Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh

- Người sử dụng đất hộ bị thu hồi đất và các cán bộ quản lý Nhà nước trực tiếp thực hiện và có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.. Trong đó liên quan nhiều đến công

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRUONG ĐẠI HỌC NONG LAM TP.HO CHÍ MINH

NGUYEN TRAN ĐĂNG KHOA

DANH GIA TINH HÌNH THU HOI DAT, BOI THUONG,

HO TRO, TAI DINH CU TAI HUYEN CU CHI,

THANH PHO HO CHi MINH

LUẬN VAN THAC SĨ QUAN LY DAT DAI

Thanh phố Hồ Chí Minh, tháng 11/2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HÒ CHÍ MINH

RRR

NGUYEN TRAN ĐĂNG KHOA

ĐÁNH GIA TINH HINH THU HOI DAT, BOI THUONG,

HO TRỢ, TAI ĐỊNH CU TẠI HUYỆN CU CHI,

THANH PHO HO CHi MINH

Chuyén nganh: Quan ly Dat dai

ĐÁNH GIA TINH HÌNH THU HOI DAT, BOI THUONG,

HO TRỢ, TAI ĐỊNH CƯ TẠI HUYỆN CU CHI,

THÀNH PHÓ HÒ CHÍ MINH

NGUYEN TRAN ĐĂNG KHOA

Hội đồng cham luận van:

1 Chủ tịch: TS NGUYÊN VĂN TÂN

Hội Khoa học đất

2 Thư ký: TS NGUYÊN THỊ MAI

Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

3 Phản biện 1: TS PHẠM VĂN VÕ

Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh

4 Phản biện 2: TS TRAN HỎNG LĨNH

Bộ Tài nguyên và Môi trường

5 Uỷ viên: GS TS NGUYÊN KIM LỢI

Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

LÝ LỊCH CÁ NHÂN

Tôi tên là Nguyễn Trần Đăng Khoa, sinh ngày 13 tháng 11 năm 1994 tại

thành phố Hồ Chí Minh

Tốt nghiệp phổ thông trung học tại Trường THPT Thủ Đức vào năm 2012

Tốt nghiệp Đại học ngành Quản lý đất đai tại Trường Đại học Nông Lâm

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Các sô liệu, kêt quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực va chưa từng được ai công bô trong

bat kỳ công trình nao khác

Tác giả luận văn

Nguyễn Trần Đăng Khoa

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp, tôi đã

nhận được sự giúp đỡ vô cùng to lớn từ cơ sở đảo tạo, cơ quan công tác, gia đình,

bạn bè và đồng nghiệp Tôi xin tỏ lòng biết ơn chân thành đến:

- Quy Thay, Cô và những cán bộ quản lý ở Khoa Quản lý đất đai, phòng Sau

Đại học, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh đã tận tình giảng day và giup

đỡ tôi trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài

- TS Trần Đình Lý, người trực tiếp hướng dẫn khoa học trong quá trình thựchiện đề tài nghiên cứu này

- Quý đồng nghiệp tại Ủy ban nhân dân xã Tân Thông Hội, huyện Củ Chi,

Thành phố Hồ Chí Minh đã giúp đỡ, tạo mọi điều kiện tốt nhất dé tôi hoàn thành dé

tài nghiên cứu này.

- Đặc biệt, gia đình đã động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá

trình học tập và nghiên cứu.

Tp Hồ Chi Minh, tháng 11 năm 2022

Nguyễn Trần Đăng Khoa

TÓM TẮT

Đề tài nghiên cứu “Đánh giá tình hình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư tại Huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh” được tiến hành tại huyện Củ

Chi từ năm 2014 (Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) đến năm 2021 Mục tiêu nghiêncứu của dé tai là ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đổi sống của người dân Từ

thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số dự án trênđịa bàn từ đó đưa ra hướng giải quyết cho các dự án đang triển khai, chưa hoàn tất

công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Đề tài thu thập các số liệu, tài liệu, thực trạng chung của vấn đề thu hồi đất

thực hiện các dự án trên địa bàn từ đó chọn ra 3 dự án nghiên cứu điển hình để đánh

giá chung cho việc thu hồi đất của quận Số liệu sơ cấp được thu thập thông quaphiếu điều tra phỏng vấn trực tiếp 106 hộ gia đình, cá nhân thuộc 3 dự án điển hình

là du án đường dây 20kV Cầu Bông — Đức Hoà, dự án xây dựng cầu kênh N31A

trên tinh lộ 8, dự án bệnh viện đa khoa khu vực Cu Chi.

Trong giai đoạn từ năm 2014 - 2021, huyện Cu Chi đã và đang thực hiện 34

dự án thu hồi đất Tông diện tích đất bị thu hồi là 466,58 ha, ảnh hưởng thu hồi đất

2.286 hộ gia đình, cá nhân.

Kết quả đạt được như sau: thông tin về tình hình thu hồi đất, kết quả bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư của 3 dự án điển hình cho thấy người dân ủng hộ chủtrương thực hiện dự án nhưng còn nhiều ý kiến cho rằng đơn giá bồi thường đất, đặc

biệt là đất nông nghiệp rất thấp Mức hỗ trợ chưa đáp ứng mong mỏi của người dân.Việc làm của người dân sau khi bị thu hồi đất chưa đảm bảo Có 3 tồn tại chủ yếu

của 3 dự án chưa làm hài lòng người bị thu hồi đất là: (1) đơn giá bồi thường thấp,

(2) mức hỗ trợ thấp, (3) đời sống người dân sau khi bị thu hồi đất không đảm bảo

Đề tài đã đánh giá các ảnh hưởng đến đời sống và việc làm của người dân

trước và sau thu hồi đất về các khía cạnh: đời song, tinh hinh su dung tiền bồi

thường, thu nhập, chi tiêu, lao động và việc làm.

Trên cơ sở những khó khăn tồn tại chính trong chính sách bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư thu hồi đất, dé tài đề xuất 4 nhóm giải pháp: (1) nhóm giải pháp về

chính sách kỹ thuật, (2) nhóm giải pháp về tổ chức và quản lý, (3) nhóm giải pháp

về tuyên truyền và vận động, (4) giải pháp về kỹ thuật

in the area, then giving solutions to ongoing projects, not completed compensation and settlement clearance.

The topic collects data, documents, general status of land acquisition to implement projects in the area, then selects 3 case studies for general assessment for land acquisition in the district Primary data is collected through direct interviews

with 106 households and individuals belonging to 3 typical projects, namely, the

tidal gate project, the project of the intersection of the gate, the project of Industrial University

During the period 2014-2021 (land law 2013) Cu Chi District has been implementing 34 land acquisition projects The total implemented area is 466,58 ha, affecting land acquisition 2.286 households and individuals.

The results are as follows: information on land acquisition, compensation, support and resettlement results of 3 typical projects shows that people support the policy of project implementation but there are many opinions thought that the compensation unit price for land, especially agricultural land, is very low The level

of support has not met the expectations of the people Resettlement is facing many

difficulties due to limited land availability for resettlement There are 3 main shortcomings of 3 projects that have not satisfied people who have land acquired

are:

(1) low compensation unit price, (2) low level of support, (3) prolonged project implementation progress.

The thesis evaluated the impacts on people's life and employment before and after land acquisition in terms of: life, the use of compensation, income, spending, labor and employment.

Based on the main shortcomings in the compensation, support and resettlement policy for land acquisition, the topic proposes 4 groups of solutions: (1)

technical policy solutions, (2) groups solutions for organization and management,

(3) solutions for propaganda and advocacy, (4) technical solutions.

lý (211015 critic icine nt inte esl iv

ae 1Chương 1 TONG QUAN s.sssssssssssssssssssassassassnscnssassascassnssassascnscascassascascasesecsecnecnseses 41.1 Dat đai và quan lý nhà nước về dat đai, quyền sử dụng đất va thu hồi dat 4

1.1.4.2, Những trưởng hợp nhà nước thu hồi GAtessiscvissicssanasnsearnansvacrnnessonnsaaceassenenaaance 7

1.2 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất - 7

DN CBG Khải Ti TH s-««sssasessssesseliozasemsiodiresrdiodiesdikclrlEszbsablixskidiorkuiueuiulksidbitdkssudEmtdvliucsEnsisEbe 7

1.2.2 Ảnh hưởng của thu hồi đất đối với đời sống của người sử dụng đất 81.2.3 Yêu cầu đối với bồi thường, hỗ trợ và tai định cư khi thu hồi đắất 91.2.4 Những yêu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất . -: 5 : 10

1.3 Tình hình nghiên cứu có liên quan - - 52252 +2*£+£+*£+Esersrrerrrreree 11

lệ GIỚI) ốc 11

eS PRR AIS ss se sotu2vBkoob di dành dồn an dgng0šbogutiuBá3801630006.80100613503933005502L8900888S:031408620088u48636x08g18u8, 11

1.3.1.2 Hat QUOC oe ceeccccececsessessessessessetssestsessesessessssessesstesessesstestssnssnssesstseesstesteneees 13

123.103 SHHPBTIOTEtttragittiA E9 GI0AS 0D DRDNDGSSTREGGSICNGRSSSOIBIRARSEIGURSSESGBSRNIGSUHỊGœSMNSBEBEsdSfg 13

lz3;2 TRONS HƯIsásssnxsdasbidnbiogsosiS4E141595ES0ESBDESGMSMSESSSELNSEVSSSSSSSE.SU3338Đ338483500388 080094 14

1.3.2.1 Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các thời kỳ 14

1.3.2.2 Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Thành phố Hồ Chí

0 6 21

1.3.2.3, Các nghiên cứu có liên quan để tl sesscsceessransssonanennenccemnmnnncnceennncnes 23

Chương 2 NOI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP - 2 5 sss+ecse++ 26

2.1 Nội dung - -.-<s-< 2s 2 HH HH HA HH HH TU 04k ong 000 02c 26

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai

luyện TH erases 26

2.1.2 Đánh giá tình hình thu hồi đất Huyện Củ Chỉ -5-©-5 S 262.1.3 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 3 dự án khảo sát 262.1.4 Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái

HH Long tu ánggg bã nó E414 5g03)603833535386388G58338594602133138343401333584338/50500584383338v58008013838659610000080084 26

2-2: Hương Pháp 119 hit CU Ux emmeccnsu neue menssu ue area eee 26

2.2.1 Phương pháp thu thập đữ liệu thứ cp eccccceccceeccseecsecsseeeseesseeeeceteeeteeneees 26

2.2.2 Phương pháp thu thập dit liệu sơ cấp -2 2-222222222+22222E22222x.zzzee 27

2.2.2.1 Lựa chon 3 dự án khảo sát ¿c2 S2 2222222112221 1 2111221121121 xe zxee 27

2.2.2.2 Đối tượng và dung lượng mẫu - 22 222222E2E22EE22E22E2E222Eczxrer 28

2.2.3 Phương pháp tham vấn chuyên gia -2+22-22+©222czerxcrxerxrrrrer 29

2.2.4 Phương pháp thống kê mô tả, so sánh và phân tích, đánh giá số liệu 30

2.2.5 Phương pháp sử dụng bản đồ 2-22 2©22222EE22E222122122212212232221 22c 31

Cre ee eA eC 342171002 2 ốc 323.1 Đặc điểm tu nhiên, tình hình kinh tế - xã hội và thực trạng quản lý, sử dụng đất

huyện:/Cũ CHỈ:z?:ciotpisin62t1G2-L7ĐEI02464ÿ30201L80g3016⁄0ETMSVRCSS SiG)8I2E801401900031486001185012đ1 63.02070400 32

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 22 5¿5s+2scssccsc-c-c 323.1.2 Tình hình kinh tẾ - xã hội -522++222222Etrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrree 37

3.1.2.1 Tình hình phát triển kinh tế -2-22©222222+z2zszstrsrzrsrrrrsesrrsrersce-e 373.1.2.2 Dân sé, lao động, việc làm và thu nhập -22222222+=2+z+zzzzzz+sz 38

34 Tok Re tưng TỔ dqueantergrroarogrynoiiiv0ii0 00000000 An,G%/88nsuagt 413.1.4 Công tác quản lý đất đai -22¿©22222222E222122212221221122212211 211221 xe 443.1.4.1 Do đạc lập bản đồ địa chính 252222222 222222231211221211221212221 22 xe 44

3.1.4.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất -2¿©-2222+2222EE22E222x22Ezzzzzxczex 45

3.1.4.3 Giao dat, cho thuê dat, thu hồi đất, chuyên mục đích sử dụng đất 473.1.4.4 Thanh tra, giải quyết khiếu nại, t6 cáo về đất đai - -2: - 47

3.2 Thực trạng các dự án và tình hình thu hồi đất Huyện Củ Chi 48

CURL, |, ee 483.2.2 Tô chức bộ máy làm công tác bôi thường, hỗ trợ và tái định cư 48

3.2.3 Về kết quả thực hiện ©22©22+2S22222E22112712112212712211211211211221211 2y e 493.3 Đánh giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 3 dự án nghiên cứu 543.3.1 Giới thiệu 3 dự án nghiên cứu điển hình 2s+S22k+E+EE2E£EEEEzEeExrkerxrke 54

3.3.1.1 Dự án 1: Dự án Bệnh viện đa khoa khu vực Củ Chi (dự án đã hoàn thanh)54

3.3.1.2 Dự án 2: Dự án Đường dây 220kV Cau Bông — Đức Hoà (dự án đang thực

VỚI ]SeeneenensbobinintiBtGiUiODA4E0iEnESO5S2NGDGSISEHIUSEH009 GE8/090/104GEHIPIDĐLS.'R00.G8ĐSHICHEHDSGSGIDU00000300431008100g0 55

3.3.2 Quy trình thực hiện dự án - + 25+ SE SE +ESvsrseerrrrrrrrrrrrrrkrrree 57

3.3.4 Kết quả bồi thường, hỗ trợ, tai định cư của 3 dự án điền hình 60

3.3.4.1 Dự án 1: Dự án Bệnh viện đa khoa khu vực Củ Chi - - - - <- 60

3.3.4.2 Dự án 2: Dự án Đường dây 220kV Cầu Bông — Đức Hoà - 62

3.3.4.3 Dự án 3: Dự án xây dựng Cầu Kênh N31A trên tỉnh lộ 8 673.3.4.5 Chính sách bồi thường và các chính sách hỗ trợ tại 3 dự án khảo sát 69

3.3.5 Đánh giá sự tác động của thu hồi đất đến đời sống của người dân ở 3 dự án

TIGHÏỂH: Cli Usss scones ener sepiee genes een ren ree meer iene, 71

3.3.6 Kết quả khảo sát ý kiến của người đân 2 222++2E22Ez22E222z22xczrree 72

3.3.7 Y kiém 0.7.5 ằẦaad ẢẢ 74

3.4 Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện bôi thường, hỗ trợ và tái định cư 81

3,4 We tes thiên và NHằn Ï ao tay sgdoittiiGNiGMSSSONGMGIGUG384G007008g8000000034010050808/ 82

3.4.3 Về tuyên truyền, vận động - 2 222222222E222122122112212211211221222 2 e2 83

ñ đái, VỆ | ee 83KET LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ 5-2 5© +es£+eetretrerxererxerrserserr 84

TẠI THIÊN THAM KHẢO qagỹỳgaaaqaauddgdrrrtrrtgiaiotagtiagtiestsiiaiioaagsaai 86

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIET TAT

HĐND : H6i đồng nhân dân

DANH SÁCH CÁC BANG

BANG TRANGBang 2.1 Thống kê số hộ cần khảo sát tại 3 đự án -2-©-252z222z+25zz 28Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Củ Chi năm 2021 43Bảng 3.2 Biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện Củ Chi 201 1 - 2021 43

Bảng 3.3 Công tác lập quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai

đoạn UIT = 202 eeeoenoinisiaiebokbsgobgtonnlssssysdsgsBgssitufitssufstisseoltstkssuttgasgespokssiuan 45

Bảng 3.4 Danh mục các dự án thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện

Củ Chi theo Luật Đất đai 2013 - 2-52 5 E221211211211211211211211211211 21212 xe 50

Bảng 3.5 Thông tin tổng hợp 3 dự án nghiên cứu khi nhà nước thu hồi đất 57Bang 3.6 Dién tich đất và hộ dân bị ảnh HƯỚ Ỗ 2 ácctssccsa12151666135519565558y3058032/80088i0e% 60

Bảng 5:7 Tình trang phap lŸseceeecyáeensiecasiibireossisoeoM01160562040450313300635021033943s08 60

Bảng 3.8 Diện tích đất bị thu hồi - 2-2: ©22©2222E22E22EE22E22212232221221 222222 xe, 61Bang 3.9 Bang don giá dé tính bồi thường, hỗ trợ -2©22+522z2z2zz>sz 61Bang 3.10 Kết qua tổng chi phí của dự án 2-5¿©522522E2E22E2E+2E2Ezzzzzzez 62Bảng 3.11 Diện tích đất thu hồi 2-22 222222222EE2EE22122322E2221222222122 63Bang 3.12 Bang giá đất ở bồi thường 22©2222222E222122512212712221211 22.22 cce 64

Bang 3.13 Bảng giá đất nông nghiệp bồi thường -2- 22 222222+2E222z2cxze2 65

Bảng 3.14 Tổng dự toán kinh phí của dự án -2- 2¿52222++2222z2xzzzzzzxczez 66

Bảng 3.15 Tổng dự toán kinh phí của dự án - 2: 22©2222222z22z2z+zzzcczce 69Bang 3.16 Don giá tinh bồi thường, hỗ trợ tại 3 dur án - 252522552552 69

Bảng 3.17 Chính sách hỗ trợ tại 3 dự án ¿2-5252 2222+2E2E22E2E2EeExzrrrrerres 71Bang 3.19 Tông hợp kết quả khảo sát cán bộ quản lý Nhà nước - - 74

DANH SÁCH CÁC HÌNH

HÌNH TRANGHình 3.1 Bản đồ hành chính huyện Củ Chii -2 22-552552225++£2++zx+zzxesrex 33Hình 3.2 Bản đồ đất huyện Củ Chhi 2 -22©22222222222222222E2EEEEErErrrrrrrre 35Hình 3.3 Cơ cau sử dung dat tại huyện Củ Chi năm 2021 -:- 2:52 AlHình 3.4 Ban đồ hiện trang sử dung đất năm 2021 trên địa bàn huyện Củ Chi 42Hình 3.5 Bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Củ Chi.46Hình 3.6 Bản đồ vị trí một số dự án THD huyện Củ Chi giai đoạn 2014 - 2021 53Hình 3.7 Sơ đồ dự án Bệnh viện đa khoa khu vực Củ Chi -2- 52552 54Hình 3.8 Sơ đồ dự án Đường dây 220kV Cầu Bông — Đức Hoà 55

Hình 3.9 Sơ đồ dự án xây dựng Cầu Kênh N31A trên tỉnh lộ 8 .- 56

Hình 3.10 Sơ đồ Quy trình thực hiện công tác THD, BT, HT, TĐC 59

MỞ DAU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa là

môi trường sống, là không gian phân bố các khu dân cư, xây dựng các trụ sở, cơquan, cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng (Quốc hội nước Cộng hòa

XHCN Việt Nam, 1994).

Nước ta đang trên đà phát triển kinh tế và có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao

với tăng trưởng năm 2021 đạt 7,08% (Tổng cục thống kê, 2021) Trong quá trìnhphát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng đất cho việc xây dựng các dự án, côngtrình là rất lớn, tuy nhiên quỹ đất do Nhà nước quan lý không còn nhiều thậm chinhiều địa phương không còn đất chưa sử dụng; do vậy, việc thu hồi đất của các hộdân, tổ chức đề thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội là tất yếu Mặc dù cácquy định về pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư được điều chỉnhliên tục để phù hợp với thực tế nhưng vẫn phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắctrong công tác thu hồi dat, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Vậy cần thiết phải nghiên

cứu vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế của cả nước, có tốc độ tăngtrưởng kinh tế cao nhất nước với tăng trưởng kinh tế năm 2021 đạt 8,3% (Cục thống

kê TP.HCM) Huyện Củ Chi nằm ở phía Tây Bắc của thành phố Hồ Chí Minh, có

tổng diện tích tự nhiên là 43.477,18 ha, là một huyện ngoại thành có hệ thốngđường bộ bao gồm Quốc lộ 22 và hệ thống các hương lộ; có sông Sài Gòn bao bọc

tạo nên đường giao thông thuỷ quan trọng Với vị trí này, cảnh quan này tạo cho

huyện Củ Chi không gian thuận lợi để bố trí các khu dân cư, khu công nghiệp,

thương mại - dịch vụ - du lịch để day nhanh qua trinh d6 thi hoa, phat trién kinh té

xã hội, hướng tới công nghiệp hoá, hiện đại hoá Bên cạnh những điều kiện thuậnlợi trên thì áp lực về dân số nhập cư, về biến động nhu cầu sử dụng dat, an ninh trật

tự đô thị trên địa bàn quận cũng tăng lên Vì vậy công tác quản lý đất đai, trong đó

chính sách thu hồi đất để phát triển kinh tế, đầu tư cơ sở hạ tầng là vấn đề cần thiết;song song với việc thu héi đất chính là công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư, đây là

công tác rất quan trọng và cấp thiết Tuy nhiên, công tác này vẫn còn nhiều khó

khăn và bất cập, chưa đáp ứng được nguyện vọng của người dân

Đề đánh giá thực trạng một cách khái quát, toàn diện công tác bồi thường, hỗ

trợ tái định cư, cần phải nghiên cứu thực trạng dé thay được những mặt hiệu qua,những mặt hạn chế tồn tại, đưa ra được nguyên nhân và đề xuất giải pháp để hoàn

thiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư Xuất phát từ những vấn đề trên tác giả

chọn đề tài Đánh giá tình hình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tạiHuyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh”

- Đánh giá tình hình bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

trên địa bàn Huyện Củ Chi;

- Tìm ra những khó khăn, vướng mắc, tồn tại khi thực hiện chính sách bồithường, hỗ trợ và tái định cư từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện trong các dự án

đang triển khai, chưa hoàn tất việc bồi thường

3 Đối tượng

- Các dự án thu hồi đất (tài sản gắn liền với đất), hồ sơ địa chính của đất đai,

giá bồi thường đất bị thu hồi (thuộc dự án)

- Người sử dụng đất (hộ bị thu hồi đất) và các cán bộ quản lý Nhà nước trực

tiếp thực hiện và có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

4 Phạm vỉ

- Không gian: Đề tài nghiên cứu trên phạm vi địa bàn huyện Cu Chi, tập

trung khảo sát 3 dự án: Dự án xây dựng bệnh viện đa khoa khu vực Củ Chi; Dự án

xây dựng đường dây điện 220kV Cầu Bông — Đức Hoà; Dự án xây dung Cầu Kênh

N31A trên tỉnh lộ 8.

- Thời gian: Thu thập số liệu, tài liệu các du án từ năm 2014 (khi Luật đất đai

2013 có hiệu lực) đến năm 2021

- Nội dung: Dé tài tập trung nghiên cứu các dự án có thu hôi đất, bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư do Nhà nước làm chủ đầu tư thực hiện dự án (dự án phục vụ phát

triển kinh tế - xã hội)

5 Ý nghĩa

5.1 Ý nghĩa khoa học

- Đóng góp của công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là một van đề

quan trọng trong chính sách quản lý đất đai của Nhà nước

- Đánh giá chung thực trạng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất góp phan làm cơ sở, tư liệu tham khảo cho cơ quan Nhà nước có thâmquyên trong việc ban hành chủ trương, chính sách thực hiện các dự án trong tương

lai.

5.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Xác định rõ mặt làm được và những hạn chế trong công tác bồi thường, hỗtrợ và tái định cư của 03 dự án nghiên cứu dién hình trên địa bàn Huyện Củ Chi Từ

đó rút ra những bài học kinh nghiệm cho những dự án sắp tới

- Chính sách bôi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi dat đáp ứngđược tâm tư, nguyện vọng về quyền lợi của người dân có đất bị thu hôi thì đời sốngcủa người dân trên dia ban Huyện Củ Chi sẽ đi vào ôn định, an ninh trật tự xã hội sẽ

được đảm bảo, kinh tế phát triển

Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so vớitiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển — xã hội, khoa học — công nghệ theo

quy định sau: (Đặng Hùng Võ, 2009)

- Đối với đất đang sử dụng thì đánh giá sự phù hợp và không gian phù hợp

của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với chiến lược, quy hoạchtong thé, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, khả năng áp dụng tiến bộ khoa học —công nghệ trong sử dụng đất

- Đối với đất chưa sử dụng thì đánh giá khả năng đưa vào sử dụng cho các

mục đích.

1.1.2 Quản lý Nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước là hoạt động thực thi quyền lực Nhà nước do các cơ quannhà nước thực hiện nhằm xác lập một trật tự ồn định, phát triển xã hội theo những

mục tiêu mà tang lớp cầm quyên theo đuổi

Đất đai theo Hiến pháp năm 2013 “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà

nước đại diện chu sở hữu và thông nhat quan lý nhà nước vê dat đai” Nhà nước

thực hiện quản lý đất đai bằng việc xác lập các chế độ pháp lý về quản lý và sửdụng đất đai Hoạt động trên thực tế của các cơ quan Nhà nước trong quản lý đất đai

rất phong phú và đa dạng, bao gồm 15 nội dung được quy định trong Luật đất đai

2013 Trong đó liên quan nhiều đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư, có hai nội dung quan trọng sau:

- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất: đây là chínhsách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

dé thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội, đồng thời phải đảm bảo quyền lợihợp pháp của người dan bị thu hồi dat

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: đây là côngtác quan trọng đối với việc xác minh nguồn gốc pháp lý để thực hiện việc bồi

thường khi thu hồi đất, như xác minh được về ranh giới, diện tích, đối tượng sử

dụng từ đó sẽ có cơ sở đề áp giá đền bù, vì vậy sẽ giúp cho việc bồi thường, hỗ trợ

tái định cư chính xác hơn, nhanh hơn.

1.1.3 Quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013, quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước đại điện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Do không thé có cơ chế dé toàndân thực hiện tất cả các quyền chủ sở hữu mà quyền năng chủ sở hữu đối với đất

đai được thực hiện thông qua vai trò của Nhà nước Nhà nước thực hiện quyền đại

diện chủ sở hữu, quyền sử dụng đất thông qua việc ban hành chính sách, pháp luật,quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước

là đại diện chủ sở hữu trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất nên người sửdụng đất chỉ có quyền chuyền giao quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho trên

cơ sở pháp luật Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao

đất) là việc

Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối

tượng có nhu cầu sử dụng đất

Quyền của người sử dụng đất được pháp luật về đất đai hoàn thiện qua cácgiai đoạn, đến khi Luật đất đai năm 2013 ra đời, người sử dụng đất có các quyềnchung bao gồm: Được cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hưởng thành

quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nướcphục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ

trong việc cải tạo, bồi bô đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khácxâm phạm đến quyên, lợi ích hợp pháp về dat đai của mình; được bồi thường khi

Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về

những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vikhác vi phạm pháp luật về đất (Đặng Thái Sơn, 2002)

Bên cạnh những quyền thì đối tượng sử dụng đất sẽ có nghĩa vụ riêng nhưng

về cơ bản người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau: sử dụng đất đúng mục đích,

đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiềucao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy

định khác của pháp luật có liên quan; kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tụckhi chuyên đồi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyên sửdụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thực hiện các biện pháp

bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tôn hại đến lợi

ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; tuân theo các quy định của pháp

luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu

hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng dat mà không được co quan Nhà nước có thẩm

quyền gia hạn sử dụng (Lưu Minh Thanh, 2012)

1.1.4 Thu hồi đất và những trường hợp nhà nước thu hồi đất

1.1.4.1 Thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu hồi lại quyền sử dụngđất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử

dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai

Theo khoản 11 Điều 3 Luật Dat dai năm 2013 “ Nhà nước thu hồi dat là việc

Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao

quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất

đai” Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Hiến pháp

năm 2013) Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua việc giaođất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác

gắn liền với đất, Đề phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia Nhà nước thựchiện việc thu hồi đất và người sử dụng đất phải chấp nhận Vì vậy thu hồi đất là một

nội dung quan trọng của chức năng quản lý nhà nước về đất đai

1.1.4.2 Những trường hợp nhà nước thu hồi đất

Người sử dụng đất được thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong thờihạn sử dụng đất, được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm quyền và lợi

ich hợp pháp Nhà nước quyết định thu hồi dat trong các trường hợp sau đây:

Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích

quốc gia, công cộng;

Thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai;

Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất,

có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

1.2 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.1 Các khái niệm

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thực chất là việc giải quyếtmối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người được giao đất, thuê đất và người bị thu

hồi đất Bồi thường thiệt hại về đất, về chi phí đầu tư vào đất, về tài sản, công trìnhgắn liền với đất và các chỉ phí có liên quan phải được thực hiện theo quy định của

Nhà nước về giá và về phương thức thu hồi, hạch toán Việc bồi thường thiệt hại khiNhà nước thu hồi đất không giống với việc trao đổi, mua bán tài sản, hàng hóa trên

thị trường Nó vừa phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của người có đất bị thu hồi,

có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hòa giữa các đối tượng tham gia (Nguyễn

Vinh Diện, 2006).

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đấtthu hdi dé ôn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước Cộng hòa XHCN

Việt Nam, 2014).

Như vậy, khác với bồi thường là việc trả lại một các tương xứng những giátrị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của Nhà nước, thểhiện trách nhiệm của Nhà nước đối với sự hi sinh, mat mát của người bị thu hồi đấtcho những lợi ích chung của đất nước, của cộng đồng Tuy nhiên, trong thực tế hiện

nay, do việc bồi thường chưa thực sự sòng phẳng nên các khoản hỗ trợ chưa thực sự

đúng với ý nghĩa mà nó được định nghĩa trong Luật đất đai và trong đa số trườnghợp thì nó chỉ là sự bù đắp vào khoảng thiếu hụt do việc bôi thường thiếu song

phẳng gây ra; bên cạnh đó một số khoản hỗ trợ thực chất là bồi thường như là hỗ trợ

di chuyên, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm vì đây chính là những

thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra

Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:

Hiến pháp năm 1992 quy định quyền có chỗ ở là một trong những quyền cơbản của công dân Do đó, khi Nhà nước thu hồi đất ở của người sử dụng đất thì Nhà

nước phải có trách nhiệm thực hiện việc tái định cư cho họ.

Như vậy, nếu việc bồi thường thiên về mức độ tương xứng thì tái định cư

thiên về chính sách tạo lập chỗ ở Trong quy định của Luật đất đai năm 2013 có sựgiao thoa giữa hai khái niệm này, theo đó các khu tái định cư được xây dựng dé bồi

thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyên chỗ ở

1.2.2 Ảnh hưởng của thu hồi dat đối với đời sống của người sử dụng đấtĐối với các dự án thu hồi đất nông nghiệp: người dân bị thu hồi đất chủ yếu

là nông dân sinh sống chủ yếu bằng nông nghiệp Vì vậy, cần phải có hỗ trợ và tính

toán cơ chế chuyền đổi nghề nghiệp dé đảm bảo cuộc sống cho họ Tuy nhiên, đối

tượng người nông dân có trình độ phan lớn là thấp, khả năng chuyền đổi nghề khó

khăn Do vậy, cùng với việc bồi thường, cần quan tâm đến việc hỗ trợ đảo tạo nghề

mới, bố trí việc làm nhằm đảm bảo cuộc sống ôn định cho người bị thu hồi đất (Lê

Như vậy, có thé thấy đối với bat kỳ loại đất nào khi bị thu hồi cũng tạo nên

những khó khăn nhất định cho người bị thu đất do vậy công tác bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư là không thê thiếu nhằm đảm bảo cuộc sông 6n định cho người dân,

dam bảo lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư nếu được thực hiện tốt sẽ góp phần quan trọng cho việc GPMB được thực

hiện đúng tiến độ nhằm sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn

1.2.3 Yêu cầu đối với bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đấtPhải thực hiện theo các quy định của Nhà nước: công tác bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư được thực hiện trong một khoảng thời gian tương đối dài, có nhiều dự

án có thể lên đến vài năm, trải qua nhiều công đoạn thủ tục và nhiều giai đoạn khác

nhau, tác động đến nhiều đối tượng Do vậy, việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

cần phải tiến hành theo đúng trình tự, thủ tục pháp lý theo quy định của Nhà nước

Có như vậy mới hạn chế được sự khiếu kiện của người bị thu thu đất, đây nhanh

tiến độ GPMB; tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý, giám sát, kiểm tra và xử lý

các hành vi vi phạm pháp luật

- Đảm bảo hài hòa lợi ích hợp pháp của các đối tượng liên quan

- Dam bảo đúng tiến độ thực hiện và chính xác

- Đảm bảo thực hiện dân chủ, công khai, công bang trong công tác bôithường, hỗ trợ và tái định cư

Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện với nhiều đối tượng,

do đó phải đảm bảo tính công bằng giữa tất cả các đối tượng; không thiên vị, ưu

tiên đối tượng nào, tránh tình trạng khiếu kiện gây bất bình trong nhân dân (Đào

Trung Chính, 2014).

1.2.4 Những yếu tổ ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất

- Yếu tô co bản trong quản lý nhà nước quan lý về đất đai: như việc ban hành

các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện

các văn bản đó; công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; yếu tố giao đất, cho thuêđất; yếu tố điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa

chính; công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; yếu tố

thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai (Nguyễn Anh

Dũng, 2014).

- Yếu tố giá đất và định giá đất

Giá dat là công cụ quan trọng dé quan lý dat đai, trong nền kinh tế thị trường,đất đai được coi là tài sản — bất động sản — hàng hóa đặc biệt nên nó những đặcđiểm chung của hang hóa như: giá trị, giá cả và cũng được trao đôi trên thị trườngbằng hình thức chuyên nhượng Khi đó, đất đai trở thành “hàng hóa đất” Giá trị của

hàng hóa đất thể hiện ở mặt khả năng sinh lợi của đất và tính sở hữu (Nguyễn Anh

tư 36/TT-BTNMT 30/6/2014) Sau đó, công ty TDG sé ra một hệ số điều chỉnh (gọi

là hệ số k) là chứng thư thẩm định giá và được co quan có thâm quyền phê duyệt

Giá đất bồi thường được tính là giá đất UBND thành phố nhân với hệ số k, đây làgiá đất mà người dân sẽ được nhận bồi thường.

Trong vấn đề bồi thường GPMB thì giá đất là yếu tố quan trọng và ảnh

hưởng trực tiếp dé thành công hay thất bại của công tác bồi thường Đó là vấn đềmọi người ảnh hưởng đều quan tâm, là nguyên nhân chủ yếu cản trở việc thu hồi

đất Vì vậy, việc định giá đất phù hợp là rất cần thiết cho công tác bồi thường

- Yếu tô nguồn lực: về vốn, con người trong công tác bồi thường GPMB

Đây là yếu tố quan trọng, tác động mạnh mẽ đến tiến độ thực hiện công tác

bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn quận vì trong nguồn vốncung cấp chậm cho việc chỉ trả tiền bồi thường, hỗ trợ cũng gây bức xúc trong nhân

dân hay xảy ra tình trạng thay đổi ý kiến của chủ sử dụng có nhà, đất bị thu hồi, mặtkhác dễ dẫn đến tiêu cực trong việc triển khai thực hiện (Nguyễn Dũng Anh, 2014)

Ngoài ra, yếu tố con người cũng không kém phần quan trọng trong công tác

hoàn tat hồ sơ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vì đối với công tác bồi thường

GPMB cần nguồn nhân lực phải có một kiến thức tổng hợp, am hiểu co bản về một

số lĩnh vực thuộc ngành xây dựng, quản lý đất đai, luật, kế toán, có khả năng phân

tích, xử lý nhanh nhẹn, nhạy bén mới hoàn thành tốt công tác bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư.

- Yếu tố về lao động và việc làm: đất đai là tư liệu sản xuất duy nhất của

người dân đặc biệt là đất nông nghiệp Vì vậy, công tác hỗ trợ đào tạo việc làm cho

các lao động là cấp thiết đảm bảo trật tự xã hội, an sinh cuộc sống cho người dân

Từ đó công tác thu hồi đất sẽ thuận lợi hơn

- Yếu tố môi trường: tình hình môi trường gan cac du an thuc hién sau thu

hồi đất phải được quan tâm đặc biệt vì nó tác động trực tiếp tới cuộc sống sinh hoạt

hằng ngày và sức khỏe của người dân

1.3 Tình hình nghiên cứu có liên quan

1.3.1 Trên thế giới

1.3.1.1 Autralia

Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà

nước và sở hữu tư nhân Luật đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ

sở hữu đất đai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thé chấp, thừa kếtheo di chúc mà không có sự can trở nao, ké cả việc tích lũy đất đai

Theo Luật của Australia năm 1989 có hai loại thu đất, đó là thu đất bắt buộc

và thu đất tự nguyện

Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất.Trong thu hồi đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc

thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có đất cần được thu hồi và người thu

hỗồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị

trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng khôngbên nào được áp đặt đôi với bên kia

Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có

nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác Thôngthường, Nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán

Trình tự thu hồi đất bắt buộc được thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các

chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích côngcộng Văn ban này gồm các nội dung chính như Nhà nước muốn thu hôi đất, miêu

tả chi tiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích vì saomảnh đất đó phù hợp với mục tiêu công cộng Chủ sở hữu mảnh dat có thé yêu cầu

Bộ trưởng Bộ Tài chính và cơ quan quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi đất Nếu chủ

sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thé tiếp tục yêu cầu trọng tài phúc thâm hành chính

phán xử Trọng tài phúc thâm hành chính không thé xem xét tính đúng đắn về quyết

định của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn đề liên quan khác Nhà nước

thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu đất phải thông báo cho bất

kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi dat của Chính phủ Sau đó, Nhànước sẽ tiền hành các thủ tục bồi thường Chủ sở hữu đất thông thường có quyền

tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có quyết định thu hồi đất Nguyên tắccủa bồi thường là công bang và theo giá thị trường Các yếu tố sẽ được tính toán

trong quá trình bồi thường đó là giá thị trường, các chi phí liên quan như chi phí dichuyên, chỉ phí tái định cư.

1.3.1.2 Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, mặc dù đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trườnghợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân Các trường hợp đó là: thu hồiđất dé phục vụ mục đích quốc phòng — an ninh; dự án đường sắt, đường bộ, sân bay,

đập thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây dựng

nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặcchuyền nhượng

Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho

ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặc

công ty cô phần) thực hiện Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường

thì chủ dự án lựa chọn thêm một tô chức tư vấn định giá thứ 3 Nếu giá trị định giácao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia địnhgiá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính toánlại Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định giá bồi thường là giá trung bình

cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư van về giá đất độc lập

được chủ thực hiện dự án thuê định giá.

Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá tri

đó sẽ được bồi thường Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tếđược trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ dé hỗ trợ người nông dân phục

hồi lại việc sản xuất của mình Khoản bồi thường được tinh bang 2 lần tổng thu

nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp

1.3.1.3 Singapore

Các trường hợp thu hồi đất: Mặc du có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về

đất đai (sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân) việc thu hồi dat chỉ được thực hiện đề sử

dụng vào mục đích công cộng như: phát triển cơ sở hạ tầng; xây dựng công trình

phúc lợi xã hội, chỉnh trang đô thi

Cơ quan có thấm quyền thu hồi đất: Nhà nước đứng ra THD rồi giao hoặccho các công ty, nhà đầu tư thuê đất Công tác thi hồi đất phải được sự cho phép bởi

Chính phủ và các thành viên trong nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham

khảo ý kiến cộng đồng

Bồi thường khi thu hồi đất: Mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất đước

xác định căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí thao

dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ởmới Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường

thiệt hại do Nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân détién hanh dinh gia lại các chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền cho công tác định lại

gia này.

Việc xác định giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bấtđộng sản đo người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất

động san do người bị THD đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bat động

sản Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc tách

khỏi giá trị bồi thường của bất động sản Điều này có nghĩa là Nhà nước không bồithường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ chỉ phíphần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước

Nhà nước chỉ trả tiền bồi thường làm 2 đợt: Đợt thứ nhất, nhà nước trả 20%tổng giá trị bồi thường khi chủ thực hiện việc tháo đỡ nhà ở Đợt thứ hai, phần còn

lại sẽ được thanh toán khi người bị THĐ ở hoàn tất việc di chuyền chỗ ở

Tóm lại, vì điều kiện nghiên cứu hạn chế nên tình hình bồi thường, hỗ trợ vàtái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên thế giới tác giả chỉ nói đến 3 nước đó là

Australia, Hàn Quốc, Singapore Qua đó, thấy được vấn đề về bồi thường, hỗ trợ

khi thu hồi đất là một trong những chính sách quan trọng mà các nước quan tâm, vì

nó ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của người sử dụng đất, trật tự xã hội, và mối

quan hệ giữa Nhà nước với nhân dân.

1.3.2 Trong nước

1.3.2.1 Thu hồi dat, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các thời kỳ

Giai đoạn trước khi có Luật đất đai năm 1993

Sau Cách mang Thang 8 năm 1945, với mục tiêu người cày có ruộng, ngày

04 tháng 12 năm 1953, Luật cải cách ruộng đất ra đời nhằm thủ tiêu quyền chiếm

hữu ruộng đất của thực dân Pháp và tay sai bán nước của Việt Nam, xóa bỏ chế độphong kiến về chiếm hữu ruộng đất, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông

dân, đồng thời tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng

Khi trưng thu ruộng đất, Nhà nước xác định, cách bồi thường tốt nhất là vận

động nông dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất cho người bị trưng dụng để họtiếp tục sản xuất Trường hợp không làm được như vậy, về đất sẽ được bồi thường

bằng tiền từ 1 — 4 năm sản lượng thường niên của ruộng dat bị trưng dung Mức bồi

thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, đời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng đất

ít hay nhiều, tốt hay xấu mà định Có thể nói, Nghị định số 151/TTg ra đời phần nào

đáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng đất trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị

định này chưa có quy định cụ thé về mức bồi thường mà chủ yếu dựa vào sự thỏa

thuận giữa các bên.

Ngày 11 tháng 01 năm 1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư

1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối,các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phó Vềthê thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải đến liên hệ

với chính quyền các cấp đề tiến hành thương lượng với nhân dân, căn cứ vào tài

liệu hiện có hoặc hoa màu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại đất đai của địa

phương mà định giá bồi thường cho phù hợp

Mặc dù chính sách bồi thường về đất chưa được quy định trong luật về théchế thành một chính sách đầy đủ, song quy định về bồi thường khi Nhà nước tạiThông tư số 1792/TTg đã có sự thay đổi so với Nghị định số 151/TTg, từ “chiếu cốđúng mức quyền lợi và đời sống của những người có ruộng đất bị trưng dụng”

thành “đảm bảo thỏa đáng quyền lợi kinh tế của Hợp tác xã và của nhân dân”; đồng

thời những quy định tại Nghị định số 151/TTg trước đây chỉ có tính nguyên tắc thì

đến Thông tư số 1792/TTg đã được quy định cụ thể mức bồi thường nhà ở, đất đai,cây lâu năm, hoa màu trên đất.

Luật đất dai năm 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho các mụcđích công cộng, người sử dụng đất không được Nhà nước bồi thường bằng đất, chỉđược bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích đất bị thu hồi

Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định số

186/HĐBT về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyên sang sửdụng vào mục đích khác Theo quy định của Nghị định số 186/HĐBT thì mọi tổ

chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích

khác phải bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Khoản

tiền bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng mà người được Nhà nướcgiao đất phải nộp được điều tiết về ngân sách Trung ương 30%, còn lại 70% thuộcngân sách địa phương dé sử dụng việc khai hoang, phục hóa, cải tạo đất nôngnghiệp và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị lấy đất Người có đất bị thu hồi

chỉ được bồi thường thiệt hại tài sản trên đất, trong lòng đất Nếu Nhà nước thu hồiđất vào mục đích làm nhà ở, việc bồi thường thiệt hại về đất không được đặt ra và

người bị thu hồi đất làm nhà ở sẽ phải tự lo liệu

Tóm lại, do thời kỳ này đất đai chưa được thừa nhận là có giá trị nên các

chính sách bồi thường giải phóng mặt bang còn có nhiều hạn chế, thé hiện trong

cách tính giá tri bồi thường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cáchcông bằng thì các chính sách này cũng đóng vai trò tích cực trong việc giải phóngmặt bằng dé dành đất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống

cơ sở hạ tầng ban đầu của đất nước

Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm

2003

Hiến pháp năm 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi

thường, giải phóng mặt bằng qua các Điều 17, 18 và 23

Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội

thông qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 Với quy định “đất có giá”

và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đối mới có ý nghĩa rất

quan trọng đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bang của Luật đất đai năm

1993.

Những quy định về bôi thường, giải phóng mặt bằng của Luật đất đai năm

1993 đã thu được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng

càng về sau, do sự chuyên biến mau le của tình hình kinh tế, xã hội, nó đã dần mat

đi vai trò làm động lực thúc đây phát triển Dé tạo điều kiện day nhanh tốc độ giảiphóng mặt bằng và tiến độ thi công công trình, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp

pháp của người sử dụng đất Luật sửa đôi, bé sung một số điều của Luật đất đai đã

được thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2001.

Đề cụ thể hóa các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đôi, bổ

sung một số điều của Luật đất đai 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách bồithường đã được ban hành, bao gồm:

- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về

việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi dat để sử dụng vào mục đích an ninh,quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất và nội dung, Nghịđịnh số 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định, so với các văn bản trước,

Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thé hóa việc thực

hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc đền bù bằng đất cùngmục đích sử dụng, cùng hạn đất,

- Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng § năm 1994 của Chính phủ về ban hànhkhung giá các loại đất

- Nghị định số 22/1988/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ vềviệc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất dé sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (thay thế Nghị định số 90/CP)

Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cụ thê theo quy định của Nghịđịnh số 22/1988/NĐ-CP: Đã quy định rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi

Nhà nước thu hồi đất, đối tượng phải bồi thường thiệt hại, đối tượng được bồithường thiệt hại và các chính sách cụ thé về bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn

liền với đất, việc lập khu tái định cư cũng như việc tổ chức thực hiện

Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến Luật đất đai năm 2013

Về cơ bản, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng theo Luật đất đainăm 2003 đã kế thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời

có những đôi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bôi thường giảiphóng mặt bằng hiện nay

Thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thu hồi đất dé sử dụng vàomục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát

triển kinh tế trong các trường hợp đầu tư xây dung khu công nghiệp, khu công nghệcao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ Còn đối với

các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét

duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyên nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận gópvốn bằng quyền sử dụng đất của các tô chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không

phải thực hiện thủ tục thu hồi đất

Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu

tư thì Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao dat cho tổ chức phát triển quỹ đất do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập đề thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư và quản lý quỹ đất thu hồi

Trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Được quy định

rất cụ thê, chỉ tiết trong Luật đất đai năm 2003 và các văn bản dưới luật mà thê hiệnvan đề đổi mới quan trọng đó là: Trước khi bị thu hồi dat ít nhất 90 ngày đối với dat

nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp người sử dụng đất phải đượcthông báo chủ trương thu hồi đất từ đó có đủ thời gian đề tìm hiểu chính sách pháp

luật để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, trong quá trình thực hiện chính sáchbồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì người bị thu hồi đất đều được tham gia trực tiếp

và thông qua người đại diện, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải được

công khai.

Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 2013 đến nay

Luật Dat dai năm 2013 có nhiều nội dung mới phủ hợp với yêu cầu phát triểnkinh tế của đất nước như: quy định một cách cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm

của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, thốngnhất quản lý nhà nước về đất đai; các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất được

quy định cụ thể, phù hợp với từng đối tượng: từng hình thức sử dụng

Một số quy định hiện hành về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc thi hành Luật

Đất đai;

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP này 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá

dat;

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

Thông tư số 37/TT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi Trường quyđịnh chỉ tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Những điểm mới của Luật đất đai năm 2013

Thứ nhất, quy định bổ sung nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

(khoản 1 điều 83) Theo đó việc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo

nguyên tắc:

- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thườngtheo đúng quy định của Luật Đất đai 2013 còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ

- Việc hỗ trợ phải đảm bảo khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và

đúng quy định của pháp luật.

Thứ hai, quy định cụ thé hơn về hỗ trợ đào tạo, chuyền đổi nghề và tìm kiếmviệc làm cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp khi Nhà nướcthu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp đề bồi thường (khoản 1 điều

84) với nội dung:

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp, khi Nhà nước thu

hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp dé bồi thường thì ngoài việcđược bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyền đổi nghề, tìm kiếm việclàm.

Trường hợp người được hỗ trợ đào tạo, chuyên đôi nghề, tìm kiếm việc làmtrong độ tuổi lao động có nhu cầu được đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sởđào tạo nghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay von tin dung uu dai dé phat

triển sản xuất, kinh doanh

Thứ ba, quy định cụ thé về hỗ trợ, chuyền đôi nghề và tìm kiếm việc làm cho

hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập

chính là từ hoạt động kinh doanh, dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất mà phải dichuyền chỗ ở (khoản 2 điều 84) Theo đó, đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ hoạt động kinh

doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn

tin dung ưu đãi dé phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi

còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyên đổi nghề, tìm kiếm việc

làm.

Thứ tư, bồi thường khi thu hồi đất: việc bồi thường được thực hiện bằng việc

giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại dat thu hồi, nếu không có đất dé bồi

thường thì được bồi thường bang tiền theo giá cụ thé của loại đất thu hồi do UBND

cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

Thứ năm, quy định nguyên tắc bồi thường về đất đai khi Nhà nước thu hồiđất Luật đất đai 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi

thường thiệt hại về tài sản thành 02 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88) Trong đóquy định rõ nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bôi thường thiệt hại về tài

sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các Bộ, ngành, địa phương vàngười thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất hoạt động

Thứ sáu, quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để được bồi thường về đất

khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội

vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi dat.

Luật đã bồ sung bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê, trả tiền thuê

đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm bảo đảm sự bình đăng giữa người sử dụng

đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người đượcgiao đất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau) Mặt khác,

bồ sung bồi thường đối với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư dang sử

dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có GCN hoặc có đủ

điều kiện dé được cấp GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liền vớiđất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp Đây là một tiễn bộ mới vì

trước đây đối với các trường hợp đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất vào mục

đích nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm

cơ sở từ thiện, không phải là đất do Nhà nước giao mà có nguồn gốc do nhận

chuyền nhượng, nhận tặng cho hợp pháp hoặc khai hoang trước ngày 1/7/2004 thì

không được bồi thường, hỗ trợ, điều này gây vướng mắc trong quá trình thực

Thứ bảy, Luật quy định cụ thé hơn về tái định cư nhằm khắc phục tình trạngmột số địa phương chưa lập khu tái định cư đã thực hiện THD ở, thậm chí có những

dự án người có đất bị thu hồi phải đi thuê nhà ở nhiều năm mà vẫn chưa bố trí vào

khu tái định cư Cụ thể, UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tô chức, lập và

thực hiện dự án tái định cư trước khi THD Khu tái định cư phải đảm bảo cơ sở hạ

tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện

phong tục, tập quán của từng vùng, miền Việc THD ở chi được thực hiện sau khi

hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư (Điều 85)

1.3.2.2 Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Thành

phố Hồ Chí Minh

Thực hiện Nghị quyết 80/NQ-CP của Chính phủ về điều chỉnh quy hoạch sửdụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dung đất kỳ cuối (2016-2020) thành phố HồChí Minh (TP.HCM), hiện thành phố có hơn 4800 dự án được đưa vào quy hoạchphải t6 chức thực hiện từ 2016-2020

Theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm giai đoạn 2015-2020, trên địa bàn

TP.HCM có 2822 dự án và thành phố đã rà soát 2822 dự án trên toàn thành phó,

trong đó có 180 dự án chậm triển khai sẽ được đưa ra khỏi kế hoạch sử dụng đất và

khôi phục quyền lợi cho người dân Đặc biệt có tới 80 dự án được Hội đồng nhândân (HĐND) thành phố nghị quyết thông qua với diện tích 281,79ha Về nguyên

nhân dự án chậm triển khai: là do một số dự án đã được đưa vào kế hoạch nhưngchủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch mà chưa được cơ quan Nhà nước chấp thuận hoặc

điều chỉnh kéo dài và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, chủ đầu tư

không thé cân đối đủ nguồn vốn dé triển khai dự án,

Qua đó cho thấy, việc GPMB tại các dự án này không hề đơn giản do sự

phức tạp ở việc quản lý đất, thông tin kê khai tài sản trên đất, giá đất bồi thường sovới giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường liên quan trực tiếp đến lợi ích của

các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội, Tại các khu vực giáp ranh giữa các

tinh, khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn còn có sự chênh lệch quá lớn về

giá bồi thường, hỗ trợ, gây khiếu nại, tố cáo kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ bồi

thường GPMB.

Kết quả giải quyết khiếu nại trong lĩnh vực bồi thường, GPMB các sở ngành,

quận huyện đã tham mưu UBND thành phố điều chỉnh, hỗ trợ tại dự án, đem lại

quyền lợi cho người dân với hơn 10,5 tỷ đồng, trả lại quyền lợi cho 40 hộ dân Cùng

với đó, Thanh tra Chính phủ đã và đang tiễn hành thanh tra một số dự án trọng điểm

liên quan đến công tác đền bù, GPMB; trong đó có dự án Khu đô thị mới Thủ

Thiêm, công viên Safari, Khu Công nghệ cao,

Riêng ở Huyện Củ Chi công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư còn nhiềuvướng mắc khi thực hiện như UBND Huyện ban hành thông báo thu hồi đất thìkhông được cung cấp thông tin đầy đủ của đối tượng bị thu hồi đất, chủ đầu tư chưa

được bố trí vốn, nhiều dự án vẫn chưa thực hiện được do chính sách bồi thường

không đáp ứng được tâm tư nguyện vọng của người dân; quy định pháp luật chưa rõ

ràng, chưa phù hợp như giá thẩm định chênh lệch giá thị trường, việc phê duyệt kếhoạch sử dụng đất hàng năm của thành phố còn chậm Vì vậy, đã có nhiều dự án

kéo dài nhiều năm vẫn chưa hoàn thành, dự án đã có quy hoạch vẫn chưa tiễn hành

thực hiện được.

1.3.2.3 Các nghiên cứu có liên quan đề tài

Các công trình nghiên cứu về thu hồi đất, hỗ trợ và tái định cư tại một số nơitrên cả nước được tiến hành thực hiện nhằm đánh giá thực trạng công tác này, kiến

nghị cơ quan chức năng cấp trên nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật,giải quyết các khó khăn, bức xúc của người dân, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi

trong quá trình thực thi pháp luật đối với cơ quan tham mưu thực hiện, cụ thé nhưsau:

Đỗ Thi Thanh Nhàn (2012) đã thực hiện nghiên cứu đánh giá công tác bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn

quận 2, thành phố Hồ Chí Minh, đề tài đã lựa chọn điều tra một số dự án ở quận 2,

cụ thé tại 3 du án nghiên cứu điển hình, đã đánh giá thực trạng về công tác bồithường, hỗ trợ và tái định cư Từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hơn công

tác này.

Đào Trung Chính, Đặng Hùng Võ, Nguyễn Thanh Trà (2013) đã thực hiện

nghiên cứu đánh giá thực tiễn triển khai công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ táiđịnh cư theo quy định của pháp luật Nội dung của nghiên cứu dựa trên số liệu điềutra trên 3 địa bàn thành phố Hà Nội, Đà Nẵng, TPHCM và 4 tỉnh Vĩnh Phúc, Quãng

Ninh, Long An, Bình Dương với 3 đối tượng là 1.445 hộ gia đình, 70 doanh nghiệp

SDD và 224 cán bộ địa phương; nhằm đánh giá việc thực hiện các quy định vềchuyền đổi đất đai, thu hồi dat, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Đào Trung Chính (2014) đã nghiên cứu thực trạng và đề xuất đổi mới pháp

luật về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Công trình nghiên cứu đã phân tích

và làm rõ bản chất đặc điểm của việc thu hồi đất; phân tích sự khác nhau giữa bồithường và hỗ trợ và với tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; nghiêm cứu phân tích

và đánh giá thực trạng việc bôi thường hỗ trợ tái định cư qua các gia đoạn của pháp

luật về đất đai của Việt Nam; đề xuất đổi mới quy định về thu hồi đất, bồi thường,