạt công suất phòng trung bình khoảng 80%, khối khách sạn tiêu chuẩn đạt 60% Về giá phòng đạt được, khối khách sạn hạng sang Phú Quốc đạt trung bình 180-200 USD đêm Trong khách sạn tiêu chuẩn với khách hàng mục tiêu khách nội địa đạt giá phòng khoảng 50-100 USD, thấp so với mức trung bình khối khách sạn hạng sang Mức giá phòng dự kiến giảm thời gian tới giá điện đảo giảm 50-60% nhờ việc kết nối với lưới điện quốc gia Kết kinh doanh khách sạn Phú Quốc thay đổi theo mùa du lịch biểu đồ minh họa trang bên Các khách sạn ghi nhận mức công suất phòng cao khoảng thời gian từ tháng đến tháng (mùa cao điểm) trước giảm dần vào tháng tháng (mùa thấp điểm) Công suất phòng hồi phục trở lại vào đầu tháng 10 mùa cao điểm bắt đầu Tương tự công suất phòng, mức giá cho thuê phòng Phú Quốc giảm mạnh mùa thấp điểm so với mùa cao điểm Cả công suất phòng giá phòng đạt đỉnh điểm giai đoạn Giáng sinh Năm tháng 12 tháng đạt thấp vào khoảng tháng mùa mưa vào thời kỳ cao điểm Biểu đồ 5: RevPAR trung bình ba khách sạn dẫn đầu thị trường năm 2013 RevPAR (USD/phòng/đêm) 130 120 110 100 90 80 70 Phú Quốc TP.HCM Nha Trang Phan Thiết Đà Nẵng Hà Nội Vũng Tàu Nguồn: CBRE, Q2 2014 14 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Biểu đồ 6: Đặc trưng khí hậu Phú Quốc theo mùa 30 500 28 400 26 300 24 200 22 100 20 Th.1 Th.2 Th.3 Th.4 Th.5 Th.6 Th.7 Th.8 Lượng mưa Th.9 Th.10 Th.11 Th.12 Nhiệt độ Nguồn: CBRE, Q2 2014 Biểu đồ 7: Công suất phòng theo mùa, KS Phú Quốc, 2013 100% Công suất phòng 80% 60% 40% 20% 0% Th.1 Th.2 Th.3 Th.4 Th.5 Th.6 hạng sang Th.7 Th.8 Th.9 Th.10 Th.11 Th.12 tiêu chuẩn Nguồn: CBRE, Q2 2014 Biểu đồ 8: Giá phòng theo mùa, KS Phú Quốc, 2013 ADR (USD/phòng/đêm) 250 200 150 100 50 Th.1 Th.2 Th.3 Th.4 Th.5 hạng sang Th.6 Th.7 Th.8 Th.9 Th.10 Th.11 Th.12 tiêu chuẩn Nguồn: CBRE, Q2 2014 15 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 Lượng mưa (mm) Nhiệt độ (độ C) Mùa cao điểm Mùa thấp điểm Mùa cao điểm PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Chi phí phát triển dự án Giá đất Giá đất Phú Quốc dao động tùy thuộc vào vị trí diện tích khu đất, chiều dài bờ biển yếu tố pháp lý Các khu đất dọc bờ biển thích hợp để phát triển khu nghỉ dưỡng săn lùng nhiều với mức giá cao Ngay đất ven biển, giá đất số khu vực biển cao nhiều so với bãi khác Ví dụ, giá đất Hàm Ninh thấp biển khu vực bị lún nhiều bùn khu đất dọc Bãi Trường thị trấn Dương Đông có giá cao gấp 20 lần Vị trí gần sân bay yếu tố làm tăng giá đất Một khu đất ven biển rộng thị trấn Dương Đông; khoảng 15 phút đến Sân bay quốc tế Phú Quốc; có giấy phép đầu tư phát triển khách sạn khu nghỉ dưỡng có giá chào bán lên tới 500 USD/m2 Một khu đất khác với vị trí tương tự, có giấy phép đầu tư, diện tích lớn gấp lần khu đất nêu có giá chào 200 USD/m2 Còn giấy phép đầu tư chưa phê duyệt, giá chào bán giảm khoảng 50 USD/m2 Nhìn chung, giá chào bán khu đất ven biển lên đến 100 – 200 USD/m2 khu đất dự án khu vực Dương Đông Các khu đất xa có giá chào bán thấp Chi phí xây dựng Chi phí xây dựng khách sạn thấp tầng đất liền dao động từ 1,000 - 1,500 USD/m2 phụ thuộc vào chất lượng nguyên vật liệu xây dựng, tên tuổi nhà thầu nhà tư vấn Đối với dự án Phú Quốc, phải tính thêm chi phí vận chuyển vài loại nguyên vật liệu xây dựng từ đất liền đảo, chi phí xây dựng tăng thêm 20-30% Biểu đồ 7: Giá chào bán đất Phú Quốc năm 2013 (với khu đất 10-20 ha) 20-40 USD/m2 100-200 USD/m2 35-60 USD/m2 20-40 USD/m2 10-15 USD/m2 Nguồn: CBRE, Q2 2014 16 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Chi phí vận hành Việc vận hành dự án đảo Phú Quốc tốn nhiều chi phí đất liền chi phí điện nước cao Trước năm 2014, khu nghỉ dưỡng Phú Quốc phép mua điện từ nhà máy điện Phú Quốc với giá 9.300 VND/KWh mười ngày; 14 lại phải dùng máy phát điện chạy dầu diesel với chi phí 12.500 VND/KWh Chi phí điện chiếm tới 12-15% doanh thu khu nghỉ dưỡng thông thường chiếm khoảng 6-8% cho khách sạn tương đương đất liền Cho dù phải trả chi phí cao thế, nguồn cung cấp điện Phú Quốc không đủ dùng nhân tố ảnh hưởng đến phát triển Phú Quốc Hiện Đảo Phú Quốc kết nối với lưới điện quốc gia thông qua đường cáp ngầm đáy biển nối với thị xã Hà Tiên, doanh nghiệp phải trả khoảng 1.509 VND/KWh, phần năm chi phí trước Dự kiến chi phí lượng giảm đáng kể tổng chi phí Chi phí thực phẩm nước uống (F&B) bị ảnh hưởng chi phí vận chuyển nguyên liệu từ đất liền đảo cao Chi phí F&B khu nghỉ dưỡng Phú Quốc chiếm từ 3035% tổng doanh thu thông thường chi phí chiếm 20-25% cho khách sạn tương tự đất liền Sự thiếu hụt nguồn lao động có chất lượng, đặc biệt nguồn lao động giao tiếp tốt tiếng Anh, vấn đề lớn ngành du lịch Phú Quốc Hiện có canh tranh khách sạn cao cấp nguồn lao động làm cho chi phí lao động đảo mức cao so với thành phố Việt Nam CHI PHÍ ĐIỆN CHI PHÍ F&B 30-35% 12-15% 6-8% TỔNG DOANH THU 17 20-25% TỔNG DOANH THU TỔNG DOANH THU KS SAO TRONG ĐẤT LIỀN TỔNG DOANH THU KS SAO Ở PHÚ QUỐC BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE KS SAO TRONG ĐẤT LIỀN KS SAO Ở PHÚ QUỐC © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Kết luận Với vẻ đẹp hoang sơ yên bình, Phú Quốc điểm du lịch hấp dẫn Việt Nam Có nhiều lý để Chính phủ Việt Nam đề xuất mô hình đặc khu kinh tế cho đảo này, nhờ đảo hưởng tất sách ưu đãi khu công nghiệp khu chế xuất Những sách bao gồm ưu đãi về quyền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân thuế nhập Tuy nhiên, điều làm e ngại hệ thống sở hạ tầng đảo Cho dù Chính phủ có giảm tiền thuế gỡ bỏ rào cản để giúp đảo phát triển, việc thiếu hụt sở hạ tầng đường nhựa kết nối cản trở lớn phát triển đảo Giả dụ tất kế hoạch phát triển đều triển khai Phú Quốc duyệt làm địa điểm đua xe quốc tế, tuyến đường đường đất đỏ? Bài học từ quốc gia láng giềng Campuchia cho thấy việc đưa vào hoạt động sân bay quốc tế chưa đủ để kéo khách du lịch nước tới, ví dụ sân bay thành phố biển Sihanoukville sau sáu năm hoạt động có vài đường bay quốc nội Dù số lượng khách sạn Phú Quốc không nhiều, số lượng lao động có chất lượng để phục vụ cho thị trường Phú Quốc thiếu hụt nghiêm trọng Với khoảng 1.000 phòng khách sạn hoàn thành hai năm nữa, chiến tranh giành lao động liệt Nếu kế hoạch xây dựng phát triển trung tâm đào tạo trường dạy nghề kịp thời nhà đầu tư khách sạn phải hứng chịu chi phí lao động giá cao Cuối không phần quan trọng, thay đổi liên tục việc hoạch định sách Chính quyền địa phương hạng mục khuyến khích xây dựng, hạng mục không được, khu vực ưu tiên phát triển thách thức kiên nhẫn nhà đầu tư 18 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Câu hỏi thường gặp 19 Câu hỏi Trả lời Phú Quốc nằm đâu? Nằm khơi bờ biển phía Nam Việt Nam, Vịnh Thái Lan Phú Quốc chí nằm gần lãnh thổ Campuchia Việt Nam, cách tỉnh Kampot Campuchia 18 km Diện tích đảo? Diện tích đất: 56.198 tương đương 562 km2 Số lượng đảo nhỏ: 22 Chiều dài (Bắc - Nam): 50 km Chiều rộng (Tây - Đông): 28 km Đường bờ biển dài: 150 km Dân số 103.000 người Làm để tới đảo? Bằng đường hàng không đường biển Thời gian bay từ TP.HCM: 50 phút Thời gian bay từ Hà Nội: 30 phút Thời gian tàu từ Hà Tiên: 15 phút Thời gian tàu từ Rạch Giá: 30 phút Chưa có chuyến bay quốc tế trực tiếp đến Phú Quốc từ thành phố giới ngoại trừ vài chuyến bay thuê chuyến từ thành phố Viễn đông Nga Novosibirsk Sân bay Sân bay quốc tế vào hoạt động với khả tiếp nhận loại máy bay Boeing 767, Airbus A320 A321 Số lượt khách du lịch năm 622.479 lượt người vào năm 2013 dự kiến triệu người vào năm 2020 Yêu cầu thị thực Khách du lịch đến Phú Quốc vòng 30 ngày miễn thị thực Khí hậu, mùa khô mùa mưa Nhiệt độ trung bình: 27oC Mùa khô: tháng 11 – tháng Mùa mưa: tháng – tháng Múi UTC/GMT +7 Kinh tế thương mại quốc tế Đánh bắt thủy sản, sản xuất nước mắm, trồng tiêu du lịch Cảng biển Dương Đông, An Thới, Hàm Ninh, Gành Dầu Tổng chiều dài đường nhựa 120 km, phần lại tiếp tục thi công Nguồn cung cấp điện nước với dự án Kể từ năm 2014, điện đảo kết nối với lưới điện quốc gia BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Câu hỏi thường gặp Câu hỏi Trả lời Những dự án có tiềm phát triển Phú Quốc? Biệt thự khu nghỉ dưỡng Những sách ưu đãi áp dụng cho Phú Quốc? Những nhà đầu tư phát triển dự án hưởng mức thuế thu nhập doanh nghiệp 10% suốt thời gian đầu tư, thay mức thông thường 28% Giảm 50% thuế thu nhập cá nhân cho người Việt Nam người nước sinh sống đảo Bằng cách công ty nước đầu tư bất động sản có quyền sử dụng đất đảo? Có hai cách: • Thành lập công ty 100% vốn nước Việt Nam Công ty ký hợp đồng thuê đất trực tiếp với quyền địa phương suốt thời gian đầu tư vào dự án, số tiền thuê đất trả năm trả trước lần • Liên doanh với công ty nước để thuê đất từ quyền đóng góp giá trị quyền sử dụng đất vào liên doanh Những loại thuế áp dụng chuyển nhượng bất động sản? Đối với người bán: 2% giá chuyển nhượng Đối với người mua: 0,5% giá trị bất động sản, tối đa 500 triệu VND (tương đương 25.000 USD) cho tài sản giao dịch (Phí trước bạ) Có cần phải đóng thuế giá trị gia tăng Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất công trình xây dựng liên quan đến đất không cần không? đóng thuế giá trị gia tăng Ngược lại, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có kèm với sở hạ tầng công trình xây dựng có liên quan tính thuế giá trị gia tăng 10% Chi phí môi giới đầu tư Thông lệ thị trường khoảng 2-3% giá giao dịch trả người bán Vay ngân hàng • • Người nước sở hữu nhà Việt Nam? 20 Phụ thuộc vào thu nhập người vay, vay đến 70% giá trị tài sản Trên thực tế khoản vay thường 50% giá trị tài sản Mỗi cá nhân nước quyền sở hữu hộ với thời hạn tối đa 50 năm (với điều kiện kèm) Một doanh nghiệp nước không kinh doanh lĩnh vực bất động sản không quyền sở hữu hộ tòa nhà chung cư Cá nhân người nước buộc phải bán chuyển nhượng bất động sản hết thời hạn sở hữu 50 năm BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Phụ lục Lịch bay đến Phú Quốc Chuyến bay (nội địa) Đến Lịch bay TP.HCM hàng ngày TP.HCM hàng ngày Hà Nội hàng ngày Hà Nội hàng ngày TP.HCM hàng ngày TP.HCM hàng ngày TP.HCM hàng tuần TP.HCM hàng ngày Cần Thơ hàng ngày Hà Nội hàng ngày TP.HCM hàng ngày Hà Nội hàng ngày Hà Nội hàng tuần Hà Nội chuyến/tuần TP.HCM hàng ngày TP.HCM hàng ngày TP.HCM chuyến/tuần TP.HCM hàng ngày Rạch Giá không cố định Hãng hàng không VietJet Air Vietnam Airlines Vietnam Airlines VietJet Air VietJet Air Vietnam Airlines Vietnam Airlines Jetstar Pacific Vietnam Airlines VietJet Air VietJet Air Vietnam Airlines Vietnam Airlines Vietnam Airlines Vietnam Airlines Vietnam Airlines Vietnam Airlines Vietnam Airlines Vietnam Airlines Mã máy bay VJC 8312 VN 1822 VN 1232 VJC 8814 VJC 8814 VN 1810 VN 7810 BL 268 VN 1015 VJC 8812 VJC 8316 VN 7232 VN 7242 VN 7248 VN 1816 VN 7826 VN 7828 VN 1826 VN 1002 Loại máy bay Số chỗ A320 150 A321 187 A321 187 ATR 72 148 A320 150 ATR 72 148 A321 187 A320 150 ATR 72 148 A321 187 A320 150 A321 187 A321 187 A321 187 ATR 72 148 A321 187 ATR 72 148 A321 187 ATR 72 148 Hãng hàng không Vietnam Airlines Vietnam Airlines VietJet Air Vietnam Airlines VietJet Air VietJet Air Vietnam Airlines Jetstar Pacific Vietnam Airlines VietJet Air VietJet Air Vietnam Airlines Vietnam Airlines Vietnam Airlines VietJet Air Vietnam Airlines Vietnam Airlines Vietnam Airlines Vietnam Airlines Mã máy bay VN 1823 VN 1233 VJC 8311 VN 1813 VJC 8313 VJC 8813 VN 7813 BL 269 VN 1825 VJC 8811 VN 7243 VN 7233 VN 7249 VN 7827 VJC 8315 VN 1014 VN 7829 VN 1827 VN 1003 Loại máy bay Số chỗ A321 187 A321 187 ATR 72 148 ATR 73 148 A320 150 A320 150 A321 187 A320 150 ATR 72 148 A320 150 A320 150 A321 187 A321 187 A321 187 A320 150 ATR 72 148 ATR 73 148 A321 187 ATR 72 148 Chuyến bay đến (nội địa) Từ TP.HCM Hà Nội TP.HCM TP.HCM TP.HCM TP.HCM TP.HCM TP.HCM TP.HCM Hà Nội Hà Nội Hà Nội Hà Nội TP.HCM TP.HCM Cần Thơ TP.HCM TP.HCM Rạch Giá Lịch bay hàng ngày hàng ngày hàng ngày hàng ngày hàng ngày hàng ngày hàng tuần hàng ngày hàng ngày hàng ngày hàng tuần chuyến/tuần chuyến/tuần chuyến/tuần hàng ngày hàng ngày chuyến/tuần hàng ngày không cố định Chuyến bay quốc tế 21 Đến Lịch bay Hãng hàng không Mã máy bay Loại máy bay Số chỗ Novosibirsk Không cố định IKAR KAR 2531 Boeing 767 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE 250 © CBRE Ltd 2014 Để biết thêm thông tin về Báo cáo Chuyên đề này, vui lòng liên hệ: NGHIÊN CỨU Henry Chin, Ph.D Trưởng phận Nghiên cứu, Châu Á - TBD 4/F Three Exchange Square Connaught Place Central, Hồng Kông +852 2820 8160 henry.chin@cbre.com.hk Dương Thùy Dung Phó Giám đốc Trưởng phận Nghiên cứu & Tư vấn Việt Nam Phòng1201, Mê Linh Point Tower, Ngô Đức Kế, Quận 1, TP Hồ Chí Minh, Việt Nam +84 3824 6125 dung.duong@cbre.com Lê Hoàng Lan Như Ngọc Quản lý Cấp cao, BP Nghiên cứu & Tư vấn Việt Nam Phòng1201, Mê Linh Point Tower, Ngô Đức Kế, Quận TP Hồ Chí Minh, Việt Nam +84 908 6666 35 ngoc.le@cbre.com Để biết thêm thông tin về hoạt động BP Nghiên cứu Tư vấn Toàn cầu, xin liên hệ: Nick Axford, Ph.D Trưởng phận Nghiên cứu Toàn cầu +852 2820 8198 nick.axford@cbre.com.hk Theo dõi Nick Twitter: @NickAxford1 Peter Damesick, Ph.D Chủ tịch BP Nghiên cứu EMEA +44 20 7182 3163 peter.damesick@cbre.com Theo dõi Peter trên: @cbre_uk_news Raymond Torto, Ph.D., CRE® Chủ tịch BP Nghiên cứu Toàn cầu +1 617 912 5225 raymond.torto@cbre.com Theo dõi Ray Twitter: @RaymondTortoPhD Neil Blake, Ph.D Trưởng phận Nghiên cứu, UK EMEA +44 20 7182 2133 neil.blake@cbre.com Theo dõi CBRE Bộ phận Nghiên cứu Tư vấn CBRE Toàn cầu Báo cáo thực Phòng Nghiên cứu Tư vấn CBRE Việt Nam, trực thuộc Bộ phận Nghiên cứu Tư vấn CBRE Toàn cầu – đội ngũ chuyên viên nghiên cứu tư vấn ưu tú phối hợp để cung cấp báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản, dự báo kinh tế tư vấn giải pháp cho nhà đầu tư bất động sản khách mua/ khách thuê toàn giới © 2014 Công ty TNHH CBRE Tất tư liệu trình bày báo cáo này, trừ có ghi cụ thể, thuộc tác quyền độc quyền sử dụng CBRE Thông tin sử dụng báo cáo, bao gồm dự đoán, thu thập từ nguồn thông tin mà cho đáng tin cậy tính đến thời điểm phát hành Chúng không nghi ngờ về tính xác thông tin nên không kiểm chứng nguồn tin không bảo đảm, đoan hay đại diện cho thông tin Độc giả có trách nhiệm tự đánh giá tương quan, độ xác, tính toàn vẹn độ cập nhật thông tin ấn phẩm Báo cáo nhằm mục đích thông tin, dành riêng cho khách hàng đội ngũ chuyên gia CBRE, không sử dụng hay xem lời chào mời hay ngỏ ý chào mời để mua hay bán hay đăng ký chứng khoán công cụ tài khác Tất tư liệu đều bảo lưu quyền toàn tài liệu hay nội dung hay không thay đổi hình thức nào, chuyển tiếp, lưu hay phát tán đến bên khác mà cho phép trước văn CBRE Nghiêm cấm hành vi phát hành ấn phẩm không ghi rõ quyền hay chuyển tiếp báo cáo nghiên cứu CBRE CBRE không chịu trách nhiệm cho tổn thất, hư tổn, chi phí phát sinh hay phí tổn gây đối tượng sử dụng dựa vào thông tin ấn phẩm [...]... lý Chen Sea Resort & Spa, tất cả các khách sạn khác tại Phú Quốc đều do chủ đầu tư tự quản lý 12 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Nguồn cung tương lai – Những tên tuổi lớn bắt đầu xuất hiện Các đặc tính của thị trường khách sạn tại Phú Quốc sẽ cơ bản được thay đổi khi Vinpearl Phú Quốc Resort & Spa được đưa vào hoạt động vào cuối năm... so với bất kỳ thành phố nào ở Việt Nam CHI PHÍ ĐIỆN CHI PHÍ F&B 30-35% 12-15% 6-8% TỔNG DOANH THU 17 20-25% TỔNG DOANH THU TỔNG DOANH THU KS 4 SAO TRONG ĐẤT LIỀN TỔNG DOANH THU KS 4 SAO Ở PHÚ QUỐC BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE KS 4 SAO TRONG ĐẤT LIỀN KS 4 SAO Ở PHÚ QUỐC © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Kết luận Với vẻ đẹp hoang sơ và yên bình, Phú Quốc là một trong...PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Nguồn cung khách sạn Nguồn cung ít và quy mô nhỏ Phần lớn các cơ sở lưu trú tại Phú Quốc là các nhà nghỉ và khách sạn nhỏ lẻ Trong tổng số 100 cơ sở lưu trú với 2.900 phòng hiện hữu tại Phú Quốc, chỉ có 15 khách sạn với 952 phòng được CBRE coi là đạt tiêu chuẩn quốc tế, bao gồm bốn khách sạn 4 sao hạng sang (206... PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Khách sạn cơ bản và khách sạn hạng sang Có hai loại hình khách sạn riêng biệt ở Phú Quốc hướng đến khách du lịch nước ngoài Cả hai loại hình khách sạn này đều có kết quả kinh doanh rất tốt do họ nắm rõ nhu cầu của khối khách hàng mục tiêu và đưa ra mức giá phù hợp với chất lượng sản phẩm và dịch vụ Loại thứ nhất là các khách sạn cung cấp những tiện nghi cơ bản. .. dự án Kể từ năm 2014, điện trên đảo đã được kết nối với lưới điện quốc gia BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Câu hỏi thường gặp Câu hỏi Trả lời Những dự án có tiềm năng phát triển tại Phú Quốc? Biệt thự và khu nghỉ dưỡng Những chính sách ưu đãi đang được áp dụng cho Phú Quốc? Những nhà đầu tư và phát triển dự án được hưởng mức thuế thu... sao Phú Quốc, 2013 ADR (USD/phòng/đêm) 250 200 150 100 50 0 Th.1 Th.2 Th.3 Th.4 Th.5 4 sao hạng sang Th.6 Th.7 Th.8 Th.9 Th.10 Th.11 Th.12 4 sao tiêu chuẩn Nguồn: CBRE, Q2 2014 15 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 Lượng mưa (mm) Nhiệt độ (độ C) Mùa cao điểm Mùa thấp điểm Mùa cao điểm PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Chi phí phát triển dự án Giá đất Giá đất ở Phú Quốc. .. 2014 13 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Kết quả kinh doanh Dẫn đầu tại thị trường Việt Nam So với các thành phố du lịch lớn như Phan Thiết, Nha Trang, Vũng Tàu, Đà Nẵng và thậm chí so với hai thành phố lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM, thị trường khách sạn cao cấp tại Phú Quốc có kết quả hoạt động tốt nhất Doanh thu trên phòng (RevPAR –... phát triển đang thách thức sự kiên nhẫn của các nhà đầu tư 18 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Câu hỏi thường gặp 19 Câu hỏi Trả lời Phú Quốc nằm ở đâu? Nằm ngoài khơi bờ biển phía Nam Việt Nam, trong Vịnh Thái Lan Phú Quốc thậm chí nằm gần lãnh thổ Campuchia hơn Việt Nam, chỉ cách tỉnh Kampot của Campuchia 18 km Diện tích của đảo? Diện... 14 BỘ PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Biểu đồ 6: Đặc trưng khí hậu Phú Quốc theo mùa 30 500 28 400 26 300 24 200 22 100 20 0 Th.1 Th.2 Th.3 Th.4 Th.5 Th.6 Th.7 Th.8 Lượng mưa Th.9 Th.10 Th.11 Th.12 Nhiệt độ Nguồn: CBRE, Q2 2014 Biểu đồ 7: Công suất phòng theo mùa, KS 4 sao Phú Quốc, 2013 100% Công suất phòng 80% 60% 40% 20% 0% Th.1 Th.2... PHÂN NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN TOÀN CẦU CBRE © CBRE Ltd 2014 PHÚ QUỐC – HÀNH TRÌNH TÌM BẢN SẮC RIÊNG Chi phí vận hành Việc vận hành một dự án trên đảo như Phú Quốc có thể tốn nhiều chi phí hơn trên đất liền do chi phí điện nước cao hơn Trước năm 2014, một khu nghỉ dưỡng 4 sao ở Phú Quốc được phép mua điện từ nhà máy điện Phú Quốc với giá 9.300 VND/KWh trong mười giờ đầu tiên trong một ngày; 14 giờ còn lại