Vai trò nhà ở xã hội

Nhà ở là một trong những sản phẩm chủ yếu của hoạt động xây dựng. Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội.

Luận văn tốt nghiệp MỤC LỤC Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa chính 47 Luận văn tốt nghiệp DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCNQSHN : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà UBND : Ủy ban nhân dân CBCNVC : Cán bộ công nhân viên chức BĐS : Bất động sản KCN : Khu công nghiệp KHCN : Khoa học công nghệ Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa chính 47 Luận văn tốt nghiệp DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 1: Mô hình quản lý, khai thác, vận hành đối với các dự án nhà ở xã hội được đầu tư từ nguồn vốn Nhà nước tại thành phố Hà Nội . Error: Reference source not found Biểu đồ 1: Chất lượng nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức tại Hà Nội Error: Reference source not found Biểu đồ 2: Tình hình nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức tại Hà Nội thành phố Hà Nội . Error: Reference source not found Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa chính 47 Luận văn tốt nghiệp LỜI NÓI ĐẦU Nhà ở là một trong những sản phẩm chủ yếu của hoạt động xây dựng. Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà nó còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn. Có nhà ở thích hợp và an toàn là một nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân, trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, các đối tượng có khó khăn về thu nhập. Trong nhiều năm qua, Nhà nước ta đã có rất nhiều cố gắng trong việc tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn về chỗ ở trong xã hội, những văn bản, những chính sách đã được ban hành nhằm khuyến khích các cá nhân tự tạo dựng nhà ở, các thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà ở để giải quyết nhu cầu bức thiết của các đối tượng trong xã hội. Thành phố Hà Nội được coi là đơn vị luôn đi đầu trong việc cố gắng giải quyết những bức xúc về nhà ở trên địa bàn thành phố. Trong những năm qua, chính quyền thành phố đã có nhiều nỗ lực trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở trong thành phố nhưng do không có chính sách hỗ trợ trực tiếp về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị, trong khi đó các doanh nghiệp chỉ trú trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập cao và các hộ gia đình khá giả, vì vậy các đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị (gồm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa chính 47 1 Luận văn tốt nghiệp nhân dân được hưởng lương từ ngân sách; người lao động thuộc các thành phần kinh tế…) không đủ khả năng tài chính để cải thiện chỗ ở. Việc thông qua Luật Nhà ở và Nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc ra đời những chính sách hỗ trợ, khuyến khích phát triển nhà ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội của thành phố. Trong đó quy định chi tiết việc thực hiện cơ chế Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho một số đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở thuê hoặc thuê mua. Tuy nhiên, quá trình triển khai chính sách phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính Phủ cũng đã nảy sinh một số những vướng mắc, trong đó nguyên nhân cơ bản là do chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn và dài hạn, lãi suất cùng những chi phí phát sinh luôn đẩy giá thuê nhà lên cao khiến rất nhiều đối tượng thu nhập thấp không thể tiếp cận được quỹ nhà ở xã hội này. Nhằm tìm hiểu rõ hơn về hình thức nhà ở này cùng những thực trạng và định hướng của Nhà nước và của thành phố Hà Nội trong việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố trong tương lai em xin chọn chuyên đề nghiên cứu “ Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội ” làm chuyên đề tốt nghiệp. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát: Tìm hiểu những vấn đề khái quát nhất về nhà ở xã hội như: những quy định của Nhà nước và của thành phố về vấn đề đầu tư phát triển, quản lý quỹ nhà ở xã hội. Những đối tượng được phép thuê, thuê mua cũng như những quy định về giá thuê, thuê mua. Chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội. Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa chính 47 2 Luận văn tốt nghiệp Mục tiêu cụ thể: Trên cơ sở những khái quát chung nhất về nhà ở xã hội, chuyên đề sẽ đi sâu vào thực trạng về nhà ở xã hội hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng như những định hướng của thành phố trong việc phát triển nhà ở xã hội trong tương lai. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề chỉ tập trung xem xét những vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội trong phạm vi thành phố Hà Nội, những chính sách về tạo lập, phát triển quỹ nhà ở xã hội cũng định hướng phát triển của thành phố trong tương lai. Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng: phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phân tích kinh tế, phương pháp chuyên gia…Vận dụng các quy luật kinh tế để giải quyết mối quan hệ giữa lý luận và thực tiễn. Các số liệu được sử dụng đều là những số liệu được thu thập, công bố bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trên các tạp chí, các trang website chuyên ngành. Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường và các chuyên viên của phòng Quản lý nhà-Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản-Bộ Xây dựng đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này! Ngoài lời nói đầu và kết luận, kết cấu chuyên đề gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về nhà ở xã hội Chương 2: Thực trạng và nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội Chương 3: Giải pháp và định hướng phát triển nhà ở xã hội của thành phố Hà Nội trong tương lai Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa chính 47 3 Luận văn tốt nghiệp CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1. Một số khái niệm cơ bản 1.1.1. Khái niệm về nhà ở xã hội Nhà ở xã hội là một khái niệm mới, chẳng những mới trong văn bản luật mà còn mới trong thực tiễn đời sống xã hội. Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau về nhà ở xã hội: Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương. Nhà ở xã hội là loại nhà ở chỉ dành cho một số đối tượng đặc biệt được thuê và thuê mua. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ, tùy điều kiện của từng địa phương mà đối tượng của nhà ở xã hội có thể được mở rộng. Những đối tượng này phải có thêm điều kiện là người có thu nhập thấp, chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m 2 sàn/người, có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát, không đáp ứng được nhu cầu sống tối thiểu. Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa chính 47 4 Luận văn tốt nghiệp Khái niệm nhà ở xã hội có phạm vi hẹp hơn so với khái niệm nhà ở cho người có thu nhập thấp. Đối tượng của nhà ở xã hội giới hạn trong phạm vi những người làm công ăn lương khu vực công và một phần khu vực tư nhân (tương đối chính quy, quy mô sản xuất kinh doanh từ trung bình đến lớn, đó là công nhân các khu công nghiệp ở các loại nhà tập thể) thì nhà cho người thu nhập thấp mở rộng ra cả khu vực tư nhân bao gồm cả những người làm công ăn lương và những người kinh doanh cá thể. 1.1.2. Thuê mua nhà ở xã hội Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian theo quy định. Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua nhà ở xã hội phải làm thủ tục theo quy định của luật để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (GCNQSHN). Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua. Việc thuê mua nhà ở xã hội phải thông qua hợp đồng được ký kết giữa đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở xã hội với người được thuê mua. Thuê mua nhà ở xã hội là một hình thức bán nhà mới, đây là hình thức bán nhà có sự hỗ trợ của nhà nước nhằm giúp người thuê mua có khả năng sở hữu nhà sau một thời gian thuê nhất định. Việc áp dụng hình thức thuê mua sẽ giúp người thu nhập thấp có thể chủ động về mặt tài chính. Giá thuê mua cũng sẽ được tính cao hơn giá thuê nhưng vẫn đảm bảo khả năng chi trả của người thuê mua. Luật cũng quy định rất rõ việc thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, người thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng quyền thuê mua dưới mọi Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa chính 47 5 Luận văn tốt nghiệp hình thức. Trường hợp không còn nhu cầu thuê mua thì phải giao lại nhà ở đó cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội đó. 1.2. Vai trò nhà ở xã hội 1.2.1. Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước Qua khảo sát của Bộ Xây dựng để phục vụ đề án phát triển nhà ở xã hội, đa số các hộ có khó khăn về nhà ở tại đô thị thường có thu nhập thấp hiện đang sống trong những ngôi nhà tự tạo dựng hoặc được thừa kế của các thế hệ trước. Hầu hết những căn nhà đó được xây dựng từ những năm trước đây bằng những vật liệu có chất lượng thấp mau hỏng, lại không có kinh phí để bảo dưỡng, sửa chữa thường xuyên. Mặt khác nơi sống của các hộ đó thường ở những địa điểm có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội kém phát triển. Một bộ phận khác đã được phân phối nhà ở trong những thập niên 70, 80 nhưng không có khả năng về tài chính nên không thể cải tạo, xây dựng lại, phải sống tại các căn hộ đã xuống cấp thiếu các tiện nghi cơ bản. Đa số các hộ có khó khăn về nhà ở có diện tích nhà ở chật chội, nhiều thế hệ cùng sinh sống, bình quân diện tích rất thấp chỉ đạt khoảng 2-3 m 2 . Thiếu nước sạch, thiếu điện chiếu sáng công cộng…đặc biệt là môi trường sống bị ô nhiễm do khói bụi, nước thải…Cùng với tốc độ đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị trường, một bộ phận dân cư thu nhập thấp sẽ bị nghèo đi tương đối so với tốc độ phát triển kinh tế, do vậy tỷ lệ này trong tương lai vẫn rất khó khăn để cải thiện được nhà ở cho mình, thậm chí còn nghèo đi do tốc độ lạm phát cao. Thực trạng trên gây nhiều sức ép cho các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực nhà ở, phát triển xã hội. Việc thiếu điều kiện sinh hoạt tối thiểu là có một nơi ở có thể làm gia tăng tệ nạn xã hội, làm cho những nỗ lực của Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa chính 47 6 Luận văn tốt nghiệp Chính phủ trong việc lành mạnh hóa xã hội thông qua các chính sách xã hội không đạt hiệu quả cao. Việc phát triển nhà ở xã hội sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở. Mặt khác, những quy định về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà ở xã hội sẽ góp phần cải thiện điều kiện sống của các đối tượng thu nhập thấp, giúp họ có được một điều kiện sinh hoạt tốt hơn trước. Điều này có một ý nghĩa tích cực trong việc nâng cao điều kiện sống dân cư, ổn định nơi ăn, chốn ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội. Từng bước thực hiện tốt những mục tiêu trong chính sách an sinh xã hội của Nhà nước. 1.2.2. Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở Theo quy định của Luật Nhà ở, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa phương. Ngoài ra, Nhà nước còn hỗ trợ về các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở xã hội cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình. Những hỗ trợ trên của nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút các doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp quỹ nhà ở cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gặp khó khăn về tài chính. Nhất là trong điều kiện hiện nay, khi các dự án xây dựng nhà ở thương mại đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm do giá nhà ở thương mại cao, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội với mức giá Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa chính 47 7 [...]... trường nhà ở như: phân khúc thị trường nhà ở thương mại, thị trường nhà ở chung cư Từng bước đưa giá cả trên thị trường về đúng thực chất của nó 1.3 Những quy định của Nhà nước về nhà ở xã hội 1.3.1 Quỹ nhà ở xã hội Theo điều 45 Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, quỹ nhà ở xã hội có... chẽ giữa các cơ quan có trách nhiệm như Quỹ phát triển nhà ở tại địa phương, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, các cơ quan quản lý của nhà nước trong lĩnh vực nhà ở như: Bộ Xây Dựng, Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia hoặc Ngân hàng chính sách xã hội, Sở xây dựng hoặc Ban quản lý nhà ở xã hội địa phương để đảm bảo thực hiện đúng nội dung, yêu... tế tham gia đầu tư Quỹ nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua được hưởng các cơ chế khuyến khích, ưu đãi sau: - Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất được giao (hoặc thuê) để thực hiện dự án nhà ở xã hội - Được ưu đãi về thuế  Thuế giá trị gia tăng: theo quy định thì dịch vụ xây dựng nhà ở xã hội sẽ thuộc diện chịu... tư dự án nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư Quỹ nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua được hưởng các cơ chế khuyến khích, ưu đãi theo các quy định đã được ban hành tại Quyết định số 1561/QĐ-TTg ngày 16 tháng 11 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về Phê duyệt đề án “ Xây dựng cơ chế thí điểm đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội để... nay Quỹ nhà ở xã hội sẽ góp phần cung cấp cho thị trường BĐS một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện nay Đồng thời, việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thị trường sẽ Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa chính 47 Luận văn tốt nghiệp 9 giúp mở rộng các đối tượng mua, bán trên thị trường nhà ở – thị... các địa phương đều có các Công ty quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước, các công ty này sẽ được giao làm chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn địa phương Sau khi dự án hoàn thành việc xây dựng, UBND cấp tỉnh thực hiện việc xét chọn và công bố công khai các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong từng dự án, chỉ định đơn vị tiếp... chế chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng Quỹ nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa chính 47 Luận văn tốt nghiệp 18 Đã có rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan về chính sách ưu đãi khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được ban hành (Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và... khích đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã được ban hành tương đối đầy đủ và đồng bộ Song, việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội vẫn gặp nhiều khó khăn, điều đó chứng tỏ các cơ chế chính sách đã ban hành hiện nay chưa đủ mạnh để thu hút và khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này Theo quy định hiện nay, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội do các thành... hợp với thu nhập của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà ở này – phân khúc nhà ở đang bị bỏ ngỏ Mặt khác, phát triển các dự án xây dựng nhà ở xã hội góp phần kích cầu một số các lĩnh vực khác như: ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm gia dụng… những nhành phục vụ cho dự án xây dựng, góp phần giải quyết... nhà ở xã hội Theo quy định tại điều 50 của Luật Nhà ở, UBND cấp tỉnh có quyền quyết định chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn của địa phương mình Chủ đầu tư dự án phải tổ chức lập, trình duyệt dự án và thực hiện việc quản lý đầu tư xây dựng để bảo đảm tiến độ, chất lượng xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng Hiện nay ở . thì phải giao lại nhà ở đó cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội đó. 1.2. Vai trò nhà ở xã hội 1.2.1. Nhà ở xã hội góp phần đảm. nó. 1.3. Những quy định của Nhà nước về nhà ở xã hội 1.3.1. Quỹ nhà ở xã hội Theo điều 45 Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP