Phân tích hiệu quả kinh tế- xã hội của dự án đầu tư

Phân tích hiệu quả kinh tế- xã hội của dự án đầu tư

ÁN KINH T XÂY D NG

Mở đầu 1.Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân.

Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi chế độ chính trị đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong toàn bộ nền kinh tế quốc dân Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng thể hiện qua các đặc trưng sau :

- Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cốđịnh phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành,các thành phần kinh tế và phát triển xã hội

- Đầu tư xây dựng đáp ứng các nhu cầu ngày càng cao của con người góp phần nângcao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trìnhkiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái

- Đầu tư xây dựng đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng, xây dựng cáccông trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

Đối với nước ta đang trong giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhập kinh tế quốc

tế, hợp tác phát triển trên tất cả các lĩnh vực Vì vậy hoạt động đầu tư xây dựng có vai tròquan trọng thúc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá mà Đảng và nhànước đã đề ra

2.Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng.

- Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của nhà nước là căn cứ để duyệt cấp

có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội kiến đạt được các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó, giúp chủ đầu tư quyết định nên haykhông nên thực hiện dự án đó.Những chỉ tiêu kĩ thuật, quy mô trong dự án đã được phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu tư thực hiện các công việc theo đúng tiến độ dự kiến

- Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng

- Dự án đầu tư là cơ sở so sánh các kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn

3 Nội dung của dự án đầu tư xây dựng (dự án khả thi).

Để quản lý việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư nhà nước đã ban hành và quy định tại Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 về quản lý dự án đầu tư xây dựng

công trình và Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 16/2005/NĐ-CP.

Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:

- Thuyết minh của dự án

- Thiết kế cơ sở của dự án

Điều 6 : Nội dung của phần thuyết minh của dự án

1.Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu của thị trường , tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu,nhiên liệu và các đầu vào khác

2 Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn các phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất

3 Các giải pháp thực hiện bao gồm :

a) Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng

kỹ thuật nếu có;

b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với các công trình trong đô thị và công trình cóyêu cầu kiến trúc;

c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;

d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

4 Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng chống cháy, nổ và các yêu cầu

về an ninh, quốc phòng

5 Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án

Điều 7 : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án

1 Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ, bảo đảm thể hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầu tư và triển khai cácbước thiết kế tiếp theo

2 Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:

a) Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; phương án và sơ

b) Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ môi trường; hệthống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối với các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào;

c) Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình;

d) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng

3 Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện với các kích thước chủ yếu, bao gồm:a) Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theotuyến;

b) Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;

c) Sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;

d) Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống kỹ thuật và

hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình

4 Nội dung của phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội.

Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quan trọng nhất của dự án

Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư biết bỏ ra chi phí như thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định cóđầu tư hay không Giúp cho chủ đầu tư có những thông tin cần thiết để ra quyết định đầu

V V

L

+

L : Lợi nhuận năm

Vo : Vốn đầu tư cho tài sản ít hao mòn

Vm : Vốn đầu tư cho tài sản hao mòn nhanh

* Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu

* Chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.

NPV =∑t=n + t

t r

B

1 ( 1 ) -∑t=n + t

t r

C

1 ( 1 )

* Thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận : T o =V L

* Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao :

K L

V

T k

+

=

* Suất thu lợi nội tại IRR

* Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao

* Phân tích độ an toàn theo khả năng trả nợ

Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án :

A

B

K N =Trong đó : B_nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm

A_Số nợ phải trả trong năm

d G C

L

Gd : Giá bán một đơn vị sản phẩm

Cd : Chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm

* Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích hoà vốn

- Theo phân tích hoà vốn lãi, lỗ

- Theo phân tích hoà vốn bắt đầu có khả năng trả nợ

- Theo phân tích hoà vốn trả xong nợ

* Phân tích độ nhạy cảm của dự án về mặt tài chính

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực

tế đạt được khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiệu quả dự án

biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi như phương án đề ra được đảm bảo.

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%, 10%

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%.+ Phân tích một số chỉ tiêu dẫn xuất đơn giản sau:

- Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án

- Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đòng vốn dự án

- Mức thu hút lao động vào làm việc

- Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án

- Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án

Khi phân tích mục này cần phải đứng trên quan điểm và góc độ lợi ích của quốc gia vàtoàn xã hội Tính toán các chỉ tiêu của dự án theo giá kinh tế ( là giá tài chính hay giá thị trường đã được điều chỉnh có tính đến các nhân tố ảnh hưởng như quy luật cung cầu, thuế trong giá

Phân tích kinh tế - xã hội :

Phân tích kinh tế - xã hội là đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tếquốc dân và của toàn xã hội

Trong nền kinh tế thị trường,tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự quyết định sản xuất xuất phát từ lợi ích trự tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toànđất nước, trong đó lợi ích của nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ

Vai trò của phân tích kinh tế - xã hội :

Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn và sự ủng hộ của nhân dân địa phương nơi thực hiện dự án

Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt cấp giấy phép đầu tư

Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để chấp nhận viện trợ nhất là các tổ chức viện trợ xã hội, viện trợ bảo vệ môi

trường…

Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phân tích KT-XH đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này ở nước ta khá phổ biến và chiếm

một nguồn vốn khá lớn.Vì vậy việc phân tích KT-XH của dự án luôn giữ vai trò quan trọng.

* Phân tích đáng giá thông qua các chỉ tiêu kinh tế và xã hội

Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế.Các chỉ tiêu đem lại hiệu quả cho xã hội như giá trị sản phẩm gia tăng, mức đóng góp cho ngân sách nhà nước, tăng chất lượng sản phẩm, cải thiện cơ cấu kinh tế quốc dân Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập, giải quyết thất nghiệp…Ngoài ra còn một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi trường sinh thái, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho người dân

5 Giới thiệu dự án.

* Tên dự án : Xây dựng khu nhà biệt thự cho thuê

* Chủ đầu tư : Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội

* Địa điểm xây dựng : Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội

* Quy mô dự án : Nhóm II

* Mục đích đầu tư : Kinh doanh cho thuê diện tích ở và sinh hoạt…đối tưọng là tổ chức,

cá nhân trong và ngoài nước

* Giải pháp xây dựng : Thiết kế kiểu biệt thự hiện đại, trang thiết bị đạt tiêu chuẩn khách sạn 3 sao Dự án dự kiến thực hiện đầu tư xây dựng bắt đầu vào đầu quý II năm 2008 và kết thúc vào cuối quý II năm 2010, đưa vào vận hành

CHƯƠNG I

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH D ÁN Ự ĐẦ U T Ư

1 XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN ( V )

Theo phương pháp xác định tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình ( Ban hành kèm theo Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 của Bộ xây dựng)

Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình được tính toán và xác định tronggiai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Tổngmức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau :

V = GXD+ GTB+ GGPMB+ GQLDA+ GTV+ GK+ GDP +VLĐ+LV (1.1)

Trong đó :

GXD :Chi phí xây dựng

GTB :Chi phí thiết bị

GGPMB :Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

GQLDA : Chi phí quản lý dự án

GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục ( m2,md …)

- Suất đầu tư xây dựng công trình tính cho một đơn vị quy mô xây dựng

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành

* Chi phí xây dựng của dự án được tính theo công thức sau :

GXD=GXDCT1 + GXDCT2 +…+GXDCTn (1.2)

Trong đó : n là số công trình, hạng mục thuộc dự án

Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình ( GXDXT ) được xác định như sau :

GXDCT = SXD* N + GCT-SXD ( 1.3)

Trong đó :

- SXD : Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

- GCT-SXD : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục côngtrình thuộc dự án

- N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

Xác định diện tích xây dựng cơ bản.

I.2.3 Sảnh m2 5.04

Đơn giá ( khôn

g có VAT)

11 Vườn hoa,cây cảnh m2 4500.00 0.08 360.00 396.00

13 San lấp mặt bằng m3 17000.00 0.045 765.00 841.50

Chi phí xây dựng : GXD = 43.320,89 ( triệu đồng )

1.2 Xác định chi phí thiết bị cho dự án ( không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không thuộc tài sản cố định )

1.2.1 Chi phí mua sắm thiết bị.

• Điều hòa : 1 chiếc

• Tivi màu 21 inch : 1 chiếc

• Điều hòa : 1 chiếc

• Tivi màu 21 inch : 1 chiếc

• Tổng đài điện thoại : 1 bộ

• Điện thoại lẻ : 1 chiếc

• Fax : 1 bộ

• Salon nhỏ : 1 bộ

Ngoài ra bố trí các trang thiết bị phục vụ chung :

• Máy hút bụi

• Hệ thống PCCC

• Lọc và bơm nước

• Ôtô con

• Vidio trung tâm và ăngten Parabol

- Căn cứ vào kiến trúc của công trình và sự hợp lý trong bố trí trang thiết bị

- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận chuyển , kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường

- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành

* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau :

i

G

Trong đó :

Qi – Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i

Mi – Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i

Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi

mi -Giá gốc của thiết bị thứ I tại nơi mua hoặc tại cảng VN

ni -Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i

Ki -Chi phí lưu kho, bãi, container

Vi -Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường

hi -Thuế và chi phí bảo hiểm

TTBi

VAT - Thuế GTGT cho thiết bị thứ i

Bảng 1.2 Chi phí mua sắm thiết bị

Đơn vị tính : triệu đồng.

STT Loại thiết bị Đơn vị Số lượng ( Chưa có Đơn giá

VAT)

Chi phí trước thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

2 Bình nóng lạnh 30 L Chiếc 75 1.95 146.25 10% 160.88 3

Máy phát điện Kama KGE

9 Điện thoại lẻ Chiếc 170 1.50 255.00 10% 280.50

22 Tủ áo và trang điểm Amore Bộ 100 3.60 360.00 10% 396.00

23 Ôtô con 4 chỗ Chiếc 3 515.00 1545.00 0 1545.00

TT Loại thiết bị Đơn vị lượng Số Đơn giá Thành tiền

Chưa VAT Có VAT

2 Ghế ngồi làm việc Chiếc 24 200 4800.00 5280.00

4 Ghế thấp ngồi uống nước Chiếc 112 100 11200.00 12320.00

6 Nệm trải giường Chiếc 100 1000 100000.00 110000.00

7 Ga trải giường Chiếc 100 100 10000.00 11000.00

9 Vỏ gối Chiếc 200 50 10000.00 11000.00

18 Phích đựng nước sôi Chiếc 50 30 1500.00 1650.00

19 Đĩa kê cốc thủy tinh Chiếc 150 10 1500.00 1650.00

i TB

i TB

TL : Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i

- Thuế VAT cho công tác xây lắp ( Theo luật thuế VAT thuế suất cho công tác xây lắp

STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế

1 Chi phí mua sắm thiết bị 8842.76 0.10 9727.03

2 Chi phí lắp đặt thiết bị 63.50 0.10 69.85

Chi phí thiết bị cho dự án : GTB = 6.750,135060 ( triệu đồng)

1.3 Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản :

- Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất

- Chi phí tái định cư

- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng

- Chi phí sử dụng đất, thuê đất trong thới gian xây dựng

* Căn cứ xác định :

Diện tích đất sử dụng cho dự án, khối lượng bồi thường giải phóng mặt bằng theo thực tế,chế độ chính sách của nhà nước và địa phương về bồi thường, đơn giá bồi thường, bản giá đất của địa phương…

* Phương pháp xác định :

- Đối với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư thì dùng phương pháp lập

- Sử dụng đất nông nghiệp nên dự án không có chi phí tái định cư

- Chi phí thuê đất Di lấy bằng 0,7% giá đất theo bảng giá đất của TP Hà Nội ban hành trên địa phận Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội là 4.000.000 (đ/m2)

Thời gian tính toán của dự án T= 15 (năm)

STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế

- Nội dung chi phí.

- Các định mức chi phí hiện có

- Khối lượng và đơn giá

- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm…theo quy định

* Phương pháp tính các loại chi phí :

Theo Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/72007 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn lập

và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình Công văn số :1751/BXD-VP ngày

14/8/2007 về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình

1, Chi phí quản lý dự án:

Tính theo công thức : GQLDA = TQLDA*(GXDtt + GTBtt)

Trong đó:

- GXDtt : chi phí xây dựng trước thuế ( GXDtt = 39.382,62 triệu đồng)

- GTBtt : chi phí thiết bị trước thuế ( GTBtt =8.906,26 triệu đồng )

- TQLDA : định mức tỷ lệ (%) đối với chi phí quản lý dự án

Với (GXDtt+GTBtt) = 39.382,62+8.906,26 = 48.288,88 ( triệu đồng ) lấy TQLDA=1.68%

GQLDA = TQLDA*(GXDtt + GTBtt) = 1,68%*48.288,88 = 811,253 (triệu đồng)

2, Chi phí lập dự án khả thi.

GLDA= TLDA*(GXDtt + GTBtt) = 0,375%*48.288,88 = 181,083 (triệu đồng)

- TLDA= 0,375% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập dự án khả thi

3, Chi phí thiết kế.

Công trình dân dụng cấp II, GTK= TTK* GXDtt = 1,685%*39.382,62 = 663,597 (triệu đồng)

- TTK= 1,685% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thiết kế

4, Chi phí khảo sát thiết kế.

Lấy khoảng 30% chi phí thiết kế : GKSTK = 30%* GTK = 30%*663,597 =199,079 (triệu đồng)

5,Chi phí thẩm tra thiết kế.

GTTTK= TTTTK* GXDtt = 0,113%*39.382,62 =44,502 (triệu đồng)

- TTTTK= 0,113% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra thiết kế.

6,Chi phí thẩm tra dự toán.

GTTDT= TTTDT* GXDtt = 0,109%*39.382,62 =42,927 (triệu đồng)

- TTTDT= 0,109% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra dự toán

7,Chi phí tư vấn đấu thầu.

- Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD : GTVTC = TTVTC* GXDtt

- Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật tư thiết bị : GTVTB = TTVTB* GTBtt

+ TTVTC = 0,137% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công

- TGSTC= 1,675% : định mức tỷ lệ đối với chi phí giám sát thi công

9,Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng.

Theo yêu cầu của chủ đầu tư, ước tính : 30 (triệu đồng)

10, Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán.

Theo Thông tư 33/2007/TT-BTC với công trình có tổng mức đầu tư ước tính 50 tỷ đồng

- Định mức chi phí thẩm tra phê duyệt, quyết toán : KTTPD = 0,109%

GTTPD = KTTPD* V = 0,162%* 48.288,88 = 78,288 (triệu đồng)

11, Chi phí khởi công, khánh thành.

Tạm tính 50 (triệu đồng)

12, Chi phí bảo hiểm công trình

Theo Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/4/2004 của Bộ tài chính về bảo hiểm công trình xây dựng

- TBH = 1,6% : định mức tỷ lệ cho chi phí bảo hiểm công trình

Giá trị tính toán

Định mức tỷ

lệ (%)

Chi phí trước thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

3 Chi phí khảo sát thiết kế ĐMTLTheo 80.075 0.10 88.082

4 Chi phí thiết kế Theo

ĐMTL 266.915 266.915 0.10 293.607

5 Chi phí thẩm tra thiết kế ĐMTLTheo 39382.623 0.113 44.502 0.10 48.953

6 Chi phí thẩm tra dự toán ĐMTLTheo 39382.623 0.109 42.927 0.10 47.220

7 Chi phí tư vấn đấu

thầu

Theo ĐMTL

Tư vấn thi công 39382.623 0.137 53.954 0.10 59.350

1.5 Dự trù vốn lưu động cho dự án.

Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc có thể căn

cứ vào chi phí hoạt động của từng năm và tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động Trong dự án này sử dụng theo cách thứ hai

* Căn cứ xác định :

- Chi phí hoạt động trong năm, số vòng quay trong năm hoặc tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm

Bảng 1.6 Nhu cầu vốn lưu động theo chi phí hoạt động

Đơn vị tính : triệu đồng.

1 Chi phí hoạt động 4238.82 4287.26 4326.01 4364.77 4384.15 4432.59 4451.97 4510.10

1 Chi phí hoạt động 4432.59 4519.79 4500.41 4500.41 4529.48 4548.85 4432.59

* Ghi chú : Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định ( trang bị, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn tài sản cố định theo quy định tối thiểu cho khách sạn, nhà nghỉ, nhà khách…)

1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng.

Bảng 1.7 Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi trong xây dựng và dự phòng

4 Chi phí quản lý dự án,chi phí tư vấn

đầu tư xây dựng và chi phí khác 3083.51 0.10 3391.86

- Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều cả gốc và lãi trong thời hạn

6 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên

- Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn của Ngân hàng thương mại với lãi suất 12% năm ,vay vào đầu năm, trả vào cuối năm

b Kế hoạch huy động vốn của dự án

* Căn cứ xác định :

- Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án

- Nguồn vốn của dự án

* Lập kế hoạch huy động vốn

Ghi chú :

- Chuẩn bị đầu tư bao gồm các công việc : Lập dự án khả thi

- Chuẩn bị thực hiện đầu tư bao gồm các công việc : Khảo sát thiết kế, thiết kế, thẩm tra thiết kế, thẩm tra dự toán, tư vấn đấu thầu

- Các công việc khác : Khởi công, khánh thành

Trong kế hoạch huy động vốn chưa tính đến chi phí dự phòng

c Dự trù lãi vay vốn trong thời kì xây dựng

Căn cứ xác định :

- Kế hoạch huy động vốn của dự án

Lãi suất vay vốn 9,6% năm, vay theo quý( trong thời kì xây dựng chưa trả nợ gốc và lãi )

Bảng tính lãi vay trong thời gian xây dựng ( lãi suất 9.6% năm)

TT Nội dung Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý 1 quý 2

1 Vốn vay huy độngtheo quý 114.082 330.438 4348.589 4332.089 4332.089 4332.089 7271.15 7575.58

3 Lãi vay sinh ra trongquý 0.000 2.645 10.366 108.707 203.750 205.571 205.613 273.746

4 Vốn vay tích lũy đếncuối quý 114.082 447.165 4689.393 8789.384 8867.927 8869.748 11808.856 15120.475

5 Lãi vay tích lũy đếncuối quý 0.000 2.645 13.011 121.717 325.467 531.038 736.652 1010.398

1.8 Tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án.

Chi phí dự phòng tính bằng 10% theo hướng dẫn của Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ xây dựng

Bảng 1.9 Tổng hợp mức đầu tư của dự án

Chi phí quản lý dự án,chi

phí tư vấn đầu tư xây dựng

5 Lãi vay vốn trong thời gian xây dựng 531.04 53.10 584.14

Tổng mức đầu tư của dự án : 72.591,61 triệu đồng

2 XÁC ĐỊNH CHI PHÍ SẢN XUẤT – KINH DOANH CỦA DỰ ÁN TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH.

2.1.Chi phí sử dụng điện, nước ( Không có thuế VAT ).

* Căn cứ xác định :

Chi phí sử dụng điện nước của dự án là chi phí tiêu hao điện nước cho quá trình làm việc, sinh hoạt, điện thắp sang ban đêm cho bảo vệ, nước cho làm vệ sinh, tưới cây và một số nhu cầu khác của dự án Điện, nước sử dụng trực tiếp cho người thuê nhà do người thuê nhà chi trả Xác định chi phí này có thể căn cứ lượng điện , nước tiêu hao, giá điện, nước hoặc cũng có thể căn cứ vào mức tiêu hao điện nước tính theo % so với doanh thu (Lấy bằng 2,5% so với doanh thu của dự án )

Bảng 1.10 Chi phí sử dụng điện nước trong vận hành

Đơn vị tính : triệu đồng.

Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8

1 Doanh thu 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 25966.87

2 Chi phí sử dụng điện nước(2,5%) 453.72 488.62 516.55 544.47 558.43 593.33 607.29 649.17

Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15

- Căn cứ vào mức lương bao gồm cả phụ cấp của từng loại.

Hình thức trả lương của dự án áp dụng ( trả theo tháng ) 2.3 Chi phí sửa chữa, bảo

dưỡng tài sản.

Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, trang thiết bị hàng năm Chi phí này thường lấy theo số liệu thống kê bình quân tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng (%) so với giá trị tài sản

Bảng 1.12.Dự trù chi phí sửa chữa, bảo dưỡng trong các năm vận hành.

2.4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn.

Lấy bằng 19% so với quỹ lương hàng năm của dự án

Bảng 1.13 Dự trù nộp bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn.

Đơn vị tính : triệu đồng.

1 Quỹ lương hàng năm của dự án 1918.80

2 Chi phí bảo hiểm xã hội,y tế, trích nộp kinh phí công đoàn (19%) 364.572

1 Doanh thu cho thuê diện tích 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 25966.87

2 Chi phí quản lý cố định 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84

4 Chi phí quản lý thay đổi 176.04 189.59 200.42 211.25 216.67 230.21 235.63 251.88

5 Tổng chi phí quản lý khác 446.88 460.42 471.26 482.09 487.51 501.05 506.47 522.72

Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15

1 Doanh thu cho thuê diện tích 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16

2 Chi phí quản lý cố định 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84

4 Chi phí quản lý thay đổi 230.21 254.59 249.17 249.17 257.30 262.71 230.21

5 Tổng chi phí quản lý khác 501.05 525.42 520.01 520.01 528.13 533.55 501.05