LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan đề tài “NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG SINH LỜI CỦA CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI VIỆT NAM” là công trình nghiên cứu của cá nhân em dưới sự hướng dẫn
Tổng quan nghiên cứu
Các nghiên cứu nước ngoài
Nghiên cứu thực nghiệm tại Indonesia cho thấy các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của công ty khác nhau giữa các ngành Martani và Munaiseche (2010) đã chỉ ra rằng chi phí hoạt động, quy mô công ty và lạm phát có tác động tiêu cực đến lợi nhuận trong lĩnh vực tài chính, trong khi rủi ro tín dụng lại có tác động tích cực Nghiên cứu của Maberya và Suaryana (2009) cho thấy quy mô công ty không ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của các ngân hàng niêm yết khi có biến điều tiết, trong khi đòn bẩy tài chính lại có tác động tiêu cực đến khả năng sinh lời.
3 rằng cấu trúc vốn, thể hiện dưới dạng đòn bẩy, có tác động tích cực đến lợi nhuận và giá trị của công ty
Nghiên cứu của Limbago và Juniarti (2014) chỉ ra rằng quy mô, tăng trưởng thu nhập và kiểm soát gia đình có tác động tích cực đến khả năng sinh lời, nhưng không ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp Ngược lại, đòn bẩy tài chính không ảnh hưởng đến khả năng sinh lời nhưng có tác động tích cực đến giá trị công ty Karina và Khafid (2015) phát hiện rằng quy mô công ty bất động sản và tốc độ quay vòng các khoản phải thu có mối quan hệ cùng chiều Trong khi đó, nghiên cứu của Mayasari (2012) cho thấy có mối liên hệ tiêu cực với lợi nhuận, nhưng đòn bẩy và thanh khoản lại có tác động tích cực rõ ràng.
Các nghiên cứu trong nước
Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng lợi nhuận của các công ty giao dịch công khai, đặc biệt trong các ngành như ngân hàng, bảo hiểm, sản xuất và bất động sản, phụ thuộc vào ba nhóm yếu tố chính: biến công ty, biến ngành và biến môi trường kinh tế Năm lý thuyết quan trọng nhất để xác định các yếu tố này bao gồm: Quan điểm dựa trên thị trường, Quan điểm dựa trên nguồn lực, Cấu trúc chiến lược, Chiến lược tầm nhìn và Cấu trúc hiệu suất môi trường.
Nghiên cứu về đo lường hiệu suất đã trải qua nhiều giai đoạn trên toàn cầu (Nguyen & Nguyen, 2020), với hầu hết các công ty sử dụng hệ thống kế toán quản trị, đặc biệt là ngân sách, để đánh giá hiệu suất Các nghiên cứu trước đây về hiệu quả kinh doanh đã áp dụng nhiều nghiên cứu điển hình và thử nghiệm khác nhau (Nguyen & Nguyen, 2020) KNSL được coi là thước đo kinh tế phản ánh khả năng sử dụng nguồn lực của công ty để đạt được mục tiêu Nhiều nghiên cứu tập trung vào các phép đo mới hoặc cung cấp lời khuyên bổ sung Để tối đa hóa tài sản cổ đông, công ty cần cung cấp lợi ích toàn diện cho các cổ đông (Nguyen & Nguyen, 2020).
Gần đây, nhiều tài liệu học thuật đã nghiên cứu cách các tổ chức quản lý chính sách và khai thác giá trị từ dữ liệu thu thập Nghiên cứu này cũng xem xét ảnh hưởng của cấu trúc và đặc điểm ngành đến hoạt động của tổ chức, điều này đã được đề cập trong tài liệu về lập kế hoạch chiến lược.
Nghiên cứu về khả năng sinh lời (KNSL) của doanh nghiệp, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), vẫn còn thiếu các nghiên cứu cụ thể để chứng minh và đo lường Mặc dù có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến KNSL của doanh nghiệp, nhưng chưa có nghiên cứu nào thực hiện một cách chi tiết Những nghiên cứu trước đây đã cung cấp tài liệu và định hướng cần thiết cho tác giả trong việc khám phá các nhân tố ảnh hưởng đến KNSL của các doanh nghiệp BĐS niêm yết tại Việt Nam.
Câu hỏi và mục tiêu nghiên cứu
Câu hỏi nghiên cứu
Đề tài sẽ tập trung giải quyết các câu hỏi nghiên cứu sau:
Câu hỏi 1: Cơ sở luận về các nhân tố tác động tới khả năng sinh lời của doanh nghiệp Bất Động Sản?
Câu hỏi 2: Nhân tố nào tác động đến hả năng sinh lời của doanh nghiệp Bất Động Sản Việt Nam?
Câu hỏi 3: Giải pháp nào góp phần nâng cao khả năng sinh lời của doangh nghiệp Bất Động Sản Việt Nam?
mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu lý thuyết về khả năng sinh lời của doanh nghiệp bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng này, nhằm phân tích kết quả từ dữ liệu thực tế Qua đó, giúp các nhà quản lý đánh giá, cải thiện và nâng cao khả năng sinh lời cho doanh nghiệp của họ.
Cơ sở lý luận liên quan đến những nhân tố ảnh hưởng đến KNSL của doanh nghiệp
Nghiên cứu này phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn 2012-2022 Kết quả cho thấy những tác động này có thể mang tính tích cực hoặc tiêu cực Dựa trên những phát hiện này, bài viết đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện hiệu quả sinh lời cho các doanh nghiệp trong ngành.
Mục tiêu cụ thể của nghiên cứu này là đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời (KNSL) của doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam Nghiên cứu sử dụng phương pháp hồi quy tuyến tính qua phần mềm STATA 17 để phân tích các yếu tố tác động đến KNSL Đồng thời, bài viết cũng đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện KNSL cho các doanh nghiệp trong ngành bất động sản.
Phương pháp nghiên cứu
Để hoàn thành cuộc điều tra, tác giả áp dụng các phương pháp nghiên cứu định lượng, sử dụng dữ liệu từ báo cáo tài chính hợp nhất đã được kiểm toán của các công ty bất động sản niêm yết trên HOSE trong giai đoạn 2013-2022 Dữ liệu thứ cấp này được xử lý để phù hợp với mục đích nghiên cứu Cuối cùng, phần mềm được sử dụng để đo đạc, kiểm chứng và phân tích nhằm thu được kết quả nghiên cứu.
Kết cấu đề tài
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ KHẢ NĂNG SINH LỜI VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG SINH LỜI CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN
Cơ sở lý thuyết về khả năng sinh lời và các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp Bất Động Sản
1.1.1 Tổng quan về doanh nghiệp Bất Động Sản
Năm 2022, ngành bất động sản (BĐS) chứng kiến sự phân hóa rõ rệt, với nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn và thua lỗ do thiếu nguồn tài chính Theo nghiên cứu của SSI, các doanh nghiệp BĐS niêm yết đã cải thiện giao dịch khi thị trường phục hồi sau đại dịch Covid-19 Báo cáo từ Bộ Đăng ký kinh doanh cho thấy, số công ty BĐS mới thành lập tăng 13,7% so với năm 2021, đạt 8.593 công ty Tuy nhiên, gần 1.200 công ty đã hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 38,7%, cùng với 73.800 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, tăng 34,3% Tình trạng khó khăn do khan hiếm tài sản và hạn chế nguồn vốn đã khiến nhiều công ty nhỏ và mới thành lập phải giải thể.
Hình 1.1: Danh sách top 10 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE có lợi nhuận lớn nhất trong năm 2022
BCM CRE DXS KBC KHG LHG SGR SZC TIX VRE
10 Doanh Nghiệp Bất Động Sản Niêm Yết Trên Hose Có Lãi Lớn Nhất Trong Năm 2022
Theo thống kê của Vietstock, các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn HOSE đã tạo ra hơn 8 nghìn tỷ đồng lợi nhuận trong năm 2022, với Vincom Retail, công ty cổ phần BCM và Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc đóng góp đáng kể Vincom Retail ghi nhận lợi nhuận kỷ lục gần 1200 tỷ đồng trong quý 3 nhờ cho thuê BĐS đầu tư Mặc dù lãi từ các công ty liên doanh của BCM giảm mạnh 85%, lợi nhuận cuối kỳ vẫn tăng chủ yếu nhờ doanh thu từ việc bán đất nền cho CapitalLand Kinh Bắc đạt lợi nhuận cao nhờ chênh lệch giá giữa phần sở hữu tài sản thuần và giá phí hợp nhất khi tăng tỷ lệ sở hữu lên 48% với CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng.
1.1.2.Khái niệm về khả năng sinh lời của doanh nghiệp Bất Động Sản
Mọi doanh nghiệp đều coi lợi nhuận là mục tiêu chính trong hoạt động kinh doanh, vì lợi nhuận không chỉ giúp doanh nghiệp tồn tại mà còn phát triển Khả năng sinh lời là thước đo hiệu quả sử dụng vốn và là điều kiện cần thiết để duy trì cân bằng tài chính Đánh giá kinh tế cần dựa trên một giai đoạn tham chiếu, và khái niệm lợi nhuận áp dụng cho tất cả các hoạt động kinh tế liên quan đến tài sản, nhân lực và tài chính Trong lĩnh vực bất động sản, khả năng sinh lời phản ánh mức lợi nhuận mà doanh nghiệp có thể đạt được từ các khoản đầu tư, thể hiện mối quan hệ giữa lợi nhuận và tổng vốn đầu tư Khả năng sinh lời được định nghĩa là khả năng tạo ra lợi nhuận từ việc sử dụng nguồn lực trong các hoạt động của tổ chức hoặc doanh nghiệp.
1.1.3 Đo lường khả năng sinh lời của doanh nghiệp Bất Động Sản Để phân tích khả năng sinh lời của một doanh nghiệp, Sivathaasan & các cộng sự (2013) đã sử dụng 3 chỉ tiêu chính: tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu
(ROS), tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) và tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE)
Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu (ROS) là chỉ số quan trọng phản ánh khả năng sinh lời của một công ty, được tính bằng tỷ lệ giữa lợi nhuận sau thuế và doanh thu trong kỳ tài chính Các nhà phân tích thường sử dụng lợi nhuận sau thuế như một thước đo tổng hợp để đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh Công thức tính ROS có thể được viết lại để thể hiện rõ hơn mối quan hệ giữa lợi nhuận và doanh thu của công ty.
Tỷ lệ này đã phản ánh số tiền lãi được tạo ra bởi mỗi đô la doanh thu thuần
Tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) là chỉ số quan trọng phản ánh khả năng sinh lời của doanh nghiệp trên tổng tài sản ROA được tính bằng cách lấy lợi nhuận sau thuế chia cho tổng tài sản bình quân trong một kỳ tài chính cụ thể Công thức tính ROA giúp doanh nghiệp đánh giá hiệu quả sử dụng tài sản để tạo ra lợi nhuận.
ROA = Lợi nhuận sau thuế
Tổng tài sản bình quân
Tổng tài sản bình quân trong một kỳ được tính bằng giá trị trung bình của tổng tài sản ở đầu và cuối kỳ của công ty Trong trường hợp thiếu dữ liệu, nhà phân tích có thể sử dụng tổng tài sản cuối kỳ thay cho tổng tài sản bình quân để thực hiện phân tích.
Tỷ số ROA phản ánh mức lợi nhuận sau thuế mà công ty thu được từ mỗi đô la đầu tư vào tổng tài sản, giúp đánh giá khả năng sinh lời của tài sản và mức độ hiệu quả trong việc sử dụng tài sản của công ty.
Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) là chỉ số tài chính quan trọng, thể hiện tỷ lệ thu nhập sau thuế so với vốn chủ sở hữu bình quân trong kỳ tài chính Công thức tính ROE giúp đánh giá hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp.
ROE = Lợi nhuận sau thuế
VCSH bình quân là chỉ số thể hiện vốn chủ sở hữu trung bình đầu kỳ và cuối kỳ của công ty Tỷ lệ ROE cho thấy lợi nhuận sau thuế trên mỗi đô la đầu tư của cổ đông, phản ánh hiệu quả sử dụng vốn và lợi nhuận mà cổ đông nhận được ROE là một chỉ số quan trọng mà các nhà đầu tư chú ý, giúp đánh giá khả năng sinh lời của công ty và hỗ trợ quyết định đầu tư vào cổ phiếu.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU
Quy trình nghiên cứu
Bước 1: Xác định mục tiêu, đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Mục tiêu của khóa luận tốt nghiệp là phân tích mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến khả năng sinh lời của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam Nghiên cứu sẽ tập trung vào các chỉ số trong báo cáo tài chính, đặc biệt là ROA, để đo lường hiệu quả kinh doanh Các chỉ số được xem xét bao gồm tỷ số nợ trên tài sản, cấu trúc vốn, quy mô doanh nghiệp, thời gian hoạt động, tốc độ tăng trưởng doanh thu, cùng với các yếu tố bên ngoài như tỷ lệ lạm phát (CPI) và tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP).
Bước 2.Thu thập, xử lý và kiểm tra chất lượng số liệu
Tác giả đã đặt ra mục tiêu nghiên cứu và tiến hành thu thập dữ liệu về các tỷ số tài chính của các công ty kinh doanh bất động sản niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn từ 2013 đến 2022 Dữ liệu được lấy từ các trang web chính thức của công ty, bao gồm báo cáo tài chính và bảng cân đối kế toán Ngoài ra, các số liệu vĩ mô như tốc độ tăng trưởng GDP và tỷ lệ lạm phát (CPI) cũng được thu thập từ Tổng cục Thống kê Sau khi thu thập, tác giả xác minh tính chính xác của dữ liệu bằng cách so sánh với các nguồn đáng tin cậy như CafeF và VietStock, nhằm đảm bảo rằng dữ liệu và nghiên cứu đạt độ tin cậy cao hơn.
Bước 3 Thống Kê Và Mô Tả Dữ Liệu Biến
Tác giả tiến hành thống kê mô tả dữ liệu dựa trên các yếu tố quan trọng như số quan sát (Obs), giá trị trung bình (Mean), độ lệch chuẩn (Std.Dev.), giá trị nhỏ nhất (Min) và giá trị lớn nhất (Max) Những thông tin này giúp cung cấp cái nhìn tổng quan và chi tiết về đặc điểm của dữ liệu.
Sau khi thu thập và xử lý các biến, tác giả đã tiến hành phân tích dữ liệu để đưa ra kết quả Việc thực hiện mô tả thống kê không chỉ giúp kiểm tra tính chính xác của dữ liệu đầu vào mà còn cung cấp cái nhìn tổng quan về nghiên cứu.
Bước 4 Xây dựng mô hình và xác định các giả thuyết nghiên cứu
Tác giả dựa trên kết quả nghiên cứu trước để đề xuất giả thuyết và xây dựng mô hình cho phân tích định lượng Sau khi thu thập đủ dữ liệu, tác giả sử dụng phần mềm STATA để thực hiện phân tích mô hình.
Bước 5 Phân tích kết quả mô hình
Sau khi lựa chọn và triển khai mô hình cộng tác hiệu quả nhất, tác giả sẽ sử dụng kết quả này để phân tích ảnh hưởng của các biến độc lập đến biến phụ thuộc Điều này cho phép nghiên cứu giải thích một cách rõ ràng kết quả thực tế từ dữ liệu tác động.
Dữ liệu nghiên cứu
Trong nghiên cứu này, tác giả đã tập trung vào các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE tại Việt Nam, điều này đảm bảo tính xác thực cao cho số liệu thu thập được.
Bài khóa luận nghiên cứu 24 doanh nghiệp BĐS trong giai đoạn 10 năm từ 2013 đến 2022, phản ánh rõ nét sự biến động của nền kinh tế trong một chu kỳ kinh tế Ngành BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều khó khăn, đặc biệt là ảnh hưởng tiêu cực từ dịch Covid-19, dẫn đến sự chững lại và khủng hoảng nghiêm trọng Thời gian này thể hiện rõ thăng trầm của ngành BĐS, đồng thời cho thấy những dấu hiệu phục hồi đang dần xuất hiện.
Tác giả đã thu thập dữ liệu từ báo cáo tài chính tổng hợp của các doanh nghiệp trên Vietstock và Cafef trong nhiều năm Các chỉ tiêu được tính toán bao gồm biến phụ thuộc (ROA), biến kiểm soát (GDP, CIP) và một số biến độc lập khác Dữ liệu này được tổng hợp thông qua hai ứng dụng Bảng Tính và Excel sau bốn năm học.
Sau 15 tập gắn bó với phần mềm bảng tính trên Chrome, tác giả nhận thấy sự tiện lợi của phần mềm này, đặc biệt là khả năng sửa chữa và sao lưu nhanh chóng Sau khi chỉnh sửa và kiểm tra dữ liệu thu thập được, tác giả sẽ chuyển các dữ liệu sang Excel để thuận tiện cho việc phân tích MHHQ trên STATA.
Các bước thực hiện quy trình thu thập dữ liệu:
Bước Thực hiện Mô tả
Bước 1 Xác định các biến quan trọng
Bước 2 Xác định nguồn dữ liệu
Bước 3 Thu thập và tạo CSDL
Bước 4 Kiểm tra chất lượng CSDL
Bước 5 Chuyển dữ liệu sang STATA
Bước 6 Tạo biến thứ cấp và xử lí mô hình
Bảng 2.1: Các bước thực hiện quy trình thu thập dữ liệu
Nguồn: Sinh viên tự thiết kế
Phương pháp nghiên cứu
Để nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời, tác giả đã áp dụng hai phương pháp phân tích định lượng, bao gồm tổng hợp dữ liệu và mô tả dữ liệu.
Nghiên cứu này sử dụng mô hình Tác động cố định (FEM) và mô hình Tác động ngẫu nhiên (REM) từ phần mềm STATA 17 để thực hiện phân tích định lượng Dữ liệu được thu thập từ hai trang web chính là Vietstock và CAfef, từ đó các giả thuyết được làm rõ Sinh viên áp dụng kiểm định Hausman cùng với hồi quy để xác định mô hình phù hợp cho các phân tích định lượng Cuối cùng, trong khoảng thời gian nghiên cứu 10 năm, kết quả định lượng sẽ được so sánh với tình hình thực tế nhằm đánh giá tác động đến khả năng sinh lời của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam.
Hình2.2: Phương pháp nghiên cứu
Nguồn: Sinh viên tự thiết kế
KẾT QỦA NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG SINH LỜI CỦA CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI VIỆT NAM
Tổng quan về ngành bất động sản
Theo Tổng cục Thống kê, tốc độ tăng trưởng ngành công nghiệp năm 2022 dự kiến đạt 14,7%, cao hơn mức tăng trưởng chung của nền kinh tế, trong khi mức tăng trưởng bình quân 10 năm qua chỉ đạt 7,6% Báo cáo từ Vietnamnet cho thấy 53,3% doanh nghiệp trong ngành vẫn ghi nhận tăng trưởng doanh thu, mặc dù tốc độ này phần lớn dưới 25%, theo khảo sát của Vietnam Report Biến động doanh số bán hàng của các công ty dao động trong khoảng tăng/giảm 25%, trong khi tỷ suất lợi nhuận cao hơn, với mức biến động khoảng 50% Mặc dù đối mặt với nhiều thách thức do Covid-19, ngành BĐS vẫn cho thấy nhiều tín hiệu tích cực qua doanh thu và lợi nhuận, tạo tiền đề cho sự phát triển trong năm 2023.
Tác giả sẽ phân tích hai giai đoạn của ngành là từ 2013 đến 2017 và từ 2018 đến
Từ năm 2013, thị trường bất động sản (BĐS) đã trải qua nhiều biến động mạnh mẽ Đến đầu năm 2018, ngành BĐS có dấu hiệu phục hồi trước khi bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19 Hiện nay, nền kinh tế và ngành BĐS đang dần phục hồi và trở lại giai đoạn phát triển.
3.1.1.Giai đoạn 2013 đến 2017 Đó là thời điểm phục hồi của nền kinh tế Việt Nam, Việt Nam đang trải qua một cuộc khủng hoảng kinh tế trầm trọng cùng với nền kinh tế thế giới Năm 2012, vấn đề cung cầu chênh lệch đã dân tới việc các doanh nghiệp phải bán tháo các sản phẩm BĐS, tỷ lệ nợ dư tăng 3,6% so với năm 2011 trong đó nợ xấu lên tới 28.000 nghìn tỷ.Tỷ lệ lạm phát cao liên tục đã khiến giá cả biến động ở quốc gia và cùng với tác động của nó đối với cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu đang diễn ra, đã buộc ngân hàng trung ương phải áp dụng chính sách tiền tệ ngắn hạn, sau đó từ năm 2013, ngành bất động sản đã bị đình trệ còn khủng hoảng thì nước ta đã ra sức tháo gỡ bằng cách ban hành nhiều chính sách mới và nhiều gói kích cầu nhằm thu hút vốn đầu tư và cải thiện hoạt động của các công ty công ty Nhờ đó, thị trường bất động sản phát triển tích cực trở lại Từ đó, các DN BĐS, đặc biệt là DN BĐS tham gia vào 11 lĩnh vực
Dòng vốn 30 tỷ đồng đã thúc đẩy sự phát triển của 25 dự án bất động sản, góp phần vào sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề về dư thừa bất động sản chưa được giải quyết Trong những năm tiếp theo, thị trường bất động sản đã trở nên "nóng lên".
Sự bùng nổ của thị trường bất động sản đã diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt là trong phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Điều này đã tạo ra một làn sóng phát triển nhanh chóng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, khiến thị trường trở nên sôi động hơn bao giờ hết.
Giai đoạn 2018-2022 chứng kiến nhiều biến động toàn cầu và tại Việt Nam, đặc biệt là ảnh hưởng nghiêm trọng của Covid-19 đến quá trình hội nhập kinh tế và văn hóa Nhờ vào các biện pháp y tế hiệu quả, Việt Nam đã kiểm soát dịch bệnh tốt hơn so với nhiều quốc gia khác Tuy nhiên, lĩnh vực bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề do hạn chế đi lại và hoạt động kinh doanh bị đình trệ Sự quyết tâm của chính phủ và sự đổi mới của các công ty bất động sản thông qua số hóa đã giúp thị trường nhà ở dần phục hồi Dù vậy, năm 2022, tình hình bất động sản nhà ở thương mại vẫn đáng lo ngại với nguồn cung khan hiếm, chỉ đạt khoảng 90% so với năm 2021 và 28% so với năm 2018 Nguyên nhân chính là do ít dự án được phê duyệt và sự thiếu hụt các sản phẩm nhà ở phù hợp với tài chính của khách hàng.
Hình 3.1: Biểu đồ lượng cung, giao dịch giai đoạn 2018-2022
Thực trạng về khả năng sinh lời của các công ty Bất Động Sản Tại Việt Nam
Khả năng sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam được đánh giá qua chỉ số ROA của 24 công ty trên sàn HOSE Dữ liệu này được thu thập từ trang web vietstock.vn, đảm bảo độ chính xác cao Kết quả này có thể được xem là đại diện cho toàn ngành bất động sản tại Việt Nam.
Trong 10 năm qua, chỉ số ROA đã có sự biến động nhưng vẫn có xu hướng tăng, đạt đỉnh 6.05% vào năm 2019, trước khi nền kinh tế chịu tác động từ đại dịch COVID-19 Bắt đầu từ năm 2020, ngành BĐS ghi nhận sự sụt giảm mạnh, với ROA giảm xuống còn 4.02% và chỉ còn 3.11% vào năm 2021 Tuy nhiên, đến năm 2022, nhiều doanh nghiệp đã phục hồi, giúp chỉ số ROA tăng lên 3.54%, phản ánh tín hiệu tích cực cho ngành BĐS tại Việt Nam Khi nền kinh tế toàn cầu ổn định, ngành BĐS hứa hẹn sẽ có sự bứt phá mạnh mẽ trong tương lai.
Hình 3.2: Đồ thị phản ánh KNSL trên tổng tài sản
Kinh tế Việt Nam đang bị ảnh hưởng tiêu cực bởi tình hình kinh tế toàn cầu, bao gồm lạm phát và suy giảm nhu cầu tiêu dùng Dự báo GDP sẽ tăng trưởng khoảng 6% đến 6,5%, trong khi lạm phát dự kiến dưới 4,5% Ngân hàng có thể điều chỉnh lãi suất giảm nhẹ so với quý IV năm 2022 Bên cạnh đó, tỷ giá hối đoái đã được điều chỉnh, cho thấy Việt Nam vẫn có tiềm năng tăng trưởng trong lĩnh vực bất động sản.
Từ đầu năm 2023 đến nay, giá bán trung bình đã có sự giảm nhẹ và giữ ổn định, tuy nhiên, nếu nền kinh tế ổn định, khả năng tăng trưởng sẽ chắc chắn xảy ra Chính phủ đang lên kế hoạch triển khai các chính sách nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản.
Thúc đẩy các sự án phù hợp với nguồn tài chính và nhu cầu của khách hàng
Điều chỉnh và sửa đổi dòng tiền cho vay với những khách hàng cần mua nhà
Đẩy nhanh quá trình phá vỡ rào cản nhằm giảm điểm nghẽn của thị trường
Tóm lại, sau thời gian khó khăn do đại dịch, ngành bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi Tuy nhiên, triển vọng trong tương lai vẫn còn chưa rõ ràng, phụ thuộc vào nhu cầu của khách hàng và hiệu quả của các chính sách.
GIẢI PHÁP NÂNG CAO KHẢ NĂNG SINH LỜI CỦA CÁC
Định hướng phát triển thị trường BĐS và nâng cao KNSL của doanh nghiệp BĐS
Trong bối cảnh toàn cầu hóa và hiện đại hóa, các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam đang hướng tới việc phát triển mạnh mẽ với tiềm lực tài chính vững mạnh thông qua đầu tư và liên kết xây dựng Họ cần tập trung vào khoa học công nghệ tiên tiến và đội ngũ nhân sự chất lượng cao để thực hiện các dự án lớn Những công ty này đang dần trở thành những nhà phát triển dự án quy mô lớn, cạnh tranh trên thị trường toàn cầu bằng cách chuyên môn hóa cao trong lĩnh vực bất động sản Đồng thời, phát triển hệ thống các công ty liên kết trong ngành để tạo chuỗi giá trị, bao gồm cung cấp vật tư, công nghệ hạ tầng và dịch vụ bất động sản Kinh doanh bất động sản cũng đang chuyển dịch theo hướng số hóa, với việc phát triển công nghệ ứng dụng vào các vấn đề liên quan Sự phát triển công nghệ cần tập trung vào giao dịch, quản lý tài sản và phát triển dự án, đồng thời kết nối dữ liệu về dân số và nhu cầu đời sống để xây dựng chiến lược phát triển hiệu quả Việc nắm bắt dữ liệu khách hàng và xu hướng thị trường sẽ giúp tối ưu hóa quản lý, nâng cao chất lượng dịch vụ và tạo lợi thế cạnh tranh cho các công ty bất động sản trong bối cảnh kinh tế hiện nay.
Một số giải pháp nhằm nâng cao khả năng sinh lời của doanh nghiệp
Dựa trên kết quả nghiên cứu, tác giả đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh cho các công ty bất động sản niêm yết trên HOSE Trong phần thảo luận lý thuyết, tác giả chỉ ra rằng lợi nhuận của các công ty này chịu ảnh hưởng từ cả yếu tố nội tại và các yếu tố vĩ mô bên ngoài ngoài tầm kiểm soát của công ty Vì vậy, tác giả đã đưa ra một số giải pháp cụ thể để cải thiện tình hình kinh doanh.
Để đạt được kết quả tốt trong lĩnh vực bất động sản, các công ty cần đa dạng hóa môi trường kinh doanh Với sự phát triển mạnh mẽ của các kênh truyền thông hiện nay, marketing trên các nền tảng này trở nên rất hiệu quả Hơn nữa, doanh nghiệp có thể dễ dàng nghiên cứu thị trường và xây dựng chiến lược kinh doanh phù hợp với xu thế.
Trong thời đại 4.0, việc áp dụng nền tảng online giúp doanh nghiệp nắm bắt khách hàng tiềm năng một cách hiệu quả Điều này không chỉ tiết kiệm chi phí công và chi phí đi lại mà còn góp phần giảm tỷ lệ lạm phát.
Doanh nghiệp cần tối ưu hóa nguồn vốn, tránh nợ vay không cần thiết Việc khai thác hiệu quả vốn từ nhà đầu tư sẽ giúp đầu tư vào các dự án hấp dẫn, thu hút khách hàng và gia tăng lợi nhuận.
Các doanh nghiệp nên mở rộng quy mô kinh doanh để tăng cường sự tin tưởng từ khách hàng và nhà đầu tư Trong bối cảnh ngành bất động sản đang phục hồi, ngoài việc kinh doanh sản phẩm nhà ở, các doanh nghiệp nên mở rộng sang các lĩnh vực cho thuê như nhà xưởng, trung tâm thương mại, và tổ chức sự kiện Việc nắm bắt cơ hội này sẽ giúp doanh nghiệp thu hút lượng khách hàng lớn hơn.
Các doanh nghiệp bất động sản cần tối ưu hóa chiến lược sử dụng nợ để đảm bảo lợi nhuận, do ngành này thường có tỷ lệ vay nợ cao Nếu không quản lý hiệu quả, việc vay nợ có thể dẫn đến rủi ro tài chính Một giải pháp khả thi cho các công ty bất động sản là phát hành cổ phiếu mới nhằm tăng nguồn vốn mà không làm tăng nợ phải trả.
Vào thứ năm, các doanh nghiệp bất động sản cần chú trọng tìm hiểu thị hiếu của khách hàng Điều này không chỉ quan trọng đối với ngành BĐS mà còn với tất cả các lĩnh vực khác Khi nắm bắt được sở thích và nhu cầu của khách hàng, doanh nghiệp sẽ xác định được các sản phẩm phù hợp với mức giá và xu hướng thị trường trong tương lai.
Một số kiến nghị
Quản lý lãi suất linh hoạt là cần thiết để quảng cáo lãi suất cao cho các hoạt động không thực sự cần thiết hiện tại, đồng thời điều chỉnh giảm lãi suất cho những người có nhu cầu thực sự, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở hội đồng.
Tạo cơ chế thông thoáng cho người dân vay mua nhà ở thực đồng thời hạn chế, giảm thiểu các chi phí liên quan đến quy trình cho vay
Nghiên cứu và triển khai các gói vay đặc biệt nhằm kích cầu thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu thực tế của người thu nhập thấp trong việc vay mua nhà ở Những gói vay này tương tự như gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng đã được áp dụng trước đây.
Thông tin về thị trường, quy hoạch và sử dụng đất cần được công bố công khai và thường xuyên để đảm bảo tính minh bạch Chất lượng thông tin phải được đảm bảo, dễ dàng tiếp cận và sử dụng cho người dân.
Nền hành chính nhà nước cần được củng cố để đảm bảo tính chặt chẽ và hiệu quả, từ đó ngăn chặn các hành vi vi phạm pháp luật như lừa đảo, đầu cơ và lũng đoạn thị trường Điều này giúp duy trì sự ổn định cho thị trường bất động sản, tránh tình trạng dìm giá và thổi giá nhằm trục lợi.
Nhà nước cần ưu tiên cải thiện cơ sở hạ tầng, đặc biệt là lĩnh vực giao thông, để hỗ trợ sự phát triển của ngành bất động sản và các ngành nghề khác Mặc dù ngành bất động sản đã đạt được một số thành công gần đây, nhưng tình trạng cơ sở hạ tầng hiện tại vẫn còn đáng lo ngại và cản trở sự phát triển Do đó, việc nâng cấp và phát triển cơ sở hạ tầng nên được xem là mục tiêu hàng đầu, nhằm tạo ra môi trường kinh doanh thuận lợi cho các doanh nghiệp.
Nhà nước cần cải thiện khung pháp lý và tăng tốc độ phê duyệt các công trình, vì không nhà đầu tư nào muốn rót vốn vào những dự án trì trệ.
44 thời gian Những công trình đã xuống cấp cũng cần được phê duyệt để dỡ bỏ, thế vào đó những công trình mới
Tóm lại, cần có cơ chế tốt, chất lượng để thị trường bất động sản tự vươn lên, ổn định và phát triển bền vững