TÓM TẮTĐề tài “Giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất cụ thế đến năm 2030 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận” với mục tiêu nghiên cứu, đánh giá, phân tích thực trạng công tác xác định
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HÒ CHÍ MINH
Fie 38 2S 5K 2 2k 28 26 28 2 2S 2g 2 2K 2 2
LE HUYEN
GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC XAC DINH GIA DAT
CU THE DEN NAM 2030 TREN DIA BAN
TINH NINH THUAN
DE AN TOT NGHIEP THAC SY QUAN LY KINH TE
Thanh phố Hồ Chi Minh, tháng 12 năm 2023
Trang 2BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HÒ CHÍ MINH
3k 3k 3k 3k 3k zk 3k 3k ig 3k 2 3 2K 3 2k 2K
LÊ HUYEN
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
CỤ THE DEN NAM 2030 TREN DIA BAN
TINH NINH THUAN
Chuyén nganh : Quan ly Kinh té
Trang 3GIẢI PHÁP HOÀN THIEN CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIA DAT CỤ
THẺ ĐÉN NĂM 2030 TRÊN ĐỊA BÀN
TỈNH NINH THUẬN
LÊ HUYEN
Hội đồng chấm đề án tốt nghiệp:
1 Chủ tịch: TS LÊ CÔNG TRỨ
Trường Dai học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh
2 Thư ký: TS NGUYEN NGỌC THUY
Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh
5 Uy viên: TS TRAN MINH TÂM
Học viện Chính tri khu vực II
Trang 4LÝ LỊCH CÁ NHÂN
Họ và tên: Lê Huyền
Ngày, tháng, năm sinh: 02/06/1972
Nơi sinh: Ninh Thuận
Tốt nghiệp PTTH tại Trường PTTH Nguyễn Trãi, tỉnh Ninh Thuận
Tốt nghiệp Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh; ngành học:Quản lý đất đai
Cơ quan công tác: Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận
Tháng 10 năm 2021 theo học Cao học ngành Quản lý kinh tế tại Trường Đạihọc Nông Lâm, Thủ Đức, thành phố Hồ Chi Minh
Dia chỉ liên lạc: 31F Hải Thượng Lan Ông, phường Tan Tài, thành phố Phan
Rang — Tháp Cham, tỉnh Ninh Thuận
Điện thoại: 0913646084
Email: lehuyen72@gmail.com
ul
Trang 5LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân Các số liệu, kếtquả nêu trong đề án là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bat kỳ côngtrình nào khác Tắt cả các tài liệu tham khảo trong đề án đã được trích dẫn day đủ
Đề án được nghiên cứu dựa trên việc vận dụng các kiến thức đã được học, cáctài liệu tham khảo, kết hợp với quá trình nghiên cứu thực tiễn, thông qua việc tìmhiểu, trao đổi với Giáo viên hướng dẫn khoa học, đồng nghiệp và các đối tượng nghiêncứu dé hoan thành đề án của mình
Tôi xin cam đoan những lời nêu trên là hoàn toàn đúng sự thật.
Ký tên
Lê Huyền
ill
Trang 6LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tôi xin cảm ơn Ban Giám hiệu, Quý Thầy giáo, Cô giáo, Cán bộPhòng sau Đại học và khoa Kinh tế Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh đãnhiệt tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức và hỗ trợ cho tôi trong suốt quá trình theohọc chương trình học tập và hoàn thành dé án
Xin chân thành cảm ơn các cơ quan UBND tỉnh Ninh Thuận, Sở Tai nguyên
và Môi trường tỉnh Ninh Thuận, Sở Tài chính tỉnh Ninh Thuận và UBND các huyện,
thành phố thuộc tỉnh Ninh Thuận đã hỗ trợ tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thutập các số liệu, tài liệu dé hoàn thành dé án này
Tôi xin chân thành cảm ơn TS Trần Đình Lý và TS Lê Hoàng Anh đã tậntình giúp đỡ truyền đạt kiến thức và hướng dẫn dé tôi hoàn thành đề án này
Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến các Anh, Chị học viên lớp Cao học Quản
lý kinh tế 2021 đã hỗ trợ và động viên tôi rất nhiều trong quá trình học tập và nghiên
Ký tên
Lê Huyền
1V
Trang 7TÓM TẮT
Đề tài “Giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất cụ thế đến năm
2030 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận” với mục tiêu nghiên cứu, đánh giá, phân tích
thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường, giải phóngmặt bằng khi thu hồi đất và đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, chothuê đất theo hình thức đấu giá
Đề tài sử dụng đữ liệu thứ cấp được thu thập từ các phòng, ban, ngành tại tỉnhNinh Thuận và dữ liệu sơ cấp từ việc phỏng vấn chuyên sâu các chuyên gia, lập bảng(phiếu) điều tra, khảo sát với số mẫu là 100 phiếu Kết quả khảo sát được tổng hợp
dé làm cơ sở phân tích, đánh giá công tác xác định giá đất cụ thể tại địa ban tỉnh Ninh
Thuận.
Đề tài đã phân tích thực trạng kinh tế-xã hội giai đoạn 2014 — 2022 có tốc độtăng trưởng kinh tế cao, cơ cau kinh tế chuyền dich theo hướng tăng tỷ trọng ngànhcông nghiệp — xây dựng, trong đó điểm nỗi bật trong giai đoạn này là sự phát triển
mạnh mẻ của ngành năng lượng tái tạo (năng lượng mặt trời và năng lượng gid).
Phân tích công tác xác định giá đất cụ thể tại tỉnh Ninh Thuận, kết quả thu hồidat, đấu giá dat trong giai đoạn 2014 — 2022 cho 371 dự án với tổng điện tích 2.559,45
ha, đồng thời tô chức dau giá 879 lô đất với tổng điện tích 190.297 m2
Trên cơ sở những tồn tại hạn chế trong công tác xác định giá đất cu thé giai đoạn
2014 — 2022, dé tài đề xuất 03 giải pháp dé công tác xác định giá đất cụ thể trong thờigian đến được thực hiện tốt hơn
Bên cạnh đó, dé tai còn hạn chế khi không xác định giá đất cụ thé của một sốhuyện còn lại, do thiếu dữ liệu thống kê Luận văn cũng chưa phân tích và so sánhcông tác xác định giá đất cụ thể tại một số địa phương hoặc các quốc gia tương đồng
vệ thê chê.
Trang 8The project "Solutions to Perfect the Work of Determining Specific Land Prices by 2030 in Ninh Thuan Province" has the goal of evaluating and analyzing the current situation of determining specific land prices to serve compensation work Site clearance is done when land is recovered and land use rights are auctioned when the State allocates or leases land as an auction.
The project uses secondary data collected from departments and branches in Ninh Thuan province and primary data from in-depth interviews with experts, creating survey tables and surveys with sample numbers is 100 votes The survey results were compiled to serve as a basis for analyzing and evaluating the work of determining specific land prices in Ninh Thuan province.
The topic analyzed the socio-economic situation in the period 2014 - 2022 with a high economic growth rate and economic structure shifting towards increasing the proportion of industry-construction, which highlights the period This period 1s the strong development of the renewable energy industry (solar energy and wind
energy).
Analyzing the work of determining specific land prices in Ninh Thuan province, results of land recovery and land auctions in the period 2014 - 2022 for 371 projects with a total area of 2,559.45 hectares, and organizing auctions price of 879 plots of land with a total area of 190,297 m2.
Based on the limitations in the work of determining specific land prices in the period 2014 - 2022, the project has also proposed 03 solutions to make the work of determining specific land prices in the coming time better done.
Besides, the thesis is still limited in not determining specific land prices of some remaining districts, due to lack of statistical data The thesis also did not analyze and compare the work of determining specific land prices in several localities or countries with similar institutions.
VI
Trang 9MỤC LỤC
TRANG Trang tựa
TE BHC DW AIA soiesexebiissoiebinsdasbg4igi25000050083004-g0080013/3ã0Gg013948.gE00/038880ng04sg3g0ggi20u/0030.010Pd006 1
LY lich ca mann oo Š›¬a¬s¬s Ả 1 IUNv-ui GOAN eee 11 2Ð GATHUỦIĨ l0ö 015006 S0 HE HGNGGÒDIHICGSGUANGSUERUGISGGNQIEEiNtdySidqgioingtilbigiqbigoigidiabikssusstsnaa 1V
ce ee V
JÃ DE ĐA Eissieseo.menisdocitsolcoin9x52si992ggig805091000,nan03Li/gg0120u40sgtrirgsriistls0sagbidinAfscgp4Susptfoi)Eois4SA1/48-38g0000 VI
In N Vil
Danh sach bang bigu NA 1X
Danh sách bith ath scsessccsssssusuesneuseusveenuneseesnavauesyaavsvaxeseesseuesneeciuuevaaruaxecnumereeseavees XI
Oe ẢẢẢớớốớốAốợAơAốếAếCế cố |Chương 1 TONG QUAN 22-52-2222222222221221222122122112212211211221211221 21c xe 41.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan -2- 22 ©5222zz25222+z2s2 41.2 Tổng quan địa bàn nghiên cứu 2-222222222++EE2EE2EE2EE2EEzEEEzExrrrrrrrrree 6
l;2;];; VÌ TECTIA, lĩtcnaoseiniiobeogitoktlsG35080011090140GĐEGIIGEEHDRHHGEGEGSGRSIOREBLRSSSEESGEINGHSIEENGSMSIgeil 6
1/2 Hậc điểm điÏa | dd 71.2.3 Thực trạng phát triển kinh tế-xã Oi cecccccc ese eceeeeeeseeeeeeesseeesseseeeeesesseeees 81.2.4 Chuyển dich cơ cấu kinh tẾ - 2-2 s+2E+2E2E£EE£EE22E22E25252322122322222222Xe2 91.2.5 Thực trạng phát triển các khu vực kinh tẾ + 2 s+s++E££++Ez£zzzxzzzzzzrxzez 9Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU - - 11
DM GO) SOY LÚQ LÃosocsstezeeterssoritcgo4BbEtrsstogBloEoggbrtôuiSzggisglrlixrrtiTogeErdosi23RiG0vi03ggirgntibz2giu2gcSmi.BiSu/Toui2es46iỹAgtoàa 11
2.1.1 Đặc điểm của giá đất eesesesseeessseseesensetestesesensenssnssetensseeeeeeees 122.1.2 Dinh gid at 4435 12
252: N61 dune nghiỂhGIỮN¿ss:z:z:ss:s:5/34x45120833354535:3363504EE382A8553ẸGEA3-AB1ASAERGBESSS38484823513838.x8 15
2.2.1 Hiện trạng sữ dụng OA occcecncccevsssscersxesesesvesncuewcevescevvsvenvsersveranerssenpenveenvecwisive 152.2.2 Phân tích, đánh giá giá đất cụ thể giai đoạn 2014 - 2022 - - 152.2.3 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất cụ thé đến năm 2030 16
2.3 u00 1)90i140/2(00 1 16
vil
Trang 102.3.1 Phương pháp thu thập thông tn 552552 SS2*S2**2E£2EsErkEskrsrrree 16 2.4 Phương pháp phan tích - - + + + 22+ 22 E221 51231211 1 1 1H HH Hư 18
2.4.1 Phương pháp thống kê mô tả - 2 222222E22E22E22E2E22E2222222222222222222e2 182.4.2 Phương pháp phỏng van chuyên gia c.ccccccccccssesssessesesessessessessesseeseeseseeees 182.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 2 2 2+2++E2E2E+2E2EEE2EE2EzEzrrrrrrrree 19
244 Phương pháp phân tÍGH Gil HN sisse naseinseediBiodoiaitiidliiodESDGIAB103312001138803883E8 19
Chương 3 KET QUÁ VÀ THẢO LUẬN 2-©2222222E+2E222E222222E222222xcze 203.1 Hiện trạng sử dụng đất, biến động đất đai 22©22222222222zzzzzce 203.2 Phân tích, đánh giá công tác xác định giá đất cụ thê -. -+¿ 223.2.1 Thực trạng công tác xác định giá đất cụ thé giai đoạn 2014 — 2022 223.2.2 Phân tích, đánh giá công tác xác định giá đất cụ thé giai đoạn 2014 - 2022
==- are cp trea eee een eee een 25
3.2.3 Phân tích quy trình xác định giá dat cụ thê -c 5 -x -. .- 363.2.4 Đánh giá chung công tác xác định giá đất cụ thể -¿ ¿ z55z5522 383.3 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác xác đỉnh giá đất cụ thê - 413.3.1 Hoàn thiện quy trình xác định giá đất cụ thê -2 2¿2-zz2z+2zzzcse2 423.3.2 Hoan thiện các phương pháp định giá đất -2+©25+22zc2zxccccec 433.3.2 Hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai về xác định giá đất cụ thé 43KET LUẬN VA KIEN NGHỊT 2-52 SSS‡S22EEEEEEE2E2EEEEEEE7E 212121112 xe 45TÀI LIEU THAM KHẢO -2-©2222222E+2EE2EE22E22E12212221271122127121127121221 2 Xe 49
PHỤ LỤC
vill
Trang 11DANH SÁCH BANG BIEU
BANG TRANG
Bang 2.1 Tài liệu thu thập phục vụ cho nghiên cứu -++s++<<+sc+scc+s 16
Bang 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 tinh Ninh Thuận - 20Bang 3.2 Biến động dat đai năm 2022 so với năm 2014 tại tinh Ninh Thuận 21Bảng 3.3 Kết quả xác định giá đất cụ thể phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất
hạ: 0200E 720/22 01155 23
Bảng 3.4 Thu hồi đất thuộc thâm quyền UBND cấp huyện giai đoạn 2014 -2022
Bảng 3.5 Giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
ban TP Phan Rang — Thấp Chàm giai đoạn 2014 — 2022 25
Bảng 3.6 Giá dat cụ thé phục vụ công tác đấu giá quyền sử dung đất trên địa
bàn huyện Ninh Hai giai đoạn 2014 — 2022 . -c+-c++<c+-cc+s 26
Bảng 3.7 Giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
ban huyện Ninh Sơn giai đoạn 2014 - 2022 - ¿5+ c+cs+cssrseserrrrs 37Bang 3.8 Gia dat cu thé phục vu công tac bồi thường trên địa bàn TP Phan
Rang — Tháp Chàm giai đoạn 2014 - 20119 - 5+ c5 +xsscsrses 28Bang 3.9 Gia dat cu thé phục vụ công tác bồi thường trên địa bản TP.Phan
Rang — Tháp Chàm giai đoạn 2020 — 2022 - 52+ +2£++£+csexsrerrsee 29
Bang 3.10 Giá dat cụ thé phục vụ công tác bồi thường trên dia bàn huyện Ninh
Hai giai (00020E6020) 15 29
Bang 3.11 Giá đất cụ thé phục vụ công tác bôi thường trên địa bàn huyện Ninh
lLi83:100010020/200020/22015
Bảng 3.12 Giá đất cụ thê phục vụ công tác bồi thường trên địa bàn huyện Ninh
Sơïi 2141 đoạn 2014 — 2019 scsssssssnsnensnecsnanessserssassusesreaseemcasesteneeescrsnerersns 31
Bang 3.13 Giá đất cụ thé phục vu công tác bôi thường trên địa ban huyện Ninh
Son ial đoạn 2020 < 2 Q2 sosecnentesoeiiiiositSEG481480351555©01438558903p04p:93zsstssi2 L
Bảng 3.14 So sánh giá đất cụ thể và giá đất điều tra thực tế đất trồng cây hàng
năm huyện Ninh Hải — tinh Ninh Thuận - - 5 5555 +++*=+<>+ec=ss2 33
1X
Trang 12Bảng 3.15 So sánh giá đất cụ thể và giá đất điều tra thực tế đất trồng cây lâu
huyện Ninh Hải — tỉnh Ninh Thhuận - 5 5222 *++*£+*++eeereexereerexs 33
Bang 3.16 So sánh giá dat cụ thé va giá đất điều tra thực tế 34Bảng 3.17 Trinh tự, thời gian xác định giá đất cụ thé trên địa bàn tỉnh Ninh
Trang 13DANH SÁCH HÌNH ẢNH
HÌNH TRANGHình 1.1 Tỉnh Ninh Thuận trong mối liên hệ với vùng Duyên hải Trung bộ 7Hình 1.2 Quy mô và tốc độ tăng trường GRDP (theo giá hiện hành) 8Hình 1.3 Chuyén dịch cơ cấu theo ngành kinh tế giai đoạn 2011 — 2020 9Hình 3.1 So sánh giá đất cụ thé và giá đất điều tra thực tế cho các dự án trên
địa ban thị tran Khánh Hải, huyện Ninh Hải 2©22 522522522522 35
XI
Trang 14ĐẶT VAN DE
Sự cần thiết của van đề nghiên cứu
Đất đai không những là tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia mà còn
là yếu tổ mang tính quyết định sự tồn tại, phát triển của con người và các sinh vậtkhác trên trái đất Các Mác viết: “Dat dai là tài sản mãi mãi với loài người, là điềukiện dé sinh tôn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ
bản trong nông, lâm nghiệp ”.
Do tính chất quan trọng đặc biệt của đất đai mà giá đất cũng có sự biến độngphức tạp khác biệt so với những hàng hóa thông thường khác Giá đất phản ánh nhữngmỗi quan hệ nội tại giữa đất đai và hàng loạt các yếu tố khác như cung cầu trên thị
trường, sự quan tâm lo ngại của người dân, các chính sách pháp luật của Nhà nước
và lại chịu sự tác động của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội, môi trường, phong tục, tậpquán, tâm lý mà các yếu tô nảy lại thường xuyên thay đổi đã làm cho giá đất thayđổi theo, đòi hỏi việc định giá đất cần được thực hiện thường xuyên và kịp thời theo
Nguyễn Thị Thùy Linh (2015).
Định giá đất cụ thể là một trong những biện pháp giúp cho Nhà nước điều tiết,quản lý, sử dụng đất đai được Luật Đất đai năm 2013 giao quyền định giá đất cho Ủyban nhân dân cấp tỉnh Thông qua việc định giá đất, để phục vụ công tác xây dựngphương án bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và xác định giá khởi điểm đểđấu giá quyền sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất với nhànước khi được nhà nước giao dat, cho thuê đất, chuyên mục đích sử dụng dat, qua
đó khuyến khích các chủ sử dụng đất đầu tư phát triển kinh tế, xã hội, điều tiết lợi íchgiữa các chủ thé sử dụng đất với nhau Tuy nhiên, công tác xác định giá dat cụ thétrên thực tế lại phát sinh nhiều hạn chế, bất cập đã ảnh hưởng rất lớn đến kết quả xácđịnh giá đất cụ thé, theo Nguyễn Thị Thanh Huyền (2018)
Đồng thời, các nghiên cứu liên quan chỉ tập trung vào cơ sở lý luận làm căn cứcho việc hình thành giá đất (Nguyễn Văn Hảo và cộng sự, 2006; Hồ Thi Lam Tra,2006) Một số nghiên cứu khác chủ yếu đánh giá công tác xác định giá đất cụ thé phục
Trang 15vụ cho một mục đích mà chưa có sự so sánh đánh giá cho các mục đích khác nhau nên
chưa khách quan về mức độ phù hợp của giá đất cụ thê với mức giá bình quân giaodịch trên thực tế (Trần Minh Huân và Nguyễn Phạm Thanh Hoa 2022; Lê Công Hữu2016; Trương Ánh Linh 2014)
Tại địa bàn tỉnh Ninh Thuận đến nay chưa có công trình nghiên cứu khoa học nào
dé đánh giá công tác xác định giá đất cụ thé một cách khách quan, có sự so sánh xácđịnh giá cụ thé cho nhiều mục đích khác nhau dé làm cơ sở khoa học nhằm giải quyếtvan dé phức tạp trong công tác thu hồi, bồi thường, dau giá đất
Xuất phát từ những van đề nêu trên đề tài “Giải pháp hoàn thiện công tác xácđịnh giá đất cụ thể đến năm 2030 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận” được thực hiệnnhằm xác định những vấn đề còn tồn tại, vướng mắc qua đó đề xuất các giải pháphoàn thiện công tác xác định giá đất cụ thé tại địa bàn tinh Ninh Thuận
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung
Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác quản lýnhà nước về đất đai Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác xác địnhgiá dat cụ thé trên địa ban tỉnh Ninh Thuận
Mục tiêu cụ thé
- Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất cụ thé theo Luật Dat đai 2013trên địa bàn tinh Ninh Thuận dé phục vụ công tác xây dựng phương án bồi thường,
hỗ trợ và phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất
- Đánh giá các tồn tại, vướng mắc và xác định nguyên nhân của tồn tại vướngmắc trong công tác xác định giá đất cụ thé
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá dat cụ thé trên địa bàn tinh
Ninh Thuận.
Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác xác định giá đất cụ thê trên địa bàn
tinh Ninh Thuận.
Trang 16Đối tượng khảo sát là cán bộ chuyên môn của Trung tâm phát triển quỹ đất,thấm định giá viên của các công ty thẩm định giá, các đối tượng trúng dau giá quyền
sử dụng dat và các hộ gia đình bị thu hồi đất dé thực hiện các dự án dau tư
Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian Được thực hiện tại địa bàn tỉnh Ninh Thuận gồm 5 huyện
và 1 Thành phố thuộc tinh Riêng đối với xác định giá đất chi tiết, đề tài chỉ tập trungnghiên cứu 2 huyện (gồm huyện Ninh Hai, huyện Ninh Son) và Tp Phan Rang —Tháp Chàm, vì hạn chế về dữ liệu nghiên cứu
- Phạm vi thời gian: Thực hiện từ năm 2014 -2022 (từ lúc Luật Đất đai năm
2013 có hiệu lực đến nay, năm 2022)
Bồ cục của đề tài
Ngoài phan đặt van dé, kết luận, kiến nghị, dé tài chia 3 chương, như sau:
Chương 1: Tổng quan
Chương này lược khảo các nghiên cứu liên quan đến đề tài và trình bày các vấn
dé tong quan về địa bàn nghiên cứu như: vị trí địa lý, đặc điểm địa hình, đặc điểm khíhậu và thực trạng phát triển kinh tế của tỉnh Ninh Thuận
Chương 2: Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Chương này đi sâu vào trình bày cơ sở lý luận, nội dụng, phương pháp nghiên
cứu, thu thập, phân tích số liệu nghiên cứu
Chương 3: Kết quả và thảo luận
Chương này tập trung đánh giá thực trạng phát triển kinh tế xã hội, hiện trạng
sử dụng đất và biến động đất đai trên địa bàn nghiên cứu; phân tích, đánh giá côngtác xác định giá đất cụ thé trên địa ban tỉnh giai đoạn 2014-2022; xác định những tồntại vướng mắc; đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác xác địnhgiá dat cụ thé trên địa ban tỉnh Ninh Thuận
Trang 17Chương 1 TỎNG QUAN
1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan
Đề tài đã tham khảo các nghiên cứu trước có liên quan nhằm phục vụ cho việc
xây dựng cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu phù hợp với mục tiêu chính của
đề tài là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, quy trình, phương pháp xác địnhgiá đất cụ thé, cụ thể như sau:
Giáo trình kinh tế chính trị Mác- Lênin của Nguyễn Văn Hảo và cộng sự (2006)
đề cập đến một số vấn đề về lý luận của C Mác và Lênin về địa tô, ruộng đất Trongcác công trình này, các tác giả đã đề cập tới những luận điểm của C Mác về địa tô,
giá cả ruộng đắt, nguồn gốc, bản chất, các hình thái biểu hiện một cách khái quát,
đồng thời dé cập tới cơ sở kinh tế, chính trị của lý luận Lênin về cách mạng ruộngđất, về sở hữu công cộng đối với đất đai
Giáo trình định giá đất của Hồ Thị Lam Trà (2006) cung cấp những kiến thức
cơ bản nhất về đất đai, thị trường đất đai, giá đất, phương pháp xác định giá đất Tuy nhiên, tác giả chưa phân tích dé chỉ ra những hạn chế, bat cập và nguyên nhâncủa quy định pháp luật hiện hành về định giá đất
Phạm Văn Bằng (2018) thực hiện đề tài “ về hoàn thiện pháp luật xác định giáđất trong cơ chế kinh tế thị trường” đã đề cập đến thực trạng quy định hiện hành vềxác định giá đất như: phân tích các nguồn hình thành giá đất, chỉ ra một số điểm chưaphù hợp của pháp luật; trên cơ sở đó, tác giả đề xuất một số giải pháp đảm bảo việcxác định giá đất theo cơ chế kinh tế thị trường Tuy nhiên, bài viết của tác giả là bài
báo khoa học ngắn gọn, cô đọng chưa phân tích đến cơ sở lý luận hình thành gia đất,
chưa đề cập đến cơ chế kinh tế thị trường đất đai, cũng như các yếu tố hình thành,ảnh hưởng và tác động của nó đến thị trường đất đai
Trang 18Nghiêm Trần Hiệp (2015) thực hiện đề tài “ Xác định giá đất bồi thường khigiải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phó Hà Nội” đã chỉ raviệc xác định giá đất bồi thường thiệt hại dựa trên khung giá đất có định do Nhà nướcban hành những năm qua đã thê hiện sự bất hợp lý, không phù hợp theo cơ chế kinh
tế thị trường Việc đối mới phương pháp xác định giá đất phải dựa trên cơ sở thựctrạng cũng như những khó khăn vướng mắc trong công tác xác định giá hiện đang ápdụng và phải được tiến hành đồng bộ với các giải pháp khác Đổi mới phương phápxác định giá đất phải gắn liền với việc nghiên cứu thực trạng và gắn với việc đào tạocán bộ định giá cũng như hình thành các cơ quan định giá đất
Trương Ánh Linh (2014) thực hiện đề tài “Đánh giá tình hình thực hiện đấu giáquyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bồ Trạch, tinh Quảng Bình” đã chỉ ra đượcnhững tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở dé đề xuất phương pháp tổchức và thực hiện dau giá quyền sử dụng đất hop lý trên địa bàn nghiên cứu Kết quacủa đề tài là cơ sở để đánh giá đúng hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
ở và hoàn thiện được quy trình tổ chức, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý.Thông qua nghiên cứu này dé khang định tính đúng đắn và hiệu quả của công tác đấugiá quyền sử dụng đất, góp phần giúp các nhà quản lý có cách nhìn khách quan và sátthực dé tổ chức những dot dau giá lần sau đạt hiệu quả hơn
Lê Công Hữu (2016) thực hiên đề tài “Thực trạng và một số giải pháp nhằmnâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy,thành phố Hà Nội” đã nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạicác dự án nghiên cứu trên địa bàn quận Cầu Giấy Từ đó chỉ ra được những mặt bấtcập tồn tại và đề xuất được một số giải pháp tăng cường hiệu quả công tác đấu giáquyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phô Hà Nội
Trần Minh Huân và Nguyễn Phạm Thanh Hoa (2022) thực hiện đề tài về “Việcđịnh giá đất ở Việt Nam hiện nay - Bat cập và một số kiến nghị hoàn thiện” Nghiêncứu đã chỉ ra những vấn đề bất cập trong định giá cụ thể tại Khu đô thị mới ThủThiêm, thành phố Hồ Chí Minh; 07 dự án mà Công ty cô phần Dau tư Phát triển Nhà
Đà Nẵng quản lý, sử dụng đất trước và sau cổ phần hóa tại Đà Nẵng, Khu đất Trường
Trang 19Chính trị Khánh Hòa để giao cho các doanh nghiệp đã gây thất thoát lớn cho ngânsách nhà nước Bài báo đã phân tích những điểm tồn tại về nguyên tắc xác định giáđất, tính độc lập khách quan trong quá trình xác định giá đất cụ thê, tính độc lập của
tổ chức tư vấn xác định giá đất, thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể Trên cơ sở đó,bài báo đã đề xuất 5 giải pháp dé giải quyết các tồn tại
Nhìn chung, các nghiên cứu được các tác giá thực hiện chủ yếu đánh giá côngtác xác định giá đất cụ thé phục vụ cho một mục đích mà chưa có sự so sánh đánh giácho các mục đích khác nhau nên chưa có đánh giá khách quan về mức độ phù hợp
của giá đất cụ thể với mức giá bình quân giao dịch trên thực tế Ngoài ra, trên địa bàn
tỉnh Ninh Thuận chưa có nghiên cứu nào về xác định giá đất cụ thể phục vụ cho mụcđính khác nhau Đây được xem là khoảng trống nghiên cứu hoặc là các nghiên cứutrước đây chưa đề cập hoặc là những hạn chế của các nghiên cứu trước đây Trongnghiên cứu này tác giả kỳ vọng sẽ khắc phục và hoàn thiện công tác xác định giá đất
cu thé dé phục vụ cho các mục đích khác nhau ma các nghiên cứu trước đây chưa
là trung tâm kinh tế - chính trị của tỉnh cách Sân bay quốc tế Cam Ranh và Cảng BaNgòi tỉnh Khánh Hòa khoảng 60 km; rất gần các trung tâm kinh tế, du lịch lớn của cảnước là điều kiện hết sức thuận lợi dé giao lưu, liên kết hợp tác đầu tư phát triển trênnhiều lĩnh vực với quốc tế và các địa phương khác trong cả nước Đồng thời, NinhThuận có khí hậu đặc trưng khô nóng, ít mưa và khô hạn nhất Việt Nam và có vùng nướctrôi, đây là một đặc điểm mang tinh đặc thù riêng của tinh, vừa khó khăn và là lợi thé
Ngoài ra, Ninh Thuận được xác định có vi trí quan trọng về bảo vệ quôc phòng và an
Trang 20ninh với nhiều cơ sở quân sự đóng trên địa bàn như sân bay Thành Sơn, Đoàn Đặccông Mối liên hệ giữa tinh Ninh Thuận và vùng được thé hiện ở Hình 1.1.
THÁI LAN
CHỦ THÍCH
VUNG THÀNH PHO HO CHÍ MINH
VUNG KINM TẾ TRONG OIÊM PHIA WAM
CAC ĐÔ THỊ TRỌNG DIEM CUA TUNG
ANH LANG KINM TE BIEN OUYEN HAI
wate TRUNG BỘ
Hình 1.1 Tỉnh Ninh Thuận trong mối liên hệ với vùng Duyên hải Trung bộ,
Tây nguyên và Nam bộ
1.2.2 Đặc điểm địa hình
Ninh Thuận có địa hình, địa mạo khá phức tạp gồm đồi núi, đồng bằng, đầm phân bố xen kẽ, cụ thé: Địa hình đổi núi phân bố phía Tây tạo thành cánh cung kéodai tận biển, chiếm khoảng 70% điện tích của tỉnh với nhiều núi cao trong đó núi
Chúa, E’Lam Hạ, E’L4m Thuong cao tới 1000—1700m, dãy Mũi Dinh (ở phía Nam
tỉnh) cao tới 800-1500m Địa hình đồng bằng doc theo Sông Cái Phan Rang và nhữngcác dai cát nhỏ hẹp ven biển (lớn nhất là đồng bằng Phan Rang) được các cung núi
Trang 21từ day Trường Sơn đâm ngang ra biên bao quanh Độ déc địa hình 0-3°; chiếm khoảng
30% diện tích tự nhiên.
1.2.3 Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội
Kinh tế Ninh Thuận thời gian qua tăng trưởng khá cao Tốc độ tăng trưởng
GRDP bình quân giai đoạn 2011 -2020 đạt 15,1%/năm; trong đó, giai đoạn
2011-2015 tăng 10,4%/nam và giai đoạn 2016-2020 tăng 12,0%/năm Quy mô nền kinh tếđến năm 2020 gap trên 4,0 lần năm 2010, đạt khoảng 35,6 nghìn tỷ đồng (giá hiện
hành), tương đương khoảng 1,5 tỷ USD và đứng thứ 57 trong cả nước Quy mô và
tốc độ tăng trưởng GRDP được trình bày trong Hình 3.1
16000.00 25.00
B) s0 14000.00
2000 12000.00
10000.00
15.00 8000.00
man Nông, lâm nghiệp, thủy sản mg Công nghiệp - xây dung
mm Dịch vụ —— Tic độ tăng trưởng
Hình 1.2 Quy mô và tốc độ tăng trường GRDP (theo giá hiện hành)
Nguồn: Cục thong kê tỉnh Ninh Thuận (2016), (2021)Qua hình 1.2 cho thay, Công nghiệp - xây dựng là khu vực đóng góp đáng kểcho tăng trưởng kinh tế, nếu giai đoạn 2011-2015 đóng góp 12,6%/nam, thì giai đoạn2016-2020 tăng lên 16,5%/năm Qui mô tổng sản phẩm năm 2020 đạt khoảng10.840,5 tỷ đồng (giá hiện hành), tăng 1,5 lần so với năm 2019 và tăng 7,7 lần so với
năm 2010 Nông nghiệp giai đoạn 2011 -2015 tăng trưởng đạt 7,6%/năm, đóng góp
cho tỷ trọng nên kinh tế là 40,62%, giai đoạn 2016-2020 tăng trưởng đạt 5,56%/năm,
Trang 22tương đương tỷ trọng vào nền kinh tế giảm xuống còn 34,13% Dịch vụ đóng gópđáng ké cho tăng trưởng nền kinh tế; giai đoạn 2011-2015 tăng trưởng đạt 10,5%/nămđóng góp tỷ trọng cho nền kinh tế là 36,94%; giai đoạn 2016-2020 tăng trưởng đạt
11,5%/nam, tỷ trọng đóng góp tăng lên 37,7%.
1.2.4 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Cơ cấu kinh tế của tỉnh có bước chuyền dịch đúng hướng, phù hợp với xu thếphát triển chung của cả nước Tỷ trọng ngành nông, lâm, thủy sản giảm mạnh từ40,78% năm 2010 xuống còn 26,65% năm 2020; khu vực phi nông nghiệp tăng từ
59,22% lên 73,35% Tuy nhiên, trong khi tỷ trọng ngành công nghiệp - xây dựng tăng
từ 15,92% lên 30,44%; tỷ trọng ngành dịch vụ giảm từ 39,1% xuống 37,74% Hướngchuyền dịch này phản ánh phần nào tính chất của giai đoạn tỉnh Ninh Thuận cùng cảnước vượt qua mức thu nhập thấp dé bước vào mức trung bình (Hình 3.2)
100.00
90.00 80.00
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Năm
#Nôngnghiệp s Công nghiệp, xây dựng #Dịichvụ
Hình 1.3 Chuyên dịch cơ cau theo ngành kinh tế giai đoạn 2011 — 2020
(Nguôn: Cục thông kê tỉnh Ninh Thuận (2016), (2021))1.2.5 Thực trạng phát triển các khu vực kinh tế
Nông nghiệp, giai đoạn 2011-2020, tỷ trọng GRDP giảm, từ 42,18% năm 2011
xuống còn 30,93% năm 2020; giá trị sản xuất ngành nông nghiệp và thủy sản đều chiếm
Trang 23trên 40% trong tổng giá trị sản suất của toàn ngành Trong khi đó giá trị sản xuất củanhóm ngành lâm nghiệp chỉ chiếm tỷ lệ không đáng ké khoảng 1% giá trị sản xuất toànngành Về tăng trưởng, giá trị tăng thêm (VA) ngành nông — lâm - thủy sản năm 2020(theo giá so sánh 2010) đạt 5.950 tỷ đồng Quy mô ngành nông — lâm - thủy sản năm
2020 (theo giá hiện hành) đạt 10.859 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 30,93%/năm, trong đóNông nghiệp chiếm 13,42 %/năm, Lâm nghiệp chiếm 0,3%/năm, Thủy sản
17,21%/năm.
Công nghiệp — xây dựng, giai đoạn 2011-2020 đã từng bước phát triển và chiếm
tỷ trọng ngày cảng cao trong GRDP của tỉnh từ mức 7,41% năm 2011 lên 15,02%
vào năm 2019, đến năm 2020 lên 20,74% Tăng trưởng bình quân hàng năm của nềnkinh thế giai đoạn 2011-2020 công nghiệp-xây dựng khoảng 19,67%/năm Trong đó
giai đoạn 2011-2015 là 15,29%/nam, giai đoạn 2016-2020 là 24,06%/nam Đặc biệt,
trong giai đoạn này, ngành công nghiệp của tỉnh đã đạt bước phát triển ấn tượng, tỷ
trọng công nghiệp trong GRDP (giá hiện hành) tăng từ -1,22% năm 2011 lên 26,37% năm 2020.
Dịch vụ, giai đoạn 2011-2015 đứng vị trí thứ 2 sau nông nghiệp, tuy nhiên trong giai đoạn 2016-2020, ty trọng khu vực công nghiệp- xây dựng có xu hướng tăng, thì
khu vực dịch vụ lại chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nền kinh tế Năm 2020, giá trị tăngthêm (VA) theo giá hiện hành của khu vực đạt 11.172,8 tỷ đồng, tốc độ tăng trưởngbình quân hàng năm 6,75%/năm Năm 2020, cơ cấu khu vực dịch vụ chiếm 31,82%trong tổng GRDP toản tỉnh
Tóm tắt chương Í
Trong chương 1, tác giả đã lược khảo các nghiên cứu liên quan đến đề tài làm
cơ sở dé xác định các khoảng trống nghiên cứu dé thực hiện trong đề tài này Bêncạnh đó, trong chương này, tác giả cũng trình bày tổng quan về địa bản nghiên cứubao gồm vị trí địa lý, đặc điểm địa hình và thực trạng phát triển kinh tế của tỉnh NinhThuận Nội dung và phương pháp nghiên cứu trong đề tài này sẽ được tác giả trìnhbày trong chương 2 tiếp theo
10
Trang 24Chương 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 Cơ sở lý luận
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dan, giá đất dựa trên chuyền nhượng quyền
sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần,
là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Cho nên giá đất ở nước takhông giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai, mà giá đất là giáphải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, không phải là giá cả quyền sở hữuđất Do thời gian sử dụng đất tương đối dai, nói chung đều trên dưới 20 năm, trongthời gian sử dụng cũng có quyền chuyền nhượng, chuyên đổi, cho thuê, thừa kế, thếchấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu Do vậy, khoản 19 Điều 3, Luật Đất đainăm 2013 qui định “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị điệntích đất”
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thựchiện chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại và góp vốn bằng quyền sử dụng đất giáđất biéu hiện bằng tiền do người chuyên nhượng (bán) và người nhận chuyền nhượng(mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường Giábán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bánquyền sử dụng dat trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi nganggiá), quy luật cung cau, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất củacác giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận giữa các bên, tínhđúng giá trị thực của đất khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp vớiviệc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường
11
Trang 252.1.1 Đặc điểm của giá đất
Theo Hồ Thị Lam Tra (2006) giá đất không giống nhau về phương thức biểuthị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợiđất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá
cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dung, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vay, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị banggiá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Cónghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất với tiền thuê cũnggiống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là
có thé tính ra giá đất Giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất, giá cả caohay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Dat đai không phải là sản phẩmlao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trườnghợp con người khai phá đất, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thétính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thìkhó phân bổ dé mà hạch toán vào giá dat
2.1.2 Định giá đất
2.1.2.1 Khái niệm định giá đất
Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế, kỹ thuật, tính pháp lý,vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và pháttriển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản làhình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết địnhgiá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triểncủa kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành mộtngành chuyên sâu trong nên kinh tế (Phạm Thanh Qué, 201 1)
Định giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá dat Dat đai tuycũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm lao động conngười lam ra nên không có giá trị Giá cả của đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tô kinh
tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường Điều đóquyết định rằng định giá đất có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của riêng mình
12
Trang 26Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tốđối với giá đất mới có thé xác định chính xác dé đưa ra giá cả của đất đai.
2.1.2.2 Nguyên tắc định giá đất
- Nguyên tắc chung, theo Phạm Thanh Qué (201 1), giá đất được hình thành bởi
sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếmtương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tổ này lại luôn luôn ở thé biến động,định giá đất cần phân tích tỷ mỹ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biếnđộng, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tó,mới có thể định giá chính xác
- Nguyên tắc thay thế, theo Hoàng Thanh Trà (2017) thay thế trong định giá đấtđược hiểu là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thé với giá bán của những thửa đất
so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trongkhoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể Nguyên tắc này cho rằnggiá thị trường của một thửa đất có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thaythế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không
có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán, hay nói cách khác, giá của một
thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùngloại hình có khả năng thay thế của chính đất đó
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất, một thửa đất có khả năng sử dụng vàonhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi làkhông hợp pháp, sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương Xét vềmặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo đài, có sử dụng cho thu nhậpròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều cách sử dụng khác nhau,thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lạigiá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lýthuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất
Điều cần lưu ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mốiquan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải
13
Trang 27hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúngvận dụng một cách tổng hợp, mới đánh giá được giá cả đất đai chính xác.
Dé phù hợp với công tác định giá đất ở Việt Nam hiện nay ngoài các nguyên tắcchung đã nêu ở trên, việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sauđây ( theo Điều 112 — Luật đất đai 2013): (1) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháptại thời điểm định gia; (2) Theo thời hạn sử dụng dat; (3) Phù hợp với giá đất phốbiến trên thị trường của loại đất có cùng mục dich sử dụng đã chuyền nhượng, giátrúng dau giá quyên sử dụng đất đối với những nơi có dau giá quyền sử dụng đất hoặcthu nhập từ việc sử dụng đất; (4) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có
cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhưnhau thì có mức giá như nhau.
Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất nêu trên, phương pháp xác định giá đất vàkhung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dâncùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định
- Phương pháp chiết trừ, là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tàisản găn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổnggiá trị bất động sản, bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất
- Phương pháp thu nhập, là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữamức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so vớilãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại
14
Trang 28tiền gửi việt nam đồng kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mứclãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bản cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư, là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềmnăng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phépchuyên mục dich sử dụng đất dé sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổngchỉ phí ước tính ra khỏi tổng đoanh thu phát triển giả định của bất động sản
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, là phương pháp định giá đất bằngcách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủyban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành
2.2 Nội dung nghiên cứu
2.2.1 Hiện trang sử dụng dat
Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và thay đổi sử dụng đất có tác động đến việcthay đối giá đất Trên cơ sở nghiên cứu , dé tài còn xác định các yếu tố kinh tế — xãhội, các đặc điểm của bất động sản có ảnh hưởng đến sự hình thành giá đất
2.2.2 Phân tích, đánh giá giá đất cụ thể giai đoạn 2014 - 2022
Trong nội dung nghiên cứu này, đề tài sẽ phân tích, đánh gía kết quả xác định
giá đất cụ thé dé thực hiện: (1) Công tác xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất, (2) Xác định giá khởi điểm dé đấu giá quyền sửdụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lầncho cả thời gian thuê; (3) Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhànước khi được nhà nước giao đất, cho thuê dat, chuyển mục đích sử dụng đất theoKhoản 4, Điều 114 Luật Dat dai Đề tài so sánh, đánh giá giá đất cụ thể được xác địnhgiữa các dự án trên địa bàn nghiên cứu, so sánh giá đất cụ thé đã xác định với giá đấttheo quy định của bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định
Trên cơ sở kết qua phân tích, đánh giá kết quả xác định giá dat cụ thé giai đoạn
2014 — 2022 cho từng mục đích định gia và theo đơn vi hành chính cấp huyện đề tàiđánh giá ảnh hưởng của công tác xác định giá đất cụ thé đến hiệu quả công tác quan
lý dat đai và nguồn thu cho ngân sách nhà nước Đồng thời, xác định các tỒn tại,
vướng mặc, và nguyên nhân của các tôn tại vướng mắc của công tác nảy.
15
Trang 292.2.3 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất cụ thể đến năm 2030
Trên cơ sở các tồn tại vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thê trên địabản nghiên cứu giai đoạn 2014 — 2022 dé tài đề xuất các giải pháp hoàn thiện về quytrình, phương pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác xác định giá đất cụ thể đáp ứngyêu cau thực tiễn của địa phương Ngoài ra, dé tài đề xuất giải pháp góp phần hoànthiện chính sách tài chính về đất đai dé công tác quan lý nhà nước về kinh tế hiệu qua
hơn.
Với mục tiêu, nội dung nghiên cứu được xác đỉnh, đề tài sẽ chủ yêu sử dụngphương pháp thống kê mô tả, phân tích số liệu điều tra theo mẫu phiếu trên cơ sở đóphân tích thực trạng xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận giai đoạn
2014 — 2022 dé xác định những tôn tại, vướng mắc làm cơ sở đề xuất các giải pháphoàn thiện cho công tác xác định giá đất cụ thé cho thời gian đến Với những phântích nêu trên đề tài sử dụng phương pháp phân tích định tính mà không dùng phươngpháp định lượng nên không cần dùng mô hình va chạy mô hình SPSS
2.3 Phương pháp nguyên cứu
2.3.1 Phương pháp thu thập thông tin
2.3.1.1 Thông tin thứ cấp
Phương pháp này sử dụng dé thu thập thông tin trên cơ sở nghiên cứu các tàiliệu, số liệu làm cơ sở cho các bước xử lý dữ liệu tiếp theo và có dé rút ra các kết luậnkhoa học cần thiết Những tài liệu, dữ liệu thứ cấp cần thu thập và cơ quan cung cấptải liệu phục vụ cho đề tài được trình bày trong Bảng 2.1
Bảng 2.1 Tài liệu thu thập phục vụ cho nghiên cứu
TT Tài liệu thu thập Nguồn tài liệu
1 Bảng giá dat 2014 — 2019; 2020 — 2024; Bao
Sail cue Sở Tai nguyên va Môi
cáo thuyết minh dự án xây dựng Bảng giá đât
trường
2 Kết quả thẩm định giá đất cụ thé phục vụ công
ae: je NE : x bế Sở Tài nguyên và Môi
tác xây dựng phương án bôi thường hỗ trợ tái suy
Trang 302.3.1.2 Thông tin sơ cấp
Thông tin sơ cấp được thu thập bằng cách thiết kế bảng câu hỏi và tiến hànhkhảo sát, phỏng vấn các đối tượng gồm: cán bộ chuyên môn của Trung tâm phát triểnquỹ đất, thâm định giá viên của các công ty thẩm định giá, các đối tượng trúng đấugiá quyền sử dụng đất Việc phỏng van, khảo sát nhằm điều tra về quy trình, thuậnlợi khó khăn trong quá trình thực hiện xác định giá đất cụ thé Khảo sát các đối tượngtrúng dau giá quyền sử dụng đất dé điều tra thông tin về mức độ công khai của côngtác đấu giá qyền sử dụng đất, mức độ phù hợp của giá khởi điểm với giá bình quâncủa thị trường Phong vấn các hộ gia đình bị thu hồi đất dé thực hiện các dự án đầu
tư.
Bảng câu hỏi được xây dựng trên cơ sở tham khảo các nghiên cứu đã công bốtrước đây như: (1) Đánh giá công tác xác định giá đất cụ thê làm căn cứ xây dựng giákhởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình(Nguyễn Thị Thanh Huyền, 2018); (2) Công tác dau giá quyền sử dụng dat trên địabàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội (Lê Công Hữu, 2016)
Số lượng mẫu được tính từ công thức Slovin (1963) với sai số cho phép là 10%
và lay 70% tổng số phiếu tinh lý thuyết theo công thức Slovin dé điều tra Vì điềukiện đề tài thực hiện trong thời gian ngắn và kinh phí hạn chế nên số lượng mẫu phỏngvấn được tính toán theo công thức tính kích thước mẫu phỏng vấn Slovin (1960) như
công thức sau:
_ oN
1+N.e2Trong đó: n là kích thước mau tối thiểu, N là kích thước mẫu tổng thé (N ~1.000) và e là sai số cho phép (10%)
Vay n = —“" — = 90.9 Do đó, số lượng mẫu điều tra là 100 mẫu.
1+1000x(0.1)2
Tác giả tiến hành khảo sát, phỏng vấn 110 mẫu (cao hơn 10% so yêu cầu) nhằmloại bỏ các mẫu không day đủ thông tin và không bảo đảm chất lượng đề chọn 100mẫu bảo đảm chất lượng dé phân tích, đánh giá Việc khảo sát, phỏng van bằng
17
Trang 31phương pháp thuận tiện và phi ngẫu nhiên Các đối tượng được chọn khảo sát sẽ tiếnhành điện thoại, hẹn lịch khảo sát và được thực hiện trực tiếp.
Kết quả khảo sát, phỏng vấn cho thấy các Chủ đầu tư mặc dù bàn giao hồ sơcho đơn vị tư vấn định giá đất là đầy đủ nhưng chưa kịp thời, chưa đầy đủ tính pháp
lý nên 100% các đơn vị tư vấn phải điều tra khảo sát giá thị trường ở khu vực xungquanh, từ các tổ chức, cá nhân sử dụng đát, từ Văn phòng Công chứng và Văn phòngDang ký đất đai; cá biệt cả ở ngoài tinh dé có đủ thông tin phục vụ việc tính toán vàkiểm chứng tải liệu Việc thu thập thông tin còn nhiều khó khăn do thông tin giaodịch thị trường gần đây không nhiều và cùng vị trí, mục đích sử dụng đất nhưng giátrị khác nhau nhiều trong thời gian 24 tháng Các thông tin về chuyển nhượng đấtgiưa hộ gia đình với nhau thường giá kê khai nộp thuê thấp hơn nhiều so với giá thực
tế chuyên nhượng Các thông tin khảo sát về dau giá đất cho thấy việc đấu giá đấtđược tổ chức công khai, minh bach, giá khởi điểm phù hợp Tuy nhiên những nămgần đây số người tham gia dau giá không nhiều, nhiều trườn hợp phải đừng hoặc kéodài thời gian do chỉ có một người đăng ký tham gia dau giá đối vơi một lô (khu) đất
2.4 Phương pháp phân tích
2.4.1 Phương pháp thống kê mô tả
Phương pháp thống kê mô tả được sử dụng để mô tả những đặc tính cơ bảncủa số liệu thu thập được từ nghiên cứu thực nghiệm qua các cách thức khác nhau,cung cấp những tóm tắt đơn giản về mẫu, tạo ra nền tảng của mọi phân tích về số liệu
Đề tài sử dụng phương pháp thống kê mô tả để mô tả thực trạng xác định giá đất cụthé trên địa ban tỉnh giai đoạn 2014 — 2022, những tồn tại, các điều kiện về cơ sở
tầng, trình độ cán bộ, công chức, các nguồn lực
2.4.2 Phương pháp phỏng vấn chuyên gia
Đề hoàn thiện được bảng hỏi, dé tài sử dụng phương pháp phỏng vấn chuyêngia để tham khảo ý kiến những chuyên gia có kinh nghiệm trong việc thiết kế bảnghỏi, các chuyên gia chuyên môn để hoàn thiện bảng hỏi đáp ứng yêu cầu của đề tàitrước khi thực hiện công tác điều tra theo bảng hỏi
18
Trang 322.4.3 Phương pháp xử lý số liệu
Sử dụng phần mềm Excel đề thiết lập các trường dt liệu về diện tích, giá đất cụthé, giá khởi điểm, chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng dau giá
2.4.4 Phương pháp phân tích định tính
Trên cơ sở kết quả điều tra, phỏng, đề tài sẽ tiến hành thống kê các kết quả điều
tra được để đưa ra các nhận định về mức giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường
và phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất so với bảng giá đất theo quy định củabảng giá đất và giá đất thực tế giao dịch phô biến trên thị trường
19
Trang 33Chương 3 KET QUA VÀ THẢO LUẬN
3.1 Hiện trạng sử dụng đắt, biến động đất đai
Theo kết quả thống kê đất đai năm 2022, tông diện tích đất tự nhiên của NinhThuận là 335.534,16 ha Trong đó, huyện Bác Ái có điện tích tự nhiên lớn nhất với102.184,7 ha, chiếm 30,45%; huyện Ninh Hải có diện tích 25.358,1 ha, chiếm 7,56%;huyện Ninh Phước có diện tích 33.944,5 ha, chiếm 10,12%; huyện Thuận Bắc có diệntích 32.379,5 ha, chiếm 9,65%; huyện Thuận Nam có diện tích 56.583,9 ha, chiếm16,86%; huyện Ninh Sơn có diện tích 77.164,7 ha, chiếm 23%; thành phố Phan Rang
- Tháp Chàm 7.918,8 ha, chiếm 2,36% Diện tích các loại đất tính đến 31/12/2019được trình bày cụ thể trong Bảng 3.1
Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 tỉnh Ninh Thuận
TT Tên loại đất ~ a “a
Tổng diện tích 335.534,16 100
1 Nhóm đất nông nghiệp 292.569,6 79,701.1 Dat sản xuất nông nghiệp 85.513,6 28,931.2 Đất lâm nghiệp 199.788,7 47,901.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 2.030,7 0,96
14 Đất làm muối 3.877,9 1,501.5 Đấtnông nghiệp khác 1.358,5 0,41
2 Nhóm đất phi nông nghiệp 33.648,7 17,232.1 Dato 5.411,9 3,212.2 Đất chuyên dùng 22.165,3 11,532.3 Đất cơ sở tôn giáo 104,3 0,062.4 Đất cơ sở tín ngưỡng 36,5 0,012.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, hỏa táng 860.3 0,462.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối 4.097,8 1,39
27 Dat cd mặt nước chuyên dùng 9592 0,512.8 Đất phi nông nghiệp khác 13,8 0,01
3 Nhóm đất chưa sử dụng 9.315,8 3,04
(Nguồn: Cục thông kê tinh Ninh Thuận (2022))
20
Trang 34Qua bảng 3.1 cho thấy, đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn 79,70%, nhóm đất phinông nghiệp chỉ chiếm 17,23% Tuy nhiên, theo số liệu bảng 3.2, nếu so sánh với năm
2014 (năm luật đất đai năm 2013 có hiệu lực) thì cơ cau đất có sự thay đối rất lớn, đấtphi nông nghiệp và đất chưa sử dụng năm 2022 tăng đáng kề so với năm 2014, nhất làđất lâm nghiệp, đất dành xây dựng cơ sở hạ tầng và đất chuyên dùng trong khi đấtchưa sử dụng trong năm 2014, nhưng đến năm 2022 đã đưa vào sử dụng rất lớn (tăng
gần 16.605 ha) Sự biến động đất đai về cơ bản theo hướng tích cực, đất dành cho sự
phát triển kinh tế - xã hội nhiều hơn Bên cạnh, đó tỉnh cũng quan tâm đến bảo vệ môitrường thông qua tăng diện tích đất lâm nghiệp (tăng gần 10.560 ha)
Bảng 3.2 Biến động đất đai năm 2022 so với năm 2014 tại tỉnh Ninh Thuận
2 Nhóm dat phi nông nghiệp 33.648,7 30.395,3 3.253,42.1 Dato 5.411,9 4.949,6 462.32.2_ Đất chuyên dùng 221653 190768 3.08§,52.3 Đất cơ sở tôn giáo 104.3 136,8 -3252.4 Đất cơ sở tín ngưỡng 36,5 34,6 1,92.5 Đất nghĩa trang, nghĩa dia, nhà tang lễ 860,3 879,8 -19,52.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối 4.097,8 4.244,3 -146,5
27 Dat cd mặt nước chuyên dùng 9592 1.0593 -100,22.8 Đất phi nông nghiệp khác 13,8 13,7 0,1
3 Nhóm đất chưa sử dụng 93158 25.920,/7 -16.604,9
(Nguôn: Cục thông kê tỉnh Ninh Thuận (2022))
21
Trang 35Qua bảng 3.2 cho thấy, giai đoạn 2014 — 2022 diện tích đất phi nông nghiệp
tăng 3.253,4 ha, trong đó diện tích đất chuyên dùng tăng cao nhất với diện tích tăng3.088,5 ha Diện tích đất chuyên dùng bao gồm đất quốc phòng, an ninh, đất xây dựngtrụ sở cơ quan nhà nước, đất xây dựng cơ sở hạ tầng (giao thông, thủy lợi, năng lượng,giáo dục, y tế, văn hóa, thé dục thé thao, ), đây là những loại đất nhà nước thu hồi
để thực hiện các dự án và một trong yếu tố quan trọng ảnh hưởng tiến độ thực hiện
dự án này là phải xây dựng phương án bồi thường hỗ trợ tái định cu, trong đó yếu tôgiá đất phải phù hợp, đáp ứng nguyện vọng của người dân bị thu hồi đất, hài hòa lợi
ích giữa người dân, doanh nghiệp và nhà nước.
Ngoài ra, giai đoạn 2014 — 2022 các khu dân cư nông thôn, các khu dân cư đô
thị cũng hình thành khá nhiều các dự án dân cư, sản pham của các dự án được tổ chứcdau giá quyền sử dụng đất đã mang lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước Dé dambảo công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu cao nhất, không dé thấtthoát ngân sách nhà nước thì ngoài việc công tác tô chức dau giá chặt chẽ, công khaiminh bạch thì yếu tô xác định giá đất khởi điểm cũng góp phan rat quan trọng
Như vay, với sự thay đôi sử dung đất thì công tác xác định giá dat cụ thé phục
vụ công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất và xác định giá đất khởi điểm phục
vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một nội dung rất quan trọng góp phần đâynhanh tiến độ thực hiện các dự án và tạo nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất.3.2 Phân tích, đánh giá công tác xác định giá đất cụ thể
3.2.1 Thực trạng công tác xác định giá đất cụ thé giai đoạn 2014 — 2022
3.2.1.1 Xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá
Giai đoạn 2014 — 2022 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận đã ban hành quyết định giá
đất cụ thé dé tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho 879 lô đất, với tông diện tích190.297,0 m? Trong đó, thâm quyền cấp tỉnh đã giao Trung tâm Phát triển quỹ đấtthực hiện tô chức đấu giá 134 lô, với tổng diện tích 15.854,8 m?, Uy ban nhân dâncác huyện, thành phó đã tổ chức dau giá 745 lô đất với diện tích 174.442,2 m?
22