đánh giá hiệu quả vốn đầu tư giữa nhà phố thấp tầng hay căn hộ tại thành phố hồ chí minh dựa vào mô hình động

Do đó, các yếu tố lợi nhuận chính được nghiên cứu này tập trung vào việc kiểm tra cũng như sự tương tác của chúng và phát triển mô hình nâng cao lợi nhuận năng động để lập kế hoạch nâng

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ XÂY DỰNG

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - ∞0∞ -

PHAN THÀNH NHÂN

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ VỐN ĐẦU TƯ GIỮA NHÀ PHỐ THẤP TẦNG HAY CĂN HỘ

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH DỰA VÀO MÔ HÌNH ĐỘNG Chuyên ngành: Quản lý xây dựng Mã số chuyên ngành: 8 58 03 02

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ XÂY DỰNG

Giảng viên hướng dẫn: TS NGUYỄN HOÀI NGHĨA

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

GIẤY XÁC NHẬN

Tôi tên là: Phan Thành Nhân

Ngày sinh: 09/03/1996 Nơi sinh: Kiên Giang

Chuyên ngành: Quản lý xây dựng Mã học viên: 2085803022004

Tôi đồng ý cung cấp toàn văn thông tin luận văn tốt nghiệp hợp lệ về bản quyền cho Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh sẽ kết nối toàn văn thông tin luận văn tốt nghiệp vào hệ thống thông tin khoa học của Sở Khoa học và Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh

Ý KIÉN CHO PHÉP BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC sĩ CỦA GIẢNGVIÊN HƯỚNGDẪN

Giảngviênhướngdẫn: TS Nguyễn Hoài Nghĩa

Học viên thực hiện:Phan ThànhNhân Lớp: MCONM020ANgàysinh: 09/03/1996 Nơi sinh: Kiên Giang

Tênđê tài “Đánh giáhiệu quả vốn đầu tư giữa nhàphố thấp tầng hay cănhộ chung cưtạithành phố Hổ ChíMinh dựa vào mô hình động”

Y kiến của giáo viên hướng dẫn về việc cho phép họcviên đượcbảo vệ luậnvăn trước Hội

đong: |Írí \AẮ/n .Cũ Cạ)"•ỹ^ 1-J■ ■ ’^^'• • ■^■^'i’-d• •^^'•Otj VO4a- Ao.Cixxị. aỔílùi^iy CíV.^..a/ih^

0íyix?L-: l9 M^! :KrtL - íjazv»o ••'/^L< lưA^..CAVa /oAiítiíM Ảft^rí .cÁ/^...Ltx.i-1 ìy.Ciỉi

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 3 thảng ọ năm 2023

Người nhận xét

^.ỉMỷỈM jrhnki.

.Á^Ắ^.-LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng luận văn “ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ VỐN ĐẦU TƯ GIỮA NHÀ PHỐ THẤP TẦNG HAY CĂN HỘ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH DỰA VÀO MÔ HÌNH ĐỘNG” là bài nghiên cứu của chính tôi

Ngoại trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong luận văn này, tôi cam đoan rằng toàn phần hay những phần nhỏ của luận văn này chưa từng được công bố hoặc được sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi khác

Không có sản phẩm/nghiên cứu nào của người khác được sử dụng trong luận văn này mà không được trích dẫn theo đúng quy định

Luận văn này chưa bao giờ được nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các trường đại học hoặc cơ sở đào tạo khác

Thành phố Hồ Chí Minh, 2023

LỜI CÁM ƠN

Lời đầu tiên tôi xin gửi lời tri ân đặc biệt sâu sắc đến thầy TS Nguyễn Hoài Nghĩa – giảng viên hướng dẫn, đã hướng dẫn và góp ý rất tận tình cho tôi bằng cả tâm huyết với nghề giáo trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Quý Thầy, Cô trong Khoa Đào tạo sau đại học, Ban Giám Hiệu, và các Phòng – Ban trường Đại học Mở TP Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành khóa luận của mình Cũng như gia đình, người thân, bạn bè cũng như đồng nghiệp đã ủng hộ, động viên và hỗ trợ tôi trong quá trình làm luận văn

Do trình độ bản thân còn hạn chế và thời gian nghiên cứu có hạn nên luận văn không tránh khỏi những thiếu sót Chân thành mong nhận được sự đóng góp ý kiến quý báu của Quý Thầy, Cô và các bạn để luận văn được hoàn thiện hơn

Trân trọng!

Học viên thực hiện

Phan Thành Nhân

TÓM TẮT

Phát triển kinh tế và tăng trưởng dân số luôn là vấn đề hay được đề cập nhất tại thành phố Hồ Chí Minh Việc này dẫn đến nhu cầu nhà ở cao hơn mặc dù thời điểm hiện tại kinh tế đang còn khó khăn trong giai đoạn hậu Covid cũng như tình hình chiến tranh trên thế giới khiến lượng giao dịch cũng như giá cả sụt giảm Điều này dẫn đến một thách thức cho các nhà phát triển bất động sản trong việc tìm kiếm lợi nhuận Đặc biệt là việc cân nhắc, xem xét nên đầu tư phát triển nhà ở thấp tầng hay căn hộ chung cư để thu được tối đa về mặt lợi nhuận Bên cạnh đó, để nâng cao lợi nhuận hay hiệu quả vốn đầu tư, các chủ đầu tư phải xem xét một số yếu tố ảnh hưởng, chẳng hạn như khả năng huy động vốn của chủ đầu tư, tiến độ xây dựng khác nhau và lãi suất xây dựng biến động Điều này giúp họ có thể tối đa hóa lợi nhuận và loại bỏ thua lỗ Dẫu thế, hiện nay chưa có nghiên cứu nào được thực hiện một cách có hệ thống, để các mối quan hệ giữa các yếu tố lợi nhuận được xem xét trong dài hạn Do đó, các yếu tố lợi nhuận chính được nghiên cứu này tập trung vào việc kiểm tra cũng như sự tương tác của chúng và phát triển mô hình nâng cao lợi nhuận năng động để lập kế hoạch nâng cao lợi nhuận một cách hiệu quả trong dài hạn

Một mô hình đánh giá hiệu quả vốn đầu tư đã được giả định và được phát triển, với tổng cộng có 23 biến liên quan Thực hiện khảo sát bằng bảng câu hỏi đã được phát triển và gửi đến các nhà phát triển bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, nhằm mục đích thu thập dữ liệu

Sau đó, mô hình động nhằm nâng cao lợi nhuận sẽ được phát triển, dựa trên các yếu tố doanh thu, chi phí, lợi nhuận, sử dụng kỹ thuật lập mô hình động lực hệ thống

Mô hình động đánh giá hiệu quả vốn đầu tư giữa nhà phố thấp tầng hay căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh mang lại cái nhìn sâu sắc về các yếu tố và cách chúng ảnh hưởng đến lợi nhuận trong dài hạn Các nhà phát triển có thể sử dụng mô hình đã phát triển để lập kế hoạch cải thiện lợi nhuận một cách hiệu quả thông

qua một số chiến lược Điều này chứng tỏ sự đóng góp của kết quả nghiên cứu đối với ngành bất động sản

ABSTRACT

Economic development and population growth are always the most frequently mentioned issues in Ho Chi Minh City This has led to higher demand for housing, although the current economic situation is still difficult in the post-Covid period as well as the war situation in the world, causing the number of transactions as well as prices to fall This leads to a challenge for real estate developers in finding profits Especially the consideration and consideration of whether to invest in the development of low-rise houses or apartments to get more profits In addition, to improve the profitability or efficiency of investment capital, investors must consider a number of influencing factors, such as the investor's ability to raise capital, different construction schedules and fluctuating construction interest rates This makes it possible for them to maximize profits and eliminate losses However, there are currently no studies that have been systematically conducted to look at the relationship between long-term profitability factors Therefore, this study focuses on examining key profitability factors as well as their interactions, and developing dynamic profitability enhancement models to plan to enhance profitability effectively in the long term

A model for evaluating investment efficiency was assumed and developed, using the structural equation modeling technique, with a total of 23 variables involved A questionnaire survey was developed and sent to property developers in Ho Chi Minh City, for the purpose of data collection

After that, a dynamic model aimed at improving profits will be developed, based on the factors of revenue, costs, profits, using the technique of system dynamics modeling

The dynamic model assessing investment capital efficiency between low-rise townhouses and condominiums in Ho Chi Minh City provides insight into factors and how they affect profitability in the long term Developers can use the developed

model to plan to effectively improve profitability through a number of strategies This demonstrates the contribution of research results to the real estate industry

1.2 Mục tiêu nghiên cứu (động lực nghiên cứu) 2

1.3 Câu hỏi nghiên cứu 3

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

1.5 Phương pháp nghiên cứu 3

1.6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 4

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 5

2.1 Các nghiên cứu liên quan đến bất động sản và xây dựng về lợi nhuận 5

2.2 Mô hình động – System Dynamics 7

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 12

3.1 Quy trình nghiên cứu 12

3.2 Phương pháp thu thập dữ liệu 13

3.2.1 Thiết kế bảng câu hỏi 13

3.2.2 Yêu cầu về bảng câu hỏi khảo sát 17

3.2.3 Đối tượng khảo sát 17

3.2.4 Xác định kích thước mẫu 18

3.2.5 Cách thức lấy mẫu 18

3.2.6 Cách thức phân phối bảng câu hỏi 20

3.2.7 Cách thức duyệt lại dữ liệu 20

3.3 Công cụ nghiên cứu 20

CHƯƠNG 4: THU THẬP VÀ PHÂN TÍCH DỮ LIỆU 21

4.1 Tổng quan chung 21

4.2 Điều tra bảng câu hỏi và thu thập dữ liệu 22

4.3 Các phân tích sơ bộ 22

4.3.1 Chuyên môn 22

4.3.2 Vị trí/ chức vụ 23

4.3.3 Kinh nghiệm trong lĩnh vực Bất động sản? 25

4.3.4 Cơ quan công tác Ông/Bà đã và đang tham gia? 26

CHƯƠNG 5: MÔ HÌNH ĐỘNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ VỐN ĐẦU TƯ GIỮA NHÀ PHỐ THẤP TẦNG HAY CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH DỰA VÀO MÔ HÌNH ĐỘNG 30

5.2.4 Mô hình phụ Doanh thu 36

5.2.5 Mô hình phụ Lợi nhuận 38

5.3 Dữ liệu đầu vào của mô hình 38

DANH MỤC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ

Hình 1-1 Các tòa chung cư cao tầng dọc theo Xa lộ Hà Nội, thành phố Thủ Đức

(Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN) 1

Hình 2-1 Giao diện phần mềm Vensim® PLE 9

Hình 3-1: Quy trình nghiên cứu 12

Hình 3-2: Các phương pháp lấy mẫu thống kê 19

Hình 4-1: Biểu đồ chuyên môn (%) 23

Hình 4-2: Biểu đồ vị trí/ chức vụ (%) 24

Hình 4-3: Biểu đồ kinh nghiệm làm việc (%) 25

Hình 4-4: Biểu đồ cơ quan công tác (%) 27

Hình 5-1: Mô hình đánh giá hiệu quả vốn đầu tư 32

Hình 5-7: Mô hình phụ Lợi nhuận 38

Hình 5-8: Biểu đồ so sánh doanh thu tổng khi thay đổi tỷ lệ diện tích nhà phố/ căn hộ 43

Hình 5-9: Biểu đồ so sánh doanh thu nhà phố khi thay đổi tỷ lệ diện tích nhà phố/ căn hộ 45

Hình 5-10: Biểu đồ so sánh Lợi nhuận khi thay đổi tỷ lệ diện tích nhà phố/ căn hộ 47

Hình 5-11: Biểu đồ so sánh Lợi nhuận khi thay đổi số tầng căn hộ 50

Hình 5-12: Biểu đồ so sánh chi phí dự án khi thay đổi số tầng căn hộ 51

Hình 5-13: Biểu đồ lợi nhuận tổng khi thay đổi chi phí xây dựng nhà phố 54

Hình 5-14: Biểu đồ lợi nhuận tổng khi thay diện tích căn hộ 56

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2-1: Mô tả công cụ Vensim 9

Bảng 3-1: Thang đo Likert 5 mức độ 13

Bảng 3-2: Các yếu tố dự kiến triển khai trong nghiên cứu 14

Bảng 3-3: Thông tin các chuyên gia được phỏng vấn 15

Bảng 3-4: Các yếu tố được chuyên gia bổ sung 15

Bảng 3-5: Các yếu tố triển khai trong nghiên cứu 16

Bảng 3-6: Thống kê các công cụ hỗ trợ nghiên cứu 20

Bảng 4-1: Bảng thống kê chuyên môn 22

Bảng 4-2: Bảng thống kê vị trí/ chức vụ 23

Bảng 4-3: Bảng thống kê kinh nghiệm trong lĩnh vực Bất động sản 25

Bảng 4-4: Bảng thống kê cơ quan công tác 26

Bảng 4-5: Bảng xếp hạng trị trung bình các yếu tố 28

Bảng 5-1: Bảng số liệu đầu vào của mô hình 38

Bảng 5-2: Bảng so sánh kết quả doanh thu khi thay đổi tỷ lệ diện tích nhà phố/ căn hộ 42

Bảng 5-3: Bảng so sánh kết quả sánh doanh thu nhà phố khi thay đổi tỷ lệ diện tích 44

Bảng 5-4: Bảng lợi nhuận tổng căn hộ thay đổi theo số tầng xây dựng 49

Bảng 5-5: Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ 52

Bảng 5-6: Bảng lợi nhuận tổng thay đổi theo chi phí xây dựng nhà phố 53

Bảng 5-7: Bảng lợi nhuận tổng khi thay đổi diện tích trung bình căn hộ 55

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Cơ sở hình thành đề tài

Đề tài "Đánh giá hiệu quả vốn đầu tư giữa nhà phố thấp tầng và căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh" là một trong những chủ đề quan trọng trong lĩnh vực bất động sản và đầu tư tài chính Thành phố Hồ Chí Minh cũng như nhiều khu vực đô thị khác trên thế giới, đang trải qua sự phát triển đô thị nhanh chóng và tăng cầu về nơi ở Nhà đầu tư phải đối mặt với quyết định quan trọng là đầu tư vào nhà phố thấp tầng hoặc căn hộ chung cư Để giúp họ đưa ra quyết định thông thái, đề tài này sẽ đi vào chi tiết đánh giá hiệu quả vốn đầu tư giữa hai loại hình bất động sản này

Vấn đề về phát triển kinh tế và dân số, đặc biệt là về nhu cầu nhà ở dẫn đầu tại thành phố Hồ Chí Minh luôn là đề tài nóng Tuy nhiên, về việc đưa vào thị trường bao nhiêu nguồn cung bao nhiêu về Tỷ lệ nhà ở thấp tầng, hay loại hình căn hộ đang là một câu hỏi hay biến số làm thế nào để đạt được hiệu quả và phù hợp với thị trường, đảm bảo không bị bão hòa nguồn cung khiến cho việc phân bổ hợp lí đạt được hiểu quả cao trong kinh tế cũng như xã hội

Hình 1-1 Các tòa chung cư cao tầng dọc theo Xa lộ Hà Nội, thành phố Thủ Đức (Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN)

Việc tính toán trước lợi nhuận vẫn luôn là việc mà một công ty kinh doanh cần phải thực hiện để đánh giá kết quả cũng như đề ra định hướng hoạt động của mình Đặc biệt là các công ty kinh doanh bất động sản phải xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận để đề ra được mức giá hợp lý mà thị trường chấp nhận được Các yếu tố này rất nhiều và có ảnh hưởng rất phức tạp, bao gồm các chi phí đầu vào, nhu cầu tiêu thụ, chi phí tài chính, GDP, các yếu tố lãi suất (Nguyễn H.N., 2015)

Việc nghiên cứu ứng dụng mô hình này sẽ giúp các nhà quản lý có thể mô hình hóa cách để tối ưu hóa lợi nhuận về kinh tế Từ đó có thể đưa ra các quyết định hay chính sách phù hợp nhằm giúp hạn chế đưa ra nguồn cung không phù hợp làm bão

hòa thị trường Vì vậy, đề tài được tác giả tiến hành nghiên cứu là: “Đánh giá hiệu quả vốn đầu tư giữa nhà phố thấp tầng hay căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh dựa vào mô hình động”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu (động lực nghiên cứu)

Nghiên cứu này nhằm mục đích phát triển một mô hình động về nâng cao lợi nhuận trong các dự án khu dân cư ở Thành phố Hồ Chí Minh, sử dụng phương pháp mô hình động (System Dynamics) để xem xét lợi nhuận của các dự án khu dân cư trong dài hạn Hay nói cách khác cùng với một khoảng tiền đầu tư ban đầu nhất định cho dự án khu dân cư, chủ đầu tư có thể có nhiều sự lựa chọn khác nhau như nhà cao tầng, nhà phố, nhà liền kề hay biệt thự Với mỗi loại hình như vậy đều có ưu, nhược điểm khác nhau Đối với nhà phố hay biệt thự, số lượng sẽ bị giới hạn, nhưng giá nhà sẽ cao để bù đắp lại phần chi phí cơ hội Về nhà chung cư, với một diện tích nhất định, số lượng căn hộ được xây dựng sẽ nhiều hơn trên một diện tích đất cũng đồng nghĩa với việc mang đến nhiều lợi nhuận Nhà chung cư cần vốn đầu tư nhiều hơn so với nhà phố Tuy nhiên với khoảng vốn nhất định, để đủ khả năng xây dựng cần xác định Tỷ lệ phù hợp giữa nhà phố và chung cư để để đạt được hiểu quả vốn đầu tư như ban đầu đã bỏ ra

Để đạt được mục đích, một số mục tiêu nghiên cứu được liệt kê như sau:

 Xem xét các yếu tố chính có ảnh hưởng đến lợi nhuận của các dự án khu dân cư nhà ở thấp tầng và căn hộ chung cư

thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam, sử dụng phương pháp hệ thống động

các công ty bất động sản có thể thực hiện trong dài hạn

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

Nghiên cứu này sẽ giúp tìm cách trả lời cho câu hỏi: “Việc tối ưu hóa nguồn vốn với Tỷ lệ bao nhiêu phần trăm giữa đầu tư xây dựng căn hộ chung cư hay nhà phố thấp tầng để tối ưu hóa lợi nhuận?”

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu là thị trường bất động sản các dự án căn hộ chung cư và nhà phố thấp tầng tại thành phố Hồ Chí Minh

1.5 Phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng các phương pháp nghiên cứu:

Phương pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị trường bất động sản, các nhân tố kinh tế - xã hội có mối quan hệ tương tác với thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

Phương pháp so sánh, diễn dịch: dựa trên số liệu thống kê thu thập được, luận án sử dụng phương pháp so sánh, diễn dịch nhằm phân tích chi tiết diễn biến tình hình hoạt động của thị trường bất động sản thời gian qua

Phương pháp mô hình hóa và phương pháp qui nạp: trên cơ sở phân tích, đánh giá, luận án mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến, ứng dụng mô hình kinh tế lượng

Phương pháp hệ thống động – System Dynamics: là phương pháp để phát triển mô phỏng, thường là mô hình mô phỏng máy tính, để giúp chúng ta tìm hiểu

về độ phức tạp động, hiểu các nguồn kháng chính sách và thiết kế các chính sách hiệu quả hơn (Sterman, 2000)

1.6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Ý nghĩa khoa học: Mô hình động được xây dựng theo đề tài để xem xét lựa chọn tối ưu hóa về các phương án đầu tư về nhà phố thấp tầng hay căn hộ chung cư

Ý nghĩa thực tiễn: Mô hình được ứng dụng sẽ giúp các nhà đầu tư bất động sản mô hình hóa cách để tối ưu hóa lợi nhuận về kinh tế Từ đó có thể giúp hỗ trợ đưa ra các chính sách, quyết định phù hợp

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1 Các nghiên cứu liên quan đến bất động sản và xây dựng về lợi nhuận

Bộ xây dựng (2011) đánh giá biến động thị trường bất động sản trong năm 2011 của các thành phố từ các biến động đó có thể nhận thấy được các yếu tố nào ảnh hưởng lớn đến thị trường cũng như tâm lý của các nhà đầu tư

Huỳnh (2010) đã phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng khách hàng của các căn hộ chung cư ở Khánh Hòa Nghiên cứu cho biết được nhu cầu của khách hàng khi mua căn hộ cũng như sự hài lòng của nhà đầu tư, sự hài lòng được đánh giá một cách khách quan từ những yếu tố ảnh hưởng xung quanh như môi trường, văn hóa, an ninh, sự tiện lợi, nhu cầu thiết yếu của riêng khách hàng

Trịnh (2005) đã nghiên cứu sự thỏa mãn của khách hàng đối với sản phẩm căn hộ chung cư cao cấp trên thị trường TP HCM Nghiên cứu này nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng mua căn hộ cao cấp của người mua trên địa bàn TP HCM, nghiên cứu này cũng gợi ý một số giải pháp để thu hút sự quan tâm từ người mua đồng thời cũng giúp cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận định cũng như đưa ra quyết định phù hợp cho phân khúc thị trường căn hộ cao cấp

Dự án phải có chất lượng tốt, chủ đầu tư uy tín, vị trí và giá bán phù hợp, xây dựng đúng tiến độ cam kết cũng như thực hiện đúng theo hợp đồng là 3 yếu tố ngày càng quan trọng trong quyết định việc đầu tư vốn của nhà đầu tư khi mua nhà được Bộ xây dựng (2011) đưa ra

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra kết quả thống kê loại hình bất động sản căn hộ chung cư vẫn là sản phẩm chiếm tỷ trọng trọng yếu trên thị trường bất động sản chuyển nhượng sơ cấp và thứ cấp, ở phân khúc này thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội chiếm tỷ trọng tuyệt đối 90,4% toàn thị trường và đa số các nhà đầu tư ở thời điểm đó chú ý đến vị trí, diện tích cũng như các tiện ích đi kèm Điều đó cũng ảnh hưởng lớn đến quyết định mua và bán bất động sản của khách hàng

Trong nghiên cứu của Dewi và Vivi Kusuma (2008) với ý tưởng kết hợp trung tâm mua sớm, văn phòng, khách sạn và căn hộ, điều này tạo ra được sự chào đón nồng nhiệt từ người mua và nhà đầu tư để căn hộ dễ bán hơn, sự kết hợp các tiện lợi đã thúc đẩy và ảnh hưởng đến người giao dịch trong bất động sản

Tương tự, nghiên cứu của Md Rakibul Hoque, Nasreen Anwar Khan và cộng sự (2012) với việc tìm ra những động cơ ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ của người tiêu dùng là mục đích của nghiên cứu này Hầu hết các nghiên cứu về bất động sản đều dựa trên hành vi của người tiêu dùng hay nói cách khác là sự quyết định của họ trong việc mua và bán, những nghiên cứu này khám phá ra động lực cảm xúc của người tiêu dùng điều này giải thích được cho là có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến trong việc mua và bán trong đó có cả yếu tố cảm xúc

Trong nghiên cứu của Gibler, K và Nelson, S (2003) người tiêu dùng được kỳ vọng sẽ đưa ra các quyết định hầu tối đa hóa về tiện ích và kinh tế, với những ràng buộc về giá cả và thu nhập Thị hiếu và sở thích thường được suy ra từ việc quan sát kết quả hành động của người tiêu dùng Tuy nhiên, nghiên cứu về bất động sản có thể, và theo một số cách đã làm, được hưởng lợi từ việc đưa vào các khái niệm hành vi của người mua Việc kết hợp các khái niệm này vào các nghiên cứu về bất động sản sẽ giúp giải thích và dự đoán hành vi của những người ra quyết định về bất động sản Bài viết này trình bày các đánh giá về một số khái niệm hành vi người tiêu dùng liên quan đến bất động sản và gợi ý những khái niệm này có thể mở rộng trong các nghiên cứu đánh giá về thị trường bất động sản

Với nghiên cứu của M Einiö, M Kaustia và cộng sự (2008) cho thấy sự định giá rõ ràng về bất động sản cũng như lợi nhuận từ việc mua và bán bất động sản chênh lệch giữa các tỷ giá đồng ngoại tệ Dữ liệu được sử dụng về tất cả các giao dịch bất động sản ở khu vực Helsinki rộng lớn hơn trong giai đoạn 1987-2003 đã có khoảng 80.000 giao dịch căn hộ có thu được vốn và lãi và nhận thấy sự đáng kể số lượng hàng không cân xứng xảy ra dẫn đến việc thua lỗ cũng như thanh toán chậm trễ cho

các bên liên quan Chứng tỏ rằng là yếu tố sinh lời cũng là một trong các yếu tố ảnh hưởng rất nhiều đến việc ra quyết định mua và bán bất động sản từ khách hàng

Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư của người dân tại thành phố Vũng Tàu trong quá trình phát triển thị trường nhà được Phạm Thị Thanh Hải (2020) nghiên cứu chứng minh được tầm quan trọng ở 5 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư của người dân tại thành phố Vũng Tàu: (1) Ảnh hưởng từ người thân; (2) Niềm tin đối với sản phẩm; (3) Thủ tục pháp lý; (4) Giá cả; (5) Chính sách hỗ trợ khách hàng Nghiên cứu còn thực hiện kiểm định sự khác biệt về quyết định mua nhà chung cư với các đặc điểm nhân khẩu bao gồm giới tính, độ tuổi, tình trạng hôn nhân và thu nhập trung bình hàng tháng Kết quả kiểm định cho thấy không có sự khác biệt giữa các nhóm này

Bùi (2010) cho rằng bất động sản là một trong những bộ phận quan trọng nhất của một quốc gia, có ảnh hưởng lớn đến mọi mặt của nền kinh tế Tốc độ tăng trưởng nhanh ở Việt Nam khiến ngành này càng trở nên quan trọng hơn, đặc biệt khi tình trạng mất cân đối cung cầu ngày càng nghiêm trọng Tìm kiếm các nguồn tài chính thay thế là một trong những mục đích thiết yếu nhất để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh Nó sẽ xem xét những ưu điểm và nhược điểm của việc sử dụng các phương pháp này và sự kết hợp của chúng trong các dự án theo ý kiến của các bên tham gia thị trường như chủ đầu tư, hộ gia đình và nhà đầu tư Sau cùng, nó sẽ đề xuất một số giải pháp nhằm tận dụng tốt nhất nguồn tài chính thay thế này

2.2 Mô hình động – System Dynamics

Phương pháp mô hình động (System dynamics) được Giáo sư Forrester tại học viện công nghệ Massachusetts (MIT), Hoa Kỳ khởi xướng từ những năm 1950 Ông cũng là người viết quyển Yếu tố động trong công nghiệp (Industrial Dynamics) - quyển sách đầu tiên về phương pháp hệ thống động vào năm 1961 Vào thời gian này, mối quan hệ giữa kinh tế và môi trường để hướng đến việc phát triển bền vững được áp dụng để phân tích bằng phương pháp động Do đó, có rất nhiều nhà môi trường học quan tâm đến chủ đề này

Mô hình thống động (System Dynamics) là phương pháp nghiên cứu những ứng xử của hệ thống phức tạp SD phản ánh sự ảnh hưởng của những vòng tương tác phản hồi nội tại và sự trì hoãn thời gian đối với toàn bộ hệ thống Khác biệt của hệ thống động so với hệ thống khác đó là hệ thống động mô tả hiện thực bằng cách sử dụng những vòng quay lặp phản hồi nội tại và những biến kho (stocks) cũng như tác động ảnh hưởng

Theo Garcia, thì “System Dynamic là công cụ dùng để biết được các sự việc thay dổi theo thời gian bằng các phương trình hữu hạn hoặc phương trình vi phân Đó là tập hợp các yếu tố liên quan với nhau, mọi sự thay đổi của một mặt nào của một yếu tố cũng làm thay đổi toàn bộ hệ thống Để nghiên cứu hệ thống, chúng ta phải biết các yếu tố cấu thành và các mối liên hệ giữa chúng” Động lực học hệ thống là một phương pháp luận và kỹ thuật mô hình toán học để tạo khung, hiểu và thảo luận phức tạp vấn đề và vấn đề Được phát triển ban đầu vào những năm 1950 để giúp nâng cao sự hiểu biết trong việc quản lý các quy trình công nghiệp của các nhà quản lý, SD hiện tại đang được áp dụng trong khu vực công và tư nhân để phân tích và thiết kế chính sách

Hiện nay, phương pháp hệ thống động được phát triển bởi Hiệp hội phương pháp hệ thống động (System dynamics society) Hiệp hội tổ chức một cách thường xuyên các hội thảo và ra ấn phẩm System dynamics review mỗi 3 tháng một lần

Phương pháp hệ thống động đã được áp dụng rộng rãi trong đa số các lĩnh vực quan trọng như kinh tế, chính sách công, giáo dục nói chung cũng như lĩnh vực xây dựng nói riêng Đặc biệt là trong chuyên môn quản lý dự án, phương pháp hệ thống được nghiên cứu áp dụng để kiểm soát chi phí, tiến độ, nhân lực, rủi ro… của dự án

Trên thị trường hiện đang có nhiều phần mềm hỗ trợ việc áp dụng phương pháp hệ thống động Trong số đó Vensim có thể kể đến các phần mềm phổ biến và cũng như Ithink, Powersim Cùng với các nghiên cứu, các phần mềm làm cho khả năng áp dụng phương pháp hệ thống động để quản lý dự án trở nên hiện thực hơn

Hình 2-1 Giao diện phần mềm Vensim® PLE

Bảng 2-1: Mô tả công cụ Vensim

Variable

Tạo những biến số (Biến số hằng số (Constants), biến số phụ trợ (Auxiliaries) và biến dữ liệu (Data))

Công cụ Ký hiệu Chú thích

kết các biến số

kết các biến số

nhân của biến

của biến

hồi đi qua các biến

Document

Đánh giá các công thức, định nghĩa, đơn vị đo lường và những giá trị lựa chọn đối với biến

Graph

Hiển thị những đồ thị đơn giản, cho phép theo dõi quan hệ nhân quả bằng cách hiển thị những nguyên nhân trực tiếp của biến

Graph

Hiển thị hoạt động trong đồ thị lớn hơn trong Strip Graph, chứa đựng những tùy chọn khác nhau hơn trong Strip Graph

ngang Table Runing

Down

Tạo ra bảng giá trị của biến theo chiều dọc

Công cụ Ký hiệu Chú thích

Runs Compare

So sánh toàn bộ Lookups và Constants trong bộ dữ liệu được tải lần đầu tiên và lần tải thứ 2

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Quy trình nghiên cứu

Quy trình nghiên cứu được thực hiện theo các bước sau: (Hình 3-1)

Hình 3-1: Quy trình nghiên cứu

khu dân cư

Phát triển bảng câu hỏi khảo sát Tham khảo ý kiến những người có

kinh nghiệm (Pilot test)

Thu thập dữ liệu

Xếp hạng các yếu tố

3.2 Phương pháp thu thập dữ liệu

Thu thập dữ liệu là quá trình gồm thu thập và đo lường thông tin về các biến được nhắm mục tiêu hướng đến trong một hệ thống đã được thiết lập, sau đó cho phép một người trả lời các câu hỏi có liên quan và đánh giá kết quả Bước này quan trọng và đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và chi phí

Bằng phương pháp liệt kê và thu thập yếu tố được đánh giá là quan trọng từ các bài nghiên cứu trước đây thì bảng câu hỏi sẽ bao gồm 23 yếu tố có thể dùng để hoàn thành bảng câu hỏi và tiến hành khảo sát

Để hoàn thành bảng câu hỏi cũng như là việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng quan trọng nhất thì cần phải dựa trên quan điểm, kinh nghiệm làm việc của những người ở đơn vị chủ đầu tư Trong bảng câu hỏi khảo sát sẽ sử dụng thang đo Likert năm mức độ của những người tham gia trả lời nhằm mục đích kiểm tra mức độ ảnh hưởng từ các nguyên nhân gây khó khăn và trở ngại Thang đo Likert biểu hiện 5 cấp bậc từ 1 = “Rất thấp” đến 5 = “Rất cao”

Bảng 3-1: Thang đo Likert 5 mức độ

Mức độ ảnh hưởng

3.2.1 Thiết kế bảng câu hỏi

Từ sơ đồ hình 3-1, quy trình xây dựng bảng câu hỏi gồm ba bước:

Bước 1: Dựa vào các tổng quan tài liệu về các nhân tố và các biển ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của các dự án khu dân cư để xác định những yếu tố có ảnh hưởng đến việc đánh giá hiệu quả vốn đầu tư theo đề tài, trong bảng 3-2

Bảng 3-2: Các yếu tố dự kiến triển khai trong nghiên cứu

Bước 2: Dựa trên bảng tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng theo những nghiên cứu đã thực hiện trước đây, đồng thời tham khảo ý kiến của 5 chuyên gia và những người có kinh nghiệm trong ngành (danh sách đính kèm trong bảng 3-4), sau khi tiến hành

STT Các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự án đầu tư xây dựng khu dân cư

khảo sát pilot test, các chuyên gia đã bổ sung một số yếu tố ảnh hưởng vào bảng câu hỏi như sau:

Bảng 3-3: Thông tin các chuyên gia được phỏng vấn

CÔNG TY TNHH CÔNG NGHỆ BẤT ĐỘNG SẢN

Bảng 3-4: Các yếu tố được chuyên gia bổ sung

STT Các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự án đầu tư xây dựng khu dân cư

Bảng 3-5: Các yếu tố triển khai trong nghiên cứu

STT Các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự

án đầu tư xây dựng khu dân cư Nguồn tham khảo

Huỳnh (2010); Trịnh (2005); Dewi và Vivi Kusuma (2008); Md

Rakibul Hoque, Nasreen Anwar Khan

và cộng sự (2012); K Gibler và S Nelson (2003); M Einiö, M Kaustia và cộng sự

lấy ý kiến chuyên gia hoàn thiện bảng câu hỏi

Khi xác định được các yếu tố, ở bước 2 xây dựng bảng câu hỏi khảo sát để khảo sát và đánh giá các yếu tố có đủ điều kiện để đưa vào mô hình động

3.2.2 Yêu cầu về bảng câu hỏi khảo sát

Bảng câu hỏi khảo sát là công cụ quan trọng để ghi nhận thông tin từ các bên liên quan đến dự án Bảng câu hỏi được sử dụng phổ biến rộng rãi vì dễ thao tác, chi phí thấp, dễ hiểu, dễ truyển đạt, bên cạnh đó thể khảo sát nhiều đối tượng khác nhau cùng lúc để rút ngắn tiến độ thực hiện

Bảng câu hỏi khảo sát cần phải rõ ràng và đúng trọng tâm câu hỏi cần khảo sát Cần hạn chế độ dài của bảng khảo sát, câu hỏi càng dài thì tâm lý người trả lời sẽ làm qua loa, đánh lụi Thiết kế câu hỏi cần cẩn thận, việc đưa ra những câu hỏi không bám sát theo đề tài sẽ ảnh hưởng kết quả dữ liệu, trường hợp xấu là kết quả nghiên cứu sẽ không có ý nghĩa với mục đích đề ra ban đầu

Một yêu cầu bắt buộc là thông tin người trả lời bảng khảo sát cũng như các số liệu tổng hợp được phải được bảo mật và chỉ với mục đích phục vụ cho công việc nghiên cứu

Bảng câu hỏi khảo sát được thực hiện thông qua hình thức phỏng vấn trực tiếp là chủ yếu, vì người khảo sát sẽ được giải đáp các thắc mắc ngay tại thời điểm thực hiện khảo sát Bên cạnh đó, sử dụng thêm các hình thức gián tiếp như: gửi email, gửi tin nhắn,… Tuy nhiên phương pháp này sẽ không đạt hiệu quả cao bằng phương pháp trực tiếp vì người trả lời có thể sẽ thắc mắc trong quá trình thực hiện và làm ảnh hưởng đến kết quả khảo sát

3.2.3 Đối tượng khảo sát

Đối tượng của khảo sát là các cá nhân đang công tác ở vị trí Chủ đầu tư Bất động sản, nhà phát triển dự án bất động sản, Ban quản lý dự án, Tư vấn giám sát, Tư vấn thiết kế, Nhà thầu thi công trong lĩnh vực xây dựng và các công ty bất động sản Bên cạnh đó, sử dụng mối quan hệ của bản thân để tiến hành khảo sát những người thân, những người quen biết, cụ thể:

• Trong quá trình học tập: Các học viên Cao học ngành quản lý xây dựng Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh Khóa 2019-2020-2021-2022, các kỹ sư bậc đại học và sau đại học

chuyên viên có chuyên môn về lĩnh vực cần khảo sát

Đồng thời tiến hành tìm hiểu thêm một số nhóm người thông qua các người quen, đồng nghiệp đang công tác tại các công ty xây dựng và bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

3.2.4 Xác định kích thước mẫu

Khi bảng câu hỏi được chỉnh sửa hoàn thiện, chỉnh chu thì trước khi gửi bảng câu hỏi khảo sát cần phải xác định kích thước mẫu cần thiết (Số lượng người khảo sát phù hợp để thu về được kích thước mẫu phù hợp)

Kích thước mẫu cần phải được tính toán trước khi khảo sát để được dữ liệu chất lượng Tính toán sơ bộ 4 đến 5 lần số lượng biến được sử dụng trong phân tích có thể đạt kết quả tốt và có giá trị phản ánh thực tế (Theo Trọng và Chu N.M.N., 2008)

3.2.5 Cách thức lấy mẫu

Có hai kỹ thuật lấy mẫu chính thường được sử dụng là lấy mẫu phi xác suất và lấy mẫu xác suất

khảo sát được người nghiên cứu chọn một cách ngẫu nhiên Người nghiên cứu có thể chọn, theo sự thuận tiện, theo cảm tính hay theo ý muốn chủ quan,… Vậy nên, từ kỹ thuật chọn mẫu này đưa ra các tham số thu được không thể

dùng để ước lượng hoặc suy ra tính chất tham số của tổng thể

tham gia khảo sát được người nghiên cứu đã biết trước Với cách chọn mẫu

này, các tham số thu về có thể dùng để suy ra tính chất của tham số tổng thể, ước lượng

Trong đề tài nghiên cứu này sử dụng phương pháp lấy mẫu thuận tiện (phi xác suất) để chọn mẫu (Trọng và Ngọc, 2008)

Kỹ thuật lấy mẫu

Chọn mẫu xác suất

Ngẫu nhiên

đơn giản Hệ thống Phân tầng

Tập trung(theo cụm)

Chọn mẫu phi xác suất

Thuận tiện Phán đoán Tích lũy

nhanh Định mức

Hình 3-2: Các phương pháp lấy mẫu thống kê

Tiến hành lấy mẫu đối với các chuyên viên, các nhân sự đang làm việc trong các công ty xây dựng trên địa bàn TP HCM Phương pháp lấy mẫu phi xác suất được sử dụng để lấy mẫu Triển khai lập bảng câu hỏi bằng giấy và trên trang tính google, sau đó liên hệ người thân, bạn bè, đồng nghiệp để phát trực tiếp bảng khảo sát và thu lại kết quả, đồng thời cung cấp đường dẫn và tiếp nhận thông tin các bảng câu trả lời hợp lệ

Với nội dung của nghiên cứu này thì việc xác định các công ty xây dựng và bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh rồi từ đó thực hiện lấy mẫu xác suất là điều rất khó Mặt khác, việc lựa chọn công ty một cách thuận tiện để khảo sát thực tế cũng không ảnh hưởng nhiều đến kết quả trả lời của nhân sự tham gia khảo sát Bên cạnh những khó khăn trên, còn do giới hạn về thời gian cũng như kinh phí để thực hiện Vì vậy, dù độ tin cậy không cao như phương pháp lấy mẫu xác suất, nhưng phương pháp lấy mẫu phi xác suất là có thể chấp nhận và được ưu tiên áp dụng trong luận văn này

3.2.6 Cách thức phân phối bảng câu hỏi

Đối tượng khảo sát được xác định từ nhiều nguồn: Chuyên viên, Kỹ sư xây dựng, học viên cao học, bạn bè, đồng nghiệp của đối tượng nghiên cứu, đối tác và từ người đã được khảo sát giới thiệu

Bảng câu hỏi được gửi đi theo hai cách: trực tiếp và gián tiếp bằng khảo sát online Vì vấn đề thời gian công việc của đối tượng khảo sát, cũng như đối tác nên việc khảo sát online sẽ được ưu tiên phát huy hơn

3.2.7 Cách thức duyệt lại dữ liệu

Kiểm duyệt những bảng khảo sát để sàng lọc, loại trừ các bảng khảo sát không đảm bảo chất lượng như sau:

- Loại bỏ các bảng trả lời thiếu thông tin quá nhiều và không trung thực, có dấu hiệu trả lời qua loa trong việc khảo sát

- Những bảng câu hỏi có dữ liệu chưa đầy đủ thì phải liên hệ trực tiếp, yêu cầu bổ sung thông tin để hoàn chỉnh bảng câu hỏi

- Những bảng trả lời “Chưa tham gia” cũng sẽ được loại bỏ

Cần có thời gian thu lại bảng câu hỏi cũng như nhắc nhở trước khi thu thập lại, để mọi người có sự tranh thủ và chính xác trong việc khảo sát

3.3 Công cụ nghiên cứu

Bảng 3-6: Thống kê các công cụ hỗ trợ nghiên cứu

Thống kê mô tả Trình bày, biểu diễn dữ liệu bằng các bảng biểu, đồ thị…

Sử dụng phần mềm SPSS20

CHƯƠNG 4: THU THẬP VÀ PHÂN TÍCH DỮ LIỆU 4.1 Tổng quan chung

Chương "Thu thập và phân tích dữ liệu" là một phần quan trọng trong lĩnh vực khoa học dữ liệu, phân tích dữ liệu Quá trình bao gồm các bước: thu thập dữ liệu, làm sạch dữ liệu, lưu trữ dữ liệu và phân tích dữ liệu để rút ra thông tin hữu ích Dưới đây là một tổng quan chung về chương này:

không hợp lý trong dữ liệu

chính xác

lưu trữ khác như hệ thống tệp (file systems)

án

tin, biểu đồ, dự đoán, và đưa ra quyết định là một trong quá trình phân tích dữ liệu

phá dữ liệu (data mining), và nhiều kỹ thuật khác

phân tích khách quan cho người khác

phân tán,… giúp biểu diễn dữ liệu một cách hấp dẫn

• Kết quả phân tích dữ liệu thường được trình bày thông qua báo cáo hoặc trình bày trực quan

tâm và đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu

Quá trình thu thập và phân tích dữ liệu đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ quyết định kinh doanh, nghiên cứu khoa học, và nhiều lĩnh vực khác Nó yêu cầu kiến thức về công cụ xử lý dữ liệu, phân tích dữ liệu, lập trình và hiểu biết về ngữ cảnh của từng dự án cụ thể

4.2 Điều tra bảng câu hỏi và thu thập dữ liệu

Sau khi tiến hành phát phiếu khảo sát với số lượng là 130 phiếu, trong đó trực tiếp với 10 phiếu và gián tiếp là 120 phiếu, thu về được 107 phiếu hợp lệ Các mẫu sau khi kiểm tra đều đạt yêu cầu vì không có mẫu nào bị khuyết câu trả lời, câu trả lời không bị sai lệch với câu hỏi Với mẫu là 107 được nhập vào phần mềm SPSS phục vụ cho nghiên cứu

4.3 Các phân tích sơ bộ 4.3.1 Chuyên môn

Bảng 4-1: Bảng thống kê chuyên môn

Đối tượng khảo sát Số lượng Tỷ lệ (%) Tỷ lệ tích lũy (%)

Hình 4-1: Biểu đồ chuyên môn (%)

Nhận xét: Dựa vào thống kê kết quả khảo sát trên có thể thấy, với tổng số 107

phiếu khảo sát thu được đối tượng thực hiện khảo sát đến từ nhiều chuyên môn liên quan, bao gồm các thành phần tham gia dự án cũng như tỷ lệ thành phần cử nhân kinh tế/ tài chính và kỹ sư kinh tế xây dựng/ quản lý xây dựng chiếm tương đương 76,1% là những người trực tiếp trong khâu thực hiện góp phần tăng độ chính xác cho nghiên cứu

4.3.2 Vị trí/ chức vụ

Bảng 4-2: Bảng thống kê vị trí/ chức vụ

Tỷ lệ tích lũy (%)

Kỹ sư xây dựng

Kỹ sư kinh tế xây dựng/ Quản lý xây dựng

Kỹ sư ME

Cử nhân kinh tế/ Tài chính

Kiến trúc sư

Đối tượng khảo sát Số lượng Tỷ lệ (%)

Tỷ lệ tích lũy (%)

Nhận xét: Dựa vào thống kê kết quả khảo sát trên có thể thấy, với tổng số 107

phiếu khảo sát thu được đối tượng thực hiện khảo sát đến từ nhiều vị trí và chức vụ khác nhau Tuy nhiên, với các vị trí như tổng/ phó tổng giám đốc; giám đốc/ phó giám

Tổng/ Phó tổng giám đốc

Giám đốc/ Phó Giám đốc

Trưởng phòng/ Phó trưởng phòng

Trưởng nhóm/ Nhân viên

đốc; trưởng phòng/ phó trưởng phòng chiếm tỉ trọng 62% làm tăng độ tin cậy của khảo sát

4.3.3 Kinh nghiệm trong lĩnh vực Bất động sản?

Bảng 4-3: Bảng thống kê kinh nghiệm trong lĩnh vực Bất động sản

Đối tượng khảo sát Số lượng Tỷ lệ (%) Tỷ lệ tích lũy (%)

Từ >5 năm đến <= 10 năm

Từ >10 năm đến <= 15 năm

> 15 năm