mua bán căn hộ trongnhà chung cư ở Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2005 trở lại đây

MỤC LỤC Trang ĐẶTVẤNĐỀ NỘT DUNG VẤN ĐỀ Khái quát chung hoạt động giao dịch nhà chung cư Việt Nam – sở pháp lý .2 1.1 Khái niệm 1.2 sở pháp lý Hoạt động mua bán hộ nhà chung cư Viết Nam giai đoạn từ năm 2005 trở lại .4 2.1 Hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư dự án 2.2 Hợp đồng mua bán hộ chung cư có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 2.2.1 Hình thức hợp đồng 2.2.2 Đối tượng hợp đông 2.2.3 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư 11 2.2.4 Hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu 11 2.2.5 Các điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư 12 Một số vấn đề nảy sinh cần bàn luận 14 3.1.Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 14 3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện .19 KẾT LUẬN 21 ĐẶT VẤN ĐỀ Hiện hay Việt Nam nước pháp triển với mật độ dân số đông điều đòi hỏi nhà nước phải phát triển thêm nhiều dịch vụ để phụ vụ đủ nhu cầu cho người dân Một nhu cầu thiết yếu nhà ở, tình trạng người dân thiếu chỗ vấn đề cấp thiết nhà nước cần phải giải quyết, cần phải xây thêm nhiều nhà để đáp ứng nhu cầu cho người dân bên cạnh vấn đề hết sực khó khăn quỹ đất để xây nhà Việt Nam với quy mô dân số 86 triệu dân diện tích đất có hạn Đề đáp ứng nhu cầu nhà ở, nhà nước đưa giải pháp tối ưu pháp triển mạnh việc xây dựng nhà chung cư, biện pháp hay để giải nhu cầu nhà triển khai gặp nhiều vấn đề khó khăn, vấn đề gặp phải việc giao dịch, mua bán hộ nhà chung cư, số nguyên nhân quy định pháp luật Bài viết phân tích vấn đề hoạt động “mua bán hộ nhà chung cư Việt Nam giai đoạn từ năm 2005 trở lại đây” để thấy kết đạt hạn chế sung quanh vấn đề mua bán hộ nhà chung cư đề hướng giải vấn đề NỘT DUNG VẤN ĐỀ Khái quát chung hoạt động giao dịch nhà chung cư Việt Nam – sở pháp lý 1.1 Khái niệm Khoản Điều 70 Luật nhà quy đinh: “Nhà chung cư nhà có hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.” Theo khái niệm nhà chung cư có đặc điểm sau: Nhà chung cư loại nhà ở: Mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi, giải trí…cho hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có kết cấu riêng phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung cho nhiêu hộ gia đình, cá nhân: Nhà chung cư phải có kết cấu từ hai tầng trở lên, có hệ thống lối đi, cầu thang…sử dụng chung cho tất hộ gia đình, cá nhân sống nhà chung cư Một nhà chung cư bao gồm có nhiều chủ sở hữu, chủ sở hữu có quyền sở hữu phần nhà riêng có quyền sở hữu hạn chế phần sở hữu chung nhà chung cư đó: Mỗi hộ gia đình, cá nhân ký kết hợp đồng mua hộ mộ nhà chung cư hợp đồng qua thủ tục pháp luật quy định coi hợp pháp chủ sở hữu phần nhà chung cư họ có quyền sở hữu phần riêng họ nhà chung cư đồng thời họ có quyền chủ sở hữu phần sở hữu chung hợp phân chia cầu thang, hành lang, tầng thượng…của nhà chung cư đó, quyền sở hữu quyền hạn chế hộ gia đình, cá nhân sử dụng phần sở hữu chung mà quyền định đoạt 1.2 sở pháp lý Cơ sở pháp ly quy định nhà chung cư Việt Nam Luật nhà sửa đổi, bổ sung năm 2009 Bộ luật dân năm 2005 phần quy định hợp đồng mua bán nhà Đây sở pháp lý điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh sung quanh vấn đề nhà chung cư như: xây dựng nhà chung cư, mua bán nhà chung cư, quản lý, sử dụng nhà chung cư…Bên cạnh có số văn pháp luật liên quan như: Nghị định phủ số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở; Thông tư xây dựng số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP phủ… Hoạt động mua bán hộ nhà chung cư Viết Nam giai đoạn từ năm 2005 trở lại 2.1 Hợp đồng mua bán hộ chung cư nhà chung cư dự án Theo điều 91 Luật nhà ở: “ Trong giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà nhà phải có điều kiện sau đây: a) có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật; b) Không có tranh chấp quyền sở hữu.” Như hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án không xem giao dịch nhà Về chủ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án: Hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án hợp đồng ký kết chủ đầu tư dự ăn với người mua trực tiếp (người mua hay gọi người mua gốc) Hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án thường ký chủ đầu tư người mua dạng hợp đồng theo mẫu Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu thường bên chủ đầu tư soạn thảo trước bên mua đồng ý ký vào, điều dẫn đến nhiều trường hợp người mua hộ phải chấp nhận thua thiệt, thiếu bình đẳng Vì vậy, để có bình đẳng bên mặt thực tiễn lẫn pháp lý Theo Điều 407 Bộ luật dân 2005 quy định: “ Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm bên đưa hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm loại bỏ quyền lợi đáng bên điều khoản hiệu lực, trừ trường hợp có thảo thuận khác” Một thực tế xảy hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án bên chủ đầu tư thường vi phạm hợp đồng, không đảm bảo thời gian giao nhà theo quy định bên mua thường làm không đưa điều khoản phạt vi phạm hợp đồng ký kết phân tích hợp đồng bên đầu tư dự án thảo trước Để mua hộ chung cư, khách hàng phải đặt trước vài trăm triệu đồng( khoảng 30% giá trị hộ) toán thành nhiều đợt dự án hoàn thành đưa vào sử dụng Nhưng nhiều nguyên nhân có không dự án bị chậm tiến độ người mua phải chịu thiệt Vấn đề đặt phải đưa khung chế tài để quản lý xử lý chủ đầu tư vi phạm chất lượng thời hạn hợp đồng Nhiều hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án có đưa điều khoản chậm trễ toán bàn giao hộ, ví dụ: Bên chủ đầu tư phải trả lãi suất tiền gửi ngân hàng không kỳ hạn, thời gian chậm bàn giao nhà theo thời hạn thỏa thuận cho bên mua tổng số tiền bên mua nộp cho bên bán lý chậm trễ không thuộc nguyên nhân bất khả kháng Tuy nhiên, thực tế, điều khoản không thực Một vấn đề quan trọng đặt hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án điều khoản bảo hành Điều 74 Luật Nhà quy định: “1 Nhà bảo hành sau hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà có trách nhiệm bảo hành thiết bị cung ứng Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà để bán bên bán nhà có trách nhiệm bảo hành thời hạn quy định khoản Điều Bên bán nhà có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực trách nhiệm bảo hành nhà Nội dung bảo hành nhà bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay kết cấu nhà ở, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết vận hành, sử dụng không bình thường mà lỗi người sử dụng nhà gây Thời gian bảo hành nhà tính từ ngày chủ đầu tư ký biên nghiệm thu nhà để đưa vào sử dụng quy định sau: a) Không sáu mươi tháng nhà chung cư từ chín tầng trở lên loại nhà khác đầu tư xây dựng ngân sách nhà nước; b) Không ba mươi sáu tháng nhà chung cư từ bốn đến tám tầng; c) Không hai mươi bốn tháng nhà không thuộc diện quy định điểm a điểm b khoản này” Như vậy, cho dù hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án không ghi điều kiện bảo hành, ghi quy định pháp luật, việc bào hành hộ chung cư phải theo quy định pháp luật Trên vấn đề phát sinh từ đặc điểm riêng hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án Các vấn đề chung xem xét theo quy định chung Bộ luật dân hợp đồng mua bán tài sản 2.2 Hợp đồng mua bán hộ chung cư có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 2.2.1 Hình thức hợp đồng: Hình thức hợp đồng mua bán hộ chung cư đa phương tiện để biểu nội dung quan hệ pháp luật mà bên tham gia Trong mối quan hệ biện chứng nội dung, hình thức hợp đồng mua bán hộ chung cư phản ánh đầy đủ ý nghĩa tầm quan trọng việc mua bán nhà loại tài sản có giá trị lớn người Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có giá trị lớn cần phải thông qua hình thức chặt chẽ, tạo nên sở pháp lý tin cậy bảo đảm an toàn giao lưu dân Xuất phát từ tầm quan trọng quan hệ pháp luật dân nên hầu quy định chặt chẽ nhằm quản lý hoạt động mua bán nhà ở, làm sở pháp lý quan trọng để xác lập quyền sở hữu nhà chuyển từ người bán sang người mua Về mặt pháp luật yêu cầu hình thức nói bắt buộc tất bên tham gia quan hệ tuân thủ điều kiện theo pháp luật quy định hợp đồng có hiệu lực Các hợp đồng mua bán hộ chung cư có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà lập thành văn có công chứng chứng thực theo pháp luật Điều 450 BLDS năm 2005 quy định: “ Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn có công chứng chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Điều 401 BLDS 2005 quy định vấn đề này: “ Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng thể văn có công chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tuân thủ theo quy định đó.” 2.2.2 Đối tượng hợp đông: Đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư thể nội dung hợp đồng Đối với hộ chung cư thường có vẽ kèm theo vẽ mặt tầng, mặt hộ đối tượng hợp đồng, hồ sơ hoàn công gồm sơ đồ đường điện, đường ống nước…và tài liệu khác danh mục vật tư sử dụng để xây dựng nhà chung cư, giấy tờ bảo hành thiết bị nhà Quy chế quản lý khai thác sử dụng nhà chung cư… Tất giấy tờ kể phải kèm theo hợp đồng phụ lục hợp đồng, hợp đồng phải mô tả thực trạng vị trí diện tích hộ chung cư đem bán Xuất phát từ tính quy chuẩn hộ chung cư, chung ta Có kiến nghị việc quy chuẩn yêu cầu loại giấy tờ kỹ thuật tài liệu hướng dẫn, giấy tờ bảo hành thành tập hồ sơ chuẩn có ý nghĩa tương đương với giấy chứng nhận sở hữu nhà hộ chung cư Điều 66 Luật nhà quy định lập lưu trữ hồ sơ nhà ở: “1 Các loại nhà phải có hồ sơ lưu trữ Chủ sở hữu nhà ở, tổ chức giao quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước người sử dụng nhà trường hợp chưa xác định chủ sở hữu có trách nhiệm lập, lưu hồ sơ nhà nộp cho quan cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà để lưu trữ phục vụ yêu cầu quản lý nhà ở” Các quy tắc liên quan đến quyền sở hữu chung không đủ để điều chỉnh quan hệ sở hữu loại tài sản này; sở hữu chung theo phần chấm dứt hiệu lực việc phân chia tài sản chung; phần chung chung cư trì bắt buộc chừng chung cư tồn Các quy tắc sở hữu tư nhân theo nghĩa thông thường – sở hữu người coi sở pháp lý hình thức sở hữu Chúng ta thấy rõ ràng cần có quy tắc riêng cho quyền sở hữu nhà chung cư.Điều 225 Bộ luật dân 2005 có quy tắc liên quan đến phần chung chung cư đến phần diện tích mặt đất mà chung cư xây dựng Căn hộ chung cư thường ghi nhận theo nghĩa hẹp, tức gồm tất hì tồn bên bốn tường chung phân ranh hộ với hộ lân cận với hành lang, không gian bên ngoài, vách bảo hộ tường chung…nhưng hộ chung cư không đơn giản có Sống đó, chủ sở hữu có quyền phần dùng để phục vụ cho tất người thuộc chung cư Các phần tạm gọi phần chung đa dạng: quyền sử dụng đất, sân vườn chung, lối chung, mái nhà chung, cầu thang máy, nơi để xe, nơi đổ rác, mạng điện chung, đường ống nước chung…Các phần chung thuộc sở hữu chung tất chủ sở hữu hộ nhà không phân chia Bởi vậy, luật không dự liệu khả xác định phần quyền chủ sở hữu phần Trong thực tiễn giao dịch, hộ có nhiều lợi tất nhiên có giá trị chuyển nhượng cao Một cách hợp lý, chủ sở hữu hộ chung cư có lợi việc khai thác phần chung phải có nhiều nghĩa vụ hơn, so với chủ sở hữu hộ lợi thế, việc bảo quản phần chung Việc xác định cụ thể phần quyền sở hữu hộ chung cư phần chung có tác dụng đặt sở cho việc xác định cụ thể nghĩa vụ Tóm lại gốc độ đó,, sở hữu phần chung nhà chung cư quan niệm trường hợp đặc sở hữu chung theo phần, chủ sở hữu có phần quyền xác định tài sản chung, tình trạng sở hữu chung trì bắt buộc mà chủ sở hữu chung nói khác Đó sở hữu chung theo phần phân chia Phần chung sử dụng riêng – có phần chung thuộc chung cư sử dụng một nhóm chủ sở hữu Nhưng phần phần chung theo nghĩa đích thực, nghĩa thuộc tất cả, chủ sở hữu khác nhà chung cư không sử dụng chung Đối với phần riêng – nguyên tắc, chủ sở hữu hộ chung cư có quyền chiếm hữu sử dụng hộ riêng chủ thể đầy đủ quyền sở hữu làm tất việc theo ý trường hợp tài sản nằm biệt lập Một mặt, chung cư xây dựng theo tiêu chuẩn đặc thù nhà sử dụng vào mục đích thương mại, chủ sở hữu hộ cho thuê hộ để mở cửa hàng kinh doanh Mặt khác, chủ sở hữu chung cư đạt tới thỏa thuận việc xác định công dụng chung cư, có chủ sở hữu phải tuân thủ theo thỏa thuận Có trường hợp kết cấu hộ chung cư không giống để phục vụ cho sinh hoạt khác Khi đó, chủ sở hữu hộ chung cư sử dụng tài sản theo cung cách phù hợp với đặc điểm tài sản, hộ dùng để ở, hộ khác dùng làm văn phòng giao dịch thương mại Nhiều chung cư đặt quy định nội xử lý chất thải sinh hoạt… Tuy nhiên thực tế, hạn chế quyền sử dụng chủ sở hữu hộ chung cư khác bấp bênh hiệu lực: chủ sở hữu không tuân thủ hạn chế bị chế tài biện pháp mang tính chất quyền lực công cộng Luật Việt Nam chưa dự liệu chế định “ quy chế chung cư”, chế định đặt sở xây dựng hệ thống quy phạm bảo đảm thực nội chung cư cưỡng chế máy nhà nước Chủ sơ hữu có quyền sữa chữa, cải tạo, nâng cấp hộ chừng mực kết cấu chung chung cư cho phép không gây thiệt hại cho chủ sở hữu khác chung cư Đối với phần chung chủ sở hữu hộ chung cư có quyền quản lý sử dụng ngang phần diện tích thiết bị chung.Cần phân biệt quản lý sử dụng theo luật với quản lý sử dụng vất chất, ta biết có phần chung sử dụng riêng Chủ sở hữu hộ chung có quyền chấp chuyển nhượng hộ theo ý có quyền để lại hộ cho người thừa kế “ hộ” hiểu theo nghĩa rộng tức bao gồm phần riêng quyền phần chung Người chuyển nhượng, người thừa kế, đến lượt lại có quyền sở hữu phần riêng có quyền chủ sở hữu hộc chung cư phần chung Các chủ sở hữu khác chung cư quyền ưu tiên mua trường hợp hộ đem bán Đây điểm khác biệt sở hữu chung nhà chung cư sở hữu chung theo phần thông thường Nghĩa vụ chủ sở hữu chung phần đóng góp vật chất mà chủ sở hữu hộ chung cư có trách nhiệm thực nhằm bảo quản, sửa chữa, nâng cấp thay phần chung chung cư Có thể phân nghĩa vụ chủ sở hữu chung thành hai nhóm: 1- Các nghĩa vụ liên quan đến dịch vụ hạ tầng : điện, nước, thang máy… – Các nghĩa vụ liên quan đến việc bảo quản, sửa chữa, quản trị phần chung: sửa chữa cầu thang, hành lang, đường ống, tu bố mái nhà chung… Các chủ sở hữu hộ chung cư có nghĩa vụ ngang việc quản lý sử dụng phần diện tích thiết bị chung Trong luật nhà năm 10 2005 nói nghĩa vụ việc quản lý sử dụng phần chung việc đóng góp vật chất để bỏa quản, sửa chữa, nâng cấp phần Một cách hợp lý, mức đóng góp chủ sở hữu hộ chung cư vào tổng chi phí sử dụng thiết bị chung phải tính toán dựa theo mức độ hữu ích thiết bị hộ đó: chủ sở hữu không thiết sử dụng thiết bị chung theo dự tính; chủ sở hữu có khả sử dụng theo dự tính, đặc điểm diện tích, kết cấu, vị trí…Theo lý lẽ đó, nên thừa nhận chủ sở hữu hộ tầng trả tiền sử dụng thang máy Các nghĩa vụ đóng góp vào việc bảo quản, sửa chữa quản lý phần chung có lẽ phải tính vào tỷ lệ phần quyền chủ sở hữu hộ chung cư tài sản chung Song ta biết Luật thực định chưa xây dựng khái niệm sở hữu chung theo phần phân chia; vậy, ta chưa có điều kiện để áp dụng giải pháp này.Trước mắt, nghĩa vụ nói hẳn chia chủ sở hữu 2.2.3 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư: Theo Bộ luật dân 2005 quy định ro ràng hiệu lực hợp đồng mua bán nhà xuất sau hợp đồng quan công chứng chứng nhận Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực: Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà thời điểm giao kết quan công chứng chứng nhận UBND cấp có thẩm quyền chứng thực phù hợp với quy định Điều 405 BLDS 2005 thời điểm có hiệu lực hợp đồng nói chung Trên thực tế ,thời điểm hai bên ký vào biên hợp đồng mua bán nhà thời điểm quan Công chứng chứng nhận việc ký kết chứng nhận nội dung hợp đồng Khi hợp đồng quan công chứng nhà nước chứng nhận cam kết, thỏa thuận trở thành hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực đối 11 với bên – nghĩa bên bán giao nhà giấy tờ kèm theo, nhận tiền, bên mua trả tiền nhận nhà theo phương thức mà họ thỏa thuận hợp đồng… việc làm thủ tục đăng ký sang tên giai đoạn cuối mang tính hình thức đồng thời nghĩa vụ mà hai bên phải thực theo quy định Bộ luật dân 2005 2.2.4 Hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu: Vấn đề hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư dạng hợp đồng mua bán nhà có ý nghĩa quan trọng chủ thể tham gia giao kết, đích mà tất bên muốn thực pháp luật Nhà nước điều chỉnh nhằm đảm bảo cho quan hệ dân thực sở tôn trọng quyền lợi bên, đảm bảo lợi ích Nhà nước xã hội 2.2.5 Các điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư: a Các bên tham gia hợp đồng mua bán hộ chung cư phải có lực hành vi dân sự: Việc quy định lực hành vi việc quy định ký kết hợp đồng mua bán nhà nhằm xác định nghĩa vụ phải thực hiện, quyền thực theo quy định chủ thể tham Mặt khác ràng buộc trách nhiệm người có đầy đủ lực hành vi dân mà cố ý ký hợp đồng với người có lực hành vi dân không đầy đủ họ phải gánh chịu tất thiệt hại xảy Hợp đồng bị coi hiệu lực Người chưa đủ 15 tuổi chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng đủ để đảm bảo thực nghĩa vụ tự giao dịch dân mà không cần phải có đồng ý người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (điều 20 Bộ luật dân 2005) Trong quy định mua bán nhà pháp luật quy định khác lực hành vi bên mua bên bán nên điều quy định lực 12 hành vi dân kể quy định điều kiện lực hành vi dân cá nhân giao kết hợp đồng mua bán nhà Cũng vấn đề này, qua tham khảo luật số nước thấy rằng, luật họ quy định chặt chẽ chẳng hạn Bộ luật dân Nhật Bản – Điều 3,4 quy định người chưa thành niên người chưa đủ 20 tuổi, họ tham gia giao dịch dân phải đồng ý người đại diện hợp pháp trừ hành vi đơn Trái với quy định này, giao dịch bị coi vô hiệu Hay Luật Việt nam cộng hòa quy định người chưa thành niên chưa đủ 21 tuổi bị coi người có lực hành vi Mọi hành vi họ thực bị coi vô hiệu ( điều 248, điều 328, điều 675) Từ phân tích xuất phát từ thực tiễn, ngày giao dịch dân sự, pháp nhân tham gia với tư cách chủ thể phổ biến, kinh tế tổ chức kinh tế thành lập nhiều, đa dạng tổ chức tham gia vào hoạt động mua bán nhà phổ biến Tuy nhiên pháp nhân tham gia vào việc mua bán nhà phải thông qua người đại diện cho pháp nhân phải đảm bảo điều kiện lực hành vi dân theo quy định pháp luật Điều 92 Luật nhà quy định cụ thể điều kiện bên than gia giao dịch nhà ở: “ Bên bán, cho thuê, tặng cho, đổi, chấp, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà phải có điều kiện sau đây: a) Là chủ sở hữu nhà người địa diện theo quy định pháp luật dân sự; b) Cá nhân có lực hành vi dân sự, tổ chức bán, cho thuê nhà phải có chức kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà không nhằm mục đích kinh doanh” b Sự nguyện bên tham gia ký kết hợp đồng mua bán hộ chung cư: Sự tự nguyện bên điều kiện mang tính nguyên tắc việc tham gia giao dịch dân Điều kiện đặc biệt quan trọng việc ký kết hợp đồng mua bán hộ chung cư Nếu vi 13 phạm điều kiện hợp đồng ký bị vô hiệu Sự tự nguyện phản ánh thông qua hành vị cụ thể bên tham gia như: Họ có quyền tham gia ký kết hay không, tham gia mức độ nào, phương thức khả tự chịu trách nhiệm tham gia hợp đồng Trong trường hợp mua bán hộ chung cư tự nguyện biểu cam kết bên quyền nghĩa vụ họ hưởng phải thực Trên thực tế hợp đồng ký kết xuất phát từ tự nguyện chủ thể mà họ bị ép buộc lừa dối Trong trường hợp hợp đồng ký kết hiệu lực pháp luật Sự lừa dối dẫn đến bên giao kết hợp đồng không với ý chí Việc đảm bảo nguyên tắc tự nguyện giao kết hợp đồng pháp luật Việt Nam từ năm 1991 trở trước quy định toàn diện đầy đủ điều kiện kinh tế tập trung, quan liêu giao lưu dân bị kìm hãm, quan hệ hợp đồng mua bán, trao đổi mang tính chất hành Khi có đổi mới, quy định pháp luật quan tâm trọng nguyên tắc tự nguyện giao dịch dân ngày coi trọng tuân thủ nghiêm chỉnh Việc đảm bảo nguyên tắc tự nguyện giao kết hợp đồng mua bán nhà qun công chứng thực thận trọng Thông qua thủ tục để ký kết hợp đồng mua bán nhà ,các công chứng viên kiểm tra tư cách chủ thể tự nguyện , việc mua bán hộ chung cư Một số vấn đề nảy sinh cần bàn luận 3.1.Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Khác với đất đai có hình thức sở hữu sở hữu toàn dân, nhà Hiến Pháp nước ta công nhận tài sản đa sở hữu, có nhà thuộc sở hữu nhà nước, có nhà thuộc sở hữu cá nhân Do chế độ sở hữu nhà rõ ràng, minh bạch nên việc mua bán, chuyển nhượng loại tài sản đặc biệt thị trường không bị ngăn cấm Tuy nhiên, 14 nhà gắn liền với đất nên thị trường nhà bị chi phối thị trường đất Nếu việc mua bán nhà đồng thời việc mua bán đất thuộc khuôn viên nhà trình giao dịch bên thuận lợi nhiều Hiện thị trường nhà Việt Nam nhiều khó khăn nhà thuộc sơ hữu tư nhân đất lại thuộc sở hữu toàn dân Về mặt pháp lý, chủ nhà cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Nếu hộ chung cư cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Nếu chủ sở hữu nhà chưa có Giấy chứng nhận kể trên, việc chuyển nhượng hợp pháp nhà trở nên khó khăn Tuy nhiên, áp lực cung cầu, người mua người bán nhà nói chung hộ chung cư nói riêng giao dịch với để thực việc chuyển nhượng mà không cần đến Giấy chứng nhận kể Theo luật nhà doanh nghiệp xây nhà để bán cho thuê phait tiến hành theo dự án Như vậy, phần tăng cung nhà ở, đặc biệt nhà cung hộ chung cư phụ thuộc chủ yếu vào việc hình thành thực thi dự án Trên thực tế, đôi với quy trình thủ tục phức tạp tốn việc mua bán nhà dự án, hộ chung cư dự án mang nhiều yếu tố cao cấp, phân phối không bình đẳng người mua Ở thời điểm nay, quỹ nhà tham gia thị trường hộ chung cư dự án thấp, mặt giá lại cao( giá số dự án phát triển nhà Hà Nội thành phố Hồ Chính Minh có cấu bao gồm: chi phí sử dụng đất chiếm 25- 30%) Mức giá hộ chung cư thường không phù hợp với khả toán có nhiều tầng lớp xã hội.Phần lớn người dân bình thường tiếp cận mua nhà chung cư qua quảng cáo bán bối cảnh thị trường ế ẩm dự án chọn địa điểm không thuận lợi hệ thống hạ tầng chưa qua đầu tư Qua kết điều tra nhà Hà Nội thành phố Hồ chí Minh, có khoảng 10,25% người hỏi sống hộ chung cư có 13,75% người có nguyện vọng sống hộ chung cư Có nhiều lý 15 khiến cho người dân chưa muốn nhà chung cư Lý Lớn không thuận tiện sinh hoạt, lý thứ hai không thuận tiện cho lại, không thuận tiện cho kinh doanh Rõ ràng đô thị việc xây nhà riêng lẻ cho họ gia đình cá nhân dễ dàng thực Vì giải pháp xây nhà chung cư vừa mang tính thực vừa mang tính bắt buộc Tuy nhiên vấn đề đặt làm để sống nhà chung cư thuận tiện nhà riêng lẻ Điều đặt cho nhà hoạch định sách việc định hướng chủ trương, đồng thời đặt phương hướng đầu tư phát triển phù hợp với nhu cầu khả người dân Trên thực tế dự án, từ chưa xây hộ đăng ký mua hết Như số hộ chung cư chưa đáp ứng đủ nhu cầu người dân giải thích nguyên nhân tượng việc mua bán hộ chung cư bị đầu cơ, gây căng thẳng nhu cầu giá đẩy đến mức cao Quy định mua bán hộ chung cư: Cách tính diện tích thuộc sở hữu chung - riêng hộ chung cư, phí dịch vụ khu chung cư lần quy định cách chi tiết Thông tư 01/2009/TT-BXD hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mẫu hợp đồng mua bán hộ chung cư mà Bộ Xây dựng ban hành, Theo thông tư này, hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư (Bộ Xây dựng ban hành mẫu chuẩn) phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung nhà chung cư (trong nêu cụ thể phần sở hữu chung nhà chung cư quy định khoản Điều 70 Luật Nhà hành lang, lối chung, cầu thang, thang máy, nơi để xe, phần khác thuộc sở hữu chung) Trong trường hợp nhà chung cư có công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư chủ sở hữu khác phải nêu rõ (ví dụ bể 16 bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh phần diện tích khác).Thông tư quy định rõ, diện tích hộ chung cư (được ghi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) diện tích sàn (bao gồm diện tích ban công, lô gia (nếu có) Trong đó, diện tích sàn tính theo kích thước thông thủy hộ tính theo kích thước tính từ tim tường chung tim tường bao hộ Diện tích sàn hộ cách tính diện tích phải ghi rõ hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư.Thông tư dành điều hướng dẫn phí bảo trì, vận hành nhà chung cư Trong nêu rõ: "Hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư phải ghi rõ giá bán hộ nhà chung cư bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư (2% tiền bán hộ) Trong trường hợp kinh phí thu để bảo trì không đủ huy động từ đóng góp chủ sở hữu tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu" Hợp đồng mua bán nhà chung cư cần ghi rõ dự kiến mức phí phải đóng góp cho việc quản lý vận hành nhà chung cư Nhưng hướng dẫn quan trọng điều khoản có lẽ quy định UBND tỉnh, thành phố ban hành mức trần kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng địa bàn Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nói rằng, UBND tỉnh, thành phố quy định mức "trần" mức phí cụ thể chủ đầu tư xây dựng thỏa thuận với người mua chung cư đàm phán, ký kết hợp đồng Mặc dù thừa nhận, chưa có tỉnh, thành phố ban hành mức phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư thực thống địa bàn Thứ trưởng Nam nói rằng, Bộ Xây dựng đốc thúc địa phương sớm ban hành để khắc phục tình trạng mức phí đưa nơi khác, gây xúc dư luận xảy tranh chấp phức tạp Ông Nam nói rằng, mức "trần" UBND tỉnh, thành phố 17 ban hành thay đổi năm tùy vào mức độ trượt giá, tăng lương, tăng giá điện… Trong kinh tế thị trường có quản lý nhà nước, hoạt động thị trường điều chỉnh pháp luật pháp luật môi trường pháp lý chii phát triển lành mạnh, khắc phục khuyết tật vốn có thị trường Đối với thị trường bất động sản, yếu tố bất động sản có tính chất quy định hình thành phát triển Ngoài việc ban hành hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung…của giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản, nhà nước hướng dẫn biện pháp thực giao dịch hợp đồng: hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán…cùng với quy định phương tiện, công cụ thực giao dịch Nhà nước vừa tạo Lập môi trường, khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản, vừa hướng dẫn cụ thể việc giao dịch thị trường, vừa thực đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, hộ chung cư đối tượng giao dịch thị trường bất động sản chưa có văn pháp luật quy định cụ thể hướng dẫn chủ yếu tìm thấy BLDS 2005 Luật nhà năm 2005 Thực tế cho thấy hầu hết trường hợp mua bán nhà bên lập thành văn bản, song đa số lại không thực thủ tục hình thức trọn vẹn mà pháp luật quy định như: Chỉ có làm giấy viết tay hai bên, ký điểm cẩn thận có mời thêm người làm chứng họ coi thực xong hợp đồng họ đến quyền địa phương để xin chứng thực chữ ký song lại không sang tiên trước bạ Thực tế có tình trạng mặt trình độ ý thức người dân pháp luật thấp mặt khác việc thực hiện, áp dụng pháp luật quan chức buông lỏng suốt thời gian dài Những hợp đồng không thực trọn vẹn theo quy định pháp luật trình bày xảy tranh chấp có chấp nhận hay 18 không vấn đề phức tạp, cấp Tòa án có nhiều cách hiểu áp dụng khác như: Chấp nhận hợp đồng có hiệu lực, không chấp nhận phần Trước tình hình Tòa án nhân dân có hướng dẫn coi hợp đồng vô hiệu hợp đồng vi phạm điều kiện khác như: Hợp đồng có nội dung trái pháp luật, người ký kết hợp đồng lực hành vi, ký kết hợp đồng bị bắt buộc…Việc công nhận hợp đồng chưa làm xong thủ tục thực tế việc thực thực tế diễn hợp đồng phù hợp với khách quan, phù hợp với ý chí bên giao kết hợp đồng Hợp đồng chứng pháp lý để Tòa án xem xét giải tranh chấp xảy 3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện Hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng hợp đồng dân thông dụng giao lưu dân vừa đáp ứng nhu cầu nhà người thông qua việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà từ người bán sang người mua, vừa bảo đảm quản lý nhà nước nhu cầu nhà cộng đồng Mặc dù không phần riêng bao hàm quy định cụ thể đồng cho loại hợp đồng đặc thù hợp đồng mua bán nhà ở, nhìn cách tổng thể, Bộ luật dân bao hàm quy định nguyên tắc giao dịch dân sự, hợp đồng phần quy định chị tiết tạo thành hệ thống quy phạm pháp luật thống mối quan hệ biện chứng ràng buộc quy lại để áp dụng loại giao dịch dân cụ thểm có hợp đồng mua bán hộ chung cư Như áp dụng quy định Bộ luật dân cho hợp đồng mua bán hộ chung cư phải áp dụng cách thống Xuất phát từ vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng sở xem xét thực tiễn áp dụng pháp luật mua bán hộ nhà chung cư, ta rút kiến nghị hoàn thiện sau: 19 Thứ nhất: Cần ban hành kịp thời văn pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Cụ thể pháp luật có quy định cụ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án không cần phải công chứng, chứng thực phải có quy định hướng dẫn việc công chứng chứng thực hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư dự án Trong hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án cần có điều khoản quy định rõ ràng trách nhiệm chủ đầu tư chế tài chủ đầu tư trường hợp chậm giao nhà để bảo đảm quyền lợi cho bên mua Thứ hai: Cần xây dựng Hồ sơ pháp lý – kỹ thuật” cho hộ chung cư nhằm cung cấp thông tin đầy đủ đối tượng hợp đồng, pháp lý cho giao dịch mua bán hộ chung cư Thứ ba: cần quy định thực bảo đảm với hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án,như trình bày hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án ẩn chứa nhiều rủi ro cho người mua Để hạn chế thiệt hại xảy chủ đầu tư chậm giao nhà, chủ đầu tư xây xong nhà chung cư nhà chung cư không nghiệm thu chất lượng không đảm bảo, chủ đầu tư tuyên bố phá sản… phải có đề nghị bảo đảm hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án thông qua việc quy định chặt chẽ biện pháp đưa khung chế tài hình phạt vi phạm nghĩa vụ hợp đồng chủ đầu tư Mức xử phạt cụ thể cần phải quy định rõ ràng văn pháp quy hướng dẫn soạn thảo hợp đồng mua bán hộ ctrong nhà chung cư Như chủ đầu tư không bàn giao nhà tiến độ phải chịu lãi suất mà người mua nộp tiền để mua hộ chung cư dự án Thứ tư: cần đưa “ hộ chung cư giao nhà” với “ hồ sơ pháp lýkỹ thuật” vào giao dịch thức đề đẩy nhanh giao dịch mua bán hộ chung cư Thứ năm: cần sớm có quy định quyền sử dụng đối ới hộ chung cư 20 Thứ sáu: cần quy định chế độ bảo hiểm hộ chung cư lại bảo hiểm tài sản thông qua công ty bảo hiểm phi nhân thọ Chi phí bảo hiểm hai bên chủ đầu tư người mua chịu Ngoài để hoạt động mua bán nhà vào trật tự theo quy định pháp luật cần có giải pháp cụ thể sau đây: Chính phủ cần ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành quy định Bộ luật dân hợp đồng mua bán nhà quy định thống cách hiểu thi hành quy định luật dân hợp đồng mua bán nhà ở; quy định thống trình tự, thủ tục tiến hành giao dịch, ký kết, thực hợp đồng mua bán nhà ở; quy định thống việc giám sát Nhà nước giao dịch mua bán nhà ở, giao cho quan Công chứng nhà nước, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực việc giám sát thông qua việc chứng nhận hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó; Tiến hành việc tuyên truyền pháp luật thông qua phương tiện thông tin đại chúng cấp độ, phổ biến pháp luật liên quan tới nhà hợp đồng mua bán nhà hoạt động quan chức chuyên môn thực nhiệm vụ quản lý nhà, đất quan hữu quan khác.Cải cách chế hành việc quản lý nhà hoạt động mua bán nhà ở, thống việc quản lý nhà KẾT LUẬN Giao kết hợp đồng ma bán nhà nói chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng có nhiều nét đặc thù đối tượng hợp đồng nhà - Một tài sản vừa có giá trị lớn, vừa có tính xã hội sâu sắc đáp ứng nhu cầu thiết yếu đời sống người Ngoài trình giao kết hợp đồng có giai đoạn thực hợp đồng cuối giai đoạn 21 hoàn tất hợp đồng Sự phức tạp việc giao kết hợp đồng mua bán nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố mà đáng kể đến yếu tố chủ thể, đối tượng hợp đồng, chủ trương sách quan quản lý nhà nước Nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng, đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán nhà hộ chung cư góp phần vào việc tạo khung pháp lý thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản, nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước mua bán hộ nhà chung cư 22 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật nhà Việt Nam sửa đổi bổ sung năm 2009 Nxb Tư Pháp Bộ luật dân Việt Nam năm 2005 Nxb Lao Động Xã Hội Nghị định phủ số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Thông tư xây dựng số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP phủ Thông tư 01/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng ban hành hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mẫu hợp đồng mua bán hộ chung cư mà 23 [...]... vận hành nhà chung cư Trong đó nêu rõ: "Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải ghi rõ giá bán căn hộ nhà chung cư đã bao gồm cả kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (2% tiền bán căn hộ) Trong trường hợp kinh phí thu được để bảo trì không đủ thì huy động từ đóng góp của các chủ sở hữu tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu" Hợp đồng mua bán nhà chung cư cũng cần... căn hộ đã được đăng ký mua hết Như vậy hiện nay số căn hộ chung cư vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người dân cũng có thể giải thích nguyên nhân của hiện tượng này là do việc mua bán căn hộ chung cư đã bị đầu cơ, gây căng thẳng về nhu cầu và giá cả được đẩy đến mức cao Quy định về mua bán căn hộ chung cư: Cách tính diện tích thuộc sở hữu chung - riêng trong căn hộ chung cư, phí dịch vụ tại các khu chung. .. thống nhất trong mối quan hệ biện chứng và ràng buộc quy lại để áp dụng từng loại giao dịch dân sự cụ thểm trong đó có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Như vậy khi áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự cho hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải áp dụng một cách thống nhất Xuất phát từ những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng trên cơ sở xem xét... về mua bán căn hộ trong nhà chung cư, ta có thể rút ra những kiến nghị hoàn thiện sau: 19 Thứ nhất: Cần ban hành kịp thời các văn bản pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Cụ thể là pháp luật có quy định cụ thể rằng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án không cần phải công chứng, chứng thực hoặc phải có quy định hướng dẫn việc công chứng chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư. .. phải chịu lãi suất mà người mua nộp tiền để mua căn hộ chung cư dự án Thứ tư: cần đưa “ căn hộ chung cư đã giao nhà” với “ hồ sơ pháp lýkỹ thuật” vào giao dịch chính thức đề đẩy nhanh giao dịch mua bán căn hộ chung cư Thứ năm: cần sớm có quy định về quyền sử dụng đối ới căn hộ chung cư 20 Thứ sáu: cần quy định chế độ bảo hiểm đối với căn hộ chung cư như một lại bảo hiểm tài sản thông qua các công ty... cứu về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng, đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán nhà ở và căn hộ chung cư chính là góp phần vào việc tạo ra khung pháp lý thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đối với mua bán căn hộ trong nhà chung cư 22 TÀI LIỆU... những căn cứ pháp lý cho giao dịch mua bán căn hộ chung cư Thứ ba: cần quy định thực hiện bảo đảm với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án,như đã trình bày ở trên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án ẩn chứa nhiều rủi ro cho người mua Để hạn chế những thiệt hại có thể xảy ra như chủ đầu tư chậm giao nhà, chủ đầu tư đã xây xong nhà chung cư nhưng nhà chung cư này không được nghiệm thu do chất lượng... chung cư lần đầu tiên được quy định một cách chi tiết trong Thông tư 01/2009/TT-BXD hướng dẫn về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà Bộ Xây dựng ban hành, Theo thông tư này, hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư (Bộ Xây dựng ban hành mẫu chuẩn) phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư. .. tích căn hộ chung cư (được ghi trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) là diện tích sàn (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia (nếu có) Trong đó, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ Diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư. Thông... pháp luật liên quan tới nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở bằng hoạt động của chính các cơ quan chức năng chuyên môn thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà, đất ở và các cơ quan hữu quan khác.Cải cách cơ chế hành chính trong việc quản lý nhà ở và hoạt động mua bán nhà ở, thống nhất việc quản lý nhà ở KẾT LUẬN Giao kết hợp đồng ma bán nhà nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng có nhiều nét đặc