NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

VAI TRÒ CỦA PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Thứ nhất, pháp luật mang đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lí khác không thể có được do đó pháp luật là biện pháp quản

A MỞ BÀI

Hoạt động môi giới bất động sản đã được hình thành và được đánh giá là có vai trò rất lớn trong việc góp phần làm lành mạnh và thúc đẩy sự phát triển bền vững của Thị trường BĐS Vấn đề là làm thế nào để định hướng hoạt động môi giới BĐS ngày càng trở nên chuyên nghiệp hơn Do vậy, việc tìm hiểu vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới BĐS và từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật, nhanh chóng làm cho các quy định về hoạt động môi giới BĐS nhanh chóng đi vào cuộc sống là rất cần thiết hiện nay

B NỘI DUNG

I NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái niệm môi giới bất động sản

1.1.Khái niệm bất động sản

Theo từ điển tiếng Việt thông dụng: “BĐS là tài sản cố định không thể chuyển dời

được ”

Theo Từ điển luật học: “ BĐS là các tài sản không di dời được BĐS bao gồm đất

đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Khoản 1 Điều 174 BLDS năm 2005 quy định: “ BĐS là các tài sản bao gồm: đất

đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”.

1.2.Khái niệm môi giới

Theo từ điển Tiếng Việt của viện ngôn ngữ học: “Môi giới được hiểu là người

làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc giao thiệp với nhau”.

Theo từ điển luật học:“ môi giới là hành vi làm trung gian cho các bên tiếp xúc,

đàm phán và thiết lập mối quan hệ để hưởng thù lao”.

Trong lĩnh vực thường mại, môi giới được luật thương mại quy định như sau: “ giới”( Điều 150)

1.3.Khái niệm về môi giới bất động sản

Có thể hiểu khái quát môi giới BĐS đóng vai trò trung gian kết nối các bên tiếp xúc, đàm phán và xác lập giao dịch liên quan đến BĐS Thông qua đó, nhà môi giới thực hiện các công việc để các bên thỏa thuận xác lập giao dịch về BĐS và hưởng thù lao hoặc hoa hồng từ những kết quả giao dịch đó

2.Vai trò của môi giới bất động sản

- Đối với khách hàng: Khách hàng là đối tượng của hoạt động môi giới BĐS, với

tư cách là trung gian cho các bên trong giao dịch liên quan đến BĐS, nhà môi giới BĐS đóng vai trò làm cầu nối cho khách hàng trong các giao dịch BĐS

- Đối với thị trường bất động sản: Thông qua việc kết nối, tích hợp bên cung và

bên cầu, nhà môi giới làm giúp tăng số lượng giao dịch BĐS lành mạnh Các thông tin

về BĐS được nhà môi giới cung cấp chính xác, đầy đủ, trung thực giúp khách hàng tránh được rủi ro và đảm bảo an toàn về mặt pháp lí khi tham gia xác lập giao dịch về BĐS Qua đó nhà môi giới giúp cho thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch

- Đối với Nhà nước: nhà môi giới giúp Nhà nước kiểm soát được thị trường BĐS,

giúp Nhà nước hoàn thiện cơ chế chính sách, góp phần ổn định trật tự an ninh xã hội

II VAI TRÒ CỦA PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Thứ nhất, pháp luật mang đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lí khác không

thể có được do đó pháp luật là biện pháp quản lí hiệu quả nhất được sử dụng để điều chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS

Thứ hai, để đưa thị trường BĐS đi vào nề nếp thì Nhà nước phải xây dựng khung

pháp lí cho hoạt động của các tổ chức trung gian nói chung và môi giới BĐS nói riêng thực hiện tốt chức năng hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS

Thứ ba, muốn thị trường BĐS phát triển và vận hành theo quỹ đạo quản lí của nhà

nước đòi hỏi hoạt động kinh doanh môi giới BĐS phải được quản lí chặt chẽ bằng pháp luật

Thứ tư, trong thời gian dài, loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS hoạt động

tự phát, thiếu khuôn khổ pháp lí điều chỉnh Để khắc phục tình trạng này cần phải điều chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS bằng pháp luật

III CƠ CHẾ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1 Những quy định về nguyên tắc môi giới bất động sản

1.1Quy định về nguyên tắc chung của hoạt động môi giới bất động sản

Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải tuân thủ các nguyên tắc được quy định tại Điều 5 Luật kinh doanh BĐS năm 2006:

Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS bình đẳng trước

pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động dịch vụ môi giới BĐS thông qua hợp đồng, không trái pháp luật

Thứ hai, BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật

kinh doanh BĐS và các quy định khác của pháp luật có liên quan

Thứ ba, kinh doanh BĐS phải công khai, minh bạch.

1.2Quy định về nguyên tắc riêng của hoạt động môi giới bất động sản

Nguyên tắc riêng này được quy định tại Điều 44 Luật kinh doanh BĐS năm 2006:

Thứ nhất, về chủ thể môi giới BĐS, “ tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định

tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật này được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản), làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS”( Khoản 1)

Thứ hai, về tính chất hoạt động môi giới BĐS,“ Hoạt động môi giới bất động sản

phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.”( khoản 2)

Thứ ba, nguyên tắc không được vừa là nhà môi giới vừa là một bên trong giao

dịch kinh doanh BĐS

2 Những quy định về nội dung hoạt động môi giới bất động sản

Nội dung hoạt động môi giới BĐS được quy định tại Điều 45 Luật kinh doanh BĐS 2006:

Thứ nhất, tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm

phán, kí kết hợp đồng

Thứ hai, đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt

động kinh doanh BĐS

Thứ ba, cung cấp thông tin, hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, kí hợp đồng mua

bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê BĐS

3 Những quy định về điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản

Thứ nhất, về điều kiện pháp lí: phải lập thành doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, vốn,

đăng kí kinh doanh: theo khoản 2 Điều 8 luật kinh doanh BĐS 2006: “tổ chức, cá nhân

khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này”.

Thứ hai, về nhân sự: có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS Khoản 2

Điều 8 Luật kinh doanh BĐS 2006 quy định: “tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ

môi giới BĐS phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS”.

Thứ ba, với cá nhân hoạt động môi giới BĐS: đối với cá nhân môi giới BĐS độc

lập phải đăng kí kinh doanh và có chứng chỉ môi giới BĐS Khoản 3 Điều 8 Luật kinh

doanh BĐS 2006 quy định “cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải

đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới BĐS”

4 Những quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản

4.1 Quy định về quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản

Quyền của tổ chức cá nhân môi giới bất động sản được ghi nhận tại Điều 48 Luật kinh doanh BĐS 2006, gồm: thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của

Luật này; Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản; Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản đã ký với khách hàng; thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới; thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản; Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản; Khiếu nại,

tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản

Ngoài ra còn có các quyền khác theo quy định của pháp luật

4.2 Quy định về nghĩa vụ của tổ chức cá nhân môi giới bất động sản

Nghĩa vụ của tổ chức cá nhân môi giới bất động sản được quy định tại Điều 49 Luật kinh doanh BĐS 2006 gồm: Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đã ký; Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm

về thông tin do mình cung cấp; Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật; Các nghĩa vụ khác theo quy định

của pháp luật

5 Những quy định vê thù lao môi giới bất động sản và hoa hồng môi giới bất động sản

5.1 Quy định vê thù lao môi giới bất động sản

Thù lao môi giới BĐS được hiểu là khoản tiền mà khách hàng trả cho nhà môi giới BĐS để đền bù lại công sức cho việc thực hiện một công việc theo yêu cầu của

khách hàng Điều 46 Luật kinh doanh BĐS 2006 quy định: “Tổ chức, cá nhân môi giới

bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới”

5.2 Quy định về hoa hồng môi giới bất động sản

Hoa hồng được hiểu là khoản tiền mà bên đại lí sẽ được hưởng tính theo phần trăm giá mua hoặc giá bán mà bên giao đại lí đã ấn định trước khi họ đã hoàn thành công việc mua hoặc bán hàng hóa cho bên giao đại lí Hoa hồng môi giới là khoản tiền trả cho người môi giới đã thực hiện các hoạt động môi giới kinh doanh của doanh nghiệp

Môi giới BĐS là một loại hình dịch vụ Mức hoa hồng môi giới BĐS do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS hoặc tỷ lệ % giá trị chênh lệch giữa giá bán BĐS và giá của người được môi giới đưa ra hoặc số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới BĐS

6 Những quy định về hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản

6.1 Khái niệm về hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản

Theo Phụ lục giải thích một số thuật ngữ Bộ luật dân sự: “Hợp đồng dịch vụ là sự

thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên thuê dịch vụ, còn bên thuê dịch vụ phải trả tiền cho bên cung ứng dịch vụ Đối tượng của hợp đông dịch vụ phải là công việc thực hiện được, không bị pháp luật cấm, không trái đạo đức xã hội” Hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS là một dạng của hợp đồng dịch

vụ BĐS Tuy nhiên ta có thể hiểu về khái niệm hợp đồng môi giới BĐS như sau: là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên môi giới sẽ làm trung gian cho các bên trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS

Hợp đồng môi giới BĐS có những đặc trưng cơ bản sau:

Thứ nhất, về đối tượng của hợp đồng là dịch vụ môi giới BĐS.

Thứ hai, các dịch vụ được ghi nhận trong hợp đồng phải do tổ chức, cá nhân có đủ

năng lực, trình độ chuyên môn, có chứng chỉ môi giới BĐS và được pháp luật cho phép họat động cung cấp cho khách hàng

Thứ ba, hợp đồng môi giới BĐS không bắt buộc phải làm thủ tục công chứng mới

có hiệu lực pháp lí

6.2 Quy định về nội dung hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản

Điều 74 Luật kinh doanh BĐS 2006 quy định về nội dung hợp đồng môi giới BĐS như sau: tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới; đối tượng và nội dung môi giới; yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới; thời hạn thực hiện môi giới; thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ các bên; giải quyết tranh chấp; các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Như vậy, nội dung hợp đồng môi giới BĐS gồm 2 nhóm điều khoản:

Thứ nhất, nhóm các điều khoản bắt buộc: gồm tên, địa chỉ của bên môi giới và

bên được môi giới; đối tượng và nội dung môi giới; yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới; thời hạn thực hiện môi giới; thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ các bên; giải quyết tranh chấp

Thứ hai, nhóm các điều khoản thỏa thuận: không bắt buộc phải có trong nội dung

hợp đồng môi giới BĐS Có thể là: điều khoản về hiệu lực pháp lí của hợp đồng môi

giới BĐS, về thương lượng, hòa giải khi phát sinh tranh chấp, về việc chậm thanh toán

lệ phí, hoa hồng môi giới trong các trường hợp bất khả kháng

7 Những quy định về đạo đức nghề nghiệp cuả hoạt động môi giới bất động sản

Hiện tại Việt Nam chưa đưa ra những quy định cũng như tiêu chí đạo đức nghề nghiệp với người làm nghề môi giới BĐS nhưng khi nghiên cứu về vấn đề đạo đức, tôi xin đưa ra một số yêu cầu về đạo đức như sau:

Thứ nhất, yêu cầu nhà môi giới BĐS phải tuân thủ pháp luật để tránh gây thiệt hại

cho khách hàng

Thứ hai, Yêu cầu tôn trọng quyền lợi của khách hang

Thứ ba, yêu cầu trung thực khách quan, công khai, minh bạch trong hoạt động

môi giới BĐS

Thứ tư, yêu cầu phải giữ bí mật về thông tin khách hàng.

8 Những quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Luật kinh doanh BĐS 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS ngày 15/10/2007 quy định chi tiết về đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới BĐS như sau:

Thứ nhất, về cấp chứng chỉ môi giới BĐS, luật kinh doanh BĐS đã công nhận và

quy định người làm môi giới BĐS phải có chứng chỉ Đây là hành lang pháp lí thuận lợi tạo điều kiện để đào tạo, hình thành và phát triển nghề môi giới BĐS Khoản 1 Điều

50 Luật kinh doanh BĐS quy định về điều kiện cấp chứng chỉ môi giới BĐS cho các cá

nhân: “Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau

đây: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; Đã được đào tạo về môi giới bất động sản;Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản” Theo khoản 1 Điều 14 Nghị

định số 153/2007/NĐ-CP quy định: cá nhân chỉ được cấp chứng chỉ môi giới BĐS khi

có đủ điều kiện sau: Không phải là cán bộ, công chức nhà nước; Có năng lực hành vi

dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;

Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản; Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Thứ hai, về đào tạo môi giới BĐS Để có thể hoạt động đào tạo môi giới BĐS, cơ

sở đào tạo phải đáp ứng được các điều kiện nhất định

Bên cạnh đó, pháp luật còn quy định trước khi tiến hành đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS các cơ sở phải đưa lên Wesbise của Bộ xây dựng những thông tin cần thiết

Mặt khác, trong quá trình đào tạo, những cơ sở này phải chịu sự giám sát chặt chẽ của Bộ xây dựng và Uỷ ban nhân dân các cấp

IV THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1 Kết quả đạt được

Thứ nhất, sau khi ra đời một lọat các văn bản pháp luật thì môi giới BĐS bắt đầu

hình thành và phát triển, bước đầu đáp ứng được việc hình thành về một khung pháp lí

cơ bản đối với nghề môi giới BĐS Do đó, hoạt động môi giới BĐS bước đầu đáp ứng được nhu cầu xã hội có thực về nhà đất theo hướng phát triển của xã hội, tạo điều kiện

để người tiêu dùng được phục vụ tốt hơn

Thứ hai, Việc ban hành Luật kinh doanh BĐS 2006 và các văn bản liên quan đã

tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan quản lí nhà nước về BĐS trong việc thực thi pháp luật nhằm quản lí chặt chẽ hoạt động môi giới BĐS, ngăn chặn, phát hiện và xử lí kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực môi giới BĐS, tạo điều kiện cho thị trường BĐS ổn định và phát triển

Thứ ba việc tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung và hoạt động

môi giới BĐS nói riêng tuân thủ các quy định về môi giới BĐS, ý thức chấp hành pháp luật được nâng cao

Thứ tư, thông qua việc chấp hành pháp luật môi giới BĐS trong đào tạo, bồi

dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới BĐS, nước ta đang từng bước xây dựng và hình thành đội ngũ nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp, năng lực của họ được nâng cao

Thứ năm, việc tuân thủ pháp luật về môi giới BĐS của tổ chức, cá nhân môi giới

BĐS chuyên nghiệp đã tác động thay đổi nhận thức của người dân và xã hội về vị trí vai trò của nghề môi giới BĐS

Như vậy, hoạt động môi giới đã góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS

và cải thiện điều kiện của người dân

2 Những tồn tại khiếm khuyết

Bên cạnh những kết quả đat được, việc thực thi pháp luật về môi giới BĐS còn

bộc lộ một số hạn chế sau:

Thứ nhất, các quy đinh về môi giới BĐS còn chưa đồng bộ, chưa xây dựng được

bộ quy tắc ứng xử đạo đức nghề nghiệp của hoạt động môi giới BĐS

Thứ hai, trên thực tế, dịch vụ môi giới BĐS còn chưa hoàn toàn có tính chuyên

nghiệp Vẫn còn tồn tại một số văn phòng môi giới BĐS hoạt động tự phát mà không

bị pháp luật xử lí

Thứ ba, thực trạng đào tạo như hiện nay của sước ta thì mảng cung cấp dịch vụ

môi giới BĐS còn tồn tại lỗ hổng lớn do thiếu trầm trọng các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp và đủ điều kiện

Thứ tư,thiếu các quy định mang tính định hướng cho việc thỏa thuận về thù lao

môi giới BĐS

Thứ năm,pháp luật về môi giới BĐS chưa quy định về thời hạn cuả chứng chỉ môi

giới BĐS, điều này không phù hợp

3 Nguyên nhân của tồn tại khiếm khuýêt

Những hạn chế trên hầu hết bắt nguồn từ các nguyên nhân sau:

Thứ nhất, hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và các quy định nói

riêng về môi với BĐS nói riêng đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện nên tránh khỏi thiếu sót, thiếu đồng bộ

Thứ hai, hệ thống cơ quan quản lí chuyên trách về thị trường BĐS đang trông qua

trình củng cố và hoàn thiện Trình độ, năng lực của cán bộ, công chức làm công tác quản lí nhà nước còn chưa đồng đều và hạn chế

Thứ ba, trình độ dân trí và tốc độ phát triển kinh tế không đồng đều giữa các

vùng, khu vực ở nước ta

Thứ tư, công tác tuyên truyền, giáo dục nâng cao nhận thức cộng đồng về pháp

luật kinh doah BĐS nói chung và môi giới BĐS nói riêng chưa được thực hiện thường xuyên và hiệu quả

Thứ năm, sự tồn tại của các loại hình văn phòng nhà đất tự phát, cò nhà, đất làm

cho nhầm lẫn trong bộ phận dân cư về hoạt động môi giới BĐS

V GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1 Định hướng hoàn thiện về môi giới bất động sản

Bên cạnh những mặt tích cực, hệ thống pháp luật về môi giới BĐS cũng bộc lộ một số hạn chế cần được sửa đổi, hoàn thiện Việc sửa đổi, hoàn thiện cần dựa trên một

số định hướng sau đây:

Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về môi giới BĐS phải dựa trên quan điểm, đường

lối, chủ trường của Đảng về xây dựng và phát triển thị trường BĐS nói chung và hoàn thiện pháp luật về thị trường BĐS nói riêng

Thứ hai, hoàn thiện pháp luật về môi giới BĐS phải dựa trên sự tham khảo kinh

nghiệm và thực tiễn pháp lí của các nước về quản lí hoạt động môi giới BĐS, có sự

chọn lọc theo hướng: một là: phù hợp với đặc điểm và điều kiện đặc thù của Việt Nam,

hai là: sửa đổi hoàn thiện các quy định về môi giới cho phù hợp, tương thích với pháp

luật của các nước trên thế giới về vấn đề này

Thứ ba, hoàn thiện pháp luật về môi giới BĐS phải đặt trong mối quan hệ tổng thể

về hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS và hoàn thiện các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan

Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về môi giới BĐS phải hướng đến việc xác lập toàn

bộ quy tắc ứng xử về đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS

Thứ năm, hoàn thiện pháp luật về môi giới BĐS phải hướng vào việc sửa đổi, bổ

sung các quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ về môi giới BĐS

2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản

2.1 Giải pháp hoàn thiện khung pháp lí về môi giới bất động sản

Thị trường BĐS ở nước ta cần có một khung pháp lí hoàn chỉnh để vận hành thông suốt, đồng bộ và có hiệu quả Muốn vậy, nhà nước cần thực hiện giải pháp:

Thứ nhất, nhà nước cần khẩn trương nghên cứu, xây dựng và sớm ban hành bộ

quy tắc ứng xử về đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS Đây là việc làm rất cần thiết ở nứơc ta

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung các quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ

môi giới BĐS.Cụ thể:

- Cục quản lí nhà và Thị trường BĐS( Bộ Xây Dựng) cần bổ sung các quy định

về đào tạo, bồi dưỡng kĩ năng hành nghề môi giới BĐS

- Mặt khác cần sửa đổi, bổ sung quy định về tiêu chuẩn của đội ngũ những người tham gia đào tạo, bồi dưỡng môi giới BĐS, theo chúng tôi, họ phải là người trực tiếp tham gia giảng dạy, nghiên cứu về BĐS

- Hoạt động của các cơ sở đào tạo cần được kiểm soát chặt chẽ, sửa đổi, bổ sung các điều kiện chặt chẽ hơn về cơ sở vật chất, trình độ giảng viên, chất lượng đào tạo, kết cấu bài giảng

Thứ ba, Nhà nước cần bổ sung quy định cụ thể về thù lao, hoa hồng môi giới BĐS

(tỷ lệ tối đa hoặc giá trị tối đa) Vì hiện nay pháp luật chưa đề cập trực tiếp, cụ thể về tỷ

lệ thù lao, hoa hồng môi giới BĐS

Thứ tư, Nhà nước cần nghiên cứu, ban hành quy định bắt buộc khách hàng công

khai tài khoản cá nhân khi kí kết hợp đồng môi giới BĐS; đồng thời sửa đổi, bổ sung các quy định về tăng chế tài xử phạt trong trường hợp khách hàng không thực hiện nghĩa vụ cam kết về trả phí môi giới BĐS

Thứ năm, pháp luật kinh doanh BĐS chưa quy định về thời hạn của chúng chỉ môi

giới BĐS vì vậy Bộ Xây dựng cần nghiên cứu, tham khảo, xây dựng và ban hành quy định về thời hạn của chứng chỉ môi giới BĐS với thời hạn là 05 năm

2.2.Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về môi giới bất động sản

Bên cạnh việc không ngừng sửa đổi bổ sung và hoàn thiện các quy định pháp luật, chúng ta cần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về môi giới BĐS Một số giải pháp

cơ bản được đưa ra bao gồm:

Thứ nhất, Nhà nước cần tiếp tục thực hiện việc tuyên truyền, nâng cao nhận thức

của người dân về chính sách pháp luật nói chung và chính sách pháp luật về môi giới

BĐS nói riêng Bên cạnh đó, Nhà nước cần thực hiện đa dạng hóa, công khai, minh bạch nguồn thông tin về BĐS

Thứ hai, bên cạnh việc đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới BĐS đã và

đang triển khai thực hiện, nhà nước cần nghiên cứu thành lập một số trường đào tạo bài bản, chuyên sâu về các ngành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung và môi giới BĐS nói riêng Đồng thời cần xây dựng lộ trình và kế hoạch, nội dung để tiến tới đưa chuyên ngành đào tạo về môi giới BĐS vào giảng dạy trong các trường quản trị kinh doanh trên cơ sở tiếp thu có chọn lọc nội dung đào tạo về môi giới BĐS ở các nước khu vực và trên thế giới

Thứ ba, nhà nứơc cần bổ sung các quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài

có đủ điều kiện được hành nghề dịch vụ môi giới BĐS ở Việt Nam nhằm tạo áp lực cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ thể môi giới BĐS trong và ngoài nước

Thứ tư, nhà nước cần tiếp tục củng cố và kiện toàn về cơ cấu ,tổ chức, nguồn nhân

lực, cơ sở vật chất, phương tiện làm việc và nguồn, kinh phí của hệ thống cơ quan quản lí nhà nước chuyên trách về thị trường BĐS từ trung ương đến địa phương nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lí nhà nước về lĩnh vực này Bên cạnh đó, nhà nước cần xây dựng cơ chế phối kết hợp giữa hệ thống cơ quan quản lí nhà nước về thị trường BĐS với các cơ quan hữu quan như cơ quan tài chính, cơ quan ngân hàng, cơ quan công chứng, Liên đoàn luật sư, Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất một cách cụ thể, rõ ràng, thống nhất và đồng bộ

Thứ năm, Nhà nứơc cần xây dựng và củng cố tổ chức lực lượng thanh tra chuyên

ngành về thị trường BĐS Lực lượng này có nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra và xứ lí các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh môi giới BĐS nói riêng

C KẾT BÀI

Môi giới BĐS có vai trò quan trọng góp phần hỗ trợ và thúc đẩy phát triển bền vững của thị trường BĐS Trong hoàn cảnh thực tiễn hiện nay của Việt Nam, phát triển môi giới BĐS sẽ góp phần to lớn trong việc ổn định thị trường Để hoạt động Môi giới BĐS phát triển lành mạnh và đúng pháp luật cần tạo ra môi trường pháp lí, môi trường đầu tư kinh doanh đồng bộ, ổn định Do vậy, việc tiếp tục hoàn thiện lĩnh vực pháp luật

về môi giới BĐS là rất cần thiết góp phần nâng cao hiệu quả quản lí nhà nứơc đối với loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: