Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 phố Ngọc Khánh

Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 phố Ngọc Khánh

Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Lời mở đầu Trong giai đoạn nay, với phát triển mạnh mẽ đô thị hoá áp lực dân số ngày gia tăng câu hỏi cần đợc giải đáp không nhân dân Thủ đô nói riêng mà vấn đề cđa ®Êt níc ta hiƯn Tríc vÊn ®Ị bøc thiết này, quyền thành phố đà có giải pháp phù hợp với quy hoạch phát triển chung đô thị nh nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân Một giải pháp việc xây dựng khu chung c cao tầng ven nội đô nh khu chung c hồ Linh Đàm, khu chung c Định Công Và nay, dới đạo UBND thành phố Hà Nội Sở Du Lịch Hà Nội, công ty Du Lịch Thăng Long đà lập dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp để bán số 15 17 phố Ngọc Khánh Dự án đợc bắt đầu vào xây dựng vào cuối năm 2003 Dự án thể tự tin tính sáng tạo việc phát huy nội lực công ty khẳng định khả kinh doanh, góp phần nhanh chóng đa kinh tế đất nớc phát triển vững mạnh Tuy nhiên, dự án có thực đợc hay không Điều tuỳ thuộc vào kết công tác thẩm định tính khả thi dự án Dù vài sai lầm hay sơ suất nhỏ thẩm định dẫn đến định sai lầm công ty kết đáng tiếc tránh khỏi Do vậy, trình thực tập công ty, với ý thức tính phức tạp nh tầm quan trọng công tác thẩm định tài dự án, em đà định lựa chọn đề tài: Hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15 17 phố Ngọc Khánh Trên sở hệ thống hoá lý luận liên quan đến thẩm định tài dự án đầu t, công tác thẩm định tài dự án xây dựng đa thành công, hạn chế kiến nghị, chuyên đề gồm ba chơng Chơng 1: Cơ sở lý luận công tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp Hoàng Công Hng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Chơng 2: Thực trạng công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15 17 Ngọc Khánh công ty Du lịch Thăng Long Chơng 3: Một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15-17 phố Ngọc Khánh Do trình độ lý luận nhận thức hạn chế, thời gian thực tập có hạn nên viết em khó tránh khỏi sai sót Em mong nhận đợc giúp đỡ thầy cô giáo, ban lÃnh đạo cô chú, anh chị công ty Du Lịch Thăng Long để viết em hoàn thiện Em xin cảm ơn cô giáo, Phó giáo s - Tiến sỹ Lu Thị Hơng trờng Đại Học Kinh Tế Quốc Dân cô công ty Du Lịch Thăng Long đà giúp đỡ tạo điều kiện tốt cho em hoàn thành đề tài nghiên cứu Em xin chân thành cảm ơn! Hoàng Công Hng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiƯp 41 B Ch¬ng C¬ së lý ln vỊ công tác thẩm định tài dự án đầu t doanh nghiệp 1.Tổng quan dự án đầu t doanh nghiệp: 1.1 Khái niệm dự án đầu t Đầu t theo nghĩa rộng trình sử dụng vốn đầu t nhằm trì tiềm lực sẵn có tạo tiềm lực lớn cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ sinh hoạt đời sống Đối với kinh tế hoạt động đầu t hoạt động nhằm tạo trì hoạt động sở vật chất, kĩ thuật kinh tế Đối với sở sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu t nhằm tăng thêm sở vật chất kỹ thuật có, điều kiện để phát triển sản xuất kinh doanh Hoạt động đầu t đợc thể tập trung qua việc thực dự án đầu t Dự án đầu t đợc xem xét từ nhiều góc độ: Về mặt hình thức: Dự án đầu t tập hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch để đạt đợc kết thực mục tiêu định tơng lai Về chất: Dự án đầu t tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm đạt tăng trởng số lợng trì, cải tiến, nâng cao chất lợng sản phẩm dịch vụ khoảng thời gian xác định Trên góc độ quản lý: Dự án đầu t công cụ quản lý việc sử dụng vốn đầu t, lao động để tạo kết tài chính, kinh tế, xà hội thời gian dài Trên góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu t công cụ thể kế hoạch chi tiết công đầu t sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xà hội làm tiền đề cho định đầu t tài trợ Các dự án đầu t đối tợng cho vay trung dài hạn chủ yếu ngân hàng quốc gia phát triển nh Việt Nam dự án đầu t đóng vai trò quan trọng việc thực chiến lợc phát triển kinh tế xà hội Hoàng Công Hng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B đất nớc Các chủ dự án thờng không đủ vốn để doanh nghiệp thực dự án đầu t mở rộng sản xuất, đầu t theo chiều sâu dự án đầu t phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp 1.2 Đặc điểm dự án đầu t: Một dự án đầu t có số đặc trng chủ yếu sau: - Có mục tiêu, mục đích cụ thể - Có hình thức tổ chức xác định (một quan cụ thể) để thực dự án - Có nguồn lực để tiến hành hoạt động dự án (vốn lao động, công nghệ ) - Có khoảng thời gian định để thực mục tiêu dự án 1.3 Phân loại dự án đầu t: a Phân loại theo nguồn vốn: gồm - Dự án đầu t nguồn vốn nớc - Dự án đầu t có vốn đầu t trực tiếp nớc (FDI) - Dự án đầu t có nguồn vốn viện trợ nớc (ODA) * Phân loại theo lĩnh vực đầu t: gồm dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phát triển sở hạ tầng, văn hoá xà hội * Phân loại theo thẩm quyền định cấp giấy phép đầu t: - Đối với đầu t nớc chia thành loại A, B, C Dự án nhóm A thủ tớng phủ định Dự ¸n nhãm B, C Bé trëng, Thñ trëng c¸c quan ngang bộ, quan trực thuộc phđ, UBND cÊp tØnh (vµ thµnh trùc thc TW) định - Đối với đầu t nớc gồm loại A, B loại đợc phân cấp cho địa phơng * Phân theo hình thức thực hiện: dự án BTO, BOT, BT Việc phân loại dự án đầu t theo cách mang đến tính chất tơng đối quy ớc Một dự án đầu t đợc xếp vào nhóm hay nhóm khác tuỳ thuộc vào mục đích, phạm vi yêu cầu nghiên cứu xem xét Một dự án đầu t đợc đa vào thực phải trải qua giai Hoàng Công Hng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B đoạn định Các giai đoạn trình hình thành vận hành dự án tạo thành chu kỳ dự án đầu t 1.4 Các giai đoạn hình thành thực dự án: Một dự án đầu t từ hình thành đến kết thúc thờng trải qua giai đoạn sau: Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu t bao gồm hoạt động sau: + Nghiên cứu hội đầu t, sản phẩm bớc báo cáo kỹ thuật hội đầu t +Nghiên cứu tiền khả thi: Lựa chọn cách sơ khả đầu t chủ yếu từ hội đầu t Sự chọn lựa vào vấn đề sau: - Phù hợp với sách phát triển kinh tế Đảng nhà nớc - Có thị trờng tiêu thụ khả cạnh tranh - Xem xét nguồn tài dự án - Phù hợp khả tài chủ đầu t +Nghiên cứu khả thi: Sản phẩm bớc báo cáo khả thi (hay luận chứng kinh tế kỹ thuật), báo cáo đầy đủ nội dung cần phải làm dự án nói chung dự án đầu t nói riêng theo quan điểm ngời lập dự án đầu t sở phân tích nhân tố ảnh hởng Đây giai đoạn sàng lọc cuối quan điểm ngời lập dự án khẳng định tính khả thi dự án tạo sở cho nhà đầu t định đầu t + Thẩm quyền định đầu t: Sau dự án đà đợc chuẩn bị kỹ càng, tiến hành thẩm định cách độc lập, xem xét toàn mặt dự án để đánh giá xem dự án có thích hợp khả thi hay kh«ng tríc bá mét chi phÝ lín Nếu qua thẩm định cho thấy dự án mang tính khả thi cao bắt đầu đầu t vào dự án Giai đoạn 2: Giai đoạn thực đầu t Đây giai đoạn cụ thể hoá nguồn hình thành vốn đầu t triển khai thực dự án đầu t Giai đoạn gồm công việc sau: + Khảo sát, thiết kế, dự toán + Đấu thầu ký hợp đồng giao thầu Hoàng Công Hng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B + Thi công xây lắp công trình + Chạy thử bàn giao Giai đoạn 3: Vận hành khai thác Đây giai đoạn đa công trình bào hoạt động để thức đa sản phẩm tiêu dùng thị trờng Đánh giá dự án: Đây giai đoạn đánh giá việc thực dự án đầu t ảnh hởng Các nhà phân tích xem xét lại cách có hệ thống yếu tố làm nên thành công hay thất bại dự án để áp dụng tốt vào dự án tơng lai Đánh giá không đợc tiến hành dự án kết thúc, mà công cụ quản lý dự án hoạt động, tiến hành đánh giá vài lần suốt chu kỳ dự án Trong giai đoạn giai đoạn có ý nghĩa vai trò quan trọng, së cho viƯc triĨn khai dù ¸n ë c¸c giai đoạn sau, định thành công hay thất bại dự án Trong giai đoạn này, thẩm định dự án đợc xem nh yêu cầu thiếu sở để định đầu t công tác Thẩm định tài dự án doanh nghiệp 2.1.Khái niệm thẩm định tài dự án đầu t Thẩm định tài dự án đầu t việc xem xét, đánh giá bảng dự trù tài chính, sở xác định luồng lợi ích chi phí tài dự án, so sánh luồng lợi ích tài sở đảm bảo nguyên tắc giá trị thời gian tiền với chi phí vốn đầu t ban đầu để đa kết luận hiệu tài dự án mức độ rủi ro dự án để khắc phục kịp thời 2.2 Sự cần thiết phải thẩm định tài dự án đầu t Đối với doanh nghiệp, việc đầu t vào dự án hoạt động nghiệp vụ, phơng thức kinh doanh thu lợi nhuận, nhng hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro Thông thờng, dự án có thời hạn dài, vốn đầu t lớn Vì vậy, Hoàng Công Hng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B việc thẩm định tài cho dự án đầu t doanh nghiệp cần thiết Mục tiêu cuối việc thẩm định tài trả lời câu hỏi: dự án có hiệu tài không? Dự án có hiệu doanh nghiệp đảm bảo đợc khả thu hồi vốn, trả lÃi vay, thực đợc mục tiêu lợi nhuận an toàn Xuất phát từ tính cần thiết, tính thực tế, tính hiệu công tác thẩm định tài dự án, thân đà tiếp tục trở thành phận quan trọng mang tính chất định hoạt động đầu t cho vay ngân hàng 2.3 Nội dung thẩm định tài dự án đầu t - Thẩm tra việc tính toán xác định tổng vốn đầu t tiến độ bỏ vốn + Vốn đầu t xây lắp: nội dung kiểm tra tập trung vào việc xác định nhu cầu xây dựng hợp lý dự án mức độ hợp lý đơn giá xây lắp tổng hợp đợc áp dụng so với kinh nghiệm đúc kết từ dự án loại công tác xây lắp tơng tự + Vốn đầu t thiết bị: Căn vào danh mục thiết bị kiểm tra giá mua chi phí vận chuyển, bảo quản theo quy định nhà nớc giá thiết bị, chi phí vận chuyển bảo quản cần thiết Đối với loại thiết bị có kèm theo chuyển giao công nghệ vốn đầu t thiết bị bao gồm chi phí chuyển giao công nghệ + Chi phí khác: khoản mục chi phí cần đợc tính toán, kiểm tra theo quy định hành nhà nớc Đó khoản chi phí đợc phân theo giai đoạn trình đầu t xây dựng Các khoản chi phí đợc xác theo định mức (tính theo tỷ lệ % giá cụ thể nh chi phí khảo sát xây dựng, thiết kế nhóm chi phí xác định cách lập dự toán nh chi phí cho việc điều tra, khảo sát thu thập sè liƯu phơc vơ cho viƯc lËp dù ¸n, chi phí tuyên truyền, quảng cáo dự án, chi phí đào tạo cán kỹ thuật cán quản lý sản xuất) + Ngoài yếu tố vốn đầu t trên, cần kiểm tra số nội dung chi phí đầu t sau: Hoàng Công Hng Luận văn tèt nghiƯp Tµi chÝnh doanh nghiƯp 41 B Nhu cầu vốn lu động ban đầu (đối với dự án xây dựng mới) nhu cầu vốn lu động bổ xung (đối với dự án mở rộng bổ xung thiết bị) để dự án sau hoàn thành hoạt động bình thờng Chi phí thành lập gồm chi phí để mua sắm vật dụng cần thiết tài sản cố định chi phí để hoạt động bình thờng Chi phí trả lÃi vay ngân hàng thời gian thi công Việc xác định đắn vốn đầu t dự án cần thiết, tránh hai khuynh hớng tính cao thấp Sau xác định vốn đầu t, cần xem xét việc phân bổ vốn đầu t theo chơng trình tiến độ đầu t Việc cần thiết đặc biệt công trình có thời gian xây dựng dài - Kiểm tra tính toán giá thành chi phí sản xuất: Trên sở bảng tính giá thành đơn vị tổng chi phí sản xuất hàng năm dự án cần sâu kiểm tra: + Tính đầy đủ yếu tố chi phí giá thành sản phẩm Đối với yếu tố giá thành quan trọng cần xem xét hợp lý định mức sản xuất tiêu hao có so sánh định mức kinh nghiệm từ dự án hoạt động + Kiểm tra chi phí nhân công sở số lợng nhân công cần thiết cho đơn vị sản phẩm số lợng nhân công vận hành dự án + Kiểm tra việc tính toán, phân bổ chi phí lÃi vay ngân hàng (kể lÃi vay dài hạn, ngắn hạn) giá thành sản phẩm + Đối với loại thuế nhà nớc đợc phân bổ vào giá bán sản phẩm tuỳ loại hình sản xuất mà có phân tích, tính toán - Kiểm tra cấu vốn cấu nguồn vốn + Cơ cấu vốn (theo công dụng: xây lắp, thiết bị, chi phí khác) thờng đợc coi hợp lý tỷ lệ đầu t cho thiết bị cao xây lắp Đối với dự án đầu t chiều sâu mở rộng tỷ lệ đầu t thiết bị cần đạt 60% Tuy nhiên phải linh hoạt tuỳ theo tính chất điều kiện cụ thể dự án, không nên máy móc áp đặt Hoàng Công Hng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B + Cơ cấu vốn nội tệ ngoại tệ: cần xác định đủ số vốn đầu t chi phí sản xuất ngoại tệ dự án để có sở quy đổi tính toán hiệu dự án Mặt khác việc phân định rõ loại chi phí ngoại tệ để xác định đợc nguồn vốn ngoại tệ thích hợp để đáp ứng nhu cầu dự án + Phân tích cấu nguồn vốn khả đảm bảo nguồn vốn: việc thẩm định tiêu cần rõ mức vốn ®Çu t cÇn thiÕt tõ tõng nguån vèn dù kiÕn để sâu phân tích tìm hiểu khả thực nguồn vốn + Căn vào thực tế nguồn vốn đầu t cần quan tâm xử lý nội dung để đảm bảo khả nguồn vốn nh sau.: Vốn tự có bổ xung doanh nghiệp: cần kiểm tra phân tích tình hình tài sản xuất kinh doanh doanh nghiệp để xác định số vốn tự bổ sung doanh nghiệp Vốn trợ cấp ngân sách: cần xem xét cam kết bảo đảm cấp có thẩm quyền nguồn ngân sách (uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố, quan tài Doanh nghiệp vay nớc theo phơng thức tự vay tự trả: cần xem xét kỹ việc chấp hành quy định Nhà nớc vay vèn níc ngoµi cđa doanh nghiƯp vµ xem xÐt kü cam kết đà đạt đợc với phía nớc nh khả thực tế để thực cam kÕt ®ã + Sau kiĨm tra tÝnh hiƯn thùc nguồn vốn phải xác định đợc lịch trình cung cấp vốn từ nguồn vốn - Kiểm tra tiêu phân tích tài dự án (theo sáu nhóm tiêu đà trình bày chơng phân tích tài chính) + Kiểm tra tính toán, phát sai sót trình tính toán + Trên sở tiêu phân tính toán, đánh giá hiệu tài dự án Các tiêu đánh giá hiệu tài dự án: * Chỉ tiêu khả sinh lợi dự án: + Chỉ tiêu giá trị ròng (Net Present Value NPV) Hoàng Công Hng Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Giá trị ròng dự án đầu t số chênh lệch giá trị luồng tiền ròng kỳ vọng tơng lai với giá trị vốn đầu t ban đầu Giá trị ròng đo lờng lợi nhuận dự án đầu t sau đà bù đắp rủi ro vốn bỏ ban đầu Công thức tÝnh NPV nh sau: NPV = - Co + n i =1 Trong : Ci luồng tiền ròng dự tính giai đoạn i r lÃi suất chiết khấu dự án Nguyên tắc đánh giá dự án: Với dự án độc lập: chọn dự án có NPV > Với dự án loại trừ chọn dự án thoả mÃn NPV > NPV max Ưu điểm tiêu NPV: - Phản ánh đợc giá trị thời gian tiền - NPV đo lờng trực tiếp lợi nhuận tuyệt đối dự án đầu t - Quyết định chấp nhận, từ chối hay xếp hạng dự án phù hợp với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận cổ đông Hoàng Công Hng 10 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B thu dự án giảm xuống Nhng ngợc lại, thị trờng nguyên vật liệu lại có chiều hớng tăng giá chi phí cho dự án công ty tăng lên từ làm giảm luồng tiền dự án làm cho NPV có chiều hớng giảm - Xét hệ số chiết khÊu, vèn cđa doanh nghiƯp xt ph¸t tõ hai ngn ®ã lµ vèn tù cã vµ vèn ®i vay nhng hệ số chiết khấu đợc tính 8.52%/năm Đó công ty giảm đợc tối đa chi phí vốn chủ sở hữu ngời có nhu cầu mua nhà dự án trả trớc khoản 120 Tỷ đồng Chi phí vốn vay trả cho ngân hàng 8,52%/năm Thực chất hệ số phải đợc tính hệ số trung bình nguồn vốn tự có vay - Về tiêu đánh giá tiềm lực tài doanh nghiệp cha đợc tính toán nên cha đánh giá đợc tình hình tài doanh nghiệp Doanh nghiệp có hai nguồn vốn đầu t dự án từ vốn tự có vốn vay, tiêu đánh giá tiềm lực tài doanh nghiệp hệ số hay tỷ lệ % vốn tự có với vốn vay vốn tự có với tổng vốn đầu t - Một số tài sản kết thúc dự án đà khấu hao hết mà giá trị sử dụng việc hoàn trả hay định giá tài sản kết thúc dự án cha có quy định cụ thể không đợc đề cập đến Một số nguyên nhân Những hạn chế công tác thẩm định tài dự án đầu t xây dựng công ty du lịch Thăng Long tồn do: - Dự án đa sản phẩm hộ chung c mà cha xác định xác thông số nhu cầu thị trờng, giá nên việc đa mức doanh thu có tính chất tơng đối Từ hạn chế việc tính toán tiêu Cha xây dựng đợc tiêu chuẩn, tiêu thẩm định định mức thức để so sánh, đánh giá dự án có hiệu mặt tài - Các cán lập dự án công ty có trình độ chuyên môn nhng cha thực đồng dẫn đến tình trạng tập trung công việc thẩm định vào số ngời trình độ vững Cán thẩm định cha đợc đào tạo cách thực chuyên sâu vào nghiệp vụ thẩm định mà tự nghiên cứu tài liệu nên trình Hoàng Công Hng 62 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B độ thẩm định nhiều hạn chế cha thực nắm bắt kịp thay đổi kinh tế thị trờng - Các tài liệu tham khảo thẩm định tài Việt Nam nói chung công ty nói riêng làm hạn chế không trình tính toán tiêu - Sử dụng máy tính thẩm định tài dự án hạn chế Trang thiết bị đại cho công tác thẩm định hạn chế, ứng dụng tin học vào thẩm định cha cao Khi đánh giá dự án mà phải thông qua tiêu đánh giá phức tạp đòi hỏi ứng dụng công nghệ tin học vào công tác thẩm định, nhng thực tế công ty thiếu hệ thống thông tin đại Tóm lại: Công ty du lịch Thăng long công ty lớn Sở du lịch Hà Nội, có uy tín lĩnh vực kinh doanh du lịch khách sạn Nhận thức đợc tầm quan trọng công tác thẩm định tài dự án đầu t, trình hoạt động mình, công ty đà không ngừng hoàn thiện nâng cao chất lợng công tác đà đạt đợc kết đáng khích lệ, góp phần nâng đời sống tinh thần vật chất nhân dân thủ đô nói riêng nớc nói chung Bên cạnh đó, công tác số hạn chế cần đợc khắc phục hoàn thiện Những kết đạt đợc khó khăn hai mặt đối lập tồn thực thể Đây điều không trái với quy luật tồn phát triển để đến thống chủ thể Do hoạt động công ty muốn phát triển ngày vững vàng công tác thẩm định tài dự án đầu t phải thấy đợc hạn chế tìm kiếm giải pháp để hoàn thiện Hoàng Công Hng 63 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Chơng Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15-17 phố ngọc khánh Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c 15-17 Ngọc Khánh Đối với công ty Du lịch Thăng Long nói riêng doanh nghiệp nhà nớc nói chung, đầu t yếu tố định thành công hay thất bại, đặc biệt giai đoạn nay, nỊn kinh tÕ níc ta chun sang kinh tÕ thị trờng Đảng nhà nớc ta thực chÝnh s¸ch më cưa ph¸t triĨn nỊn kinh tÕ qc dân kêu gọi đầu t Những sách chế đầu t ngày hoàn thiện hơn, phù hợp với pháp luật Việt Nam theo thông lệ quốc tế Đối với dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh, bên cạnh mặt thuận lợi có khó khăn cần phải đợc khắc phục hạn chế Sau số giải pháp quan trọng: 1.1 Giải pháp hoàn thiện tiêu tính toán: + Giải pháp NPV, IRR: NPV = - Co + CF1/(1+k) + CF2/(1+k)2 + + CF55/(1+k)55 Trong NPV giá trị ròng dự án Co vốn đầu t ban đầu, CF1 CF55 luồng tiền từ năm thứ đến năm thứ 55 k: tỷ lệ chiết khÊu cđa dù ¸n NPV= - Co + CF1/(1+IRR) + CF2/(1+IRR)2 + + CF55/(1+IRR)55 = Hoàng Công Hng 64 Luận văn tốt nghiệp Hoàng Công Hng Tài doanh nghiệp 41 B 65 Luận văn tốt nghiệp Hoàng Công Hng Tài doanh nghiệp 41 B 66 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B + Giải pháp doanh thu, chi phí: Để nhằm làm cho NPV dự án thoả mÃn chủ đầu t, công ty cần xác định xác thay đổi giá nhà chung c tăng hay giảm, từ đa mức giá bán hợp lý nhằm nâng cao doanh thu dự án Ngoài ra, công ty cần đa danh mục chi phí cho dự án thật hợp lý tránh lÃng phí vào khoản mục không đáng có Từ luồng tiền dự án tăng lên dẫn đến NPV dự án tăng lên Dự báo xác xu hớng phát triển cung cầu nhà thị trờng nhà đất nớc, đặc biệt xu hớng hội nhập quốc tế Một yếu tố khác có ảnh hởng lớn đến doanh thu, chi phí kiến trúc dự án, vấn đề đặt dự án chung c có kiến trúc có phù hợp với sống đại hay không, có đáp ứng đợc nhu cầu thị hiếu khách hàng hay không? + Giải pháp hệ số chiết khấu Phân tích luồng tiền chiết khấu nhằm hỗ trợ cho việc định đầu t nh định dự toán vốn đầu t Bằng việc so sánh giá trị luồng thu nhập theo dự tính với chi phí đầu t, nhà quản lý tìm đợc lời giải cho vấn đề có nên đầu t hay không Cụ thể công ty đà tận dụng đợc nguồn vốn huy động lớn từ phía ngời có nhu cầu nhà ë nªn chi phÝ cho vèn chđ rÊt nhá Tuy nhiên Một yếu tố quan trọng trình xác định đắn tỷ lệ hoá (tỷ lệ chiết khấu), chi phí vốn đầu t Chi phí vốn chi phí hội cho việc sử dụng vốn, đợc tính số lợi nhuận kỳ vọng đạt đợc vốn đầu t vào dự án doanh nghiệp để giữ không làm giảm số lợi nhuận dành cho chủ sở hữu Công ty có nguồn vốn đầu t cho dự án xây dựng bao gồm: Vốn tự có (90% tổng vốn đầu t): 162.720 Chi phí vốn tự cã ký hiƯu lµ a % (a > 0) Vay ngân hàng (10% tổng vốn đầu t): 17.277 Chi phí vốn vay 8.52% Hoàng Công Hng 67 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Công ty ®· sư dơng tû lƯ chiÕt khÊu b»ng l·i st ngân hàng 8.52%/năm Ta thay hệ số chiết khấu chi phí bình quân gia quyền vốn, ta có công thức: Chi phí bình quân gia quyền vốn WACC = Ws.Ks + Wd.Kd = = 0.9*a% + 0.1*8.52% > 8.52% Trong Ws, Wd tỷ trọng vốn chủ sở hữu vốn vay Ks, Kd chi phí vốn chủ sở hữu vốn vay 1.2 Giải pháp nguồn nhân lực cho phân tích tài dự án: Vấn đề nguồn nhân lực cho trình thẩm định tài dự án đầu t quan trọng Vì thẩm định tài dự án khâu quan trọng đợc quan tâm lập dự án liên quan đến mục tiêu doanh nghiệp đầu t là: lợi nhuận Đội ngũ cán thẩm định tài phải ngời có chuyên môn, trình độ, sức khoẻ Về nguồn nhân lực công ty Du lịch Thăng Long 350 cán chuyên môn kỹ thuật có 335 có trình độ đại học đại học chiếm 95.7% Riêng việc lập dự án có đội ngũ khoảng cán chuyên môn cử nhân kỹ s Cần có giải pháp nâng cao hiệu công tác này: - Cần thờng xuyên tổ chức nâng cao bồi dỡng kiến thức cho đội ngũ cán lập dự án nh toàn công ty - Đối với đội ngũ lÃnh đạo ngời khả năng, nghiệp vụ, vừa có khả quản lý, có trình độ kinh nghiệm T`uy nhiên để đáp ứng yêu cầu ngày cao thẩm định tài dự án nói riêng nh lập dự án nói chung cần phải xây dựng tiêu chuẩn lÃnh đạo nh: + Có lực điều hành hệ thống tổ chức + Nắm vững quy trình nghiệp vụ + Nắm vững chủ trơng sách Đảng nguồn vốn đầu t + Thờng xuyên đợc đào tạo nâng cao lực Hoàng Công Hng 68 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B - Đối với đội ngũ thẩm định tài dự án Đây đội ngũ trực tiếp tham gia trình lập dự án nh thẩm định dự án Yêu cầu đội ngũ phải có lực, trình độ nắm vững quy trình nghiệp vụ lập dự án Đồng thời phải có phẩm chất đạo đức nghiêm túc công việc đặt mục tiêu chất lợng dự án đầu t lên hàng đầu Hiện nay, đội ngũ cán lập dự án công ty ngời đà tốt nghiệp đại học đại học có trình độ vi tính, tiếng Anh Cần phải xây dựng kế hoạch nâng cao lực cho cán lập dự án nh tăng cờng tổ chức hội thảo, tập huấn nghiệp vụ, mời chuyên gia tập huấn Với tài liệu thẩm định tài dự án cha đợc phong phú Việt Nam nên cán trình phân tích cần phải tìm hiểu, tham khảo thêm từ sách báo nớc ngoài, việc tính toán tiêu cần tính xác tỷ mỷ 1.3 Giải pháp phơng diện kỹ thuật nhằm giảm chi phí : Đối với dự án đầu t xây dựng nh dự án xây dựng khu chung c cao tầng Ngọc Khánh, để nâng cao hiệu quả, từ trình chuẩn bị đầu t, thực đầu t vận hành kết đầu t, phơng tiện kỹ thuật nhân tố quan trọng đắc lực Với trình chuẩn bị đầu t nh thẩm định tài dự án, lập dự án , thiết bị liên quan máy tính, thiết bị đo đạc cần xác Với trình thực đầu t vận hành kết đầu t có máy móc đại phù hợp cho yêu cầu trình Và điều đặc biệt khu dùng phơng tiện cách hữu ích tiết kiệm đợc khoản chi phí tăng hiệu mặt tài - Đối với phơng tiện cho công tác thẩm định tài dự án Các phơng tiện trình phơng tiện phục vụ cho cán lập dự án mà chủ yếu máy vi tính Hiện nay, phòng kế hoạch công ty có hai máy tính, phòng chịu trách nhiệm việc lập thẩm định tài dự án công ty Do việc bổ xung thêm máy móc, nh áp dụng phần mềm ứng dụng điều kết sức cần thiết Hoàng Công Hng 69 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B - Các máy móc trình vận hành đầu t đa số đợc nhập đắt tiền việc lựa chọn công nghệ thích hợp thực xứng đáng với giá trị vô quan trọng Điều có liên quan trực tiếp tới suất lao động, chất lợng sản phẩm vấn đề khấu hao thiết bị Nếu nhập đợc công nghệ tiên tiến với giá phù hợp chất lợng sản phẩm tăng lên, suất lao động tăng mà khấu hao vô hình, hữu hình máy móc giảm dần đến chi phí sản xuất thực tế dự án giảm 1.4 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập thông tin cho công tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp Một thông tin đáng quan tâm với công tác thẩm định tài dự án thu nhập thông tin vốn Thông tin nói chung đóng vai trò quan trọng đời sống kinh tế, xà hội ngời Thông tin góp phần vào việc phát triĨn kinh tÕ cđa tõng qc gia, tõng vóng Ngµy với việc phát triển kinh tế phát triển mạnh mẽ mạng lới thông tin Thông tin có nơi, lúc, chỗ, ngời cần đến có nhu cầu sử dụng có mặt Thông tin tín hiệu chuyền tới ngời sử dụng giá trị đích thực nhng cần thiết cho sống ngời Một thông tin sai lệch gây nhiều tác hại lớn việc thu thập thông tín xác điều quan trọng nhà đầu t Vốn vấn đề từ lúc bắt đầu nghiên cứu sơ thi công dự án Thông tin vốn cần đầy đủ từ lÃi suất, lợng vốn vay để từ lập dự toán phân bổ cho hạng mục công trình thi công Quá trình thẩm định tài dự án dựa sở số liệu tổng vốn đầu t, vốn vay để vào để xét đến vấn đề chi phí doanh thu dự án Thông tin dự án nói chung đa dạng khó khăn việc tìm kiếm cần phải phân tích chọn lọc xếp lại để lựa chọn thông tin thống 2.Một số kiến nghị 2.1 Đối với công ty du lịch Thăng Long Phát triển hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định.: Hoàng Công Hng 70 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Một nguyên nhân lớn làm cho công tác thẩm định dự án đầu t cha đạt hiệu cao thông tin đầy đủ xác để tiến hành thẩm định Do vậy, vấn đề đặt với công ty phải có biện pháp để thu thập thông tin, cách thức hợp lý để có đợc thông tin đầy đủ xác Trong thời đại ngày nay, thông tin thực đợc coi sức mạnh, lợi thế, mạnh cạnh tranh kinh doanh Víi sù tiÕn bé vỵt bËc cđa khoa häc, c«ng nghƯ th«ng tin-tin häc, ngêi khai thác đợc lợng thông tin vô tận thời gian ngắn gần nh tức thời để phục vụ hỗ trợ cho mục tiêu hoạt động Thẩm định công tác xem xét tính khả thi dự án mà cần thiết để xác định đợc phơng thức bỏ vốn thu hồi có hiệu nhất, dự kiến loại trừ rủi ro xảy Để việc đánh giá, dự kiến trình thực đầu t, triển khai hoạt động dự án tơng lai đợc sát thực, việc kết hợp kinh nghiệm, lực chuyên môn cán phụ thuộc lớn vào thông tin có đợc liên quan đến dự án mức độ phân tích thông tin Có thể nói hiệu công tác thẩm định phụ thuộc lớn vào khả có đợc khả phân tích thông tin liên quan Trong trình thực có nhiều thay đổi giá thị trờng nguyên vật liệu, giá thị trờng nhà đất thị hiếu ngời dân lợng cung cầu nhà ở, thị trờng vĩ mô, khung pháp lý cđa nhµ níc, lt th cđa nhµ níc dÉn đến kết thực tế đạt đợc nhiều không đạt đợc nh dự kiến Dự án phê duyệt đà đợc thẩm định qua nhiều cấp nhiều ngành, nhiều lĩnh vực khác nhau, số lợng cán không nhiều nhng khó đánh giá đợc cách toàn diƯn 2.2 §èi víi chÝnh phđ ViƯc thiÕt lËp hƯ thống sách vi mô đầy đủ, đồng hợp lý đôi với khung pháp luật hoạt động hiệu vấn đề cần giải qut cïng víi híng ph¸t triĨn cđa nỊn kinh tÕ khu vực Việt Nam có nhu Hoàng Công Hng 71 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B cầu lớn nhà tình hình dân số tăng mạnh năm gần đây, đầu t cho dự án nhà lẫn dự án khác Việt Nam cần hệ thống chế sách ổn định, mặt hỗ trợ cho dự án khả thi nh dự án xây dựng khu chung c trên, mặt kích thích động công ty tạo điều kiện cho công ty làm ăn có hiệu Kết luận Dựa pháp lý khu đất ven hồ Giảng Võ công ty Du lịch Thơng mại tổng hợp Thăng long quản lý, với xu hớng phát Hoàng Công Hng 72 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B triển dịch vụ thơng mại nhu cầu cấp bách vấn đề nhà khu đô thị thủ đô, với vị trí vô thuận lợi khu đất Quy mô hình thức đầu t dự án đầu t xây dựng khu nhà cao tầng cao cấp để bán 15 17 Ngọc Khánh khu đất hợp lý, việc đầu t xây dựng khu nhà cần thiết, lúc góp phần vào quỹ nhà cho thủ đô Hà Nội, tạo cho đô thị mặt khang trang đại ngày đẹp Xây dựng khối nhà cao tầng khả thi dùng nguồn vốn huy động liên doanh liên kết vốn vay Sau thời gian thực tập sâu vào tìm hiểu sở lý luận chung công tác thẩm định tài dự án, đồng thời đánh giá khái quát hoạt động công tác thẩm định công ty Du lịch Thơng mại tổng hợp Thăng Long, đợc hớng dẫn tận tình PGS.TS Lu Thị Hơng cô cán công ty, em đà hoàn thành chuyên đề Trong chuyên đề em xin đợc tập trung nghiên cứu xem xét vài vấn đề nhỏ đạt đợc mục tiêu cụ thể sau: Hệ thống hoá lý luận thẩm định tài dự án đầu t , nội dung thẩm định nh nhân tố ảnh hởng đến công tác thẩm định tài dự án Đồng thời nhấn mạnh cần thiết phải thẩm định tài dự án đầu t khu chung c cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh Phân tích thực trạng công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng 15-17 Ngọc Khánh, đánh giá kết đạt đợc đa hạn chế khó khăn mà công ty gặp phải Đề xuất số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh Em xin mong nhận đợc góp ý thầy cô bè bạn để đề tài em đợc hoàn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Lu Thị Hơng cô công ty Du Lịch Thăng long đà giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề này! Hoàng Công Hng 73 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B tài liệu tham khảo Giáo trình lập quản lý dự án đầu t - NXB giáo dục năm 2000 Giáo trình Tài doanh nghiệp NXB Giáo dục.năm 2002 Giáo trình Kinh tế đầu t - NXB Giáo dục Năm 2000 Hoàng Công Hng 74 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Báo cáo kết kinh doanh, bảng cân ®èi kÕ to¸n, b¸o c¸o lu chun tiỊn tƯ cđa công ty Du lịch Thăng Long từ năm 2000 đến năm 2002 Một số tài liệu thẩm định tài dự án công ty Du lịch Thăng Long Các tạp chí thị trờng tài đầu t phát triển năm 2000, 2001, 2002 Giáo trình Quản trị tài doanh nghiệp NXB Thống Kê năm 1997 Một số tài liệu khác Hoàng Công Hng 75 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Mục lục Lời mở đầu Ch¬ng – C¬ së lý luận công tác thẩm định tài dự án cđa doanh nghiƯp Tỉng quan vỊ dự án đầu t doanh nghiệp 1.1 Khái niệm dự án đầu t cđa doanh nghiƯp .3 1.2 Đặc điểm dự án đầu t 1.3 Ph©n loại dự án đầu t doanh nghiệp 1.4 Các giai đoạn hình thành thực dự án Công tác thẩm định tài dự ¸n cđa doanh nghiƯp 2.1 Kh¸i niƯm thẩm định tài dự án đầu t .6 2.2 Sự cần thiết phải thẩm định tài dự án đầu t 2.3 Nội dung công tác thẩm định tài dự án đầu t .7 Các nhân tố ảnh hởng đến công tác thẩm định tài dự án đầu t .18 3.1 Phơng pháp tiêu chuẩn thẩm định 18 3.2 Th«ng tin 21 3.3 Kiến thức, chuyên môn, lực thẩm định, phẩm chất đạo đức cán thẩm định 21 3.4 Một số nhân tố khác 22 Ch¬ng 2: Thực trạng công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c tầng cao cấp 15 – 17 Ngäc Kh¸nh 24 Khái quát công ty Du lịch Thăng Long 24 1.1 Qu¸ trình hình thành phát triển công ty .24 1.2 Bé m¸y tỉ chøc 24 1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh doanh nghiệp năm gần 26 Thùc trạng công tác thẩm đinh tài dự án xây dùng khu chung c 30 2.1 Giíi thiƯu vỊ dự án xây dựng 30 2.2 Nội dung công tác thẩm định tài dự án xây dựng 33 2.1.1 Xác định pháp lý để thực dự án .33 2.2.2.Xác định hình thức đầu t 34 2.2.3 Xác định quy mô đầu t .34 Hoàng Công Hng 76 ... tăng công ty đà sử dụng tài sản cách có hiệu 2.thực trạng công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tÇng cao cÊp 15- 17 Phè ngäc khánh 2.1 Giới thiệu dự án xây dựng 2.1.1 Hiện trạng khu. .. công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15 - 17 phố Ngọc Khánh Khái quát công ty du lịch Thơng mại tổng hợp Thăng Long 1.1 Quá trình hình thành phát triển công ty Công. .. lợng thẩm định tài dự án đầu t công ty 3.3 Kiến thức chuyên môn, lực thẩm định, phẩm chất đạo đức cán thẩm định Trong trình thẩm định dự án nói chung thẩm định tài dự án nói riêng, cán thẩm định