pháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là bất động sản qua thực tiễn thực hiện tại ngân hàng tnhh mtv public việt nam chi nhánh phú mỹ hưng

Điều nàydẫn đến việc pháp luật về thế chấp và hợp đồng không ngừng được hoàn thiện đểphùhợpvớisự pháttriển củanền kinh tế.Tuy nhiên, trong thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thếchấp

Tínhcấpthiếtcủađềtàinghiêncứu

Sau Đại hội Đảng lần thứ VI, nền kinh tế nước ta chuyển sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Theo đó, pháp luật về đất đai, pháp luật về hợp đồng cũng không ngừng được hoàn thiện.Điều53Hiếnpháp2013quyđịnh:“Đấtđai,tàinguyênnước,tàinguyênkhoáng sản,nguồnlợiởvùngbiển,vùngtrời,tàinguyênthiênnhiênkhácvàcáctàisảndoNhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sởhữuvàthốngnhấtquảnlý”.ĐểcụthểhóaHiếppháp,cácluậtđượcbanhànhvàsửa đổi, bổ sung hoàn thiện theo yêu cầu của thực tiễn: Bộ luật Dân sự 2015, Luật đất đai 2013,Văn bản hợp nhất số 07/2018 Luật Công chứng và các văn bản dưới luật hướngdẫn.

Tuynhiên,thựctiễnápdụngcácquyđịnhvềphápluậtđấtđainóidung,hợpđồng thếchấpbấtđộngsản(BĐS)nóiriêngtrongcácgiaodịchthươngmại,dânsựtrongthời gian qua còn nhiều bất cập, nhiều quy định không rõ ràng, thiếu thực tế Cụ thể đó là:

(iii) ViệcquảnlýGiấychứngnhậnBĐSchưachặtchẽ(Bênthếchấpdùngtàisản là BĐS để thế chấp ở nhiều giao dịch khác nhau, có tính chấp lừa đảo thực tế không hiếm gặp);

(iv) Vấn đề xử lý tranh chấp liên quan đến thế chấp BĐS thường kéo dài do thời hạn thế chấp thậm chí đến 20 năm.

Nguyên nhân của những hạn chế trong việc thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấpBĐSbaogồmcảnguyênnhânkháchquanvànguyênnhânchủquan.Cácquyđịnh vềhợpđồngthếchấpbấtđộngsảnđangcósựkhôngsokhớp,thốngnhất,đôikhichồng chéovàmâuthuẫngiữaluậtchungvàluậtriêng.Nhiềutìnhhuốngphátsinhtrongthực tiễnđãkhôngđượchướngdẫnvàđiềuchỉnh.Điềuđóđãgâykhókhănchoviệcgiải quyết tranh chấp giữa các bên và chưa đảm bảo được quyền và lợi ích chính đáng của bên bị vi phạm.

Do đó, tôi quyết định lựa chọn đề tài: "Pháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là BĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng" để nghiên cứu các quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp BĐS, nhằm đưa ra một số giải pháp áp dụng hợp đồng thế chấp BĐS trong thực tế soạn thảo, đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp BĐS tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng; đồng thời đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện hơn các quy định pháp luật.

Mụcđíchvànhiệmvụnghiêncứu

Mụcđíchnghiêncứu

Nghiên cứu pháp luật về hợp đồng thế chấp bất động sản với đối tượng nghiên cứu là quyền sử dụng đất, đồng thời khảo sát thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng nhằm đề xuất các giải pháp áp dụng thực tế cũng như kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan.

Nhiệmvụnghiêncứu

- Đánh giá thực trạng áp dụng quy định về hợp đồng thế chấp bất động sản (BĐS đượcxácđịnhtrongnghiêncứulàquyềnsửdụngđất)tạiNgânhàngTNHHMTVPublic Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

- Đưaranhữnggiảiphápápdụnghợpđồngthếchấpbấtđộngsảntrongquytrình soạnthảo,đàmphán,kýkết,thựchiệnhợpđồngtạiNgânhàngTNHHMTVPublicViệt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

Tổngquantìnhhìnhnghiêncứuliênquanđếnđềtài

Nghiêncứuchếđộsởhữutoàndânvềđấtđai,giớihạnquyềncủangườisửdụng đấttrongmốiquanhệvớiđạidiệnchủsởhữutoàndânđốivớiđấtđaichothấy,việc khai thác, sử dụng BĐS đã có nhiều công trình nghiên cứu đề cập ở nhiều khía cạnh khác nhau Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu nhu:

- Nghiên cứu Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thương mại của Nguyễn Quang Tuyến đã nghiên cứu về địa vị pháp lý theo pháp luật hiện hành của nguời sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thuơng mại về đất đai, từ đó đua ra định huớng và các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý của nguời sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thuơng mại về đất đai.

- Bàiviết “Pháp luậtđấtđaiViệtNamhiện hành - Nhìn từ góc độbảo đảmquyền của nguời sử dụng đất” của Trần Quang Huy đã phân tích pháp luật đất đai trong việc bảohộcácquyềnkinhtếcủanguờisửdụngđất;phápluậtđấtđaiđốivớiviệcgiảiquyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại; pháp luật đất đai đối với việc cấp các giấy tờ về QSDĐ;phápluậtđấtđaitrongbốicảnhcủasựpháttriển,cácvấnđềkinhtế-xãhộimà Nhà nuớc phải chăm lo cho nguời sử dụng đất và pháp luật đất đai về sở hữu nhà ở tại ViệtNamđốivớinguờiViệtNamđịnhcuởnuớcngoài,tổchức,cánhânởnuớcngoài.

- Cuốnsáchchuyênkhảo“Phápluậtvềthếchấpquyềnsửdụngđấttạicáctổchức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và huớng hoàn thiện” của Nguyễn Thị Nga đã phân tích, đánh giá và đề xuất một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực thế chấp QSDĐ nhằm phục vụ tốt hơn nữa cho sự phát triển thị truờng vốn, thị truờng bất động sản trong bối cảnh hội nhập quốc tế hiện nay.

- Bàiviết“Mộtsốsuynghĩxungquanhcácquyđịnhvềhợpđồngthếchấpsửdụng đất trong Bộ luật dân sự các văn bản pháp luật hiện hành” của Nguyễn Quang Tuyến, đãphântích,bìnhluậnmộtsốvấnđềliênquanđếncácquyđịnhcủaBộluậtDânsựvề hợpđồngthếchấpQSDĐ,nhưlà:Đốituợngnhậnthếchấp,mụcđích,phạmvithếchấp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong thế chấp QSDĐ, việc xử lý QSDĐ đã thế chấp Qua đó cũng đánh giá thực trạng thực hiện các quy định về thế chấp QSDĐ và những bất cập phát sinh, từ đó đua ra những kiến nghị khắc phục.

Đốitượngvàphạmvinghiêncứu

Đốitượngnghiêncứu

- Pháp luật về thế chấp tài sản là bất động sản (BĐS được xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất).

Thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản là bất động sản tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng cho thấy, quyền sử dụng đất được xác định là bất động sản trong các hợp đồng thế chấp.

Phạmvinghiêncứu

Phạmvinghiêncứu:HợpđồngthếchấpBấtđộngsảntạiNgânhàngTNHHMTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng Bất động sản bao gồm nhiều loại nhưng phạm vi nghiên cứu là quyền sử dụng đất (QSDĐ).

+ Về nội dung: Nghiên cứu pháp luật về hợp đồng thế chấp Bất động sản (BĐS được xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất) thực tiễn áp dụng hợp đồng thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

+Vềkhônggiannghiêncứu:Nghiêncứuphápluậtvềhợpđồngthếchấpbấtđộng sản(BĐSđượcxácđịnhtrongnghiêncứulàquyềnsửdụngđất)củaphápluậtViệtNam vàtìnhhìnhápdụnghợpđồngthếchấpquyềnsửdụngđấttạiNgânhàngTNHHMTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

+ Quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong nghiên cứu này là quyền tài sản theo Bộ luật dân sự và Luật đất đai.

+Thờigiannghiêncứu:Khiphântíchsốliệuliênquanđếncôngtácthựchiệnhợp đồng,đềánchỉgiớihạntrongkhoảngthờigiantừnăm2021đếnnăm2023vàkiếnnghị giải pháp hoàn thiện công tác thực hiện hợp đồng.

Phươngphápnghiêncứu

Phương pháp luận: Đề án vận dụng các nguyên tắc, phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, của lý luận nhà nước và pháp luật trong điều kiện cơ chế kinh tế mới Ngoài ra, đề án được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm cơ bản của Đảng và Nhà nước trong sự nghiệp đổi mớinhằm xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, phát huy mọi tiềm năng phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Phươngphápnghiêncứucụthể:cácphươngphápnghiêncứucụthểđượcsửdụng như:tổnghợp,hệthống,phươngpháplịchsử,sosánh,phântích,đốichiếuv.v đểgiải quyết các vấn đề mà đề tài đặt ra.

Kếtcấuđềán

CHƯƠNG2:THỰCTIỄNTHỰC HIỆN PHÁPLUẬTVỀTHẾ CHẤPTÀI SẢN LÀQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TNHH MTV PUBLIC VIỆTNAMCHINHÁNHPHÚMỸHƯNG,BẤTCẬPVÀKIẾNNGHỊHOÀNTHIỆN

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG THẾCHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạtđộngchovaycủaTCTDđốivớikháchhàng

Thếchấptàisảnlàmộttrongnhữngbiệnphápbảođảmthựchiệnnghĩavụ dân sựđượcquyđịnhtrongphápluậtViệtNam.TheoĐiều317củaBộluậtDânsự2015: "Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)."

Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất là hình thức đảm bảo quan trọng trong các giao dịch dân sự, thương mại và tín dụng Biện pháp này giúp bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho bên thế chấp trong việc sử dụng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ tài chính mà không phải chuyển giao quyền sở hữu tài sản đó.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản bao gồmvật, tiền, giấy tờ có giá trị, và quyền tài sản Tài sản có thể là bất động sản hoặc động sản, cũng như tài sản hiện có hoặctàisản hình thành trong tương lai.Những tàisảnnàyđượcdùngđểđảmbảo cho các nghĩa vụ và được gọi là tài sản bảo đảm Cả bốn loại tài sản đều có thể được sử dụngtrongbiệnphápthếchấp.ĐiểmkhácbiệtchínhgiữacácBộluậtDânsự:theoBộ luật Dân sự năm 2005 và 2015, thế chấp bao gồm cả bất động sản và động sản, trong khi theo Bộ luật Dân sự năm 1995 thì chỉ được thế chấp bất động sản Hơn nữa, một đặcđiểmcủathếchấplàbênthếchấpphảigiaogiấytờliênquanđếntàisảnthếchấp 1 Từ đó có thể suy luận ra chỉ những tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mới có thể sử dụng làm tài sản thế chấp.

QSDĐvàcụ thểlà thếchấpQSDĐđượcthamgia trong nền kinh tếthịtrường.Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đấtổnđịnh,lâudàivàđượcchuyểnquyềnsửdụngđấttheoquyđịnhphápluật” 2 Các cánhân,tổchứcvàhộgiađìnhđượcNhànướcchophépsửdụng,giaohoặcchothuê đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau Điều này là cơ sở để xác định các quyền vànghĩavụ pháp lý cụ thể củahọ trong quá trình khaithác quyền sử dụng đất (QSDĐ).Tuynhiên,nhữngquyềnnàyluônphụthuộcvàosựchophépcủaNhànước, đại diện cho chủ sở hữu đất QSDĐ thể hiện tính phụ thuộc vào Nhà nước, nhưng cũng có tính độc lập tương đối trong quan hệ sử dụng đất.Tuy khôngđồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ, nhưng trong hiện thực đã trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất 3

Người sử dụng đất theo Luật Đất đai bao gồm những cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất Điều này nhấn mạnh rằng việc sử dụng đất được quản lý chặt chẽ bởi Nhà nước và tuân thủ các quy định pháp luật.

1 Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghềnghiệp,tổchứcxãhội,tổchứcxãhội-nghềnghiệp,tổchứcsựnghiệpcônglập vàtổchứckháctheoquyđịnhcủaphápluậtvềdânsự(sauđâygọichunglàtổchức);

2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cánhân);

3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng ngườiViệt Nam sinh sống trên cùngđịa bànthôn,làng,ấp,bản,buôn,phum,sóc,tổdânphốvàđiểmdâncưtươngtựcócùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

3 GiáotrìnhLuậtdânsự2015Tập1,2,TrườngĐạihọcLuậtHàNội,NXBTưPháp,tr.82–83.

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

7 Doanh nghiệpcóvốnđầutưnướcngoài gồmdoanhnghiệp100%vốnđầu tưnướcngoài,doanhnghiệpliêndoanh,doanhnghiệpViệtNammànhàđầutưnước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.” 4

Cơ sở pháp lý đánh dấu bằng sự ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013 về các giaodịch vềQSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐnói riêng: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” 5 Theo như Luật Đất Đai năm 2013 đã ghi nhận các quyền về chuyển QSDĐ của người sử dụng đất, bao gồm: “quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp QSDĐ và quyền góp vốn bằng QSDĐ”.

-Tài sản thế chấp: Tài sản thế chấp phải là quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp củabênthế chấp Theoquy định tạiĐiều 105 Bộ luậtDân sự2015,bất độngsảnbaogồm:đấtđai,nhàở,côngtrìnhxâydựnggắnliềnvớiđấtđai,tàisảngắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Tàisảnthếchấplàmộttrongnhữnghìnhthứcbảođảmthựchiệnnghĩavụdânsựphổ biến trong hệ thống pháp luật Việt Nam, đặc biệt khi liên quan đến các hợp đồng vay vốnngânhàng.TheoquyđịnhtạiĐiều105BộluậtDânsự2015,tàisảnđượcchia

5 Khoản2Điều54Hiếnphápnăm2013. thành hai loại chính là bất động sản và động sản, trong đó bất động sản là loại tài sản khôngdidờiđượcvàcógiátrịlớn,đượcphápluậtquyđịnhchặtchẽvềquyềnsởhữu và các giao dịch liên quan Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; và các tài sảnkháctheoquyđịnhcủaphápluật.Đấtđailàloạibấtđộngsảncơbảnvàquantrọng nhất,vìđấtđaithườnglànềntảng cho cácloạibấtđộng sảnkhácnhư nhàởhaycông trình xây dựng, vàquyền sử dụng đất là một quyền tài sản quan trọng Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai cũng là những tài sản có giá trị cao, thường được sửdụnglàmtàisảnthếchấpnhờvàotínhcốđịnhvàgiátrịtăngthêm khigắnliềnvới đất Ngoài ra, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng như các thiết bị, máy móc, tiện ích cố định cũng làm tăng thêm giá trị của bất động sản khi được thế chấp Để tài sản được dùng làm tài sản thế chấp, nó phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp, có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, và khôngbịtranhchấp,kêbiênđểbảođảmthihànhán,haybịcấmchuyểnnhượnghoặc cấm thế chấp theo quy định pháp luật Việc quy định chi tiết về các loại bất động sản có thể thế chấp và yêu cầu về quyền sở hữu hợp pháp nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch, đặc biệt là bên nhận thế chấp, đảm bảo tài sản có giá trị pháp lý rõràngvàcóthểđượcsửdụngđểthanhtoánnợtrongtrườnghợpbênvaykhôngthực hiệnđúngnghĩavụ.Điềunàygiúptăngcườngsựminhbạchvàantoàntrongcácgiao dịchtàichính,đồngthờithúcđẩysựpháttriểncủathịtrườngbấtđộngsảnvàtíndụng tại Việt Nam.

Khi bên thế chấp sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp, bên thế chấp vẫn giữ nguyên quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với quyền sử dụng đất đó Trong thời hạn thế chấp, bên nhận thế chấp không có quyền sở hữu hay sử dụng quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên liên quan.

10 quyền sửdụng đốivớitàisản đó Điều này có nghĩa là dù tàisảnđã được thế chấpđể bảo đảm nghĩa vụ, bên thế chấp vẫn có thể tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất theo cách mà họ thấy phù hợp, ví dụ như sinh sống trong nhà ở đã thế chấp hoặc sử dụng đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh.

Bên nhận thế chấp, thường là các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, không có quyềnsởhữuhayquyềnsửdụngđốivớiquyềnsửdụngđấtnàytrongthờigiantàisản còn bị thế chấp Điều này đảm bảo rằng bên thế chấp không bị tước mất quyền lợi chính đáng của mình đối với tài sản trong suốt thời gian thực hiện nghĩa vụ thế chấp.

THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀISẢNLÀQUYỀNSỬDỤNGĐẤTTẠINGÂNHÀNGTNHHMTVPUBLICVI ỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG, BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀNTHIỆN

Thực trạng thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàngTNHHMTVPublicViệtNamChinhánhPhúMỹHưng

Ngân hàng TMCP Public Việt Nam, Chi nhánh Phú Mỹ Hưng cung cấp các khoản vay cho khách hàng mua BĐS ngay từ khi dự án chưa hoàn thiện, chưa được nhà nước cấp phép bán Quá trình cho vay liên tục đến khi tài sản hoàn thiện, khách hàng đủ 95% giá trị tài sản và được bàn giao nhà Trong khi chờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), ngân hàng tiếp nhận tài sản hình thành trong tương lai làm tài sản bảo đảm Việc này đáp ứng nhu cầu chính đáng của khách hàng và theo đúng quy định pháp luật Ngân hàng TMCP Public Việt Nam, Chi nhánh Phú Mỹ Hưng đảm bảo tính hợp pháp qua việc công chứng tại tổ chức có thẩm quyền và đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền thuộc Bộ Tư pháp Chi nhánh Phú Mỹ Hưng cũng hỗ trợ vay vốn mua QSDĐ đã cấp Giấy chứng nhận, lấy chính tài sản đó làm tài sản thế chấp Sau đó, ngân hàng sẽ đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Bên nhận thế chấp chi nhánh Phú Mỹ Hưng, Ngân hàng TNHH MTV Public ViệtNam,đãcótàisảnthếchấp,cụthểlàQSDĐcủaBênthếchấp,đểlàmtàisảnthế chấp cho nghĩa vụ trả nợ của Bên thế chấp, cho dù đó là cho bên nhận thế chấp hay bên thứ ba tham gia hợp đồng.

TấtcảcáchợpđồngthếchấpQSDĐphátsinhtạiNgânhàngPublicViệtNam chi nhánh PhúMỹ Hưng thời gian gần đây đều tuân thủ các quy định được nêu trong cácquyđịnhliênquanđếnđốitượngcủahợpđồngthếchấpQSDĐ.Cáchợpđồngnày liên quan đến tài sản có Giấy chứng nhận hợp lệ và không có bất kỳ tranh chấp nào Cụ thể thể hiện ở bảng sau:

Số tiền Tỷlệ Số tiền

Số tiền Tỷlệ Số tiền Tỷlệ Dư nợ cho vay thếchấp QSDĐ

Theo báo cáo nội bộ ngân hàng, dư nợ cho vay thế chấp QSDĐ năm 2021 - 2023 tăng trưởng mạnh mẽ, từ 6.995 tỷ đồng lên 16.320 tỷ đồng, phản ánh nhu cầu hấp thụ lớn của thị trường vay Phân khúc tiêu dùng chiếm tỷ lệ lớn và ổn định với mức tăng trưởng 58,34% năm 2023 Sự tăng trưởng ấn tượng cũng ghi nhận tại phân khúc sản xuất kinh doanh, tăng 93,37% trong giai đoạn này.

Dưnợkháccũngđónggópmộtphầnquantrọng,tăng116.65%năm2023.Tổng thể,tỷlệtăngtrưởng từnăm2022/2021 vànăm2023/2022đều cho thấy sựđồngđều và ổn định Điều này thể hiện chiến lược hiệu quả của ngân hàng trong việc đáp ứng linh hoạt và đa dạng hóa danh sách khách hàng.

Mặc dù tỷ lệ tăng trưởng giảm nhẹ từ năm 2022 sang năm 2023, chỉ đạt 28,85% nhưng vẫn phản ánh sự cân nhắc và ổn định trong chiến lược phát triển của ngành Tuy nhiên, sự gia tăng đột ngột cũng đặt ra thách thức về quản lý rủi ro và đối mặt với biến động thị trường, đòi hỏi Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam - chi nhánh Phú Mỹ Hưng cần chú trọng điều chỉnh để đảm bảo sự ổn định và bền vững lâu dài.

Về hình thức hợp đồng, tất cả các hợp đồng thế chấp QSDĐ tại chi nhánh Phú Mỹ Hưng của Ngân hàng Public Việt Nam đều tuân thủ đầy đủ các yêu cầu của pháp luật Hơn nữa, quá trình ký kết và thực hiện các hợp đồng thế chấp này tại cùng chi nhánhNgânhàngTNHHMTVPublicViệtNamthờigiangầnđâyđãtuânthủnghiêm ngặt các quy định pháp luật.

Thànhtíchđạtđược:Từđầunăm2021đếnnăm2024,tỷtrọngcáckhoảnvaytài trợmuaQSDĐvàtàisảnhìnhthànhthôngquavốnvaytrongcơcấuchovaycủaNgân hàngTNHHMTVPublicViệtNamchinhánhPhúMỹHưngtănglênrõrệt.Việcthực hiện các quy định chặtchẽ liên quanđến hợp đồng thế chấp QSDĐ tại các ngân hàng được chứng minh là biện pháp an toàn và hiệu quả trong việc tạo điều kiện giải ngân tín dụng, là hoạt động tạo doanh thu chính cho Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam, chi nhánh Phú Mỹ Hưng.

Lýdo có đượcthành tựunổibậtnêutrên cónhiềunguyênnhân,cóthểkháiquát như sau:N g â n h à n g TNHH MTVPublicViệt Nam, chi nhánh Phú Mỹ Hưng đã phổ biến hiệu quả các văn bản thể chế có hướng dẫn rõ ràng, thiết thực, phù hợp với quy định của pháp luật, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho các DN, thu hút người vay sẵn sàng thế chấp QSDĐ để được cấp các khoản vay tín dụng Bộ phận kinh doanh chủ động tham gia tiếp thị và cung cấp dịch vụ tư vấn hướng tới những khách hàng có tài sản lớn và có khả năng thanh khoản cao. Đểthúcđẩytăngtrưởngkinhdoanhvàbảovệnguồnvốncủangânhàng,bộphận kiểmsoáttuânthủvàkiểmtoánnộibộđãtíchcựcđánhgiávàgiámsáthệthốngkiểm soát nội bộ, đưa ra những khuyến nghị có giá trị.

Mốiquanhệgiữahợpđồngvaytíndụngvàhợpđồngthếchấp

Thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp và hộ gia đình Trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay, vốn là yếu tố thiết yếu, giúp doanh nghiệp tăng cường năng lực cạnh tranh, mở rộng sản xuất, đầu tư hợp tác và thúc đẩy phát triển thị trường nội địa Đối với hộ gia đình, thế chấp QSDĐ giúp giải quyết nhu cầu vốn để phát triển sản xuất và cải thiện cuộc sống, giảm sự phụ thuộc vào Nhà nước.

Trong các giao dịch cho vay với tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng, hợp đồng tín dụng (hợp đồng cho vay) và hợp đồng thế chấp (hợp đồng bảo đảm tiền vay) có mối quan hệ phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc từ các bên liên quan Hợp đồng bảo đảm phát sinh từ hợp đồng cho vay, đảm bảo an toàn cho bên cho vay nếu bên vay không trả nợ đúng hạn hoặc theo yêu cầu Tuy nhiên, hợp đồng cho vay vô hiệu không đồng nghĩa với việc hợp đồng bảo đảm cũng vô hiệu, mà phụ thuộc vào hai tình huống khác nhau.

+ Nếu hợp đồng cho vay vẫn chưa được thực hiện thì hợp đồng bảo đảm cũng chấm dứt.

+ Nếu hợp đồng cho vay đã được các bên thực hiện một phần hoặc toàn bộ thì hợp đồng bảo đảm không chấm dứt 11

Thực tế cho thấy, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan có thể bị ảnh hưởng theo những cách khác nhau Do đó, mỗi bên tham gia giao dịch cần phải hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng tín dụng và thế chấp Để bảo vệ quyền lợi của mình một cách hiệu quả và hợp pháp, các bên nên thực hiện các biện phápphòngngừa,nhưnghiêncứukỹlưỡngcácđiềukhoảntronghợpđồngvàxemxét cẩn thận các hậu quả có thể xảy ra nếu hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng thế chấp bị vô hiệu hóa Việc nắm vững và tuân thủ các quy định pháp luật sẽ giúp các bên tránh được những rủi ro và tranh chấp không mong muốn, đồng thời đảm bảo sự ổn định trong quan hệ hợp đồng.

Xác lập giao dịch thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, trình tự và thủ tụcliên quan

KhithựchiệnnhậnthếchấpQSDĐvàquyềnsởhữunhàởvàtàisảngắnliềnvới đất,ngânhàng sẽtiếnhànhnhững thủ tụcsauvớisựphốihợp cùngvớikháchhànglà bên thế chấp:

- Kiểm tra tính pháp lý của tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 188 LuậtĐất Đai năm 2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuêlại,thừakế,tặng cho,thếchấp QSDĐ;GópvốnbằngQSDĐbaogồm:

(1) Kiểm tra Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc các giấy tờ hợp pháp khác quy định tạikhoản3Điều186vàkhoản1Điều168LuậtĐấtĐainăm2013đểxác địnhtính

11 Khoản2Điều29Nghịđịnhsố21/2021/NĐ-CPquyđịnhthihànhBLDSvềbảođảmthựchiệnnghĩavụ,ban hành ngày 19/03/2021 xác thực của giấy chứng nhận QSDĐ, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến QSDĐ; (2) Kiểm tra lại chính quyền địa phương để xác định đất không có tranh chấp, QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- NhậnbảngốcgiấychứngnhậnQSDĐhoặccácgiấytờhợpphápkháctheoquy định của Luật Đất Đai năm 2013;

- Lậpvàkýhợpđồngthếchấpgiữangânhàngvàbênthếchấp(ngườicóQSDĐ), thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng;

- Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở tài nguyênmôitrườngvàVănphòngđăngkýQSDĐthuộcphòngtàinguyênmôitrường và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.”

Bước1:Chuẩnbịhồsơ Theo Điều32Nghịđịnh99/2022/NÐ-CP về đăng kýbiện phápbảođảm,người yêucầuđăngkýthếchấp(tổchứctíndụng)chuẩnbịhồsơgồmcácgiấytờsau:

2 Một trong các loại giấy tờ sau đây (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứngthực) a) Văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm trong trường hợp đăng ký thay đổi theo thỏa thuận trong văn bản này; b) Văn bản chuyển giao quyền đòi nợ, chuyển giao nghĩa vụ trong trường hợp đăng ký thay đổi do chuyển giao quyền đòi nợ, chuyển giao nghĩa vụ; c) Vănbảnkhácchứngminhcócăncứđăngkýthayđổiđốivớitrườnghợpkhông thuộc điểm a và điểm b khoản này.

4 Trườnghợpđăngkýthayđổiquyđịnhtại điểmbkhoản1Điều18Nghịđịnh này thì ngoài giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này, hồ sơ đăng ký còn có thêm Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp tài sản này đã được cấp Giấy chứng nhận.

Tiếp nhận hồ sơ Bước3:Giảiquyếthồsơ Theo khoản 1 Điều 35 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, quy trình giải quyết hồ sơ được thựchiện như sau:Sau khinhận hồ sơđăng ký, nếu không có lý do từ chốitheo quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định này, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành ghi chép và cập nhật thông tin vào Sổ đăng ký và Giấy chứng nhận theo thứ tự nhận hồ sơ Sau khi hoàn tất việc ghi vào Sổ đăng ký và Giấy chứng nhận, nội dung đăng ký và thời điểmthựchiện (baogồmgiờ, phút, ngày, tháng, năm) sẽ được chứng nhận trên Phiếu yêu cầu đăng ký.

TùyvàođặcđiểmcủaQSDĐthếchấpmàNgânhàngPublicBankchiathànhcác nhómkhácnhauđểápdụngphươngphápxácđịnh QSDĐ.Quyđịnhnàylàhoàntoàn hợp lý, đảm bảo cho việc định giá QSDĐ được chính xác nhất có thể.

Để được giải ngân hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), người vay phải chuẩn bị một bộ hồ sơ bảo đảm bao gồm các tài liệu yêu cầu từ Public Bank Bộ hồ sơ này gồm: Hợp đồng thế chấp (bản chính); Biên bản xác định giá trị QSDĐ thế chấp (bản chính); Giấy chứng nhận QSDĐ (bản chính).

Sơ đồ thửa đất (nếu có); Chứng từ nộp tiền thuê đất (nếu có thuê đất).

Khi bộ hồ sơ thế chấp QSDĐ được hoàn tất, Public Bank sẽ tiến hành phân loại và cấp mã tài sản bảo đảm Mỗi QSDĐ thế chấp sẽnhận mộtmã số riêng liên kếtvới mãsố kháchhàngđểquảnlý tàisảnbảođảm.Đồng thờivớiviệckýkếthợpđồng thế chấpQSDĐ,PublicBankcũngrấtchútrọngđếnviệclưutrữhồsơthếchấp.Đảmbảo đầyđủtàiliệuliênquansẽgiúpngânhàngchủđộngvàthuậnlợihơntrongviệcxửlý tranh chấp hoặc quản lý QSDĐ khi cần thiết.

- Kiểm tra QSDĐ thế chấp: Quy trình kiểm tra QSDĐ thế chấp được thực hiện địnhkỳítnhấtsáuthángmộtlầnhoặckhicầnthiết.Mọikiểmtraphảiđượclậpthành vănbảnvàbaogồmcácthôngtinsau:Tìnhtrạnghiệntạicủa QSDĐsovớithờiđiểm nhận thế chấp; Đánh giá sự tuân thủ các quy định về quản lý và sử dụng QSDĐ; Đề xuất thay đổi biện pháp quản lý QSDĐ nếu cần.

Để đảm bảo an toàn cho khoản vay của bạn, Public Bank sẽ theo dõi và cập nhật lại tỷ giá QSDĐ đảm bảo so với thời điểm nhận thế chấp Trong trường hợp tỷ giá QSDĐ giảm hoặc có thay đổi về hình thể, Public Bank sẽ kịp thời đề nghị các phương án khắc phục, giúp khách hàng tránh khỏi rủi ro.

NguyêntắcxửlýQSDĐthếchấp:KhiQSDĐđượcsửdụngđểbảođảmchoviệc thực hiện một nghĩa vụ, việc xử lý tài sản sẽ theo thỏa thuận giữa các bên, với điều kiệngiátrịQSDĐsauxửlýphảiđủđểthanhtoánnợgốc,lãisuấtvàcácphíliênquan (nếu có) Nếu không đủ, QSDĐ sẽ được bán đấu giá theo quy định pháp luật Trong trường hợp QSDĐ được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, việc xử lý sẽ dựa trên thỏathuậngiữabênbảođảmvàcácbênnhậnbảođảm.Nếukhôngđạtđượcthỏathuận, hoặc không có thỏa thuận, QSDĐ sẽ được bán đấu giá theo quy định pháp luật.

Cóthểthấy,PublicBankluôntôntrọngthỏathuậnvớikháchhàngtrongviệcxử lý QSDĐ thế chấp Chỉ khi Public Bank và bên thế chấp không có thỏa thuận hoặc không thỏathuậnđượcthìPublicBankmớitiến hành thủ tụcbánđấugiá QSDĐ theo quy định của pháp luật.

Những bất cập và hạn chế trong thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấpt à i s ả n l à q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t t r o n g h o ạ t đ ộ n g c h o v a y

hạn chế cần xem xét Thứ nhất, phạm vi hợp đồng có sẵn bị hạn chế. Đểgiảiquyếtvấnđềnày,PhòngPhápchếvàQuảnlýrủirochủtrìnghiêncứucácquy địnhphápluậtvàtrìnhcấpcóthẩmquyềnphêduyệt,phổbiến.Điềunàyđảmbảorằng mộtmôhìnhchuẩnhóachohợpđồngthếchấpQSDĐcóthểđượctriểnkhaitrêntoàn hệ thống.

Có vấn đề trong việc xác định các cá nhân tham gia vào hợp đồng Một số thực thể trong hệ thống có được tàisản đãđượchiến tặng nhưng họ chỉ thu thập tàiliệu về việc hiến tặng mà không lấy được bằng chứng từ các cá nhân trong mối quan hệ hôn nhânđểxácnhậnrằngtàisảnđượchiếntặngkhôngđượccoilàmộtphầntàisảnchung củahọ.Trongkhiđó,hợpđồng thếchấp chỉđượckýbởimộtngườinên có thểxảy ra rắc rối pháp lý khi xảy ra bất đồng, tranh chấp.Tình huống này đặt ra một thách thức tiềm ẩn.

Một số hợp đồng thế chấp công nhận tài sản hộ gia đình đã được ký trước năm 2015vàcáchợpđồngnàyvẫncóhiệu lựcchođếnngàynaydo thờihạn thếchấpkéo dài.Tuy nhiên, đơn vị kinh doanh chịu trách nhiệm thu thập chữ ký và sự đồng ý của cácthànhviênhộgiađìnhtừ15tuổitrởlêntạithờiđiểmcấpGiấychứngnhậnQSDĐ không thu thập đủ chữ ký Điều này có thể xuất phát từ những nguyên nhân thực tế như thành viên hộ gia đình không còn cư trú trên địa bàn, gây khó khăn trong việc chuẩn bị hồ sơ thế chấp, vay vốn do đơn vị kinh doanh tạo điều kiện Do đó, tính hợp pháp của các giấy tờ thế chấp này không thể được đảm bảo.

Trong khi đơn vị kinh doanh hoạt động theo ủy quyền của Ngân hàng đã thực hiệncácbướccầnthiếttrongquytrìnhnhậnthếchấp,baogồmcôngchứngtạicơquan công chứng địa phương và đăng ký giao dịch bảo đảm tại văn phòng đăng ký đấtđai, thìlạithiếusựđảmbảovềhồsơpháplý.củatàisảnthếchấp.Cụthể,Giấychứngnhận

QSDĐvàtàisảngắnliềnvớiđấtthiếumãvạchởtrangthứ4,đơnvịkinhdoanhkhông pháthiệnvàcóvănbảngửicơquanliênquan.Sựthiếurõràngtrongcácvănbảnnày tiềm ẩn rủi ro cho Ngân hàng khi xử lý tài sản thế chấp.

Cơ sở pháp lý hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hợp đồng thế chấp có thể chấm dứt trước khi nghĩa vụ thanh toán được hoàn thành Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được coi là hợp đồng phát sinh xuất phát từ mối quan hệ vay, cho vay được xác lập trong hợp đồng tín dụng Hợp đồng tín dụng có thể không bao gồm hợp đồng thế chấp vì các bên liên quan có thể lựa chọn phương thức đảm bảo thay thế Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng

Theo quy định của một số hợp đồng riêng lẻ, thời hạn thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) có thể kéo dài "cho đến khi người đi vay trả hết nợ" Nếu dư nợ khách hàng bằng 0 vào bất kỳ thời điểm nào, kể cả chỉ trong một ngày, hợp đồng thế chấp QSDĐ sẽ tự động hết hiệu lực.

Hưng cung cấp Điều nàyđặcbiệtápdụngđểhạnchếcáckhoảnvay,trongđókháchhàngcóthểvayvàtrả nợ nhiều lần trong một khung thời gian nhất định Trong những trường hợp như vậy, cáckhoản giảingân tiếp theo sẽkhông yêucầu tàisản thếchấp.Đểbảovệlợiíchcủa ngân hàng và giảm thiểu rủi ro mất vốn tiềm ẩn, các bên liên quan bắt buộc phải tuân thủcácthủtụchủythếchấpvàtáithếchấpbắtbuộctheoquyđịnhcủaphápluật.Mặc dùquátrìnhnàycóthểđặtranhữngtháchthứcvàlàmgiánđoạnkếhoạchkinhdoanh của khách hàng nhưng cần phải tuân thủ các quy định được đặt ra trong cả pháp luật vàthựctiễn.Cácđơnvịkinhdoanhđãtíchcựctuânthủcácquyđịnhđểkịpthờixửlý các văn bản có vướng mắc, bảo đảm quyền lợi của ngân hàng.

Khitiếnhànhcôngchứnghoặcchứngthựchợpđồngthếchấp,phươngphápđược lựachọncóthểảnhhưởngkhôngnhỏđếnchấtlượngcủahợpđồngvàgiaodịch.Theo luật đất đai, việc công chứng, chứng nhận thế chấp QSDĐ phải được thực hiện ở địa điểm thông thoáng như Văn phòng công chứng/Văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã/phường Tại các thành phố lớn, việc công chứng hợp đồng tài chính

QSDĐđượcthựchiệnnghiêmngặt.Tuynhiên,ởcácđịabànkhác,thôngthườngBan GiámđốcUBNDcấpxã/phườngsẽxửlýviệcchứngthực.Sựkhácbiệttrongthựctiễn nàyảnhhưởngrấtlớnđếnchấtlượngtổngthểcủacáchợpđồng,giaodịch.Cánbộtư pháp hộ tịch địa phương chịu trách nhiệm công chứng ở những khu vực này thường thiếu đào tạo bài bản, thiếu kết nối và trao đổi thông tin trực tuyến trong quá trình chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, việc chứng thực các giao dịch dân sựtronglĩnhvựckinhdoanhthươngmạitạiỦybannhândâncấpxãtiềmẩnnhiềurủiro.

Việc thực hiện các phương thức xử lý thế chấp nêu trong hợp đồng thế chấp QSDĐ chưa mang lại kết quả như mong muốn do vướng mắc pháp lý chưa được giải quyết.Hợpđồng thếchấp đãký kếttuân thủcácquy định củaBộluậtDân sựvàLuật Đấtđaitạithờiđiểmkýkết,trongđóhạnchếkhảnăngchiếmgiữtàisảncủabênnhận thếchấp.Hiệnnay,tìnhhìnhđòihỏiphảixửlýtàisảnthếchấpcăncứvàothỏathuận, vănbảngiữacácbên.Tuynhiên,Ngânhàngkhôngthểthựchiệnquyềnthugiữtàisản khikháchhàngviphạmnghĩavụhợpđồngtíndụngvàthiếuhợptác.Dođó,việcthực hiện thành công văn bản sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp nhằm trao thêm quyền choNgânhàngtrongviệcquảnlýtàisảnlàvôcùngkhókhăn.Hơnnữa,việcxửlýtài sảnbảođảmtạicácngânhànghiệnđanggặptrởngạibởinhữngkhókhănphátsinhtừ trình độ, năng lực của cán bộ ngân hàng cũng như thủ tục phức tạp và cơ chế pháp lý mơhồ.Vídụ,nhiềukhoảnthếchấpQSDĐdongânhàngnắmgiữcócácquyđịnhchặt chẽ, tuy nhiên bản thân các ngân hàng vẫn có thể gặp khó khăn trong việc bán những tài sản này Mặc dù Nghị định 163 của Chính phủ cho phép giao dịch như vậy nhưng Bộ luật Dân sự quy định cá nhân có tên trong hợp đồng mua bán phải là chủ sở hữu hợp phápđốivớitàisản hoặc làngườiđạidiện theo ủy quyền củachủ sởhữu.Do đó, nếu chủ sở hữu tài sản không đồng ý hoặc có ý kiến phản đối thì quá trình chuyển quyền sở hữu không thểđượctiến hành.Trongnhững tình huốngnhưvậy,ngân hàng buộc phải khởi kiện để có được quyền hợp pháp bán QSDĐ Tuy nhiên, trên thực tế, nhữngvụviệcnàythườngkéodàinhiềunămvàtrảiquanhiềucấpđộkiệntụng.Ngay cả khingân hàng giành chiếnthắng trongphánquyếtcuốicùng,không có gìđảmbảo rằng ngân hàng sẽ có thể quản lý tài sản một cách hiệu quả.

Một trong những khó khăn chính là thiếu văn bản hướng dẫn cụ thể để thiết lập sự hiểu biết và thực thi pháp luật thống nhất Ví dụ, có quy định về việc thế chấp tài sản nhà ở nhưng lại không có hướng dẫn xác định thành viên hộ gia đình, hiện tại chỉ căn cứ vào hộ khẩu để xác định các cá nhân liên quan Tương tự, cần có hướng dẫn chính thức bằng văn bản về thủ tục xác minh.

Hơn nữa, các văn bản pháp luật thiếu hướng dẫn rõ ràng về thứ bậc của các phươngphápthựchiện,dẫnđếncácbênliênquanưutiênlựachọnphươngánphùhợp vàhiệuquảvềmặtchiphí,ngaycảkhinóthiếusựtuânthủnghiêmngặtvàđộtincậy Cụ thể hơn, quy định cho phép lựa chọn giữa việc công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ tại cơ quan công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Sựkémhiệuquảcủamộtsốchínhsáchđịnhkhungdocơquannhànướccóthẩm quyền thực hiện là do chưa phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội hiện hành Do đó, các chính sách này, chẳng hạn như Nghị quyết 42 nhằm thí điểmxử lý nợ xấu, có giá trị pháp lý nhưng không mang lại kết quả như mong đợi.

+ Nguyên nhân chủ quan:Bước đầu còn thiếu sự quan tâmthực sự của lãnh đạo cáccấptrongviệckýkếtvàthựchiệnhợpđồngthếchấpQSDĐ.Thayvàođó,họphụ thuộcrấtnhiềuvào

Phòng Pháp chế được tư vấn dựa trên các tình huống giả định và tài liệu được cung cấp Tuy nhiên, chính các nhân viên tín dụng trong đơn vị kinh doanh mới là những người có kiến thức toàn diện về hồ sơ, khách hàng và tài sản thế chấp.

Sự khác biệt về trình độ nguồn nhân lực trong khu vực lân cận các đơn vị kinh doanh củachúng tôiđãdẫnđếnsựthayđổiđángchúývềchấtlượngtàisảnthếchấp,đặcbiệtlàtronglĩnhvựcthếchấpQSDĐ.Việcthựcthinghiêmtúccácquyđịnhnhằm bảo vệ quyền lợi củaNgân hàng TNHH Public Việt Nam, chi nhánh Phú Mỹ Hưng, còn thiếu Điều này có thể là do các chuyên gia lành nghề có xu hướng tìm kiếm cơ hội việc làm ở các thành phố lớn, khiến lực lượng lao động ở những khu vực này trở nên cạnh tranh, giàu kinh nghiệm và sáng suốt hơn Ngược lại, tuyển dụng ở các khu vực kémphát triển thường đặt ra những thách thứcđáng kể, đòi hỏi phải nới lỏng các tiêuchuẩn tuyển dụngtrong mộtsốtrường hợpnhấtđịnh đểđảmbảo cóđủlựclượng laođộng.Tuynhiên,nếuviệcđàotạonộibộkhôngđượctiếnhànhmộtcáchhiệuquả sau đó thì chất lượng tín dụng và độ tin cậy của tài sản thế chấp không thể được đảmbảo.

*Vềchủthểthếchấpquyềnsửdụngđất -Xácđịnhđúngchủthểtronghợpđồngthếchấplàmộtvấnđềthựctiễncòngặp khókhăn.Cónhữngtrườnghợpnhầmlẫngiữangườithếchấpvàngườibảolãnhbằng quyền sử dụng đất, dẫn đến việc hợp đồng thế chấp không có hiệu lực vì tài sản bảo đảm không thuộc quyền của bên thế chấp Trong một số trường hợp, việc xác định chính xác chủ thể tham gia đăng ký biện pháp bảo đảm cũng gặp khó khăn, dẫn đến tranhchấpvàhợpđồngthếchấpbịTòaántuyênvôhiệu.Kếtquảlàngânhàngkhông thể thu hồi nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm để bù đắp cho khoản vay đã cấp cho kháchhàng.

Một số kiện nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về thế chấp tài sản làquyềnsửdụngđấttronghoạtđộngchovay

2.5.1 Kiến nghị đối với quy định pháp luật xác định chủ thể là tổ chức kinh tế trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đấttrong hoạt động cho vay của các TCTD

Các quy định liên quan đến các bên tham gia trong quan hệ thế chấp QSDĐ, quyềnsửdụngđấtnhằmđảmbảonghĩavụtrảnợkhivayvốntạicáctổchứctíndụng đượcnêu rõ trong Luật Đất Đai năm2013, Bộ Luật Dân sựnăm2015,vàNghịđịnh số 21/2021/NĐ- CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ về hướng dẫn thực hiện Bộ Luật Dânsựvềbiệnphápbảođảm.Tuynhiên,trongthựctếkhikýkếthợpđồngthếchấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho các khoản vay, các tổ chức tín dụng thường gặp khó khăn trong việc xác định đúng chủ thể thế chấp Điều này dẫn đến việc khi có tranh chấp,hợpđồng thếchấp quyền sửdụng đấtcóthểbịTòaántuyên vô hiệu.Cụ thể như sau:

Thứ nhất, vấn đề liên quan đến bên thứ ba trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụngđấtlàmộtyếutốquantrọngtrongviệcgiảiquyếttranhchấp.Thựctếchothấy, khi có yêu cầu khởi kiện từ bên thứ ba liên quan đến QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đã được thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ vay vốn, điều này có thể khiến bên cho vay rơivào tình trạng cho vay không bảo đảm Bên thứ ba có thểxuấthiệndướicác hìnhthứcsau:

(i)TổchứchoặccánhânnướcngoàithôngquangườiViệtNamđứng têntrênQSDĐ,đấtvàtàisảngắnliềnvớiđấtbịthếchấp;(ii)Bênthứbalàđốitượng tranh chấp với bên thế chấp về việc chia di sản thừa kế liên quan đến QSDĐ và tài sảngắnliềnvớiđất.Đểbảovệquyềnvàlợiíchhợpphápcủatổchứctíndụng(TCTD) là bên ngaytình trongquanhệthếchấp, cầnthiếtphảibổ sung quyđịnhđểđảmbảo hợp đồng thế chấp không bị tuyên vô hiệu Thay vào đó, các bên tranh chấp có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại do hành vi của bên có lỗi trong quan hệ giữa bên thế chấp và bên thứ ba (nếu có).

Thứhai,thamgiahợpđồngthếchấpQSDĐmàbêngiaodịchlàtổchứckhông có tư cách pháp nhân, BLDS năm 2015 xác định chủ thể quan hệ pháp luật dân sự bao gồmcá nhân (Điều 16 đến Điều24) và pháp nhân (Điều 74 đến Điều 82) là chủ thểquanhệphápluậtdânsự,đồngthờitạikhoản1Điều101quyđịnh:“Trườnghợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên củahộ giađình, tổhợp tác, tổ chứckháckhông có tư cách phápnhânlàchủthểthamgiaxáclập,thựchiệngiaodịchdânsựhoặcủyquyềncho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự ”.

TronghệthốngphápluậthiệnhànhcủaViệtNam,mộtsốluậtvàvănbản dưới luật đã quy định những điều chỉnh đặc biệt cho các quan hệ pháp lý trong các lĩnh vực chuyên ngành Trong đó, một số văn bản quy phạm pháp luật công nhận sự tồn tại và tham gia của các thực thể pháp lý đặc thù vào các quan hệ dân sự.

Thứba,vềchủthểcùnglúclàbênvayvốnvàbênthếchấp:Khoản3Điều141BLDS năm 2015 quy định về việc “một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Trênthựctế,việccấptíndụngvàbảođảmtiềnvaythườngxảyrakhingườiđạidiện củabênvayvốncũnglàngườiđạidiệncho bênthếchấp(chủsởhữutàisản).Trong những trường hợp như vậy, người đó ký kết hợp đồng với cả hai tư cách Nhiều tổ chứctíndụnghiệnvẫnsửdụnghợpđồngbảođảmbabênvàhợpđồngtíndụng,trong đó một cá nhân ký kết với cả hai tư cách là bên vay và bên bảo đảm Mặc dù đây là hai giao dịch độc lập, nhưng thực tế áp dụng pháp luật và giải quyết tranh chấp cho thấy nhiều tổ chức hành nghề công chứng và tòa án coi việc cùng lúc đại diện cho bên vay và bên bảo đảm là vi phạmquy định về phạm vi đại diện theo Bộ Luật Dân sự năm 2015, dẫn đến việc tuyên vô hiệu hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm Do đó, cần có hướng dẫn cụ thể hoặc quy định bổ sung để xác nhận tính hợp pháp của việcmộtcánhâncóthểcùng lúcthamgiagiaodịchvớitổ chứctíndụngdướicảhai tư cách (bên vay và bên bảo đảm), nhằm giúp các tổ chức tín dụng dễ dàng và yên tâm hơn trong việc thiết lập hợp đồng bảo đảm và hợp đồng tín dụng.

2.5.2 Kiến nghị đối với quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thế chấp của bên vay trong hoạt động cho vay của các TCTD

Trong bối cảnh kinh tế - xã hội Việt Nam đang phát triển, nguồn vốn chủ yếu được huy động từ các khoản vay ngân hàng Do đó, quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay và phương thức xử lý tài sản bảo đảm đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính công khai và khách quan của quá trình xử lý tài sản Tuy nhiên, thực tế cho thấy các tổ chức tín dụng vẫn gặp nhiều khó khăn và vướng mắc trong việc xử lý tài sản bảo đảm Để khắc phục những khó khăn này, cần phải sửa đổi và bổ sung một số quy định pháp luật hiện hành.

Thứnhất,việcđánhgiátàisảnbảođảmchokhoảnvay,baogồmthẩmđịnhđiều kiện tài sản thế chấp,năng lực pháp lý của người thế chấp, định giá tài sản, và tính thanh khoản của tài sản, là cực kỳ quan trọng và không thể thiếu trong bối cảnh hiện tại Cần phải chú trọng đến vai trò của tài sản bảo đảm,tuân thủ các tỷ lệ cho vay tối đa do các ngânhàng thương mạiquy định, chẳng hạn như thẩmđịnh vị trí, tính thanh khoảncủanhàở,quyềnsửdụngđấtvàtàisảngắnliềnvớiđất.Đồngthời,cầnhạnchế hoặctừchốicáctàisảnbảođảmlàhànghóa,máymócthiếtbịcókhókhăntrongviệc định giá, quản lý và tính thanh khoản thấp.

Thứhai,cácquyđịnhphápluậtvềgiaodịchbảođảmcầnhướngdẫnrõràngvà thốngnhấtcácthủtụcxửlýtàisảnbảođảmchocácbênliênquan,đểphùhợphơnvới hình thức pháp lý của văn bản và các yêu cầu thực tiễn.

Thứ ba,cần xây dựng mộthệ thống cơ sở dữliệu chung trên toàn quốc về giao dịch bảo đảm,giúp các ngân hàng thương mại và cácbên liên quan truy cập,đăng ký nhanhchóngvàcungcấpthôngtinđầyđủ,kịpthờivềtàisảnbảođảm.Hệthốngthông tin này sẽ hỗ trợ các ngân hàng thương mại trong việc thẩm định tài sản, từ đó giảm thiểu tối đa rủi ro khi cấp tín dụng cho khách hàng.

Theo Điều 372 Bộ luật Dân sự 2015, một trong những căn cứ chấm dứt nghĩa vụ dân sự là "nghĩa vụ dân sự được bù trừ" Tuy nhiên, hiện chưa rõ thứ tự ưu tiên giữa quyền bù trừ nghĩa vụ dân sự và quyền phát sinh từ giao dịch bảo đảm Vì vậy, cần quy định cụ thể về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa bên nhận tài sản bảo đảm với chủ nợ có chi phí hình thành tài sản bảo đảm, cũng như giữa bên nhận bảo đảm với bên được bù trừ nghĩa vụ và các chủ thể khác có quyền đối với tài sản.

2.5.3 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước trong hoạt động vay vốn có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của các tổ chức tín dụng

NgânhàngNhànướccầnnângcaovaitròcủakiểmtravàkiểmsoátnộibộbằng cáchthườngxuyêntiếnhànhkiểmtrađịnhkỳhoặcđộtxuấtđểpháthiệnsớmcácsai sótvàviphạmliênquanđếnhợpđồngtíndụng,đặcbiệtlàtrongviệcnhậnthếchấp và xử lý tài sản thế chấp.

Ngân hàng Nhà nước cũng nên hợp tác với các cơ quan khác để thành lập một trungtâmthôngtinchuyênbiệt.Trungtâmnàysẽgiúpcácngânhàngcậpnhậtnhanh chóng các thay đổi trên thị trường, các văn bản và quy định mới từ Ngân hàng Nhà nước cũng như từ các tổ chức khác, quađó giảmthiểu rủi ro.Điều này cũng sẽgiúp cácngânhàngtrongnướcgiảmchiphívàlãisuấtchovaybằngcáchkhôngphảiphụ thuộc vào dịch vụ thông tin từ các tổ chức nước ngoài.

Bên cạnh đó, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các tổ chức tín dụng và các chuyên gia dày dạn kinh nghiệm từ các cơ quan tư pháp Điều này không chỉ hỗ trợ trongviệctưvấnvàxửlýcácvụviệcmàcòntrong việctổchứccáckhóađàotạovà nâng cao kiến thức chuyên môn cho cán bộ, nhằm cải thiện năng lực đánh giá, đo lường, phân tích, kiểm soát rủi ro và xử lý tài sản thế chấp.

2.5.4 Kiếnnghịđốivớiquyđịnhcủaphápluậtvềthếchấptàisảnlàquyềnsửdụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Public Bank Việt Nam