CHƯƠNG 3: CÁC NGUYÊN TẮC CƠ BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ docx

1 CHƯƠNG 3: CÁC NGUYÊN TẮC CƠ BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ. I. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu qu ả nhất (highest and best use). II. Nguyên t ắc thay thế. III. Nguyên t ắc ước tính các khoản thu nh ập trong tương lai. IV. Nguyên t ắc đóng góp. V. Nguyên t ắc cung cầu. I. NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HI ỆU QUẢ NHẤT Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là gì? Theo IVSC, đây là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. Nội dung nguyên tắc: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và mang lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định dựa trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Lưu ý: khi áp dụng nguyên tắc này, TĐV phải xác định được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về tài chính. 2 II. NGUYÊN TẮC THAY THẾ • Nội dung nguyên tắc: giới hạn cao nhất về giá tr ị của tài sản không vượt quá chi phí để có m ột tài sản tương đương. • Tài s ản tương đương (tài sản thay thế): là tài s ản có thể có được bằng cách mua trên thị trườ ng hay bỏ tiền ra để xây dựng mới. • Th ực hiện nguyên tắc này, TĐV phải nắm được thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất c ủa các tài sản tương tự, gần với thời điểm th ẩm định, làm cơ sở để so sánh. III. NGUYÊN TẮC ƯỚC TÍNH CÁC KHO ẢN THU NHẬP TƯƠNG LAI • Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản được quyết định bởi các khoản thu nhập mà tài s ản đó mang lại trong tương lai. • Cơ sở của nguyên tắc: GTTS là biểu hiện bằng ti ền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho ch ủ sở hữu trong tương lai. • Yêu c ầu: TĐV phải ước tính được tất cả các kho ản thu nhập từ tài sản phát sinh trong tương lai. 3 IV. NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP 1. Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản hay m ột bộ phận cấu thành tài sản, phụ thuộc vào s ự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá tr ị của tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu. Ví d ụ: một biệt thự không có hồ bơi được bán v ới giá 6 tỷ, nhưng nếu có thêm hồ bơi thì được bán với giá 7 tỷ (chi phí xây hồ bơi là 200 tri ệu) => giá trị của hồ bơi là 1 tỷ. 2. Cơ sở của nguyên tắc: theo định nghĩa: giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài s ản mang lại cho chủ thể. 3. Tuân th ủ nguyên tắc: Tổng giá trị các bộ phận có th ể không phải là giá trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của một bộ phận tài sản chính là hi ệu số giữa giá trị tài sản khi có sự đóng góp và không có s ự đóng góp của bộ phận đó trong tài s ản. IV. NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP 4 V. NGUYÊN TẮC CUNG CẦU • Nội dung: giá cả chính là sự đánh giá của thị trườ ng về giá trị tài sản. - Trong th ị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là sự thừa nhận có tính khách quan nhất về giá tr ị hàng hóa. - Tuy nhiên, trong các th ị trường khác, giá cả có thể có sự khác biệt rất lớn so với giá trị thực. Do đó, cần phân tích tác động của cung c ầu đến giá trị tài sản cần thẩm định. • Việc thẩm định giá trị tài sản là dựa trên giá thị trườ ng, giá thị trường lại chịu ảnh hưởng của cung-c ầu thị trường. Do đó, TĐV cần đánh giá được tác động của yếu tố này trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, để quyết định là định giá trên cơ sở giá thị trườ ng hay phi thị trường. • Nguyên t ắc cung cầu còn là cơ sở của các nguyên t ắc khác như: nguyên tắc thay thế, nguyên t ắc ước tính thu nhập tương lai … V. NGUYÊN TẮC CUNG CẦU . 1 CHƯƠNG 3: CÁC NGUYÊN TẮC CƠ BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ. I. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu qu ả nhất (highest and best use). II. Nguyên t ắc thay thế. III. Nguyên t ắc ước tính các khoản. chúng trong tương lai, để quyết định là định giá trên cơ sở giá thị trườ ng hay phi thị trường. • Nguyên t ắc cung cầu còn là cơ sở của các nguyên t ắc khác như: nguyên tắc thay thế, nguyên. phận đó trong tài s ản. IV. NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP 4 V. NGUYÊN TẮC CUNG CẦU • Nội dung: giá cả chính là sự đánh giá của thị trườ ng về giá trị tài sản. - Trong th ị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá