Đề tài: Cơ sở hình thành khung giá đất theo cơ chế thị trường ở thành phồ Hà Nội
Lời nói đầu Trớc Luật đất đai năm 1993, Nhà nớc thực việc quản lý đất đai biện pháp hành chính, quan hệ đất đai đợc thực chế xin cho, thu hồi Luật ®Êt ®ai cha cho phÐp chun nhỵng qun sư dơng ®Êt , cha thõa nhËn ®Êt ®ai cã gi¸ Khi kinh tế nớc ta chuyển sang chế thị trờng, định hớng xà hội chủ nghĩa, có điều tiết quản lý Nhà nớc quan hệ đất đai chịu chi phối chế thị trờng.Với Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai vào năm 1998, 2001 đặc biệt Luật Đất đai năm 2003 đà tạo hành lang pháp lý cho giao dịch dân đất đai thừa nhận giá đất (giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất) nh công cụ thiếu việc thực quan hệ tài đất đai.Bên cạnh đó, thị trờng bất động sản có bớc phát triển mạnh mẽ quy mô, cấu, dung lợng góp phần tích cực vào việc thúc đẩy kinh tế xà hội níc ph¸t triĨn, ph¸t huy c¸c ngn vèn x· hội, thu hút đầu t nớc ngoài, làm thay đổi mặt kinh tế đất nớc, rút ngắn khoảng cách nông thôn thành thị, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hớng công nghiệp hoá, đại hoá đất nớcSong phát triểnSong phát triển chủ yếu tự phát, cha có quản lý chặt chẽ nên thị trờng bất động sản đà bộc lộ nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến kinh tế đất nớc; đặc biệt sốt giá, tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo tạo giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh mối quan hệ cung cầu thị trờng.Nhng có thời kỳ thị trờng bất động sản lạnh gần nh đóng băng làm cho đối tợng tham gia thị trờng phải băn khoăn lo lắng, nhà hoạch định sách phải lúng túng việc đề sách quản lý cho phù hợp.Do yêu cầu đặt phải có hệ thống khung giá làm tÝnh th sư dơng ®Êt, th thu nhËp tõ chun quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất tiền thuê giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ, bồi thờng Nhà níc thu håi ®Êt; tÝnh tiỊn båi thêng ®èi víi ngời có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nớc Đáp ứng yêu cầu khung giá đất Nhà nớc đời để giải nhng vấn đề nêu trên.Nhng từ có khung giá đất Nhà nớc đời, việc áp dụng khung giá đất nhiều bất cập, mà tiêu biểu khung giá đất không sát với thực tế, giá khung giá đất đa chênh lệch với giá đất thực tế thị trờng Mặt khác khung giá đất thờng lạc hậu so với thực tế, thị trờng đất đai luôn thay đổi theo phát triển xà hội, mà khung giá đất giá đất cố định, áp đặt, không sát với thực tế Cha phù hợp với yêu cầu thị trờng, chuyển đổi chậm Mỗi địa phơng lại có khung giá đất khác nhau, nên việc quản lý không đồng nơi, gây thiếu minh bạch thị trờng nhà đất Xuất phát từ yêu cầu trên, với mong muốn đóng góp vài kiến nghị nhỏ việc xây dựng khung giá đất cho thị trờng Bất động sản Hà Nội nói riêng nớc nói chung, em đà chọn đề tài : Cơ sở hình thành khung giá đất theo chế thị trờng Thành phố Hà Nội nói riêng nớc nói chung Đề tài đợc thực với mục đích nghiên cứu sau: - Nghiên cứu sở hình thành khung giá đất, thực trạng việc áp dụng khung giá đất TP Hà Nội nớc - Đa vài giải pháp kiến nghị góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật nói riêng phơng pháp xác định giá đất nói chung Em xin cảm ơn hớng dẫn nhiệt tình cô giáo, thạc sỹ Vũ Thị Thảo đà giúp đỡ em hoàn thành đề tài Phần II : Nội dung nghiên cøu Ch¬ng I : C¬ së lý ln vỊ viƯc hình thành khung giá đất theo chế thị trờng I Sự cần thiết cần phải xây dựng khung giá đất Nội dung quản lý Nhà nớc đất đai Theo Luật Đất đai 2003, nội dung quản lý Nhà nớc đất đai bao gồm : Ban hành quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai tổ chức thực văn Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa chính, lập đồ địa Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập đồ hành chính, đồ trạng sử dụng đất Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quản lý việc giao đất cho thuê đất, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thống kê, kiểm kê đất đai Quản lý tài đất đai Quản lý phát triển thị trờng quyền sử dụng đất thị trờng Bất động sản Quản lý, giám sát việc thực quyền nghÜa vơ cđa ngêi sư dơng ®Êt Thanh tra kiĨm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật ®Êt ®ai Gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai, g¶i quyÕt khiếu nại, tố cáo vi phạm quản lý sử dụng đất Quản lý dịch vụ công đất đai Qua nội dung cho thấy, Luật Đất đai 2003 không đề cập đến việc Nhà nớc quản lý đất đai biện pháp hành mà thông qua biện pháp kinh tế Đó việc Nhà nớc thực quản lý tài đất đai Đây biện pháp quản lý quan trọng, kinh tế thị trờng, đảm bảo cho kinh tế phát triển hợp quy luật, biện pháp kinh tế thúc đẩy ngời dân tham gia vào quan hệ giao dịch đất đai cách sôi động Thực tế cho thất rằng, việc quản lý đất đai không đạt hiệu cao thiếu biện pháp quản lý tài đất đai Trong thời gian qua, Nhà nớc có nhu cầu sử dụng nhiều diện tích đất để xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho phát triển kinh tế thực Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nớc Do đó, việc thu hồi lại diện tích đất ®· giao cho ngêi sư dơng lµ phỉ biÕn VÊn đề bồi thờng thiệt hại cho ngời có đất bị thu hồi đợc đặt Vậy bồi thờng hợp lý công ngời có đất bị thu hồi có điều kiện ổn định sống, không gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt Nhìn nhận đất đai dới khía cạnh tài sản quốc gia, nguồn lực để phát triển đất nớc, nh tài sản ngời sử dụng đất tất yếu phải đặt vấn đề xác định giá đất làm sở cho việc xác định giá trị bồi thờng Nhà nớc thu hồi đất, nh quản lý giao dịch có liên quan đến đất đai nh chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, chấpSong phát triểnlà quan trọng Có nhiều tiêu chí để xác định, nh vào diện tích, hạng đất làm tính th chun qun sư dơng ®Êt, thu tiỊn sư dơng giao đất, tính tiền cho thuê đất, tính tiền bồi thờng thiệt hại Nhà nớc thu hồi đất Theo điều 12 Luật Đất đai 1993, phủ quy định khung giá loại đất theo vùng lÃnh thổ, thời kỳ.Tuy nhiên, quy định dừng lại cách khái quát, cha đề cập ®Õn c¸c mơc ®Ých sư dơng ®Êt nh thÕ chÊp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, bất động sản, cha quy định rõ thẩm quyền Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh việc xác định giá đất Mặt khác, khung giá đất phủ ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng năm 1994 chậm đợc sửa đổi, bổ sung nên không phù hợp với thực tế, nơi giá trị quyền sử dụng đất thị trờng khác Điều gây khó khăn cho địa phơng triển khai thực khung giá loại đất phát sinh nhiều điều kiện công dân, đặc biệt vấn đề bồi thờng thiệt hại Nhà nớc thu hồi đất Vấn đề đặt cần phải có phơng pháp xác định giá đất cụ thể áp dụng phạm vi toàn quốc để xác định giá trị chuyển nhợng quyền sử dụng đất cách xác, khoa học góp phần thúc đẩy thị trờng Bất động sản phát triển nâng cao vai trò quản lý Nhà nớc đất đai Căn xây dựng khung giá đất - Quy định Luật Đất đai 2003 (điều 56) giá đất Nhà nớc quy định Khoản Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định:Chính phủ quy định phơng pháp xác định giá đất; khung giá loại đất cho vùng, theo thời gian; trờng hợp phải điều chỉnh giá đất việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng - Căn vào mục đích sử dụng đất đai theo Luật Đất ®ai 2003 - Do ®Ỉc tÝnh cđa ®Êt ®ai + Đất đai có giá trị lớn.Đất đai không bị hao mòn mà sinh lời + Việc sử dụng đất đai mang tính lâu bền + Đất đai có tính cá biệt + Đất đai có hạn - Mục đích sử dụng mảnh đất, đất: vào mục đích cho phép nằm khuân khổ pháp luật chung, yếu tố pháp lý khác nh việc cấm số hoạt động để không gây ảnh hởng đến môi trờng xung quanh Chúng ta phải lựa chọn mục đích cho phép, tính ổn định lâu dài khả trì mục đích sử dụng để từ thấy đợc thu nhập, nguồn sinh lợi mảnh đất, đất - Căn vào yếu tố cạnh tranh - Tính ®Ðn c¸c u tè cđa nỊn kinh tÕ - Mét kinh tế giai đoạn tăng trởng tạo công dụng lớn tác động đến giá trị bất động sản nói chung giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất nói riêng + Trong ngành giá trị đất đai đợc đánh giá khác Giá trị đất đai thờng gắn liền với phát triển ngành mà mảnh đất, đất hoạt động mang lại hiệu - Quan hệ cung cầu: Quan hệ cung cầu thay đổi giá trị mảnh đất, đất thay đổi theo, Cầu thay đổi đến mức tác động đến loạt yếu tố làm thay đổi giá trị mảnh đất đất thị trờng Nguyên tắc định giá đất để xây dựng khung giá loại đất theo quy định Chính phủ Theo điều 56 Luật Đất đai năm 2003 quy định : Việc định giá đất Nhà nớc phải đảm bảo nguyên tắc sau đây: - Sát với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế thị trờng điều kiện bình thờng; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thị trờng phải điều chỉnh cho phù hợp - Các đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xà hội, kết cấu hạ tầng nh có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức giá nh - Đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nh nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức giá nh Định giá đất đai nội dung quan trọng định giá bất động sản.Ngoài nguyên tắc Chính phủ quy định, ý đến số nguyên tắc sau đây: - Nguyên tắc sử dụng cao tốt Một mảnh đất, đất đợc đa vào sử dụng với mục đích phù hợp đợc coi khai thác, sử dụng c¸ch tèt nhÊt víi lng thu nhËp cao nhÊt Nã phải nguồn thu nhập tơng đối ổn định, luồng thu nhập tơng lai - Nguyên tắc phù hợp Khi tính giá mảnh đất, đất phải đa điều kiện giả định phù hợp với thân yếu tố mảnh đất, đất phù hợp với điều kiện ngoại cảnh (môi trờng tự nhiên, kinh tế, xà hộiSong phát triển) - Căn vào quan hệ cung cầu thị trờng Giá quan hệ cung cầu tạo nên tác động trở lại đến quan hệ cung cầu Phải phân tích đợc ảnh hởng cung cầu đến giá dự báo diễn biến cung cầu tơng lai - Nguyên tắc đánh giá chi phí lợi ích + Chi phí mảnh đất, đất bao gåm : chi phÝ trùc tiÕp, chÝ phÝ c¬ héi thay đổi mục đích sử dụng, chi phí không kết tinh vào mảnh đất, đất - Thu nhập từ mảnh đất, đất bao gồm: luồng thu nhập tuơng lai, quy đổi yếu tố chi phÝ, thu nhËp vỊ mét thêi ®iĨm( thêng lÊy thời điểm ) - Nguyên tắc cạnh tranh: Cạnh tranh mảnh đất, đất với cạch tranh môi trờng kinh doanh bất động sản nói chung môi trờng kinh doanh đất đai nói riêng - Nguyên tắc tăng giảm sinh lợi so với đầu t thị trờng nhà đất Cơ sở chung : Càng đầu t cải tạo mảnh đất, đất gia tăng giá trị cho mảnh đất, đất Nhng quan hệ tăng giá trị tăng đầu t phụ thuộc vào mức sinh lợi tạo nguồn đầu t - Nguyên tắc tăng giảm giá trị Do mảnh đất, đất nằm khung cảnh mảnh đất, đất khác + Mảnh đất, đất nằm khung cảnh giá trị mảnh đất, đất khác cao giá trị mảnh đất, đất đợc tăng lên + Một số mảnh đất, đất nằm khung cảnh mảnh đất, đất khác cao giá trị mảnh đất, đất lại giảm + Một số mảnh đất, đất có giá trị cao nhng lại nằm khu vực có mảnh đất, đất có giá trị thấp giá trị mảnh đất, đất giảm xuống - Nguyên tắc thực tế Khi định giá mảnh đất, đất phải dựa vào chứng thực tế không đợc suy diễn - Nguyên tắc quán Đòi hỏi định giá phải sử dụng cách có hệ thống luận điểm, sơ, tiền đề trình định giá - Nguyên tắc thời điểm Việc định giá phải đợc xác định mét thêi ®iĨm thĨ, ë thêi ®iĨm ®ã cã yếu tố tạo nên giá trị mảnh đất, đất định Mục đích việc xây dựng khung giá Việc xây dựng khung giá loại đất Chính phủ tạo điều kiện cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất làm cở sở cho mục đích sau: - Tính thuê ®èi víi viƯc sư dơng ®Êt vµ chun qun sư dụng đất theo quy định pháp luật - Tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê cho thuê không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất cho trờng hợp quy định Điều 34 Điều 35 Luật Đất đai 2003 Tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức cá nhân trờng hợp quy định Điều 33 Luật Đất đai 2003 Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trớc bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thờng Nhà nớc thu hồi đất sử dụng vào muc đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế quy định Điều 39, Điều 40 Luật Đất đai 2003 Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp Nhà nớc doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định khoản Điều 59 Luật §Êt ®ai 2003 TÝnh tiỊn båi thêng ®èi víi ngi có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nớc theo quy định pháp luật Phơng pháp xác định giá đất để xây dựng khung giá loại đất theo quy định Chính phủ Để xác định đợc giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất sát với giá trị thị trờng nó, tổ chức cá nhân có thẩm quyền định giá đất nớc ta thờng sử dụng phơng pháp sau - Phơng pháp so sánh trực tiếp - Phơng pháp chi phí giảm giá - Phơng pháp đầu t - Phơng pháp thặng d - Phơng pháp thu nhập Mỗi phơng pháp có u điểm có nhợc điểm định chúng không phủ định mà bổ trợ việc xác định giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế thị trờng Chơng II : Nội dung xây dựng khung giá loại đất nớc ta Luật Đất đai năm 1993 cha cho phép chuyển nhợng qun sư dơng ®Êt, cha thõa nhËn ®Êt ®ai cã gi¸ nhng níc ta chun sang nỊn kinh tÕ thị trờng quan hệ đất đai chịu chi phối quan hệ thị trờng Do đó, thị trờng Bất động sản bớc đợc hình thành đợc mẻ nhng có tác động tích cực ®Õn nỊn kinh tÕ cđa ®Êt níc Nhng ph¸t triển mang tính tự phát, Nhà nớc cha quản lý đợc tất hoạt động thị trờng Bất động sản nên thị trờng hoạt động ngầm chủ yếu Để hạn chế khiếm khuyến thị trờng Bất động sản, Chính phủ đà quy định khung giá đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 để mở kênh thông tin công khai, minh bạch cho đối tợng tham gia vào thị trờng Bất động sản, nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc đất đai I Nội dung xây dựng khung giá loại đất theo nghị định số 87/CP ngày 17 tháng năm 1994 Mục đích việc xây dựng khung giá đất theo nghị định sè 87/CP: tÝnh th chun qun sư dơng ®Êt theo quy định Luật thuế chuyển quyền mục đích sử dụng đất loại thuế khác đất theo quy định pháp luật; thu tiền sử dụng đất giao đất cho tổ chức, cá nhân nớc theo quy định Chính phủ; thu tiền cho thuê đất; tính giá trị tài sản Nhà nớc giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng theo quy định Nhà nớc : đền bù thiệt hại đất Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Căn xây dựng Nghị định 87/CP Căn gốc để xây dựng Nghị định 87-CP Luật Đất đai năm 1993 cha xác định rõ quyền sử dụng đất loại hàng hoá đặc biệt, cha thừa nhận cách công khai có thị trờng mua bán, chuyển nhợng quyền sử dụng đất nên cha đa nguyên tắc xác định giá đất cụ thể, rõ ràng sát giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thị trờng điều kiện bình thờng Phuơng pháp xác định giá đất theo Nghị định số 87/CP Chính phủ ngày 17 tháng năm 1994 Phơng pháp xác định giá đất cha rõ ràng, cụ thể, cha phù hợp với thực tế quy định giá đất địa phơng cha phù hợp với thông lệ quốc tế Nghị định 87-CP đề cập đến cách định giá đất cho loại đất cụ thể, cha làm rõ đợc phải dùng phơng pháp để tìm mức giá đất Phân loại đất để xác định khung giá theo Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng năm 1994 Việc phân loại đất để xác định khung giá ít, không phù hợp với thực tế sử dụng đất không gian (thành thị, nông thôn) mục đích sử dụng Đồng thời không phù hợp với cách phân loại Luật Đất đai năm 2003; cụ thể: - Khi phân loại đất nông nghiệp, lâm nghiệp quy định có loại đất : đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất lâm nghiệp, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối - Khi phân loại đất phi nông nghiệp quy định có loại đất: đất khu dân c nông thôn, đất khu dân c vùng ven đô thị, đầu mối giao thông trục đờng giao thông chính, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp; đất đô thị Cách phân loại để định giá cha phản ánh rõ đợc mục đích sử dụng đất khác nhau, tơng ứng có giá trị khác Ví dụ nói đến đất đô thị nội dung đà chứa nhiều mục đích sử dụng khác nh: đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng công trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh giá chuyển nhợng thực tế hình thành khác Phân hạng đất, phân loại đờng phố, vị trí để định giá theo Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng năm 1994 Việc phân hạng đất, loại đờng phố, vị trí theo nghị định số 87/CP để quy định giá đất cha phù hợp với thực tế hình thành giá đất đa dạng nứoc ta, biểu cụ thể là: - Đối với đất khu dân c nông thôn giá đất đợc xác định theo hạng đất cứng nhắc phức tạp; không với đất sản xuất nông nghiệp, không phù hợp với thực tế giá đất khu dân c nông thôn (nhất đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn) - Đối với đất đô thị: Việc xác định giá đất theo loại đô thị không phù hợp Chính phủ đà xếp đô thị nớc ta thành loại Trong loại đô thị, Nghị định 87 quy định có loại vị trí, 3-4 loại đờng phố gò bó cha phù hợp với với hình thành giá đất đô thị.Vì thế, thực tế đạo, số địa phơng đà quy định chi tiết thêm đờng phố, vị trí đất để xác định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế địa phơng - Nguyên tắc quy định giá đất vùng giáp ranh tỉnh,thành phố cha đợc quy định cụ thể dẫn đến giá đất địa phơng quy định vùng giáp ranh có chênh lệch lớn Về khung giá đất 10 ... xây dựng khung giá đất cho thị trờng Bất động sản Hà Nội nói riêng nớc nói chung, em đà chọn đề tài : Cơ sở hình thành khung giá đất theo chế thị trờng Thành phố Hà Nội nói riêng nớc nói chung... cứu sở hình thành khung giá đất, thực trạng việc áp dụng khung giá đất TP Hà Nội nớc - Đa vài giải pháp kiến nghị góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật nói riêng phơng pháp xác định giá đất. .. dẫn nhiệt tình cô giáo, thạc sỹ Vũ Thị Thảo ®· gióp ®ì em hoµn thµnh ®Ị tµi nµy Phần II : Nội dung nghiên cứu Chơng I : Cơ sở lý luận việc hình thành khung giá đất theo chế thị trờng I Sự cần