MỤC LỤC
Trong trường hợp đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng đã thế chấp tại Ngân hàng thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi, trong trường hợp quyền sử dụng đất ở đã thế chấp với tổ chức kinh tế, cá nhân thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi. Một là: Các giải pháp phải có tính dân chủ và xã hội hoá cao; Dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, các giải pháp có sự thống nhất từ luật pháp, cơ chế, chính sách đến tổ chức thực hiện đòi hỏi phải thu hút được sự hợp tác đầy trách nhiệm của các doanh nghiệp, các tổ chức tín dụng, các nhóm khách hàng cũng như của nhân dân.
Giữ các tài liệu liên quan tới toà án( Kinh tế hoặc Dân sự). Toà thụ lý, xem xét tài liệu và mời các bên tới hoà giải. Nếu không đạt được thoả thuận nào, Toà án sẽ mở phiên toà xét xử và đưa ra phán quyết. Nếu bên thế chấp vẫn từ chối chuyển giao tài sản phán quyết sẽ được cưỡng chế thực hiện bởi Đội cưỡng chế thi hành án, đội này sẽ tịch thu tài sản. Sau khi phán quyết hoặc tịch thu tài sản sẽ được chuyển giap cho cơ quan có thẩm quyền, cơ quan sẽ tổ chức đấu giá. f) Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai. Hiện nay, pháp luật đã bước đầu hình thành ra một số qui định điều chỉnh giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai như định nghĩa về TSHTTTL (Khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005, khoản 2 Điều 4 của Nghị định 163) và việc xử lý tài sản thế chấp là TSHTTTL trong trường hợp tại thời điểm xử lý tài sản, bên thế chấp chưa sở hữu toàn bộ tài sản (Điều 8 của Nghị định 163). Nếu pháp luật đòi hỏi phải đánh giá khả năng một cách chắc chắn, đảm bảo tính xác thực theo đúng tinh thần của Luật Công chứng thì dường như vượt quá khả năng của người làm công chứng, chứng thực, trừ khi thừa nhận rằng đây là một loại giao dịch bảo đảm có điều kiện (Tức là hiệu lực pháp luật của giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào việc quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập trong tương lai đối với toàn bộ tài sản thế chấp).
Lý do là theo qui định chung, tài sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở năm 2005 (Điều 91 khoản 1 a) và Luật Đất đai năm 2003 (Điều 62 và Điều 106 khoản 1 a) đã ghi nhận, trong khi đó, chưa có qui định riêng áp dụng cho tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản chưa có giấy tờ sở hữu, sử dụng. Đặc biệt trong trường hợp các quy định về dự phòng được áp dụng chặt chẽ, thời gian cần thiết để thu hồi nợ sẽ không những ảnh hưởng đến tình hình tài chính thông qua việc dự phòng nhiều hơn mà thực sự tác động đến hiệu quả hoạt dộng của Ngân hàng thông qua chi phí tăng cao liên quan đến việc bảo quản, theo dừi, theo đuổi cỏc vụ kiện tụng..ở nhiều nước tỏc động này còn diễn ra dưới hình thức phải tăng chi phí huy động vốn do uy tín tín dụng, uy tín vay mượn giảm vì nợ quá hạn, nợ khó đòi tăng. Trong những trường hợp phải khởi kiện lên Toà án thời gian từ khi khởi kiện đến lúc Toà án nhận thụ lý vụ án cũng phải mất một khoảng thời gian khá dài(. từ 1 năm đến 2 năm).Nếu có khởi kiện tại Toà án, nhiều khi Ngân hàng cũng không hoàn toàn được bảo đảm thu hồi nợ thông qua phán quyết của cơ quan xét xử vì hiện nay, một trong những lý do tạm đình chỉ giải quyết vụ án là chưa tìm được địa chỉ của bị đơn hoặc bị đơn bỏ trốn.
Trong điều kiện Việt Nam khi những quy định về kiểm toán bắt buộc, công khai hoá các Báo cáo tài chính chưa được thực hiện một cách nghiêm ngặt, khi hệ thống kế toán, các quy định về hạch toán chưa thật phù hợp để phản ánh đầy đủ, chính xác thực trạng tài chính và từ đó khả năng trả nợ của khách hàng thì về một khía cạnh nào đó, cho vay có đảm bảo góp phần giúp các tổ chức tín dụng giảm thiểu rủi ro phát sinh từ việc thiếu khả năng đánh giá chính xác khả năng trả nợ của khách hàng. Khi người vay đã tìm đủ mọi nguồn thu từ kết quả hoạt động kinh doanh và các nguồn thu khác mà vẫn không trả hết nợ cho Ngân hàng phải phát mại tài sản thì Ngân hàng nên tạo điều kiện cho họ tự bán tài sản và sử dụng số tiền sau khi bán để trả nợ cho Ngân hàng trong một thời gian chấp nhận được nhằm hạn chế thiệt hại cho người vay khi phải bán ngay tài sản ở mức giá quá thấp và không đủ trả nợ cho Ngân hàng. Với định hướng phát triển cho vay có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay,đặc biệt cho vay trả góp mua nhà, việc tích cực tham gia thị trường nhà đất với các hoạt động chủ yếu như: Quảng cáo rao bán nhà, hướng dẫn thủ tục pháp lý về chuyển nhượng, thanh toán tiền mua bán nhà, cho vay để mua nhà, xử lý các bất động sản của chính Ngân hàng và các Ngân hàng thương mại khác sẽ có ý nghĩa rất lớn, vừa góp phần hạn chế tối đa các rủi ro về biến động giá cả nhà cửa trên thị trường,vừa giảm bớt sự tốn kém về thời gian và chi phí xử lý nếu phải khởi kiện ra cơ quan pháp luật.
Nhà nước cần có quy định về thủ tục chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản thế chấp một cách thuận lợi, nhất là quy định các loại giấy tờ cụ thể chứng minh các quyền và lợi ích hợp pháp của người thế chấp để làm cơ sở cho cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, nhất là trong trường hợp tổ chức tín dụng được bán tài sản chứ không phải là chủ sở hữu bán tài sản. Các cơ quan này sẽ chịu trách nhiệm thực hiện các thủ tục đăng ký, nộp lưu vào hệ thống dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm đã đăng ký làm cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc thế chấp tài sản vay vốn Ngân hàng, tránh tình trạng tài liệu sở hữu giả, nhiều tài liệu sở hữu tài sản hay không có giấy chứng nhận sở hữu. Đây thực sự chưa phải là tỉ lệ cho vay hợp lý vì có những tài sản ít biến động theo thị trường có thể cho vay với tỉ lệ cao hơn mà vẫn đảm bảo an toàn, trong khi một số khác là những động sản hoặc bất động sản có giá cả lên xuống thất thường thì tỉ lệ cho vay này đôi khi là quá mạo hiểm.
Vì vậy, Chính phủ cần quy định mức cho vay tối đa với từng loại tài sản thế chấp cụ thể hoặc không quy định mà để cho Ngân hàng tự quyết định tỉ lệ cho vay căn cứ trên các yếu tố liên quan đến mức độ tín nhiệm của khách hàng và những hiểu biết sự biến động của các loại tài sản thế chấp. Do đó bên cạnh việc nâng cao khả năng của các cán bộ định giá tài sản của Ngân hàng, Chính phủ cũng cần đưa ra một khung giá mở, tạo điều kiện cho các TCTD linh hoạt hơn trong việc định giá tài sản thế chấp không đi quá xa so với những quy định của Nhà nước và không bị cố định vào khung giá đó. Trong trường hợp nếu là hợp đồng thế chấp, cầm cố hợp pháp đã hết thời hạn mà bên thế chấp, cầm cố tài sản không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghiã vụ của mình, thì tuỳ trường hợp cụ thể, tài sản thế chấp, cầm cố được giao cho bên nhận thế chấp nhận cầm cố, khai thác, sử dụng hoặc xử lý để thu hồi nợ sau khi đã lập đầy đủ hồ sơ bảo đảm giá trị chứng minh của tài sản là vật chứng.
Công tác xử lý cần được quy định theo nhiều hình thức xử lý tài sản thế chấp, cầm cố mà các bên có thể thoả thuận đưa ra khi ký kết hợp đồng như: Bên thế chấp, cầm cố tự bán; Cả hai cùng bán tài sản; Giao cho TCTD bán tài sản; Gán nợ bằng thế chấp tài sản ; Thoả thuận bằng các phương thức khác.