báo cáo thị trường thị trường đất nền ở tỉnh long an

Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứuĐất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mọi quốc gia,là tư liệu sản xuất đặc biệt,là thành phân quan trọng hàng đầu của môi trường sống.Các Má

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH

-KHOA QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI

//

-BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG

THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN Ở TỈNH LONG AN

Nhóm thực hiện : Nhóm 2

Giảng Viên :ThS Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên

Tp Hồ Chí Minh, năm 2024

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH

-KHOA QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI

//

-BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG

THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN Ở TỈNH LONG AN

Các thành viên trong nhóm:

 Trần Anh Nam

 Trần Ánh Dương

 Trần Như Hoa

 Võ Nguyễn Thúy Vy

 Phạm Thị Thủy Tiên

 Thái Văn Thắng

 Nguyễn Dĩ Ân

 Trần Trung Hậu

Tp Hồ Chí Minh, năm 2024

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU

CHƯƠNG 1

CÁC KHÁI NIỆM,QUAN ĐIỂM,TIÊU CHÍ PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN

CHƯƠNG 2

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN

CHƯƠNG 3

CÁC DỰ ÁN CỤ THỂ TRONG THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN

CHƯƠNG 4 DỰ BÁO VÀ TRIỂN VỌNG CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN TRONG TƯƠNG LAI

CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mọi quốc gia,là tư liệu sản xuất đặc biệt,là thành phân quan trọng hàng đầu của môi trường sống.Các Mác viết rằng”Đất là tài sản mãi mãi với con người,là điều kiện để sinh tồn,là điều kiện không thể thiếu để sản xuất,là tư liệu sản xuất cơ bản trong Nông Lâm Nghiệp.”Vì vậy,đất đai cần được sử dụng hiệu quả và quản lý chặt chẽ về số lượng lẫn chất lượng.Nhưng tùy theo mỗi quốc gia mà có những quy định về đất đai khác nhau Tuy nhiên,dù ở đâu đi nữa thì những chính sách của Nhà nước cũng luôn nhận được sự quan tâm,theo dõi của người dân,nhất là những quy định liên quan đến quyền và lợi ích của họ,cụ thể là quyền sử dụng đất

Trong thời gian theo học chuyên ngành địa chính tại trường,bản thân em được học tập,nghiên cứu nhiều công tác trong lĩnh vực quản lý đất đai.Mỗi công tác đều có vai trò và vị trí riêng,góp phần quản lý Nhà nước về đất đai,nhưng bản thân em thấy công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là rất quan trọng,cần thiết và là một trong 15 nội dung của công tác quản lý về đất đai theo điều 22 Luật đất đai 2013.Đây là hồ sơ để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước,đảm bảo đất nước được sử dụng đầy đủ,hợp lý và có hiệu quả nhất,thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản,góp phần vào

sự phát triển kinh tế của đất nước

Việc thực hiên tốt công tác này,sẽ giúp cho việc quản lý đất đai được chặt chẽ và hiệu quả,cũng như đảm bảo việc thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.Đặc biệt,tại quân Tân Bình-với tốc độ đô thị hóa ca,nằm ở

vị trí ven nội thành,mật độ dân số đông, thời gian qua được sự quan tâm của các cấp, các ngành song công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn gặp nhiều hạn chế khó khăn do nhiều nguyên nhân tác động Cùng với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước trong những năm gần đây thì tình hình kinh tế - xã hội của quận Tân Bình đang từng ngày phát triển, đẩy mạnh nhu cầu sử dụng đất đai của người dân trên địa bàn Chính vì vậy, việc

thực hiện đề tài “Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Tân Bình” là rất cần thiết.

1 Đối tượng nghiên cứu

- Thị trường Bất động sản đất nền

2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: trên địa bàn Tỉnh Long An

- Phạm vi thời gian:Từ 13/12/2020 đến 19/02/2024

CHƯƠNG 1 CÁC KHÁI NIỆM,QUAN ĐIỂM,TIÊU CHÍ PHÂN

LOẠI THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN

1 Khái niệm về đất nền

1.1 Định nghĩa đất nền

Đất nền (The Ground) được hiểu đơn giản là các lô, các khu đất trống, còn giữ

được vẻ nguyên sơ và chưa từng bị can thiệp bởi các tác động của con người như: đào bới, xây dựng hay san lấp

1.2 Phân loại đất nền

Tuỳ theo mục đích sử dụng mà người ta chia đất nền thành 3 loại bao gồm: đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất liền kề Mỗi loại đất nền này đều có đặc điểm, tiềm năng và giá trị khác nhau

1.2.1 Đất nền dự án (Ground Project)

Đất nền dự án được hiểu đơn giản là khu đất nằm trong quy hoạch của một dự

án cụ thể Khu đất này có thể được rào chắn xung quanh nhưng chưa tiến hành bất cứ hoạt động xây dựng hay chịu các tác động từ con người

Một số đặc điểm của đất nền dự án:

 Khu vực đất có pháp lý rõ ràng: đã được quy hoạch, phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…

 Điện – Đường – Trường -Trạm được quy hoạch đồng bộ: Có hệ thống giao thông công cộng đồng bộ và thuận tiện kết nối với các khu vực lân cận Hệ thống tiện ích ngoại khu thu hút,…

 Mục đích sử dụng đất rõ ràng: Phần lớn các dự án đất nền có mục đích đem lại lợi ích cho cộng đồng như: xây dựng thành các khu dân cư, toà nhà, khu sinh thái, khu du lịch,…

1.2.2 Đất nền thổ cư (Residential Land)

Đất nền thổ cư hay còn gọi là đất ở là loại hình bất động sản đang được giao

dịch mạnh trên thị trường Với việc nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, đất thổ cư được phép sử dụng lâu dài, được cấp phép để xây dựng nhà cửa hoặc các công trình phúc lợi xã hội Hiện đất thổ cư bao gồm 2 loại là: đất nền thổ cư tại nông thôn (ONT), đất nền thổ cư tại đô thị (OĐT)

Một số đặc điểm của đất nền thổ cư

 Đất nền thổ cư là loại đất nền tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất cho nhà đầu tư về mặt pháp lý Đầu tiên, vấn đề chứng nhận quyền sở hữu đất còn nhiều rắc rối khi nhiều lô đất thổ cư dính tranh chấp, kiện tụng, không có chứng nhận quyền sử dụng đất

 Thứ hai, việc mua bán đất thổ cư là thuận mua - vừa bán giữa hai bên, khi chưa được công chứng ra cơ quan nhà nước hay thực hiện tách quyền sử dụng đất, nhà đầu tư rất có thể “gặp rủi ro” khi làm chủ miếng đất hữu danh vô thực, khó khăn khi trao đổi buôn bán trong tương lai

 Hệ thống tiện ích ngoại khu khó phát triển do đã quy hoạch để phát triển nhà ở Đất nền thổ cư chủ yếu là đất ở của các hộ gia đình vì vậy loại đất nền này hệ thống tiện ích sẽ ít được đồng bộ nhất

1.2.3 Đất liền kề (Adjacent land)

Đất liền kề có khái niệm gần giống với đất nền dự án Chúng thường là những

lô đất nằm trong khu vực các dư án đang được thi công Khác với các lô đất thổ

cư hay đất nền dự án, đất liền kề được bố trí sát nhau với diện tích bằng nhau

Một số đặc điểm của đất liền kề

 Đất liền kề được quy hoạch rõ ràng, có các văn bản pháp lý xác định chi tiết quyền sử dụng đất Mỗi lô đất đều được cấp sổ đỏ rõ ràng và được bảo

vệ bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền

 Các lô đất liền kề được hưởng tiện ích nội ngoại khu tương tự như đất nền

dự án Các khu đất này chủ yếu được sử dụng để phát triển nhà ở và thương mại, vì vậy, các chủ đầu tư xây dựng chú trọng để thu hút khách hàng

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN

-Nửa đầu năm 2023: Thị trường đất nền sôi động, giá tăng cao tại nhiều khu vực,

đặc biệt là khu vực ven thành phố và khu vực du lịch

-Nửa cuối năm 2023: Thị trường bắt đầu chững lại do ảnh hưởng của nhiều yếu tố như:

+Lãi suất ngân hàng tăng cao

+Nguồn cung nhà ở chung cư tăng

+Chính sách siết chặt quản lý thị trường bất động sản

-So sánh thị trường đất nền ở Long An từ năm 2020 đến nay, có thể nhận thấy một số xu hướng và thay đổi như sau:

+Tăng giá đất: Trong giai đoạn này, giá đất nền ở Long An có thể đã tăng do sự phát triển của khu vực và nhu cầu từ các nhà đầu tư và người mua đất

+Phát triển hạ tầng: Có thể thấy các dự án hạ tầng, đặc biệt là các tuyến đường lớn và các dự án giao thông được triển khai và hoàn thiện, giúp nâng cao giá trị của các khu vực lân cận

+Dịch chuyển của nguồn cung và cầu: Có thể có sự dịch chuyển của nguồn cung và cầu từ các khu vực trong thành phố TP.HCM và các tỉnh lân cận sang Long An do giá đất tăng ở các khu vực trung tâm

+Sự xuất hiện của các dự án mới: Trong thời gian này, có thể có sự xuất hiện của nhiều dự án đất nền mới với các tiện ích và mức giá đa dạng để đáp ứng nhu cầu của người mua đất

+Chính sách và quy định mới: Có thể có sự thay đổi trong chính sách và quy định về đất đai và bất động sản từ chính quyền địa phương, ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường

-Tuy nhiên, để có cái nhìn toàn diện và chính xác hơn, cần phải tham khảo thông tin cụ thể từ các nguồn đáng tin cậy và các báo cáo thị trường bất động sản mới nhất

-Hiện tại, thị trường đất nền ở Long An đang phát triển mạnh mẽ do sự phát triển của khu vực Đông Nam Bộ và các dự án hạ tầng giao thông như cao tốc TP.HCM

- Trung Lương, Quốc lộ 1A mở rộng Cùng với đó, sự gia tăng về cơ sở hạ tầng

và dịch vụ công cộng cũng đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và người mua đất Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chú ý đến các yếu tố như vị trí, tiện ích xung quanh, tiềm năng phát triển trong tương lai để đảm bảo tính khả thi và sinh lợi

CHƯƠNG 3 CÁC DỰ ÁN CỤ THỂ TRONG THỊ TRƯỜNG ĐẤT

NỀN VÀ BIỂU ĐỒ GIÁ TRUNG BÌNH 3.1.TỔNG QUAN

3.1.1.Dự án Khu dân cư King Hill Residences

Tên dự án: King Hill Residences

Vị trí: Trên đường nối Cao tốc Trung Lương – Tp.HCM

Loại hình

sản phẩm: Đất nền, Nhà phố, Biệt thự.

Diện tích

Quy mô dự

án:

2 phân khu chức năng chính:

+ Khu Hoàng Kim (The Golden)

+ Khu Bạch Kim (The Platinum)

Tiện ích nội

khu dự án:

TTTM King Hill Mall, Bệnh viện đa khoa, Khu giáo dục mầm non, Khu vu thể thao, Khu đài phun nước, Công viên dọc bờ kênh, Khu thư giãn gần bờ k dưỡng sinh, Khu thể dục ngoài trời, Khu nghệ thuật ngoài trời, Vườn tản bộ Pháp lý Sổ hồng riêng, công chứng sang tên ngay, sở hữu lâu dài

1 Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm hiểu và nắm được những khái niệm,quan điểm tiêu chí

của thị trưởng đất nền

- Nghiên cứu tình hình tổng quan của thị trường đất nền hiện

nay

- Các dự án cụ thể của thị trường đất nền,đưa ra biểu đồ giá

trung bình

- Kết luận tiềm năng,triển vọng của thị trường

- Nắm vững lại kiến thức đã học ở trường, so sánh được những kiến thức đã học với công tác địa chính thực tế tại cơ quan

Từ đó rút ra kinh nghiệm học tập rèn luyện kỹ năng phục vụ cho công việc sau khi ra trường

Tiện ích ngoại khu

 Đến Trường THCS Thanh Phú, UBND xã Thanh Phú khoảng 600m

 Trạm Xăng Dầu cách 1km

 Siêu thị Điện máy xanh cách 500m

 Chợ Bến Lức, Coopmart Bến Lức cách 6km

 Ngoài ra còn có các khu công nghiệp như Phúc Long, Vĩnh Long, Cảng Bourbon Bến Lức,…cách khoảng từ 8km

3.1.2.Dự án An Huy Green

Tên thương

Vị trí tọa lạc 668 đường Mỹ Hạnh, xã Mỹ Hạnh Bắc, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An Đơn vị chủ

đầu tư Công ty Cổ phần Địa ốc An Huy

Tổng quy

Mật độ xây

dựng 35% ( 65% sử dụng để làm các tiện ích thương mại phục vụ cho cư dân )

Sản phẩm

4.412 sản phẩm đất nền từng lô (nhà phố liền kề, biệt thự hạng sang, shophouse thương mại)

Nhà liền kề: 3183 lô

Biệt thự: 651 lô

Khu tái định cư: 578 lô

Diện tích

từng sản

phẩm

80 m – 250 m2 2

Ngày khởi

Pháp lý dự

án

Sổ hồng riêng từng nền

Người Việt: sở hữu lâu dài

Người nước ngoài: sở hữu 50 năm theo pháp luật hiện hành)

Quy hoạch 1/500

Giá bán 800 triệu đồng/nền.

Tiện ích nội

khu

Công viên trung tâm Thống Nhất theo chủ đề Đất nước – con người – Việt Nam

Tuyến đường nhựa rộng 36m và vỉa hè rộng 5m giúp cư dân di chuyển dễ dàng

Khu trung tâm thương mại hiện đại

Hệ thống trường học các cấp từ mẫu giáo đến THCS chất lượng

Khu trung tâm y tế chăm sóc tận tình

Khu trung tâm văn hóa, thể dục thể thao rộng rãi

Hệ thống đèn chiếu sáng lung linh, tự động

Camera giám sát, chốt an ninh túc trực 24/24

Trường mẫu giáo + Trường Tiểu học + Trường trung học cơ sở

3.2.Đánh giá và biểu đồ giá trung bình

- Tăng trưởng về giá bất động sản đất nền tại Long An phần lớn đến từ yếu tố

hạ tầng, quy hoạch, đô thị hóa và bùng nổ kinh tế, công nghiệp của địa phương Điều này giúp thị trường Long An “sạch” hơn, ít giao dịch ảo so với các đô thị

vệ tinh khác

- Theo khảo sát, từ thời điểm 2018 đến nay, Long An từng xuất hiện lác đác vài cơn sốt nhà đất trên các địa bàn Bến Lức, Tân An, tuy nhiên hầu hết các cơn sốt này được dập tắt chóng vánh và không tạo ra ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường Bằng chứng là trong gần 5 năm qua, giá Bất động sản Long An tăng trưởng đều đặn, ổn định không có quá nhiều thăng trầm và tương đối minh bạch

- Báo cáo từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất nền trung bình tại Long An hiện chỉ ở mức 6 – 12 triệu đồng/m, đất trung tâm thị trấn, thị xã vào khoảng 18 – 30 triệu đồng/m

CHƯƠNG 4: DỰ BÁO VÀ TRIỂN VỌNG CỦA

THỊ TRƯỜNG

 Trong giai đoạn hiện tại, tỉnh Long An đang tập trung đầu tư xây dựng,

hoàn thành các tiêu chí nâng cấp các đô thị hiện hữu và hình thành, phát triển các đô thị mới theo hướng hiện đại, xanh, thông minh, giàu bản sắc Theo quy hoạch thời kỳ 2021-2030, định hướng đến năm 2050 đã được phê duyệt, Long An phấn đấu đển năm 2030 có 27 đô thị trong toàn tỉnh, gồm có

đô thị loại 1 là thành phố Tân An; đô thị loại 2 là thị xã Kiển Tường; 3 đô thị loại 3 là các đô thị Bến Lức, Cần Giuộc, Đức Hòa; 9 đô thị loại 4 và 13 đô thị loại 5 Trong số đó, thành phố Tân An đóng vai trò trung tâm thương mại, dịch vụ, công nghiệp công nghệ cao, hiện đại của phía Đông Bắc vùng đồng bằng sông Cửu Long, đô thị cửa ngõ giữa vùng Đông Nam Bộ và vùng đồng bằng sông Cửu Long Các đô thị Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc là các

đô thị vệ tinh, có vai trò giảm tải về áp lực dân số, hạ tầng xã hội và hạ tầng

kỹ thuật cho TP HCM

 Từ nay đến năm 2030, các đô thị trên địa bàn tỉnh Long An sẽ phát triển

bền vững theo mục tiêu, đẩy nhanh tốc độ và nâng cao chất lượng đô thị hóa, phát triển đô thị bền vững theo mạng lưới, hình thành một số đô thị động lực thông minh kết nối với khu vực, toàn quốc và thế giới Với sự định hướng phát triển rõ ràng đã giúp Long An trở thành một trong các thị trường bất động sản tại khu vực phía Nam có sự nhộn nhịp, được nhiều người quan tâm Nói về thị trường này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc

Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, nhà đất Long An đang đánh “trúng” nhu cầu của nhóm mua ở thực và đầu tư với dòng tài chính vừa phải Đây lại đang là nhóm sức mua chủ lực của thị trường bất động sản giai đoạn này Đất nền Long An có ưu thế giá “mềm” hơn so với các thị trường quanh TP HCM, dao động ở khoảng giá từ 8 – 23 triệu đồng/m2, căn hộ chỉ trên dưới 1 tỷ đồng/căn, phù hợp mua để ở và đầu tư cho thuê do nơi đây đang có rất nhiều khu công nghiệp lớn triển khai

Đánh giá, kết luận về thị trường BĐS Long An

Xét về tiềm năng tăng trưởng BĐS, nếu so với hai tỉnh Bình Dương, Đồng Nai thì Long An vẫn dồi dào về cả quỹ đất lẫn giá BĐS Bên cạnh

đó, cảng biển và khu công nghiệp cũng là đặc điểm nổi bật khi nói tới Long An

 Cùng với những chính sách nâng cấp, cải thiện về cơ sở hạ tầng, giao thông đô thị, theo giới chuyên gia, thời gian tới Long An sẽ có sự phát triển kinh tế vượt trội, thị trường BĐS cũng sẽ được hưởng lợi, thu hút nhiều dự án quy mô trong khu vực Đồng thời cũng trở thành tâm điểm sáng trong thị trường BĐS phía Nam

 Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, Công ty cổ phần PropertyGuru Việt Nam không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật Mặc dù đã nỗ lực để đảm bảo rằng thông tin được cung cấp trong bài viết này là chính xác, đáng tin cậy và hoàn chỉnh vào