Vai trò nhà ở xã hội

Nhà ở là một trong những sản phẩm chủ yếu của hoạt động xây dựng. Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội.

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND : Ủy ban nhân dân

KHCN : Khoa học công nghệ

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Sơ đồ 1: Mô hình quản lý, khai thác, vận hành đối với các dự án nhà ở xã hội

được đầu tư từ nguồn vốn Nhà nước tại thành phố Hà Nội Error: Reference source not found

Biểu đồ 1: Chất lượng nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức tại Hà Nội

LỜI NÓI ĐẦU

Nhà ở là một trong những sản phẩm chủ yếu của hoạt động xây dựng

Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà nó còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo đô thị

và nông thôn Có nhà ở thích hợp và an toàn là một nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân, trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, các đối tượng có khó khăn về thu nhập

Trong nhiều năm qua, Nhà nước ta đã có rất nhiều cố gắng trong việc tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn về chỗ ở trong xã hội, những văn bản, những chính sách đã được ban hành nhằm khuyến khích các cá nhân tự tạo dựng nhà ở, các thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà ở để giải quyết nhu cầu bức thiết của các đối tượng trong xã hội Thành phố Hà Nội được coi

là đơn vị luôn đi đầu trong việc cố gắng giải quyết những bức xúc về nhà ở trên địa bàn thành phố Trong những năm qua, chính quyền thành phố đã có nhiều nỗ lực trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở trong thành phố nhưng do không có chính sách hỗ trợ trực tiếp

về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị, trong khi đó các doanh nghiệp chỉ trú trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập cao và các hộ gia đình khá giả, vì vậy các đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị (gồm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang

nhân dân được hưởng lương từ ngân sách; người lao động thuộc các thành phần kinh tế…) không đủ khả năng tài chính để cải thiện chỗ ở

Việc thông qua Luật Nhà ở và Nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng

9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc ra đời những chính sách hỗ trợ, khuyến khích phát triển nhà ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội của thành phố Trong đó quy định chi tiết việc thực hiện cơ chế Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho một số đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở thuê hoặc thuê mua Tuy nhiên, quá trình triển khai chính sách phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính Phủ cũng đã nảy sinh một số những vướng mắc, trong đó nguyên nhân cơ bản là do chi phí đầu

tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn và dài hạn, lãi suất cùng những chi phí phát sinh luôn đẩy giá thuê nhà lên cao khiến rất nhiều đối tượng thu nhập thấp không thể tiếp cận được quỹ nhà ở xã hội này

Nhằm tìm hiểu rõ hơn về hình thức nhà ở này cùng những thực trạng và định hướng của Nhà nước và của thành phố Hà Nội trong việc phát triển nhà

ở xã hội trên địa bàn thành phố trong tương lai em xin chọn chuyên đề nghiên

cứu “ Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội ” làm chuyên đề tốt nghiệp.

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát: Tìm hiểu những vấn đề khái quát nhất về nhà ở xã

hội như: những quy định của Nhà nước và của thành phố về vấn đề đầu tư phát triển, quản lý quỹ nhà ở xã hội Những đối tượng được phép thuê, thuê mua cũng như những quy định về giá thuê, thuê mua Chính sách của Nhà

Mục tiêu cụ thể: Trên cơ sở những khái quát chung nhất về nhà ở xã hội,

chuyên đề sẽ đi sâu vào thực trạng về nhà ở xã hội hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng như những định hướng của thành phố trong việc phát triển nhà ở xã hội trong tương lai

Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng: phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phân tích kinh tế, phương pháp chuyên gia…Vận dụng các quy luật kinh tế để giải quyết mối quan hệ giữa lý luận và thực tiễn Các số liệu được sử dụng đều là những số liệu được thu thập, công bố bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trên các tạp chí, các trang website chuyên ngành

Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường và các chuyên

viên của phòng Quản lý nhà-Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản-Bộ Xây dựng đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này!Ngoài lời nói đầu và kết luận, kết cấu chuyên đề gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về nhà ở xã hội

Chương 2: Thực trạng và nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố

Hà Nội Chương 3: Giải pháp và định hướng phát triển nhà ở xã hội của thành phố

Hà Nội trong tương lai

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

1.1 Một số khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm về nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là một khái niệm mới, chẳng những mới trong văn bản

luật mà còn mới trong thực tiễn đời sống xã hội Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau về nhà ở xã hội:

Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương

Nhà ở xã hội là loại nhà ở chỉ dành cho một số đối tượng đặc biệt được thuê và thuê mua Đối tượng được thuê nhà ở xã hội chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ, tùy điều kiện của từng địa phương mà đối tượng của nhà ở xã hội có thể được

mở rộng Những đối tượng này phải có thêm điều kiện là người có thu nhập thấp, chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà

ở thuộc sở hữu Nhà nước, có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người, có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát, không đáp ứng được nhu cầu

Khái niệm nhà ở xã hội có phạm vi hẹp hơn so với khái niệm nhà ở cho người có thu nhập thấp Đối tượng của nhà ở xã hội giới hạn trong phạm vi những người làm công ăn lương khu vực công và một phần khu vực tư nhân (tương đối chính quy, quy mô sản xuất kinh doanh từ trung bình đến lớn, đó

là công nhân các khu công nghiệp ở các loại nhà tập thể) thì nhà cho người thu nhập thấp mở rộng ra cả khu vực tư nhân bao gồm cả những người làm công ăn lương và những người kinh doanh cá thể

1.1.2 Thuê mua nhà ở xã hội

Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi

đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian theo quy định Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua nhà ở xã hội phải làm thủ tục theo quy định của luật để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (GCNQSHN) Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua Việc thuê mua nhà ở xã hội phải thông qua hợp đồng được ký kết giữa đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở xã hội với người được thuê mua

Thuê mua nhà ở xã hội là một hình thức bán nhà mới, đây là hình thức bán nhà có sự hỗ trợ của nhà nước nhằm giúp người thuê mua có khả năng sở hữu nhà sau một thời gian thuê nhất định Việc áp dụng hình thức thuê mua sẽ giúp người thu nhập thấp có thể chủ động về mặt tài chính Giá thuê mua cũng sẽ được tính cao hơn giá thuê nhưng vẫn đảm bảo khả năng chi trả của người thuê mua

Luật cũng quy định rất rõ việc thuê mua nhà ở xã hội Theo đó, người thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng quyền thuê mua dưới mọi

hình thức Trường hợp không còn nhu cầu thuê mua thì phải giao lại nhà ở đó cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội đó

1.2 Vai trò nhà ở xã hội

1.2.1 Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước

Qua khảo sát của Bộ Xây dựng để phục vụ đề án phát triển nhà ở xã hội, đa số các hộ có khó khăn về nhà ở tại đô thị thường có thu nhập thấp hiện đang sống trong những ngôi nhà tự tạo dựng hoặc được thừa kế của các thế hệ trước Hầu hết những căn nhà đó được xây dựng từ những năm trước đây bằng những vật liệu có chất lượng thấp mau hỏng, lại không có kinh phí để bảo dưỡng, sửa chữa thường xuyên Mặt khác nơi sống của các hộ đó thường ở những địa điểm có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội kém phát triển Một bộ phận khác đã được phân phối nhà ở trong những thập niên 70, 80 nhưng không có khả năng về tài chính nên không thể cải tạo, xây dựng lại, phải sống tại các căn hộ đã xuống cấp thiếu các tiện nghi cơ bản

Đa số các hộ có khó khăn về nhà ở có diện tích nhà ở chật chội, nhiều thế hệ cùng sinh sống, bình quân diện tích rất thấp chỉ đạt khoảng 2-3 m2 Thiếu nước sạch, thiếu điện chiếu sáng công cộng…đặc biệt là môi trường sống bị ô nhiễm do khói bụi, nước thải…Cùng với tốc độ đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị trường, một bộ phận dân cư thu nhập thấp sẽ bị nghèo đi tương đối so với tốc độ phát triển kinh tế, do vậy tỷ lệ này trong tương lai vẫn rất khó khăn để cải thiện được nhà ở cho mình, thậm chí còn nghèo đi do tốc độ lạm phát cao

Thực trạng trên gây nhiều sức ép cho các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực nhà ở, phát triển xã hội Việc thiếu điều kiện sinh hoạt tối thiểu

Chính phủ trong việc lành mạnh hóa xã hội thông qua các chính sách xã hội không đạt hiệu quả cao Việc phát triển nhà ở xã hội sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở Mặt khác, những quy định về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà ở xã hội sẽ góp phần cải thiện điều kiện sống của các đối tượng thu nhập thấp, giúp họ có được một điều kiện sinh hoạt tốt hơn trước Điều này có một ý nghĩa tích cực trong việc nâng cao điều kiện sống dân cư, ổn định nơi ăn, chốn ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội Từng bước thực hiện tốt những mục tiêu trong chính sách an sinh xã hội của Nhà nước.

1.2.2 Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Theo quy định của Luật Nhà ở, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa phương Ngoài ra, Nhà nước còn hỗ trợ về các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở xã hội cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình

Những hỗ trợ trên của nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút các doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp quỹ nhà ở cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gặp khó khăn về tài chính Nhất là trong điều kiện hiện nay, khi các dự án xây dựng nhà ở thương mại đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm do giá nhà ở thương mại cao, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội với mức giá

thuê, thuê mua phù hợp với thu nhập của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà ở này – phân khúc nhà ở đang bị bỏ ngỏ.

Mặt khác, phát triển các dự án xây dựng nhà ở xã hội góp phần kích cầu một số các lĩnh vực khác như: ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm gia dụng… những nhành phục vụ cho dự án xây dựng, góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận lao động trong lĩnh vực này, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng của các ngành kinh tế còn dư thừa nguồn cung Theo tính toán sơ bộ, nếu thực hiện đầu tư xây dựng xây dựng 500.000 m2 nhà ở, sẽ cần tiêu thụ khoảng 120 nghìn tấn xi măng, 30 nghìn tấn sắt thép và nhiều loại vật liệu khác, tạo công ăn việc làm cho hàng vạn lao động nhành xây dựng

1.2.3 Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản

Đối với quỹ nhà ở do Nhà nước đầu tư dành để cho thuê, trong quá trình khai thác, sử dụng quỹ nhà ở này không bị mất đi mà tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, vẫn đảm bảo khả năng thu hồi vốn để tái đầu tư thông qua việc thu tiền cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà

ở theo nguyên tắc tắc bảo toàn vốn đầu tư (khác biệt hoàn toàn so với cơ chế bao cấp áp dụng trước đây khi thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho CBCNVC) Sau một quá trình khai thác tối thiểu từ 20 – 30 năm, nếu người thuê không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ cải tạo, xây dựng lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng để đạt hiệu quả cao hơn Tại thời điểm đó, quỹ nhà đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và sẽ có giá trị kinh tế cao hơn nhiều so với thời điểm hiện nay

Quỹ nhà ở xã hội sẽ góp phần cung cấp cho thị trường BĐS một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở trên thị trường

giúp mở rộng các đối tượng mua, bán trên thị trường nhà ở – thị trường vốn được coi chỉ dành cho những người có thu nhập cao là chủ yếu, sản phẩm được cung ứng trên thị trường qua đó cũng phong phú hơn nhiều Sự phong phú về sản phẩm cũng có những tác động tích cực làm giảm những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán sẽ giúp tính cạch tranh trên thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc quyền của một số phân khúc thị trường nhà ở như: phân khúc thị trường nhà ở thương mại, thị trường nhà ở chung cư Từng bước đưa giá cả trên thị trường về đúng thực chất của nó.

1.3 Những quy định của Nhà nước về nhà ở xã hội

1.3.1 Quỹ nhà ở xã hội

Theo điều 45 Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, quỹ nhà ở xã hội có thể

do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng dựa trên nhu cầu thuê, thuê mua thực tế của các đối tượng đang sinh sống trên địa bàn của từng địa phương và phải phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội cũng như quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội chung của cả nước và của địa phương đó Điều này có nghĩa là các thành phần kinh

tế cũng được phép tham gia tạo lập quỹ nhà ở xã hội và chính quyền địa phương các cấp phải tạo điều kiện thuận lợi để các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở như:

Các địa phương phải công bố quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở, quỹ đất và địa điểm cụ thể dành để phát triển nhà ở xă hội để bảo đảm sự gắn kết với các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thương mại hoặc các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao

Lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội 5 năm và hàng năm cho địa phương mình, trong đó xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở,

cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể các nguồn vốn đầu tư phù hợp theo quy định, ngoài ra có cơ chế khuyến khích để kêu gọi các

tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội

Các địa phương cúng được phép quyết định lựa chọn chủ đầu tư, phê duyệt các dự án và tổ chức chỉ đạo việc triển khai thực hiện các dự án phát triển nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu của địa phương trong từng giai đoạn

1.3.2 Quỹ đất giành cho phát triển nhà ở xã hội

Quỹ đất giành cho phát triển nhà ở xã hội sẽ được UBND cấp tỉnh, thành phố có thẩm quyền xác định, bố trí để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao trên địa bàn của địa phương mình

Căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa phương, UBND cấp tỉnh được xem xét, quyết định việc dành một phần diện tích đất trong các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất

từ 10 ha trở lên đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để phát triển nhà ở xã hội nhưng trong mọi trường hợp đều không vượt quá 20% diện tích đất ở của dự án Khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu

tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện tích đất này được trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định, nếu khoản chi phí đó lớn hơn số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải

sau khi chủ đầu tư bàn giao diện tích đất đã có hạ tầng cho cơ quan được UBND cấp tỉnh chỉ định.

Đối với trường hợp đất được giao, hoặc thuê để thực hiện dự án phát triển nhà ở xã hội thì chủ đầu tư của dự án sẽ được miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất đó

Đối với thuế sử dụng đất: miễn thuế sử dụng đất trong thời hạn 3 năm,

kể từ khi được giao đất đối với phần diện tích được Nhà nước giao để thực hiện dự án nhà ở xã hội

Việc hỗ trợ về đất như vậy sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực vốn được coi là ít lợi nhuận này đồng thời cũng giảm bớt gánh nặng về tài chính cho các nhà đầu tư, qua đó cũng góp phần giảm bớt giá thuê, thuê mua xuống thấp hơn, phù hợp với các đối tượng thu nhập thấp

1.3.3 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội

Nguyên tắc lựa chọn loại nhà và thiết kế mẫu căn hộ phải tuân theo tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội được quy định tại điều 70 của Luật Nhà ở Trong

đó, nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:

- Nhà ở xã hội tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng

- Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 thì nhà ở xã hội không quá sáu tầng

- Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn

- Cơ cấu căn hộ được lựa chọn phù hợp với quy mô của các loại hộ gia đình có nhu cầu

- Hệ số diện tích sàn căn hộ trên tổng diện tích sàn xây dựng là 80% - 85%

- Điển hình hóa thiết kế mẫu căn hộ để giảm chi phí đầu tư

Ngoài ra, khu vực có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên và tuân thủ các các quy định khác

đã được nêu trong Luật Nhà ở

Đối với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng đô thị: Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị:

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tối thiểu cho khu nhà ở xã hội bao gồm: giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc và hệ thống thông tin phục vụ công tác quản lý, bảo vệ

- Các dự án nhà ở xã hội phải có các tiện ích công cộng và hệ thống hạ tầng xã hội tối thiểu bảo đảm cho sinh hoạt cộng đồng gồm nơi để xe, nhà trẻ, mẫu giáo, nơi sinh hoạt cộng đồng, dịch vụ cơ bản

- Diện tích cây xanh, thảm cỏ hợp lý

Về vật liệu và việc áp dụng công nghệ tiên tiến vào việc tạo lập quỹ nhà ở xã hội, tuy đã có những quy định trong Luật Nhà ở nhưng Nhà nước khuyến khích:

- Dùng vật liệu trong nước để thi công và hoàn thiện

- Có phương án tận dụng vật liệu địa phương khi thực hiện hoàn thiện căn hộ

- Áp dụng các công nghệ thi công tiên tiến để nâng cao năng suất lao động, giảm giá thành sản phẩm.

cơ cấu vốn như sau:

- Nguồn chi giành đầu tư phát triển theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước

- Trái phiếu Chính phủ để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội

- Vốn vay ưu đãi từ các tổ chức tài chính quốc tế như: ADB, ODA, WB

- Tài trợ của các tổ chức tín dụng quốc tế

- Tiền đóng góp tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước

- Các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật

1.3.4.2 Nguồn vốn đầu tư từ ngân sách địa phương để đầu tư Quỹ nhà ở xã hội để cho thuê

Nguồn vốn địa phương trong việc phát triển quỹ nhà ở xã hội được coi

là nguồn vốn trọng tâm trong lộ trình phát triển nhà ở xã hội Nguồn vốn này không giống nhau giữa các địa phương, tùy vào khả năng của từng địa phương mà có cơ cấu vốn hợp lý Trong đó có thể có các nguồn vốn như:

- Tiền thoái thu từ việc thu thuế trên địa bàn được ngân sách Trung ương cho phép chi đầu tư phát triển để xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn

- Tiền thu từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn.

- Tiền được trích từ nguồn thu trong hoạt động đấu giá đất, đấu thầu dự án nhà ở thương mại trên địa bàn Theo quy định, số tiền này trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn Mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định

- Tiền bán nhà, xưởng thuộc sở hữu Nhà nước dôi dư hoặc sử dụng không đúng mục đích, lãng phí, kém hiệu quả trên địa bàn

- Tài trợ của các tổ chức tín dụng quốc tế dành cho cho địa phương

- Tiền hỗ trợ, đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước cho việc phát triển của địa phương

- Tiền các địa phương tự huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật

1.3.4.3 Nguyên tắc quản lý và sử dụng quỹ phát triển nhà ở xã hội

Việc quản lý và sử dụng quỹ phát triển nhà ở xã hội sẽ được căn cứ vào tình hình thực tế của các địa phương, mỗi địa phương sẽ xem xét, quyết định thành lập Quỹ phát triển nhà ở của địa phương mình trên cơ sở các nguồn huy động theo quy định và ban hành quy chế quản lý quỹ này theo những nguyên tắc:

- Quỹ phát triển nhà ở là tổ chức tài chính nhà nước hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động và không vì mục đích lợi nhuận

- Quỹ phát triển nhà ở trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, có tư cách pháp

toán riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật.

- Quỹ phát triển nhà ở được quản lý, điều hành và tổ chức hoạt động theo Điều lệ tổ chức và hoạt động của Quỹ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và các quy định có liên quan của pháp luật

- Quỹ phát triển nhà ở được miễn giảm các loại thuế theo quy định của Nhà nước

- Quỹ phát triển nhà ở của địa phương được sử dụng để phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước trên phạm vi địa bàn của địa phương đó

1.3.5 Dự án phát triển nhà ở xã hội

1.3.5.1 Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

Theo quy định tại điều 50 của Luật Nhà ở, UBND cấp tỉnh có quyền quyết định chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn của địa phương mình Chủ đầu tư dự án phải tổ chức lập, trình duyệt dự án và thực hiện việc quản lý đầu tư xây dựng để bảo đảm tiến độ, chất lượng xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng Hiện nay ở các địa phương đều có các Công ty quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước, các công ty này sẽ được giao làm chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn địa phương

Sau khi dự án hoàn thành việc xây dựng, UBND cấp tỉnh thực hiện việc xét chọn và công bố công khai các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong từng dự án, chỉ định đơn vị tiếp nhận việc quản lý, khai thác, vận hành dự án

Việc tổ chức thực hiện dự án nhà ở xã hội theo phương thức này có ưu điểm là tập trung việc quản lý đầu tư xây dựng và quản lý việc khai thác, sử dụng về một đầu mối, tuy nhiên đối với các địa phương có nhiều đối tượng có

nhu cầu về nhà ở xã hội (trong đó cán bộ, công chức thuộc diện quản lý của các cơ quan Trung ương chiếm tỷ lệ lớn) như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh thì việc phân cấp cho địa phương sẽ gặp nhiều khó khăn Đây là chính

là khó khăn chủ yếu trong công tác quản lý và khai thác quỹ nhà ở xã hội ở các địa phương hiện nay

Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng thì chủ đầu tư dự án được phép

tổ chức quản lý, vận hành dự án đó sau khi kết thúc đầu tư xây dựng Ngoài

ra, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư Quỹ nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua được hưởng các cơ chế khuyến khích,

ưu đãi theo các quy định đã được ban hành tại Quyết định số 1561/QĐ-TTg ngày 16 tháng 11 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về Phê duyệt đề án “

Xây dựng cơ chế thí điểm đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội để cho các đơn vị ngoài công lập thuê dài hạn ” Quyết định này quy định rất rõ ràng

trách nhiệm của các chủ đầu tư tham gia tạo lập quỹ nhà ở xã hội Cụ thể:

- “ Bảo đảm tiến độ, chất lượng xây dựng nhà ở theo đúng yêu cầu của dự án

đã được phê duyệt.

- Công khai, minh bạch quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở, số

lượng nhà ở đã cho thuê và cho thuê mua, số lượng nhà ở còn lại, giá cho thuê, nội dung đăng ký thuê, thuê mua nhà ở và thủ tục ký hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở tại trụ sở của chủ đầu tư và trên phương tiện thông tin đại chúng.

- Báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh kết quả thực hiện các chỉ tiêu đề ra

trong dự án khi kết thúc dự án

- Lưu giữ các hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bàn

Với những quy định này, việc quản lý cũng như phân định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội là rất rõ ràng, là cơ sở để thực hiện

giải quyết khi có tranh chấp xảy ra

1.3.5.2 Tổ chức thực hiện dự án

Thiết kế, dự toán nhà ở và công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở xã hội phải tuân thủ các quy định về quản lý đầu tư và xây dựng

và tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở

Việc lựa chọn tư vấn thiết kế, đơn vị xây dựng đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội tại các địa phương phải được thực hiện theo đúng những quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng

Các đơn vị tư vấn khi thiết kế các dự án phát triển nhà ở xã hội phải có trách nhiệm áp dụng các giải pháp công nghệ thi công và sử dụng vật liệu hợp

lý nhằm đảm bảo mục tiêu về tiến độ, chất lượng và hạ giá thành xây dựng, khuyến khích áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình

Việc tổ chức thực hiện dự án cũng phải có được kết hợp chặt chẽ giữa các cơ quan có trách nhiệm như Quỹ phát triển nhà ở tại địa phương, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, các cơ quan quản lý của nhà nước trong lĩnh vực nhà ở như: Bộ Xây Dựng, Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia hoặc Ngân hàng chính sách xã hội, Sở xây dựng hoặc Ban quản lý nhà ở xã hội địa phương để đảm bảo thực hiện đúng nội dung, yêu cầu và tiến độ thực hiện dự án

Lộ trình tổ chức thực hiện dự án có thể được xây dựng tuỳ theo điều kiện cụ thể của từng dự án, tuỳ theo hình thức thuê hay thuê mua

1.3.5.3 Các cơ chế chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng Quỹ nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua

Đã có rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan về chính sách ưu đãi khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được ban hành (Luật Nhà ở, Luật Đầu

tư, Luật Đất đai, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn

do các cơ quan có thẩm quyền ban hành) Có thể nói, các cơ chế, chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã được ban hành tương đối đầy

đủ và đồng bộ Song, việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội vẫn gặp nhiều khó khăn, điều đó chứng tỏ các cơ chế chính sách đã ban hành hiện nay chưa đủ mạnh để thu hút và khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này

Theo quy định hiện nay, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư Quỹ nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua được hưởng các cơ chế khuyến khích, ưu đãi sau:

- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất được giao (hoặc thuê) để thực hiện dự án nhà ở xã hội

- Được ưu đãi về thuế

 Thuế giá trị gia tăng: theo quy định thì dịch vụ xây dựng nhà ở xã hội

sẽ thuộc diện chịu thuế giá trị gia tăng 10% Chủ đầu tư dự án nhà ở

xã hội được kê khai khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của công trình nhà ở xã hội và trang thiết bị kèm theo khi tính thuế giá trị gia tăng phải nộp

 Thuế thu nhập doanh nghiệp: chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được

miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và được giảm 50% số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp trong thời gian 9 năm tiếp theo, được ưu đãi áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian còn lại của dự án

 Thuế sử dụng đất: chủ đầu tư dự án sẽ được miễn thuế sử dụng đất

trong thời hạn 3 năm kể từ khi được giao đất đối với phần diện tích được Nhà nước giao để thực hiện dự án nhà ở xã hội

- Hỗ trợ tín dụng đầu tư:

 Được hưởng các loại hình ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước theo quy định của pháp luật

 Được vay vốn từ quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có)

 Được UBND cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa phương

- Các hỗ trợ đầu tư khác

 Được nhà nước giao (hoặc cho thuê) các khu đất đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng và đã có hệ thống hạ tầng kết nối ngoài phạm vi dự án

 Được cung cấp các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở xã hội cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình

 UBND cấp tỉnh sẽ xem xét, hỗ trợ khoản lãi định mức khi thực hiện dự án, nhưng tối đa không quá 10% tổng mức đầu tư của dự án

1.3.5.4 Quản lý vận hành nhà ở xã hội

Việc lựa chọn đơn vị tư vấn, doanh nghiệp xây dựng quỹ nhà ở xã hội phải được tiến hành thông qua đấu thầu UBND cấp tỉnh sẽ quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội theo các nguyên tắc:

- Trường hợp có từ hai đơn vị đăng ký tham gia trở lên thì sẽ thực hiện việc lựa chọn thông qua hình thức đấu thầu theo quy định của pháp luật

- Trường hợp chỉ có một đơn vị đăng ký tham gia thì sẽ giao cho đơn vị đó thực hiện nếu đủ năng lực, điều kiện và khả năng quản lý vận hành nhà ở.

- Trường hợp không có đơn vị nào đăng ký tham gia thì sẽ giao cho tổ chức

có chức năng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện

Đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội được hưởng các chế độ đối với doanh nghiệp công ích, các ưu đãi trong hoạt động dịch vụ công ích theo quy định của pháp luật

1.3.5.5 Xác định giá thuê và giá thuê mua nhà ở xã hội

Theo quy định tại điều 27 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở thì giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo các nguyên tắc:

- Tính đủ chi phí đảm bảo thu hồi vốn đầu tư xây dựng, quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội

-Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản ưu đãi về thuế theo những hướng dẫn đã ban hành của Bộ Tài chính

-Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn do UBND tỉnh quy định trên nguyên tắc đảm bảo phù hợp với khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội gồm:

 Khung giá cho thuê nhà ở xã hội áp dụng đối với loại nhà ở thấp tầng tại khu vực nông thôn (Phụ lục 1a)

 Khung giá thuê mua nhà ở xã hội áp dụng đối với loại nhà chung cư (Phụ lục 1a)

 Khung giá thuê mua nhà ở xã hội (Phụ lục 1b)

 Khung giá thuê nhà ở xã hội tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu

chế xuất, khu công nghệ cao (Phụ lục 1b)

Khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội sẽ được các địa phương xem xét, điều chỉnh 5 năm một lần cho phù hợp

1.3.6 Đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội

1.3.6.1 Nguyên tắc chung về thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Nguyên tắc cơ bản của việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các địa phương hiện nay là phải được thực hiện đúng đối tượng Người thuê, thuê mua không được phép chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê, thuê mua, trừ trường hợp thừa kế nhà ở Nếu vi phạm thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền thu hồi nhà ở đó

Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng thuộc diện được phép thuê, thuê mua chỉ được thuê hoặc thuê mua một diện tích nhất định theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội

Trong trường hợp đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội sau khi được cấp GCNQSHN nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền ưu tiên mua, trường hợp đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác

Giá bán lại nhà ở xã hội trong mọi trường hợp đều không được vượt quá giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm thanh toán

Đối với các trường hợp có mức thu nhập bình quân thấp hơn mức quy định thì UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng địa phương

và hoàn cảnh cụ thể của từng đối tượng để quyết định việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội cho phù hợp

1.3.6.2 Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Những đối tượng nằm trong diện được phép thuê, thuê mua nhà ở xã hội được quy định rõ trong điều 53 của Luật Nhà ở Cụ thể như sau:

- “ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ,

công chức.

- Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân

hưởng lương từ ngân sách nhà nước.

- Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu

công nghệ cao.

- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định của Nhà nước.”

Tùy từng hoàn cảnh cụ thể của các địa phương và quỹ nhà xã hội mà các địa phương có để mở rộng thêm đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội như: các đối tượng có thành tích lao động xuất sắc được UBND Thành phố phê duyệt như nhân sĩ, trí thức, nhà khoa học, văn nghệ sĩ, công nhân làm việc tại các doanh nghiệp không thuộc các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất

Như vậy, đối tượng của nhà ở xã hội có phạm vi hẹp hơn so với đối tượng của nhà ở dành cho người có thu nhập thấp (nhà cho người thu nhập thấp mở rộng ra cả khu vực tư nhân bao gồm cả những người làm công ăn lương và những người kinh doanh cá thể)

1.3.6.3 Điều kiện thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội cũng được quy định rất chặt chẽ để đảm bảo công bằng và tránh cơ chế xin – cho Người được thuê nhà ở xã hội phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

- Thuộc đối tượng được thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật Nhà ở

- Chưa có sở hữu nhà ở và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát

- Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa là 60 m2 sàn và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả đối với căn hộ có diện tích tối thiểu là 30 m2 sàn, tính theo mức giá thuê do UBND cấp tỉnh quy định

Người được thuê mua nhà ở xã hội phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Thuộc đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội quy định tại Luật Nhà ở

- Chưa có sở hữu nhà ở và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát

- Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa là 60 m2 sàn và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả

đối với căn hộ có diện tích tối thiểu là 30 m2 sàn, tính theo mức giá thuê do UBND cấp tỉnh quy định.

- Phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở được thuê mua

Việc lựa chọn các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội sẽ được hiện theo thứ tự ưu tiên:

- Có nhu cầu bức thiết về nhà ở (chưa có nhà ở, mới lập gia đình, diện tích nhà ở bình quân quá thấp)

- Là đối tượng được hưởng lương từ ngân sách nhà nước, cán bộ trẻ tốt nghiệp đại học trở lên, công nhân có tay nghề từ bậc 5 trở lên chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở dưới mọi hình thức

- Cán bộ, công chức thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở công vụ nhưng đã trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước mà có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn

Căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng địa phương, các địa phương sẽ có những quy định cụ thể và công bố công khai về đối tượng cũng như điều kiện được thuê, thuê mua quỹ nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn của địa phương mình trong từng thời kỳ và với từng dự án cụ thể

1.3.6.4 Phương thức xét chọn đối tượng thuê, thuê mua

 Nguyên tắc chung

Những người thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội sẽ phải

có đơn kê khai trung thực, đầy đủ các nội dung và có xác nhận của cơ quan, đơn vị nơi người đó đang làm việc về đối tượng, mức thu nhập, điều kiện nhà

ở và gửi cho Ban quản lý nhà ở xã hội cấp tỉnh, trong đó Sở Xây dựng là cơ quan thường trực

Trường hợp là hộ gia đình thì kèm theo đơn phải có giấy xác nhận của cơ quan, đơn vị của từng thành viên đã có việc làm trong hộ gia đình về nơi công tác, mức thu nhập hàng tháng và xác nhận của UBND cấp xã nơi hộ gia đình đó sinh sống về nơi cư trú và thực trạng nhà ở.

Căn cứ vào đơn đề nghị thuê, thuê mua, Ban quản lý dự án nhà ở xã hội cấp tỉnh, trong đó Sở Xây dựng là cơ quan thường trực kiểm tra, đối chiếu với những tiêu chuẩn, điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thực tế quỹ nhà ở xã hội của địa phương để trình UBND cấp tỉnh có phương án giải quyết

Trong trường hợp không giải quyết thì Sở Xây dựng sẽ có thông báo bằng văn bản cho người có đơn và cơ quan nơi người đó làm việc biết rõ

lý do không giải quyết

Tiêu chí xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội sẽ được thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương và tại Sở Xây dựng

 Xác định thu nhập bình quân của hộ gia đình làm cơ sở để xét duyệt

đối tượng đủ điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội:

Việc xác định mức thu nhập bình quân trong hộ gia đình làm cơ sở để xét duyệt đối tượng đủ điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội quy định tại khoản 3 Điều 25 của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP cụ thể như sau:

Mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình là tổng số thu nhập hàng tháng của các thành viên có thu nhập thường xuyên trong hộ gia đình

đó Trong đó, mức thu nhập của hộ gia đình được tính trên cơ sở tiền lương, tiền công, các khoản phụ cấp, các khoản thu nhập thường xuyên khác của các thành viên trong hộ gia đình đó (nếu có)

Giả sử giá cho thuê nhà ở xã hội đối với loại nhà căn hộ chung cư do UBND tỉnh A quy định (trên cơ sở khung giá quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) tại địa bàn huyện A là 17.000 đ/m2 sàn/tháng Hộ gia đình ông B thuộc diện đủ điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải có mức thu nhập bình quân hàng tháng là:

+ Mức thu nhập tối đa:

5 lần x 17.000đ/m2/tháng x 60 m2 sàn = 5.100.000đ/hộ/tháng (năm triệu một trăm ngàn đồng/hộ/tháng)

+ Mức thu nhập tối thiểu:

4 lần x 17.000đ/m2/tháng x 30 m2 sàn = 2.040.000đ/hộ/tháng (hai triệu không trăm bốn mươi ngàn đồng/hộ/tháng)

Vậy, gia đình ông B có mức thu nhập bình quân 2.040.000đ/hộ/tháng đến 5.100.000đ/hộ/tháng thì đủ điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn huyện A

- Giả sử giá cho thuê nhà ở xã hội đối với loại nhà căn hộ chung cư do UBND tỉnh B quy định (trên cơ sở khung giá quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) tại địa bàn huyện B là 20.000 đ/m2 sàn/tháng Hộ gia đình

bà C thuộc diện đủ điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải có mức thu nhập bình quân hàng tháng là:

+ Mức thu nhập tối đa:

5 lần x 20.000đ/m2/tháng x 60 m2 sàn = 6.000.000đ/hộ/tháng (sáu triệu đồng/hộ/tháng)

+ Mức thu nhập tối thiểu:

4 lần x 20.000đ/m2/tháng x 30 m2 sàn = 2.400.000đ/hộ/tháng (hai triệu bốn trăm ngàn đồng/hộ/tháng)

Vậy, hộ gia đình bà C có mức thu nhập bình quân 2.400.000đ/hộ/tháng đến 6.000.000đ/hộ/tháng thì đủ điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn huyện B

Đối với các trường hợp có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình thấp hơn mức tối thiểu thì các tỉnh sẽ tuỳ theo điều kiện cụ thể của địa phương, hoàn cảnh cụ thể của từng đối tượng để quyết định xử lý việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội hoặc thực hiện việc hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở theo những hình thức phù hợp

Việc xác định thu nhập và hoàn cảnh cụ thể để giải quyết cho công nhân lao động làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao thuê nhà ở xã hội sẽ do UBND cấp tỉnh quy định để đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương

 Hồ sơ đăng ký thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Hồ sơ đăng ký thuê, thuê mua nhà ở xã hội bao gồm:

- Đơn đăng ký thuê, thuê mua nhà ở xã hội ( Phụ lục 2 và 3)

- Sơ yếu lý lịch có xác nhận của cơ quan nơi công tác hoặc địa phương nơi cư trú

- Giấy tờ xác nhận thu nhập của cá nhân với đối tượng độc thân, hoặc từng thành viên trong hộ gia đình với đối tượng gia đình, của cơ quan nơi công tác và địa phương nơi cư trú Cơ quan nơi công tác xác nhận nguồn thu nhập từ cơ quan hoặc địa phương nơi cư trú xác nhận nguồn thu nhập từ sản xuất, kinh doanh tại nơi cư trú (xác nhận của từng thành viên đã có thu nhập trong gia đình với đối tượng đăng ký dạng hộ gia đình)

- Giấy tờ xác nhận chỗ ở của cá nhân với đối tượng độc thân chưa đảm bảo điều kiện sinh hoạt của cơ quan nơi người đăng ký công tác hoặc của địa phương nơi cư trú Đối với hộ gia đình: phải có xác nhận của người đăng ký, xác nhận của vợ (hoặc chồng) của người đứng tên đăng

ký (và có xác nhận ít nhất của hai thành viên trong gia đình)

1.3.6.5 Ký và thanh lý hợp đồng thuê nhà ở xã hội

Đối với nhà ở xã hội cho thuê: thời hạn thuê 05 năm ký lại một lần; sau

05 năm hộ gia đình đang thuê đã có mức thu nhập cao hơn quy định phải nhường lại nhà đang thuê cho các đối tượng khác theo yêu cầu của Ban quản

lý nhà ở xã hội

Đối với nhà ở xã hội cho thuê mua: người thuê mua phải trả ngay sau

ký hợp đồng 20% giá trị của căn hộ, số tiền còn lại sẽ trả dần trong thời hạn thuê mua

Những trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở xã hội:

- Bên thuê giao lại nhà cho bên cho thuê khi không có nhu cầu thuê.

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận liên tiếp trong 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng

1.4 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về phát triển nhà ở xã hội 1.4.1 Tại một số nước Châu Á

1.4.1.1 Kinh nghiệm của Thái Lan và Indonesia

Phát triển nhà ở xã hội là một vấn đề trọng tâm tại Thái Lan và Indonesia hiện nay Hàng năm Chính phủ Thái Lan hỗ trợ trực tiếp từ nguồn ngân sách cho cơ quan nhà ở quốc gia (NHA) để thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với mục đích để bán trả dần và cho thuê với giá thấp Kinh nghiệm của Thái Lan cho thấy, ngoài việc thực hiện hình thức Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán trả dần hoặc cho người thu nhập thấp thuê, vấn đề khuyến khích thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại để góp phần giải quyết thoả đáng mối quan hệ “cung – cầu” đối với thị trường bất động sản rất cần được chú ý

Chính phủ Indonesia thì thực hiện chính sách đầu tư bằng vốn ngân sách để xây dựng nhà ở dành cho các đối tượng có thu nhập thấp Để góp phần thúc đẩy phát triển quỹ nhà cho người thu nhập thấp, Chính phủ Indonesia quy định: mỗi dự án nhà ở bắt buộc phải thực hiện phát triển các loại nhà theo tỷ lệ 1:3:6 (tức là 1 đơn vị nhà ở cao cấp, 3 đơn vị nhà ở cho đối tượng trung lưu, 6 đơn vị nhà ở cho người thu nhập thấp) Việc quy định như trên còn nhằm tạo điều kiện cho cộng đồng hỗ trợ lẫn nhau, khắc phục tình trạng sống chia tách giữa các tầng lớp dân cư dẫn tới sự bất bình đẳng giữa nhóm người giàu và nhóm người nghèo trong xã hội

Chính phủ Indonesia còn thực hiện chủ trương cho phép thành lập quỹ

tiết kiệm để tạo nguồn vốn xây dựng nhà ở dành cho cán bộ, công chức Người thu nhập thấp được vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất trên thị trường Thời gian cho vay từ 15-20 năm để mua hoặc thuê nhà Quỹ tiết kiệm này còn là nguồn vốn quan trọng để xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp được mua trả dần hoặc thuê với giá thấp.

1.4.1.2 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Trong chính sách phát triển nhà ở của Trung Quốc, ngoài việc khuyến khích phát triển hệ thống nhà ở thương mại để có nhiều sản phẩm hàng hoá nhà ở cung cấp cho thị trường (là loại nhà ở có chất lượng cao, mọi thành phần kinh tế đều có thể tham gia giao dịch trên thị trường BĐS, kể cả nhà đầu

tư nước ngoài), Chính phủ Trung Quốc đặc biệt chú trọng khuyến khích phát triển loại nhà ở có diện tích căn hộ, chất lượng, phù hợp với các đối tượng trung lưu và những đối tượng có thu nhập trung bình thấp trong xã hội Đối với loại nhà này Chính phủ Trung Quốc chủ trương áp dụng cơ chế kinh doanh tiếp cận thị trường, có sự khống chế về giá của Nhà nước thông qua việc điều tiết lợi nhuận (dưới 3%) Nhà nước không thu tiền đất và có những

ưu đãi về thuế Giá thuê nhà do Nhà nước chỉ đạo điều chỉnh phù hợp với sự phát triển kinh tế và mức tăng thu nhập của người dân Bên cạnh việc khuyến khích phát triển hai loại nhà ở nêu trên, Chính phủ Trung Quốc còn tập trung phát triển quỹ nhà ở cho thuê với giá rẻ Cơ chế kinh doanh loại nhà này sẽ do Chính phủ quy định thông qua chính sách quản lý giá thuê nhà, giá bán trả dần (không tính thuế và lợi nhuận, không tính chi phí đất đai)

1.4.1.3 Kinh nghiệm của Hàn Quốc

Biện pháp của Chính Phủ Hàn Quốc để tăng quỹ nhà ở xã hội cho thuê

sẽ là xây dựng mới, hoặc mua lại nhà đang cho thuê, sau đó cho thuê lại với giá rẻ Ngoài ra, Hàn Quốc còn có kế hoạch mở rộng nhà ở xã hội để cho thuê dài hạn Nhà cho thuê trên 30 năm: đến 2012, dự kiến xây dựng 1 triệu ngôi nhà Hàn Quốc đã quy hoạch được 347.596 m2 đất để xây dựng 765.000 ngôi nhà và đã hoàn thành 466.000 ngôi nhà từ năm 2003 - 2007 Nhà ở xã hội đã đưa vào sử dụng: Đã cho thuê và bán 30.000 ngôi nhà Dự kiến sẽ cung cấp thêm 12.000 ngôi nhà mỗi năm Nhà ở xã hội cho thuê 10 năm: Từ 2006 đến

2012 cung cấp 250.000 ngôi nhà và sau đó bán cho hộ gia đình có khả năng mua Trong số đó, 193.000 ngôi nhà có diện tích nhỏ (ít hơn 60 m2) và 56.000 ngôi nhà có diện tích lớn hơn 60m2 được Chính phủ cho thuê với giá rẻ

⇒

Mua thông qua đấu giá,v.v

⇒

Gửi tiền thuê nhà trong tài khỏan

⇒

Cung cấp nhà

ở xã hội

để cho thuê

Hàn Quốc đã xây dựng một chương trình nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp trên cơ sở xác định mức thu nhập của từng hộ, phân nhóm các thu nhập này để có chính sách hỗ trợ hợp lý đối với từng đối tượng nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân

Theo đó, mức thu nhập của người dân Hàn Quốc được chia thành các nhóm như sau:

Bảng 1: Bảng phân nhóm thu nhập tại Hàn Quốc

(1.000 won = 13.600 VND)

( Nguồn: Báo cáo phát triển nhà ở xã hội của Hàn Quốc năm 2008)

Việc hỗ trợ về nhà ở được thực hiện như sau:

Bảng 2: Bảng phân nhóm hỗ trợ về nhà ở tại Hàn Quốc

Mức thu

I Không đủ khả năng thuê nhà

 Cho thuê và mua nhà ở xã hội

 Cung cấp nhà ở xã hội có diện tích nhỏ

 Tăng hỗ trợ tiền thuê - mua nhà

Chính sách bình ổn giá nhà

II - IV Không đủ khả năng mua nhà

 Tập trung tăng nguồn cung nhà

ở xã hội cho thuê

 Duy tu, sửa chữa các căn nhà xuống cấp

 Tăng hỗ trợ tiền thuê nhà

V - VI

Có khả năng mua nhà nếu

được hỗ trợ

 Cung cấp các căn nhà có diện tích vừa phải với giá rẻ

 Tăng hỗ trợ tiền mua nhà

VII - X Có khả năng mua nhà

 Để thị trường quản lý

 Hỗ trợ tài chính như cho vay, v.v

Pháp luật Hàn Quốc quy định trong các dự án tái phát triển và tái kiến thiết phải xây dựng các công trình nhà ở xã hội cho các hộ gia đình tái định cư

và tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Chính phủ hỗ trợ mua nhà

Chính phủ nhắm tới mục tiêu giúp nhiều người mua được nhà bằng cách tăng nguồn cung ứng nhà ở với giá phải chăng thông qua việc giảm tiền đất, rút ngắn thời gian dự án, áp giá bán trần và yêu cầu bán giá gốc theo chi phí xây dựng

Chính phủ đã áp dụng biện pháp cho vay với lãi suất thấp và cho vay dài hạn để các hộ gia đình thu nhập thấp có thể mua nhà Chính phủ tiếp tục lập các quỹ hỗ trợ mua nhà: 2.000 tỷ won trong năm 2007 và 1.900 tỷ trong năm 2008

Công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc đã được thành lập vào tháng 03 năm 2004 để hỗ trợ người dân mua nhà bằng cách cho vay dài hạn với mức lãi suất thấp Đối với những người chưa có nhà muốn vay để mua nhà (giá nhỏ hơn 600 triệu won) thì mức cho vay có thể lên đến 300 triệu won Lãi suất cho vay 20 năm là 6,95% và khoản vay trung bình của mỗi hộ gia đình là

73 triệu won Tổng số tiền cho vay trong năm 2008 là 3,4 nghìn tỷ won

Những hộ gia đình có tổng thu nhập thấp hơn 20 triệu won/năm thì được vay với lãi suất rất thấp Công ty bắt đầu cho vay từ tháng 10 năm 2005

và các gia đình hội đủ điều kiện sẽ được giảm từ 0,5 - 1,2 % lãi suất tùy theo mức thu nhập của họ

Chính phủ cũng hỗ trợ các hộ gia đình thu nhập thấp bằng cách cho vay lãi suất thấp (2 - 4,5%) và mở rộng thêm hình thức hỗ trợ này Tổng cộng Chính phủ đã cho vay 2,2 nghìn tỷ won trong năm 2006, 2,9 nghìn tỷ won

năm 2007, và 3 nghìn tỷ won năm 2008 Tháng 11/2005 lãi suất cũng giảm từ 3% xuống còn 2% cho các hộ gia đình thu nhập thấp, từ 5% xuống còn 4.5% cho các hộ gia đình khác Ngoài ra, vào tháng 10 năm 2006, thời gian trả nợ được điều chỉnh thành sau 2 năm một lần đối với khoản cho vay 15 năm

Những hộ gia đình có thu nhập thấp với tỷ lệ tín chấp thấp, nếu đáp ứng được điều kiện của Tổ chức Tài chính Nhà Hàn Quốc thì vẫn được vay Chương trình này đang được mở rộng thêm để đem lại lợi ích cho nhiều người dân Hàn Quốc đã cho vay 5,4 nghìn tỷ won năm 2007, và dự tính sẽ cho vay 6 nghìn tỷ won trong năm 2008

1.4.2 Tại Châu Mỹ

1.4.2.1 Kinh nghiệm của Venezuela

Tại Venezuela, bên cạnh những cải cách về chính trị, kinh tế, Venezuela đã và đang thực hiện những chương trình xã hội lớn để tạo cho người nghèo, công nhân, lao động cũng được hưởng những phúc lợi công cộng của quốc gia Chương trình Nhà ở (được gọi là Mision Habitat) là một trong những chương trình lớn nói trên

Đại đa số người lao động của Venezuela tại các đô thị với thu nhập ít ỏi không thể có được nơi ở tử tế Họ chỉ có thể tự tạo lấy nơi ở cho mình và gia đình trên núi, trên các sườn đồi và hình thành nên các khu nhà ở cấp thấp

Để thực hiện Mision Habitat trên toàn quốc, Chính phủ Venezuela chi hàng tỉ đôla để cải thiện nhà ở cho dân nghèo Nhà nước bỏ tiền để tổ chức san lấp mặt bằng, làm hạ tầng kỹ thật, làm nhà Người dân được cải thiện nhà

ở cũng phải đóng góp một phần, thông thường là 30% chi phí cho việc xây nhà (không tính gộp phần chi phí hạ tầng) Phần đóng góp của người dân cũng có chính sách để họ được trả dần, thông thường trong khoảng thời gian

20 năm Năm 2004 là năm đầu tiên của Mision Habitat, đã xây dựng được 10 ngàn căn hộ Con số đó được nâng lên từ 50 ngàn đến 70 ngàn căn hộ vào những năm tiếp theo.

1.4.2.2 Kinh nghiệm của Mỹ

Tại Mỹ, vấn đề nhà ở xã hội là một trong những vấn đề bức xúc mà chính quyền nước Mỹ phải đương đầu trong nhiều thập niên vừa qua cũng như hiện nay Một trong những vấn đề nan giải nhất cần giải quyết đó là chi phí nhà ở vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp Các đối tượng này phải dành hơn 30% tổng thu nhập của hộ gia đình để chi trả tiền thuê nhà ở Theo số liệu thống kê năm

2007, nước Mỹ có khoảng 13,7 triệu hộ gia đình gặp khó khăn về nhà ở (chiếm 1/7 dân số cả nước)

Để giải quyết vấn đề nêu trên, Bộ Xây dựng Nhà ở và phát triển Đô thị

Mỹ được giao quản lý tiền hỗ trợ nhà ở để bảo đảm quyền lợi cho các hộ thu nhập thấp và các hộ nghèo Các hình thức hỗ trợ tài chính được triển khai thực hiện rất đa dạng, trong đó phổ biến nhất là bảo lãnh tín dụng dành cho việc mua, xây dựng và cải tạo nhà ở Dưới sự bảo đảm của Nhà nước, lãi suất tín dụng giảm và được duy trì ở một mức độ nhất định phù hợp với khả năng của người vay Nhiều chương trình cấp vốn trực tiếp đã được triển khai, như cấp tạm ứng, cấp tín dụng ưu đãi cho việc tạo lập mới và cải tạo nhà ở, hỗ trợ hoặc bảo lãnh thanh toán tiền thuê nhà ở Ngoài ra, Chính phủ Mỹ cũng đặc biệt quan tâm đến hình thức phát triển nhà ở giá thấp Qua nhiều thập niên triển khai thực hiện, đến nay nước Mỹ đã rút ra bài học nghiệm, trong đó nguyên nhân quan trọng dẫn đến khủng hoảng nhà ở là do thiếu quỹ nhà ở giá thấp

1.4.3 Những kinh nghiệm được rút ra để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội

Một là, Nhà nước hỗ trợ trực tiếp: thông qua việc cấp vốn, cho vay

ưu đãi hoặc bảo lãnh về vốn đối với người mua hoặc thuê nhà Hình thức hỗ trợ trực tiếp này có thể thực hiện thông qua một số biện pháp cụ thể như:

Nhà nước cho các đối tượng thu nhập thấp vay vốn ưu đãi từ ngân sách

để mua nhà theo giá kinh doanh hoặc ngân sách hỗ trợ bù phần chênh lệch lãi suất vay vốn tín dụng thương mại để tạo điều kiện cho người thuộc diện được vay vốn có thể mua nhà ở theo giá thị trường

Hỗ trợ trực tiếp tiền thuê nhà ở để các đối tượng chính sách xã hội tự thuê nhà ở (thông qua hình thức Nhà nước trợ giá thuê nhà ở theo mức quy định và quản lý chặt chẽ việc thực hiện chế độ hỗ trợ tiền nhà ở)

Nhà nước bảo lãnh một phần tiền thuê nhà theo nguyên tắc người thuê nhà được bảo đảm thanh toán một phần chi phí thuê nhà ở thông qua việc cấp giấy bảo lãnh thanh toán Bên thuê nhà có thể tự liên hệ để thuê nhà ở trên thị trường và tự thanh toán một phần tiền thuê nhà (tối đa bằng 30% tổng thu nhập của hộ gia đình) Số tiền còn lại trong phạm vi định mức hỗ trợ sẽ được Nhà nước thanh toán thông qua giấy bảo lãnh

Ưu điểm của biện pháp này là Nhà nước không can thiệp đối với thị trường nhà ở mà chỉ hỗ trợ trực tiếp về tài chính cho những đối tượng thuộc diện được hỗ trợ khi họ mua hoặc thuê nhà

Nhược điểm của phương án này là thủ tục cho vay và theo dõi để thu hồi vốn vay rất phức tạp, với điều kiện tiên quyết là phải quản lý chặt chẽ mức thu nhập của từng hộ gia đình và cá nhân; nguồn cung cấp nhà ở cho thị trường chủ yếu do doanh nghiệp thực hiện nên giá bán và giá thuê nhà ở thường có biến động theo hướng tăng quá cao so với mức thu nhập của các

kiện kinh tế xã hội của nước ta hiện nay.

Hai là, Nhà nước hỗ trợ gián tiếp: thông qua việc ưu đãi cho các

doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở đi đôi với việc khống chế các tiêu chuẩn

về căn hộ, về giá cho thuê, cụ thể là:

Nhà nước ban hành cơ chế ưu đãi để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán trả dần hoặc cho các đối tượng chính sách xã hội thuê

Thành lập các doanh nghiệp phát triển nhà ở của Nhà nước đảm nhận vai trò chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán trả dần hoặc cho thuê đối với các đối tượng chính sách xã hội theo các chế định của Nhà nước

Ưu điểm của hình thức này là khuyến khích tăng khả năng cung cấp nhà ở cho thị trường (tăng cung)

Nhược điểm cơ bản của hình thức này là phải hỗ trợ qua trung gian, các đối tượng chính sách xã hội không được hưởng ưu đãi trực tiếp, cho nên việc

hỗ trợ theo hình thức này thường đạt hiệu quả thấp do thường bị lợi dụng, Nhà nước rất khó kiểm soát Mặt khác, trong trường hợp này rất khó xác định chính xác quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ đầu tư trong từng dự án cụ thể được Nhà nước ưu đãi Hơn nữa, cơ chế ưu đãi trung gian thông qua doanh nghiệp rất dễ xảy ra tình trạng “xin-cho” khi xét duyệt dự án Hình thức hỗ trợ này đã được áp dụng tại nước ta theo cơ chế ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê ban hành kèm theo Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001của Chính phủ Tuy nhiên qua quá trình áp dụng đã bộc lộ nhiều vấn đề khiếm khuyết như đã đề cập trên đây

Ba là, Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn để tạo lập quỹ nhà ở nhằm

giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội (theo hình thức bán trả dần hoặc cho thuê) như ở Hàn Quốc, Venezuela