Tai san dam bao hinh thanh trong tuong lai.docx

Tai san dam bao hinh thanh trong tuong lai

Ngân Hàng Khối 3-K34 17/11/2011

Họ và tên-STTCông việcMức độ hoànthành

Nguyễn Vũ Bảo-03 -Chỉ đạo ,phân chia công việc

-Tìm tài liệu , chịu trách nhiệm phần “Thực

-Chỉnh sửa bài word

-Tổng hợp chỉnh sửa slide cho toàn bàiTrịnh Việt Tiệp-35 -Tìm tài liệu , chịu trách nhiệm phần “Giải pháp

và kiến nghị xử lí tài sản đảm bảo hình thành từ Đỗ Thị Mây-20-Tìm tài liệu , chịu trách nhiệm phần “Nguyên lí

chung về tài sản đảm bảo hình thành từ vốn

4.Điều kiện đối với khách hàng 5

5.Đối với tài sản hình thành từ vốn vay 6

6. Quyền và nghĩa vụ các bên trong hoạt động cho vay bảo đảm tài sản hình thành trong tương lai……….7

7 Quy trình cho vay có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay 8

8 Vấn đề xử lý TSTC hình thành từ vốn vay trong hoạt động của ngân hàng thương mại 10

9.Ý nghĩa của việc xử lý TSTC trong hoạt động tín dụng của NHTM 14

Chương 2 : THỰC TRẠNG XỬ LÍ TÀI SẢN ĐẢM BẢO HÌNH THÀNH TỪ VỐN VAY 16 I.Những quy định của pháp luật về xử lý TSĐB 16

II Thực trạng xử lí TSĐB hình thành từ vốn vay 18

1.Các trường hợp xử lí TSCD hình thành từ vốn vay 18

2.Các vướng mắc trong việc xử lí TSĐB hình thành từ vốn vay 19

3.Khó khăn trong việc xử lí TSĐB hình thành từ vốn vay 21

4 Ví dụ về cách giải quyết TSĐB hình thành từ vốn vay của VPBank 22

III.Nguyên nhân của những khó khăn trong quá trình xử lí tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay 23

Chương 3 : GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ XỬ LÍ TÀI SẢN ĐẢM BẢO HÌNH THÀNH TỪ VỐN VAY 28

I Giải pháp xử lí tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay 28

II Kiến nghị về vấn đề về xử lý tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay 34

1.Kiến nghị với Chính phủ 34

2.Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 40

Chương 1 : NGUYÊN LÍ CHUNG VỀ TÀI SẢN ĐẢMBẢO VÀ XỬ LÍ TÀI SẢN ĐẢM BẢO HÌNH THÀNH

TỪ VỐN VAY

1 Khái niệm

Tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay là tài sản mà giá trị của nó do một phần hoặc toàn bộ khoản vay Ngân hàng tạo nên được khách hàng sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với Ngân hàng bằng cách giao giấy tờ sở hữu tài sản và xác nhận cho Ngân hàng quyền phát mại tài sản khi khách hàng không hoàn trả được nợ vay Tài sản hình thành từ vốn vay gồm : Nhà cửa, công trình xây dựng ; Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, tàu biển, máy bay ; Hàng hóa nhập khẩu.

2 Vai trò

Hình thức bảo đảm này đặc biệt có ý nghĩa đối với các doanh nghiệp không đủ tài sản thế chấp, nhất là đối với các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Nó vừa góp phần quan trọng giải quyết nhu cầu về vốn để mở rộng phát triển sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, vừa giúp Ngân hàng mở rộng phạm vi cho vay bằng nhiều loại tài sản nhằm tăng lợi nhuận, đảm bảo các yếu tố về mặt pháp lý, hạn chế được những quy định khắt khe của NHNN, giảm bớt được rủi ro tín dụng và duy trì mối quan hệ khách hàng tiềm năng để cung cấp dịch vụ Ngân hàng.

3 Điều kiện

Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 qui định như sau: “Vật dùng để bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương

lai Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu củabên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm đượcgiao kết” Như vậy, đây là một qui định ngoại lệ vượt ra ngoài khuôn khổ qui định

chung Tính chất ngoại lệ được thể hiện ở các điểm như sau:

Tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai tức là chưa hình thành hay chưa tồn tại vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm.

Tài sản bảo đảm chưa thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.

Theo qui định tại Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 như đã nêu ở trên, tài sản hình thành trong tương lai phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:

 Điều kiện thứ nhất:

Tài sản hình thành trong tương lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải là

“vật” “ Vật” có thể gồm: động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ,

vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc định.

 Điều kiện thứ hai

Tài sản hình thành trong tương lai dùng vào giao dịch bảo đảm phải là tài sản chưa hình thành Qui định này loại trừ những tài sản đã hiện hữu có được do mua bán, tặng cho, thừa kế nhưng chưa hoàn thành việc chuyển giao quyền sở hữu.

 Điều kiện thứ ba

Tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.

4 Điều kiện đối với khách hàng.

Ngân hàng chỉ áp dụng bảo đảm tiền vay từ tài sản hình thành từ vốn vay khi cho vay trung và dài hạn đối với các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh

doanh, dịch vụ, đời sống nếu khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay đáp ứng các điều kiện sau: khách hàng vay được sử dụng TSTC hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo phải là khách hàng có tín nhiệm đối với Ngân hàng, có khả năng tài chính và nguồn thu nhập hợp pháp trong thời hạn vay vốn để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng, đồng thời khách hàng phải đưa ra phương án đầu tư phương án sản xuất kinh doanh khả thi cho Ngân hàngà có khả năng trả nợ và phù hợp với quy định của pháp luật ngoài ra khách hàng phải có, đảm bảo bằng mức vốn tự có tha gia dự án đầu tư và giá trị đảm bảo tiền vay bằng các biện pháp thế chấp cầm cố, bảo lãnh bên thứ ba tối thiểu bằng 30% tổng vốn dự án đầu tư dự án.

5 Đối với tài sản hình thành từ vốn vay

Thứ nhất: quyền sở hữu thuộc về khách hàng vay: đối với tài sản là quyền sở

dụng đất thì phải xác định được quyền sở dụng thuộc về khách hàng vay và được thế chấp theo quy định của luật đất đai Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước phải xác định được quyền quản lý, sử dụng tài sản là bất động sản gắn liền với đất, thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất trên đó mà tài sản được hình thành và hoàn thành các thủ tục về đầu tư theo quy định của pháp luật.

Thứ hai: phải xác định danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản việc

xác định này dựa vào phương án đầu tư

Thứ ba: tài sản được phép giao dịch không có tranh chấp

đối với tài sản hình thành từ vốn vay mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đã được hình thanh đưa vào sử dụng.

Thứ tư: Là giao dịch hợp pháp, hợp đồng bảo đảm bằng TSHTTTL và phụ lục

của nó phải được công chứng, chứng thực khi có yêu cầu hợp lệ.

6 Quyền và nghĩa vụ các bên trong hoạt động cho vay bảo đảm tài sản

hình thành trong tương lai

a Đối với khách hàng

- Được khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi và lợi tức cung thuộc tài sản đảm bảo đảm tiền vay.

- Khách hàng thuê, cho mượn nếu có thỏa thuận với Ngân hàng hàng cho vay

Đồng thời Ngân hàng thực hiện các nghĩa vụ sau:

- Phải giao cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất mà tài sản là bất động sản được hình thành khi kế kết hợp đồng thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay.

- Thông baó cho Ngân hàng quá trình hình thành tài sản và tình trạng tài sản đảm bảo, tạo điều kiện chô Ngân hàng kiểm tra đảm bảo tiền vay - Đối với tài sản thế chấp mà pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu

trước khi đưa sử dụng phải đăng ký sở hữu tài sản và giao cho ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận sỡ hữu đó.

- Không được bán chuyển nhượng, tặng, cho, góp vốn, liên doanh hoặc dung tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiên nghĩa vụ khác khi chưa trả hết nợ cho ngân hàng, trừ trường hợp Ngân hàng đồng ý cho bán để trả nợ cho chính khoản vay được đảm bảo.

b Đối với Ngân hàng

- Quyền yêu cầu khách hàng vay tong báo thiến độ hình thành tài sản đảm bảo và sự thay đổi của tài sản đảm bảo tiền vay.

- Quyền tiến hành kiểm tra và yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin đẻ kiểm tra, giám sát tài sản hình thành từ vốn vay.

- Quyền thu hồi nợ trước hạn nếu phát hiện vốn vay không được sử dụng hình tài sản như đã cam kết

- Quyền xử lý tài sản hình thành từ vốn vay để thu nợ khi khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.

- Nghĩa vụ thẩm định kiểm trảo để đảm bảo khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay đáp ứng các điều kiện quy định.

- Nghĩa vụ hoàn trả cho khách hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản ( nếu có) sau khi khách hàng hoàn thành nghĩ vụ trả nợ.

7 Quy trình cho vay có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay

a Định giá tài sản thê chấp

Sau khi nhân viên tín dụng đã phân tích hồ sơ vay vốn của khách hàng, năng lực vay nợ mục đích vay vốn, khả năng tài chính và uy tín Tất cả đều phải phù hợp với chính sách nhà nước và nằm trong mức độ rủi ro chấp nhận được của ngân hàng, ngân hàng tiến hành giám định về hồ sơ tài sản và tiến hành định giá tài sản thế chấp.

i Giám định tính chất pháp lý của tài sản thế chấp

Tài sản phải đảm bảo đủ điều kiện do pháp luật quy định: tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của người đem thế chấp, không có tranh chấp, được phép giao dịch theo quy định của phá luật.

ii kiểm tra tính dễ chuyển nhượng của tài sản thế chấp

tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay phải là tài sản dễ chuyển nhượng trên thị trường, ngân hàng không chấp nhận các loại tài sản thuộc loại ứ đọng kém

phẩm chất, các tài sản đặc chủng hoặc dễ bị phá hủy do môi trường thời gian….làm tài sản đảm bảo cán bộ tín dụng phải có trách nhiệm khảo sát loại tài sản mà khách hàng mang đến thế chấp để đảm bảo tính dễ chuyển nhượng của tài sản.

iii định giá tài sản thế chấp

Với TSTC hình thành từ vốn vay là nhà cửa, công trình xây dựng thì giá trị tài sản căn cứ vào dự toán chi phí xây dựng do bên thế chấp xác định dựa trên các quy định hiện hành của nhà nước hoặc phải phù hợp với mức giá trên thị trường với TSTC hình thành từ vốn vay là máy móc, thiết bị vận chuyển, vận tải, tàu biển, máy bay…… thì giá trị tài sản được xác định căn cứ ghi trên hóa đơn chứng từ hoặc hợp đồng mua bán giữa bên thế chấp và bên cung cấp thiết bị kiểm tra đối chiếu với mức giá của sản phẩm cùng loại trên thị trường với hàng hóa nhập khẩu xác định giá ghi trên hóa đơn cứng từ của hàng hóa nhập khẩu nếu tiền vay dung để thanh toán tiền của hàng hóa nhập khẩu hoặc căn cứ vào mức giá ghi trên hóa đơn hàng hóa nhập khẩu cộng tiền thuế nếu tiền vay dung để thanh toán tiền mua hàng nhập khẩu và nộp thuế nhập khẩu.

b xác định mức cho vay dựa vào tài sản thế chấp.

sau khi xác định đươc mức giá của tài sản thế chấp thì Ngân hàng xác định mức cho vay dựa vào tài sản thế chấp một trong những yếu tố quan trọng đảm bảo an toàn tín dụng thế chấp là tỷ lệ giữa giá trị khoản vay và giá trị thị trường của tài sản đem thế chấp nói chung tỷ lệ khoản vay trong giá trị TSTC càng lớn thì khả năng vi phạm các cam kết của người vay càng lớn vì phần giá trị mà người vay bỏ ra trong giá trị dung làm tài sản thế chấp là nhỏ Vì vậy để đề phòng trường hợp người vay mất khả năng trả nợ, về mặt quy định, mức cho vay của ngân hàng bao giờ cũng thấp hơn giá trị tài sản theo mức định ( thông thường 70% giá trị TSTC ) tuy nhiên giá trị tài sản thế chấp thường xuyên biến động trên thị trường, vì vậy tùy theo mức độ biến động trên thị trường mà ấn định tỷ lệ cho vay phù hợp loại ít biến động giá mức cho vay có thể lên đến 80%, loại biến động nhiều mức cho vay có thể chỉ 50%.

c ký hợp đồng và quản lý tài sản.

i Lập giấy thế chấp tài sản hoặc hợp đồng TSTC và lưu giữ giấy chứng nhậnquyền sở hữu tài sản.

Sau khi đã thoả thuận mức cho vay và các điều kiện về tín dụng, khách hàng vay vốn phải lập giấy TSTC đồng thời chuyển giao giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho Ngân hàng Tuỳ theo quy định cụ thể của pháp luật mà thực hiện các thủ tục về hành chính thích hợp như : xác nhận của cơ quan công chứng và đăng ký với cơ quan quản lý tài sản thích hợp.

ii.Giải toả TSTC và trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Sau khi khách hàng đã thanh toán nợ, cả vốn gốc và lãi thì Ngân hàng lập hồ sơ để giải toả TSTC Giấy đề nghị giải quyết TSTC phải chuyển đến cơ quan thích hợp ( Cơ quan công chứng, cơ quan quản lý tài sản ).Đồng thời Ngân hàng trả lại giấy chứng nhậnvề quyền sở hữu tài sản cho khách hàng.

Trong nền kinh tế thị trường, khách hàng của Ngân hàng rất đa dạng và phức tạp, từ các doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp tư nhânđến các hộ gia đình; từ khu vực sản xuất vật chất đến các hoạt động du lịch.Vì vậy yếu tố đầu tiên mà các Ngân hàng dựa vào để đánh giá mức độ rủi ro tín dụng, từ đó quyết định có cấp tín dụng hay không là sự hiểu biết nhất định về khách hàng Do đó trong quy trình cho vay ( có tài sản đảm bảo và không có tài sản đảm bảo ) dù có những điểm khách biệt song một nội dung chung mà các Ngân hàng đều phải đặc biệt quan tâm đến là tư cách đạo đức, khả năng lãnh đạo, năng lực hoàn trả của doanh nghiệp vì đó chính là cơ sở quan trọng nhất để Ngân hàng bảo đảm an toàn khoản tiền cho vay.

hàng thương mại.

a.Thời điểm phỏt sinh xử lý tài sản thế chấp

Xử lý TSTC núi chung và tài sản thế chấp hỡnh thành từ vốn vay lầ biện phỏp núi riờn để thu hồi cỏc khoản nợ mà khỏch hàng khụng cú khả năng trả nợ khi đến hạn thanh toỏn Đối với trường hợp khỏch hàng khụng trả được nợ khi đến hạn, Ngõn hàng vẫn tiếp tục xem xột khả năng trả nợ của khỏch hàng, ngõn hàng xem xột gia

hạn cho khỏch hàng nếu nhận thấy khỏch hàng vẫn cũn khả năng mục tiờu của ngõn hàng khụng phải bắt nợ khỏch hàng mà là giỳp ngõn hàng trả được nợ

Ngân hàng có thể cấp thêm vốn cho khách hàng để tiếp tục duy trì sản xuất nếu dự án còn khả thi và nguyên nhân không trả được nợ là do khách hàng thiếu vốn để sản xuất kinh doanh.

Chính vì vậy, việc xử lý TSTC chỉ nên áp dụng sau khi đã thẩm định, phân tích kỹ khả năng tồn tại để tiếp tục sản xuất, kinh doanh của đơn vị vay Nếu xét thấy nhu cầu thị trường vẫn chấp nhận được các sản phẩm và dịch vụ mà đơn vị đó cung ứng với giá đảm bảo kinh doanh thì tốt hơn hết là Ngân hàng không nên xử lý TSTC để thu nợ, mà nên tiếp tục gia hạn, hoặc điều chỉnh kỳ hạn trả nợ đối với đơn vị đó TSTC chỉ nên xử lý bằng phát mại khi doanh nghiệp không còn khả năng hoàn trả cho Ngân hàng do dự án vay vốn không khả thi hoặc doanh nghiệp bị phá sản.

b.Phương thức xử lý TSTC.

Trong trường hợp đã đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản đem thế chấp.

Đối với các loại tài sản thông thường: Ngân hàng có thể có các phương pháp như yêu cầu bán đấu giá TSTC để thực hiện nghĩa vụ Với những tài sản có giá trị nhỏ, Ngân hàng có thể trực tiếp quản lý tài sản đó Khi đó việc xử lý tài sản do Ngân hàng quyết định đứng ra phát mại Ngân hàng được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán TSTC, sau khi trừ đi chi phí bảo quản, bán đấu giá tài sản Với những tài sản lớn, có giá trị cao và theo quy định của pháp luật thì sẽ do cơ quan trung gian đứng ra quản lý Khi xử lý TSTC, Ngân hàng phải làm đơn kiện lên cơ quan có thẩm quyền đòi xử lý bồi thường Ngoài ra, Ngân hàng có thể áp dụng các hình thức khác như: để bên thế chấp tự đứng ra bán tài sản, hai bên cùng bán tài sản, uỷ quyền cho tổ chức tín dụng khác bán tài sản

Trong trường hợp phải xử lý TSTC để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn, thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn Thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ký thế chấp.

Đối với quyền sử dụng đất đã thế chấp: Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất được xử lý Trong trường hợp đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng đã thế chấp tại Ngân hàng thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi, trong trường hợp quyền sử dụng đất ở đã thế chấp với tổ chức kinh tế, cá nhân thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi.

Chấm dứt TSTC : Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện, việc tài sản thế chấp được huỷ bỏ hay được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác và trường hợp TSTC đã được xử lý.

Khi thế chấp chấm dứt, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã đăng ký việc thế chấp xác nhận việc giải trừ thế chấp.

c.Yêu cầu về xử lý TSTC.

Dù là xử lý TSTC hình thành từ vốn vay hay TSTC là tài sản của người đi vay thì cũng luôn là một vấn đề khó khăn và phức tạp, đòi hỏi phải có sự thận trọng lựa chọn chính sách và taọ môi trường cho các giải pháp xử lý Để đảm bảo tính khả thi cao của giải pháp xử lý, cần đảm bảo các yêu cầu sau:

Một là: Các giải pháp phải có tính dân chủ và xã hội hoá cao; Dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, các giải pháp có sự thống nhất từ luật pháp, cơ chế, chính sách đến tổ chức thực hiện đòi hỏi phải thu hút được sự hợp tác đầy trách nhiệm của các doanh nghiệp, các tổ chức tín dụng, các nhóm khách hàng cũng như của nhân dân

Hai là: Cần có các giải pháp vĩ mô của Chính phủ để tạo ra thị trường lưu thông nợ và tài sản nhằm đưa tài sản và tiền vốn bị kẹt vào sử dụng sinh lợi, tạo đà đẩy nhanh tiến trình lành mạnh hoá hoạt động tài chính của các khoản vay có thế chấp Ba là: Các giải pháp xác định được phạm vi,mục tiêu lâu dài để áp dụng và động viên thu hút sự tham gia xử lý ở phạm vi rộng.

Bốn là: Các giải pháp phải mang tính đa dạng, có khả năng kết nối, tôn trọng quyền lựa chọn của các bên và xử lý được nhiều tình huống.

Năm là: Các giải pháp phải hướng tới việc tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước, đặc biệt là của Ngân hàng Nhà nước, quy định các điều kiện bảo đảm tính an toàn các nghiệp vụ và ổn định toàn hệ thống, khung giám sát và luật lệ cần được củng cố lại.

SẢN THẾ CHẤP BẰNG CĂN HỘ MUAĐặc tính sản phẩm:

 Mua căn hộ tại các dự án Bất động sản (BĐS) mà ACB có hợp tác, bao

gồm: Hùng Vương Plaza, Saigon Pearl, The Everrich II, The

Plemington, Lê Thành-Khu B và Chung cư An Sương.

 Loại tiền cho vay: VND.

 Thời hạn vay: tối đa lên đến 120 tháng (10 năm).

 Mức cho vay: tối đa 70% trị giá căn hộ mua.

 Lãi suất cạnh tranh tính trên dư nợ thực tế (dư nợ giảm dần).

 Phương thức giải ngân: giải ngân một hoặc nhiều lần, chuyển khoản trực

tiếp cho công ty chủ đầu tư dự án.

 Phương thức trả nợ: lãi trả hàng tháng và

- Vốn trả góp đều; hoặc; - Vốn trả góp bậc thang.

Đối tượng khách hàng:

 Khách hàng là cá nhân, hộ gia đình người Việt Nam và Việt Kiều có sở hữu nhà tại Việt Nam.

 Độ tuổi từ 18 trở lên.

Điều kiện vay:

 Có nguồn thu nhập ổn định và đủ khả năng trả nợ cho khoản vay từ các nguồn sau: lương, sản xuất kinh doanh, cho thuê nhà/đất hoặc xe, góp vốn, cổ tức.

 Có tài sản thế chấp:

- Chính căn hộ mua; hoặc

- Nhà/đất khác thuộc sở hữu của khách hàng hoặc của người thân trong gia đình.

Hồ sơ vay vốn:

 Giấy đề nghị vay vốn (theo mẫu của ACB).

 CMND, hộ khẩu/KT3 của người vay và người bảo lãnh (nếu có).

 Hợp đồng mua bán căn hộ, biên lai đóng tiền,…

 Chứng từ chứng minh nguồn thu nhập.

9 Ý nghĩa của việc xử lý TSTC trong hoạt động tín dụng củaNHTM.

Đối tượng kinh doanh của Ngân hàng thương mại là tiền tệ Mục tiêu hoạt động kinh doanh của Ngân hàng là nhằm đạt được lợi nhuận Đồng tiền không được luân chuyển sẽ không đem lại cho Ngân hàng nguồn thu, do đó không đạt được mục tiêu đề ra Tuy vậy, hoạt động Ngân hàng luôn chứa đựng đầy các yếu tố bất ngờ, rủi ro là không lường trước được, Ngân hàng thường xuyên phải đối mặt với sự tồn đọng của các khoản vốn cho vay và đứng trước nguy cơ không thu hồi được đủ giá trị ban đầu của nguồn vốn Vì vậy, việc xử lý TSTC để thu hồi nợ có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ riêng đối với Ngân hàng, mà nó còn giúp khách hàng giảm bớt gánh nặng nợ nần.

a.Đối với Ngân hàng.

Xử lý TSTC sẽ giúp Ngân hàng thương mại khai thông nguồn vốn bị ứ đọng, tạo điều kiện phát huy tác dụng của nó, mang lại lợi nhuận cho Ngân hàng Phát mại TSTC sẽ giúp các Ngân hàng thu hồi được một phần lượng vốn đã mất do khách hàng không trả được nợ và giảm chi phí do nguồn vốn cho vay không thu được lãi nhưng vẫn phải trả lãi cho nguồn tiền gửi của dân cư, đồng thời có thể đầu tư các nguồn vốn này vào các dự án khác mang lại lợi nhuận cho Ngân hàng.

Xử lý TSTC cũng sẽ giúp các Ngân hàng thương mại giảm chi phí do việc phải bảo quản, bảo dưỡng TSTC khi các tài sản này phải ngừng hoạt động để đưa vào diện xử lý thu nợ Đối với những NHTM mà khối lượng TSTC lớn do nhiều khách hàng không trả được nợ, bán TSTC sẽ giúp các Ngân hàng thu hồi nợ, tránh rơi vào tình trạng phá sản do không đủ khả năng thanh toán cho khách hàng gửi tiền Xử lý TSTC sẽ là một biện pháp tạo đà đẩy nhanh tiến trình lành mạnh hoá hoạt động tài chính của các tổ chức tín dụng.

b.Đối với khách hàng.

Tâm lý khách hàng vay vốn Ngân hàng để muốn kinh doanh có hiệu quả, thu được lợi nhuận để trả nợ vay cho Ngân hàng, không ai muốn bị rủi ro, dẫn đến phải bán TSTC để trả nợ cho Ngân hàng Tuy nhiên, điều đó lại thường xuyên xảy ra và đưa các khách hàng vào tình trạng buộc phải bán TSTC để trả nợ Có những khách hàng do nguồn lực tài chính hùng mạnh,họ tin tưởng vào khả năng kinh doanh của mình và rủi ro là do yếu tố khách quan thì có xu hướng xin Ngân hàng điều chỉnh kỳ hạn nợ hoặc gia hạn nợ để tiếp tục kinh doanh nhằm trả nợ Ngân hàng Dù vậy, số lượng khách hàng này rất ít và chủ yếu số khách hàng còn lại thường rơi vào tình trạng không thể trả nợ Ngân hàng, hoặc nếu trả được thì dây dưa, kéo dài trong thời gian lâu Và vì vậy, Ngân hàng buộc phải bán TSTC của họ để thu nợ Việc bán TSTC nếu đủ trả nợ sẽ giúp các khách hàng hoàn thành được nghĩa vụ trả nợ của mình và nếu chưa đủ trả nợ cũng giúp khách hàng giảm bớt được nợ đối với Ngân hàng Và quan trọng hơn sẽ giúp các khách hàng tránh phải ra hầu toà do không trả được nợ cho Ngân hàng.

Mặc dầu xử lý TSTC là một yêu cầu bắt buộc nếu khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình đối với Ngân hàng Song không vì thế các Ngân hàng thực hiện xử lý một cách nguyên tắc mà có tình có lý đối với khách hàng đặc biệt là đối với TSTC là nhà ở của các cá nhân Ngân hàng vẫn sẽ phát mãi TSTC nhưng số tiền thu được một phần được sử dụng để đảm bảo nơi ăn chốn ở cho khách hàng Phần còn lại mới là phần thu nợ của Ngân hàng Như vậy khách hàng vừa đảm bảo được nghĩa vụ trả nợ lại vừa đảm bảo được nơi ăn chốn ở cho mình.

Do đó, đối với cả Ngân hàng và khách hàng, mặc dù xử lý TSTC thu hồi nợ không phải là một giải pháp tối ưu nhưng nó đáp ứng được yêu cầu cấp bách là thu hồi nợ cho Ngân hàng, đảm bảo an toàn cho người gửi tiền năng.

Chương 2 : THỰC TRẠNG XỬ LÍ TÀI SẢN ĐẢM BẢO HÌNH THÀNH TỪ VỐN VAY

I Những quy định của pháp luật về xử lý TSĐB

Theo nghị định của chính phủ số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch

tài sản bảo đảm và một số quy định khác của NHNN về xử lý tài sản đảm bảo nói

chung ,TSĐB hình thành từ vốn vay nói riêng để thu hồi nợ

a) Các nguyên tắc xử lý tài sản đảm bảo

Ngân hàng quy định nếu bên vay không thực hiện được các nghĩa vụ của mình đúng thời hạn,hoặc do bên vay vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của phap luật trước thời hạn trong hợp đồng hoặc pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác thì tài sản đảm bảo sẽ được xử lý để thực hiện các nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng.

1 Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu gia theo quy định của pháp luật.

2 Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

3 Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định 63

4 Người xử lý tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thoả thuận khác.

5 Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm.

b) Thời điểm xử lý TSTC.

*Tài sản bảo đảm được xử lý trong thời hạn do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì người xử lý tài sản có quyền quyết định về thời hạn xử lý, nhưng không được trước bảy ngày đối với đông sản hoặc mười lăm ngày đối với bất động sản, kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm

*Trường hợp tổ chức kinh tế ( bên vay ) bị giải thể theo luật phá sản.

1 Bán tài sản bảo đảm.

2 Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.

3 Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ.

4 Phương thức khác do các bên thoả thuận.

5.Trong trường hợp phá sản, tài sản sẽ được xử lý theo pháp luật về phá sản

d) Vai trò của các cơ quan Nhà nước:

 Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm tạo điều kiện cho việc xử lý TSTC theo yêu cầu của Ngân hàng.

 Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như : Sở nhà đất, Sở giao thông công chính có trách nhiệm thực hiện việc đăng ký và chuyển giao quyền sở hữu khi tài sản được bán.

e) Trường hợp có tranh chấp khi xử lý tài sản:

Để tịch thu tài sản đảm bảo trong trường hợp bên nợ từ chối chuyển giao tài sản hoặc gây cản trở việc bán tài sản của Ngân hàng, Ngân hàng phải kiện ra toà án Quy trình khởi kiện tại toà án:

 Trước tiên theo hợp đồng đã ký giữa các bên, bên nhận thế chấp có thể đưa sự việc ra Toà án kinh tế-Dân sự hoặc trọng tài để giải quyết.

 Trường hợp giải quyết bằng trọng tài, các quy định về trọng tài tại Việt Nam sẽ được áp dụng.

 Nếu vấn đề không được đề cập trong hợp đồng hoặc nếu các bên lựa chọn đưa tranh chấp ra toà hoặc lựa chọn chuyển vụ tranh chấp từ trọng tài sang toà án và bên thế chấp từ chối chuyển giao tài sản, thì biện pháp cưỡng chế phải được thực hiện bởi toà án với thủ tục sau:

 Giữ các tài liệu liên quan tới toà án( Kinh tế hoặc Dân sự)  Toà thụ lý, xem xét tài liệu và mời các bên tới hoà giải.

 Nếu không đạt được thoả thuận nào, Toà án sẽ mở phiên toà xét xử và đưa ra phán quyết.

 Nếu bên thế chấp vẫn từ chối chuyển giao tài sản phán quyết sẽ được cưỡng chế thực hiện bởi Đội cưỡng chế thi hành án, đội này sẽ tịch thu tài sản.

 Sau khi phán quyết hoặc tịch thu tài sản sẽ được chuyển giap cho cơ quan có thẩm quyền, cơ quan sẽ tổ chức đấu giá.

thực hiện nghĩa vụ trong tương lai

Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được giao kết để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai thì nghĩa vụ trong tương lai có thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm đó, không phụ thuộc vào thời điểm xác lập giao dịch dân sự làm phát sinh nghĩa vụ trong tương lai.

II Thực trạng xử lí TSĐB hình thành từ vốn vay

1.Các trường hợp xử lí TSCD hình thành từ vốn vay

Thứ nhất: Đến hạn trả nợ, khách hàng chây ì không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực

hiện không đúng và đầy đủ Khi đó Ngân hàng buộc phải xử lý TSTC thu hồi nợ vay.

Thứ hai: Nếu tài sản đang trong quá trình hình thành mà khách hàng có những

biểu hiện của hành vi lừa đảo, phạm pháp, Ngân hàng phát hiện kịp sẽ lập tức xử lý dù chưa đến hạn trả nợ của khách hàng để tránh rủi ro phát sinh sau này.

Thứ ba: Mặc dù khách hàng đó có ý thức nhưng họ không còn nguồn thu nào khác

thì lúc này Ngân hàng mới sử dụng đến biện pháp cuối cùng là xử lý TSTC.

2.Các vướng mắc trong việc xử lí TSĐB hình thành từ vốn vay

Hiện nay, pháp luật đã bước đầu hình thành ra một số qui định điều chỉnh giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai như định nghĩa về TSHTTTL (Khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005, khoản 2 Điều 4 của Nghị định 163) và việc xử lý tài sản thế chấp là TSHTTTL trong trường hợp tại thời điểm xử lý tài sản, bên thế chấp chưa sở hữu toàn bộ tài sản (Điều 8 của Nghị định 163) Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa đưa ra một hệ thống đầy đủ các qui định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù này Điều kiện để TSHTTTL được tham gia giao dịch bảo đảm còn chung chung, điều kiện, qui trình, thủ tục về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm lại áp dụng theo qui định chung cho các loại tài sản bảo đảm thông dụng khác nên dẫn đến ách tắc trong thực tiễn.

a Vướng mắc về việc xác định tài sản hình thành trong tương lai

Hiện nay có nhiều văn bản đề cập đến tài sản hình thành trong tương lai một cách khác nhau và dường như không nhất quán với nhau (Như đã đề cập ở phần trên) nên đã tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau về tài sản hình thành trong tương lai Do vậy, việc nhận diện và xác định tài sản hình thành trong tương lai

chưa được thống nhất Ví dụ nhiều người cho rằng thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy tờ sở hữu là thế chấp TSHTTTL, Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm thì cho là thế chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng

b Vướng mắc thứ hai là giao kết hợp đồng bảo đảm.

Điều 343 của BLDS năm 2005 qui định: “Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký” Điều 343 nêu trên hiện tại đang được hiểu là việc thế chấp tài sản (gồm cả TSHTTTL) phải được công chứng, chứng thực và việc công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc về hình thức để hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật Cách hiểu đó cũng đã được khẳng định lại trong Luật Nhà ở năm 2005, bằng chứng là Điều 93 khoản 3 của Luật Nhà ở năm 2005 qui định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn” Khái niệm “Hợp đồng về nhà ở” nêu trên bao gồm cả mua bán, tặng cho, thế chấp v.v.

Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 có đặt ra điều kiện tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Đây là một vấn đề của tương lai nhưng phải khẳng định ở thời điểm hiện tại lúc giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm vì vậy khó có sự đảm bảo Tài sản hình thành trong tương lai có chắc chắn sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp hay không phụ thuộc nhiều vào các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan Sự khẳng định chắc chắn đến đâu lại được quyết định bởi khả năng, kinh nghiệm của người đánh giá Trách nhiệm đánh giá nhận định khả năng trên thuộc về các bên tham gia giao dịch, ngoài ra theo qui định thì người làm công chứng, chứng thực giao dịch cũng phải chịu trách nhiệm do công chứng ở ta là công chứng nội dung, không phải là công chứng hình thức Nếu pháp luật đòi hỏi phải đánh giá khả năng một cách chắc chắn, đảm bảo tính xác thực theo đúng tinh thần của Luật Công chứng thì dường như vượt quá khả năng của người làm công chứng, chứng thực, trừ khi thừa nhận rằng đây là một loại giao dịch bảo đảm có điều kiện (Tức là hiệu lực pháp luật của giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào việc quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập trong tương lai đối với toàn bộ tài sản thế chấp) Nếu không thì vô hình chung đã buộc người làm công chứng, chứng thực phải chịu trách nhiệm về những cái không thể

biết trước, đó là các rủi ro của hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành sau thời điểm giao kết và quyền sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết Đòi hỏi này cũng không phù hợp với qui định của của Điều 5 Luật Công chứng năm 2006 trong đó ghi: “Đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật”.

c Vướng mắc về việc đăng ký giao dịch bảo đảm.

Hiện nay, nhiều ngân hàng đã giao kết hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng các căn hộ, nhà liền kề, biệt thự mà các chủ đầu tư dự án đã bán cho bên thế chấp Hầu như các hợp đồng này không đăng ký giao dịch bảo đảm được tại văn phòng đăng ký đất và nhà Lý do là theo qui định chung, tài sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở năm 2005 (Điều 91 khoản 1 a) và Luật Đất đai năm 2003 (Điều 62 và Điều 106 khoản 1 a) đã ghi nhận, trong khi đó, chưa có qui định riêng áp dụng cho tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản chưa có giấy tờ sở hữu, sử dụng Do không đăng ký giao dịch bảo đảm được nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các ngân hàng Bởi vì, toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cả dự án có thể đã được chủ đầu tư thế chấp vay vốn hay đã bị ràng buộc bởi một giao dịch nào đó Nếu các nhà căn hộ, nhà liền kề, biệt thự dự án đã thế chấp mà không đăng ký giao dịch bảo đảm được thì không thể biết được tài sản đã thế chấp trước đó hay chưa.

3.Khó khăn trong việc xử lí TSĐB hình thành từ vốn vay

 Trong quá trình thẩm định, đôi khi do nắm bắt thị trường bất động sản chưa sát với thực tế nên việc định giá tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay còn chưa chính xác, nhiều khi định giá cao hơn giá trị thực tế,vì vậy khi phải xử lý thì Ngân hàng không thu hồi đủ vốn vay từ đó ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động tín dụng Ngân hàng.

 Mặt khác khi khách hàng không bán được tài sản hoặc tài sản đem bán không được giá, thì họ yêu cầu trả nợ hoặc gán nợ bằng chính tài sản này chứ không muốn tự bán để trả nợ cho Ngân hàng.Trong trường hợp này thì Ngân hàng không thể nhận do việc bán tài sản trên thị trường là rất khó, ngoài ra việc bảo quản tài sản tại kho khiến Ngân hàng tốn rất nhiều chi phí liên quan đến việc bảo quản, chi phí lưu giữ và có khi gây nên hỏng hóc cho tài sản do không biết cách