Hoạt động đầu cơ đất dai ở Việt Nam và các giải pháp cần thiết

Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nước ta đã có những biến đổi nhanh chóng.

A Lời nói đầu

Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nớc ta đã có những biến đổi nhanhchóng Cùng với những tiến bộ về kinh tế và sự tăng lên về thu nhập là sự tăng lêncủa nhu cầu về nhà ở, đất ở của dân c và đất để sản xuất kinh doanh ngày càngtăng, nhất là ở các đô thị Từ trớc khi có luật đất đai (1993) các quan hệ về đất đai

nh chuyển nhợng, chuyển đổi đất đai đã xuất hiện nhng bị nhà nớc cấm Các giaodịch thời kỳ này đều là các giao dịch ngầm và diễn ra một cách tự phát, không có

sự điều tiết của nhà nớc Từ khi có Luật Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành, cácquan hệ chuyển nhợng, mua bán quyền sử dụng đất trở nên sôi động và thị trờng

đất đai ngày càng đợc định hình rõ nét hơn

Mặc dù vậy, thị trờng đất đai ở nớc ta vẫn không thoát khỏi tính chất của một thịtrờng ngầm bởi luật và các văn bản pháp lý khác cha đủ sức mạnh để điều tiết thịtrờng đất đai vận động theo quy luật của cơ chế thị thờng vừa theo định hớng củanhà nớc Những bất cập trong quản lý đất đai đã tạo ra miếng mồi béo bở chonhững kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai Hiện nay hoạt động đầu cơ đất đai ở nớc ta đếnngỡng báo động, nhất là ở Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh Đây là một vấn đề nóngbỏng hiện nay bởi Nhà nớc đang cần vốn để đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng thực hiện

đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đa nớc ta cơ bảntrở thành một nớc công nghiệp thì một phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm ởlĩnh vực đất đai chủ yếu gây ra do đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) và các tiêu cực trong lĩnhvực này gây ra Hơn nữa những tín hiệu thất thờng của thị trờng nhà đất ở nớc tatrong thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và đời sống của dân c.Chúng ta đã có rất nhiều văn bản hớng dẫn thị trờng, văn bản pháp lý nhằm khắcphục đầu cơ đất đai nhng hoạt động này không những không giảm mà còn gia tăngmột cách đáng lo ngại Chính vì vậy, chúng ta cần nhận thức rõ hơn những vấn đềxung quanh hoạt động này, nhận thức đúng tầm quan trọng của thị trờng bất độngsản (BĐS) và những hậu quả ghê gớm của hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đối với thị tr-ờng BĐS để tìm ra những biện pháp nhằm loại bỏ hoặc hạn đến mức thấp nhất thiệthại do hoạt động này gây ra Đồng thời nhìn lại những gì chúng ta đã thực hiện đểchống ĐCĐĐ nhng tại sao lại cha thực hiện triệt để Dờng nh cha có văn bản phápquy nào là liều thuốc đặc trị đối với hoạt động này ĐCĐĐ cũng là một nguyênnhân thôi thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ này nhằm chấn chỉnh hoạt động của thị tr-ờng nhà đất ở Việt nam đồng thời loại bỏ những tiêu cực đất đai và làm lành mạnhhoá thị trờng BĐS, đa thị trờng BĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phầnthực hiện thành công chiến lợc phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020 Chính vìvậy, lĩnh vực đất đai hiện nay đang thu hút sự chú ý của đông đảo các tầng lớp dân

c và bộ Luật Đất đai sắp ra đời đang đợc các ý kiến đóng góp quý báu của nhiềutầng lớp dân c

Là một sinh viên đã từ lâu quan tâm về vấn nạn đầu cơ em muốn nghiên cứu vềvấn ĐCĐĐ để nhìn nhận chính xác về hoạt động này, đồng thời em muốn đóng gópnhững ý kiến của mình trong việc đối phó với hiện tợng này

Vì những lý do trên em chọn đề tài “Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết”

- Mục đích nghiên cứu

Là một sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không chỉ là cơ hội tốt,

là quyền lợi của một sinh viên đợc nghiên cứu, đợc ôn lại và vận dụng những kiếnthức tổng hợp đã đợc nghiên cứu từ những năm trớc mà còn là nghĩa vụ của mộtsinh viên Đây là nghĩa vụ phải hoàn thành trong chơng trình đào tạo ở bậc đại học

Đề tài của em không chỉ nhằm mục đích thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của bảnthân mà em muốn thông qua quá trình nghiên cứu đề tài này em sẽ nâng cao kiếnthức của mình, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế để sau khi ra trờng không gặp

nhiều bỡ ngỡ Hơn thế nữa, lĩnh vực đất đai ở nớc ta là lĩnh vực còn bị thờ ơ, cha

đ-ợc quan tâm đúng mức và thực tế đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp còn đang tranhcãi Nạn ĐCĐĐ hoành hành gây nên tác hại vô cùng to lớn mà ta sẽ nghiên cứutrong chơng I của đề tài đã gây nhức nhối cho các nhà nghiên cứu và các nhà quản

lý Là một sinh viên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trờng Đại học kinh tế quốcdân Hà Nội, em muốn nghiên cứu xem HĐĐC là những hoạt động nh thế nào? cótác hại đối với nền kinh tế và đời sống xã hội nh thế nào? thực trạng ĐCĐĐ tại ViệtNam ra sao? Cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nớc có liên quan và những biệnpháp chống đầu cơ cần thiết Cuối cùng là một số kiến nghị của bản thân về giảipháp hạn chế ĐCĐĐ

- Đối tợng và phạm vi nghiên cứu.

Đối tợng nghiên cứu của đề tài là hoạt động ĐCĐĐ trên phạm vi cả nớc trongmối quan hệ với thị trờng nhà đất Nhng ở nớc ta thị trờng BĐS ở Hà Nội và Tp HồChí Minh diễn ra sôi động và trở thành tâm điểm của sự ảnh hởng tới các lĩnh vựckhác Do vậy, HĐĐC đất đai cũng theo gót mạnh mẽ ở hai địa bàn này, ngoài ra tacũng xem xét hoạt động ĐCĐĐ ở một số địa phơng khác Đề tài này cũng nghiêncứu các biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiết của nớc ta và nớc ngoài

- Nội dung nghiên cứu:

Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chơng với các vấn đề sau:

Chơng I: Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất và hoạt động đầu cơ đất đai Chơng II: Thực trạng đầu cơ đất đai tại Việt Nam.

Chơng III: Quan điểm, phơng hớng và giải pháp chủ yếu.

Tuy nhiên, đây là một vấn đề phức tạp mặt khác do thời gian và trình độ có hạn cộng thêm kiến thức thực tế còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót; em rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô là giảng viên Trung tâm

Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS – Tr Tr ờng Đại học Kinh tế quốc dân HN

và các bạn đọc để đề tài này đợc hoàn thiện hơn.

Đề tài này đợc hoàn thành với sự giúp đỡ tận tình của GS,TSKH Lê Đình Thắng– Tr Giám đốc Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS cùng một số tàiliệu tham khảo

B Phần nội dung

Ch ơng I: Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất và

hoạt động đầu cơ đất đaiI- Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất

I.1 Vai trò và đặc điểm của đất đai

a Vai trò của đất đai.

Nh ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xethời gian thì con ngời xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất

3

đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con ngời, tứccũng là sản phẩm của của xã hội.

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng làyếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngời và các sinh vật

khác trên trái đất Các Mác viết: Đất đai là tài sản mãi mãi với loài ng“ ời, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đợc để sản xuất, là t liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ

một ngành sản xuất nào, con ngời không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất

để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay Trải qua một quá trình lịch

sử lâu dài con ngời chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thànhmột tài sản của cộng đồng, của một quốc gia Luật Đất đai năm 1993 của nớc Cộng

hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng“

quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi ờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, x-

tr-ơng máu mới tạo lập, bảo vệ đợc vốn đất đai nh ngày nay!”

Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng nh đã nêu trên mà nó còn

có ý nghĩa về mặt chính trị Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xơng máu vàvốn đất đai mà một quốc gia có đợc thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giớiquốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia Đất đai còn là nguồn của cải, quyền

sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trờng nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự antoàn về tài chính, có thể chuyển nhợng qua các thế hệ

b Đặc điểm của đất đai.

Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển đợc, tính cố định vị trí quyết

định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tốmôi trờng nơi có đất Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sảnsinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn Tuy nhiên, giá trị của đất đai ởcác vị trí khác nhau lại không giống nhau Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nôngthôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điềukiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiệnkém hơn Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếucác điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn Vị trí đất đaihoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợithế thơng mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối vớimột quốc gia Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam á, chúng ta

có biển, có các cảng nớc sâu thuận lợi cho giao thông đờng biển, cho buôn bán vớicác nớc trong khu vực và trên thế giới, điều mà nớc bạn Lào không thể có đợc

Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xuhớng tăng lên theo thời gian

Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai vàphù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp thìtính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi cuả các loại cây, conquyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đíchnày nhng lại không tốt cho mục đích khác

Đất đai một t liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con ngời Con ngời tác

động vào đất đai nhằm thu đợc sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộcsống Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất

đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng đợc hoặc là chuyển mục đích sửdụng đất Tất cả những tác động đó của con ngời biến đất đai từ một sản phẩm của

tự nhiên thành sản phẩm của lao động Trong điều kiện sản xuất t bản chủ nghĩa,

những đầu t vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế – Tr xã hội Trong xãhội có giai cấp, các quan hệ kinh tế – Tr xã hội phát triển ngày càng làm các mâuthuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà t bản đi thuê

đất, giữa nhà t bản với công nhân

Trong nền kinh tế thị trờng, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền

sử dụng đất đợc trao đổi, mua bán, chuyển nhợng và hình thành một thị trờng đất

đai Lúc này, đất đai đợc coi nh là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt Thịtrờng đất đai có liên quan đến nhiều thị trờng khác và những biến động của thị tr-ờng này có ảnh hởng đến nền kinh tế và đời sống dân c

I.2 Khái niệm thị trờng bất động sản.

Thị trờng BĐS là tập hợp những sắp xếp để ngời mua và bán hàng hoá BĐS tác

động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lợng BĐS đợc thực hiện

Trong đó, BĐS đợc xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) là các tài sản không

di dời đợc bao gồm:

+ Đất đai;

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng đó;

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định

Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS trên đều đợc tham gia giao dịch trên thị ờng, hàng hoá BĐS muốn đợc giao dịch trên thị trờng phải có đủ các điều kiệntham gia giao dịch theo quy định của Nhà nớc Chẳng hạn nh, đất đai mà ngời sửdụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp

tr-ở nớc ta hiện nay, quan niệm thị trờng BĐS theo nghĩa hẹp chính là thị trờngNhà đất vì nhà, đất là BĐS đợc nhiều tầng lớp dân c đang rất quan tâm Mặt khác,trong thị trờng BĐS thì thị trờng nhà đất đang hình thành rõ nét và hoạt động rất sôi

nổi Thị trờng nhà đất đợc hiểu là tập hợp các sắp xếp để hành vi mua và bán hàng

hoá nhà đất (thực chất là hàng hoá quyền sử dụng đất) cũng nh các dịch vụ gắn liềnvới hàng hoá đó của ngời mua và ngời bán đợc thực hiện

Luật đất đai hiện hành quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” và gắn liền với quyền sử dụng đúng mục đích, ngời sử dụng

có các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thếchấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh

Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trờng nhà đất là quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà ở Số lợng, chất lợng và giá cả hàng hoá nhà, đất mà ngời mua vàngời bán thoả thuận đợc với nhau phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất, quy mô,mức độ, tính chất của các quyền đối với tài sản đó

I.3 Vai trò của thị trờng bất động sản

Thị trờng BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trờng Thị ờng này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế – Tr xã hội của đất nớc và gópphần nâng cao đời sống dân c Vai trò của nó thể hiện nh sau:

tr-+ Thị trờng BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu t kinhdoanh BĐS Trên thị trờng BĐS, nhà kinh doanh BĐS và ngời mua BĐS tác độngqua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng

đất đợc chuyển sang bên mua Tuy nhiên, BĐS đợc phép mua đi bán lại nhiều lần

5

nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trờng luôn luôn phong phú đa dạng bao gồm cả

cũ và mới

+ Khi giao dịch BĐS thành công thì lúc đó vốn từ hình thái hiện vật chuyển sanghình thái giá trị Tốc độ chuyển hoá vốn nh trên phụ thuộc vào nhiều nhân tố nh:thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu của thị trờng, khả năng thanh toán Sự tồn tạicủa các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ chuchuyển vốn và tài năng của nhà kinh doanh Chẳng hạn, một Doanh nghiệp xâydựng nhà ở để bán, muốn tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo thì Doanh nghiệp nàyphải bán đợc nhà để trang trải các khoản nh: trả lãi tiền vay, chi phí quản lý, tiềnmua nguyên vật liệu (nh cát, xi măng, sắt thép) Để kinh doanh thành công nhàkinh doanh cũng phải có năng lực dự đoán xu hớng biến động của thị trờng, tínhtoán thời điểm nào thì đầu t, tính toán nên xây dựng loại nhà nào, với số lợng baonhiêu?

Quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trờng giúp giá trị sản phẩm thặng d tiềmtàng của BĐS đợc giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS cóthể hoàn trả lãi tiền vay, trả lơng cho công nhân

+ Thị trờng BĐS nh đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị ờng Bởi vậy, thị trờng này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thịtrờng và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trờng phát huy tác dụng

tr-+ Thị trờng BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS và muabán BĐS Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất rasản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán Còn ngời mua thì có nhu cầu muaBĐS của nhà kinh doanh Vì vậy, nơi giải quyết đợc mối quan hệ cung – Tr cầunày chính là thị trờng BĐS Tại đây, ngời mua và ngời bán sẽ thực hiện hành vimua bán Nhà kinh doanh BĐS bán đợc sản phẩm của mình và thu đợc lợi nhuậnlại bắt đầu một chu kỳ kinh doanh mới, quá trình sản xuất diễn ra bình th ờng và

điểm hẹn luôn là thị trờng BĐS

+ Thị trờng BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ, nângcao chất lợng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tàinguyên đất đai – Tr tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá Do trên thị trờng cónhiều nguồn cung hàng hoá BĐS, có nhiều nhà cung cấp vì thế, luôn luôn tồn tại

sự cạnh tranh giữa những ngời bán Mặt khác, cũng có nhiều ngời cùng muốnmua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua Vì vậy, các nhà kinh doanh BĐSphải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lợng hàng hoá nhằm nâng cao sứccạnh tranh trên thị trờng mang lại nhiều lợi nhuận hơn

+ Thị trờng BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý của Nhànớc do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nớc Hoạt động của thị trờngBĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nớc thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúctác nào cho thị trờng Chẳng hạn, khi thị trờng BĐS có xuất hiện tình trạng đầucơ đất, trốn thuế Nhà nớc lập tức có biện pháp điều chỉnh bằng cách ra các vănbản pháp lý nhằm khắc phục hiện tợng này làm lành mạnh hoá thị trờng, tăngnguồn thu cho ngân sách Nhà nớc Thị trờng đợc điều chỉnh đợc hoàn thiện lạigóp phần hoàn chỉnh hệ thống đồng bộ các loại thị trờng, phát huy những u thếcủa kinh tế thị trờng Nhng thị trờng BĐS phát triển lên một bớc mới và vợt quatầm kiểm soát của Nhà nớc đòi hỏi Nhà nớc lại phải đổi mới công tác quản lý.+ BĐS thờng là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nớc kiểm soát đợc thị tr-ờng BĐS thì nếu thị trờng này càng sôi động thì Nhà nớc càng thu đợc nhiềungân sách từ BĐS

+ Thị trờng BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nh: xây dựng, ngânhàng, môi trờng nên việc mở rộng và phát triển thị trờng BĐS sẽ góp phần tăng

cờng quan hệ hợp tác giữa các ngành Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hoátrong sản xuất kinh doanh Trên thị trờng mọi chủ thể tham gia có điều kiện tiếpxúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc các ngành, các lĩnh vực khác.Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn của thịtrờng cao Thị trờng này phát triển có vai trò nâng cao năng lực kinh doanh, sựnăng động của các chủ thể tham gia thị trờng Hơn nữa, ngời quản lý thị trờngthuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trờng BĐS cũng phải không ngừng tựnâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thị trờng.

Mặt khác, thị trờng BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu t của các nhàkinh doanh trong nớc và ngoài nớc cũng nh huy động vốn tích luỹ của các tầnglớp dân c tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mớicông nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn

+ Thị trờng BĐS điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa các tầng lớp dân c

đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của toàn xã hội

+ Thị trờng này phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinhdoanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nớc

I.4 Những đặc điểm cơ bản của thị trờng BĐS

Thị trờng BĐS gắn liền với đặc điểm của BĐS – Tr là những tài sản không thể didời đợc, do vậy mà thị trờng này mang tính chất không tập trung mà trải rộng trênkhắp các vùng của đất nớc ở mỗi địa phơng, mỗi vùng địa lý BĐS lại có những

đặc điểm riêng Bởi vậy, trong thị trờng BĐS lớn có hàng loạt thị trờng nhỏ, mỗi thịtrờng lại mang một bản sắc riêng với quy mô và trình độ không giống nhau, do đặc

điểm các vùng địa lý là khác nhau và có sự phát triển không đồng đều giữa cácvùng, các miền (điều này do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, vănhoá, xã hội quy định cho mỗi vùng, mỗi địa phơng) ở những vùng thuận lợi hơn

về cơ sở hạ tầng, mức thu nhập thì thị trờng BĐS ở đó có điều kiện phát triển hơnhẳn ở nông thôn và miền núi về quy mô và trình độ

Các tài sản BĐS mang đặc điểm của mỗi vùng, chịu sự chi phối bởi các điều kiện

tự nhiên, tập quán sản xuất và sinh hoạt của mỗi vùng, nên thị trờng BĐS là một thịtrờng không hoàn hảo do không có sự đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấuthành của thị trờng Có những BĐS đã có lịch sử tồn tại rất dài nhng nay mới thamgia vào thị trờng, có những BĐS đã mua đi bán lại nhiều lần, có những bất động sản

đợc giao dịch trong trị trờng không chính thức, có BĐS cha đợc đăng ký, có BĐS đã

đợc đăng ký nhng thông tin không chính xác dẫn đến nguồn gốc của BĐS là khóxác định và việc định ra giá trị chính xác của BĐS là rất khó khăn

Ngay trong một vùng, một địa phơng, ngời bán và ngời mua BĐS đều thiếunhững thông tin về các cuộc giao dịch trớc đó Vì thông thờng chỉ khi ngời ta cầnthực hiện giao dịch ngời ta mới quan tâm tới những thông tin liên quan đến BĐS

đó Khác với các hàng hoá khác, các BĐS có giá trị khác nhau ngay trong cùng mộtloại BĐS và không phải ai cũng nắm đợc giá cả, do thiếu thông tin nên ngời muaBĐS không biết mình mua với giá có hợp lý hay không?

Ngay cả đối với những BĐS tơng đồng trên phạm vi cả nớc thì không phải aicũng nắm đợc đầy đủ thông tin để thực hiện giao dịch Cũng do thiếu thông tin nênthị trờng bị cản trở sự thông suốt, bởi vì ngời mua BĐS muốn mua rẻ, ngời bán BĐSmuốn bán đắt mà tài sản BĐS có giá trị rất lớn, để mua đợc BĐS ngời mua bao giờcũng rất thận trọng, kỹ lỡng trong việc xem xét tính phù hợp của BĐS với mục đích

sử dụng của mình và khả năng tài chính của anh ta nữa rồi mới quyết định Muốnthị trờng thông suốt thì thông tin cần phải rõ ràng, các lực cản phải đợc loại bỏ đểgiao dịch có thể diễn ra nhanh chóng và khả năng thành công mới cao

7

Trong thị trờng BĐS, cung BĐS không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổicủa cầu, cung ít co giãn còn cầu thì co giãn mạnh Do việc tạo nguồn cung BĐSchịu chi phối bởi nhiều nhân tố nh: việc mua đất, thời gian xin cấp phép xây dựng,

sự thành công của chu kỳ kinh doanh trớc các yếu tố này sẽ quyết định tốc độphản ứng của cung đối với cầu BĐS

Trong ngắn hạn cung BĐS không thoả mãn cầu nên cung – Tr cầu không bao giờcân bằng mà luôn luôn có xu hớng tiến tới cân bằng Ngay cả trong tơng lai thì cầulại xuất hiện những đòi hỏi mới Cũng chính vì lý do này mà thị trờng BĐS chỉ hấpdẫn những ngời có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng chờ đợi đồng vốn phát huytác dụng

Tuy nhiên, trong ngắn hạn cung BĐS cũng có thể tăng lên nhờ chuyển mục đích

sử dụng BĐS Ví dụ thế này: ở nớc ta sắp diễn ra Seagames 22, khi đó nhu cầu nhàcho thuê sẽ tăng lên rất lớn Số lợng phòng cho thuê hiện có không thể đáp ứng đủnhu cầu thuê nhà tăng lên đột ngột, do đó ngời ta có thể chuyển nhà ở sang chothuê nhằm có thêm thu nhập và đáp ứng nhu cầu thuê nhà, khi Seagames kết thúc,mục đích sử dụng BĐS đó lại chỉ dùng để ở, không phải là cho thuê nữa Tất nhiênviệc chuyển mục đích sử dụng này chỉ đợc thực hiện khi các điều kiện để thực hiện

đợc cho phép Chẳng hạn nh: BĐS dùng cho ngời nớc ngoài thuê phải là BĐS thếnào? quyền và nghĩa vụ của mỗi bên ra sao? Việc chuyển mục đích sử dụng có phùhợp với quy hoạch cho phép không?

Thị trờng BĐS là một thị trờng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nớc, xuất phát

từ đất đai thuộc sở hữu nhà nớc còn các loại hình sở hữu khác chỉ là sở hữu bánphần, không đầy đủ Các nhà kinh doanh BĐS muốn xây dựng BĐS để bán phảilàm các thủ tục xin cấp phép xây dựng, đóng thuế Kinh doanh BĐS phải tuân theonhững quy định riêng vì các bất động sản có thể là đất đai hoặc các tài sản có liênquan đến đất đai mà đất đai là tài nguyên của quốc gia và do Nhà nớc thống nhấtquản lý, đất đai có liên quan đến chính trị, kinh tế, xã hội Đất đai và các BĐS khácmuốn đợc tham gia vào thị trờng BĐS phải là những BĐS có đủ các điều kiện đợcquy định trong luật

Trong thị trờng BĐS, tổng cung đất đai dành cho các mục đích là cố định, ngaycả khi việc cải tạo đất làm tăng cung cận biên trong tổng cung Đối với từng mục

đích sử dụng cụ thể thì không nhất thiết cố định nhng tổng cung đất đai là cố định

Ví dụ:

Tổng diện tích đất cho tất cả các mục đích của một địa phơng là: 10.000 ha

Trong đó:

- Đất dành cho nông nghiệp là: 3.000 ha

- Đất dành cho lâm nghiệp là : 1.000 ha

- Đất chuyên dùng là : 3.000 ha

- Đất khu dân c nông thôn là : 2.000 ha

- Đất cha sử dụng là : 1.000 ha

Nhng do vùng này có nhu cầu mở rộng đờng giao thông nên lấy từ đất nôngnghiệp 1.000 ha, do đó đất nông nghiệp chỉ còn 2.000 ha và đất chuyên dùng tănglên 4.000 ha Nhng tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích vẫn là 10.000 ha.Trong thị trờng nhà đất, hàng hoá đợc trao đổi, mua bán trên thị trờng thực chất

là mua bán, chuyển nhợng các quyền (quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở).Một đặc điểm nữa của thị trờng BĐS là trong thị trờng này, tài sản BĐS chỉ tiêuhao dần dần giá trị nhng nó vẫn giữ đợc hình dáng tự nhiên nh: nhà cửa, xởngmáy và có khấu hao (ngoại trừ đất đai)

I.5 Phân loại thị trờng bất động sản

Có nhiều cách tiếp cận nhằm phân loại thị trờng:

Phân loại dựa trên dấu hiệu “sở hữu” và “sử dụng” chia thị trờng BĐS làm 3 loại:+ Thị trờng mua bán BĐS: Quyền sở hữu đợc chuyển cho bên mua

+ Thị trờng cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu vàquyền sử dụng đợc chuyển cho bên đi thuê

+ Thị trờng thế chấp và bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu,quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu

Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nớc

- Phân loại theo thứ tự thời gian ngời ta chia thị trờng BĐS ra làm 3 loại:

+ Thị trờng cấp I (thị trờng sơ cấp): Đây là thị trờng chuyển nhợng, cho thuêhoặc giao quyền sử dụng đất Thị trờng sơ cấp là thị trờng của Nhà nớc với cáctầng lớp dân c Thị trờng này mang tính công khai và không có giao dịchngầm

Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho thuê về cơ bản là không còn Đểgiao đất hay cho thuê đất Nhà nớc phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục đích

sử dụng đất, đầu t vào đất (nhất là huy động những loại đất cha sử dụng)

+ Thị trờng cấp II: Là thị trờng xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là chothuê

+ Thị trờng cấp III: Là thị trờng mua bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã

đợc mua hoặc cho thuê

Thị trờng cấp II là thị trờng có sự tham gia của cả Nhà nớc và t nhân Nhà nớc

và t nhân cùng có thể xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là cho thuê.Thị trờng cấp III là thị trờng của các tầng lớp dân c với nhau

Đối với đất đai quy định việc chuyển nhợng đất đai thực chất là mua bán quyền

I.6 Một số đặc điểm của thị trờng đất đai của Việt nam

Thị trờng đất đai nớc ta ngoài những đặc điểm chung của thị trờng BĐS nh đãnêu còn có những đặc trng riêng nh sau:

1 Thị trờng đất đai mang nặng tính tự phát.

Thị trờng đất đai ở nớc ta còn non trẻ nên tồn tại nhiều mặt yếu kém và cònmang nặng tính tự phát Tính tự phát của thị trờng thể hiện chủ yếu ở chỗ quan hệcung – Tr cầu về đất đai, các quan hệ chuyển nhợng, mua bán và kinh doanh đất đaidiễn ra tự do hoặc thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ, có hiệu quả củacác cơ quan quản lý Nguyên nhân của hiện tợng này là nhu cầu chuyển nhợng đất

đai, nhu cầu mua nhà là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và ngày càng tăng lên Nhngtrong suốt một thời gian dài chúng ta cha nhận thức đúng và đủ tầm quan trọng củathị trờng đất đai đối với sự phát triển kinh tế – Tr xã hội nói chung, đối với phát triểnnền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa nói riêng Vì cha nhận thức đúng

và đầy đủ nên chúng ta cha chính thức thừa nhận thị trờng đất đai, từ đó cha có cácchủ trơng, chính sách, biện pháp cụ thể và phù hợp với các quan hệ trên thị trờng đểchúng vận hành theo các quy luật của cơ chế thị trờng Từ đó, các quan hệ chuyển

9

nhợng, mua bán quyền sử dụng đất đai phải hoạt động trong dòng chảy của một thịtrờng không chính thức.

2 Thị trờng đất đai những năm qua biến động thất thờng gây ra những thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội.

Từ sau khi Luật đất đai năm (1993) đợc ban hành với quy định về giao đất ổn

định lâu dài cho ngời sử dụng và ngời sử dụng đợc mở rộng về các quyền gần vớiquyền sở hữu hơn Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy định khi đợc giao,ngời sử dụng đất đợc quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế và thếchấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất Sau khi Luật trên có hiệu lực thihành, Nhà nớc đã cụ thể hoá các điều luật bằng việc ra các văn bản pháp quy, trong

đó có việc thừa nhận đất đai có giá và việc quy định khung giá đất có một vai trò vôcùng quan trọng trong việc khơi thông các quan hệ chuyển nhợng, mua bán quyền

sử dụng đất (gọi tắt là chuyển nhợng, mua bán đất đai) các quan hệ này ngày càngsôi động và phổ biến; lĩnh vực đất đai trở thành một lĩnh vực kinh doanh, thị tr ờng

đất đai ngày càng hình thành rõ nét

Tuy vậy, sự bùng phát của thị trờng đất đai ở Việt nam chính là tín hiệu bất ờng gây thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội Trong 10 năm qua cólúc thị trờng sôi sục, có lúc nh đóng băng lại Hai cơn sốt đất vào các năm 1993 – Tr

th-1995 và 2000 – Tr 2002 đã đẩy giá đất lên cao Tâm lý lo sợ giá nhà, đất tăng lên sẽkhó khăn cho việc mua bán nên nhiều ngời mua không cần mặc cả, không cần quantâm đến tính hợp lệ của giấy tờ Mặt khác, các nhà đầu t, kinh doanh BĐS đã huy

động vốn từ nhiều nguồn, chủ yếu vay từ ngân hàng để đầu t vào kinh doanh BĐSnhằm thu lợi nhuận, các lĩnh vực đầu t khác bị lấn át do vốn bị thu hút vào lĩnh vựcBĐS Từ đó, ngân hàng thiếu tiền VND phải tăng lãi suất và đây chính là nguyênnhân làm thoái lui đầu t, nền kinh tế lâm vào tình trạng nguy khốn Khi cơn sốtBĐS dịu đi là lúc nền kinh tế phải gánh chịu một hậu quả ghê gớm, những ng ời thếchấp nhà đất vào ngân hàng để tham gia thị trờng BĐS chịu các khoản nợ chồngchất cùng với nhiều lĩnh vực bị què quặt

Các cơn sốt đất đẩy giá đất lên cao đột biến nói chung không phải do nhu cầu sửdụng đất của dân c tăng nhanh đột biến mà chủ yếu do hoạt động đầu cơ đất đaigây nên Ngời ta mua đất không vì mục đích kinh doanh mà nhằm mục đích chờtăng giá tăng lên cao thì bán kiếm lời hoặc là do tâm lý sợ tiền mất giá trị mà ng ời

ta mua đất để giữ tiền và coi đó là cách giữ tiền tốt nhất, chắc chắn nhất Những

ng-ời có tiền USD khi thấy tiền này xuống giá thì đồng vội vã đến các ngân hàng

th-ơng mại để đổi tiền VND và tập trung vào mua đất Mặt khác, trong thị trờng nhà

đất Việt nam tồn tại đầy rẫy những thông tin ảo do giới đầu cơ và một số môi giớinhà, đất tung ra để đẩy giá đất lên cao hoặc nhằm mục đích thăm dò thị trờng điềunày cũng tác động rất lớn đến giá đất đai trong thời gian qua

3 Thị trờng đất đai Việt nam hoạt động chủ yếu ở các đô thị.

ở đô thị, hoạt động môi giới nhà đất t nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Cácvăn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên ở khắp nơi nhất là khi có sốt đất thìcác trung tâm văn phòng này mọc lên nh nấm sau ma Hầu hết những hoạt độngnày không đăng ký kinh doanh, cũng không thực hiện các nghĩa vụ tài chính vớiNhà nớc Riêng ở Hà Nội có hàng trăm văn phòng, trung tâm kiểu này; ở Tp HCM

có hơn 1.300 Doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và cũng có rất nhiều văn phòng vàtrung tâm hoạt động bất hợp pháp Theo ớc tính có trên 70% lợng giao dịch trên thịtrờng nhà đất diễn ra dới dạng ngầm Khi các giao dịch đợc thực hiện trong thị tr-ờng ngầm thì đơng nhiên Nhà nớc chẳng thu đợc thuế chuyển nhợng, chuyển quyền

sử dụng đất

Sở dĩ có tình trạng ngang nhiên nh trên là do sự buông lỏng quản lý Nhà nớc đốivới thị trờng BĐS nói chung và thị trờng đất đai nói riêng

I.7 Quan hệ cung – Tr cầu – Tr giá cả trong thị tr ờng bất động sản

1 Khái niệm chung.

điều kiện vốn có về địa điểm, điều kiện tự nhiên Do vậy, nguồn cung về loại đất

đai này thay đổi dẫn đến ảnh hởng đến nguồn cung về loại đất đai khác

Hình 1: đờng tổng cung đất đai.

Nh vậy, tổng cung đất đai là một dạng cung hoàn toàn không co giãn

- Cung BĐS không phải là tất cả các BĐS hiện có mà là lợng BĐS có thể và sẵnsàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trờng Cung đất đai với t cách hànghoá không phải là tất cả quỹ đất đai hiện có mà chỉ là những loại đất đợc quy

định trong Luật đất đai hoặc Luật Bất động sản và đợc sẵn sàng đa ra thị trờnggiao dịch Cung này có thể tăng giảm nhng nói chung là có độ co giãn tơng đốinhỏ Khi giá cả trao đổi đất đai tăng lên thì ngời ta sẵn sàng đầu t khai phá đấthoang dùng cho sản xuất nông nghiệp, khi giá đất xây dựng tăng ngời ta tự ýchuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất xây dựng mặc dù rủi ro là rất cao và

điều đó làm cho cung tăng

Để các nguồn BĐS trở thành nguồn cung trên thị trờng BĐS cần có đủ các điềukiện sau:

11

Giá

cả

Số l ợng cung

Đ ờng cung

Số l ợng

Đ ờng cungGiá

Hình 2: Đ ờng cung đất đai với t cách hàng hoá

 Lợng BĐS hiện có phải đạt đợc các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trờng hiện tại,

có nghĩa là nó có thể có giá trị sử dụng vào mục đích nào đó mà thị trờng chấpnhận

 Ngời chủ sở hữu BĐS không có mục đích sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng củamình mà có nhu cầu bán, tức là sẵn sàng chuyển giao BĐS đó cho ngời khác

 Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằngchung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trờng

 Phải có thị trờng BĐS xuất hiện và lợng BĐS tham gia vào giao dịch trên thị ờng là đợc thừa nhận

tr-b Các khu vực cung BĐS

- Khu vực Nhà n ớc

Khu vực này do Nhà nớc hoặc các cơ quan, Doanh nghiệp Nhà nớc đầu t xâydựng BĐS bằng nguồn vốn ngân sách, các quỹ phát triển nhà ở của Nhà nớc, vốnvay và tài trợ của nớc ngoài Khu vực này có vai trò can thiệp và điều tiết trực tiếpvào thị trờng thông qua điều tiết lợng cung, sự tồn tại của khu vực này là hết sứccần thiết và cần đợc mở rộng ở các đô thị vì nó có liên quan đến mục tiêu chính trịliên quan đến đời sống xã hội của dân c Nhng hoạt động của khu vực Nhà nớc làkém hiệu quả cả về mặt kinh tế và giá trị sử dụng tài sản BĐS, còn mang nặng tínhbao cấp và tính cấp phát trong xây dựng

- Khu vực t nhân.

Hoạt động phát triển BĐS của khu vực này nói chung không phải bằng vốn ngânsách mà bằng vốn do các tổ chức, các công ty hoặc các cá nhân thực hiện và tuânthủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nớc về quản lý xây dựng và phát triểnBĐS Khu vực này hoạt động năng động, có hiệu quả cao, có vai trò bù đắp sự thiếuhụt nguồn cung mà khu vực Nhà nớc không đáp ứng đợc ở nớc ta, hiện nay khuvực Nhà nớc đang thiếu hụt nguồn cung vì thế việc khuyến khích sự phát triển củakhu vực t nhân là rất cần thiết

Mặc dù Nhà nớc không trực tiếp kiểm soát đợc sự phát triển BĐS của khu vực tnhân nhng Nhà nớc vẫn điều tiết đợc hoạt động của khu vực này thông qua các quytắc, quy định và tiêu chuẩn trong xây dựng

Khu vực này hoạt động dựa trên mục đích chính là tối đa hoá lợi nhuận nênthông thờng khu vực này phát triển BĐS chủ yếu để hớng vào các đối tợng có thunhập cao Do vậy, cần phải có chính sách nhằm hạn chế việc phát triển các khu nhà

có diện tích lớn và chất lợng cao, đồng thời khuyến khích phát triển các khu nhà códiện tích nhỏ, giá thành phù hợp với những ngời có thu nhập thấp thông qua việcquy định về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mặt bằng xây dựng Chính phủ cũng cần tạo điều kiện để tầng lớp thu nhập thấp có thể tiếp cận với cáckhu vực nhà ở do t nhân xây dựng nhằm hạn chế các khu nhà ổ chuột và giải quyếtnhiều vấn đề xã hội khác

Hoạt động của khu vực này rất dễ dẫn đến độc quyền vì thế Nhà nớc điều tiếtkhu vực này cần chú ý tới việc tạo ra tính cạnh tranh đa cực bằng cách khuyếnkhích nhiều thành phần kinh tế tham gia cung một loại BĐS nào đó nh nhà ở, nhằmchống độc quyền

- Khu vực không chính thức.

Đây là khu vực mà các hoạt động xây dựng BĐS (thờng là nhà ở) hoàn toàn độclập với những khuôn khổ quy tắc của chính phủ Hoạt động của khu vực này mangtính tự phát không theo quy hoạch, kế hoạch của Nhà nớc cả về số lợng và chất l-ợng đều bị hạn chế Điển hình là các khu vực xóm liều, các khu nhà ổ chuột của

dân nghèo và những ngời lang thang không có nơi ở ổn định Xu hớng là khu vựcnày phải giảm và tiến tới xoá bỏ.

1.2 Cầu về hàng hoá BĐS.

a Khái niệm

Cầu về hàng hoá BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng

để mua khối lợng hàng hoá và dịch vụ BĐS trong một thời kỳ nhất định

- Nhu cầu tiêu dùng hàng hoá BĐS là vô cùng lớn, nhng cầu về hàng hoá BĐS thì

có sự cách biệt lớn với nhu cầu cả về quy mô và đối tợng xuất hiện Cầu phải lànhu cầu có khả năng thanh toán tức là ngời mua BĐS phải là ngời có khả năngmua và sẵn sàng mua Có những đối tợng có nhu cầu sử dụng nhng không trởthành cầu trên thị trờng lại có những đối tợng không có nhu cầu nhng lại có nhucầu đầu cơ kiếm lợi thì vẫn xuất hiện cầu do có nhu cầu và nhu cầu đó có khảnăng thanh toán

- Để xuất hiện cầu hàng hoá BĐS phải có đủ các điều kiện sau:

+ Có sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một loại BĐS nào đó mà nhu cầu đókhông thể tự thoả mãn bằng các nguồn sẵn có của mỗi ngời dân

+ Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhucầu này Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mớichuyển thành cầu trên thị trờng Trình độ phát triển kinh tế xã hội, trình độthu nhập ngày càng tăng thì nhu cầu đối với hàng hoá BĐS ngày càng tăngcao

+ Phải có thị trờng BĐS để cung, cầu gặp nhau và cầu thực sự trở thành cầu xuấthiện trên thị trờng

- Cầu giả tạo: Là cầu sinh ra do hiện tợng đầu cơ BĐS chờ thời cơ bán ra thu lời.Các nhà đầu t BĐS mua nhà, đất không phải để ở hay để sản xuất kinh doanh

mà để đầu cơ bán lại trên thị trờng Cầu giả tạo tăng lên sẽ lấn át thị trờng chínhthức và là tác nhân làm cho quan hệ cung – Tr cầu trở lên căng thẳng đẩy giá nhà

đất tăng lên trong một thời gian nhất định

- Cầu về đất đai cho sản xuất:

Cầu này chiếm đại bộ phận, nó là tổng nhu cầu mở rộng các hoạt động sản xuấtdựa vào mở rộng diện tích đất đai sử dụng Loại cầu này thờng là cầu về đất đaicho các hoạt động sản xuất thuộc khu vực I của xã hội bao gồm: Cầu của cáchoạt động sản xuất dựa vào đất đai nh nông, lâm, ng nghiệp, sản xuất vật liệuxây dựng và hầm mỏ Cùng với sự phát triển của xã hội, cầu về đất đai dành chokhu vực này giảm xuống

- Cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng: Là cầu

đợc xã hội hoá và đáp ứng bằng các chơng trình của chính phủ, ít xuất hiện trênthị trờng

- Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình BĐS khác: Cầu

về nhà ở và đất ở có liên quan đến nhau Cầu về nhà ở xuất hiện sẽ kéo theo cầu

13

về đất xây dựng nhà ở Hai cầu này gọi chung là cầu về nhà đất và đây là cầu sôi

động nhất trên thị trờng BĐS

Cầu về đất xây dựng các công trình BĐS khác tăng lên do khu vực dịch vụ (Khuvực III) ngày càng tăng về tỷ trọng so với khu vực I và II (Khu vực công nghiệp)cùng với sự phát triển của xã hội Khu vực này cần đất để xây dựng các trungtâm thơng mại, các trung tâm vui chơi giải trí, thể dục thể thao

1.3 Giá cả bất động sản.

a Khái niệm giá cả BĐS

Giá cả BĐS là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá BĐS đợc thừa nhậntrên thị trờng

Trong nền kinh tế thị trờng giá cả tài sản BĐS là giá thị trờng của BĐS đó, nó

đ-ợc xác định là số tiền có thể nhận đđ-ợc từ một hoặc nhiều ngời sẵn sàng và có thểmua một BĐS nào đó khi tài sản này đợc đa ra bán Giá cả thị trờng gắn ngời kinhdoanh và ngời tiêu dùng BĐS lại với nhau, giá này vừa phản ánh giá trị vừa phù hợpvới sức mua của đồng tiền và cũng chịu tác động của quy luật cung – Tr cầu Giá thịtrờng của BĐS cũng là giá mua và giá bán BĐS đó và giá này chỉ có khi mà giaodịch đợc hoàn tất và đó cũng là giá tốt nhất đợc đa ra trên thị trờng Các bên giaodịch đều tự nguyện và có thông tin hoàn hảo về BĐS mà mình sẽ tham gia muahoặc bán

b Vai trò của giá cả

- Trong điều kiện nền kinh tế thị trờng, giá cả là yếu tố trung tâm, nó là tín hiệucủa thị trờng, giá cả phản ánh tình hình thị trờng nó cho biết mức độ khan hiếmcủa hàng hoá và thông qua đó nhà đầu t kinh doanh thay đổi chiến lợc của mình

và ngời tiêu dùng ra quyết định mua hay không Cũng thông qua cơ chế giá cảngời bán và ngời mua gặp gỡ tác động qua lại lẫn nhau đáp ứng yêu cầu sảnxuất kinh doanh và tiêu dùng

- Giá cả thực hiện hai chức năng sau:

+ Điều tiết, phân phối lại thu nhập

+ Giá cả là thớc đo chi phí, hiệu quả kinh tế, điều tiết hoạt động sản xuất kinhdoanh Nhà nớc sử dụng giá cả nh một công cụ điều tiết thị trờng

2 Mối quan hệ cung – Tr cầu – Tr giá cả.

Bất động sản cũng là một hàng hoá nên nó cũng có những thuộc tính là giá trị vàgiá trị sử dụng Để thấy đợc giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS thì cũng

nh các loại hàng hoá khác là phải thông qua thị trờng của nó mà nhân tố cấu thành

là cung, cầu và giá cả

Khi cung – Tr cầu cân bằng tại một thời điểm nào đó ta có giá cân bằng

Theo lý thuyết:

+ Nếu cung > cầu có nghĩa là khối lợng hàng hoá cung ra thị trờng vợt quá nhu cầucủa ngời tiêu dùng, do đó có sự d thừa hàng hoá này trên thị trờng và xu hớng làgiá cả phải giảm xuống

+ Nếu cung < cầu có nghĩa là khối lợng hàng hoá cung ứng trên thị trờng không

đáp ứng đợc nhu cầu của ngời tiêu dùng, do đó giá cả sẽ có xu hớng tăng lênkích thích ngời sản xuất tăng cung

+ Nếu cung = cầu có nghĩa là khối lợng hàng hoá cung ứng vừa đủ nhu cầu của

ng-ời tiêu dùng và do đó giá cả là không đổi

Giá cả luôn luôn tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Tức là, trong điềukiện các yếu tố khác không đổi, thì một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của

cung sẽ làm cho giá cả tăng lên; và ngợc lại, một sự giảm xuống của cầu và một sựtăng lên của cung sẽ làm cho giá cả giảm xuống Mặt khác, sự tăng giá cả trên thịtrờng sẽ kích thích các nhà sản xuất tăng cung, và hạn chế cầu làm cho cầu giảmxuống và ngợc lại Cứ nh vậy, đến một lúc nào đó cung và cầu sẽ cân bằng.

Sự thay đổi của giá nhiều hay ít còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầutheo giá Đối với cung hàng hoá BĐS do ít co giãn nên một sự thay đổi nhỏ trong l-ợng cầu cũng làm cho giá cả tăng cao và cân bằng khó xảy ra do sự thay đổi củacung là rất chậm chạp, không theo kịp sự thay đổi của cầu Ngợc lại, cầu hàng hoáBĐS co giãn mạnh nên một sự thay đổi nhỏ trong lợng cung cũng làm cho lợng cầuthay đổi mạnh

Đây là mối quan hệ mang tính quy luật đối với mọi hàng hoá, dịch vụ Nhng thịtrờng bất động sản là một thị trờng đặc biệt nên ta cần xem xét khía cạnh nh sau:Trong thị trờng cạnh tranh, quan hệ cung cầu BĐS làm hình thành giá cả của nó,

đồng thời giá cả cũng quay trở lại điều tiết lợng cung, cầu trên thị trờng

Do đất đai là một tài nguyên có hạn nên trên thực tế tổng cung đất đai cho tất cảcác mục đích là cố định Nhng cung từng loại đất đai thì có thể thay đổi Trong khinhu cầu về BĐS nói chung và đất đai nói riêng tăng không ngừng do nhiều nguyênnhân khách quan và chủ quan dẫn tới xu thế là giá cả không ngừng tăng lên

Khi lợng cầu BĐS tăng đờng cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, cân bằng chuyểndịch từ Q1 đến Q2, do cung BĐS ít co giãn nên giá cả tăng mạnh từ P1 đến P2.Mối quan hệ cung – Tr cầu BĐS phụ thuộc vào thời gian Trong ngắn hạn, cungmột loại BĐS nào đó có thể hoàn toàn không co giãn, nói chung cung BĐS trongngắn hạn ít co giãn, với thời hạn dài hơn cung BĐS co giãn mạnh hơn dẫn đến giácả tăng ít hơn trong ngắn hạn

15

Số l ợngQ1 Q2

P1P2

E2

E1

D2D1

SGiá

Hình 3: Quan hệ - cung cầu BĐS.

trong dài hạn

Số l ợngQ1 Q2

SSR

P1P2

Số l ợngQ1 Q2

Trong đó: SSR và SLR lần lợt là đờng cung trong ngắn hạn và trong dài hạn.

Độ co giãn của cầu BĐS trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn Do trong ngắn hạn,giá BĐS tăng lên nhiều ngời sẽ tạm gác lại việc mua bất động sản, nên cầu giảmmạnh Nhng trong dài hạn, do nhu cầu thay thế, nâng cấp BĐS tăng lên mà cầuhàng năm về BĐS lại tăng lên Đây là điều trái ngợc hẳn với hàng hoá thông thờng.Hình vẽ minh hoạ nh sau:

Giá cân bằng trong thị trờng BĐS không chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của lợngcung và cầu mà còn phụ thuộc nhiều vào độ co giãn của chúng Trong dài hạn, độ

co giãn của cả cung và cầu đều lớn, nên một sự thay đổi nhỏ trong lợng cung sẽlàm thay đổi mạnh trong lợng cầu và do đó giá cả cân bằng sẽ ít thay đổi so vớitrong ngắn hạn Tuy nhiên, lợng BĐS cũ nát, hao mòn có nhu cầu thay thế và nângcấp lớn nên cầu BĐS trong dài hạn vẫn lớn hơn trong ngắn hạn

I.8 Quan hệ giữa thị trờng BĐS với các thị trờng khác.

Thị trờng BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trờng, thị ờng này có mối liên hệ với nhiều thị trờng khác nh: thị trờng hàng hoá và dịch vụ,thị trờng tài chính, thị trờng sức lao động

tr-Mối quan hệ với hàng hoá dịch vụ thể hiện ở chỗ thị trờng BĐS cung cấp BĐS(là một đầu vào) cho các Doanh nghiệp sản xuất hàng hoá Thị trờng hàng hoá lạicung cấp trở lại các nguyên vật liệu cho thị trờng BĐS để đầu t phát triển BĐS, mốiquan hệ giữa hai thị trờng này còn biểu hiện ở chỗ khi thị trờng sôi sục các nhà đầu

t bị thu hút nhiều vào đây nên vốn dành cho thị trờng hàng hoá bị giảm đi

Thị trờng tài chính bao gồm: thị trờng vốn, thị trờng tiền tệ, thị trờng chứngkhoán; thị trờng này thoả mãn nhu cầu về vốn của các chủ thể trong nền kinh tếtrong đó có chủ đầu t kinh doanh BĐS và những ngời có nhu cầu vốn để mua BĐS

Sự phát triển của thị trờng BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trờngtài chính, ngợc lại thị trờng BĐS phát triển quá mức sẽ gây tổn hại cho thị trờng tàichính Thị trờng chứng khoán có tác dụng cân bằng lại thị trờng và trong mộtchừng mực nhất định thị trờng chứng khoán có tác dụng ghìm sự bùng nổ của thị tr-ờng BĐS Nếu nh thị trờng BĐS đang trong cơn sốt mà thị trờng chứng khoán cũngrất hấp dẫn thì ngời ta hớng sự chú ý sang cả thị trờng chứng khoán Việc quản lýtốt thị trờng tài chính sẽ góp phần làm mạnh thị trờng BĐS, bởi lẽ nếu các ngânhàng và các tổ chức tín dụng quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoảntiền đã cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay thì họ không thể sử dụng khoảntiền đã vay để đầu cơ đất đai kiếm lời

Thị trờng BĐS phát triển mạnh sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và hiệu quả

đồng vốn sẽ tăng cao thúc đẩy các thị trờng cùng phát triển

II- Khái niệm, đặc điểm, phân loại hoạt động đầu cơ (HĐĐC)

đất đai ở nớc ta

II.1 Khái niệm.

Hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai là hoạt động trao đổi đất đai nhằm mục đíchkiếm lời bằng cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời gian hoặc theo đối t-ợng mua

Giá chênh lệch ở đây là mức chênh lệch giữa giá thị trờng với giá trị sử dụngthực tế mà đất đai mang lại

Nh vậy, đất đai tham gia HĐĐC là đất đai không đợc dùng vào mục đích thoảmãn nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của chính ngời mua

mà nó bị nằm chờ khi lên giá thì bán để thu lời và đất đai bị mua đi bán lại nhiềulần Những đất đai đợc mua nhng cha sử dụng ngay mà chờ một thời gian mới đợc

đa vào sử dụng và ngay cả khi giá tăng lên ngời ta cũng không có nhu cầu bán thì

đất đó không coi là đối tợng của HĐĐC đất đai

Ví dụ nh sau:

Một gia đình có con thi đỗ vào một trờng đại học ở Tp HCM và gia đình đó đãmua sẵn một căn hộ ở gần trờng cho con cái của họ khi bắt đầu nhập học sẽ sửdụng để ở, trong thời gian chờ nhập học giá cả đã tăng lên nhiều nhng mà họ khôngbán thì BĐS của họ không coi là tài sản bị sử dụng vào đầu cơ và đất có căn hộ đókhông coi là đất đai của HĐĐC

II.2 Đặc điểm của hoạt động đầu cơ.

1 Hoạt động đầu cơ đất đai là hoạt động trái pháp luật.

Đây là một hoạt động gây ra nhiều tác hại cho nền kinh tế và đời sống xã hội nêncác nớc trên thế giới luôn luôn tìm các biện pháp nhằm hạn chế tình trạng này (cáctác hại ta sẽ xét ở phần sau này) Các biện pháp hạn chế tình trạng này đều đợc thểchế hoá bằng các văn bản luật và dới luật HĐĐC là hoạt động bị nghiêm cấm.Tính chất trái pháp luật thể hiện ở chỗ sử dụng đất đai không đúng với mục đích

sử dụng đất khi đợc giao, hoặc khi đăng ký mà chờ đất đai lên giá và bán Việcmua bán chuyển nhợng đất đai diễn ra dới hình thức trao tay không qua sự tham giacủa Nhà nớc và Nhà nớc chẳng thu đợc gì từ đất đai do mình là chủ sở hữu, hoặc là

đất công biến thành đất riêng để chờ thời cơ bán thu lời Hơn nữa những ngời đầucơ vì muốn thu lời cao nên luôn tìm cách tăng giá, phổ biến là việc đa ra các thôngtin ảo

2 Hoạt động đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) phụ thuộc rất lớn vào chính sách, pháp luật và công tác quản lý đất đai của Nhà nớc.

Do ĐCĐĐ là một hoạt động phi pháp nên những ngời đầu cơ đất luôn luôn rấtnhạy bén với những thông tin thay đổi trong chính sách pháp luật và những thôngtin quản lý đất đai của Nhà nớc Sở dĩ nh vậy là vì ngời đầu cơ đất lo sợ đất đai màmình đang nắm giữ sẽ bị thu hồi hoặc chịu những rủi ro khác Khi chính sách phápluật của Nhà nớc còn nhiều kẽ hở, công tác quản lý đất đai còn nhiều bất cập thìhiện tợng này phát sinh mạnh mẽ và nhanh chóng lan rộng và ngợc lại Nếu Nhà n-

ớc thực hiện tốt chính sách pháp luật đã có hiệu lực thì không có lý do gì hoạt động

đầu cơ không bị đẩy lùi, bởi lẽ nhiều khi luật đã đúng và luôn đợc sửa đổi, bổ sungnhng hiện tợng này không giảm vì thực hiện pháp luật không đến độ cần thiết, việc

17

quản lý đất đai cũng đợc quy định trong luật và các văn bản hớng dẫn nếu làm tốtthì hiện tợng đầu cơ không thể có cơ hội phát sinh và phát triển.

3 Hoạt động đầu cơ đất đai thờng sôi động khi có sốt đất “ ”

Khi sốt đất (sốt nóng) là lúc cầu vợt quá cung rất nhiều, ngời có nhu cầu mua đất

đai nhng thông tin thị trờng rất thiếu hụt, họ không nắm đợc giá cả thị trờng trongkhi đó khi có sốt đất giá cả biến động thất thờng, họ không hề biết giá nào là giá

ảo, giá nào là giá thực Lợi dụng vào đó giới đầu cơ thu lời lớn, siêu lợi nhuận thìcàng kích thích cho hoạt động này gia tăng mạnh mặc dù biết rằng việc làm này làtrái pháp luật cũng giống nh buôn ma tuý vậy mặc dù biết rằng là vi phạm phápluật nhng ngời ta vẫn làm vì lợi nhuận thu đợc là quá lớn

4 Hoạt động đầu cơ đất đai rất khó bị phát hiện.

Do hoạt động đầu cơ là hoạt động trái pháp luật nên những ngời đầu cơ luônluôn tìm cách che giấu, việc phát hiện ra hiện tợng này không phải là dễ nếu khôngquản lý chặt chẽ đất đai Ngời trùm đất không mấy khi lộ diện nên nhiều khi pháthiện đợc đất đai có hiện tợng đầu cơ thì cũng khó mà tìm thấy chủ của mảnh đất

đó Hơn thế, nhiều khi biết rõ đất có HĐĐC mà không thể chứng minh chủ đất đó

đang tích trữ chờ lên giá bởi vì do những ngời ĐCĐĐ luôn nhạy bén với thông tinthay đổi, mà các chính sách pháp luật ban hành không phải lúc nào cũng thực hiện

đợc ngay nên ngời đầu cơ đất có thể tạm thời sử dụng đất đúng mục đích theo kiểuchống đối và vẫn đảm bảo đợc mục đích riêng của mình; Khi có sốt đất có nhiềumảnh đất đợc mua đi bán lại nhiều lần và sau mỗi lần giá đất lại tăng lên, khuyếnkhích hiện tợng đầu cơ mở rộng và nhà đầu cơ đất đai tìm ra nhiều thủ đoạn tinh vikhiến việc phát hiện là vô cùng khó khăn Nói nh thế không có nghĩa là HĐĐCkhông thể bị xoá bỏ mà các biện pháp để đối phó với HĐĐC ta sẽ xét sau

5 Hoạt động đầu cơ đất đai kéo theo sự hình thành của một thị trờng ngầm.

Ta đã biết rằng nhà ĐCĐĐ hoạt động nhằm mục đích khai thác giá đất do chênhlệch mà có và hoạt động của họ là hoạt động trái pháp luật Do đó, ngời ĐCĐĐ đ-

ơng nhiên sẽ không thể cho đất đai của mình tham gia vào thị trờng chính thức nếuanh ta không hợp thức hoá đợc đất đai mình đang chiếm hữu Khi giao dịch trên thịtrờng chính thức anh ta sẽ bị phát hiện và công lao bấy lâu của anh ta trở thànhcông dã tràng Chính vì thế, mà ngời ta giao dịch dới một thị trờng ngầm không có

sự kiểm soát của Nhà nớc Nhà đầu cơ sẽ dễ dàng thuyết phục ngời mua trong điềukiện thông tin thị trờng là rất thiếu và tình trạng khan hiếm đất đai là phổ biến, lúc

đó ngời mua không cần quan tâm đến tính hợp pháp của giấy tờ nhà, đất hoặc là bịnhững kẻ đầu cơ đất lừa gạt

ở nớc ta, thị trờng ngầm còn hình thành do sự quản lý thiếu khoa học trong lĩnhvực đất đai và BĐS bởi lẽ trong một thời gian dài chúng ta cha chính thức thừa nhậnthị trờng đất đai trong khi các quan hệ mua bán, chuyển nhợng đất đai là một nhucầu thực tế và ngày một tăng nên các quan hệ mua bán, chuyển nhợng đất đai phảihoạt động dới dòng chảy của một thị trờng ngầm Đó là nguyên nhân khiến cho ng-

ời có nhu cầu sử dụng đất đai muốn mua đất phải thực hiện mua đất trong thị trờngkhông chính thức này và đây là điều kiện cho giới đầu thực hiện việc trao đổi đất

đai trong thị trờng ngầm một cách dễ dàng

II.3 Phân loại đầu cơ đất đai.

Căn cứ vào mục đích, đối tợng, phơng thức và phạm vi hoạt động có thể chiaHĐĐC ra làm 4 loại nh sau:

1- Mua đất (nhà) dự trữ khi có lợi thì bán;

2- Lấn chiếm đất công đem bán trao tay để kiếm lời;

3- Mua đất đã bị lấn chiếm, chia lô, cắt thửa, thay đổi diện mạo của thửa đất vàchờ thời cơ để thu lợi.

4- Mua đất rồi đầu t xây dựng nhà để đó chờ thời cơ bán ra

Trong 4 loại trên tính chất tinh khôn của hoạt động ở mức độ khác nhau Loại 1mang tính nghiệp d, loại 2, 3 và loại 4 mang tính chuyên nghiệp cao, thể hiện ởchỗ: có mục đích duy nhất và rõ ràng là thu lợi có nguồn vốn lớn, có phơng thứchoạt động đa dạng và tinh khôn, hoạt động liên tục ở quy mô lớn Bai loại này gâyhậu quả tai hại cho đời sống kinh tế – Tr xã hội

III- Nguyên nhân của hoạt động đầu cơ đất đai

III.1 Đất đai là lĩnh vực đầu t siêu lợi nhuận.

Trớc hết, ngời đầu cơ đất đai hy vọng giá đất sẽ tăng cao trong một chu kỳ nhất

định và sẽ đem lại cho họ một khoản lợi nhuận do chênh lệch giá tạo ra, và khoảnlợi nhuận này sẽ thấp hơn nếu nh đầu t vào lĩnh vực khác

ở nớc ta do luật pháp còn cha hoàn chỉnh và thị trờng BĐS còn ở mức sơ khaicha có bề dày lịch sử phát triển nên còn nhiều điểm còn hạn chế Trong cảnh tranhtối, tranh sáng này ngời ta thấy rằng đầu t vào BĐS ít rủi ro và cho thu lợi lớn Mặtkhác, với các nguyên nhân đã nêu ở những phần trớc thì ta thấy rằng ngời ĐCĐĐtìm cách thu lợi bằng việc găm giữ đất đai chờ tăng giá Việc đầu t vào lĩnh vực đất

đai ngay cả trên thị trờng chính thức cũng cho thu lợi rất lớn, trong khi đó đất đaisinh lợi do đầu cơ còn lớn hơn nhiều vì không có sự kiểm soát của Nhà nớc và điều

đó càng làm gia tăng HĐĐC đất đai

III.2 Nhà đầu cơ hy vọng đất đai đợc chuyển mục đích sử dụng từ loại đất có

giá trị thấp sang đất có giá trị cao.

Giá đất đai phụ thuộc rất lớn vào mục đích sử dụng đất, do vậy nếu đợc chuyểnmục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, trongkhi nghĩa vụ tài chính thấp (Hiện nay đất đô thị tại các địa phơng, giá tính tiền sửdụng đất đối với đất ở chỉ bằng khoảng 10 – Tr 30% giá đất thực tế chuyển nhợng),

và do vậy ngời sử dụng đất sẽ thu đợc một khoản chênh lệch khá lớn mà khôngphải mất nhiều chi phí đầu t Chính vì vậy, rất nhiều hộ gia đình đợc giao đất nôngnghiệp, lâm nghiệp mặc dù không có nhu cầu sử dụng nhng vẫn nắm giữ đất, chongời khác thuê lại để chờ thời cơ chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc là đợc đền bù

III.3 Chính sách, pháp luật đất đai còn chậm so với sự phát triển sinh động

của thực tiễn.

Mặc dù khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của đất đai (tính thanh khoản) thấp,

do không phải ai cũng đủ khả năng tài chính để mua đợc tài sản có giá trị lớn nh

đất đai một cách dễ dàng Khi mua đất đai lại phải chịu sự ràng buộc rất lớn vềtrình tự, thủ tục do Nhà nớc ban hành Song ở Việt nam, việc quản lý đất đai cònnhiều bất cập trong thời gian vừa qua thì việc mua đi, bán lại đất đai cũng rất dễdàng vì chủ yếu là mua bán trao tay, không thông qua cơ quan đăng ký, không thựchiện các thủ tục theo quy định của luật pháp Mặt khác, việc đầu t vào đất đai vốnchứa đựng nhiều rủi ro bởi giá đất phụ thuộc rất nhiều vào tình hình phát triển kinh

tế – Tr xã hội, chính sách của Nhà nớc về đất đai và quy hoạch của Nhà nớc, nhng doviệc mua bán trong thị trờng ngầm diễn ra trong một thời gian dài mà không bịngăn chặn, xử lý kịp thời và nghiêm minh khiến ngời ta lầm tởng rằng việc kinhdoanh, nắm giữ đất đai có độ rủi ro thấp Vì thế mà lĩnh vực đất đai càng trở nênhấp dẫn và đôi khi ngời ta quên đi vai trò của Nhà nớc

III.4 Do buông lỏng quản lý đất đai.

19

- Do cha chú ý đúng mức tới thị trờng BĐS và cha chính thức thừa nhận về mặtpháp lý đối với thị trờng BĐS nên Nhà nớc cha có khung pháp lý rõ ràng cho thịtrờng BĐS nói chung và thị trờng đất đai nói riêng hoạt động và do đó, Nhà nớchầu nh không quản lý đợc hoạt động của các tổ chức, cá nhân tham gia vào thịtrờng đất đai và BĐS Việc quản lý các loại đất công gần nh bị bỏ ngỏ và đó lànguyên nhân của đầu cơ đất đai loại 2 phát sinh và phát triển.

- Công tác quản lý, sử dụng đất đai cha đợc coi trọng đúng mức, thực hiện cha tốt,nhất là đối với đất ở cho dân c tại các đô thị Trong khi dân c đô thị tăng nhanh,thu nhập và sức mua của dân c đợc nâng cao làm cho cầu về đất ở vợt quá cung

Điều này làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và do đó khuyến khíchhoạt động ĐCĐĐ Hiện tợng ĐCĐĐ diễn ra rất phổ biến và đa dạng song các cơquan quản lý Nhà nớc lại hầu nh cha quan tâm và cha có biện pháp kịp thời đểngăn chặn

- Thông tin về thị trờng nói chung và thị trờng đất đai nói riêng là thiếu nênnhững ngời sử dụng đất rất khó tiếp cận đợc với thông tin cần thiết và chính xác

Đây chính là điều kiện cho các thông tin sai lệch do ngời môi giới và ngời

ĐCĐĐ phát huy tác dụng

- Việc quản lý thị trờng tiền tệ, tín dụng còn nhiều bất cập, trong đó đáng chú ý làmột số ngân hàng và tổ chức tín dụng cha quản lý và giám sát chặt chẽ việc sửdụng các khoản tiền cho các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay, nên họ dùngvốn vay đầu t để ĐCĐĐ thu lời

III.5 Các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính thực hiện cha kiên quyết và

thờng xuyên.

Nh đã nói, hoạt động ĐCĐĐ diễn ra phổ biến và đa dạng song các cơ quan quản

lý Nhà nớc lại hầu nh cha có biện pháp nào kịp thời và cần thiết để ngăn chặn kịpthời tình trạng này Các biện pháp hành chính của Nhà nớc trong việc xử lý các tr-ờng hợp sử dụng đất sai mục đích (tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất), chuyểnnhợng trái pháp luật, sử dụng đất lãng phí cha thực hiện nghiêm túc, thờng xuyêndẫn đến hiệu lực quản lý Nhà nớc còn kém hiệu quả

III.6 Các công cụ tài chính cha hợp lý và linh hoạt.

Điều này thể hiện ở chỗ, các công cụ tài chính cha thực sự góp phần vào việc

điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất, nắm giữ, chuyển nhợng đất đai một cáchcông bằng, linh hoạt và hợp lý

Một số cơ quan, đơn vị mặc dù không có ý định ĐCĐĐ để sinh lời do pháp luậtkhông cho phép mua bán, chuyển nhợng hoặc cho thuê lại, nhng do không phảithực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nớc hoặc chi trả ở mức thấp, trong khi biệnpháp xử lý hành chính là không kiên quyết, nên họ vẫn nắm giữ đất đai với một sốlợng lớn mà nếu để không rất lãng phí hoặc sử dụng vào mục đích cho thuê kiếmlời mà Nhà nớc không điều tiết đợc Nếu nh họ bị xử phạt thì tiền cho thuê cũngvẫn đem lại cho họ một khoản lợi sau khi đã nộp phạt

IV- u điểm của hoạt động đầu cơ đất đai

Hoạt động ĐCĐĐ hầu nh chẳng có những tác dụng nào chỉ toàn gây tác hại chonền kinh tế và đời sống xã hội Hoạt động này xuất hiện có tác dụng làm cho hệthống luật pháp và các cơ chế chính sách của Nhà nớc phải thay đổi cho phù hợpvới sự thay đổi của thực tiễn Luật và văn bản dới luật luôn luôn hớng vào việc quản

lý tốt nguồn tài nguyên đất đai và hạn chế những tiêu cực trong lĩnh vực này trong

đó có hoạt động ĐCĐĐ Hoạt động này là nguồn thông tin phản hồi cho biết tácdụng của các cơ chế chính sách quản lý đất đai ra sao, dựa trên đó mà các nhà quản