Đầu tư vào nhà ỏ Hà nội, thực trạng và 1 số giải pháp

Đầu tư vào nhà ỏ Hà nội, thực trạng và 1 số giải pháp

mục lục Lời nói đầu Ch¬ng I .10 lý luận chung đầu t vào nhµ ë .10 I Những vấn đề lý luận chung đầu t 10 Kh¸i niƯm đầu t đầu t phát triển 10 Đặc điểm đầu t ph¸t triĨn 11 Vai trò đầu t phát triển .11 3.1 Trên góc độ toàn kinh tế đất nớc 11 3.2 Trên góc dộ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ .13 Vèn vµ nguån vèn 13 4.1 Kh¸i niƯm 13 4.2 Nguồn hình thành vốn đầu t 13 KÕt qu¶ hiệu hoạt động đầu t 14 5.1 Kết hoạt động ®Çu t 14 5.2 Hiệu hoạt động đầu t .15 5.2.1 HiƯu qu¶ tµi chÝnh 15 II Những vấn đề chung nhà đầu t xây dựng nhà .20 Những vấn đề nhà 20 1.1 Kh¸i niƯm 21 1.2 Đặc điểm nhà đô thị 21 1.3 Ph©n loại nhà thức đô thị 22 1.4 Các tiêu đánh giá kỹ thuật nhà .23 Vai trò nhà .24 Đầu t vµo nhµ ë .25 3.1 Khái niệm đầu t vào nhµ ë 25 3.2 Đặc điểm đầu t vào nhà 25 3.3 Một số tiêu đặc trng đầu t phát triĨn nhµ ë 26 Néi dung vốn đầu t xây dựng nhà 26 Sự cần thiết phải đầu t nhà Hà nội 27 5.1 Đối với nhà nói chung .27 5.2 §èi víi nhµ ë Hµ Néi 28 Các yếu tố ảnh hởng đến hoạt động đầu t nhà .29 6.1 Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu t phát triển nhà .29 6.2 Những nhân tố tác động đến đầu t phát triển nhà Hà Nội .31 Chơng II 33 Thực trạng đầu t vào nhà Hà Nội 33 I Khái quát đặc điểm kt- xh Hà Néi .33 C¸c tiỊn ®Ị ph¸t triĨn 33 Đặc điểm kinh tế xà hội cđa Hµ Néi .33 2.1 VỊ diƯn tÝch: 33 2.2 VỊ d©n sè: .34 2.3 Tỉng s¶n phÈm qc néi: .35 2.4 Vốn đầu t ph¸t triĨn: 35 II Nhu cầu nhà ngời dân hà nội 36 Nhu cầu nhà cho ngời dân Hà Nội nói chung 36 Nhu cầu nhà ë cho thu nhËp thÊp Hµ Néi 37 III Hiện trạng nhà Hà Nội hiÖn .37 VỊ diƯn tÝch ë 37 VỊ chÊt lỵng 39 Về không gian ở, kỹ thuật xây dựng hạ tầng kỹ thuật xà hội khu 43 VỊ qu¶n lý .44 Nhµ ë cđa hä thu nhËp thÊp cã hƯ sè sư dơng cao, chất lợng công trình kém, đa phần đà hết niên hạn sử dụng .45 IV Thực trạng hoạt động đầu t vào nhà hà nội (1986 -nay) 46 Công tác quản lý nhà nớc nhà 46 Qui mô vốn đầu t nguồn vốn đầu t xây dựng nhà 48 2.1 Qui mô cấu vốn đầu t 48 Chuyển sang kinh tế thị trờng, Nhà nớc khuyến khích thành phần kinh tế tham gia vào lĩnh vực xây dựng nhà ở, đồng thời chuyển doanh nghiệp xây dựng nhà sang hạch toán kinh doanh độc lập theo chế thị trờng Điều góp phần làm cho quy mô vốn đầu t xây dựng nhà doanh nghiệp dân c gia tăng 10 năm qua 48 B¶ng : Qui mô cấu vốn đầu t 48 1998 .48 1999 .48 2000 .48 2001 .48 Tû ®ång .48 % 48 Tû ®ång .48 % 48 Tû ®ång .48 % 48 Tû ®ång .48 % 48 Tæng vốn đầu t 48 463,08 48 100 .48 717,93 48 100 .48 1026,64 48 100 .48 1437,3 48 100 .48 Trong ®ã: .48 -V§T XD míi .48 250,08 48 54,01 48 412,93 48 57,51 48 631,64 48 61,52 48 910,8 48 63,37 48 - VĐT cải tạo, n©ng cÊp 48 213 .48 45,99 48 305 .48 42,49 48 395 .48 38,48 48 526,5 48 36,63 48 Nguồn: Sở Địa nhà đất - Hµ Néi .48 Qua bảng ta nhận thấy nhu cầu cải thiện nhà nhân dân lớn Cụ thể tỷ trọng vốn đầu t cho xây dựng cải tạo sửa chữa nâng cấp tăng dần qua năm Trong năm gần đây, số chung c cao tầng nhà nớc xây dựng thuê đa phần nhà cán công nhân viên đợc xây dựng từ quỹ đất quan đơn vị doanh nghiệp hình thức chia lô bán với giá u đÃi cho CBCNV đơn vị Nhiều dự án nhà đà đợc thực dự án đầu t xây dựng khu đô thị dự án nhà nằm chơng trình 12/CTr -TU thành Uỷ Hà Nội Đây nguyên nhân làm cho quy mô vốn đầu t cho lĩnh vực xây dựng nhà tăng nhanh 48 B¶ng : Tốc độ tăng vốn đầu t 49 Đơn vị: lần 49 1998 .49 1999 .49 2000 .49 2001 .49 Định gốc 49 Liên hoàn .49 Định gốc 49 Liên hoàn .49 §Þnh gèc 49 Liên hoàn .49 Định gốc 49 Liên hoàn .49 Tổng vốn đầu t 49 1,00 49 - 49 1,55 49 1,55 49 2,22 49 1,43 49 3,10 49 1,4 49 Trong ®ã: .49 -V§T XD míi .49 1,00 49 - 49 1,65 49 1,65 49 2,53 49 1,53 49 3,64 49 1,44 49 -VĐT cải tạo, n©ng cÊp .49 1,00 49 - 49 1,43 49 1,43 49 1,85 49 1,3 49 2,47 49 1,33 49 Nguồn: Sở Địa Nhà ®Êt - Hµ Néi 49 Từ năm 1998 đến năm 2001, vốn đầu t doanh nghiệp tăng nhanh từ lần năm 1999, đến năm 2001 đà tăng lần so với năm 1998 Điều phần nguyên nhân có đợc quan tâm Đảng, Nhà nớc nắm bắt đợc nhu cầu nhà thị trờng thủ đô, doanh nghiệp đà mạnh dạn đầu t xây dựng nhà ở, hàng loạt dự án xây dựng khu chung cao tầng, khu tái định cơ, nhiều khu đô thị đợc đầu t xây dựng 49 Theo báo cáo giai đoạn 1991- 2001 tổng vốn đầu t tăng lên lần, riêng giai đoạn 1998 -2001, tổng vốn đầu t tăng lần làm cho diện tích nhà xây dựng tăng lên lần nhng diện tích bình quân đầu ngời đạt 6,1 m2 Điều chứng tỏ hiệu sử dụng vốn đầu t cho lĩnh vực nhà cha thật phát huy hết hiệu nó, cha đáp ứng nhu cầu cđa ngêi d©n .49 2.2 Ngn vèn đầu t xây dựng nhà 49 2.3 Cơ cấu vốn đầu t xây dựng nhà Hà Nội theo dự án 52 Đầu t nhà theo dự ¸n 56 - Các dự án đầu t xây dựng khu đô thị mới, khu dân c tập trung 56 - Các dự án xây dựng nhà di dân giải phóng mặt .56 - Các dự án nhà cho ngời có thu nhập thâp đối tợng sách 56 - Dự án đầu t xây dựng nhà để kinh doanh cán công nhân viên chức khu ®Êt nhá lỴ 56 - Dự án cải tạo hoàn thiện quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật nhà lún nứt nguy hiểm nơi cũ .56 - Phát triển nhà dự án theo địa bàn qn, hun 56 - Ph¸t triĨn nhà dân tự cải tạo xây dựng .56 Cơ thĨ cđa tõng h×nh thøc nh sau: 56 3.1 Các dự án đầu t xây dựng khu đô thị mới, khu dân c tập trung 56 3.2 Các dự án xây dựng nhà di dân giải phóng mặt .57 3.3 Các dự án nhà cho ngời có thu nhập thâp đối tợng sách 58 3.4 Dự án đầu t xây dựng nhà để kinh doanh cán công nhân viên chức khu đất nhỏ lỴ 59 3.5 Dự án cải tạo hoàn thiện quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật nhà lún nứt nguy hiểm nơi cũ 60 3.6 Phát triển nhà dự án theo địa bàn quận, huyện 61 3.7 Phát triển nhà dân tự cải tạo xây dựng 61 V đánh giá hoạt động đầu t vào nhà Hà nội 61 Những thµnh tùu chung 61 1.1 Về đầu t xây dựng nhà theo dù ¸n 62 1.2 Về đầu t t nhân vào nhà 63 §ång thêi ta cịng phải nhìn rộng diện tích nhà bình quân không đợc cải thiện bao nhiêu, tính năm 2001 diện tích nhà bình quân đầu ngời đạt khoảng m2/ngời Một nguyên nhân quan trọng gia tăng dân số nhanh Theo số liệu viện nghiên cứu lao động vấn đề xà hội tốc độ gia tăng dân số 1,34 lần năm 2001 so với năm 1990, với quy mô tăng 722.600 ngời Nếu ngời cần m2 nhà phải xây dựng tới 4.335.600 m2 nhà Trong lúc thời kỳ 1990 - 2001, Hà Nội xây dựng đợc 3.773.538 m2 Nghĩa tốc độ xây dựng nhà cha đáp ứng đợc tốc độ gia tăng dân số nên để nâng diện tích đầu ngời lên m2/ngời vào năm 2005 điều dƠ 65 1.3 VỊ c¬ chÕ chÝnh sách quản lý phát triển nhà 65 1.4 VỊ quy ho¹ch 66 1.5 VÒ việc huy động nguồn vốn đầu t phát triển nhà 66 Những hạn chế 67 Nguyên nhân 67 Ch¬ng III 69 Định hớng giải pháp đầu t vào nhà Hà Nội thời gian tới 69 I Định hớng quản lý phát triển nhà đến năm 2010 69 Quan điểm nhà phát triển nhà 69 Mục tiêu, phơng hớng phát triển nhà đến năm 2010 71 2.1 Mục tiêu phát triển nhà đến năm 2010 71 2.2 Ph¬ng híng chung 74 2.3 C¸c chÝnh sách, quy hoạch chung 75 2.4 ChÝnh s¸ch dÊt ë 76 2.5 ChÝnh s¸ch kinh tÕ tµi chÝnh .76 Ii Các giải pháp nâng cao hiệu Đầu t phát triển nhà hà nội 77 Có lẽ có hoạt động lại hội tụ mối liên hệ đan xen, phong phú phức tạp khía cạnh kinh tế, kỹ thuật lẫn xà hội, bên lẫn bên ngoài, ngắn hạn dài hạn nh vấn đề phát triển nhà đô thị Sự đồng đòi hỏi nhóm giải pháp đợc triển khai bao quát lĩnh vực; pháp lý quản lý nhà nớc; quy hoạch kiến trúc nhà ở; phát triển hệ thống thông tin, dịch vụ thị trờng nhà đất; cách tổ chức chế cấp tài chính- tín dụng cho phát triển nhà Tính linh hoạt đòi hỏi vận dụng giải pháp không tuỳ tiện, cảm tính (nhất tiêu kinh tế kỹ thuật xây dựng) nhng không cứng nhắc, kéo dài áp dụng đồng loạt bất chấp không gian, thời gian điều kiện cụ thể kế hoạch dự án, công trình, đối tợng chủ đầu t 77 Trên tinh thần đó, thời gian trớc mắt, Thành Phố cần coi trọng sô nội dung giải pháp sau: 77 Công tác quản lý nhµ níc lÜnh vùc nhµ ë 77 Một số giải pháp đẩy mạnh công tác giải phóng mặt phát triển sở hạ tầng để định hớng hỗ trợ phát triển nhà 78 Đa dạng linh hoạt hoá nguồn vốn, phơng thức cấp vốn cho phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ngày đa dạng thị trờng 80 Nâng cao hiệu sử dụng nguồn vèn .85 Mét sè chÝnh sách tài khác khác 88 Giải pháp nâng cao hiệu dự án đầu t phát triển nhà Hà nội 90 KÕt luËn 93 Tµi liệu tham khảo Lời nói đầu Cha ông ta thờng nói: "Tậu trâu, cới vợ, làm nhà Xong ba việc hồn ngời" Nhà mục tiêu phấn đấu lớn lao đời ngời -"sống ngời nhà, chết ngời mồ" ph¬ng tiƯn cđa cc sèng -"cã an c míi lËp nghiệp" Phấn đấu để có đợc chỗ riêng động đa số dân c nớc nói chung Hà Nội nói riêng Hà Nội trung tâm kinh tế, văn hoá, trị x· héi cđa ViƯt Nam, lµ cưa ngâ giao lu buôn bán nhiều đầu mối kinh tế, văn hoá Bên cạnh phát triển nhanh chóng mặt kinh tế, tốc độ đô thị hoá diễn mạnh mẽ, kéo theo tốc độ gia tăng dân số Hà Nội tăng tự nhiên lẫn học Việc làm cho vấn đề nhà ở Hà Nội xúc đặt cho quyền Thành phố nhiều áp lực việc tạo thêm chỗ cho ngời dân Mặc dù quyền thành phố đà đề nhiều chế, sách, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu t xây dựng nhà đà giải phần đợc nhu cầu cho ngời dân, nhiên với đầu t phát triển nhà nh đà phát sinh nhiều bất cập trình phát triển đô thị nói riêng vấn ®Ị mang tÝnh x· héi nãi chung HiƯn nay, bé mặt kiến trúc đô thị "quá đa dạng", sở hạ tầng kỹ thuật không đồng bộ, tình trạng lấn chiếm đất công, xây dựng không phép, vấn đề đền bù giải phóng mặt thờng bị kéo dài, nhiều dự án xây dựng không quy hoạch, không thực tế, gây lÃng phí Trớc vấn đề cộm trên, em chọn đề tài nghiên cứu: " Đầu t vào nhà Hà Nội, thực trạng số giải pháp" Đề tài nhằm mục đích nêu số thực trạng có liên quan đến hoạt động đầu t vào nhà Hà Nội đa số kiến nghị, giải pháp cho bất cấp tồn để nâng cao hiệu đầu t phát triển nhà Hà Nội, góp phần xây dựng thủ đô tiến lên công nghiệp hoá, đại hoá thực thị thành phố xây dựng thủ đô "xanh, sạch, đẹp", xứng đáng thành phố hoà bình, thủ đô nớc Chuyên đề gồm có ba chơng: Chơng I: Vấn đề lý luận chung đầu t đầu t vào nhà Chơng II: Thực trạng đầu t vào nhà Hà Nội Chơng III: Định hớng mục tiêu giải pháp đầu t phát triển nhà Hà Nội thời gian tới Đợc hớng dẫn nhiệt tình cô chú, anh chị Công ty Đầu t phát triển nhà số Hà Nội đặc biệt hớng dẫn tận tình Cô Trần Mai Hoa, em đà hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp học hỏi đợc nhiều điều thực tế Tuy nhiên, với kiến thức hạn chế, kinh nghiệm thực tế cha đủ để sâu hết khía cạnh mà đề tài đòi hỏi, nên chắn tránh khỏi thiếu sót khiếm khuyết, em mong có đợc bảo thầy cô môn Em xin chân thành cảm ơn! Ch ơng I lý luận chung đầu t vào nhà I Những vấn đề lý luận chung đầu t Khái niệm đầu t đầu t phát triển Thuật ngữ Đầu t (Investment) cã thĨ hiĨu ®ång nghÜa víi “sù bá ra”, “sù hy sinh Từ đó, coi Đầu t bỏ ra, hy sinh (tiền, sức lao động, cải vật chất, trí tuệ) nhằm đạt đợc kết có lợi cho ngời đầu t tơng lai Đầu t phát triển: Là hoạt động sử dụng nguồn lực tài chính, nguồn vật chất, nguồn lao động trí tuệ để xây dựng, sửa chữa nhà cửa cấu trúc hạ tầng, mua sắm thiết bị lắp đặt chúng bệ, bồi dỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực chi phí thờng xuyên gắn liền với hoạt động tài sản nhằm trì tiềm lực hoạt động sở tồn tạo tiềm lực cho kinh tế xà hội, tạo việc làm nâng cao đời sống thành viên xà hội 10 chóng giải nhu cầu cấp thiết nhà ở, vừa thoả mÃn đợc nhu cầu đa dạng nhiều đối tợng đồng thời phát huy tính tự chủ tổ chức đoàn thể nhân dân việc tạo dựng nhà Tuy nhiên phát triển rầm rộ mô hình năm qua mang tính chất tự phát không theo quy hoạch chung khó kiểm soát, quản lý Do thời điểm mô hình thực khu vực phát triển cha phù hợp tạo mặt đô thị manh múm, đại UBND thành phố đà kịp thời đạo hạn chế đầu t theo mô hình này, tập trung đầu t theo mô hình khu vực đô thị đại đồng hạ tầng kỹ thuật dịch vụ Do đó, tỷ lệ phát triển nhà theo mo hình đà giảm xuống qua năm 3.5 Dự án cải tạo hoàn thiện quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật nhà lún nứt nguy hiểm nơi cũ Hà Nội thành phố có quỹ nhà lớn thứ hai toàn quốc, quỹ nhà thuộc khu tập thể chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 60% năm 1998) Các khu nhà thờng đợc đầu t xây dựng cách 20 năm, đà xuông cấp nghiêm trọng Hạ tầng kỹ thuật kết cấu nhà khu tập thể hàng năm không đợc tu sửa chữa thờng xuyên Mật độ dân số cấu hộ không phù hợp, đặc biệt khu phố cổ, phố cũ cà khu tập thể nh Bách Khoa, Kim Liên, Thành Công Tình trạng xây dựng lấn chiếm đất công, vi phạm quy hoạch xây dựng không phép xảy khắp địa bàn thành phố Hà Nội Từ năm 1997, Hội đồng nhân dân UBND thành phố đà đạo ngành tập trung phát đầu t cải tạo sửa chữa nhà chung c nguy hiểm nh A3 Giảng Võ, B7 Thành Công Để đầu t cải tạo sửa chữa, xây dựng lại khu nhà phải kết hợp tốt quan điểm " Nhà nớc nhân dân làm" Trong ngời dân phải thực tham gia vào hoạt động nh bàn phơng án thực hiện, lựa chọn thiết kế, mức đóng góp vừa phát huy tính dân chủ nhân dân, vừa tránh khiếu kiện, tranh chấp không đáng có 60 đồng thời phải có biện pháp xử lý dứt điểm hành vi vi phạm, cản trở số hộ dân để nhanh chóng đa dự án vào triển khai, đảm bảo hoàn thành tíên độ thi công 3.6 Phát triển nhà dự án theo địa bàn quận, huyện Trong năm 1998 -2000 nhà theo dự án địa bàn quận huyện 402.860 m2 kết phát triển nhà phân theo địa bàn quận huyện gồm: địa bàn phát triển: Quận Hai Bà Trng năm xây dựng đợc 91.866 m2, huyện Thanh Trì (74.496 m2), quận Cầu Giấy (56.820 m2), quận Ba Đình (56.168 m2) Câc đại bàn phát triển mức trung bình nh: quận Đống Đa, huyện Từ Liêm, quận Thanh Xuân Các địa bàn phát triển nh: Quận Hoàn Kiếm, huyện Gia Lâm, quận Tây Hồ, riêng huyện Đông Anh, Sóc Sơn năm sản phẩm m2 nhà theo dự án 3.7 Phát triển nhà dân tự cải tạo xây dựng Tổng số m2 nhà dân tự đầu t cải tạo xây dựng năm 1998 2000 950.354 m2 chiếm tỷ lệ 70% tổng số m2 nhà xây (1.352.212 m2) Các địa bàn phát triển có khối lợng tơng đối lớn nh: Hai Bà Trng, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ, Đống Đa Các địa bàn phát triên mức trung bình nh: Ba Đình, Hoàn Kiếm Các địa bàn phát triển mức thấp chủ yếu huyện ngoại thành: Gia Lâm, Đông Anh, Sóc Sơn, Từ Liêm Thro số liệu phân tích tỷ lệ nhà xây dựng có phép không phép địa bàn thành phố tính thời điểm năm 2000 cho thấy: Nếu tính nhà dân tự cải tạo xây dựng (không kể nhà phát triển theo dự án) tỷ lệ nhà có phép bình quân toàn thành phố 55% (Theo NĐ 52/1999/ NĐ - CP phủ nhà đô thị đợc xây dựng dự án đợc cấp giấy phép có thÈm qun phª dut thiÕt kÕ kü tht - tỉng dự toán đợc miễn giấy phép xây dựng dự án đợc coi nhà có phép) V đánh giá hoạt động đầu t vào nhà Hà nội Những thành tựu chung 61 Từ năm 1990 đến nay, nhân dân Hà Nội đà tích cực hởng ứng chủ trơng "Nhà nớc nhân dân làm", chủ động bớc cải thiện điều kiện Diện tích nhà xây dựng năm tăng từ 10 -24%, giai đoạn 1998 - 2000 Chỉ tính riêng 10 năm (1990 - 2000) Hà Nội đà có 2,7 triệu m2 nhà đợc xây dựng mới,đa quỹ nhà đất nội thành lên 7,5 triệu m2 Nhiều khu đô thị mới, khu nhà đợc hình thành với điều kiện phù hợp nh: Khu chung c Bắc Linh Đàm, Định Công Và giai đoạn xây dựng khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính, Làng Quốc tế Thăng Long Nhà cho đối tợng sách đợc quan tâm 1.1 Về đầu t xây dựng nhà theo dự án Các dự án đầu t vào lĩnh vực nhà gia tăng nhanh chóng thời gian qua kể số lợng chất lợng, quy mô vốn đầu t Bảng 14: Kết thực phát triển nhà Hà Nội năm 1998 - 2000 Số liệu phát triển nhà hàng năm KH hàng năm Thực Tỷ lệ (m2) 1.150.000 (m2) 1.352.212 (%) 117,67 - Phát triển nhà theo dự án 340.000 402.858 118,49 - Nhà dân tự đầu t xây dựng 810.000 950.354 117,33 300.000 339.191 113 - Phát triển nhà theo dự án 70.000 85.591 112 - Nhà dân tự đầu t xây dựng 230.000 253.600 110 Tổng số m nhà xây dựng năm: Năm 1998 Tổng số m nhà xây dựng Năm 1999 62 Tổng số m2 nhà xây dựng 400.000 16.511 10,13 - Phát triển nhà theo dự án 120.000 130.162 108,47 - Nhà dân tự đầu t xây dựng 280.000 286.349 102,27 450.000 97.510 132,78 - Phát triển nhà theo dự án 150.000 187.105 124,74 - Nhà dân tự đầu t xây dựng 300.000 410.405 136,80 Năm 2000 Tổng số m2 nhà xây dựng Nguồn: Báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà năm 2001 2005 UBND thành phó HN Trong năm (1998 -2000), địa bàn thành phố Hà Nội đà có 66 dự án đợc phê duyệt với tổng mức vốn đầu t 1141,6 tỷ đồng, 545.231 m2 sàn đợc xây dựng, 4416 hộ, có 510 hộ (46.451 m2 sàn) đợc xây dựng giành cho ngời có thu nhập thấp Phát triển nhà năm (1998 -2000) đạt vợt tiêu so với kế hoạch (tổng số m2 nhà đợc xây dựng 1.352.212 m2, đạt 117,67%) bình quân năm Hà Nội xây dựng đợc 450.737 m2 tăng gấp 2,25 lần so với năm 1991 -1997 (bình quân hàng năm đạt khoảng 200.000 m2) Trong phát triển nhà theo dự án đạt 40.858 m2, chiếm tỷ lệ 30%, phát triển nhà theo dự án đợc đánh giá nh sau: Phát triển nhà dự án phân theo chủ đầu t: - Các chủ đầu t thuộc địa phơng xây dựng đợc 241.883 m2 chiếm tỷ lệ 60% tổng số m2 nhà theo dự án 402.858 m2 - Các chủ đầu t thuộc TW xây dựng đợc 160.976 m2 chiếm tỷ lệ 40% tổng số m2 nhà theo dự án 402.858 m2 1.2 Về đầu t t nhân vào nhà - Ưu điểm: Từ thực sách đổi mới, đầu t t nhân vào nhà gia tăng cách chóng mặt Trong mời năm trở lại nhà dân tự đầu t xây dựng trung bình chiếm khoảng 67% 63 Bảng 15: Diện tích nhà xây dựng Năm Tổng DT nhà xây dựng DT nhà dân Tỷ lÖ (%) 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Tæng (m2) 129.488 140.771 169.387 220.078 224.331 251.549 223.472 218.250 339.191 416.511 697.510 843.000 3.773.538 XD (m2) 66550 96147 110000 149442 162943 165200 164807 172500 253600 286349 410405 505800 2543743 51 68 65 68 73 66 74 79 75 69 69 60 67 Nguồn: Sở Địa nhà đất Hà nội - Năm 2002 Qua biểu ta thấy nhà dân tự đâu t xây dựng chiếm tỷ trọng lớn tổng khối lợng nhà đợc xây dựng, coi đầu t nhân dân vào nhà giữ vai trò chủ đạo việc cải thiện quỹ nhà thủ đô Và kết đà đa diện tích bình quân đầu ngời lên đến 6,1 m2/ngời vào năm 2001 Các sách đổi mới, quy định luật, chẳng hạn nh luật đất đai năm 1988, 1989 1993, sách nhà năm 1991 luật quy hoạch dô thị năm 1992 đà đợc thực đà thu hút đợc vốn đầu t t nhân vào nhà Theo ớc tính Sở Địa nhà đất Hà Nội 70% 700.000 m2 nhà đợc xây dựng từ năm 1991 -1994 có nguồn vốn từ khu vực t nhân, năm 1997 số đà tăng lên tới 79% - Nhợc điểm: Tuy vậy, có số lớn nhà t nhân xây dựng giấy phép không đăng ký xây dựng Trong suốt thời gian dài việc xây dựng không phép Hà Nội 80% nhng số đà giảm đáng kể, theo Bộ Xây dựng có khoảng 40% nhà xây dựng có phép Bên cạnh việc t nhân tự đầu t xây dựng nhà gây bất cập Mặc dù việc giải đợc tạm thời xúc nhà thủ đô nhng năm gần nso để lại hiệu xấu Do cá nhân xây dựng 64 nhà độc lập nhau, mang tính tự phát nên không giải đợc đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xà hội dịch vụ đô thị theo quy hoạch tổng thể Khó khăn việc quản lý kiến trúc, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật nhà nớc thât thu thuế khoản thu khác Do vậy, vấn đề kiến trúc, thẩm mỹ đợc nhà riêng lẻ mà không đồng làm cho mặt đô thị méo mó đâu ta gạp kiểu nhà lồi lõm dọc qua trục đờng phố Hà Nội Đồng thời ta phải nhìn rộng diện tích nhà bình quân không đợc cải thiện bao nhiêu, tính năm 2001 diện tích nhà bình quân đầu ngời đạt khoảng m2/ngời Một nguyên nhân quan trọng gia tăng dân số nhanh Theo số liệu viện nghiên cứu lao động vấn đề xà hội tốc độ gia tăng dân số 1,34 lần năm 2001 so với năm 1990, với quy mô tăng 722.600 ngời Nếu ngời cần m2 nhà phải xây dựng tới 4.335.600 m2 nhà Trong lúc thời kỳ 1990 - 2001, Hà Nội xây dựng đợc 3.773.538 m2 Nghĩa tốc độ xây dựng nhà cha đáp ứng đợc tốc độ gia tăng dân số nên để nâng diện tích đầu ngời lên m2/ngời vào năm 2005 điều dễ 1.3 Về chế sách quản lý phát triển nhà Công tác nghiên cứu ban hành tổ chức thực văn quy phạm quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực quản lý phát triển nhà năm qua đà có nhiều chuyển biến đạt đợc kết định, thể mặt: Củng cố công tác quản lý nhà đô thị vốn đà bị buông lỏng nhiều năm; góp phần định việc xoá bỏ chế độ bao cấp nhà để chuyển sang phơng thức kinh doanh nhà ở, góp phần vào quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch, quản lý hoạt động mua bán, chuyển dịch tài sản nhà đất, tạo sở pháp lý ®Ĩ xư lý tranh chÊp , khiÕu kiƯn vỊ nhµ đất tăng thu ngân sách nhà nớc, thực sách đền ơn đáp nghĩa ngời có công với cách mạng Đồng thời bớc nâng cao lực quản lý nhà nớc lĩnh vực quản lý phát triển nhà 65 Các sách đợc ban hành đà tạo môi trờng hành lang pháp lý tơng đối thuận lợi đề thành phần kinh tế tham gia vào lĩnh vực đầu t nhà ở, đặc biệt c dân tự đầu t chăm lo chỗ cho Đà giảm tải đợc áp lực phần nhà Thành phố Hà Nội đà cố gắng tham gia vào việc tạo lập nhà cho nhân dân thủ đô, nhiều dự án đầu t xây dựng nâng cấp sửa chữa khu đô thị đời, đà ngày làm cho mặt đô thị đẹp lên Thành phố đà ban hành số quy định sách, thủ tục giao đất phát triển nhà Đà thực thí điểm số sách nhà ở, nhà cho hộ thu nhập thấp, ngời có công với cách mạng dành 20% quỹ đất khu đô thị để ®µu t vµo nhµ ë cho thu nhËp thÊp Đà áp dụng chế sách để giải cho dự án phát triển nhà Những vấn đề xúc, vớng mắc chế, sách đợc báo cáo kịp thời, số vấn đề đà đợc giải kiến nghị với phủ giải 1.4 Về quy hoạch Năm 1999, đà công bố quy hoạch chung phát triển nhà toàn thành phố, công khai quy hoạch khu vực, dự án đợc quy hoạch đề xuất 23 khu đô thị cha có chủ đầu t tạo điều kiện cho nhà đầu t tham gia phát triển nhà địa bàn thành phố Đà lập quy hoạch sử dụng đất toàn thành phố đợc HĐND thành phố thông qua Đà hớng dẫn thiết lập số quy hoạch sử dụng đất cấp huyện làm sở thúc đẩy phát triển nhà nông thôn theo quy hoạch 1.5 Về việc huy động nguồn vốn đầu t phát triển nhà Một phần vốn ngân sách Nhà nớc đợc dùng thiết kế quy hoạch chung, xây dựng nhà cho đối tợng hởng sách u đÃi xà hội ngời nghèo; đầu t tu, sửa chữa, chống xuống cấp quỹ nhà có nhà nớc quản lý 66 cho thuê, bớc đầu hoạt động đà hỗ trợ phần cho đầu t kích cầu số khu đô thị Nguồn vốn t nhân thành phần kinh tế khác tham gia đâu t phát triển nhà tăng nhanh chóng, năm sau cao năm trớc Đà huy động đợc ngành cấp từ thành phố đến quận, huyện phờng tham gia tích cực vào việc giải phóng mặt thu hồi đất để xây dựng Hình thành quỹ phát triển nhà thành phố, bớc đầu hoạt động đà hỗ trợ phần cho đầu t kích câu số khu đô thị Những hạn chế - Vấn đề cải tạo nhà cho hộ thu nhập thấp cha có giải pháp đồng bộ, việc cải tạo đơn chiếc, công tác huy động vốn nhiều điều vớng mắc cha tạo đợc lòng tin cho hộ thu nhập thấp có nhà muốn cải tạo (sau cải tạo xong họ có đợc hộ hay không), cha tạo đợc quỹ nhà cần thiết cho việc cải tạo nhà Nãi chung nhµ ë cho thu nhËp thÊp cha cải thịên đợc bao kể từ có sách - Công tác lập quy hoạch cha sát với thực tế nên nhiều dự án khu đô thị phải điều chỉnh quy hoạch gây lÃng phí, cân đôí kiến trúc mỹ quan đô thị - Công tác giám định, đánh giá dự án nhiều hạn chế, thiếu tham gia phối hợp quan quản lý chuyên ngành làm ảnh hởng đến chất lợng công trình hiệu dự án Nguyên nhân - Nguyên nhân thực trạng xây dựng trái phép thời gian qua nhiều năm qua Thành Phố đà khuyến khích nhân dân phát triển nhà ở, nhng chế sách lại bất cập, cha phù hợp, sở pháp luật để quản lý trật tự xây dựng đô thị cha đầy đủ Các văn hớng dẫn lại chậm đợc ban hành - Việc quán triệt thể chế hoá quan điểm đạo Thành Uỷ phát triển nhà thành kế hoạch hành động cấp hạn chế, số ngành địa phơng xem nhẹ Một số tổ chức, quan, doanh nghiệp quyền mà công nhân viên chức ngời dân họ có 67 nhu cầu cao nhà nhng lÃnh đạo đơn vị đứng cuộc, cha thực tham gia vào việc tạo lập chỗ cho ngời dân - Việc điều hành phối hợp đầu t xẫ hội hoá phát triển nhà với xẫ hội hoá lĩnh vực khác cha tập trung đồng nên hiệu đầu t thấp, quản lý khai thác lúng túng, cha tạo đợc thị trờng nhà hấp dẫn vùng ven đô - Kinh nghiệm quản lý kinh doanh nhà đất ngành, cấp kinh nghiệm kinh doanh bất động sản nhà đầu t hạn chế, nhiều việc vừa làm vừa thí điểm - Quản lý quyền cấp, ngành phát triển nhà tình hình cha chuyển động theo yêu cầu thị trờng, thực tế, ý đến việc tạo môi trờng chế sách thông thoáng cho hoạt động đầu t kinh doanh nhà Nhiều quan chức có t tởng ỷ lại vào chế sách cha đồng Nhà nớc làm cho lực quản lý hiệu Những quan vận dụng sáng tạo luật pháp, sách nhà nớc để tạo lập nhà cho dân c địa phơng đơn vị ngành - Do hạn chế lực tài thành phố vấn đề ràng buộc luật pháp, quyền nhà đầu t khu đô thị việc xử lý trờng hợp xây dựng sai phép trái phép, hỗ trợ u đÃi nhà nớc cho ngời thu nhập thấp có chỗ đô thị, nguồn vốn chế quản lý giá sử dụng nguồn vốn khác để tạo quỹ đất cho nhu cầu di dân giải phóng mặt vớng mắc 68 Chơng III Định hớng giải pháp đầu t vào nhà Hà Nội thời gian tới I Định hớng quản lý phát triển nhà đến năm 2010 Quan điểm nhà phát triển nhà - Quan điểm đối tợng chơng trình phát triển nhà ở: Quyền có chỗ quyền ngời đợc nhà nớc công nhận chăm lo, thông qua sách tạo điều kiện để nhân dân tạo lập nhà phù hợp với nhu cầu khả kinh tế Nhà nớc tạo điều kiện để ngời có thu nhập thấp cải thiện nhà thông qua chế sách u đÃi nhà nớc Phát triển nhà đáp ứng yêu cầu xà hội để bán thuê; tạo thị trờng động nhà ở, tạo điều kiện cho ngời có hội tạo lập nơi phù hợp Khuyến khích kinh doanh phát triển nhà theo dự án, hạn chế đến xoá bỏ thị trờng nhà phi thức - Quan điểm vai trò quản lý nhµ níc TiÕp tơc xãa bao cÊp vỊ nhµ ë nhng làm không khoán trắng cho dân Nhà nớc phải có trách nhiệm đầu t vào kết cấu hạ tầng nh trờng học trạm y tế, công trình văn hoá, thể dục thể thao Đồng thời nhà nớc tạo hành lang pháp lý khuyến khích đầu t phát triển nhà thông qua sách cụ thể đất, quy hoạch, tài tín dụng, giải phóng mặt bằng, quy chế kinh doanh nhà, quy chế quản lý tổ chức thi công xây dựng, chế quản lý phát triển đô thị tạo dợc môi trờng cần thiết cho nghiệp phát triển nhà 69 Phát triển nhà tách khỏi chế đất đai, tài chính, vật liệu xây dựng, khoa học kỹ thuật đòi hỏi phải phối hợp chặt chẽ các ngành cấp quyền - Quan điểm quy hoạch kiến trúc đồng Nhà phải đợc phát triển đồng với hạ tầng kỹ thuật, hạ tần xà hội dịch vụ đô thị nhà với việc tạo môi trờng sống bền vững, nhà với xanh, kiến trúc cảnh quan đô thị hài hoà Phát triển cân đối xây dựng vỡi sửa chữa nâng cấp nhà có Nhà phải đảm bảo tính hài hoà, tính đại với tính dân tộc, đa dạng hoá không lạc hậu giai đoạn phát triển Xây dựng sách cụ thể cho việc giữ gìn bảo tồn khu phố cổ, chỉnh trang tôn tạo khu phố cũ, cải tạo hoàn thiện nâng cấp hạ tầng kỹ thuật khu chung c thấp tầng, cao tầng bảo tồn làng truyền thống trình quy hoạch phát triển đô thị Quy hoạch nhà Hà Nội phải bám sát với quy hoạch phát triẻn kinh tế xà hội thủ đô - Quan điểm định hớng phát triển đầu t nhà Kết hợp hài hoà cải tạo xây dựng nâng cấp khu đô thị cũ với phát triển xây dựng khu đô thị mới, đô thị phạm vi thành phố, thực việc giÃn dân, giảm bớt mật độ tải khu trung tâm chật hẹp đông đúc Để giải tốt nhu cầu nhà phải đôi với việc thực có kết chơng trình kế hoạch hoá gia đình Việc phát triển nhà phải dáp ứng yêu cầu phát triển bền vững, giảm thiểu tối đa mức độ ô nhiễm môi sinh, môi trờng Lựa chọn quy mô xây dựng thích hợp Đồng thời với việc xây dựng cải tạo nhà truyền thống có độ cao trung bình từ 2-5 tầng với việc tổ chức xây dựng công trình theo chiều cao, xây dựng nhà cao cỡ từ 10 -20 70 tầng, với chất lợng hộ cao, đại tiện nghi, có dịch vụ công công đại Cần có dự án để giảm dần việc dân xây dựng tự phát - Quan điểm mô hình đầu t phát triển nhà theo dự án Đầu t phát triển nhà theo dự án đờng gia đoạn nay, đảm bảo đồng phát triển đô thị Loại dự án mang tính chất khác hẳn với dự án phát triên khu công nghiệp, đòi hỏi phải có luật lệ, quy chế quản lý riêng Phát triển nhà theo dự án đợc thực theo cấp độ sau: - Dự án xây dựng cải tạo khu phố cổ, phố cũ, khu công nghiệp cao tầng, khu nhà đà có - Dự án đầu t hạ tầng kỹ thuật - hạ tầng xà hội có tính chất định hớng cho khu đô thị - Dự án đầu t đồng nhà hạ tầng kỹ thuật xà hội - Dự án hoàn thiện quy hoạch khu vực - Quan điểm tài Quán triệt việc chăm lo nơi nghiệp quần chúng nhằm thực xà hội hoá nhà ở, huy động nguồn lực,mọi thành phần kinh tế xẫ hội theo phơng châm "Nhà nớc nhân dân làm", dới quản lý vĩ mô nhà nớc Ngoài việc huy động nguồn lực nớc phải tạo môi trờng đầu t thuận lợi để thu hút nguồn lực nớc cho nghiệp phát triển nhà Mục tiêu, phơng hớng phát triển nhà đến năm 2010 2.1 Mục tiêu phát triển nhà đến năm 2010 - Phát triển nhà phải đảm bảo bền vững, quản lý đợc kiến trúc, đảm bảo an toàn, tiện nghi, kinh phí, thích hợp với điều kiện tự nhiên, môi trờng sống giữ gìn phát huy sắc dân tộc lĩnh vực nhà Phấn đấu đến năm 2010 hộ gia đình có chỗ thích hợp thông qua việc tạo lập (xây 71 dựng, mua) thuê nhà ở, đạt tiêu nhà bình quân 11-12 m2/ ngời, quy mô hộ tối thiểu từ 50 m2 sàn - Phát triển nhà nhằm tăng nhanh quỹ nhà phục vụ nhu cầu xúc nhân dân, đặc biệt khu đô thị lớn nh: Hà Nội, T.P Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng khu công nghiệp tập trung địa bàn nớc Phấn đấu đạt tiêu nhà bình quân m2/ ngời đến năm 2005 Trong năm tới khu vực đô thị nớc xây dựng thêm khoảng 60 triệu m2 nhà Tổng mức vốn đầu t cần huy động khoảng 76.000 tỷ đồng - Khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu t xây dựng nhà thuê nhằm đáp ứng nhu cầu nhà cho câc đối tợng thu nhập thấp, cha có đủ khả tài mua nhà - Khuyến khích phát triển nhà chung c cao tầng khu vực đô thị có mật độ dân c cao, nâng cao chất lợng chỗ ở, bảo vệ moi trờng, tiết kiệm đất xây dựng Hạn chế xóa bỏ nạ xây dựng nhà trái phép tự phát - Cần cải tạo khu nhà cũ đà hết niên hạn sử dụng bị xuống cấp, đặc biệt khu chung c cao tầng số đô thị lớn - Nhà nớc xà hội tiếp tục thực sách nhà ngời có công, quan tâm xây dựng nhà tình thơng, giúp đỡ đối tợng tự lập việc tạo dựng nhà - Ban hành hệ thống pháp luật, pháp lệnh văn pháp quy đồng bộ, hoàn chỉnh để thực nhiệm vụ quản lý đảm bảo quyền lộ nhân dân, chủ đầu t quản lý phát triển nhà Trong giao đoạn 2001 - 2005, thành phố Hà Nội có kế hoạch đầu t xây dựng 3,5 triệu m2 nhà Đến năm 2010, phấn đấu đạt mục tiêu bình quân 9m2 /ngời, đầu t xây dựng từ -10 triệu m2 nhà Các tiêu kế hoạch 2001 - 2005 nh sau: - Phát triển nhà theo dự án từ 1,2 - 1,5 triệu m2 - Nhà dân tự đầu t cải tạo xây dựng từ 1,8 - triệu m2 72 Trong nhu cầu quỹ nhà từ ngân sách đầu t 315.402 m2 với kinh phí thùc hiƯn íc tÝnh thĨ nh sau: - Nhµ phục vụ di dân giải phóng mặt bằng: 232.000 m2, diện tích đất khoảng 43 ha, kinh phí ớc tính 394,4 tỷ đồng (khoảng 5000 hộ) nhu cầu cấp bách -Nhà đất phục vụ Nghị qut sè 58/1998/NQUBTVQH -10 ngµy 20/08/1998 cđa ban thêng vụ quốc hội giao dịch dân nhà xác lập trớc ngày 1/7/1991: 42.162 m2, 14.054 m2 ®Êt, kinh phÝ íc tÝnh 71,675 tû ®ång - Nhµ để cải tạo, di chuyển di dân nhà chung c cao tầng tình trạng nguy hiểm: 19.240 m2 với 481 hộ với diện tích đất 1ha, kinh phí khoảng: 32,708 tỷ đồng - Nhà ở, đất để thực hiên Quyết định số 20/2000/QĐ -TTg ngày 3/2/2000 Thủ tớng phủ hỗ trợ ngời hoạt động cách mạng từ trớc cách mạng tháng tám cải thiện nhà (năm 2002 đà hoàn thành): 22.000 m 2, diện tích đất 7,3 ha, kinh phí khoảng 37,74 tỷ đồng Đẩy mạnh việc tiếp nhận nhà tự quản thuộc sở hữu nhà nớc thành phố quản lý để bán cho thuê Đồng thời đầu t cải tạo khoảng 500.000 m2 quỹ nhà nhà nớc thuộc khu nhà thành phố quản lý tiếp nhận nhà tự quản với kinh phí 500 tỷ đồng Vốn đầu t phát triển nhà Hà Nội theo kế hoạch giai đoạn 2001 2005 đợc thể qua bảng sau: 73 Bảng 16:Kế hoạch Vốn ĐTcho nhà Hà Nội giai đoạn (2001 - 2005) Chỉ tiêu Tổng vốn đầu t Dân tự xây dựng Đầu t theo dự án Trong đó: - Vốn vay - Vốn huy động từ khách hàng - Vón ngân sách - Vốn tự có - Vốn huy động từ nguồn khác Vốn đầu t giai đoạn 2001 - 2005 (tû ®ång) 5950 3400 2550 1200 765 228 255 102 Ngn: B¸o c¸o triĨn khai KH ph¸t triĨn nhà năm 2001 - 2005 UBND thành phố HN Đến năm 2005 2010 tập trung đầu t xây dựng xong hoàn chỉnh dự án trọng điểm theo kế hoạch thành phố 2.2 Phơng hớng chung Việc phát triển nhà khu vực đô thị phải dáp ứng yêu cầu: - Tập trung huy động nguồn lực nhằm phát triển nhanh quỹ nhà để giải xúc chỗ nhân dân đô thị nh khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất - Chơng trình phát triển nhà đô thị phải góp phần thúc đẩy chơng trình phát triển kinh tế xà hội phục vụ tốt yêu cầu trình đô thị hoá địa bàn, không để tình trạng thiếu nhà ảnh hởng đến phát triển kinh tế xà hội Chơng trình phát triển nhà cần đáp ứng chỗ cho số dân tăng tự nhiên va tăng học; cho hộ cha có nhà (đang phải chật chội sống tạm bợ khu nhà lụp xụp, thiếu vệ sinh); nhà cho cán công chức, viên chức lực lợng vũ trang, nhà cho công nhân viên khu công nghiệp, nhà cho sinh viên, học sinh, nhà cho ngời nớc đến nớc ta làm việc kinh doanh, nhà phục vụ giải phóng mặt theo quy hoạch, nhà phục vụ nhu cầu khác 74 ... tài nghiên cứu: " Đầu t vào nhà Hà Nội, thực trạng số giải pháp" Đề tài nhằm mục đích nêu số thực trạng có liên quan đến hoạt động đầu t vào nhà Hà Nội đa số kiến nghị, giải pháp cho bất cấp tồn... 1, 00 1, 00 1, 00 - 1, 09 1, 36 1, 27 1, 09 1, 36 1, 27 1, 27 2,02 1, 9 1, 16 1, 48 1, 53 Nguồn: Báo cáo kết đầu t phát triển nhà Hà Nội (19 98 - 2000) UBND thành phố Hà Nội Từ bảng ta thấy, đầu t phát triển nhà. .. 6786 445 19 99 12 300,5 10 680,7 2226,4 18 46,4 380 5479,6 19 50,6 10 24 ,1 1 619 ,8 12 13,8 406 2000 15 436,5 13 624,6 3026,9 2576,9 450 714 7,4 2324,5 11 25,8 18 01, 9 15 95,9 206 96-2000 69 510 ,1 42056,4 10 394,4