Trong những năm qua, pháp luật về thị trường BĐS ở nước ta đã hình thành và phát triển, tạo điều kiện thuân lợi hơn trước cho TTBĐS, đặc biệt là tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động giao dịch về BĐS phát triển lành mạnh, hạn chế các tiêu cực trong lĩnh vực này
Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản A - Lời mở đầu Trong năm qua, pháp luật thị trường BĐS nước ta hình thành phát triển, tạo điều kiện thuân lợi trước cho TTBĐS, đặc biệt tạo hành lang pháp lý cho hoạt động giao dịch BĐS phát triển lành mạnh, hạn chế tiêu cực lĩnh vực Pháp luật BĐS thể chế hóa sách, chủ trương Đảng nhà nước lĩnh vực Đồng thời đưa quy định khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư, kinh doanh để phát triển vững thị trường BĐS B - Nội dung I Bình luận quy định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản Nhiều văn pháp luật quan trọng ban hành góp phần tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh ổn định Nhưng thấy rõ Luật KDBĐS 2006 chưa có điều chỉnh chặt chẽ việc quy định vi phạm chế tài xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS Luật quy định hành vi bi cấm KDBĐS (Điều 16) với nghĩa vụ chủ thể kinh doanh ,quy định chung hướng xử lí vi phạm (Điều 17) Ngày 15/10/2007 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS đời chưa hướng dẫn vi phạm xử lí vi phạm mà quy định chế tài xử phạt dự án khu đô thị ,khu nhà ,dự án hạ tầng ki thuật khu công nghiệp Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản chủ đầu tư có vi phạm (Điều 10),quy định thu hồi chứng môi giới BĐS,chứng định giá BĐStrong số trường hợp Mãi đến năm 2009,Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lí cơng trình hạ tầng kĩ thuật, quản lí phát triển nhà công sở đời phần quy định chế tài xử lí vi phạm trog hoạt động KDBĐS Các quy định xử li vi phạm hoạt động KDBĐS quy định Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định xử lí vi phạm hành vi phạm Nghị định đời góp phần quan trọng vào việc giúp quan chức xử lí vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS, tạo sở pháp lí cho việc áp dụng chế tài xử lí, góp phần giải dứt điểm vi phạm Nhưng quy định nghị định 23/2009/NĐ-CP chưa quy định hết vi phạm mức độ xử lí vi phạm mức trách nhiệm hành nên chưa có tác dụng ngăn ngừa vi phạm kịp thời Tìm hiểu vấn đề xử lí vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS, pháp luật kinh doanh BĐS có số quy định xử lí vi phạm sau: Quy định xử lí vi phạm hoạt động đầu tư tạo lập nhà ,cơng trình xây dựng 1.1 Xử lí vi phạm nghĩa vụ chủ đầu tư Luật KDBĐS 2006 có quy định nghĩa vụ chủ đầu tư dự án khu đô thị ,dự án khu nhà ,dự án khu hạ tầng kĩ thuật ku công nghiệp Điều 20.Khi không thực nghĩa vụ ,các chủ thể đầu tư bị xử lí vi phạm Nghị định 153/2007/NĐ-CP có quy định việc xử lí với nhà đầu tư vi phạm.Tại Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản Điều 10 quy định: “1 Cơ quan cho phép đầu tư định thu hồi văn cho phép đầu tư giấy chứng nhận đầu tư dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực dự án trường hợp sau đây: a) Chủ đầu tư vi phạm quy định pháp luật đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, quản lý đất đai mà khơng có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền; b) Chủ đầu tư không thực nội dung dự án sau 12 tháng, kể từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực dự án chậm tiến độ 24 tháng so với tiến độ duyệt” Như nhà đầu tư bị thu hồi văn cho phép đầu tư giấy chứng nhận đầu tư vi phạm lỗi Ngồi nhà đầu tư cịn bị xử phạt hành Nhà đầu tư phải có nghĩa vụ quản lí việc xây dựng nhà ,cơng trình xây dựng dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 nội dung khác dự án phê duyệt (khoản Điều 20Luật kinh doanh BĐS), vi phạm nghĩa vụ thì bị : “3 Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng sai thiết kế thẩm định, phê duyệt; xây dựng sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cấp có thẩm quyền phê duyệt cơng trình xây dựng miễn Giấy phép xây dựng” (Khoản Điều 11 Nghị định 23/2009) Đối với hành vi phạm nghĩa vụ mà sau có : “4 Đối với hành vi vi phạm quy định khoản 1, khoản khoản Điều này, sau có định đình thi cơng xây dựng cơng trình cấp có thẩm quyền mà chủ đầu tư tái phạm tùy theo mức độ vi phạm, quy mơ cơng trình vi phạm bị xử Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có)”(Khoản Điều 11 Nghị định 23/2009) Ngồi hình thức xử lí quy định chủ đầu tư có hành vi vi phạm bị buộc khắc phục hậu bị xử lí theo quy định điều 12,13,14,15 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm chất lương nhà, cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật quản lí chất lượng cơng trình xây dựng Chế tài xử lí vi phạm loại quy định tai Điều 14 Nghị định 23/2009/NĐ-CP.Theo đó: “1 Phạt tiền từ 5.000.000 đến 10.000.000 đồng chủ đầu tư có hành vi sau đây: a Không gửi báo cáo kết chứng nhận phù hợp chất lượng cơng trình xây dựng cho Sở Xây dựng; b Khơng lưu trữ hồ sơ cơng trình xây dựng theo quy định; c Không gửi báo cáo định kỳ tháng, năm tình hình chất lượng cơng trình xây dựng cho Sở Xây dựng Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng chủ đầu tư không báo cáo quan có thẩm quyền quản lý xây dựng theo quy định xảy cố công trình Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng chủ đầu tư có hành vi sau đây: a Không thực chứng nhận phù hợp chất lượng cơng trình xây dựng theo quy định; b Khơng mua bảo hiểm cơng trình theo quy định Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng chủ đầu tư không thực kiểm tra, chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực trước đưa vào sử dụng hạng mục cơng trình xây dựng cơng trình xây dựng xảy cố gây thảm họa người, tài sản, môi trường theo quy định Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng chủ đầu tư không thuê tổ chức tư vấn đủ điều kiện lực theo quy định để kiểm định chất lượng cơng trình trường hợp cơng trình xảy cố Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng chủ đầu tư thi công xây dựng công trình sai quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng quy định hồ sơ thiết kế phê duyệt Ngồi hình thức xử phạt quy định khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản khoản Điều này, chủ đầu tư có hành vi vi phạm bị buộc thực quy định quản lý chất lượng cơng trình xây dựng » 1.2 Xử lý vi phạm huy động vốn, chuyển nhượng dự án BĐS Khoản Điều 16 Luật kinh doanh BĐS 2006 quy định hành vi bị cấm « huy động chiếm dụng trái phép vốn bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS bên góp vốn đầu tư kinh doanh BĐS » Khi tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm bị xử lý theo quy định khoản Điều 31 Nghị định 23/2009 : « Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng tổ chức, cá nhân có hành vi sau đây: a Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện không phép đưa vào kinh doanh theo quy định; Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản b Vi phạm quy định huy động vốn đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; c Vi phạm quy định chuyển nhượng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp » Về hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện không phép đưa vào kinh doanh theo quy định Điểm a khoản Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định chủ thể kinh doanh BĐS có hành vi vi phạm bị xử phạt tiền từ 60 triệu đên 70 triêu đồng Ngồi hình thức xử phạt chủ thể vi phạm phải thực điều kiện kinh doanh BĐS.Nếu tiếp tục tái phạm bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ đến năm không thời hạn 3.Quy định chế tài xử phạt sàn giao dịch bất động sản 3.1 Về hành vi vi phạm quy định hoạt động kinh doanh BĐS Tại Khoản Điều 31 Nghị định 23/2009 có quy định : « Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng tổ chức, cá nhân có hành vi sau đây: a Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua Sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định; b Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản Sàn giao dịch bất động sản khơng trình tự, thủ tục quy định; Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản c Không xác nhận xác nhận sai quy định bất động sản qua Sàn giao dịch bất động sản » Ngoài ra, chủ thể vi phạm bị buộc thực quy định thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận BĐS qua sàn giao dịch BĐS Nếu tái phạm bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ đến ba năm không thời hạn 3.2 Về hành vi vi phạm quy định thành lập hoạt động kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch BĐS Điều 32 Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định thành lập hoạt động sàn giao dịch bất động sản « Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng tổ chức, cá nhân có hành vi sau đây: a Vi phạm quy định thành lập Sàn giao dịch bất động sản; b Vi phạm quy định hoạt động Sàn giao dịch bất động sản; Ngoài hình thức xử phạt quy định khoản Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm bị buộc thực quy định thành lập, hoạt động Sàn giao dịch bất động sản Nếu gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định Trường hợp tái phạm bị tước quyền sử dụng Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ năm đến ba năm không thời hạn” Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản Ngoài ra, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm cịn bị buộc thực quy định thành lập, hoạt động sàn giao dịch BĐS, gây thiệt hại phải bồi thường Trường hợp tái phạm bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ năm đến ba năm không thời hạn 3.3 Về hành vi vi phạm quy định đào tạo kiến thức môi giới, định giá quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS “1 Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng tổ chức đào tạo môi giới, định giá, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản không quy định Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng tổ chức đào tạo môi giới, định giá, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản mà chưa Bộ Xây dựng cho phép đào tạo Ngồi hình thức xử phạt quy định khoản 1, khoản Điều này, tổ chức có hành vi vi phạm bị tước giấy phép đào tạo từ năm đến ba năm không thời hạn; không công nhận kết đào tạo, cá nhân tham gia học tổ chức có hành vi vi phạm bị thu hồi giấy chứng nhận chứng hành nghề cấp” 3.4.Về hành vi vi phạm quy định môi giới, định giá quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS “1 Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng cá nhân có hành vi sau đây: Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản a Hành nghề môi giới độc lập, định giá bất động sản khơng có chứng hành nghề theo quy định; quản lý, điều hành Sàn giao dịch bất động sản mà khơng có Giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý, điều hành Sàn giao dịch bất động sản; b Tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê thuê, mượn chứng hành nghề môi giới, định giá bất động sản Giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; c Vi phạm nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản sử dụng nhân viên mơi giới, định giá bất động sản khơng có chứng hành nghề theo quy định Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản có hành vi sau đây: a Vi phạm nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản; b Không đủ số người có chứng mơi giới, chứng định giá bất động sản theo quy định Ngồi hình thức xử phạt quy định khoản 1, khoản khoản Điều này, cá nhân có hành vi vi phạm cịn bị tước chứng hành nghề mơi giới, định giá bất động sản, giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản từ năm đến ba năm không thời hạn” Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản Chế tài xử phạt sàn giao dịch bất động sản quy định nghị định 23/2009/NĐ-CP bao gồm hành vi vi phạm quy định pháp luật hoạt động kinh doanh BĐS sàn giao dịch BĐS Có thể thấy, hình thức xử phạt: hình thức nhẹ xử phạt hành với mức phạt từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng hình thức nặng tước quyền sử dụng giấy phép kinh doanh Việc quy định cho đời sàn giao dịch Luật kinh doanh bất đơng sản có từ năm 2006 chế tài xử phạt đến năm 2009 ban hành Những chế tài xử phạt Nghị định 23/2009/NĐ-CP chung chung, chưa cụ thể rõ ràng, nhẹ, chưa đủ nghiêm khắc để mang tính răn đe Như vậy, quy định xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản quy định Luật kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn hình thành nên khung pháp cho việc xử lý vi phạm, có tác dụng tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý Nhà nước thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Nhưng quy định chưa quy định hết vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS Các quy định pháp luật chưa thể với tay đến thủ thuật kinh doanh, mang tính chất định khung Cơng tác quản lý hoạt động kinh doanh BĐS chưa thực mang lại hiệu thị trường BĐS Vấn đề cần đặt cho công tác quản lý điều tiết Nhà nước phải nhanh chóng hoàn thiện quy định pháp luật, đặc biệt quy định xử lí vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS, cho quy định phải vừa cụ thể, vừa mang tính răn đe II Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS 10 Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản Mặc dù Luật kinh doanh BĐS quy định giao dịch BĐS phải thực qua sàn giao dịch BĐS, theo Cục quản lý nhà thị trường BĐS, Bộ xây dựng, tính từ đầu năm 2009 đến tháng 9/2009, nước có 3679 phiên giao dịch nhà đất thông qua sàn giao dịch BĐS, chiếm khoảng 15,02% số lượng giao dịch nhà đất thị trường Trong khu vực phía Bắc (chủ yếu Hà Nội) 327 giao dịch, khu vực phía Nam (chủ yếu Tp Hồ Chí Minh) 3352 giao dịch Cịn lại, 80% giao dịch tự khơng qua sàn Liên tục nhiều năm qua, thị trường BĐS bị gắn mác minh bạch với tỉ lệ giao dịch ngầm cao Đây nguyên nhân khiến thị trường BĐS nước chậm phát triển bị thao túng nạn đầu cơ, giảm giá Thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư tìm cách để né tránh giao dịch qua sàn thông qua lách luật hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu cơng trình kèm theo quyền mua BĐS…khiến qua số lượng giao dịch qua sàn chiếm tỉ lệ thấp họ mở sàn để bán sản phẩm Nghị định 23/2009 quy định xử phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng hành vi “bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc diện phải giao dịch qua sàn giao dịch mà không thông qua sàn giao dịch theo quy định” Với quy định này, pháp luật có hướng xử lý hành vi khơng thực giao dịch qua sàn với giao dịch thuộc diện phải giao dịch qua sàn nên hạn chế giao dịch ngầm, giao dịch chui Thế nhưng, năm thực số lượng giao dịch ngầm diễn mà quan chức khơng kiểm sốt Ngun nhân tình trạng phần ý thức giới đầu tư, họ người đầu tư mua bán lại, họ không quan tâm nhiều đến vấn đề thủ tục sang tên họ người khơng có nhu cầu thực nhà 11 Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản mà chủ yếu kinh doanh Vì họ cần giao dịch cho nhanh, có lãi Hơn nữa, không thực giao dịch BĐS bắt buộc phải qua sàn theo quy định pháp luật, bị phát hình thức xử lí vi phạm hình thức phạt tiền mà số tiền từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng, mức phạt thực tế không đạt tác dụng răn đe, ngừa vi phạm Các hoạt động kinh doanh BĐS ngày phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch tổ chức, cá nhân sàn giao dịch ngày phát triển Tuy số lượng sàn tăng nhanh chóng chất lượng sàn lại điều đáng lo ngại Việc thành lập sàn mang tính đối phó với quy định pháp luật kinh doanh BĐS Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/1/2007 dự kiến đến quý 1/2009 giao dịch BĐS chủ thể kinh doanh BĐS phati qua sàn giao dịch, mà sàn giao dịch thi mọc lên, công ty địa ốc đua mở sàn sở nâng cấp trung tâm giao dịch từ trước Theo thống kê xây dựng, tồn quốc có 700 sàn giao dịch BĐS hoạt động, riêng thành phố HCM, trung bình tháng có 20 sàn giao dịch BĐS đời, số lượng giao dịch lại ít, chiếm khoảng 30% Hà Nội, 50% thành phố HCM nước có khoảng 40% (theo thống kê cục quản lý nhà thị trường BĐS) Thực tế cho thấy hoạt động giao dịch sàn chưa đạt hiệu mục tiêu Tháng năm 2010, đồn kiểm tra liên ngành gồm tra Bộ xây dựng, Cục quản lý nhà thị trường BĐS (Bộ xây dựng) Cục cảnh sát điều tra tội phạm trật tự chức vụ quản lí kinh tế (C46), Bộ công an tiến hành “kiểm tra điểm” hệ thống sàn giao dịch BĐS thành phố HCM Hà Nội Kết là: 34/46 sàn thành phố HCM 25/60 sàn BĐS Hà 12 Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản Nội vi phạm quy định Như kiểm tra khoảng 20% số sàn giao dịch, đồn kiểm tra phát ½ số sàn kiểm tra có vi phạm Theo quy định thông tư 13/2008/ TT-BXD “sàn giao dịch BĐS phải công khai thông tin…chi trả” Quy định pháp luật có, chế tài xử lý vi phạm có vi phạm vấn đề diễn ra, quy định theo cách hiểu đại diện nhiều sàn khơng cần thơng tin loại sản phẩm Tuy nhiên, thời điểm sàn nhận dự án chủ đầu tư, chủ sở hữu cơng bố thơng tin hay chưa….thì sàn lại “lờ tịt” Chính hành vi vi phạm bị đồn kiểm tra, lập biên sàn không chứng minh sản phẩm thông tin pháp luật quy định cho dù đăng quảng cáo nhiều III Giải pháp nâng cao hiệu cơng tác xử lí vi phạm kinh doanh BĐS Tăng cường quản lý Nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS cách thống nhất, tập trung Hiện nay, quan quản lý hoạt động kinh doanh BĐS trung ương Cục quản lý nhà TTBĐS Bộ xây dựng địa phương Sở Xây dựng tỉnh, thành phố Kiểu quản lý quan Nhà nước mang nặng yếu tố quản lý hành chính, chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà việc thực thi hoạt động xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS TTBĐS thuộc quản lý Bộ xây dựng Sở xây dựng Đối với sàn giao dịch phải thành lập quan chuyên môn tập trung thống chuyên quản lý hoạt động sàn giao dịch BĐS Cơ quan trực thuộc Xây dựng trực tiếp quản lý sàn giao dịch phạm vi nước 13 Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản Với cấu quản lý quan quản lý nhà nước trực tiếp quản lý hoạt động giao dịch BĐS Như vậy, doanh nghiệp sàn giao dịch BĐS, chủ thể kinh doanh BĐS tiếp xúc trực tiếp với Điều có ý nghĩa trực tiếp việc xử lý vi phạm kinh doanh BĐS quan nhà nước Thành lập quan tra chuyên ngành để tăng cường công tác tra, kiểm tra hoạt động kinh doanh BĐS Thanh tra, kiểm tra tình hình giao dịch BĐS biện pháp chủ yếu quan trọng quản lý xử lý vi phạm hoạt động BĐS.Thanh tra, kiểm tra hoạt động kinh doanh BĐS nhằm mục đích phát hiện, ngăn chặn xử lý kịp thời hành vi vi phạm pháp luật: vi phạm điều kiện hoạt động sàn giao dịch BĐS, vi phạm quy định kinh doanh BĐS khơng trình tự, thủ tục….Vì cần đẩy mạnh công tác tra nhà nước tra chuyên ngành tình hình hoạt động kinh doanh BĐS Tăng cường đợt tra Chú trọng công tác tra thường xuyên không để bị động trước vụ việc xảy từ trước Thanh tra thường xuyên kịp thời phát xử lý vi phạm pháp luật Hồn thiện cụ thể hóa văn hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS văn pháp quy liên quan tới công tác giải khiếu nại, tố cáo vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS Cải tiến lề lối, phương pháp làm việc, nâng cao chất lượng hiệu cơng tác tra để góp phần xử lý nhanh chóng, nghiêm minh vi phạm Xử lý nghiêm minh hành vi VPPL hoạt động kinh doanh BĐS 14 Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản Kiên xử lý hành vi vi phạm, không kể chủ thể kinh doanh BĐS hay người quản lý Nếu cán nhà nước VPPL kinh doanh BĐS cần xử lý nghiêm khắc theo quy định pháp luật Để cho việc xử lý vi phạm sau tra, kiểm tra nhanh chóng, kịp thời cần thực số biện pháp như: - Cần phân loại VPPL để có hướng xử lí cho phù hợp - Đối với kết luận, kiến nghị tra chuyển sang quan nhà nước có thẩm quyền phải theo dõi việc tổ chức thực kiến nghị Cơ quan nhận kiến nghị phải định xử lý kịp thời thông báo lại cho người gửi kiến nghị, kết luận - Xử lý vi phạm nghiêm minh, giải đắn vụ việc biện pháp hữu hiệu tăng cường hiệu lực thực thi quy định xử lí vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định Đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật kinh doanh nâng cao ý thức pháp luật cho người dân Thực công tác tuyên truyền pháp luật kinh doanh BĐS cho có hiệu quả, nâng cao ý thức pháp luật người dân việc làm tương đối khó khăn tình hình kinh tế - xã hội nước ta Vì lẽ mà cần phải đề biện pháp, cách thức phù hợp, phải lấy lợi ích thiết thực người dân để giáo dục họ Có thể thực việc tuyên truyền qua nhiều phương tiện khác báo chí, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình Việt Nam, mạng internet, họp, hội nghị….Cần có phối hợp chặt chẽ 15 Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản ngành Tư pháp, Bộ xây dựng, phát truyền hình, báo chí…để có kế hoạch tun truyền rộng rãi pháp luật đất đai Thực tốt tuyên truyền pháp luật, sách kinh doanh BĐS chắn góp phần nâng cao nhận thức người pháp luật kinh doanh BĐS, hiểu rõ vai trò BĐS việc phát triển kinh tế đất nước C – Kết luận Đa số quan quản lý Nhà nước cấp chưa tổ chức tốt thường xuyên tra, kiểm tra để kịp thời xử lý vi phạm chủ đầu tư sàn giao dịch hoạt động kinh doanh bất động sản Rõ ràng, hệ thống pháp luật thiếu chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản để áp dụng thống Khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo chuẩn mực chung việc nơi làm kiểu, dẫn tới vận động khập khiễng thị trường, người dân chưa tin tưởng vào hoạt động sàn giao dịch bất động sản với vai trị tổ chức tư vấn, trung gian mơi giới giao dịch 16 Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Luật Kinh doanh Bất động sản – Trường Đại học Luật Hà Nội Luật kinh doanh Bất động sản Nghị định 23/2009 NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kĩ thuật; quản lý phát triển nhà công sở Nghị định 153/2007 NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định hướng dẫn chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản Luận văn tốt nghiệp – Đặng Huyền Trang – KT32B – Trường đại học Luật Hà Nội http://saga.vn/Luatkinhdoanh/Luattrongnuoc/15739.saga http://phapluattp.vn/20110609093650365p0c1027/truc-tuyen-xu-phattrong-xay-dung-kinh-doanh-bat-dong-san.htm http://moj.gov.vn/vbpq/Lists/Vn%20bn%20php %20lut/View_Detail.aspx?ItemID=12341 17 Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản MỤC LỤC A - Lời mở đầu………………………………………………………… ….1 B - Nội dung……………………………………………………………… I Bình luận quy định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản……………………………………………………….…1 Quy định xử lí vi phạm hoạt động đầu tư tạo lập nhà ,cơng trình xây dựng………………………………………… …2 1.1 Xử lí vi phạm nghĩa vụ chủ đầutư……………………………2 1.2 Xử lý vi phạm huy động vốn, chuyển nhượng dự án BĐS… Về hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện không phép đưa vào kinh doanh theo quy định…………….………………………5 3.Quy định chế tài xử phạt sàn giao dịch bất động sản …………6 3.1 Về hành vi vi phạm quy định hoạt động kinh doanh BĐS………….…6 3.2 Về hành vi vi phạm quy định thành lập hoạt động kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch BĐS……………………………………………… ………… 3.3 Về hành vi vi phạm quy định đào tạo kiến thức môi giới, định giá quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS………………………………………… 3.4.Về hành vi vi phạm quy định môi giới, định giá quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS…………………………………………………………….…….8 II Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS……………………………………………………… ……10 18 Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản III Giải pháp nâng cao hiệu cơng tác xử lí vi phạm kinh doanh BĐS……………………………………………………………………… 12 Tăng cường quản lý Nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS cách thống nhất, tập trung………………………………………… 12 Thành lập quan tra chuyên ngành để tăng cường công tác tra, kiểm tra hoạt động kinh doanh BĐS…………….… 13 Xử lý nghiêm minh hành vi VPPL hoạt động kinh doanh BĐS…………………………………………………………………14 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật kinh doanh nâng cao ý thức pháp luật cho người dân……………………… 14 C – Kết luận………………………………………………………… 15 19 Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản ĐỀ BÀI: Bình luận quy định xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản? Nêu giải pháp nâng cao hiệu xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản? 20 Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042 ... thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Nhưng quy định chưa quy định hết vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS Các quy định pháp luật chưa thể với tay đến thủ thuật kinh doanh, mang tính chất định khung... hiệu lực thực thi quy định xử lí vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định Đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật kinh doanh nâng cao ý... ngại Việc thành lập sàn mang tính đối phó với quy định pháp luật kinh doanh BĐS Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/1/2007 dự kiến đến quý 1/2009 giao dịch BĐS chủ thể kinh doanh BĐS phati qua