BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia và là tài sản lớn của mỗi gia đình. Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải của xã hội ở các quốc gia khác nhau thường chiếm tới 40% và các hoạt động BĐS chiếm 30% hoạt động của nền kinh tế. Tổng giá trị vốn chưa khai thác của BĐS lên tới hàng nghìn USD. Chính vì vậy, thị trường BĐS có vai trò vô cùng quan trọng, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển; góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển; tăng thu ngân sách nhà nước; mở rộng thị trường trong nước và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế; góp phần ổn định xã hội; nâng cao đời sống nhân dân; góp phần đổi mới chính sách trong đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS. I) Vai trò của thi trường BĐS và liên hệ thực tế. 1) Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Thị trường BĐS là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị và từ hình thái giá trị sang hiện vật. Khi thị trường BĐS không thông suốt, ngưng trệ, sự chuyển hóa khó khăn sẽ làm vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong các chu kì sản xuất tiếp theo. Khi thị trường BĐS phát triển thì tốc độ luân chuyển vốn nhanh tạo điều kiện tốt cho người sản xuất kinh doanh BĐS đẩy mạnh sản xuất, người tiêu dùng BĐS cung đẩy mạnh sản xuất của mình Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để 1 từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Trong hội thảo “Tác động của thị trường BĐS lên thị trường tài chính Việt Nam” vào ngày 18/8/2011, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đưa ra khi phân tích về hệ luỵ của thị trường BĐS đến một loạt ngành nghề khác. Năm tháng qua, lượng tiêu thụ xi măng đã tụt giảm mạnh, sản lượng tiêu thụ tháng 7 chỉ bằng 63% của tháng 3. Hàng loạt nhà máy gạch celamic không tiêu thụ được hàng đã phải đóng cửa hoặc dừng triển khai. Hàng tồn kho bê tông tăng gấp đôi, nhân công chỉ còn làm việc 3 ngày một tuần. Còn các công ty xây dựng, không có việc làm cho nhân công, đành phải cho nghỉ việc. 2) Góp phần huy động vốn đầu tư phát triển, tăng thu ngân sách nhà nước. 2.1) Huy động vốn đầu tư phát triển Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh. Thị trường BĐS thúc đẩy sản xuất phát triển làm tăng tài sản cố định trong xã hội, đồng nghĩa với việc tăng lượng vốn đầu tư phát triển. Bản thân thị trường BĐS phát triển cũng làm cho tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển. Hơn nữa, các giao dịch thế chấ BĐS để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng BĐS là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. 2 2.2) Tăng thu NSNN Các hoạt động trên thị trường BĐS làm tăng lượng hàng hóa BĐS trên thị trường giao dịch hoặc mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch, khối lượng giao dịch nhiều hơn…góp phần tăng thu NSNN thông qua thuế. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm. 3) Góp phần mở rộng thị trường trong nước và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế. Sự phát triển của thị trường BĐS ảnh hưởng đến tất cả các loại thị trường trong mỗi quốc gia. Thị trường BĐS phát triển sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn để đầu tư phát triển. Khi đó, thị trường lao động và thị trường hàng hóa cũng phát triển tương ứng. Trong thời kì hội nhập kinh tế, thị trường trong nước và nước ngoài có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Thị trường BĐS phát triển mở rộng ra nước ngoài tạo điều kiện cho người nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nước, tham gia đầu tư phát triển sản suất kinh doanh và thậm chí có thể cư trú, sinh sống tại đó. Điều đó góp phần mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc. 3 Tính đến ngày 30/6/2011, Việt Nam thu hút được 669 dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài, với số vốn lên đến 59,9 tỷ USD. Các nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất vẫn chủ yếu đến từ Singapore, Hong Kong và Malaysia. Việt Nam là một trong những thị trường lớn nhất thế giới với gần 90 triệu người năm 2010, Việt Nam cũng là một trong những nước có tốc độ đô thị hóa cao nhất Châu Á (2,9%/năm so với 2,6%/năm của Trung Quốc), dân số VN trẻ và sự tăng trưởng của tài chính thế chấp sẽ giúp thúc đẩy khả năng chi trả. Đây là một trong những tiềm năng cho thấy nhu cầu nhà ở của VN trong tương lai sẽ còn tăng trưởng rất mạnh mẽ. Quan hệ quốc tế giữa Việt Nam và Singapo ngày càng trở nên tốt đẹp hơn. Được hưởng lợi nhờ mối quan hệ tốt đẹp đó, doanh nghiệp hai nước không bỏ qua thời cơ vàng để tăng cường đầu tư phát triển. Tính đến tháng 9/2010, dòng vốn FDI của Singapore đổ vào Việt Nam đã đạt tổng vốn đăng ký lũy kế là 17,9 tỉ USD với 851 dự án đầu tư trong nhiều lĩnh vực. Singapore vẫn giữ vững vị trí thứ năm trong Top 10 nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam. Vị trí này được Singapore duy trì kể từ cuối tháng 12/2009, nhưng ở thời điểm đó các nhà đầu tư Singapore mới chỉ có 776 dự án ở Việt Nam với tổng vốn FDI đăng ký là 17 tỉ USD. Và đặc biệt, nguồn vốn FDI của Singapo đổ vào bất động sản của Việt Nam khá lớn. 4) Góp phần ổn định xã hội, nâng cao đời sống nhân dân. Thị trường BĐS trong đó có thị trường đất đai luôn gắn liền với chính sách đất đai, góp phần ổn định xã hội. Nếu thị trường BĐS phát triển không lành mạnh, chính sách đât đai không phù hợp sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả thị trường. Theo đó là tác động xấu đến niềm tin của người dân vào chủ trương, chính sách nhà nước, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động 4 xã hội. Chính vì lẽ đó, cần phát triển thị trường BĐS một cách lành mạnh, để góp phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả BĐS giúp cho xã hội ổn định hơn. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Thị trường BĐS phát triển buộc người sản xuất kinh doanh BĐS phải nâng cao trình độ về mọi mặt góp phần đáp ưng cho sản xuất, tiêu dùng của nhân dân. Đồng thời, nó góp phần thỏa mãn mọi ngu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi ăn, chốn ở, giao thông, liên lạc, sinh hoạt,… Hiện nay, ngày càng có nhiều khu chung cư với những căn hộ thiết kế hiện đại mọc lên tạo cơ hội cho người dân có điều kiện đáp ứng mọi nhu cầu tốt hơn. Cụ thể, năm 2011, Hà Nội sẽ có thêm 252 dự án chung cư lớn nhỏ được triển khai. Nếu mỗi dự án có khoảng 300 căn hộ, thì sẽ có khoảng gần 8.000 căn hộ được chào bán trên thị trường.Tuy nhiên, giá của các căn hộ cũng không phải là rẻ. Giữa năm 2010, thị trường bất động sản sôi động, giá đất có nơi tăng gấp đôi, gấp ba lần. Nhưng sang đầu 2011 thị trường lại rơi vào cảnh trầm lắng, nguội lạnh. Tại khu vực Nguyễn Chí Thanh chung cư còn 42-45 triệu đồng/m2, trước đó chào bán trên 50 triệu đồng/m2. Hiện đất nền Kim Chung - Di Trạch đã chững lại với giá khoảng 40 triệu đồng/m2, Bắc An Khánh chỉ còn chênh đến 1,2-2 tỷ đồng mỗi căn, trước đây chênh tới 5-6 tỷ đồng/căn. Giá đất dự án Nam An Khánh hiện trên 30 triệu đồng/m2 giảm 10 triệu đồng/m2 so với thời điểm đầu tháng 3…Với Thu nhập bình quân của người Việt Nam, tính đến cuối năm 2010, đạt khoảng 1.160 USD thì khoảng sau 60 -70 năm sau mới đủ tiền mua một căn hộ chung cư. 5 Hiện tại, với sự hỗ trợ của Nhà nước, khi Sở Xây dựng Hà Nội , UBND Tp. Hà Nội và các Sở, ngành liên quan xem xét sửa đổi một số nội dung về việc bán, cho thuê, thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thì giá bán bình quân nhà thu nhập thấp giờ còn khoảng 10 triệu đồng/m2. Cao nhất là dự án tại khu đô thị mới Sài Đồng, quận Long Biên do Công ty CP Xây dựng số 3 Hà Nội làm chủ đầu tư có giá bán tạm tính khoảng 13 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT); dự án khu Kiến Hưng, quận Hà Đông (Liên danh Vinaconex Xuân Mai và Công ty CP Xây dựng số 21 Vinaconex làm chủ đầu tư) là 11.579.476 đồng/m2 (đã có 10% thuế VAT cộng với 2% phí bảo trì). 5) Góp phần đổi mới chính sách trong đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS. Thông qua các hoạt động trên thị trường BĐS, ta mới thấy rõ được những bất cập của chính sách để từ đó đổi mới, bổ sung, hoàn thiện các chính sách, các công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS. Không quản lý chặt chẽ, cho vay tràn lan, nên thị trường BĐS sẽ rơi vào tình trạng bong bóng bất động sản. Nhằm phòng ngừa nguy cơ bong bóng bất động sản, NHNN đã ban hành Thông tư 13 tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản vào năm 2010. Trong ngắn hạn, thị trường có thể chững lại, và có nguy cơ đóng băng trong thời gian ngắn, tuy nhiên, về lâu dài sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, phát triển bền vững và ổn định hơn. Từ năm 2004 – 2006, Nhà nước ban hành luật đất đai 2003 và các nghị định cấm phân lô bán nền, tăng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Kéo the), thị trường văn phòng và căn hộ cao cấp vẫn tiếp tục sôi động do nhu cầu sử dụng tăng. Sang đầu năm 2007, chính sách đất đai điều chỉnh cho phép giao 6 dịch nền đất ở các dự án ngoài đô thị làm thị trường đất đai các khu vực có tiềm năng phát triển,… Sang đến đầu năm 2011, Bất động sản đi xuống, trầm lắng không bán được, nhiều ngành nghề khác cũng vì thế mà bị ảnh hưởng theo. Một số ý kiến cho rằng, để thị trường BĐS không còn khan hiếm, bị lũng đoạn thì cần thiết phải sửa ngay các quy định trong Nghị đinh 69, Nghị định 71. Vì với những quy định này, chi phí của các dự án đã tăng gấp đôi làm giá thành bị đội lên. Bên cạnh đó, nhiều thủ tục không rõ ràng, khiến nhiều dự án 5-7 năm vẫn không thể nào chạy được. II) Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam BĐS là một thị trường quan trọng có đóng góp không nhỏ vào sự phát triển kinh tế xã hội của nước ta, là mộ bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Nguồn thu thuế cho NSNN từ đất đai và BĐS chiếm 50% - 70% tổng thu. Phát triển thị trường BĐS kích thích cho đầu tư đất đai, sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các nganh, vùng; chuyển dịch BĐS thành tài sản tài chính thu hút nguồn lực tài chính cho nền kinh tế…Đây chính là kênh huy động vốn hiệu quả cho các doanh nghiệp. Cụ thể, khoản thu đất đai là một nguồn thu ổn định, chiếm từ 8 -9.5% tổng số thu NSNN. Theo thống kê của Tổng cục thuế năm 2006, các khoản thu Ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm ở nước ta bình quân khoảng 20000 tỷ đồng, chiểm khoảng 7% GDP. Tuy nhiên, khả năng huy động vốn của doanh nghiệp còn nhiểu hạn chế. Theo số liệu thống kê năm 2007, NSNN thu về 11600 tỷ đồng từ các doanh nghiêp, trong đó một phần là do hiện tượng đầu cơ BĐS, trốn thuế khi giao dịch BĐS. Điều này chứng tỏ tình hình huy động vốn của doanh nghiệp từ thị trường BĐS chưa hiệu quả và còn nhiều hạn chế. Một là, thị trường BĐS diễn ra nhiều bất cập. Hiện nay, khoảng 70 – 80% là giao dịch ngầm, không đăng ký với cơ quan Nhà nước. Thủ tục hành chính rườm rà, mất 7 thời gian, tốn kém chi phí. Hai là, tổ chức hoạt động môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát. Việc môi giới chủ yếu qua hình thức qua tay, không đăng ký với nhà nước. Ba là, thông tin cung cấp chưa minh bạch, công khai. Bốn là, công tác quy hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển khu dân cư còn dàn trải, nhiều bất cập. Cuối cùng, đặc biêt phải nói đến sự quản lý của Nhà nước. Các chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển toàn diện. Tóm lại, Thị trường BĐS là một thị trường có đóng góp vô cùng quan trọng cho sự phát triển kinh tế xã hội không chỉ trên thế giới nói chung mà òn cho Việt Nam nói riêng. Vì vậy, Nhà nước cần xây dựng chủ trương, chính sách hợp lý, hiệu quả nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. 8