bài tập lớn phân tích thực trạng thực thi định giá đất theo nghị định 44 2014 nđ cp và thông tư 36 2014 ttbtnmt từ khi nghị định và thông tư có hiệu lực thi hành

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

THI HANH

Giang vién huéng dan: Ths Hoang Thi Huong

Sinh viên thực hiện : Trần Trung Nhi

Đào Huyền Trang Bùi Ngọc Kỳ Duyên

Mạc Thanh Thảo

Nguyễn Thị Phương Anh Tén hoc phan: Quản lý Thị trường Bắt động sản

Mã học phần: PEC3044 3 Hà Nội - 2024

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU GQ On mm ng mg 4

1 Đặt vẫn đề - -c nnnnHn H 21 11222121 1 1 1 1 11221112 ng tre 4 2 Cơ sở lý thuyết về định giá đất 5 s1 1111111111211 1101111111011 He 5 2.1 Một số vấn đề lý luận về định giá đất c1 1512121112121 tra 5 2.2 Giới thiệu về nghị định và thông tư -. - c2 S122115212111212111 1222 re 9 2.3 Céng tac xdc dinh gia dat trén thé GiGi ccc eeeseseseseceseseseseseeeesees II

CHUONG 1: PHAN TICH THUC TRANG THUC THI DINH GIA ĐẤT THEO NGHỊ ĐỊNH 44/2014/NĐ-CP VÀ THÔNG TƯ

36/2014/TT-BTNMT e Ăn nen mm 17 2.1 Mét vai dan chứng thực tế về thực trạng thực thi định giá đắt son eằc 23

2.2 Về quy trình xây đựng khung giá đất - - cnT E1 12112111121211 1 1H rưyg 24

2.3 Về phương pháp xác định giá đất 5c S111 21121211 111 11 tre 25

2.4 Về quy định xác định giá đất -s c1 E211 1121121 7111111111101 11110 ng 27 2.5 Về trình tự thực hiện điều chỉnh giá đất - ST E21 1121112121121 11 xe 28

2.6 Về lập kế hoạch định giá đất cụ thê ST n1 1121 121 1155 E Hy 28 2.7 Về định giá đất trong khu quy hoạch bổ sung 52 2 1E cEEE2E212E 2222224 29 2.8 Về hỗ sơ trình Hội đồng thấm định 2 H211 111111 1111212121211 na 29

CHUONG 2: DANH GIÁ CHUNG THỰC THỊ ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO NGHỊ ĐỊNH 44/2014/NĐ-CP VÀ THÔNG TƯ

36/2014/TT-BTNMT e Ăn nen mm 31 3.1 Những mặt đạt được trong thực thi định giá đẤC TH HH HH ya 37 3.1.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật vẻ định giá Fs an ng Ha 37 3.1.2 Nâng cao tính minh bạch, công khai và khách quan trong định giá đất 37 EM) ¡001 S3(aaaiiaiadiaiiiiaiađaiaiaẳadẳaddadaadaỶẢỶẢỶ 38 3.1.4 Bảo vệ quyền lợi của người đân 52 1 111111111111121 12H Hàn 38 3.1.5 Gop phan huy động vốn cho ngân sách nhà nước 5s +sczzz 22x 39

3.1.6 Thúc đây phát triển kinh tế - xã hội 5 sSTtE E1 211111111112 xe 40

3.2 Những bắt cập trong thực thi định giá đất - 5 n2 rrrưyn 40 3.2.1 Phương pháp định giá đất còn tồn tại nhiều hạn chế 2 25s sz: 40 3.2.2 Bất cập trong việc xác định giá đất phù hợp với thị trường 42 3.2.3 Định giá đất ảnh hưởng đến việc cấp sô hồng 52c S SE ren 43

3.2.4 Nhiều vướng mắc khác -sS 1111 1111111111111E11 1111211111110 1 ta 43

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHO NHỮNG BẤT CẬP

TRONG THUC THI ĐỊNH GIÁ ĐẤT - =+

KẾT LUẬN cm cm me TÀI LIỆU THAM KHẢO - cscc nền na

CHUONG 1 TONG QUAN TINH HINH NGHIEN CUU, CO SO LY LUAN VA THUC TIEN VE DINH GIA DAT

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu

1.1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Châu Hoàng Thân (2020), #oàn thiện quy định của pháp luật về quy trình xác

định giá đất cụ thể Tác giả chỉ ra quy định của Nghị định số 44 và Thông tư số

36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Thông tư số 36), quy trình xác định giá đất cụ thể gồm những bước cụ thê sau: Bước l Xây dựng kế hoạch và chuẩn bị định giá đất cụ thê; Bước 2 Điểu tra, tổng hợp, phân tích dữ liệu, áp dụng phương pháp định giá đất để xây dựng phương án giá đất cụ thể; Bước 3 Thâm định và hoàn chỉnh đự thảo phương án giá đất cụ thể; Ðước 4 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phê duyệt giá đất cụ thể Tuy nhiên thực tiền thực hiện quy định của pháp luật về xác định giá đất cho thay viéc xac dinh gia đất cụ thê tính tiền bồi thường khi thu hồi đất của cơ quan nhà nước có xu hướng phô biến là mức giá bồi thường thấp hơn giá thị trường Giá đất tính tiền bồi thường vẫn mang tính áp đặt và được phân

cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định với những tiêu chí định tính không rõ

ràng, dẫn đến mức giá bồi thường trên thực tế không đảm bảo yêu cầu phù hợp giá thị trường, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Một số hạn chế định giá đất: Một là, chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan trong quá trình xác định giá đất cụ thế Hai là, chưa quy định cụ thế việc lựa chọn, áp dụng các phương pháp định giá đất trong quá trình xác định giá đất cụ thê Ba là, các mốc thời gian trong quá trình xác định giá đất cụ thế chưa được quy định đầy đủ, còn chồng chéo Bốn là, quyền quyết định giá đất cụ thê của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không chịu ràng buộc bởi dự thảo phương án, ý kiến Hội đồng thâm định và rất hạn chế trong cơ chế giám sát, giải trình đối với quyết định phê duyệt giá đất Năm là, việc phân cấp thắm quyền quyết định giá đất cụ thê chưa đúng quy định

Theo Nguyễn Huy Sinh (2016), Nghiên cứu định giá đất tại Bắc Ninh Tác giả cho thấy Công tác định giá đất và ban hành bảng giá đất được UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành định kỳ 05 năm một lần đối với tạng loại đất, theo tạng vùng, khu vực Đề công tác định giá đất đạt hiệu quả tốt nhất UBND tỉnh Bắc Ninh chỉ đạo cơ quan

chuyên môn triển khai, lập kế hoạch định giá quyền SDĐ Các phường, xã tiễn hành

điều tra giá đất chuyên nhượng thực tế trên địa bàn của các hộ đã chuyển nhượng thành công, sau đó các phường, xã có báo cáo lên UBND các huyện, thị xã, thành phố về kết quả khảo sát và để xuất những thay đổi, lý do thay đôi Trên cơ sở đó, UBND các huyện, thị xã, thành phố cùng Sở TNMT tổng hợp và xây dựng bảng giá đất trình UBND tỉnh xét duyệt và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ Trong đó quy định rõ các nguyên tắc phân vùng, phân khu vực, phân loại đô thị, vị trí xác định giá các loại đất Giá đất của tqng khu vực, tuyến đường được thê hiện cụ thê ở các bảng biểu krm theo quyết định ban hành Trong thời gian thực hiện bảng giá đất,

khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phô biến trên thị trường có biến

động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

Nguyễn Anh Tuấn (2019) Nghiên cứu phương pháp định giá đất hàng loạt đựa trên ứng dụng kỹ thuật CAMA và cơ sở dữ liệu địa chính tại Việt Nam Nghiên cứu tổng quan về cơ sở khoa học và phương pháp định giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật

CAMA Định giá đất hàng loạt cho đất ở nông thôn dựa trên kỹ thuật CAMA và

CSDL địa chính (cơ sở dữ liệu địa lý với khu vực chưa có bản đồ địa chính) Bên cạnh

đó định giá đất hàng loạt cho đất ở đô thị dựa trên kỹ thuật CAMA và CSDLđịa chính

Xây đựng mô được một số mô hình giải pháp tông hợp cập nhật, vận hành hệ thống, hỗ trợ việc tính thuế sử đụng đất và mô hình cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất hàng loạt dựa trên kỹ thuật CAMA kết hợp với xây dựng cơ sở đữ liệu địa chính.Thực nghiệm định giá đất hàng loạt: đất sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn tại các địa bàn: Huyện Kiến Xương Thái Bình; loạt đất ở đô thi Bắc giang ; thực nghiệm xây

dựng giải pháp cập nhật, vận hành hệ thống cơ sở đữ liệu phục vụ định giá đất và hỗ trợ việc tính thuế sử đụng đất tại Thành Phố Vĩnh Yên Vĩnh Phúc Xây dựng hướng

dẫn công nghệ định giá đất hàng loạt đến tạng thửa đất bằng kỹ thuật CAMA kết hợp với cơ sở địa chính mở rộng

Lê Thị Hậu (2016) Tình hình thực hiện công tác định giá trên địa bàn tỉnh Nghệ An Tác giả cho thay Thực hiện Luật đất đai năm 2013 và các Nghị định thị hành Sau hơn 1,5 năm nhiệm vụ định giá đất cụ thê được chuyên tq ngành Tài chính sang ngành Tài nguyên và Môi trường Sở Tài nguyên và Môi trường đã tiếp nhận và xử lý hơn 796 hỗ sơ giá đất cụ thế đề phục vụ công tác bồi thường GPMB, công tác giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bản tỉnh Tuy nhiên, đây là nhiệm vụ mới của Ngành, khối lượng công việc lớn và phải qua nhiều công đoạn trong khi biên chế chưa được bồ sung Bên cạnh đó một số địa phương khi đề nghị xác định giá các khu đất, nhưng các khu đất đó không có trong đanh mục công trình dự án thu hồi đất năm 2015 được Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua và không có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được UBND tỉnh phê duyệt, nguồn kinh phí thué don vi tu vấn xác định giá đất cụ thê được bồ trí còn hạn chế (chưa đủ so với thực tế yêu cầu) nên bước đầu công tác xác định giá đất cụ thể còn gặp nhiều khó khăn Trước tình hình đó, dé dua công tác xác định giá đất cụ thể theo khuôn khổ của pháp luật và giảm bớt gánh nặng cho Sở, cho ngân sách tỉnh; Sở Tài nguyên và Môi trường đã có các Công văn: Số 1026/STNMT-KHTCGC ngày 25/3/2015 về hướng

dẫn thủ tục, hồ sơ xác định giá đất cụ thể, số 6825/STNMT- KHTC&GC ngày

29/12/2015 đề nghị UBND các huyện, thị xã và thành phố Vinh chuyến kinh phí xác

định giá đất cụ thể để bồi thường giải phóng mặt bằng về Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng thời, ngày 31/12/2015, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn số 6923/STNMT-KHTC&GC trình UBND tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện xác định giá đất cụ thê dé bồi thường giải phóng mặt bằng đối với đất nông nghiệp và giá đất

cy thé đề xác định giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất và đề nghị UBND tỉnh bồ sung biên chế xác định giá đất cụ thé cho Sở Tài nguyên và Môi trường nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết Ngày 29/3/2016, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 31/2016/QĐ-UBND vẻ việc ủy quyền phê duyệt giá đất cụ thê đề tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất và giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm đấu giá

QSD đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An Trong đó, tại Quyết định số 31/2016/QĐ- UBND, UBND tỉnh giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài

chính hướng dẫn Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã và thành phố Vĩnh thực hiện việc xác định giá đất cụ thế; tổ chức giảm sát, kiêm soát và báo cáo UBND tỉnh định ky hang quy viéc tô chức thực hiện xác định giá đất cụ thể theo Quyết định này Thực hiện nhiệm vụ UBND tỉnh giao; ngày 12/4/2016, Sở Tải nguyên và Môi trường đã có

Công văn số 1767/STNMT-KHTC&GC hướng dẫn UBND các huyện, thị xã và thành

phố Vinh việc tô chức xây dựng, thâm định và phê duyệt giá đất cụ thê đề bồi thường giải phóng mặt băng, giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn tỉnh Nghệ An

Theo Báo cáo của Bộ TN&MT (2015) Tại Trung ương: Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Bộ đã chủ trì xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định số

44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất Bộ đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-

BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chỉ tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thế và tư vẫn xác định giá đất: Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 20/4/2015 ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật dé lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất Các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho công tác định giá đất tại địa phương Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tô chức các lớp tập huấn

chuyên môn, nghiệp vụ định giá đất cho hơn 300 cán bộ làm công tác định giá đất

thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Đồng thời, Bộ cũng đã có các văn bản hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời các vướng mắc phát sinh trong quá trình tô chức thực hiện công tác định giá đất tại địa phương

Tại địa phương: (¡) Về xây dựng bảng giá đất, Căn cứ quy định của pháp luật và chỉ đạo, hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tq đầu tháng 7/2014, các địa phương trong cả nước đã triển khai công tác điều tra giá chuyên nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường: khảo sát mức chi phí, thu nhập tq đất phục vụ việc xây dựng bảng giá đất của địa phương: 63/63 tỉnh đã triển khai xây dựng Bảng giá đất ban hành và công bố công khai vào ngày 01/01/2015 theo đúng quy định của pháp luật về đất đai Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Báo cáo số 21/BC-

BTNMT ngày 27/4/2015 báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình và kết quả xây

dựng bảng giá đất năm 2015 của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Giá các loại đất trong Bảng giá đất qua hai năm 2014 và 2015 các năm cơ bản phủ hợp với

giá đất thị trường và có điều chỉnh tăng giá đất tại một số vị trí, đường phố, khu vực có đầu tư nâng cấp hạ tầng tốt hơn, đồng thời điều chỉnh giảm giá đất tại một số vị trí, tuyến đường, khu vực cho phù hợp với tình hình thực tế thị trường tại địa phương (ii) Về định giá đất cụ thể: Trên cơ sở quy định của pháp luật về định gia dat cu thé, Uy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thê tại địa phương Việc xác định giá đất cụ thê đề tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức thuê tô chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện Giá đất cụ thê được xác định cơ bản phù hợp với giá đất phô biến trên thị trường theo nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều L12 của Luật Đất đai, góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước, bảo đảm quyên lợi của người có đất thu hồi

Nguyễn Đức Cường (2014) Đánh giá thực trạng và xác định

giá đất cho thuê với các tô chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà

Nội Tả giả chỉ ra thực trạng giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội cao hơn nhiều so với khung giá nhà nước quy định Phương pháp xác định giá đất hiện vẫn theo khung giá nhà nước áp dụng trong việc thu thế sử dụng đất cũng như nghĩa vụ với nhà nước

Nguyễn Thị Hải Bình (2018) Giá đất thị trường và khung giá đất tại một số thành phố

lớn - Những vấn đề đặt ra Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy, đất đai có vai trò quan trọng, là tư liệu sản xuất chính, là điều kiện của lao động và là bộ phận lãnh thé quốc gia Trong lịch sử và cả hiện tại thì đất đai vẫn là đối tượng của các tranh chấp, mâu thuẫn Do đó, công tác quản lý nhà nước về đất đai phải luôn được chú trọng và không ngạng hoàn thiện Tại Việt Nam, công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng được Chính phủ chú trọng, hành lang pháp lý phục vụ hoạt động công tác quản lý hiệu quả nguồn tài nguyên đất không ngang được hoàn thiện Tuy nhiên, thực tiễn triển khai các quy định của Nhà nước về quản lý đất đai đang gặp một số khó khăn vướng mắc, làm cho hiệu quả của các chính sách còn hạn chế, mà một trong những bat cap lớn nhất là về giá đất, đó là: Một số quy định pháp lý còn thiếu hoặc chưa rõ ràng như chưa có quy định về chính sách bôi thường hoặc hỗ trợ đối với một số trường hợp nhất định; giá đất làm căn cứ thu tiền thuê đất trong một số trường hợp cụ thê chưa được quy định rõ ràng: một số bất cập trong việc quy định bảng giá đất của địa phương Phương pháp xác định giá đất còn một số bất cập về quy định lãi suất điều chỉnh theo thời hạn trong phương pháp thu nhập; quy định về xác định chênh lệch giá đất trong các trường hợp điều chỉnh quy hoạch; quy định về xác định đơn giá thuê đất đối với các trường hợp hết thời hạn ổn định đơn giá thuê đất: xác định đơn giá thuê đất đối với các trường hợp xác định đơn giá thuê đất kỳ đầu Ngoài ra còn một số bất cập khác trong quản lý giá đất, khung giá đất như quy định về hội đồng thâm định giá dat cụ thê gây khó khăn cho công tác điều hành; việc xây dựng kế hoạch định giá đất còn

gặp khó khăn; phương pháp định giá đất tại địa phương vẫn khó triển khai; chưa có bộ

phận chuyên trách làm nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất và thâm định giá đất

Hoàng Nguyệt Ánh (2011) Nghiên cứu giá đất ở phục vụ công tác quản lý tải chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn Qua nghiên cứu giá đất ở tại thành phố Lạng Sơn năm 2011 ta có thể thấy, giá đất ở phụ thuộc chủ yếu vào yếu tổ vị trí Giá đất thị trường tại khu vực trung tâm có giá chuyên nhượng cao nhất và có chênh lệch với giá Nhà nước là lớn nhất do khu vực nằm gan cac trung tam kinh tế, văn hóa, xã hội, lại có khả năng kinh doanh buôn bán tốt Mức chênh lệch trung bình giữa giá thị trường và giá Nhà nước tại khu vực trung tâm là 3,07; khu vực cận trung tâm là 2,9; khu vực xa trung tâm là 2,54 Hệ SỐ chênh lệch về giá đất thị trường giữa khu vực trung tâm với khu vực cận trung tâm là 2,65 lần; giữa khu vực trung tâm với khu vực xa trung tâm là 6,5 lần Do có sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường nên việc công khai giá đất khi tham gia giao dịch trên thị trường thông qua Văn phòng đăng ký đất và nhà tại thành phố là rất khó Trên thực tế người dân khi đến cơ quan công chứng làm thủ tục mua bán thường ghi giá chuyển nhượng thấp hơn so với thực tế giao dịch, gây that thu khi tính nghĩa vụ tài chính cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất Đề giải quyết thực trạng nói trên, đề tài đã đề xuất giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đô thị, hoàn thiện công tác tổ chức định giá, tq đó đề xuất khung giá đất ở đô thị tại một số tuyến phố trên địa bàn thành phố Lạng Sơn và một số giải pháp khác nhăm phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn

1.1.2 Kết quả các công trình nghiên cứu và khoảng trắng cần nghiên cứu Như vậy có thê thấy răng đã có rất nhiều công trình nghiên cứu lý luận và thực trạng về giá đất, định giá đất ở Việt Nam như các nghiên cứu phương pháp định giá đất hàng loạt dựa trên ứng đụng kỹ thuật CAMA và cơ sở dữ liệu địa chính tại Việt Nam Hoàn thiện quy định của pháp luật về quy trình xác định giá đất cụ thể Thực hiện định giá đất Luật Đất đai năm 2013 ở cấp trung ương và địa phương Bên cạnh đó có đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến định giá đất tại Bắc Ninh, Nghệ An, Hà Nội, Lạng Sơn Tuy nhiên chưa có công trình nghiên cứu nao đi sâu vào nghiên cứu thực trạng thực thi định giá đất theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP va Thông tư 36/2014/TT-BTNTMT tq khi Nghị định và thông tư có hiệu lực thị hành

Vậy nghiên cứu nghiên cứu việc thực thí định giá đất theo Nghị định

44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNTMT để dé xuất quy trình, phương

pháp định giá đất trong bối cảnh hiện nay là thực sự cần thiết và cấp bách trong bối cảnh hiện nay

1.2 Cơ sở lý luận về định giá đất

1.2.1 Khái niệm về giá đất, định giá đất

Theo điều 3 khoản 19 Luật Đất đai 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng

đất tính trên một đơn vị diện tích đất” Trên thực tế, tại nhiều quốc gia, luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất do nhà nước quy định và giá đất giao dịch thành công trên thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; Giá đất do nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước Cả hai loại giá đất có liên quan mật thiết với nhau và chỉ phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vqa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vqa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Khi định giá đất, người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở năm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét day đủ ảnh hưởng của các yếu tô về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, du kiến thu lợi tq đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi tq đắt, rồi tong hop dé dinh ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó

Định giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc,

phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất

đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó

1.2.2 Nguyên tắc định giá đất

Trong nên kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ

theo các nguyên tắc cơ bản dưới đây:

- Nguyên tắc thay thế: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện

dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó Có thê thấy răng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản

biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một

trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá tri, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo đài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vqa hợp pháp vqa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thê tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất

- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cầu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tổ hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động đề điều chỉnh tư liệu giá đất đang đùng về

mức tiêu chuân của thời gian định giá thì mới có thê xác định giá đất hợp lý, chính

xác Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất, ngoai việc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tông hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác (Hồ Thị Lam Trả và

Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.2.3 Ph,ơng pháp định giá đất

Theo nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và thông tư số 36/2014/TT-BTNMT Quy định chỉ tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều

chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thế và tư vẫn xác định giá đất có các phương pháp định giá như sau:

- Phương pháp so sánh trực tiMp: Theo khoản I, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất thì: “Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trông tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyên nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất đề so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá” Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với tạng mức giá đất ước tính không quá L0%

- Phương pháp chiMt trN: Theo khoản 2, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất thì: “Phương pháp chiết trq là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trq phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tông giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với

đất)”

- Phương pháp thu nhập: Theo khoản 3, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất thì: “Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị điện

tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định

giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn I2 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh”

- Phương pháp thặng dư: Theo khoản 4, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất thì: “Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyên mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trq tông chí phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản”

- Phương pháp hệ sP điều chỌnh giả đất: Theo khoản 5, điều 4, Nghị định

44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất thì: “Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là

phương pháp định giá đất bằng cách sử đụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân đân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành”

1.2.4 Yếu tô ảnh h,Ing đến giá đất

- Nhóm yếu tố thông thường:

+ Yếu tô nhân khâu: Trạng thái nhân khâu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế,

xã hội ảnh hưởng của nhân tố nhân khâu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với

mật độ nhân khẩu, tô chất nhân khâu và cấu thành nhân khẩu gia đình (¡) Mật độ nhân

khẩu tăng cao thì nhu cầu với nhà đất tăng lên (ii) Tổ chất nhân khâu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu (ii) Cấu thành nhân khâu gia đình: Do sự thay đôi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cầu gia đình ngày càng nhỏ (Hồ Thị Lam Trà, 2016)

+ Yếu tổ xã hội: Xã hội phát triển và ôn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá

đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái én định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa Tình trạng ôn định chính trị là tỉnh trạng ôn định của cục diện chính tri trong nước

+ Yếu tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không

thê tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh

tế, chính trị trong nước Sự phát triên kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trường thế giới cảng mở rộng thì mỗi quan hệ này cảng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tinh trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày cảng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên

giá đất rớt theo (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

+ Yếu tổ kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Một trong những chỉ tiêu trọng yếu đề đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân

Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế

phôn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương năm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tông yêu cầu về đất không ngqng mở rộng khiến giá đất tăng lên Tq sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

- Nhóin yếu lô khu vực

Vị trí: ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ

thê tạng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thê của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

Chất lượng môi trường: ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

Yếu tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử đụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

- Nhóm yếu tố cá biệt

Nhân tổ cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng vả điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tổ cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của tqng thửa đất trong đó đặc trưng là một số yếu tô như: Diện tích, chiều rộng thửa đất, chiều sâu, hình đáng, hạn chế quy hoạch

1.3 Công tác xác định giá đất trên thế giớiM

Dưới đây là công tác xác định giá đất của Úc, Nhật Bản, Thủy

Điển được tham khảo từ kết quả của bài nghiên cứu được thực hiện trong khuôn khổ Đề tài cấp Bộ: “Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực

tiễn, để xuất đổi mới các phương pháp định giá đất bảo đảm việc

định giá đất cụ thể phù hợp với giá đất thị trường” Mã số: TNMT.2021.01.08

1.3.1 Úc

Úc (Liên bang Úc) là một quốc gia năm ở Nam bán cầu, gồm có sáu tiêu bang và hai vùng lãnh thổ chính nằm trên đại lục Ngoài ra còn có một vài lãnh thé phu khac nằm dưới sự quản lý của chính phủ liên bang

Úc có 3 cấp chính quyền: liên bang, bang và địa phương (tương đương với cấp huyện ở Việt Nam) Nhà nước liên bang Úc phân cấp nhiệm vụ quản lý đất đai, định giá đất cho chính quyền bang Đối với định giá đất, căn cứ vào các quy định ghi trong Luật về định giá đất của liên bang, mỗi bang được ban hành Luật về định giá đất của

bang mình trên cơ sở Luật chung của liên bang Tổng định giá là người đứng đầu Văn phòng Định giá đất của mỗi bang Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức độc lập được Thống đốc bang bỏ nhiệm theo quy định của pháp luật đề giám sát hoạt động định giá đất Tông định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thâm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01/7 hàng năm do Văn phòng Định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản

Liên bang Úc cũng như tại mỗi Bang của Liên bang Úc đều áp dụng thống nhất hai chế độ định giá đất, đó là: Chế độ định giá đất hàng loạt để tính thuế bất động sản

(trong đó cũng định giá theo mô hình thửa đất chuẩn) và các khoản lệ phí; Định giá

đất cá biệt (riêng lẻ) đề tính thu nhập tq bất động sản và bồi thường cho người sở hữu

đất khi Nhà nước thu hồi đất

Nguyên tắc định giá đất: Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch

Các phương pháp định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam); Phương pháp chiết trq

Đối với các bất động sản có thê có giá trị trên trị trường thì tại các bang của Úc dùng hau hết đùng phương pháp so sánh (tức là lẫy giá của bất động sản tương tự được bán trên thị trường tại thời điểm định giá, sau đó có thể điều chỉnh cộng thêm hoặc trq đi các giá trị gia tăng hoặc các chị phí khác

Đối với các bất động sản không có giá trị thị trường thì sẽ dùng phương pháp vốn hóa hoặc phương pháp chiết trq Theo đó, phương pháp chiết trq được sử dụng thông dụng nhất để xác định giá trị của bất động sản chuyên biệt

Tại Úc, cơ sở đữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất dai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của tạng bang quản lý đã được đầu tư xây đựng

hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tô chức và người dân

1.3.2 Thụy Điền

Thụy Điền là một quốc gia ở Bắc Âu có hình thức sở hữu đất đai Nhà nước vả tư nhân, trong đó gan một nửa diện tích đất ở Thụy Điền thuộc sở hữu tư nhân Trong quản lý đất đai, Thụy Dién là quốc gia đầu tiên trên thế giới thiết lập một hệ thống pháp lý đựa trên máy tính để quản lý đất đai thông qua Ngân hàng Dữ liệu Đất đai (Land data bank)

Phương pháp luận định giá đất của Thụy Điển phổ biến là dựa vào giá cả thị trường Hệ thống đăng ký bất động sản là cơ sở cho việc định giá tài sản Một hệ thống dữ liệu được xây đựng trên cơ sở các thông tin về giá bán quyền sở hữu đất, thông tin về các đối tượng (thửa đất) và các thông tin mối quan hệ giữa người bán và người mua Hệ thống giá này được xây dựng bởi Cơ quan lập Bản đồ, Địa chính và Dang ky dat dai Thuy Dién (The Swedish Mapping, Cadastral and Land Registration Authority - Lantmaterlet) Lantmateriet chịu trách nhiệm về việc xác lập các bất động sản thông qua dịch vụ địa chính và cung cấp thông tin đầy đủ về khoảng 3,3 triệu bất động sản trên toàn Thụy Điền như đánh giá thuế và quyền sử đụng đất Thông tin này là nền tảng cho xã hội vả nền kinh tế thị trường

Về định giá hàng loạt: Lantmateriet có trách nhiệm xây dựng, quản lý hệ thống dữ liệu thông tin giá đấtbất động sản thị trường, xây đựng bản đồ vùng giá trị đất và xây dựng, cập nhật các mô hình định giá và áp dụng công nghệ thông tin sử dụng cho định giá bất động sản

Cơ quan thuế có trách nhiệm xác định giá bất động sản đề tính thuế và thông báo thông tin về giá bất động sản, tiền thuế cho chủ sở hữu bất động sản Theo Luật định giá bất động sản thì định giá hàng loạt được quyết định bằng 75% giá bán bất động sản phổ biến trên thị trường và được sử dụng dé tính thuế bất động sản Tại Thụy Điền, thuế bất động sản đóng góp nguồn thu ngân sách lớn với mức thu hàng năm 6n định trung bình 25 tỷ Kr (tương đương 3,3 tỷ USD/năm), do đó định giá hàng loạt có vai trò quan trọng và ngày càng được hoàn thiện về quy trình, cơ sở đữ liệu về giá bất động sản

Về định giá cá biệt: Có các định giá viên và các công ty định giá đấtbất động sản cung cấp địch vụ định giá bất động sản để đáp ứng nhu cầu định giá cụ thể của Nhà nước khi trưng mua bất động sản để xây dựng các công trình công cộng, quốc

phòng, an ninh; định giá bất động sản dé thé chấp

Các phương pháp định giá đất áp dụng theo Tiêu chuẩn định giá quốc tế (International Valuation Standard (IVS) với nguyên tắc định giá đất là giá bất động sản được xác định ngang bằng với giá thị trường và mục đích sử dụng tối ưu nhất Việc định giá đấtbất động sản áp dụng 3 phương pháp, gồm: So sánh; Vốn hóa thu nhập; Chi phí Trong một số trường hợp, việc định giá bất động sản áp dụng kết hợp cả phương pháp nêu trên

1.3.3 Nhật Bản

Nhật Bản là một nước theo hệ thống quân chủ lập hiến, đất đai được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng Chế độ sở hữu đất đai của Nhật Bản thqa nhận sở hữu và thqa kế của tư nhân Nhật Bản đã xác lập các phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất đi vào ổn định với mô hình định giá hàng loạt theo thửa đất chuân - thửa đất cụ thê dựa vào lịch sử giao dịch thực tế, so sánh đặc tính của thửa đất chuẩn với thửa dat cu thé

Việc định giá hàng loạt có thé khái quát theo trình tự L1 buéc sau day: (1) Thiét lập khu vực phân theo mục đích sử dụng: (2) Thiết lập các khu vực có đặc điểm tương đồng: (3) Thiết lập tuyến đường; (4) Lựa chọn các tuyến đường chuẩn và thửa đất chuân; (5) Định giá thửa đất chuẩn; (6) Lập bảng so sánh giá đất; (7) Xây dựng dữ

liệu tuyến đường: (8) Tính toán giá tuyến đường: (9) Lập bảng tỷ lệ hiệu chỉnh thửa đất: (10) Xây dựng dữ liệu thửa đất; (11) Tính toán giá thửa đất Trong đó, “thửa đất

chuẩn” là một thửa đất được chọn đại điện cho khu vực gồm các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có giá trị sử dụng tương tự và tỉnh hình sử dụng đất, môi trường được coi là bình thường Việc lập bảng so sánh giá đất được thực hiện trên cơ sở phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất thông qua sử đụng các phương pháp thống kê (chủ yếu là phân tích hồi quy bội) và phương pháp dựa trên kinh nghiệm của những người hiêu biết về thực tiễn định giá dat

Các phương pháp pháp định giá đất sử dụng trong định giá hàng loạt bao gồm: so sánh trực tiếp: thu nhập; thặng dư; chiết trq Việc định giá hàng loạt được thực hiện

bằng cách điều tra giá đất tại nhiều địa điểm đồng thời tại cùng một thời điểm trên toàn quốc Kết quả định giá đất được Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm trên internet, một phần khu vực Tokyo, Osaka va Nagoya được công bố bằng tiếng Anh Giá đất công bố sẽ áp dụng đề định giá thuế thqa kế, ước lược định giá thuế tài sản cô định; làm quy chuẩn cho việc thâm định giá đất của chuyên viên thâm định bất động sản; làm quy chuẩn cho việc quyết toán giá mua bán đất công, bồi thường khi thu hồi đất cho mục đích công cộng

Các kinh nghiệm của Nhật Bản về định giá hàng loạt cho thay điều kiện tối quan

trọng là cần hình thành hành lang pháp lý và hệ thống dữ liệu về đất đai đầy đủ đề ứng

dụng công nghệ thông tin Bên cạnh đó, các cơ sở thông tin phải chính xác và dễ tiếp cận Ngoài ra, hệ thống định giá hàng loạt cần trù định khả năng cập nhật các thay đối về các thuộc tính của bất động sản để cung cấp một quan niệm đúng đắn về các quy luật của sự phát triển thị trường

1.3.4 Bài học cho Việt Nam

Kinh nghiệm của Nhật Bản, Thụy Điển và Úc về định giá đất cho thấy điều

kiện tối quan trọng là cần hình thành hành lang pháp lý và hệ thống dữ liệu về đất đai

đầy đủ dé dam bao mức độ so sánh và minh bạch trên thị trường Bên cạnh đó, các cơ sở thông tin phải chính xác và dễ tiếp cận, đễ dàng cập nhật các thay đôi về các thuộc tính của bất động sản phù hợp với quy luật của thị trường

Kinh nghiệm của Nhật Bản, Thụy Điển và Úc về định giá đất cho thấy VỀ

việc định giá đất theo giá đất thị trường: Qua nghiên cứu chỉ ra, các phương pháp định giá đất: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư đang áp dụng tại Việt Nam là các phương pháp phổ biến

trên thế giới Tuy nhiên, do giá đất thị trường làm dữ liệu đầu vào của các phương pháp định giá đất không phản ánh đúng giá trị thực

tế giao dịch đã ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá đất Do đó,

cần thiết phải xây dựng môi trường pháp lý và hệ thống đữ liệu về đất đai

đầy đủ dé dam bao mức độ so sánh và minh bạch trên thị trường Bên cạnh đó, các cơ sở thông tin phải chính xác và dễ tiếp cận, đễ dàng cập nhật các thay đôi về các thuộc

tính của bất động sản phủ hợp với quy luật của thị trường Trong điều kiện của Việt Nam, cần quy định theo hướng áp dụng bảng giá đất để tính

thuế thu nhập cá nhân khi người dân thực hiện chuyển quyền sử

dụng đất

Bên cạnh đó, với quy trình định giá đất hàng loạt, kể cả việc bỏ khung giá đất và khi có giá thị trường phù hợp với thực tế, có cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực thì bảng giá đất cũng vẫn có hạn chế trong việc phản ánh kịp thời biến động giá trên thị trường nếu chu kỳ xây dựng bảng giá đất 5 năm một lần Vì vậy, cần xây dựng, ban hành và công bố bảng giá đất hàng năm để bảo đảm phù hợp với nguyên

tắc định giá đất

Đề xuất đổi mới về mô hình định giá đất: Trong thời gian vừa qua Chính phủ Việt Nam đã đề ra chủ trương tăng cường năng lực tiếp cận cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4 và tập trung thúc đẩy phát triển Chính phủ điện tử như là một dự án trọng tâm trong lĩnh vực công Công tác cơ bản đầu tiên để xây dựng chính phủ điện tử là tín học hóa hành chính, chuyển đổi phương thức thực hiện các nghiệp vụ từ thủ công sang thực hiện bằng máy tính Việc xây dựng bảng giá đất theo quy trình hiện hành chủ yếu thực hiện thủ công, cần thiết phải lộ trình thực hiện việc xây dựng bảng giá đất theo mô hình vùng giá trị, thửa đất chuẩn, định giá đến từng thửa đất cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin, tăng tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc định giá đất Trước mắt, có thể thực hiện việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có hồ sơ địa chính, đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường Việc xây dựng hoàn thành cơ sở dữ liệu giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai để đáp ứng yêu cầu quản lý, phục vụ tổ chức, người dân là rất cần thiết Đổi mới nâng cao hiệu quả tư vấn định giá đất, thẩm định giá đất: Qua thực tiễn trong thời gian vừa qua và kinh nghiệm của các

nước cho thấy, khi thực hiện định giá đất, cơ quan có thẩm quyền phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất chuyên nghiệp

thực hiện để nâng cao chất lượng định giá đất và đảm bảo đánh giá độc lập, khách quan

Trong điều kiện của Việt Nam, khi thẩm định giá cụ thể cần cho

phép Hội đồng thẩm định giá đất được thuê tổ chức có chức có chức

năng tư vấn giá đất khác để giúp công tác thẩm định nhằm nâng

cao chất lượng chất lượng chuyên môn trong thẩm định giá đất q 1.4 Giới thiNu vQ nghị định vR thông tư

1.4.1 Nghị định 44/2014/NĐ-CP: Quy định về giá đất

Ngày ban hành: 15/05/2014

Ngày có hiệu lực: 01/07/2014

Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, bao gồm:

¢ Phuong phap định giá đất: Giá đất được xác định dựa trên giá thị trường, áp dụng cho các loại đất, vị trí đất, mục đích sử dụng dat

e Phuong phap định giá đất bao gồm: o_ Phương pháp so sánh thị trường o_ Phương pháp chi phí

o Bang gia dat duoc diéu chinh dinh ky 2 năm/lần

¢ Dinh gia dat cu thé:

o Gia dat cu thé duoc xác định trên cơ sở bang gia đất và các yếu tố điều chỉnh

o_ Các yếu tô điều chỉnh:

"_ Vị trí, địa hình, địa chất, hiện trạng sử dụng đất "_ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

= Mire dé 6 nhiễm môi trường

e© Hoạt động tư vấn xác định giá đất:

o_ Các tô chức, cá nhân được cấp phép hoạt động tư vấn xác định giá đất phải đáp ứng các điều kiện quy định

o_ Hoạt động tư vấn xác định giá đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật

1.4.2 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT: Hướng dẫn phương pháp

Bỏ sung các quy định về lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp Xây dựng, điều chỌnh bảng giá đất:

Hướng dẫn cụ thê về cách xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất

Quy định về các yếu tổ cần xem xét khi xây dựng, điều chỉnh bảng gia dat

Hướng dẫn cụ thê về hoạt động tư vấn xác định giá dat

Quy dinh về điều kiện, trách nhiệm của tô chức, cá nhân hoạt động tư vấn xác

định giá đất

CHUONG 1: PHAN TICH THUC TRANG THUC THI ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO NGHỊ ĐỊNH 44/2014/NĐ-CP

VÀ THÔNG TƯ 36/2014/TT-BTNMT

Trong cơ sở phạm vi nghiên cứu của đề tài, nhóm tác giả đã xây dựng bảng hỏi nhằm điều tra, thu thập thông tin thực tế về thực trạng thực thi định giá đất theo nghị định 44/2014/NĐ-CP và thông

tư 36/2014/TT-BTNMT để có thể phân tích được thực trạng và đánh

giá những mặt đạt được, bất cập trong quá trình thực thi một cách khách quan nhất

Bảng hỏi được xây dựng thông qua thang do Likert 5

điểm: Hoàn toàn không đồng ý, Không đồng ý, Trung lập, Đồng ý, Hoàn toàn

đồng ý

Thang đo Hoàn Khôn / Hoan Đặc điểm toàn g Trung | Đồn toàn không đồng | lập | gý đồng ý đồng ý ý gy

VQ phuong phap xac

dinh gia dat

Qua trinh xac dinh gia đất chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan cũng như năng lực của chủ thể thẩm định giá đất

Trong quá trình thu thập thông tin việc xác định các yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất, xác

định % tỷ lệ để điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt còn phụ thuộc vào kinh

nghiệm của người làm

công tác thu thập thông tin, chưa có căn cứ

pháp lý

Việc tìm kiếm được thửa

đất so sánh có diện tích lớn và tương đồng với thửa đất định giá về kích thước, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng như khu dân cư, khu công nghiệp, khu thương mại dịch vụ, đất giáo dục, y

tế, để so sánh là rất

khó khăn, thậm chí là không có

Trong Thông tư

36/2014/TT-BTNMT, áp

dụng phương pháp

thặng dư để định giá

đất việc xác định các khoản chỉ phí theo quy định, hiện nay không có định mức, không có đơn giá

Phương pháp so sánh

trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư phản ánh được giá thị trường một cách chân thực nhất nhưng chỉ được sử dụng khi Nhà nước giao,

xây dựng phương án hệ

số điều chỉnh giá đất

với chủ thể thẩm định, không có sự tham gia

của tổ chức có chức

năng tư vấn xác định giá đất

đất chưa đưa ra một định lượng cụ thể, thế nào là “phù hợp”, bởi ở các quốc gia trên thế giới họ xác định rõ ràng

giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70 - 80%

giá đất thị trường

Việc công nhận giao

dịch viết tay cũng là hình thức giao dịch thành công trên thị trường khiến việc xây dựng bảng giá hoặc giá đất cụ thể muốn sử dụng giá đất từ giao dịch loại này trở nên rất

khó

Việc yêu cầu các tỉnh

ban hành bảng giá đất

không được “vượt khung” quá xa khiến bảng giá đất thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường

Việc yêu cầu dựa trên thông tin về giá giao dịch của ít nhất 3 thửa đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm rất khó thực hiện do nhiều nơi ít có giao dịch

Phương pháp thặng

dư tồn tại vấn đQ

Việc định giá đất trong

phương pháp thặng dư còn liên quan đến các yếu tố cấu thành nên cách tính doanh thu và chi phí dự án làm cơ sở

Bất cập trong

phương pháp thu nhập

Quy định về công thức

ước tính giá trị của thửa

dat can định giá chỉ phù hợp khi áp dụng để xác

định giá các loại đất nông nghiệp và chỉ phù hợp trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung

Định giá đất ảnh hưởng đến viNc cấp

sổ hồng

Nhiều dự án bất động

sản đã và đang vướng

mắc trong việc định giá đất để đóng tiền sử

dụng đất Đây là một trong những nguyên nhân khiến các dự án

bất động sản ách tắc về pháp lý và cấp "sổ

hồng" cho cư dân

VQ quy trình xây

minh bạch

Các công đoạn trong

quy trình định giá đất còn nhiều thủ tục phức

tạp, cần phải thay đổi để cải thiện hiệu quả

VQ định giá đất trong

khu quy hoạch bổ sung

Giá đất khu quy hoạch

bổ sung thường không phan anh day đủ giá trị

thực tế do thiếu hạ tầng, dẫn đến việc xác

định giá đất bằng

phương pháp thặng dư khi giao đất cho nhà đầu tư thấp hơn so với giá đất quy hoạch trong bảng giá đất

VQ trình tự thực hỉNn

điQu chỉnh giá đất

Gặp khó khăn trong

trình tự, thủ tục thực hiện bổ sung giá của

các tuyến đường, phố

chưa có tên vào bảng giá đất theo quy định tại Mục 2, Thông tư số

36/2014/TT-BTNMT

VQ lap Ké hoach dinh

gia dat cu the

triển khai dự án

Có một số dự án đã đưa

vào kế hoạch nhưng không thực hiện được trong năm do chưa được bố trí vốn hoặc có một số dự án thì phát sinh ngoài kế hoạch

Kế hoạch định giá đất

cụ thể hàng năm không

đáp ứng được thực tế và

mất nhiều thời gian để

thực hiện công việc xây

dựng kế hoạch này

Sau khảo sát trong phạm vi 100 người, nhóm tác giả đã thống

kê lại thông tin qua điều tra bằng bảng hỏi cụ thể như sau:

¢ Phan 1: Két qua vQ thông tin chung - Gidi tinh:

e Nữ: 55% « Nam: 45%

se _ Tiến sĩ, trên tiến sĩ: 7,5%

- Đơn vị công tác

«_ Công ty CP tập đoàn Minh Dương: 70%

¢ Con lai: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Công nghệ thông tin Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng TN & MT, Trường ĐH,

- Kinh nghiệm của ông/bà trong lĩnh vực quản lý đất đai/ tài

nguyên và môi trường e Trén 10 nam: 47.5%

- Mức độ thường xuyên tiếp cận thông tin về định giá đất e _ Thường xuyên: 62,5%

- Các kênh thông tin bạn thường sử dụng để tra cứu thông tin về giá đất

« Bảng giá do nhà nước ban hành: 70% - Mục đích sử dụng thông tin về định giá đất se Công việc: 87,5%

- Nguồn thông tin vềqđịnh giá đấtqgthường sử dụng e Website co quan nhà nước: 55%

¢ Phan 2: Kết quả nội dung khảo sát

e Đến trên 95% tất cả mọi người đều nhận thức được về Nghị

Điển hình là hàng loạt các sai phạm liên quan đến giá đất và xác định giá đất Trong năm 2019, UBND Thành phố Hồ Chí Minh và các sở, ngành đã có nhiều sai

phạm khi triển khai đự án khu đô thị mới Thủ Thiêm Theo đó, UBND Thành phố Hồ

Chí Minh đã phê duyệt chi phí bình quân một mét vuông đất thương mại dịch vụ nhà ở là 26 triệu đồng và đã giảm khoảng 50% so với giá đất mà các sở, ngành đã đề xuất