những điểm mới trong việc điều phối đất đai của luật đất đai 2013

1 Khái niệm điều phối đất đai NN là chủ SH đối với toàn bộ đất đai k trực tiếp khai thác, sử dụng toàn bộ đất đai mà chuyển giao từng thửa đất nhất định cho người sử dụng để trực tiếp use Việc chuyển giao này đc t.hiện thông qua các hình thức phân phối đất đai cụ thể đc PL qui định Tuy nhiên, việc phân phối đất đai của NN không cố định vĩnh viễn mà có sự thay đổi theo nhu cầu của đời sống- XH Mỗi gđ KT-XH, NN có thể điều chỉnh mục đích, về chủ SH đất để đảm bảo đất đai use có hiệu quả cao nhất, phục vụ lợi ích chung của toàn XH Qúa trình phân phối và điều chỉnh đất đai thế gọi chung là điều phối đất đai * điều phối đất đai là vc phân phối, điều chỉnh đất đai theo nhu cầu của đời sống XH và để thực hiện quyền SH NN, thực hiện chức quản lý NN về đất đai - điều phối đất đai vừa là hoạt động thực hiện q SH, vừa là HĐ quản lý NN về đất đai NN vừa có quyền vừa có nghĩa vụ phân phối đất đai cho công bằng, hiệu quả - điều phối đất đai là quá trình phức tạp với nhiều giai đoạn khác nhau, bắt đầu bằng HĐ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và kết thúc bằng việc CGCNQSDĐ cho ng SDĐ - Điều phối đất đai phải phù hợp với yêu cầu của nền KT thị trường Điều phối đất đai nhằm MĐ phân phối, sử dung loại tài nguyên quý này cho công bằng và hiệu quả nhất Những điều này chỉ can đạt đc vc phân phối và điều chỉnh đất đai phù hợp vs yêu cầu và quy luật của kinh tế Thị trường nội dung điều phối đất đai 2.1 quy hoạch, kế hoạch SDĐ 2.1.1.Khái niệm: -Quy hoạch sử dụng đất việc phân bổ khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh, bảo vệ mơi trường thích ứng biến đổi khí hậu sở tiềm đất đai nhu cầu sử dụng đất ngành, lĩnh vực vùng kinh tế - xã hội đơn vị hành khoảng thời gian xác định (K.2,Đ.3,LDĐ 13) - Kế hoạch sử dụng đất việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực kỳ quy hoạch sử dụng đất (K.3,Đ.3) Đây là yếu tố q định rất lớn đến tính khả thi của quy hoạch ví nó xác định tiến độ thời gian cụ thể và cách thức nhất định để đưa đất đai đã đc quy hoạch vào sử dụng => chính vì vậy, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là hai yếu tố không thể tách rời Nếu quy hoạch thiếu tính toán, xa rời thực tế và k có kế hoạch cụ thể t.hiện thì sẽ gây tình trạng “quy hoạch treo” Tình trạng này xảy khá phổ biến ở VN hiện nay, nó ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống XH Nó lãng phí đất đai, gây thiệt hại đến quyền lợi chính đáng của ng use đất va ngăn cản thực hiện các mục tiêu KT-XH 2.1.2 Quy định PL hiện hành về quy hoạch, kế hoạch SDĐ Nội dung này đc thể hiện tại các quy định cụ thể sau: - Từ điều 35 đến điều 51 LĐĐ 2013; - Chương 3, NĐ 43/2014 NĐ-CP; - Thông tư 29/2014 của bộ TN và MT quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 2.1.2.1 Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Đ.35, LDĐ 2013) - Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển KT-XH, QPAN - Được lập từ tổng thể đến chi tiết, QHSDĐ cấp phải phù hợp với cấp trên, KHSDĐ phải phù hợp với QHSDĐ phê duyệt QHSDĐ cấp QG phải đảm bảo tính đặc thù - Sử dụng đất tiết kiệm có hiệu - Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên bảo vệ mơi trường, thích ứng với biến bổi khí hậu - Dân chủ cơng bằng… =>Đây là ND mang tính chỉ đạo Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch SDD là định hướng, sở để cho quy hoạch, kế hoạch use đất được XD cách dân chủ, công khai, khoa học 2.1.2.2 nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ND bản của quy hoạch sử dụng đất là vc xác định S cụ thể các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển KTXH; quốc phòng; an ninh Để có ND này, quy hoạch sử dụng đất phải thể hiện đc kết quả điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp đk TN, KT,XH và hiện trạng sử dụng đất ; đánh giá tiềm đất đai và xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất kỳ quy hoạch Kế hoạch use đất phải phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trc và bao gồm những kế hoạch thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo 2.1.2.2 Hệ thống quy hoạch, kế hoạch use đất được quy định tại Đ.36, LDĐ gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia,cấp tỉnh,an ninh,quốc phòng,cấp huyện 2.1.2.3 kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (điều 37) Là khoảng tgian để các quan, các cấp chính quyền tổ chức việc thực hiện ND quy hoạch , kế hoach use đất Theo quy định hiện hành: kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm; - Kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh 05 năm Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện lập hàng năm 2.1.2.4 quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia (Đ.38, ldđ; Chương I, Phần II, TT 29/2014) *Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại K.1,K.3 Đ.38 Lập quy hoạch: (k1) - Chiến lược phát triển KTXH, QPAN: quy hoạch tổng thể phát triển vùng KTXH; chiến lược quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực - Điều kiện TN, KT-XH - Hiện trạng SDĐ, tiềm DD kết thực quy hoạch SDĐ cấp QG kì trước - Nhu cầu SDĐ ngành, lĩnh vực - Tiến KHCN có liên quan đến việc SDĐ Lập kế hoạch: (k3) - Quy hoạch SDD cấp QG - Kế hoạch phát triển KTXH năm hàng năm nước - Nhu cầu SDD năm ngành, lĩnh vực - Kết thực kế hoạch SDD cấp quốc gia kì trước - Khả đầu tư huy động nguồn lực để tực kế hoạch SDD *Nội dung: - Định hướng sử dụng đất 10 năm; - Xác định tiêu sử dụng đất nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng; - Xác định S loại đất quy định điểm b khoản kỳ quy hoạch đến đơn vị hành cấp tỉnh vùng kinh tế - xã hội; - Lập đồ quy hoạch sử dụng đất - Giải pháp thực quy hoạch sử dụng đất *Nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia bao gồm: - Phân tích, đánh giá kết thực kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia kỳ trước; - Xác định diện tích loại đất quy định điểm b khoản Điều kỳ kế hoạch sử dụng đất 05 năm; - Kế hoạch sử dụng đất 05 năm cho đơn vị hành cấp tỉnh vùng kinh tế - xã hội; - Giải pháp thực kế hoạch sử dụng đất *Thẩm quyền: (K.1,Đ.42) -CP tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia -Bộ TN-MT chủ trì sẽ giúp đỡ cho CP 2.1.2.5 quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh(Đ.39, LDĐ; CHƯƠNG II, PHẦN 2, TT29-2014) *Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh (K.1,K.3, Đ.39) Lập quy hoạch: (k1) - Quy hoạch SDD cấp QG - Quy hoạch tổng thể phát triển KTXH vùng KTXH, tỉnh, TP trực thuộc TW, quy hoạc hoạch phát triển ngành, lĩnh vực - Điều kiện TN, KTXH tỉnh, TP trực thuộc TW - Hiện trạng SDĐ, tiềm DD kết thực quy hoạch SDĐ cấp tỉnh kì trước - Nhu cầu SDĐ ngành, lĩnh vực cấp tỉnh - Định mức SDD - Tiến KHCN có liên quan đến việc SDĐ Lập kế hoạch: (k3) - Kế hoạch phát triển KTXH năm hàng năm nước - Kế hoạch SDD năm cấp QG, quy hoạch SDD cấp tỉnh - Nhu cầu SDD năm ngành, lĩnh vực cấp tỉnh - Kết thực kế hoạch SDD cấp tỉnh trước - Khả đầu tư huy động nguồn lực để tực kế hoạch SDD *Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh : -Định hướng sử dụng đất 10 năm; - Xác định diện tích loại đất phân bổ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia diện tích loại đất theo nhu cầu sử dụng đất cấp tỉnh; - Xác định khu vực sử dụng đất theo chức sử dụng; - Xác định diện tích loại đất quy định điểm b khoản đến đơn vị hành cấp huyện; - Lập đồ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; - Giải pháp thực quy hoạch sử dụng đất *Nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh bao gồm: - Phân tích, đánh giá kết thực kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh kỳ trước; - Xác định diện tích loại đất quy định điểm b khoản Điều kỳ kế hoạch sử dụng đất theo năm đến đơn vị hành cấp huyện; - Xác định diện tích loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đất - Xác định quy mơ, địa điểm cơng trình, dự án cấp quốc gia cấp tỉnh sử dụng đất vào mục đích quy định Điều 61 Điều 62 Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh; - Lập đồ kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; - Giải pháp thực kế hoạch sử dụng đất *thẩm quyền (K.2, Đ.42) - UBND các cấp tỉnh chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương mình; -Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì giúp UBND cùng cấp vc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 2.1.2.6: Quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất cấp huyện (Đ.40) *Căn cứ quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất cấp huyện (K.1,K.3, LDĐ) *Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện: -Định hướng sử dụng đất 10 năm; - Xác định diện tích loại đất phân bổ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh diện tích loại đất theo nhu cầu sử dụng đất cấp huyện cấp xã; - Xác định khu vực sử dụng đất theo chức sử dụng đến đơn vị hành cấp xã; - Xác định diện tích loại đất xác định điểm b khoản đến đơn vị hành cấp xã; - Lập đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; khu vực quy hoạch đất trồng lúa, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất quy định điểm a, b, c, d e khoản Điều 57 Luật thể chi tiết đến đơn vị hành cấp xã; - Giải pháp thực quy hoạch sử dụng đất * nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện: -Phân tích, đánh giá kết thực kế hoạch sử dụng đất năm trước; - Xác định diện tích loại đất phân bổ kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh diện tích loại đất theo nhu cầu sử dụng đất cấp huyện, cấp xã năm kế hoạch; - Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực cơng trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định Điều 61 Điều 62 Luật năm kế hoạch đến đơn vị hành cấp xã Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nơng thơn phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh; - Xác định diện tích loại đất cần chuyển mục đích sử dụng loại đất phải xin phép quy định điểm a, b, c, d e khoản Điều 57 Luật năm kế hoạch đến đơn vị hành cấp xã; - Lập đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; - Giải pháp thực kế hoạch sử dụng đất *thẩm quyền: UBND cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương mình; -cq quản lý đất đai cấp huyện chủ trì giúp UBND cùng cấp vc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 2.1.2.7 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh (Đ.41) *Căn cứ (K.1,K.3, Đ.41) *Nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh : -Định hướng sử dụng đất quốc phòng, an ninh; - Xác định nhu cầu sử dụng đất quốc phòng, an ninh kỳ quy hoạch sử dụng đất phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội quốc gia; - Xác định vị trí, diện tích đất quốc phịng, an ninh để giao lại cho địa phương quản lý, sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội; - Giải pháp thực quy hoạch sử dụng đất quốc phịng, an ninh * Nợi dung kế hoạch sử dụng đất q́c phòng, an ninh: -Phân tích, đánh giá kết thực kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh kỳ trước; - Xác định khu vực, diện tích đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh kỳ kế hoạch 05 năm cụ thể đến năm; - Xác định cụ thể vị trí, diện tích đất quốc phịng, an ninh bàn giao lại cho địa phương quản lý kỳ kế hoạch 05 năm; - Giải pháp thực kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh Đây là TH đặc biệt, việc lập, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không quan quản lí đất đai thực hiện Theo khoản 3, Đ.42 : - Bộ Quốc phịng ,Bộ Cơng an tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh trình CP xét duyệt -CP quy định cụ thể vc lập, xét duyệt, điều chỉnh, t.hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào MĐ QP-AN Quy định này nhằm bảo đảm cho những yêu cầu riêng đối với việc sử dụng đất phục vụ cho MĐ QP-AN 2.1.2.9 Lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Đ.43, NĐ 43/2014 NĐ-CP) -Cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đc quy định tại K.1, K.2 Đ.42 có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất -hình thức, nội dung và thời gian lấy ý kiến nhân dân được qđ tại khoản 2, điều 43 - Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phịng, an ninh, Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an có trách nhiệm lấy ý kiến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất(K.4, Đ.43) 2.1.2.10 Trình tự, thủ tục thẩm định quy hoạch kế hoạch sử dụng đất (Đ.44, LDĐ; chương 3, điều 9, NĐ 43/2014 NĐ-CP) Để thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì: - Thủ tướng CP thành lập hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia - Bộ TN-MT thành lập hội đồng thẩm định quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh - Chủ tịch UBND cấp tỉnh thành lập hội đồng thẩm định quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất cấp huyện 2.1.2.11 Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (điều 45) Đây là chế nhằm bảo đảm tính phù hợp, thống nhất của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương và phạm vi cả nước Theo quy định của pl thì: - Quốc hội q định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia CP trình - CP phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh,quốc phòng, an ninh; - UBND cấp sẽ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất UBND cấp dưới trực tiếp lập 2.1.2.12 công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Đ.48) Là vc thông tin cách công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đx xét duyệt HĐ này nhằm MĐ b/vệ lợi ích chính đáng của ng use đất và các chủ thể có liên quan Việc công bố công khai theo quy định sau đây: Trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày được cq NN có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai theo quy định sau: - Bộ Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm cơng bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia trụ sở quan cổng thông tin điện tử Bộ Tài nguyên Môi trường - Cq quản lý đất đai các cấp có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương tại trụ sở quan và các phương tiện thông tin đại chúng - UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương tại trụ sở UBND cấp xã; Việc công khai thực suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 2.1.2.13 thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (điều 49, LDĐ; Mục 3, Đ.11, NĐ 43/2014 NĐ-CP ) Đây là bước cụ thể hoá quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đc xét duyệt Để đảm bảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đc t.hiện cách nghiêm túc, ngoài quy định cụ thể vc tổ chức t.hiện, PL còn quy định chế kiểm tra, giám sát của cq NN cấp đv cấp dưới vc tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Trường hợp quy hoạch sử dụng đất cơng bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện người sử dụng đất tiếp tục sử dụng thực quyền người sử dụng đất theo quy định pháp luật - TH có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện người sử dụng đất khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất theo kế hoạch tiếp tục thực quyền người sử dụng đất k xây dựng nhà ở, cơng trình, trồng lâu năm; người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, cơng trình có phải quan NN có thẩm quyền cho phép theo quy định PL - Đặc biệt, PL dđ có quy định góp phần hạn chế tình trạng quy hoạch treo Đó là S đất ghi kế hoạch sử dụng đất đã đc công bố phải thu hồi để t.hiện dự án, công trình or chuyển MĐ sử dụng đất mà sau năm k đc t.hiện theo kế hoạch thì cq NN có thẩm q xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố (K.3, Đ.49, LDĐ) 2.1.2.14 Báo cáo thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Đ.50) 2.1.2.15 Giải phát sinh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau Luật có hiệu lực thi hành (Đ.51, LDĐ; MỤC 3, Đ.12, NĐ 43/2014 NĐ-CP ) - Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đc cq NN có thẩm quyền q định, phê duyệt trước ngày 1/07/2014 thì phải rà soát, điều tra bổ sung để điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với quy định Luật lập kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2016 - 2020) - vc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện chưa quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước ngày 1/7/2014 việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cơng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất vào kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh danh mục dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội cấp huyện Ủy ban nhân dân cấp huyện tổng hợp trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định Việc phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện phải hoàn thành chậm 01 năm kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành 2.2 GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 2.2.1 Khái niệm: Giao đất, cho thuê đất là hình thức pp dđ đc AD hiện Tại K.7,8, Đ.3, LDĐ 2013 giao đất, cho thuê đất được quy định sau: -Nhà nước giao đất việc Nhà nước ban hành định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất -Nhà nước cho thuê đất việc Nhà nước định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Như vậy giao và thuê đất đều nhằm chuyển giao q sử dụng đất từ NN cho ng Sử dụng đất, đều xác lập q sử dụng đất cho ng sử dụng đất Điểm khác biệt giữa hình thức này theo quy định của PL là phương thức thực hiện: giao đất bằng q’ định hành chính còn thuê đất là thông qua hợp đồng nhiên trc kí hợp đồng thuê đất thì vc cho thuê cũng phải thể hiện bằng q định hành chính TH giao đất Giao đất hiện có hình thức: giao không thu tiền sử dụng đất (điều 54) và giao có thu tiền sử dụng đất (điều 55) Việc giao đất có thể xác định thời hạn or k xác định thời hạn tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Trong đó, cho thuê đất được quy định thời hạn sử dụng đất cụ thể 2.2.2 cứ giao đất, cho thuê đất Đây là những yêu cầu mà cq NN có thẩm q giao, cho thuê phải tuân thủ đvs mọi TH giao, cho thuê đất Theo qui định tại điều 52 LDĐ 2013 việc giao đất, cho thuê đất phải tuân theo các cứ sau: -Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Nhu cầu dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Nhu cầu sử dụng đất thể các vb sau: + dự án đầu tư của tổ chức có use nguồn vốn ngân sách NN đã đc cq nn có thẩm q xét duyệt or dự án có vốn đầu tư nc ng đã đc cq NN có thẩm q’ cấp giấy phép đầu tư +vb thẩm định về nhu cầu use đất để t.hiện dự án đầu tư of tổ chức KT k use vốn ngân sách NN or k phải là dự án có vốn đầu tư nc ng sở TN-MT chủ trì phối hợp vs các sở, ban, ngành có liên quan thẩm định về nhu cầu use đất sở xem xét hồ sơ dự án đầu tư theo q.đ của PL về đầu tư + dự án xd cs tôn giáo đã đc UBNN TỈNH, TP trực thuộc TƯ xét duyệt + đơn xin giao đất, chuyển MĐ use đất of hộ gđ, cá nhân có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nới có đất về nhu cầu use đất đv TH xin giao đất NN hạn mức giao đất or giao đất làm nhà ở + đơn xin giao đất của cộng đồng dân cư có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu use đất 2.2.3 Đối tượng được giao đất, cho thuê đất ( điều 54, 55, 56 LDĐ 2013) Là phạm vi các chủ thể có thể được NN giao, cho thuê đất PL hiện hành cho phép số TH được lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Việc cho phép lựa chọn này nhằm tạo sự linh hoạt cho các chủ thể sử dụng đất lựa chọn hình thúc sử dụng đất phù hợp với nhu cầu sử dụng đất và khả tài chính of mình 2.2.3.1 đối tượng đc Giao đất không thu tiền sử dụng đất (Đ.54) Đây là những TH đc hưởng ưu đãi tài chính về sử dụng đất Việc ưu đãi này nhằm để hỗ trợ cho số TH có đk kinh tế khó khăn or vc sử dụng đất of các chủ thể k nhằm mục đích lợi nhuận về KT mà vì lợi ích chung of XH Theo Đ.54, NN giao đất k thu tiền sử dụng đất các TH sau: - Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối giao đất nông nghiệp hạn mức quy định Điều 129 Luật này; (-Hạn mức giao đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sau: +Không 03 héc ta cho loại đất tỉnh, TP trực thuộc trung ương : Đông Nam Bộ đb sông Cửu Long; + Không 02 héc ta cho loại đất tỉnh, TPtrực thuộc trung ương khác - Hạn mức giao đất trồng lâu năm cho hộ gia đình, cá nhân k 10 héc ta xã, phường, thị trấn đồng bằng; không 30 héc ta xã, phường, thị trấn trung du, miền núi - Hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân khơng q 30 héc ta loại đất:Đất rừng phòng hộ; Đất rừng sản xuất - TH hộ gia đình, cá nhân đc giao nhiều loại đất : đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tổng hạn mức giao đất k 05 héc ta TH hộ gia đình, cá nhân giao thêm đất trồng lâu năm hạn mức k 05 héc ta xã, phường, thị trấn đồng bằng; không 25 héc ta xã, phường, thị trấn trung du, miền núi TH hộ gia đình, cá nhân đc giao thêm đất rừng SX hạn mức giao đất k 25 héc ta.) - Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở quan, đất sử dụng vào MĐ quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào MĐ công cộng không nhằm MĐ kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa k thuộc TH quy định khoản Điều 55 Luật này; - Tổ chức nghiệp cơng lập chưa tự chủ tài sử dụng đất xây dựng cơng trình nghiệp; - Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà phục vụ tái định cư theo dự án Nhà nước (chỉ xd theo đơn đặt hàng, k SDĐ trực tiếp) - Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định Điều 159 Luật => là những TH đc ưu đãi tài chính về SDĐ nhằm hỗ trợ cho số TH có đk KT khó khăn or vc SDĐ of các chủ thể này k vì MĐ lợi nhuận về KT mà vì lợi ích chung của XH 2.2.3.2 Đối tượng phải sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Các TH này k đc sử dụng đất dưới hình thức nào khác tính chất của MĐ sử dụng đất Có các TH sau: - Hộ gia đình, cá nhân giao đất ở; - Tổ chức kinh tế giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; - Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; - Tổ chức kinh tế giao đất thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng 2.2.2.3 Đối tượng phải sử dụng đất dưới hình thức thuê đất Đây là những TH NN chỉ cho thuê đất chứ khơng giao đất Bao gờm: a)Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối; b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao quy định Điều 129 Luật này; c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sở sản xuất phi nơng nghiệp; d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực dự án đầu tư nhà thuê; e) Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất xây dựng cơng trình nghiệp; g) Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh 2.2.3.4 đối tượng đc lựa chọn hình thức ú giữa hình thành giao đất co thu tiền sử dụng đất hoạc cho thuê đất -tổ chức KT, hộ gđ, cá nhân sử dụng đất làm mặt phẳng XD cs sx, kinh doanh, sử dụng đất để XD công trình công cộng có múc đích đầu tư xd kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng or cho thuê, sử dụng đất NN, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đc lựa chọn hình thức giao đất - ng việt nam định cư ở nc ng thực hiện các dự án đầu tư tại VN đc lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất or thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê lần cho cả tgian thuê - tổ chức KT sử dụng đất đầu tư XD nhà ở để cho thuê Lưu ý: tổ chức, cá nhân nc ng, ng VN định cư nc ng th.hiện các dự án đầu tư tại VN, tổ chức nc ng có chức ngoại giao đc lựa chọn phương thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm or thuê đất trả tiền thuê đất lần cho cả tg thuê Từ ngày 1/7/2004, các chủ thể sử dụng đất nc thuê đất của NN chỉ được trả tiền thuê hàng năm 2.2.4 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất (Đ.59) Thẩm q giao đất, cho thuê đất chủ yếu quy định cho UBND các cấp 2.2.4.1 thẩm quyền của UBND cấp tỉnh: theo khoản 1, điều 59, UBND cấp tỉnh q định giao, cho thuê đất các TH sau: - Giao đất, cho thuê đất tổ chức; -Giao đất sở tôn giáo; -Giao đất người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định khoản Điều 55 Luật này; - Cho thuê đất người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo quy định điểm đ điểm e khoản Điều 56 Luật này; - Cho thuê đất tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao 2.2.4.2 Thẩm q của UBND cấp huyện theo khoản 2, Đ.59 quy định: - Giao đất, cho thuê đất hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân th đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên phải có văn chấp thuận Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước định; - Giao đất cộng đồng dân cư 2.2.4.3 Thẩm quyền của UBND xã, phường, thị trấn (UBND cấp xã) Theo khoản đ.59 LDĐ 2013, UBND xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn Theo điều 132, LDĐ, đất nông nghiệp sử dụng đất vào mục đích công ích đc trích từ quỹ đất NN của địa phương tuỳ thuộc vào đặc điểm và nhu cầu Mức trích này không quá 5% tổng S đất trồng hằng năm, lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản của địa phương Quỹ đất NN sử dụng đất vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn đc sử dụng để XD or bồi thường sử dụng đất khác để XD các công trình công cộng of địa phương; cho hộ gđ, cá nhân tại địa phương thuê để sx NN, nuôi trồng thuỷ hải sản và đc sử dụng vào mục đích khác theo quy định của CP Tiền thu đc từ vc cho thuê đất thuộc quỹ đất NN sử dụng đất vào MĐ công ích phải nộp vào ngân sách NN UBND xã, p’, thị trấn quản lí và chỉ đc dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của PL Như vậy, cần lưu ý là vc cho thuê đất của UBND cấp xã khác vs vc cho thuê đất của UBND cấp tỉnh, cấp huyện Ng đc UBND cấp tỉnh và cấp huyện cho thuê đất sẽ đc cấp GCNQSDĐ và trở thành chủ thể SDĐ, còn ng đc UBND cấp xã cho thuê đất sẽ k đc cấp GCNQSDĐ vc cho thuê mang tính chất tạm thời để tránh lãng phí đất đâi tg công ích chưa đc sử dụng và tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương giải quyết các nhu cầu công ích Bên cạnh đó theo K4, Đ.59 thì cq có thẩm q’ quyết định giao đất, cho thuê đất quy định tại K.1,K.2 Điều này thì k đc uỷ quyền Quy định này nhằm MĐ đảm bảo cho vc giao, thuê đất đc t.hiệnđúng quy định của PL, tránh tuỳ tiện, đùn đẩy cv gây ách tắc or tiêu cực HĐ giao, cho thuê đất 2.2.4.5 Giao đất khu công nghệ cao, khu kinh tế Theo điều 150, 151 LDĐ 2013, ban quản lý khu công nghệ cao, khu KT sẽ đc UBND cấp tỉnh giao đất lần (để quản lý) đối vs toàn bộ đất khu vực này Ban quản lý khu CN cao, khu KT đc giao lại đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đv tổ chức, hộ gđ, cá nhân; giao lại đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho cả tgian thuê or thu tiền đất hằng năm đv ng VN định cư nc ng; cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho cả tgian thuê or thu tiền thuê đất hàng năm đối vs tổ chức, cá nhân nc ng sử dụng đất khu công nghệ cao, khu KT Ng sử dụng đất đc ban quản lý khu CN cao, Khu KT giao lại đất khu CN cao, khu KT có các q và nghĩa vụ được NN giao đất theo quy định của LDĐ; Ng sử dụng đất đc đc ban quản lý khu CN cao, Khu KT cho thuê đất khu CN cao ,khu KT có các q và nghĩa vụ được NN cho thuê đất theo quy định của LDĐ Nghĩa là địa vị pháp lí của họ k khác vs địa vị pháp lí của ng đc UBND cấp tỉnh, huyện giao đất cho thuê đất 2.2.5 Hạn mức đất giao 2.2.5.1 Khái niệm: là S đất tối đa đối vs mỗi loại đất mà các cq NN có thẩm q đc giao cho mỗi hộ gđ, cá nhân Như vậy hạn mức giao đất chỉ áp dụng đv hộ gđ, cá nhân và AD đv HĐ giao đất của NN Nghĩa là vc đặt hạn mức giao đất k nhằm mục đích hạn chế vc tích tụ tập trung đất đai of ng sử dụng đất mà chỉ nhằm tạo sự công bằng cho ng sử dụng đất đc NN giao đất 2.2.5.2 Hạn mức giao đất nông nghiệp (Đ.129, Đ.130 LDĐ, Chương 6, Mục 2, NĐ 43/2014 NĐ-CP ) Theo điều 129 LDĐ 2013, Hạn mức đất NN đc quy định cụ thể sau: *Hạn mức giao đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sau: - Không 03 héc ta cho loại đất tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ khu vực đồng sông Cửu Long; - Không 02 héc ta cho loại đất tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác * Hạn mức giao đất trồng lâu năm cho hộ gia đình, cá nhân khơng q 10 héc ta xã, phường, thị trấn đồng bằng; không 30 héc ta xã, phường, thị trấn trung du, miền núi * Hạn mức giao đất rừng phòng hộ, Đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân không 30 héc ta loại đất Trường hợp hộ gia đình, cá nhân giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng hàng năm, đất ni trồng thủy sản, đất làm muối tổng hạn mức giao đất không 05 héc ta *Trường hợp hộ gia đình, cá nhân giao thêm đất trồng lâu năm hạn mức đất trồng lâu năm không 05 héc ta xã, phường, thị trấn đồng bằng; không 25 héc ta xã, phường, thị trấn trung du, miền núi Trường hợp hộ gia đình, cá nhân giao thêm đất rừng sản xuất hạn mức giao đất rừng sản xuất không 25 héc ta * Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không hạn mức giao đất quy định khoản 1, Điều khơng tính vào hạn mức giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định khoản 1, Điều *XỬ LÍ ĐỐI VỚI ĐẤT NN ĐÃ GIAO VƯỢT QUÁ ĐỊNH MỨC Theo điều 44, mục 2, chương 6, NĐ 43/2014 NĐ-CP , TH hộ gđ, cá nhân đã đc giao đất NN quá hạn mức nêu thì bị xử lý sau: - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất NN vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định Khoản 1, 2, 3, Điều mà đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/ / 2007 phần diện tích đất vượt hạn mức tiếp tục sử dụng TH đất NN hạn mức nhận chuyển quyền - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất NN vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định Khoản 1, 2, 3, Điều mà đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng năm 2007 đến trước ngày 01 tháng năm 2014 hộ gia đình, cá nhân tiếp tục sử dụng đất phải chuyển sang thuê đất Nhà nước phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền Ngoài hạn mức giao đất NN nói trên, hộ gđ, cá nhân có thể thuê đất (k giới hạn) hoặc nhận q sử dụng đất NN từ người khác để có thêm đất sử dụng theo nhu cầu Tuy nhiên , PL hiện hành có hạn chế S đất NN được phép chuyển nhượng, nhận tặng cho ND này đc quy định tại NQ 1126/2007/NQ-UBTVQH 11 NGÀY 21/6/2007 (các bạn có thể tham khảo thêm) 2.2.5.3 Hạn mức giao đất ở (điều 143,144, LDĐ; Đ.49, Mục 3, chương 6, NĐ 43/2014 NĐ-CP ) Khác vs đất NN, NN k quy định cụ thể hạn mức sử dụng đất ở chung cho tất cả các địa phương mà để cho các địa phương cứ vào đk thực tế của từng địa phương để q định hạn mức giao đất ở cho phù hợp -UBND cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất cho mỗi hộ gđ, cá nhân để làm nhà ở 2.3 chuyển hình thức và mục đích sử dụng đất 2.3.1 chuyển hình thức sử dụng đất: là việc ng SDĐ chuyển hình thức SDĐ từ hình thức này sang hình thức khác TH họ đc lựa chọn hình thức SDĐ - Trình tự, thủ tục chuyển hình thức SDĐ đc quy định cụ thể sau: +người thuê đất có nhu cầu chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền SDĐ phải nộp bộ hồ sơ gồm: đơn ĐK chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất cso thu tiền SDĐ Hợp đồng thuê đất và giấy CNQSDĐ -Việc chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền SDĐ đc quy định sau: + Trong thời hạn k quá ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng kí QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra; đối vs TH đủ ĐK thì làm trích hồ sơ đến quan TN và MT cùng cấp; gửi số liệu địa chính cho quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính + thời hạn k quá ngày kể từ ngày người SDĐ thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, CQ tn-mt coa trách nhiệm chỉnh lý GCNQSDĐ 2.3.2 chuyển MĐ sử dụng đất :Là vc ng sử dụng đất thay đổi mục đích theo nhu cầu, phù hợp vs quy định của PL 2.3.2, Căn cứ chuyển MĐ sử dụng đất (giống cứ giao đát, cho thuê đất Đ.52, LDĐ 2013) 2.3.3 Các TH chuyển MĐ (Đ.57, LDĐ 2013) + chuyển đất trồng lúa sang đất trồng lâu năm, đất trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối + chuyển đất trồng hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất ni trồng thủy snả hình thức ao hồ đầm + chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sx sang SD vào mục đính khác nhóm đất nơng nghiệp + chuyển đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp + chuyển đất phi nông nghiệp NN giao đất k thu tiền SDĐ sang đất phi nơng nghiệp NN giao đất có thu tiền SDĐ thuê đất + chuyển đất phi nông nghiệp đất sang đất + chuyển đất xây dựng cơng trình nghiệp, … 2.3.2.4 thẩm q cho phép chuyển mđ sử dụng đất (điều 59) - 2.3.2.5 Thủ tục (điều 69 nd43/2014) + người SDD nộp đơn xin phép chuyển mục đích SDD kèm theo giấy chứng nhận đến quan TNMT + quan TNMT thẩm tra hồ sơ, xác minh thhực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích SDD, hướng dẫn người SDD thực nv tài chính, trình UBND cấp có thẩm quyền định cho phép chuyển mục đích SDD, đạo cập nhật, chỉnh lý sở liệu đất đai, HSDC + người SDD thực nv tài theo quy định PL ... có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nới có đất về nhu cầu use đất đv TH xin giao đất NN hạn mức giao đất or giao đất làm nhà ở + đơn xin giao đất của cộng đồng... thuê đất đều nhằm chuyển giao q sử dụng đất từ NN cho ng Sử dụng đất, đều xác lập q sử dụng đất cho ng sử dụng đất Điểm khác biệt giữa hình thức này theo quy định của. .. hành chính TH giao đất Giao đất hiện có hình thức: giao không thu tiền sử dụng đất (điều 54) và giao có thu tiền sử dụng đất (điều 55) Việc giao đất có thể xác định thời