Nâng cao hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam

Nâng cao hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam I. Lí luận chung 1.Khái niệm sàn giao dịch BĐS Theo khoản 5, điều 4 trong Luật kinh doanh BĐS 2006 thì: “ Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản.” 2. Đặc điểm - Là nơi tổ chức các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê 1 loại hàng hoá đặc biệt. Đó là BĐS. Do tính chất cố định về vị trí địa lí của BĐS không thể di dời được nên người bán không thể mang BĐS thật để đến sàn. Vì vậy, sàn giao dịch BĐS khác với các sàn khác ở chỗ: tại sàn giao dịch BĐS không có BĐS mà chỉ có thông tin về BĐS. Những thông tin này được thể hiện qua các bản vẽ, nhà ở, hình mẫu của dự án, thông tin về vị trí, diện tích, hình thể, giá cả và tình trạng pháp lí của BĐS. - Là 1 loại hình chợ tổng hợp,không chỉ diễn ra các giao dịch mua bán BĐS mà còn cung cấp các dịch vụ cho khách hàng. - Sàn giao dịch với các quy định nghiêm ngặt, cũng như các phương tiện , con người, có chuyên môn nghiệp vụ, hỗ trợ và thực hiện trách nhiệm tư vấn giúp cả người mua và bán thực hiện các quyết định của mình chính xác và hạn chế rủi ro. 3. Nh ững qui định pháp lí đối với sàn giao dịch BĐS a.Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS -Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. -Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động. -Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật. -Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. -Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm (12 tháng). Nếu có sự thay đổi về địa điểm giao dịch phải thông báo tới cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương và khách hàng đang giao dịch biết. Trước khi tiến hành hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải gửi hồ sơ bao gồm đăng ký kinh doanh và quy chế hoạt động về Sở Xây dựng địa phương. Sở Xây dựng địa phương có trách nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa lên website của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. b. Điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS - Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam. -Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản gồm giám đốc, các phó giám đốc và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch. -Sàn giao dịch bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc môi giới bất động sản có chứng chỉ môi giới bất động sản. Nếu có dịch vụ định giá bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc định giá bất động sản có chứng chỉ định giá bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp. -Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m 2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20 m 2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động. -Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các điều kiện: +Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù; +Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; +Không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. c. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS -Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. -Môi giới bất động sản. -Định giá bất động sản. -Tư vấn bất động sản. -Quảng cáo bất động sản. -Đấu giá bất động sản. -Quản lý bất động sản. 4. Chức năng và vai trò của sàn giao dịch bất động sản a. Chức năng * Chức năng giao dịch Các giao dịch thông thường trên thị trường BĐS thường phải trải qua 3 bước là: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Quá trình thực hiện 3 bước này mất rất nhiều thời gian. Khi GD qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian, bởi chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên SGD. Tại đó, các thủ tục pháp lí diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro. Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nước kiểm soát. * Chức năng môi giới Khi giao dịch qua sàn GD thì khách hàng sẽ được cung cấp dịch vụ môi giới, với một đội ngũ các chuyên gia tư vấn có trình độ cao, sẽ không còn tâm lí sợ bị lừa đảo, giúp khách hàng yên tâm với sản phẩm hàng hoá của mình. b. Vai trò * Sự cần thiết phải tổ chức sàn giao dịch bất động sản Như đã phân tích ở trên, do hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng nên thị trường bất động cũng có những đặc thù. Những đặc điểm mang tính đặc thù đó đã dẫn đến các giao dịch trên thị trường bất động sản thường phức tạp, thiếu tính minh bạch, có độ rủi ro cao. Mặt khác, Nhà nước cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quản lý thị trường. Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản sẽ góp phần khắc phục được những hạn chế trên. * Vai trò của sàn giao dịch bất động sản Cung cấp thông tin Các thông tin do SGD BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lí, rõ ràng và trung thực. Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc. Thông qua sàn mà các thông tin được cung cấp trên thị trường là chính xác và kịp thời .Điều này sẽ có ý nghĩa với các chủ thể sau: - Đối với nhà nước: Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin về TT BĐS cho các cơ quan quản lý một cách chính xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bắt được thông tin về các hoạt động của TT BĐS. Đây là cơ sở quan trọng để từ đó nhà nước có những phương pháp quản lý và điều tiết một cách đúng đắn và kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các văn bản pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho TT này phát triển trong khuôn khổ pháp lý "dễ thở". "Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ xã hội. HH BĐS là hàng hoá có giá trị cao vì vậy mà thuế từ TT BĐS sẽ đóng góp đáng kể cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, hiện tượng các giao dịch ngầm đã làm thất thu nguồn thuế quan trọng này. Sàn GD ra đời sẽ khắc phục được yếu điểm này. "Sàn giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng". Sự ra đời của SGD sẽ giúp nhà nước kiểm soát và quản lí được tình trạng đầu cơ, giúp nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà đầu buôn lậu BĐS trốn thuế. - Đối với nhà đầu tư, nhà đầu cơ: Việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh to lớn. Sàn còn là nơi tiêu thụ sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. - Đối với người mua: những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất lượng sản phẩm của sàn cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua sản phẩm của khách hàng. - Thông tin bất động sản được bảo đảm về mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn. Mọi thông tin đăng ký mua bán đều được sàng lọc. Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều tra, xác định tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về bất động sản đăng ký giao dịch trên sàn. Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, sàn giao dịch là tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan có thẩm quyền, nắm giữ và các khả năng xác minh những thông tin đầy đủ và chính xác về nhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặc điểm của bất động sản tham gia giao dịch. Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch sẽ cho phép sàng lọc, cung cấp thông tin chính xác và kịp thời hơn so với kiểu giao dịch trước đây. - Phí giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Thông thường, mức phí mà khách hàng phải trả cho các trung tâm môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội căn cứ theo giá trị bất động được mua bán, ví như nhà dưới 1 tỷ thì mất 1%, trên 1 tỷ thì 0,5%. Tuy nhiên, tại các sàn giao dịch hiện có trên địa bàn Hà Nội đều ở mức thấp hơn rất nhiều so với mức phí trên thị trường hiện nay. Mức phí dịch vụ sẽ không ấn định tỷ lệ phần trăm giá trị của bất động sản mà quy định theo loại hình dịch vụ. - Khách hàng sẽ được phục vụ trọn gói với sự tham gia của ngân hàng, công chứng, kho bạc Do tính hợp thức và với mô hình hoạt động tổng hợp, các sàn giao dịch bất động sản thường có các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên nghiệp được với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, các phòng công chứng nhờ đó, đến với sàn, người tham gia sẽ được sự hỗ trợ và phục vụ đầy đủ và trọn gói của tất cả các tổ chức hoạt động trong các lĩnh vực có liên quan. Điều đó giúp rút ngắn thời gian, tạo điều kiện thuận lợi cho thực hiện và hoàn thành các giao dịch, đồng thời còn tạo người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội như: được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi, thế chấp thuận lợi - Người mua, kẻ bán gặp nhau trực tiếp tại đây và làm tất cả các thủ tục mua bán đúng nghĩa "một cửa". Trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ không phải đi lại nhiều cơ quan. Ví dụ như trường hợp mua bán bất động sản, sàn sẽ tạo điều kiện để người mua người bán gặp nhau, khi thống nhất, sàn mời công chứng nhà nước đến công chứng tại chỗ hoặc giới thiệu khách hàng sang phòng công chứng. Khi được sàn giới thiệu, có nghĩa là về cơ bản đã đảm bảo về mặt pháp lý Khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính, sàn sẽ phục vụ luôn thông qua tài khoản trực tuyến giữa ngân hàng và kho bạc. Nói một cách khái quát, người mua người bán bất động sản sẽ gặp nhau trực tiếp tại sàn giao dịch và chỉ phải làm tất cả các thủ tục mua, bán bất động sản đúng nghĩa "một cửa Cung cấp dịch vụ Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho bạc, công chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ và không phiền hà. 5. Chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch bất động sản . Chế tài xử phạt được quy định trong Nghị định 23/2009/NĐ- CP bao gồm các hành vi vi phạm cá quy định của pháp luật về thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Hình thức xử phạt: hình thức nhẹ nhất là xử phạt hành chính với mức phạt từ 50.000.000 đến 60.000.000 và hình thức nặng nhất là tước quyền xử dụng giấy phép kinh doanh. * Đánh giá chung: Các quy định của pháp luật được ban hành đã tạo cơ sở và hành lang pháp lí cho sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS, tạo ra một bộ phận kinh doanh dịch thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, minh bạch và lành mạnh hơn. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật vẫn còn nhiều vấn đề cần phải sửa đổi, bổ sung. Các nguyên tắc và điều kiện thành lập còn khá dễ dàng tạo điều kiện cho các trung tâm GD BĐS thành lập sàn vì mục đích đối phó. Việc quy định cho sự ra đời của SGD ở Luật kinh doanh bất động sản đã có từ năm 2006 nhưng các chế tài xử phạt thì đến năm 2009 mới được ban hành. Các quy định trong chế tài xử phạt còn rất chung chung, chưa cụ thể rõ ràng, mức xử phạt còn khá nhẹ và chưa hợp lí. II. Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch BĐS ở nước ta hiện nay 1 .Thực trạng a. Số lượng sàn giao dịch -Các SGD BĐS của Việt Nam bắt đầu ra đời từ cuối năm 2008 và đến đầu năm 2009 thì TT BĐS Việt Nam bùng nổ phong trào mở SGD BĐS. Mở đầu cho sự ra đời của SGD BĐS là công ty Địa ốc Phát Hưng và công ty Địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn. Do sự nắm bắt nhanh nhạy với xu hướng của TT với những chủ trương chính sách của nhà nước. Hai công ty này đã xin phép Bộ xây dựng được mở SGD BĐS đầu tiên của Việt Nam với mục tiêu là mở mô hình sàn chuẩn để từ đó nhân rộng ra cho cả nước học tập mô hình sàn chuẩn này. Sự tiên phong đi đầu trong việc mở SGD BĐS của hai công ty này đã mở ra một diện mạo mới cho TT BĐS Việt Nam. TT BĐS Việt Nam đã có thêm sự đóng góp của một bộ phận mới đó là SGD – sẽ góp phần thúc đẩy TT BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, công khai và minh bạch hơn. Nhờ những đóng góp của mình mang lại cho TT BĐS mà SGD BĐS đã được sự hưởng ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên quan như Nhà nước, doanh nghiệp và khách hàng nên nó đã phát triển nhanh chóng. Các cơ quan quản lý luôn cố gắng nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo ra môi trường pháp lý cho SGD phát triển. Vì vậy mà số lượng các SGD phát triển với một tốc độ nhanh chóng. -đến hết 31/12/2009, cả nước có 368 sàn giao dịch bất động sản được thành lập và đã được đưa lên website của mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.Tuy nhiên, số lượng sàn giao dịch trên chủ yếu chỉ tập trung tại một số địa phương, như Tp.HCM, Hà Nội, Bình Dương, Đà Nẵng, Đồng Tháp Cũng theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, dù số lượng sàn phát triển khá nhanh, song nhìn chung lượng giao dịch bất động sản qua sàn trong thời gian qua vẫn đạt thấp, tập trung chủ yếu tại Tp.HCM. -den het 31/12/2010, ca nuoc co 707 san giao dich bat dong san da lam thu tuc thong bao hoat dong va da duoc dua len dia chi website,san giao dich bat dong san Viet Nam. Ve viec trien khai thuc hien viec cap chung chi moi gioi, dinh gia bat dong san, da thuc hien tai 51/63 dia phuong va da cap duoc 18.543 chung chitính đến tháng 6/2010, thành phố Hồ Chí Minh có 233 sàn giao dịch BĐS thì tới tháng 9/2010 đã có 293 sàn, trung bình mỗi tháng có 20 sàn giao dịch BĐS ra đời. tính đến tháng 11/2010, ca nuoc co 652 va Ha Noi co 305. tháng 6-2010, TPHCM có 233 sàn giao dịch BĐS thì tới tháng 9-2010 đã có 293 sàn, trung bình mỗi tháng có 20 sàn giao dịch BĐS ra đời. Theo thông tintừ Sở Xây dựng TPHCM, trong năm 2010, TPHCM có 99 sàn giao dịch BĐS đủ điều kiện hoạt động theo quy định và được đăng tải lên website sàn giao dịch BĐS của Bộ Xây dựng, chiếm 50% số lượng sàn giao dịch trên toàn quốc. Sở Xây dựng TPHCM cho biết, việc thành lập và hoạt động của các sàn giao dịch BĐS đã đem lại diện mạo mới cho thị trường BĐS TP, đã tác động vào ý thức người dân và đã phần nào thay đổi dần tập quán giao dịch cũ. Theo Thanh tra Bộ Xây dựng, tùy theo mức độ vi phạm, các cơ quan chức năng có thể đưa ra các hình thức xử phạt. Theo quy định, các sàn giao dịch BĐS khi sai phạm sẽ chịu các hình thức xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt 60 triệu – 250 triệu đồng, tùy theo hành vi vi phạm. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng mức phạt như trên chưa đủ răn đe vì lợi nhuận qua các giao dịch rất cao. Để phát huy được vai trò của các sàn giao dịch BĐS là hình thành một môi trường công khai, minh bạch cho các nhà đầu tư BĐS tham gia, đem lại nhiều lợi ích cho người dân khi tiếp cận hàng hóa BĐS và là kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng cho người dân và cho cơ quan quản lý Nhà nước, bên cạnh việc phát triển bề rộng thì cần phải “hậu kiểm” chặt chẽ. Qua đó giúp hệ thống sàn hoạt động đi vào chiều sâu, có chất lượng hơn, tránh hoạt động hình thức, hoặc làm ăn mang tính chụp giật. Bên cạnh đó cũng cần có những chính sách chấn chỉnh nhằm nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ của các sàn giao dịch BĐS, cũng như chất lượng đội ngũ môi giới, tư vấn, định giá BĐS để hướng đến sự chuyên nghiệp. Các ngành chức năng cần mạnh tay hơn nữa, không chỉ phạt tiền mà còn phải phạt nghiêm và nặng như kiên quyết đình chỉ hoạt động, rút giấy phép hoạt động của các sàn giao dịch BĐS vi phạm vì thực tế cho thấy hàng loạt các sàn giao dịch BĐS ra đời, vi phạm cũng rất nhiều, nhưng chưa có sàn giao dịch BĐS nào bị rút giấy phép hoạt động -Tính hết quý I/2012, theo thống kê của Sở xây dựng Hà Nội, trong tổng số 500 sàn giao dịch BĐS thì có tới 322 sàn đóng cửa, không có giao dịch. Trong đó, số lượng giao dịch BĐS qua sàn , nhà ở chung cư chỉ có 37 giao dịch thành công; trong khi giao dịch không qua sàn là 842 trường hợp. Với nhà ở riêng lẻ, biệt thự liền kề, qua sàn chỉ ghi nhận được 27 giao dịch, trong khi con số không qua sàn là 2203 trường hợp. Tai TP Hồ Chí Minh, theo báo cáo của Sở xây dựng, tính đến cuối năm 2011, trên địa bàn TP co 356 sàn BDS đủ điều kiện hoạt động theo qui định, chiếm 50% số lượng sàn giao dịch trên cả nước. Tuy nhiên, các sàn BĐS chỉ phát triển mạnh về số lượng chất lượng dịch vụ còn thấp. Hiện hoạt động của các sàn đang bị thả nổi, tình trạng giao dịch BDS không thông qua sàn chiếm đến 50% số lượng giao dịch trên thị trường. Những con số trên đây phần nào cho thấy được sự thất bại của các san giao dịch. - Theo báo cáo tổng kết của Bộ Xây dựng, tình hình thị trường bất động sản năm 2012 tiếp tục gặp khó khăn, giá cả bất động sản sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Số lượng giao dịch giảm mạnh, thậm chí nhiều dự án không có giao dịch. Tình hình giao dịch bất động sản kể cả thông qua hệ thống các sàn giao dịch bất động sản (bán nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) và giao dịch không thông qua sàn giao dịch bất động sản (mua, bán nhà ở của người dân) rất ảm đạm. Đặc biệt tại Tp.Hồ Chí Minh, thị trường BĐS trầm lắng kéo dài 3 năm nay (2009- 2012) và chưa có dấu hiệu hồi phục. Theo báo cáo của các Sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh: Về giá trị giao dịch, Hà Nội (báo cáo của 94 Sàn) có 1.833 giao dịch thành công với tổng giá trị giao dịch là 6.198,1 tỷ đồng; Tp.Hồ Chí Minh (báo cáo của 129 Sàn) có 4.015 giao dịch thành công với tổng giá trị giao dịch là 11.049 tỷ đồng. Về Hàng tồn kho: Hà Nội tồn 2.392 căn hộ chung cư, 3.483 căn nhà thấp tầng; Tp.Hồ Chí Minh tồn 10.108 căn hộ chung cư, 1.131 căn nhà thấp tầng, 34.282m2 đất nền. -tính đến hết tháng 3/2013, cả nước đã có 1.012 sàn giao dịch BĐS được thành lập (trong đó Hà Nội có 469 sàn và TP. Hồ Chí Minh có 397 sàn. trong số đó có một số SGD BĐS có uy tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacera…Sự phát triển của các SGD đã và đang ngày càng đáp ứng với nhu cầu của TT và nó sẽ còn phát huy hiệu quả hơn. -Đến nay, thành phố đã thành lập được 464 sàn giao dịch bất động sản. Trong đó, số lượng sàn giao dịch đang hoạt động khoảng 255 sàn, chiếm tỷ lệ 54,9%; số sàn ngưng hoạt động hoặc chuyển địa điểm khác (không liên lạc được), không thông báo Sở Xây dựng và không gửi báo cáo khoảng 209 sàn, chiếm tỷ lệ 45,1%. b. Số lượng và giá trị giao dịch -Năm 2010, giao dịch bất động sản qua sàn đạt 27257 tỉ. Giá trị tại Hà Nội gấp 3 lần tp HCM. Tp HCM có 4311 giao dịch qua sàn, tổng giá trị là 6509 tỉ; Hà Nội là 3929 giao dịch, tổng giá trị là 18680 tỉ. -Năm 2011, tính đến 6 tháng đầu năm Hà Nội có 2700 giao dịch, quí 3 là 900 giao dịch. Còn thành phố Hồ Chí Minh 6 tháng đầu năm có 1400 giao dịch, quí 3 là 500 giao dịch. - Năm 2012, ở Hà Nội theo thống kê của 94 sàn thì có 1833 giao dịch, tổng giá trị là 6198 tỉ. Tại thành phố HCM (báo cáo của 129 sàn) có 4015 giao dịch, tổng giá trị là 11049 tỉ. 80% giao dịch ở tp HCM qua sàn, ở Hà Nội thấp hơn do thói quen của người tiêu dùng muốn giao dịch trực tiếp với chủ nhà. 2. Những hạn chế trong hoạt động của sàn giao dịch bất động sản -Tuy nhiên, các sàn giao dịch BĐS phát triển mạnh về số lượng nhưng chất lượng dịch vụ còn thấp. Kết quả của Đoàn kiểm tra liên ngành gồm Thanh tra Bộ Xây dựng, Cục Quản lý nhà và BĐS và Cục Cảnh sát điều tra tội phạm trật tự về chức vụ và quản lý kinh tế (C46, Bộ Công an) đã tiến hành kiểm tra đối với hệ thống sàn giao dịch BĐS ở TPHCM vào tháng 8-2010 cho thấy, 34/66 sàn BĐS tại TPHCM vi phạm quy định (Đoàn kiểm tra mới chỉ kiểm tra khoảng 20% số sàn giao dịch BĐS - PV. điều này cho thấy hoạt động của các sàn đang bị thả nổi.Các vi phạm phổ biến nhất là giao dịch BĐS qua sàn chỉ chiếm khoảng 50%, ngoài ra còn nhiều vi phạm khác như: bán chung cư khi chưa hoàn thành móng; bán BĐS khi chưa có giấy phép xây dựng, huy động vốn vượt phần trăm quy định… Chính sự vi phạm này đã làm cho hệ thống giao dịch sàn BĐS hoạt động mang tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, các sàn không xây dựng chiến lược lâu dài và chỉ mang tính chất đối phó. Phần lớn sàn giao dịch BĐS do chủ đầu tư tự thành lập để bán sản phẩm của chính mình. - Tỷ lệ các giao dịch qua sàn rất nhỏ :hầu hết các chủ đầu tư “ né” giao dịch qua sàn bằng cách thực hiện các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua bất động sản và họ mở sàn chỉ để bán sản phẩm của ình. Điều này khiến các giao dịch qua sàn chỉ mang tính hình thức, làm hạn chế việc đầu tư qua sàn. Theo thống kê, số lượng các giao dịch bất động sản qua sàn chỉ chiềm khoảng 50% ( TP Hà Nội chưa tới 30% và cả nước chỉ có khoảng 40% lượng bất động sản giao dịch qua sàn). Có thể nhìn thấy hiệu quả giao dịch qua sàn chua cao bởi tính chuyên nghiệp tại các sàn còn yếu -Tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm yết trên sàn không bảo đảm chính xác một trăm phần trăm. Bởi, các sàn hiện nay do chính các chủ đầu tư thành lập để bán sản phẩm của công ty , các sàn chịu sự tác động của chủ đầu tư, bảo gì nghe lấy. Bên cạnh đó cũng có hiện tượng các sàn hạch sách, làm khó chủ đầu tư khi họ gửi bán sản phẩm. Các sàn giao dịch không thể cung cấp thông tin chính xác, minh bạch vì mục tiêu lợi nhuận, vấn đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu.Vì tính minh bạch không rõ ràng nên nhà nước cũng không thể triệt để thu thuế từ các giao dịch BĐS cho dù là các giao dịch này đã qua sàn - các khỏan thuế và lệ phí khi GD BĐS còn quá cao. Theo quy định là 4% đối với trư- ờng hợp xác định được giá mua, giá bán và chi phí liên quan. Và 2% đối với trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan còn lệ phí thứ 3 là 1%. Vì thuế và lệ phí thứ ba khi GD BĐS quá cao nên hiên tượng GD BĐS ngầm trốn thuế diễn ra phổ biến. 2. Nguyên nhân của thực trạng -Việc thành lập sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật. Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007 và dự kiến đến hết quý I năm 2009 thì mọi giao dịch BĐS của các chủ thể kinh doanh BĐS đều giao dịch trên sàn. Vì vậy các công ty địa ốc đua nhau mở sàn trên cơ sở nâng cấp các trung tâm giao dịch BĐS từ trước. Vì vậy nên hoạt động của các sàn này cũng chẳng khác các trung tâm môi giới. Các sàn này thực hiện các hoạt động kinh doanh bằng việc mua sỉ bán lẻ các sản phẩm HH BĐS, vì vậy mà cứ có được lợi nhuận là họ lại tung hàng hoá ra bán phá giá thị trường. Điều này đã gây khó khăn cho các chủ đầu tư và các sàn giao dịch khác. Còn trường hợp các sàn do chủ đầu tư thành lập thì thực hiện công việc mua bán hàng hoá độc quyền của công ty mẹ. Vì vậy nên mới có chuyện tất cả sản phẩm của dự án mặc dù được niêm yết trên sàn nhưng phải có chuyện xét duyệt đơn xin mua của lãnh đạo Tổng công ty thì khách hàng mới mua được sản phẩm (đây là một thực tế đang diễn ra ở một dự án của chủ đầu tư trên trục đường 70, Từ Liêm – Hà Nội). Do SGD trực thuộc tổng công ty nên khách hàng không có cơ hội tìm kiếm thông tin của dự án. -Hoạt động của các SGD BĐS hiện nay vẫn chỉ như một nấc thang trung gian nên chủ đầu tư bảo sao thì các sàn cứ như vậy mà thực hiện . Các sàn chỉ việc bán theo giá của chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%- 2%. Đối với những người có BĐS bán lẻ thì bán thế nào cũng được chứ không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá. -Các thông tin được niêm yết trên sàn thì không bảo đảm sẽ chính xác hoàn toàn. Mỗi sàn công bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng một đối tượng cũng không thống nhất. -Cơ chế quản lí của nhà nước đối với việc tổ chức và hoạt động của SGD còn hạn chế, chưa kiểm soát được các hoạt động của sàn giao dich BĐS: Hoạt động của SGD BĐS hiện nay khi tổ chức triển khai trên thực tế còn thiếu sự hỗ trợ từ cơ quan nhà nước, thiếu cơ chế quản lí và kiểm soát, cơ quan chức năng còn dễ dãi trong việc cấp phép thành lập và buông lỏng quản lí . Bên cạnh đó, có thể thấy đội ngũ chuyên viên trong cơ quan quản lí nhà nước thực sự am hiểu trong lĩnh vực này còn hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu hiện tại của TT BĐS và SGD BĐS. Thêm một nghịch lí trong quản lí sàn giao dịch hiện nay là các qui định về xử phạt vi phạm hành chính hiện hành trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, thậm chí chế tài xử lí vi phạm đều đã có, song các qui định này chưa được triển khai thực sự. Đa số các cơ quan quản lí Nhà nước ở các cấp đều [...]... giao dịch “chui”… là yếu tố hạn chế của các nhà đầu tư, người dân khi tham gia giao dịch BĐS trong thị trường BĐS hiện nay III Giải pháp nâng cao hiệu quả sàn giao dịch bất động sản 1 Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng xây dựng các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn * Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước Sở dĩ phải thành lập các SGD BĐS của. .. sàn giao dịch bảo đảm cho các sàn này hoạt động minh bạch đúng theo quy định của pháp luật mà vẫn bảo đảm được lợi nhuận cho các doanh nghiệp 2 Xây dựng hệ thống cơ quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung Hiện nay cơ quan quản lí các SGD BĐS ở trung ương là Cục quản lí nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng và ở địa phương là sở xây dựng của các tỉnh, thành phố Kiểu quản lí này của. .. trình hoạt động nhất định trên cơ sở rút kinh nghiệm của các sàn giao dịch tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước * Tuy nhiên vấn đề thành lập các SGD của nhà nước cần phải chú ý đến các quy định của pháp luật bảo đảm tính bình đẳng giữa các sàn không tạo lên những bất lợi cho các sàn giao dịch của tư nhân Vì mục đích thành lập sàn của nhà nước là tạo ra một công cụ giúp nhà nước thu thập thông tin, sàng... mang lại hiệu quả cho công tác quản lí của nhà nước Bởi chính các SGD không thể hoạt động độc lập và tự chủ được thì sẽ không có chuyện thông tin trên sàn là công khai và minh bạch Nhưng nếu thực hiện cơ cấu quản lí như trên thì cục diện các SGD BĐS và TT BĐS sẽ thay đổi 3 Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản - Theo qui định của pháp luật, các giao dịch BĐS được đưa lên sàn thì hàng... phạm của chủ đầu tư và các sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh BĐS - Việc đào tạo đội ngũ quản lí sàn, chuyên gia môi giới, định giá tại SGD BĐS còn tràn lan, thiếu tính kiểm soát, chưa đảm bảo chất lượng -Ý thức của các chủ thể tham gia sàn giao dịch BĐS chưa cao, còn mang tính chạy đua, tâm lí đám đông: Tâm lí đám đông, chạy đua theo thị hiếu của thị trường, ngại giao dịch qua sàn, chuộng các giao. .. khuyến khích và từng bước đưa bước đưa tât cả các giao dịch của người dân lên sàn nhằm mục tiêu: mọi giao dịch bất động sản của người dân hay của các chủ thể kinh doanh đều được đưa lên sàn giao dịch để cơ quan quản lí nắm được mọi thông tin về thị trường để từ đó hoạch định những cơ chế chính sách đúng đắn cho việc quản lí và điều tiết thị trường hiệu quả *Xây dựng chỉ số chuẩn: Cho đến nay cơ quan... đầu đầu cơ Bởi, với thực trạng quản lí trước của nhà nước thì các SGD luôn chịu tác động mạnh mẽ của các nhà đầu tư và các nhà đầu cơ thể hiện qua việc họ gửi bán sản phẩm qua sàn giao dịch Họ bảo gì các sàn giao dịch nghe lấy Họ ấn định giá còn các sàn thì hưởng hoa hồng theo phần trăm khi bán được sản phẩm Đây chính là lí do giải thích tại sao sự ra đời của các SGD đã không mang lại hiệu quả cho TT... SGD của nhà nước của nhà nước ra đời thì vấn đề cung cấp thông tin cho cơ quan quản lí nhà nước xây dựng chỉ số chuẩn sẽ sớm được thực thi và có hiệu quả * Xác định tiêu chí và quy trình hoạt động của sàn giao dịch chuẩn Hiện nay nhà nước vẫn chưa đưa ra một tiêu chí, quy trình hoạt động của một sàn giao dịch chuẩn Những tiêu chí mà Bộ xây dựng đưa ra: sàn phải có diện tích từ 50m2 trở lên, phải có ít... Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch BĐS là một việc làm cần thiết cho việc hoàn thiện chức năng quản lý và điều tiết TT BĐS của các cơ quan nhà nước Theo quan điểm của luật kinh doanh BĐS thì tất cả các giao dịch từ hoạt động kinh doanh BĐS đều phải qua sàn giao dịch Theo quy định của pháp luật, HH BĐS giao dịch trên sàn phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý Việc GD trên sàn nhằm bảo đảm tính công khai... hiện công tác quản lí của nhà nước còn rất yếu kém và nhiều bất cập Chính vì vậy mà người viết xin được đề xuất việc cơ cấu lại cơ quan quản lí nhà nước đối với các SGD BĐS như sau: TT BĐS vẫn thuộc quản lí của Bộ xây dựng và các Sở xây dựng Tuy nhiên đối với các sàn giao dịch thì phải thành lập một cơ quan chuyên môn tập trung và thống nhất chuyên quản lí hoạt động của các sàn giao dịch BĐS Cơ quan . nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. -Môi giới bất động sản. -Định giá bất động sản. -Tư vấn bất động sản. -Quảng cáo bất động sản. -Đấu giá bất động sản. -Quản lý bất động sản. 4. Chức năng và. nay. III. Giải pháp nâng cao hiệu quả sàn giao dịch bất động sản. 1. Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng xây dựng các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn *. bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. -Sàn giao dịch bất động