Phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá đất

Định giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào các nguyên tắc,phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc các tư liệu thị trường đất đai,căn cứ vào các thuộc tính kinh tế và tự nhiê

I,PHẦN MỞ ĐẦU

Định giá đất là hoạt động hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với

sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường, đáp ứng không chỉ cácnhu cầu của thị trường mà còn phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai

Định giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào các nguyên tắc,phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc các tư liệu thị trường đất đai,căn cứ vào các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng vàtình trạng thu lợi trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét ảnhhưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất,

dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai rồi tổng hợp để định ra giá cả tạimột thời điểm nào đó cho một hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đainào đó

Định giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giáđất.Có nhiều phương pháp định giá đất thông dụng đang được áp dụng ởmột số nước trong khu vực và ở Việt Nam như : phương pháp thu nhập,phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí,phương pháp phân tích hồi quy.trong quá trình định giá đất người ta thườngdùng nhiều phương pháp kết hợp trong đó phương pháp so sánh trực tiếp làphương pháp thường được dùng nhất.phương pháp này xuất phát từ nhu cầuthực tế của thị trường nên nó mang tính thực tiễn rất cao Nghiên cứu tìmhiểu rõ về phương pháp định giá đất này là cơ sở để vận dụng tiến hành xácđịnh giá cả đất đai trong thực tế

II, NỘI DUNG

2.1 Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp.

2.1.1 Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp(PPSSTT), gọi tắt là phương pháp thịtrường, là một trong những phương pháp định giá quan trọng nhất, thườngđược dùng nhất và thông dụng, được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới.PPSSTT là phương pháp xác định giá đất trên cơ sở phân tích mức giá củathửa đất tương tự với thửa đất cần xác định giá đã giao dịch thành công hoặcđang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thờiđiểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

PPSSTT là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyêntắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu với giá của cácthửa đất tương tự dã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời giangần Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đấtđai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửađất cần xác định vào thời điểm định giá2.1.2 Nguyên lý cơ bản của phươngpháp so sánh trực tiếp

Theo lý luận kinh tế học thì hàng hóa có cùng công dụng trong một thịtrường thì phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùngtồn tại trên thị trường Cho nên thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất đãgiao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan vàtính thay thế

PPSSTT lấy nguyên tắc thay thế làm căn cứ lý luận chủ yếu, được thểhiện như dưới đây :

Mẫu giao dịch 1 so sánh

Mẫu giao dịch 2 so sánh thửa đất chờ Hiệu Giá của thửa đất định giá chỉnh chờ định giá Mẫu giao dịch 3 so sánh

Hình 1: Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp

Do tính cố định về vị trí và tính cá biệt của đất đai nên trong thực tếkhó tìm được 2 thửa đất hoàn toàn giống nhau Hai bên mua bán đều căn cứvào sự so sánh giá cả đất đai, nghiên cứu các mẫu giao dịch trước đó làmcho giá cả hướng về sự thống nhất ở một mức độ nhất định

2.1.3 Công thức cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp

Căn cứ vào yêu cầu của SSTT, trình tự của PPSSTT như sau: trongmột cuộc định giá, ngoài việc tiến hành hiệu chỉnh 4 khoản cơ bản là hiệuchỉnh tình huống, hiệu chỉnh thời gian, hiệu chỉnh nhân tố khu vực, hiệuchỉnh nhân tố cá biệt còn phải hiệu chỉnh suất dung tích và số năm sửdụng… Tóm tắt theo sơ đồ sau:

Giá cả thửa đất của mẫu so sánhHiệu chỉnh tình huốngHiệu chỉnh thời gianHiệu chỉnh suất dung tíchHiệu chỉnh nhân tố khu vựcHiệu chỉnh nhân tố cá biệtHiệu chỉnh số năm sử dụngGiá cả thửa đất chờ định giá

Sơ đồ chi tiết của quá trình so sánh trực tiếp Công thức đâu em? Đây là trình tự định giá chứ ?

2.1.4 Đặc điểm và điều kiện của phương pháp so sánh trực tiếp.

a, Đặc điểm:

-PPSSTT có tính thực tế nên dễ được chấp nhận do phương pháp nàydùng mẫu giao dịch mới được thực hiện làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệuchỉnh để tính ra giá nên có thể phản ánh được tình hình thị trường gần thờiđiểm xác định giá đất

-PPSSTT áp dụng nguyên tắc thay thế, căn cứ vào giá cả của mẫu giaodịch đã thực hiện, tiến hành so sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ địnhgiá.

-PPSSTT thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai được xác định căn cứ vàogiá cả thực tế, phát sinh từ thực tiễn và được sử dụng rộng rãi nhưng lý luậncủa phương pháp vẫn chưa hoàn thiện

-PPSSTT yêu cầu nhân viên định giá phải có kiến thức thực tế, khả năngvận dụng thực tế do trong quá trình định giá phải hiệu chỉnh,so sánh hàngloạt các khoản mục về thị trường, các nhân tố ảnh hưởng khác

-PPSSTT lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở, xác định một cách chínhxacsgias trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng là coe sở để nâng cao độchính xác khi định giá đất đai

b, Điều kiện sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp.

Điều kiện cơ bản để sử dụng phương pháp này là có một thị trươngđất đai phát triển lành mạnh và nắm được đầy đủ thông tin của các mẫu giaodịch,tư liệu mẫu giao dịch phong phú

c, Những điều kiện áp dụng PPSSTT.

1, Số lượng mẫu giao dịch phải đủ để phân tích, so sánh khi xác địnhgiá đất Thông thường, số lượng mẫu giao dịch từ 10 trở lên là điều kiện lýtưởng để so sánh, trong đó có 3 mẫu là cơ bản nhất mới có thể đáp ứng đượcyêu cầu so sánh Lượng mẫu càng nhiều tính khách quan càng được đảmbảo

2, Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan và có khả năng thaythế với đất đai chờ định giá Mức độ tương quan càng lớn thì kết quả xácđịnh giá đấy so sánh càng tốt Trong số thông tin của 10 mẫu giao dịch phải

có thì thông tin của 3 mẫu cơ bản phải có khả năng thay thế lớn nhất

3, Độ tin cậy của tài liệu Để xác định giá đất một cách chính xác phảiđảm bảo nguồn gốc của tài liệu sau đó còn phải tiến hành hiệu chỉnh Từ đómới đảm bảo được đọ tin cậy và tính phù hợp của tài liệu.

4, Tính hợp pháp Phải chú ý nghiên cứu những quy định pháp luật cóliên quan như quy hoạch đô thị về mục đích sử dụng đất, tính hạn chế củasuất dung tích… tất yếu sẽ dẫn đến sự biến động giá đất giao dịch Khi dùngPPSSTT phải lựa chọn những mẫu tương tự với quy định pháp luật của đấtđai chờ định giá để làm căn cứ phân tích, so sánh

d, Phạm vi ứng dụng của phương pháp so sánh trực tiếp.

Khi sử dụng PPSSTT trước hết phải lựa chọn các mẫu giao dịch cùngloại hình rồi dùng tính toán hiệu chỉnh để xác định giá của đối tượng cầnđịnh giá Trong các trường hợp khác nhau thì tầm quan trọng của các tiêuchí đánh giá là khác nhau

Trong việc xác định giá cả đất đai, những nhân tố cần xem xét khihiệu chỉnh chủ yếu là các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất, tiếnhành hiệu chỉnh so sánh Trên đất, còn tồn tại nhiều công trình cho nên phảitính được giá của các công trình và ảnh hưởng sự tồn tại của công trình đếnhiệu quả sử dụng đất và có thể lấy tổng giá trừ đi mà không ảnh hưởng đếnviệc xác định giá đất

Trong việc xác định giá của công trình trên đất thì ngoài việc xem xétcác yếu tố thông thường ra còn phải gia tăng phản ánh các nhân tố về đặctính công trình như diện tích tài sản, kết cấu, nguyên liệu, trang trí, tình trạngthiết bị và điều kiện sử dụng…để xác định chính xác mức giá các công trình

Đối với xác định giá cả của cả đất đai và công trình về cơ bản ngoàicác yếu tố như trên phải chú ý đến vấn đề thuộc quyền của đất đai và cáccông trình, vì sự khác biệt quyền lợi cụ thể cũng sẽ ảnh hưởng tới mức giá

cả tổng thể

Trong việc xác định tiền thuê đất,PPSSTT là một loại phương phápdùng PPSS để đối chiếu thửa đất chờ định giá với mẫu đất cho thuê thực tế

có điều kiện tương tự để có được tiền thuê đất chờ định giá Phương phápnày thích hợp với vùng đất có thị trường phát triển, có nhiều mẫu cho thuê,mức độ tương quan giữa đất đai chờ định giá với mẫu cho thuê thực tế làphù hợp

2.2 Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp.

Trình tự đánh giá theo PPSSTT có thể biểu thị bằng hình sau

Thu thập tài liệu giao dịchXác định mẫu giao dịch so sánhTiến hành hiệu chỉnh tình hình giao dịch thị trường

Hiệu chỉnh về thời gianHiệu chỉnh nhân tố khu vựcHiệu chỉnh niên hạn sử dụngHiệu chỉnh suất dung tích

Xác dịnh giá cả đất đaiTừng bước trong trong PPSSTT được thể hiện như sau

a, Thu thập thông tin giao dịch

Thu thập thông tin giao dịch là điều kiện tiền đề và cơ sở của việc xác định giá đất băng phương pháp so sánh Nếu thông tin quá ít sẽ làm cho kết quả xác định giá đất không đủ chính xác thậm chí không thực hiện được.

Nội dung Mẫu giao dịch bao gồm địa điểm của đất đai,mục đích sử dụng, diện tích, hình dáng, điều kiện giao thông, giá cả giao dịch, ngày giao dịch, tình hình cơ bản của hai bên giao dịch cho đến tình hình thị trường giao dịch…

Có nhiều cách thu thập mẫu giao dịch:

- Tra đọc thông tin giao dịch bất động sản của các cơ quan chính phủ có liên quan

- Tra đọc tin tức giao dịch bất động sản trên báo chí có liên quan

- Điều tra phỏng vấn người làm kinh doanh bất động sản

- Các cách khác

b, Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh.

Các mẫu giao dịch phải có điều kiện phù hợp, đáp ứng các yêu cầu sau

- Cùng mục đích sử dụng với đất đai chờ định giá Mục đích sử dụng ở đây là nói về phương thức sử dụng cụ thể như nhà ở, cửa hàng ăn, củahàng bán lẻ, khách sạn…

- Phải giống với hình thức giao dịch của đất đai chờ định giá Hình thứcgiao dịch ở đây chủ yếu là nói về các hình thức mua bán, cho thuê, thếchấp, đóng cổ phần…

- Mẫu giao dịch ở đây phải là mẫu giao dịch bình thường tức là giao dịch phải công khai, bình đẳng và tự nguyện

- Đặc điểm khu vực và điều kiện cá biệt của thửa đất phải tương tự với khu vực của đất đai chờ định giá

- Thời gian giao dịch phải gần với ngày định giá hoặc có thể tiến hành hiệu chỉnh.Nếu thị trường tương đối ổn định có thể chọn những giao dịch của mấy năm trước dùng để so sánh còn thị trường biến đổi nhanh chóng thì thời kì hữu hiệu của mẫu so sánh dài nhất cũng

không quá 3 năm

c) Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị tường

Hiệu chỉnh tình uống giao dịch thị trường là loại trừ một số sai lệchtạo thành bởi một số nhân tố đặc biệt trong hành vi giao dịch Thị trường đấtđai có những tích chất đặc thù như tính không thể di chuyển của vật giaodịch, tính không hòan toàn của thị trường…do đó giá cả giao dịch được hìnhthành theo từng giao dịch riêng biệt, dễ bị ảnh hưởng của một số nhân tố đặcthù đương thời mà hình thành nên những sai lệch, không phù hợp để trựctiếp sử dụng làm đối tượng so sánh Trong giá đất được xác định bằngphương pháp so sánh trực tiếp thì phải so sánh phân tích tình huống thịtrường

Những loại nhân tố chính trong hành vi giao dịch gồm có:

(1) Giao dịch giữa những người có một mối quan hệ lợi ích nhất định.Những giao dịch này thường được tiến hành với giá cả thấp hơn giá thịtrường Ví dụ như hoạt động giao dịch đất đai giữa những người bạn thân,giữa những công ty có mối quan hệ lợi ích với nhau,…Do đó loại giao dịchnày không phù hợp để trực tiếp dùng nó làm mẫu giao dịch so sánh

(2) Có động cơ đặc biệt khi gia dịch, như cần bán gấp dễ làm cho giálệch xuống thấp hoặc mua gấp thì giá sẽ lệch lên cao so với giá thị trường

(3) Bên mua hoặc bên bán không hiểu biết tình hình thị trường làmcho giá cả giao dịch cao hoặc thấp hơn so với giá thực trên thị trường

(4) Những tình huống giao dịch đặ thù khác Sự khác biệt giữa giaodịch thửa đất có và thửa không có giấy chứng nhận quyền sử đụng đất.

Trình tự hiệu chỉnh tình hống giao dịch bao gồm:

(1) Loại trừ những mẫu giao dịch không bình thường đó là những mẫukhông thuộc về hoặc đã vượt quá phạm vi hiệu chỉnh

(2) Xác định mức độ ảnh hưởng của các loại nhân tố đặc thù đối vớigiá cả đất đai bình thường, nghĩa là phải phân tích dưới tình huống bìnhthường các đặc thù đó thì giá cả đất đai có thể phát sinh sai lệch như thế nào

(3) Dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh mẫu giao dịch cụ thể Côngthức tính như sau:

Giá cả mẫu Chỉ số tình huống thửa đất chờ đị

giao dịch sau Giá cả mẫu hoặc tình huống bình thường

khi đã hiệu = giao dịch x

chỉnh tình so sánh Chỉ số tình huống thửa đất huống mẫu so sánh

d) Hiệu chỉnh thời gian

Ngày giao dịch của mẫu giao dịch với ngày định giá của thửa đất chờđịnh giá là khác nhau Thường thì ngày giao dịch phát sinh trước và ngàyđịnh giá đất phát sinh sau Giữa thời gian đó, giá cả đất đai có thể thay đổi,cho nên cần phải hiệu chỉnh thời gian để giá cả của mẫu so sánh phù hợp vớitình hình thị trường thực tế của ngày định giá

Công thức tính toán như sau:

Giá cả mẫu giao Giá cả Chỉ số giá cả của ngày định giá dịch đã hiệu chỉnh = mẫu giao x

ngày đinh giá dịch Chỉ số giá cả ngày giao dịch

Ngoài ra còn có thể thông qua thu thập khối lượng lớn thông tin mẫu giao dịch, phân tích quy luật biến động của giá đất và thời gian để tính ra chỉ

số biến động của giá đất mà tiến hành hiệu chỉnh thời gian đối với mẫu giao dịch

e) Hiệu chỉnh nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là đặc tính khu vực được tạo ra bởi sự kết hợp giữa điều kiện tự nhiên với nhân tố xã hội, kinh tế, hành chính…trong khu vực và

là nhân tố ảnh hưởng đến giá cả của đất đai

Các nội dung chủ yếu của nhân tố khu vực bao gồm:

 Sự phát triển của khu vực: là quy mô phát triển dịch vụ thương

nghiệp và sự ảnh hưởng của nó đối với việc sử dụng đất Quy

mô phát triển thương nghiệp càng cao và khoảng cách đến trungtâm thương nghiệp càng giảm thì hiệu quả sử dụng đất càng cao

và ngược lại

 Tình trạng giao thông: là mức độ thuận tiện của khu vực với

bên ngoài bao gồm tình trạng đường sá, khoảng cách đến nhà

ga, bến tầu…tình trạng giao thông tốt thì giá đất cao và ngượclại

 Cơ sở hạ tầng: bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đó

là tình trạng về cấp thoát nước, cấp điện, thông tin, trường học,rạp chiếu phim, bênh viện…trong khu vực có đồng bộ haykhông, điều này rất có ý nghĩa trong xác định giá đất phục vụmục đích đất ở

 Môi trường: chủ yếu là mức độ tốt xấu của môi trường trong

khu vực, cây xanh của môi trường, mức độ tươi đẹp cũng lànhững nhân tốquan trọng ảnh hưởng đến hiệu ích sử dụng đất.Hiệu chỉnh nhân tố khu vực có thể loại trừ sự sai lệch về giá do sựkhác biệt về đặc tính khu vực tao ra Cho nên đây là một hiệu chỉnh cơ bảntrong những điểm khó và trọng điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

Hiệu chỉnh nhân tố khu vực trong phương pháp so sánh trực tiếp baogồm các bước sau đây:

(1) Xác định phần tử so sánh Là căn cứ vào đối tượng xác định giáđất cụ thể để lựa chọn phần tử so sánh trong nhân tố khu vực được xác định

(2) Tìm các hệ số hiệu chỉnh của các phần tử so sánh

Sau khi đã xác định được các phần tử so sánh, phải chuyển điều kiệncủa các phần tử so sánh thành chỉ số định lượng có thể so sánh Các phươngpháp xác định chỉ số định lượng của các phần tử so sánh bao gồm:

 Dùng cự ly để làm thước đo để so sánh.( Cự ly đến trung tâmthương nghiệp, đầu mối giao thông…)

 Dùng số điểm ảnh hưởng tính được bằng công thức số học hoặccông thức kinh nghiệm làm thước để so sánh (Khi so sánh cácphần tử trong nhân tố có thể sử dụng phương pháp so sánh trựctiếp hoặc phương pháp gián tiếp)

 Trên cơ sở phân tích, quan hệ tương quan giữa giá đất với cácphân tử ảnh hưởng, tổng kết thành tiêu chuẩn lượng hóa và quyluật của các điều kiện phần tử, khi định giá cụ thể, căn cứ vàođiều kiện chỉ tiêu các phần tử đối chiếu với quy luật và tiêuchuẩn nói trên và dựa vao kinh nghiệm của người định giá đất

để xác định giá định chỉ số điều kiện của các nhân tố và hệ sốhiệu chỉnh

(3) Dùng hệ số hiệu chỉnh nhân tố khu vực tính toán để tiến hành hiệuchỉnh nhân tố khu vực.

Công thức tính toán như sau:

Chỉ số điều kiện nhân tố khu vựcGiá cả mẫu so sánh Giá cả mẫu của thửa đất chờ định giá

Sau khi hiệu chỉnh = giao dịch x

Nhân tốkhu vực so sanh Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực

của thửa đất mẫu so sánh

g) Hiệu chỉnh nhân tố cá biệt

nhân tố cá biệt là những nhân tố cấu thành đặc tính cá biệt của thửađất ( diều kiện thửa đất) và sản sinh ảnh hưởng đối với giá cả Nội dungchính của việc so sánh cá biệt gồm :

Diện tích : diện tích thửa đất ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng đất đai.Tùy theo từng mục đích khác nhau mà yêu cầu về diện tích phù hợp nhấtđịnh Vì vậy, diện tích có phù hợp hay không là tiêu chí quan trọng để phântích hiệu quả sử dụng đất

Hình dáng của thửa đất: hình dáng của thửa đất khác nhau cũng ảnhhưởng đến hiệu quả sử dụng đất đai Thông thường thì thửa đất có hìnhvuông hay hình chữ nhật là thuận lợi nhất cho việc sử dung đất

Điều kiện địa hình, địa chất của thửa đất: chúng ảnh hưởng trực tiếpđến sử dụng đất, như điều kiện địa hình bằng phẳng địa chất tốt sẽ nâng caohiệu quả sử dụng đất

Chiều sâu của thửa đất so với mặt đường: hiệu quả sử dụng đấtthường có quy luật giảm dần theo chiều sâu giáp mặt đường phố