Đầu tư dự án mua sắm và cải tạo trụ sở làm việc công ty cổ phần cơ khí LICOGI 16

Trang 1

UBND TP HO CHi MINH CONG HOA XA HOI CHU NGHIA VIET NAM Công ty CP Cơ Khí LICOGI 16 Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

BÁO CÁO ĐẦU TƯ DỰ ÁN

MUA SAM & CAI TAO TRU SO LAM VIEC

Trang 2

MUC LUC PHAN I: CHU DAU TU

CHUONG I- GIGI THIEU CHU DAU TU’

CHƯƠNG II - QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIÊN CHƯƠNG III - MƠ HÌNH TỎ CHỨC VÀ QUẢN LÝ

CHƯƠNG IV - HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG PHAN II: DU AN DAU TƯ

CHUONG I- CAN CU PHAP LY I/ Can ctr phap ly thurc hién du an II/ Căn cứ kỹ thuật

II/ Dự án đầu tư

CHƯƠNG II - SỰ CAN THIET VA MUC TIEU DAU TU U Sự cần thiết phải đầu tư

1 Mục tiêu đầu tư

CHUONG III — NGUON THU & CHI PHI DU AN L/ Nguồn thu của dự án

II Chi phí hoạt động

CHƯƠNG IV - QUY MÔ ĐÀU TƯ I/ Hién trang kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật II Điều kiện tự nhiên

III/ Phương án đầu tư

Trang 3

CHUONG V - TIEN DO DAU TU

PHAN III : HIỆU QUA DAU TƯ

CHƯƠNG I- CAC GIA DINH TRONG TINH TOAN HIEU QUA CHUONG II - VỐN ĐẦU TƯ U/ Quyền sử đất II/ xây dựng cơ bản IIU/ Chi phí khác IV/ Lãi vay trong thời gian đầu tư V/ Dự phòng phí

CHUONG III — CAC PHUONG AN VE NGUON VON DAU TU’ I/ Phương án I: toàn bộ bằng nguồn vốn CSH

II Phương án II: toàn bộ bằng nguồn vốn vay NHTM IIU/ Phưiơng án III: 42% vốn CSH và 58% vốn vay NHTM IV/ Phương án chọn

PHÀN IV : PHƯƠNG ÁN VAY VÓN PHAN V : KET LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ

Trang 4

PHAN I: CHU DAU TƯ

CHUONG I - GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ

- Tên Doanh nghiệp: CÔNG TY CÓ PHÀN CƠ KHÍ LICOGI 16 - Tên tiếng Anh : LICOGI 16 MECHANICAL JIONT CTOCK COMPANY

- Tên công ty viết tắt: LICOGI 16.M

- Địa chỉ trụ sở chính : 49B Phan Đăng Lưu, phường 7, quận Phú Nhuận, TP.Hô Chí Minh

- Thời gian hoạt động: 50 năm

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và đăng ký thuế Công ty cổ phần sô: 3600899257 đăng ký lân đâu ngày 14/06/2007 (sô ĐKKD 470300393 do phòng Đăng ký — sở Kê hoạch và Đâu tư tỉnh Đông Nai câp) đăng ký lại lân thứ I ngày 08/07/2010 do Phòng đăng ký kinh doanh Sở Kê hoạch và Dau tư TP.HCM cấp

- Người đại diện theo pháp luật: Ông LÊ VĂN HẬU - Chức danh: giám đốc

- Vốn điều lệ đăng ký: 40.000 triệu đồng

- Vốn đầu tư của chủ sở hữu đến 31/12/2009 là 24.420,85 triệu đồng

- Điện thoại : 08.34456745 ; Fax:

- Tài khoản số: 040007300002646_ Tại Ngân hàng liên doanh Lào - Việt Chi nhánh Thành phô Hô Chí Minh

- Mail: cokhinhontrach@vnn.vn - Website : www.licogil6m.com - Ngành nghề kinh doanh:

+ Xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, thủy điện, sân bay, bên cảng, đường dây trạm biên điện, câp thoát nước và vệ sinh môi trường

+ Sản xuất vật liệu xây dựng, ống công bê tông và bệ tông thương phâm

+ Gia công chế tạo các sản phâm cơ khí xây dựng + Sửa chữa, lắp đặt máy móc, thiết bị ngành cơ khí

Trang 5

+ Mua bán vật liệu xây dựng, khai khoáng, lâm nghiệp, xây dựng, máy móc, thiết bị và vật tư kỹ thuật ngành công nghiệp

+ Cho thuê thiết bị và vật tư kỹ thuật

+ Tưm vắn đầu tư trong nước và ngoài nước + Đầu tư dự án thủy điện vừa và nhỏ

+ Thí nghiệm vật liệu xây dựng - Logo công ty: == LICDGI 16 - Danh sách cô đơng sáng lập: ¬ “sánpàn| Giátrj | Tỷ lệ Stt Tên cô đông _—- ký đô op cố phần vốn góp (Trđông) (%)

I1 CtyCP Licogi 16 24A Phan Đăng 2.007 20.070 50,18

(Bùi Dương Hùng) lưu, BT, HCM

2_ Cao Thị Huyền Hương | Ba Đình, HN 100 1.000 2,50

3 | Dang Van Chung Đông Anh, HN 100 1.000 2,50

4_ Lê Văn Hậu Hoa Lư, NB 100 1.000 2,50

5 Nguyễn Văn Ân Phù Tiên, HY 100 1.000 2,50

6_ Tô Thoại Ba Đình, HN 100 1.000 2,50

7 Vũ Công Hưng Phú Nhuận, 50 500 1,25

TP.HCM

8 | Hoang Minh Khai Q7, TP.HCM 50 500 1,25

9 | Dé Van Muu Cầu Giấy, HN 50 500 1,25

10 Đoàn thuận Chi Thủ đức, 50 500 1,25

TP.HCM

II Tràng Văn Coóng Long Thanh, DN 30 300 0,75

12_ Chu Hoài Trung Đô Lương, NA 27 270 0,68

13 Hoàng Chí Phúc Q4, TP.HCM 10 100 0,25

14 Bùi Đơng Hồn Gó Vấp, 10 100 0,25

TP.HCM

15_ Bùi Dương Hùng Hoàng Mai, HN 100 1.000 2,50

16 Đào Danh Tuấn Phú Nhuận, 116 1.160 2,90

TP.HCM

Trang 6

CHUONG II - QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIÊN UV Quá trình hình thành và phát triển

- Công ty Cổ phần Cơ khí LICOGI 16 (LICOGI 16.M) tiền thân là một chi nhánh Nhà máy Cơ khí Nhơn Trạch — một doanh nghiệp trực thuộc Công ty Cổ phần LICOGI 16 (LICOGI 16), thuộc Tổng Công ty Xây dựng nền móng và Phát Triển hạ tầng Licogi (Bộ Xây dựng) - một Tổng công ty có bề dày trên 40 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng hạ tầng, đô thị, công nghiệp, lắp máy

- Tháng 07/2007: thành lập Công ty Cổ phần Cơ khí LICOGI 16 (viết tắt: LICOGI 16.M) được Đại hội đồng cổ đông thành lập thông qua ngày 03/05/2007, với vốn điều lệ đăng ký là 40.000.000.000 đồng

- Ngày 08/07/2010 đăng ký lại chuyển về TPHCM theo giấy chứng nhận ĐKKD & ĐKT công ty cô phần số 3600899257

- Năm 2002: Thành lập Nhà máy sản xuất và gia công cơ khí theo quyết định số 511 QĐ/ HĐQT ngày 05/08/2002

- Tháng 10/2003: Đồi tên thành Nhà máy Cơ khí Nhơn trạch theo Quyết định số 645/QĐ/TCT-TCCB ngày 08 tháng 10 năm 2003

- Tháng 06/2006: thành lập Chi nhánh Công ty Cổ phần Cơ khí LICOGI 16 (Nhà máy Cơ khí Nhơn trạch) theo Quyết định số 07 QĐ/LICOGI16 ngày 26/06/2006

- Tháng 07/2007: thành lập Công ty Cổ phần Cơ khí LICOGI 16 (viết tắt: LICOGI 16.M) được Đại hội đồng cổ đông thành lập thông qua ngày 03/05/2007

- Hiện nay, Licogi 16.M là một trong những Công ty đang trên đà phát triển, với hai văn phòng và một nhà máy sản xuất tại:

+ TRỤ SỞ CHÍNH

Địa chỉ: 49B — Duong Phan Dang Luu — Phuong 7 — Quan Phu Nhuan — Tp Hồ Chí Minh

Điện thoại: 08.34456745

+ NHA MAY SAN XUAT TAI KHU CÔNG NGHIỆP NHƠN TRACH I, DONG NAL

Địa chỉ: Đường số 2 - Khu công nghiệp Nhơn Trạch I - Đồng Nai Điện thoại: 08.34456718, 061.3560816

Fax: 061.3560815

Trang 7

+ CHI NHANH TAI HA NOL

Dia chi : B2-4 — Khu Dé Thi 54 Ha Dinh — Sé 2A — Ngach 85 — Duong Ha Dinh — Khu Thanh Xuan Trung — Quan Thanh Xuan — Ha NOi

Dién thoai va Fax: 04.2850806

I/ Kết quá đạt được và định hướng phát triển

Qua quá trình hình thành và phát triển không ngừng đến nay Công ty đã có đông đảo đội ngũ cán bộ công nhân viên, kỹ sư, công nhân kỹ thuật lành nghề, giàu kinh nghiệm được đào tạo tại các trường Đại học, Trung cấp về kỹ thuật uy tín tại Việt Nam và Châu Âu

Nhận thức được nguồn lực con người rất quan trọng nên Công ty Cổ phần Cơ khí LICOGI 16 luôn tuyển chọn những người trẻ tuổi, nhiệt huyết, có năng lực thực sự vào đội ngũ của mình và luôn tạo điều kiện cho nhân viên học tập nâng cao trình độ, phát huy tốt khả năng của mình Đây là yếu tố quan trọng nhất làm nên thành công cho LICOGI 16.M ngày hôm nay

LICOGI 16.M xác định mục tiêu phát triển bền vững bằng cách nâng cao chất lượng sản phẩm nên đã mạnh dạn đầu tư máy móc trang thiết bị hiện đại, tiên tiến của các nước phát triển Chính vì thế, các sản phẩm cơ khí của LICOGI 16.M có sức cạnh tranh mạnh đối với thị trường, khẳng định được thương hiệu của mình và trở thành một trong những nhà cung cấp các sản phẩm cơ khí tiêu chuẩn và phi tiêu chuẩn hàng đầu Việt Nam bao gồm:

- Khung nha thép tiền chế -_ Sản phẩm bồn bề chứa

-_ Hệ thống thang máng cáp điện, ống thông gió điều hòa -_ Cốp pha định hình chất lượng cao

-_ Giàn giáo xây dựng

-_ Kết cấu thép mạ kẽm và các sản phâm cơ khí khác theo yêu cầu của khách hàng

Song song với việc sản xuất, Công ty còn tham gia xây dựng và lắp đặt nhiều công trình công nghiệp và dân dụng lớn khác Và đề thực hiện được mục tiêu : “UY TÍN - CHÁT LƯỢNG - HIỆU QUÁ ; TÁT CÁ VÌ MỤC TIÊU KHÁCH HÀNG” Cơng ty luôn đảm bảo thực hiện đúng tiến độ và giá thành cạnh tranh nhất đối với các sản phẩm dịch vụ của công ty

LICOGI 16.M luôn chào đón và sẵn lòng hợp tác lâu dài với tất cả các đối tác, khách hàng trong và ngoài nước Đồng thời, không ngừng nâng cao về mọi mặt để phục vụ khách hàng tốt hơn nữa

Trang 8

Hién nay, LICOGI 16.M dang tich cực thực hiện những chiến lược dài hạn nhằm mở rộng thị trường ra các nước trên thế giới và trong khu vực

Trang 10

CHUONG IV — HIEU QUA HOAT DONG

Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty trong những năm qua đạt hiệu quả, tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu và tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu đều cao trên 20%/năm Đặc biệt, Công ty có tỷ lệ tăng trưởng ổn định, cho thấy đơn vị có định hướng phát triển tốt, ngày càng nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh

Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty qua 3 năm như sau: Đơn vị tính: triệu đồng Stt Chi tiéu Nam 2007 | Nam 2008 | Nam 2009 1_| Doanh thu 17.807 82.285 98.094

2 | Cac khoan giam trir doanh thu - -

Tỷ lệ tăng trưởng qua các năm:

Stt Chỉ tiêu Tỷ lệ tăng trường

2008/2007 2009/2008

1 | Doanh thu 462,09% 119,21%

Trang 11

Tý lệ tăng trưởng Stt Chỉ tiêu 2008/2007 2009/2008

2| Doanh thu thuần 462,09% 119,21%

3 | Gid von hang ban 119,86%

4 | Loi nhuan gop 115,94% 5 | CP ban hang 0,00% 6 | CP quản lý doanh nghiệp 112,69% 7 | LN sau thué 211,38% 104,19% Bảng tống kết tài sản qua các năm: Đơn vị tính: triệu đồng a yen Nam Nam Nam Sự Chí tiêu 2007 2008 2009 TAI SAN

A _| TAISAN NGAN HAN 24.314,31 | 72.097,38 | 75.441,45

I | Tiền và các khoản tương đương tiền 2.155,09 917,68 269,48

1 | Tién 2.155,09 917,68 269,48

2 | Các khoản tương đương tiền

II, | Các khoản đầu tư Tchính ngắn hạn

II | Các khoản phải thu 9.474,58 | 23.621,88 | 28.096,35

1 | Phải thu của khách hàng 6.228,76 | 22.753,36 | 22.003,06

2 | Trả trước cho người ban 1.194,33 780,37 5.068 ,29 5 | Các khoản phải thu khác 2.051,49 269,44 1.417,78

6 | Dự phòng phải thu NH khó đòi -} (181,29) (392,78) IV | Hàng tồn kho 11.621,49 | 42.328,04 | 43.483,63 1 | Hàng tồn kho 11.621,49 | 42.328,04 | 43.483,63 V, | Tài sản ngắn hạn khác 1.063,15 | 5.229,78 3.591,99 1 | Chi phí trả trước ngắn hạn 87,35 251,83 351,57 3 | Thuế và các khoản khác PT nhà nước 2,28 2,28 2,28 4 | Tài sản ngắn hạn khác 97352| 4.975,67 3.238,14

B | TAISAN DAI HAN 20.008,84 | 23.568,94 | 27.333,25

Trang 12

m Năm Năm Năm Sự Chí tiêu 2007 2008 2009

Giá trị hao mòn lũy kế (*)

4 | Chi phí xây dựng co ban do dang 1.787/18| 2.538,44 2.444,88

IH | Bất động sản đầu tư

IV | Các khoản đầu tư tài chính dài hạn - - -

1 | Dau tư vào công ty con

2 | Đầu tư vào công ty liên kết, liên doanh 3 | Đầu tư dài hạn khác V | Tài sắn dài hạn khác 218,09 | 1.71034| 2.426,10 1 | Chỉ phí trả trước dài hạn 218,09| 1.71034| 2.426,10 TONG CONG TAI SAN 44.323,15 | 95.666,32 | 102.774,70 NGUON VON A _|NO PHAITRA 12.224,40 | 67.264,47| 68.491,51 I | Nợ ngắn hạn 12.224,40 | 67.246,81 | 67.029,22 1 | Vay và nợ ngắn hạn 3.052,86 | 19.807,44 | 37.039,40

2 | Phải trả cho người bán 1.986,78 | 25.479,66 | 13.307,56

3 | Người mua trả tiền trước 3.550.94|_ 9.978,45 3.860,97

4 | Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước | 2.456,42} 3.194.47| 2.895,52

5 | Phải trả công nhân viên 643,61 | 1.463,88 | 1.104,80 6 | Chỉ phí phải trả 41,50 142,07 181,00 9 | Các khoản phải trả, phải nộp khác 49229| 7.180.84| 8.639,97 IL | Nợ dài hạn - 17,66 | 1.462,29 4 | Vay và nợ dài hạn 1.444,63 6 | Dự phòng trợ cấp mắt việc làm 17,66 17,66 B_| VÓN CHỦ SỞ HỮU 32.098,75 | 28.401,85 | 34.283,19 I | Vốn chú sớ hữu 32.002,94 | 27.972,15 | 33.530,34 1 | Vốn đầu tư của chủ sở hữu 27.966,00 | 24.278,50 | 25.420,85 2 | Thặng dư vốn cổ phần 1.628,00| 1.628,00|_ 1.628,00 6 | Quỹ đầu tư phát triển 253,02 787,74 | 1.345,07 7 | Quỹ dự phòng tài chính 131,77 399,14 677,80

9 | Lợi nhuận chưa phân phối 2.024,15 878,77 4.458,62

II | Nguồn kinh phí và quỹ khác 95,81 429,70 752,85

TONG CONG NGUON VON 44.323,15 | 95.666,32 | 102.774,70

Danh Mục các công trình, dự án Công ty đã thực hiện

Trang 15

PHAN IL: DỰ ÁN DAU TƯ

CHUONG I- CAN CU PHAP LY

I/ Can cứ pháp lý thực hiện dự án

- Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003; - Luật xây đựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; - Luật đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005;

- Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005; - Luật đấu thầu số 61/2005/QHI 1 ngày 29/11/2005;

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai, Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính Phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghi dinh 181/2004/ND- CP;

- Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng và Nghị định 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ sửa đối, bổ sung một số điều của Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng;

- Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/09/2006 của Chính phủ về quy định chỉ tiết và hướng dẫn một số điều của Luật đầu tư;

- Nghị định 58/2008/NĐ-CP ngày 05/05/2008 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu và lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật xây đựng;

- Nghị định 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 của Chính phủ về quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp;

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

Trang 16

- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về Quan ly chi phí đầu tư xây đựng công trình;

- Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố Định mức chỉ phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;

- Điều lệ và tổ chức hoạt động của Công ty cổ phần Cơ khí Licogi 16; - Định hướng phát triển mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty trong thời gian tới

1U Căn cứ kỹ thuật

- Căn cứ vào vào quy chuẩn XDCB do Bộ Xây dựng ban hành;

- Căn cứ các tài liệu khảo sát giao thông, điện, nước cấp, nước thải và địa chất thủy văn của khu vực đầu tư dự án;

- Căn cứ vào bản vẽ hiện trạng vị trí khu đất;

- Căn cứ các quy định về quản lý kiến trúc và xây dựng của UBND TP.HCM và Sở Xây dựng;

- Căn cứ thực tế công trình xây dựng hiện hữu

H Dự án đầu tư

- Tên dự án: MUA SẮM & CẢI TẠO TRỤ SỞ LÀM VIỆC - Quy mô: diện tích đất là 84,2 m2, nhà văn phòng | trêt 4 lầu

- Địa điểm: 49B Phan Đăng Lưu, phương 7, quận Phú nhuận, TP.HCM - Chủ đầu tư: Công ty cỗ phần Cơ khí Licogi 16

- Thời gian đầu tư: Năm 2010

- Thời gian bắt đầu khai thác sử dụng: Năm 2011

- Hình thức đầu tư: Chuyển nhượng quyền SDĐ và cải tạo công trình xây dựng trên đất hiện có

- Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án thông qua Ban quản lý dự án

Trang 17

CHUONG II - SU CAN THIET VA MUC TIEU DAU TU’ U Sự cần thiết phải đầu tư

1) Định hướng phát triển của Công ty

- Công ty Cổ phần Cơ Khí LICOGI 16 với định hướng củng có và phát triển các ngành nghề cốt lõi truyền thống: Cung cấp các sản phẩm cơ khí tiêu chuẩn và phi tiêu chuẩn, tham gia xây dựng và lắp đặt nhiều công trình công nghiệp và dân dụng đã khăng định được thương hiệu qua nhiều công trình tiêu biểu cấp nhà nước cũng như hiệu quả kinh tế cho công ty Không dừng lại ở đây, Công ty chủ trương phải tập trung mạnh vào lĩnh vực đầu tư mới phát triển nhanh và bền vững

- Định hướng chiến lược của Công ty là tìm kiếm, lựa chọn và đầu tư xây lắp dự án công nghiệp, sản xuất công nghiệp.Về Xây lắp, Công ty đang tham gia thi công các dự án công nghiệp lớn: Dự án nhà máy xi măng Bình Phước, kết cấu thép tuyến băng tải xuất thủy nhà máy xi măng Hà Tiên I — Quận 9, gia công chế tạo hệ thống lan can cầu Đại Phước

- Xây dựng và lắp đặt công trình công nghiệp và dân dụng là lĩnh vực nòng cốt đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển của Cơng ty Ngồi ra, bằng uy tín và năng lực của mình, Công ty chủ động tìm kiếm các công trình xây dựng dân dụng- công nghiệp, hợp đồng hợp tác đầu tư dự án kinh doanh bất động sản để trực tiếp thi công, triển khai dự án theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc tổng thầu

- Một số chỉ tiêu chủ yếu:

+ Tốc độ tăng trưởng hàng năm: trên 20% + Phát triển nguồn nhân lực

+ Lĩnh vực sản xuất công nghiệp

+ Gia công chế tạo, lắp đặt kết cầu thép tiêu chuẩn + Thi công xây lắp

+ Đầu tư dự án

+ Phát triển mở rộng quy mô hoạt động + Tăng cường nguồn vốn

Trang 18

2) Sự cần thiết đầu tư

Hiện tại, trụ sở làm việc của Công ty đang được thuê lại, công trình đã được xây dựng lâu đời, xuống cấp không đảm bảo các điều kiện để làm trụ sở chính của Công ty

Với định hướng phát triển mở rộng hoạt động của Công ty trong thời gian tới, việc đầu tư một trụ sở văn phòng là yếu tố quang trọng quyết định sự phát triển

Nếu có được một trụ sở làm việc lịch sự, khang trang đạt tiêu chuẩn sẽ thúc đây khả năng làm việc và sáng tạo của đội ngủ quản lý từ đó nâng cao năng suất và hiệu quả chung của tồn cơng ty

Trụ sở làm việc được xem là bộ mặt của Công ty, vì vậy nếu được đầu tư muan sằm, cải tại lại thành tòa nhà văn phòng hiện đại sẽ tạo án tượng đối với khách hàng nâng cao khả năng cạnh tranh của Công ty trong giai đoạn phát triển hiện nay

Ngoài ra, có được trụ sở chính thức với môi trường làm việc tốt là cơ sở để Công ty thực hiện định hướng thu hút nguồn nhân lực giỏi phục vụ tốt cho kế hoạch mở rộng và phát triển trong tương lai

I/ Mục tiêu đầu tư

Chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất của Công ty CP Licogi 16 trên đó đã có sẵn công trình nhà làm việc (chưa có sở hữu) đang được Công ty thuê làm trụ sở chính

Thực hiện đầu tư xây dựng, cải tạo lại nhà văn phòng làm việc nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng của Công ty Cổ phần Cơ Khí LICOGI 16 Mỗi phòng của toà nhà sẽ được đầu tư trang bị đầy đủ các hệ thống kỹ thuật gồm thang máy, điện, nước, điện thoại, hệ thống mạng máy tính, Internet tốc độ cao, hệ thống thông gió và điều hòa không khí, hệ thống PCCC nhằm phục vụ tốt nhất cho hoạt động sản xuất kinh doanh

Ngoài ra, tòa nhà sẽ được gắn liền với tên Công ty Cổ phần cơ khí LICOGI 16 nhằm tăng giá trị thương hiệu của công ty trên thị trường

Trang 19

CHUONG III - NGUON THU (DOANH THU)VA CHI PHi DU AN U Nguồn thu của dự án:

Do là việc đầu tư chuyển nhượng quyền SDĐ và cải tạo lại công trình xây dựng làm trụ sở văn phòng làm việc nên dự án không có nguồn thu trực tiếp mà chỉ phục vụ gián tiếp cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Hiện tại, Công ty phải thuê lại trụ sở này của Công ty CP Licogi 16 với hợp đồng thuê hàng năm, công trình đã cũ không thích hợp và xứng tầm với khả năng phát triển của Công ty trong hiện tại và tương lai

Vì vậy, để xác định hiệu quả đầu tư của dự án giả định nguồn thu dự án tương đương với việc phải thực hiện việc thuê văn phòng trong điều kiện đảm bảo tiêu chuẩn văn phòng cho thuê theo tiêu chuẩn hạng C (do đã được sửa chữa, nâng cấp) theo thời giá hiện tại trên địa bàn Hoặc xem xét việc đầu tư dự án để cho khách hàng thuê sử dụng trụ sở làm việc

Khung giá thuê văn phòng trung bình cho 3 hạng: A, B, C tại TP Hồ Chí Minh trong quý II theo kết quả nghiên cứu, khảo sát của Savills, cao ốc hạng A có giá thuê 59 USD mỗi m2 một tháng; hạng B được ghi nhận 33 USD và hạng C là 23 USD mỗi m2 một tháng

Với quy mô đầu tư, dự kiến trụ sở văn phòng đầu tư tương đương với tiêu chuẩn hạng C nhà văn phòng cho thuê

Kế hoạch nguồn thu của dự an cu thé: + Giá thuê hàng tháng: 23 USD/m2 + Tỷ giá USD quy đổi: 19.000 đồng/USD

+ Đơn giá thuê trong 03 năm đầu là : 437.000 đồng/m2/tháng + Tỷ lệ tăng giá cho thuê là 3% cho mỗi 3 năm

+ Diện tích thuê: 416m2 (theo thiết kế kỹ thuật sửa chữa, cải tạo công trình do bên tư vấp lập) Chỉ tiết nguồn thu hàng năm của dự án: Nội dung Đvt Nami | Nắăm2 Năm3 | Năm4 | Năm 5 Diện tích khai thác m° 416,00 | 416,00 416,00 416,00| 416,00

Don gia thué/thang Tr đồng 0,437 0,437 0,437 0,481 0,481

Doanh thu năm Tr đồng | 2.181,50 | 2.181,50 | 2.181,50 | 2.401,15 | 2.401,15

Trang 20

Nội dung Dvt Năm 6 | Nam7 | Nam8 | Năm9 | Năm 10 Diện tích khai thác m? 416,00 | 416,00 416,00 | 416,00| 416,00

Don gia thué/thang Tr dong 0,481 0,529 0,529 0,529 0,582

Doanh thu năm Tr đồng | 2.401,15 | 2.640,77 | 2.640,77 | 2.640,77 | 2.905,34

Nội dung Đvt Nam 11 | Năm 12 Năm 13 | Năm 14 | Năm 15

Diện tích khai thác mÏ 416,00 | 416/00 416,00 | 416,00| 416,00

Don gia thué/thang Tr đồng 0,582 0,582 0,640 0,640 0,640

Doanh thu nam Tr đồng | 2.905,34 | 2.905,34 | 3.194,88 | 3.194,88 | 3.194,88

Nội dung Dvt | Năm 16 | Năm 17 Năm 18 | Năm 19 | Năm 20

Diện tích khai thác mÏ 416,00 | 416/00 416,00 | 416,00| 416,00

Don gia thué/thang Tr dong 0,704 0,704 0,704 0,704 0,704

Doanh thu năm Tr dong | 3.514,37 | 3.514,37 | 3.514,37 | 3.514,37 | 3.514,37

1U Chỉ phí hoạt động

Với đơn giá cho thuê tính toán nguồn thu của dự án đã bao gồm các chỉ phí mà bên cho thuê phải trả Vì vậy, trong dự án dự kiến phát sinh các chỉ phí như sau:

+ Chi phí điện nước: tạm tính là 10 triệu đồng/tháng, tương đương 120 triệu động/năm

+ Chi phí quản lý: thuê bảo vệ, bảo trì duy tu công trình được xác định khoảng 2% doanh thu

+ Chỉ phí lãi vay phải trả hàng tháng cho ngân hàng TM để đầu tư dự án Đối với trường hợp đầu tư bằng toàn bộ nguồn vốn chủ sở hữu thì không phát sinh chi phí này

Trang 21

CHƯƠNG IV -QUY MÔ ĐẦU TƯ

U Hiện trạng kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật 1) Quyền sử dụng đất:

Đất thuộc quyền sở hữu của Công ty cô phần Licogi 16 với giấy chứng nhận ĐKKD sô 4103004836 do Phòng đăng ký kinh doanh Sở Kê hoạch và Đâu tư TP.HCM câp ngày 02/06/2006, địa chỉ tại Tòa nhà 24A đường Phan Đăng Lưu, phường 7, quận Phú Nhuận, TP.HCM

Thửa đất có giấy chứng nhận quyền SDĐ quyền SHNO và tài sản khác gắn liền với đất số bìa BA305150, số vào số cấp GCN CT01137 do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cập ngày 15/06/2010, chi tiét như sau: - Thửa đất số: 19 - Tờ bản đồ số: 6 - Dia chỉ: 49B đường Phan Đăng Lưu, phường 7, quận Phú Nhuận, Tp Hồ Chí Minh - Diện tích: 84,2 m2 - Hình thức sử dụng: riêng - Mục đích sử dụng: đất cơ sở sản xuất kinh doanh (trụ sở văn phòng) - Thời hạn sử dụng: đến tháng 06/2053

- Nguồn gốc: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Vị trí, quy mô và Quy hoạch:

- Chiều rộng mặt tiền: 4,54m - Hình đáng thửa đất: hình chử nhật

- Vị trí địa lý: hướng bắc giáp đường Phan Đăng Lưu, ba hướng còn lại giáp các nhà khác Thửa đât cách UBND quận Bình Thạnh khoảng 600m và cách chợ Bà Chiêu khoảng 900m

- Quy hoạch: Khu dân cư hiện hữu ồn định, khu vực kinh doanh mua bán sâm uât

Môi trường tự nhiên và kinh tế xã hội:

- Cảnh quan: khu dân cư đã được chỉnh trang

- Môi trường tự nhiên: khu vực có lưu lượng xe lưu thông cao nên chịu nhiêu ảnh hưởng của khói bụi và tiêng ôn

Trang 22

- Cơ sở hạ tầng: đường Phan Đăng Lưu hiện hữu được trải nhựa rộng khoảng 30m, kết nối với các đường khác như Hoàng Hoa Thám, Nơ Trang Long, Nguyễn Văn Đậu rất thuận tiện cho việc đi lại; hệ thống cấp nước thủy cục và thoát nước thải công cộng đã được đầu tư hoàn chỉnh; nguồn điện sử dụng từ lưới điện quốc gia; hệ thống y tế, văn hóa và an ninh trật tự tốt

2) Công trình xây dựng trên đất:

Pháp lý: chưa có chứng nhận quyền sở hữu công trình Tuy nhiên, qua thông tin của một số hồ sơ, có thể công trình xây dựng đã được cấp giấy phép xây dựng vào năm 1993 và nộp lệ phí trước bạ vào năm 1996 (Giấy phép xây dựng số 008/GPXD ngày 08/01/1993 của Sở Xây dựng; Tờ khai lệ phí trước bạ ngày 04/07/1996 của Cục thuế TPHCM)

Năm xây dựng: dự đoán là năm 1993 Quy mô:

- Diện tích xây dựng: 360 m2 - Tầng cao: một trệt và 3 lầu

- Kết cấu chung: móng, cột, dầm giằng, sàn, mái BTCT; tường xây gạch dày 100mm; cầu thang kết cấu BTCT; hệ thống chiếu sánglà đèn huỳnh quang và các đèn trang trí khác

Bồ trí các tầng:

- Tầng trệt: 03 phòng làm việc, nhà vệ sinh, kho và khu vực hành lang cầu thang Kết cầu gồm nền lát gạch ceramic, cửa đi chính là cử kính, bên ngoài được bảo vệ bằng cửa cuốn; WC có lavabo, gương soi và tường ốp gạch

- Lầu 1, 2 và 3: mỗi lầu đều có 3 phòng làm việc với kết cấu sàn lát gạch ceramic, cửa ra vào các phòng là loại cửa nhôm gắn kính và WC có lavabo, gương soi và tường ốp gạch

- Sân thượng: nền lát gạch tàu, tường xây gạch ống 100mm cao 1m và có hệ thống lan can bao quanh

I/ Điều kiện tự nhiên 1) Các yếu tố khí hậu:

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo Cũng như các tỉnh ở Nam bộ, đặc điểm chung của khí hậu-thời tiết TPHCM là nhiệt độ cao đều trong năm và có hai mùa mưa - khô rõ ràng làm

Trang 23

tác động chi phối môi truờng cảnh quan sâu sắc Mùa mua từ tháng 5 đến tháng I1, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau Theo tài liệu quan trắc nhiều năm của trạm Tân Sơn Nhất, qua các yếu tố khí tuợng chủ yếu; cho thấy những đặc trưng khí hậu Thành Phố Hồ Chí Minh như sau: Luợng bức xạ đổi đào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm Số giờ nắng trung bình/tháng 160-270 giờ Nhiệt độ không khí trung bình 27C Nhiệt độ cao tuyệt đối 40°C, nhiệt độ thấp tuyệt đói 13,8°C

Theo quy chuẩn xây dựng tập III — 1997 khu vực thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng chung của khí hậu miền nam Việt Nam với những tính chất và đặc điểm sau :

- Thuộc phần vùng IVb, vùng khí hậu V của cả nước

- Nằm hoàn toàn vào vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo Hàng năm có hai mùa rõ rệt:

+ Mùa mưa : từ tháng 5 đến tháng 11

+ Mùa khô : từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

- Lượng mưa trung bình hàng năm là 1980 mm/năm Số ngày mưa bình quân là 159 ngày Tổng bức xạ mặt trời khoảng 368 Kcal/cm”

Khí hậu ồn định cao, những biến động khí hậu từ năm này qua nắm khác không nhiều Không có thiên tai do thời tiết khắc nghiệt, không quá lạnh (thấp nhất không quá 13°C) và không nóng quá (cao nhất không quá 40°C) Không có gió tây khô nóng, ít trường hợp mưa quá lớn (lượng mưa ngày cực đại không quá 200mm) hầu như không có bão

2) Nhiệt độ:

Trang 24

Nhiệt độ trung bình thang cao nhất 29°C

Nhiệt độ trung bình cao tuyệt đối 40°C ( tháng 4 năm 1992 )

Nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất 21°C (tháng 1 )

Nhiệt độ trung bình thấp tuyệt đối 13.8°C ( tháng 1 năm 1997 )

Biên độ trung bình năm 3.4

Biên độ trung bình ngày §.8

3) Mưa:

Mưa theo mùa rõ rệt :

+ Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng I1 chiếm §1.4% lượng mưa trung bình năm

+ Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau chiếm 18.6% luong mưa trung bình năm

Bảng 3: Phân bố lượng mưa và ngày mưa trong năm (mm) Cả năm | 1 | 2 3 4 5 6 7 8 9 10 | 11 | 12 1979 15| 3 | 12 | 43 | 223 | 327 | 209 | 271 | 338 | 203 | 120 | 55 154 2| 1 2 5 17 | 22 | 23 | 21 | 22 | 20 | 12 | 7

Trong mùa mưa phần lớn lượng mưa xảy ra sau 12 giờ trưa, tập trung nhất từ 14 giờ đến 17 giờ và thường mưa chỉ kéo đài từ 1 đến 3 giờ

Trang 25

5) Gió: Bảng 5: Hướng gió:

Hướng gió chủ | Thời kỳ tháng 1-3 4-6 7-9 10-12 đạo và tân suât | Hướng chính DN22 | DN39 TN66 TN25 % Hướng phụ D20 N37 T9 B15 6) Bức xạ: Bảng 6: Bức xạ mặt trời trung bình trong tháng (Kcal/cm?) | Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 | 10 | 11 | 12 Bức xạ 11.7| 11.7| 14.2| 13.3 | 11.6 12.1| 12.2| 10.6| 10.8| 10.8 | 10.8 | 10.9 7) Nắng: Bảng 7: Số ngày nắng trung bình mỗi tháng Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9_ 10 | II | 12 Giờ nắng | 7.6 | 8.4 | 8.6 | §.0 | 6.2 |6.1|5.6| 56 544 5.9|6.4 | 7.0

§) Các hiện tượng thời tiết đáng chú ý:

Giông: Thuộc vùng có nhiều giông, trung bình có 138 ngày có giông hàng năm Tháng có nhiều giông nhất là tháng 2 với 22 ngày

Bão: Khu vực có ít bão và không thiệt hại đáng kể 9) Địa chất thủy văn:

Mực nước ngầm của khu vực khảo sát tương đối sâu, cách mặt đất tự nhiên khoảng 5,4m

Khu vực đầu tư xây dựng có vị trí mặt tiền trục đường chính, giao thông thuận lợi, phù hợp với quy hoạch chung rất thích hợp cho việc lập trụ sở văn phòng

II Phương án đầu tư

1) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giá trị mua được xác định theo giá thị trường thông qua đơn vị trung gián có chức năng và kinh nghiệm về thâm định giá đê đưa ra mức giá phù hợp

Trang 26

2) Cải tạo công trình nhà văn phòng

Chỉ thực hiện cải tạo, nâng cấp bên ngoài và lắp đặt thêm các hệ thống phụ trợ và trang trí nội thất, không làm thay đổi kết cấu chịu lực chính của công trình hiện có

Diện tích sử dụng sau khi cải tạo lại là 416m2, phục vụ cho hoạt động của Công ty như sau:

- Tang trét, tang 1,2 và 3 được tháo đỡ và hoàn thiện lại

- Sân thượng được tháo dỡ và hoàn thiện lại để tăng thêm diện tích sử dụng

- Lắp đặt lại hệ thống chống sét - Lắp đặt hệ thống báo cháy tự động

- Các phòng chức năng: phòng tiếp tân, phòng họp, phòng giám đốc, phòng phó giám đốc, phòng trợ lý, phòng kế toán, phòng kinh tế Kế hoạch, phòng đầu tư, phòng kinh doanh,

Trang 27

CHUONG V - TIỀN ĐỘ ĐẦU TƯ

Dự kiến thời hạn thực hiện đầu tư là 06 tháng, kể từ khi lập dự án đầu tư đên khi hoàn chỉnh xây dựng, cải tạo khai thác dự án dự kién dén cudi nam 2010

- Giai đoạn chuẩn bị: Quý 2 Năm 2010:

+ Đàm phán việc chuyển nhượng quyền SDĐ + Lựa cho đơn vị tư vấn thâm định giá

+ Khảo sát địa hình, địa chất

+ Lập thiết kế và dự toán cải tạo sửa chữa + Lập báo cáo đầu tư trình HĐQT phê duyệt

Trang 28

PHAN III: HIEU QUA DAU TU

CHUONG I- CAC GIA ĐỊNH TRONG TÍNH TỐN HIỆU QUÁ ĐẦU TƯ

1) Tỷ giá ngoại tệ liên quan xác định trong tính toán:

USD: 19.000 VNĐ/USD Được giả định không thay đổi trong thời gian thực hiện dự án

2) Vòng đời của dự án được xác định là 21 năm, Năm 0 là năm đầu tư (6 tháng năm 2010), thời gian hoạt động của dự án là 20 năm Tiến độ đầu tư và phân tích hiệu quả của dự án được tính toán theo năm đầu tư, vì vậy tiến độ thực hiện có thể không trùng khớp với năm lịch và có thê thay đổi dựa vào thời gian phê duyệt dự án và thời điểm đảm phán nguồn vốn đầu tư

4) Phương pháp tính suất chiết khấu của dự án

Lãi vay dài hạn tại Ngân hàng thương mại được tính toán theo mức lãi vay hiện hành là 15%/năm (1,25%/tháng), giả định không đổi trong thời gian vay vốn, tiền lãi vay dài hạn trong thời gian đầu tư (6 tháng) tính vào vốn đầu tư

Lợi tức mong muốn của vốn riêng xác định: 15%/năm Hệ số chiết khấu chung được tính là 15%

5) Thuế GTGT của các yếu tố chi phí đầu tư va chi phí kinh doanh của dự án được loại trừ

6) Giá trị thu hồi sau đầu tư (hết vòng đời dự án) của Quyền SDĐ giao được tính toán bằng 150% giá trị đầu tư ban đầu vì thời gian giao đất là 46 năm, thời gian hoạt động của dự án là 20 năm, thời gian sử dụng đất còn lại (26 năm) sẽ tạo được lợi ích với giá trị thương mại giả định là 150% giá trị chuyên nhượng ban đầu

7) Để so sánh các phương án về nguồn vốn đầu tư, tính toán cụ thể hiệu quả của từng phương án nguồn vốn và lựa chọn phương án khả thi nhất

Trang 29

CHUONG II- VON DAU TU

Bao gom cac khoan muc đầu tư như sau:

U Chi phí chuyển nhượng quyền sứ dụng đắt : 8.790,00 triệu đồng - Quyền sử dụng đất được mua lại của Công ty cổ phần Licogi 16 (Công ty thành viên) theo Giấy chứng nhận QSDĐ quyền SHNO và tài sản khác gắn liền với đất do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp ngày 15/06/2010 Số bìa giấy chứng nhận là BA305150, số vào số cấp GCN là CT01 13377

- Căn cứ Chứng thư thẩm định giá số SG0220/10/EXIMA ngày 25/6/10 của Công ty TNHH MTV Thâm định giá EXIM, giá trị thị trường của đất và tài sản trên đất của đự án được xác định là giá giao địch chuyển nhượng

- Giá trị chuyên nhượng gồm:

+ Đất cơ sở sản xuất kinh doanh (84,2 m2): 7.836 triệu đồng + Công trình xây dựng trên đất (360 m2): 954 triệu đồng

Cộng: 8.790 triệu đồng

I/ Xây dựng cơ bản : 2.428,00 triệu đồng

Chi phí sửa chữa, cải tạo và nâng cấp công trình trên đất là tòa nhà văn phòng được dự toán chỉ phí cải tạo, nâng cấp chỉ tiết như sau: Đơn vị tính :triệu đồng Stt Hạng mục KL | Dongid Thành tiền I Phần xây dựng ; 1.380,00

1 |Thao do & xây dựng hoàn thiện tâng 01 320 320,00

2_ Tháo đở & xây dựng hoàn thiện tang 1 01 295 295,00

3_ Tháo đở & xây dựng hoàn thiện tang 2 01 295 295,00

4_ |Tháo đở & xây dựng hoàn thiện tang 3 01 295 295,00

; tường & xây dựng hoàn thiện sân 01 175 175.00

I PhầnM&E 270,00

1 |Hoàn thiện phần điện, cáp tầng trêt 01 65 65,00

2_ Hoàn thiện phần điện, cap tang 1 01 35 35,00

3_ Hoàn thiện phần điện, cáp tang 2 01 35 35,00

4_ |Hoàn thiện phần điện, cáp tầng 3 01 35,5 35,50

5_ Hoàn thiện phần điện, cáp sân thượng 01 15 15,00

Trang 30

Stt Hang muc KL | Dongid Thành tiền Cung cắp và lắp đặt máy lạnh 1,5HP 05 8,8 44.00 Cung cấp và lắp đặt máy lạnh 2,0HP 02 12,3 24,50 Cung cấp và lắp đặt ống máy lạnh 114 16,00 III Phần Mặt dựng, logo, cứa và nội thất 778.00 1 (Mặt dựng kính cường lực phản quang 01 153 153,00 2 |Logo mat tién 01 30 30,00 3 |Cửa các loại 213,00 4_ Nội thất 382 Cộng 2.480,00

Các hạng mục công trình được xác định theo bảng vẽ mặt bang tổng thể và tính toán theo phương pháp khái toán vốn xây dựng

II/ Chi phí khác : 206,38 triệu đồng

Các chỉ phí tư vấn và quản lý dự án được tham khảo và tạm tính theo Quyêt định 957/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 29/09/2009 về việc công bô định mức chi phí quản ly dự án và tư vân đâu tư xây dựng công trình, bao gôm: + Chỉ phí thiết kế kỹ thuật & dự toán: 80,12 triệu đồng (3,3% x 2.428,00 triệu đồng = 80,12 triệu đồng) + Chỉ phí giám sát thi công xây dựng : 65,56 triệu đồng (2.7% x 2.428.,00 triệu đồng = 65,56 triệu đồng) + Chỉ phí quản lý dự án: 60,70 triệu đồng (2.5% x 2.428.00 triệu đồng = 60,70 triệu đồng) IV/ Lãi vay trong thời gian đầu tư:

Trang 31

CHUONG III - CAC PHUONG AN VE NGUON VON DAU TU

U PHƯƠNG ÁN I:

ĐẦU TƯ TOÀN BỘ (100%) BẰNG VÓN CHỦ SỠ HỮU Chỉ tiết phương án vốn, nguồn vốn và hiệu quả như sau: Đơn vị tính: triệu đồng

- Tổng vốn đầu tư là 11,546 tỷ đồng (thấp so với phương án II và II) do không phát sinh khoản lãi vay đầu tư Tuy nhiên, để thực hiện phương án đầu tư sử dụng toàn bộ bằng nguồn vốn chủ sở hữu, Công ty phải thực hiện phát hành thêm cổ phiếu đề bồ sung nguồn vốn đầu tư cho dự án vì nguồn vốn hiện có (25,42 tỷ đồng tại thời điểm 31/12/2009) chỉ đủ phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh hiện tại

- Hiệu quả đầu tư:

+ Thời gian hoàn vốn đầu tư không chiết khấu là 6 năm, thời gian hoàn vốn tương đối nhanh

Trang 32

+ Thời gian hoàn vốn đầu tư có chiết khấu là 11 năm 4 tháng (với suất chiết khấu của vốn chủ sở hữu là 15%) vẫn nằm trong giới hạn vòng đời dự án

+ Hiện giá thu nhập thuần (NPV): 4.080 triệu đồng (trong đó đã tính giá trị thu hồi sau đầu tư đối với quyền SDĐ đất giao còn lại 26 năm với giá trị tương đương là 13.185 tỷ đồng)

+ Tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR): 19,97%, tỷ suất thu hồi tương đối cao, dự án ít rủi ro

Dự án đảm bảo tính hiệu quả, tuy nhiên chưa đảm bảo tính khả thi do: - Với việc phát hành thêm cổ phiếu tương đương với tổng vốn đầu tư của dự án là khoảng 12 tỷ đồng vẫn đảm bảo nằm trong giới hạn vốn điều lệ đăng ký (hiện có 25,42 tỷ đồng, tăng thêm 12 tỷ đồng, tổng cộng là 37,42 tỷ đồng vẫn thấp hơn 40 tỷ đồng vốn điều lệ đã đăng ký) Nhưng việc phát hành thêm cổ phiếu để đầu tư là không khả thi, nguyên nhân đây là dự án đầu tư không sinh lợi trực tiếp (trụ sở văn phòng làm việc) với khoản vốn phát hành lớn đã gián tiếp làm giảm hiệu quả hoạt động của Công ty (tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn CSH giảm thấp), điều này ảnh hưởng rất lớn đến chiến lượt của Công ty trong việc chào bán cổ phiếu ra công chúng

- Nếu chỉ thực hiện việc phát hành thêm cổ phiếu cho các cổ đông hiện hữu thì đây cũng không phải là phương án đầu tư hiệu quả do không tận dụng được đòn bẩy tài chính (nguồn vốn vay) cho hoạt động SXKD của Công ty

Thể hiện chỉ tiết qua các bảng tính sau:

Trang 37

H/ PHƯƠNG ÁN H:

DAU TU TOAN BO (100%) BANG VON VAY NHTM Chỉ tiết phương án vốn, nguồn vốn và hiệu quả như sau: Đơn vị tính: triệu đồng

Stt Nội dung Dvt | Slượng | Đơn giá Thành Tiền

- Tổng vốn đầu tư lên đến 12,303 tỷ đồng (cao nhất trong 3 phương án) do phát sinh khoản lãi vay đầu tư (dự kiến 6 tháng là 757,50 triệu đồng)

- Nguồn vốn đầu tư bao gồm:

+ Vay dài hạn ngân hàng thương mại I 1.200 triệu đồng, vay toàn bộ chỉ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất (§.790 triệu đồng) và chỉ phí cải tạo, nâng cấp tòa nhà (2.428 triệu đồng) Thời hạn vay vốn là 10 năm, ân hạn 6 tháng và thời gian trả nợ là 9 năm 6 tháng Mức vốn vay chiếm tỷ lệ 91% trên tổng nguồn vốn

+ Vốn chủ sở hữu: 1.103 triệu đồng, sử dụng để trang trải các chỉ phí khác, lãi vay đầu tư và chi phí dự phòng (nếu phát sinh) Vốn CSH tham gia dự án chiếm tỷ lệ 9% trên tổng nguồn vốn

Bang tính chỉ tiết vay vốn và trả nợ Ngân hàng (lãi suất vay 15%/năm)

Trang 39

Thời gian Vốn vay Trẻ nợ goc Trả lãi vay Cộng Dung vay Quy 3 300,00 165,00 465.00 |_ 4.100,00 Quý 4 300,00 153,75 453,75 | 3.800,00 Năm 8 1.200,00 502,50 | 1.702,50 Quy 1 300,00 142,50 442,50 | 3.500,00 Quy 2 300,00 131,25 431,25 | 3.200,00 Quy 3 300,00 120,00 420,00 | 2.900,00 Quy 4 300,00 108,75 408.75 |_ 2.600,00 Năm 9 1.200,00 322,50 | 1.522,50 Quy 1 300,00 97,50 397,50 | 2.300,00 Quy 2 300,00 86,25 386,25 | 2.000,00 Quy 3 300,00 75,00 375,00 | _1.700,00 Quy 4 300,00 63,75 363,75 |_ 1.400,00 Năm 10 1.400,00 78,75 | 1.478,75 Quy | 700,00 52,50 752,50 700,00 Quy 2 700,00 26.25 726.25 - Quy 3 - - - Quy 4 - - - Cộng 11.200,00| 11.200,00| 9.825,05 | 21.025,05

- Hiệu quả đầu tư:

+ Thời gian hồn vốn đầu tư khơng chiết khấu là 10 năm, tương đương với thời gian vay vốn

+ Thời gian hoàn vốn đầu tư có chiết khấu trên 20 năm (với suất chiết khấu là 15%) do mức vốn vay quá cao (chiếm tỷ lệ 91% trên tong vốn đầu tư) nên dự án phải chịu chỉ phí lãi vay cao nên thời gian hoàn vốn chung dự án quá dài Tuy nhiên với phương án này, vốn CSH tham gia rất thấp (9%) nên chỉ phát hành thêm vốn ít (1.000 đồng) nên hiệu quả hoạt động của Công ty không thay đối đáng kê

+ Hiện giá thu nhập thuần (NPV): < 0 (-2.159 triệu đồng) (trong đó đã tính giá trị thu hồi sau đầu tư đối với quyền SDĐ đất giao còn lại 26 năm với giá trị tương đương là 13.185 tỷ đồng) Xét về mặt tổng thể, phương án không hiệu quả

+ Tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR): < suất chiết khấu (12,77%) Xét về mặt tổng thể, phương án không khả thi

Trang 40

Ngoài ra, đứng trên quan điểm nhà tài trợ vốn (Ngân hàng), phương án không khả thi do:

- Tỷ lệ vốn vay chiếm tỷ lệ quá cao trong dự án làm tăng tính rũi ro khi cho vay

- Dự án không mang lại hiệu quả trực tiếp (trụ sở văn phòng) và đối tượng giải ngân vốn vay là bất động sản nên thuộc đối tượng hạn chế cho vay - Bản thân dự án không đảm bảo nguồn trả nợ cho ngân hàng (âm nguồn trả nợ trong 7 năm đầu cho vay tương đương -6.173 tỷ đồng)

- Thời gian cho vay quá dài dễ phát sinh các rũi ro

Dự án không đảm bảo tính khả thi, không thể tiếp cận nguồn vốn vay Thể hiện chỉ tiết qua các bảng tính sau:

Định dạng
Số trang	54
Dung lượng	7,31 MB