đánh giá hiệu quả vốn đầu tư giữa nhà phố thấp tầng hay căn hộ tại thành phố hồ chí minh dựa vào mô hình động

Do đó, các yếu tố lợi nhuận chính được nghiên cứu này tập trung vào việc kiểm tra cũng như sự tương tác của chúng và phát triển mô hình nâng cao lợi nhuận năng động để lập kế hoạch nâng

GIỚI THIỆU

Cơ sở hình thành đề tài

Đề tài "Đánh giá hiệu quả vốn đầu tư giữa nhà phố thấp tầng và căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh" là một trong những chủ đề quan trọng trong lĩnh vực bất động sản và đầu tư tài chính Thành phố Hồ Chí Minh cũng như nhiều khu vực đô thị khác trên thế giới, đang trải qua sự phát triển đô thị nhanh chóng và tăng cầu về nơi ở Nhà đầu tư phải đối mặt với quyết định quan trọng là đầu tư vào nhà phố thấp tầng hoặc căn hộ chung cư Để giúp họ đưa ra quyết định thông thái, đề tài này sẽ đi vào chi tiết đánh giá hiệu quả vốn đầu tư giữa hai loại hình bất động sản này

Vấn đề về phát triển kinh tế và dân số, đặc biệt là về nhu cầu nhà ở dẫn đầu tại thành phố Hồ Chí Minh luôn là đề tài nóng Tuy nhiên, về việc đưa vào thị trường bao nhiêu nguồn cung bao nhiêu về Tỷ lệ nhà ở thấp tầng, hay loại hình căn hộ đang là một câu hỏi hay biến số làm thế nào để đạt được hiệu quả và phù hợp với thị trường, đảm bảo không bị bão hòa nguồn cung khiến cho việc phân bổ hợp lí đạt được hiểu quả cao trong kinh tế cũng như xã hội

Hình 1-1 Các tòa chung cư cao tầng dọc theo Xa lộ Hà Nội, thành phố Thủ Đức

Việc tính toán trước lợi nhuận vẫn luôn là việc mà một công ty kinh doanh cần phải thực hiện để đánh giá kết quả cũng như đề ra định hướng hoạt động của mình Đặc biệt là các công ty kinh doanh bất động sản phải xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận để đề ra được mức giá hợp lý mà thị trường chấp nhận được Các yếu tố này rất nhiều và có ảnh hưởng rất phức tạp, bao gồm các chi phí đầu vào, nhu cầu tiêu thụ, chi phí tài chính, GDP, các yếu tố lãi suất (Nguyễn H.N., 2015)

Việc nghiên cứu ứng dụng mô hình này sẽ giúp các nhà quản lý có thể mô hình hóa cách để tối ưu hóa lợi nhuận về kinh tế Từ đó có thể đưa ra các quyết định hay chính sách phù hợp nhằm giúp hạn chế đưa ra nguồn cung không phù hợp làm bão hòa thị trường Vì vậy, đề tài được tác giả tiến hành nghiên cứu là: “Đánh giá hiệu quả vốn đầu tư giữa nhà phố thấp tầng hay căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh dựa vào mô hình động”

Mục tiêu nghiên cứu (động lực nghiên cứu)

Nghiên cứu này nhằm mục đích phát triển một mô hình động về nâng cao lợi nhuận trong các dự án khu dân cư ở Thành phố Hồ Chí Minh, sử dụng phương pháp mô hình động (System Dynamics) để xem xét lợi nhuận của các dự án khu dân cư trong dài hạn Hay nói cách khác cùng với một khoảng tiền đầu tư ban đầu nhất định cho dự án khu dân cư, chủ đầu tư có thể có nhiều sự lựa chọn khác nhau như nhà cao tầng, nhà phố, nhà liền kề hay biệt thự Với mỗi loại hình như vậy đều có ưu, nhược điểm khác nhau Đối với nhà phố hay biệt thự, số lượng sẽ bị giới hạn, nhưng giá nhà sẽ cao để bù đắp lại phần chi phí cơ hội Về nhà chung cư, với một diện tích nhất định, số lượng căn hộ được xây dựng sẽ nhiều hơn trên một diện tích đất cũng đồng nghĩa với việc mang đến nhiều lợi nhuận Nhà chung cư cần vốn đầu tư nhiều hơn so với nhà phố Tuy nhiên với khoảng vốn nhất định, để đủ khả năng xây dựng cần xác định Tỷ lệ phù hợp giữa nhà phố và chung cư để để đạt được hiểu quả vốn đầu tư như ban đầu đã bỏ ra Để đạt được mục đích, một số mục tiêu nghiên cứu được liệt kê như sau:

 Xem xét các yếu tố chính có ảnh hưởng đến lợi nhuận của các dự án khu dân cư nhà ở thấp tầng và căn hộ chung cư

 Để phát triển một mô hình động về lợi nhuận của các dự án khu dân cư tại thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam, sử dụng phương pháp hệ thống động

 Thực hiện một số phân tích kịch bản để đạt được chiến lược tốt nhất mà các công ty bất động sản có thể thực hiện trong dài hạn.

Câu hỏi nghiên cứu

Nghiên cứu này sẽ giúp tìm cách trả lời cho câu hỏi: “Việc tối ưu hóa nguồn vốn với Tỷ lệ bao nhiêu phần trăm giữa đầu tư xây dựng căn hộ chung cư hay nhà phố thấp tầng để tối ưu hóa lợi nhuận?”

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng và phạm vi nghiên cứu là thị trường bất động sản các dự án căn hộ chung cư và nhà phố thấp tầng tại thành phố Hồ Chí Minh

Luận án sử dụng các phương pháp nghiên cứu:

Phương pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị trường bất động sản, các nhân tố kinh tế - xã hội có mối quan hệ tương tác với thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

Phương pháp so sánh, diễn dịch: dựa trên số liệu thống kê thu thập được, luận án sử dụng phương pháp so sánh, diễn dịch nhằm phân tích chi tiết diễn biến tình hình hoạt động của thị trường bất động sản thời gian qua

Phương pháp mô hình hóa và phương pháp qui nạp: trên cơ sở phân tích, đánh giá, luận án mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến, ứng dụng mô hình kinh tế lượng

Phương pháp hệ thống động – System Dynamics: là phương pháp để phát triển mô phỏng, thường là mô hình mô phỏng máy tính, để giúp chúng ta tìm hiểu về độ phức tạp động, hiểu các nguồn kháng chính sách và thiết kế các chính sách hiệu quả hơn (Sterman, 2000)

1.6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn Ý nghĩa khoa học: Mô hình động được xây dựng theo đề tài để xem xét lựa chọn tối ưu hóa về các phương án đầu tư về nhà phố thấp tầng hay căn hộ chung cư Ý nghĩa thực tiễn: Mô hình được ứng dụng sẽ giúp các nhà đầu tư bất động sản mô hình hóa cách để tối ưu hóa lợi nhuận về kinh tế Từ đó có thể giúp hỗ trợ đưa ra các chính sách, quyết định phù hợp.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng các phương pháp nghiên cứu:

Phương pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị trường bất động sản, các nhân tố kinh tế - xã hội có mối quan hệ tương tác với thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

Phương pháp so sánh, diễn dịch: dựa trên số liệu thống kê thu thập được, luận án sử dụng phương pháp so sánh, diễn dịch nhằm phân tích chi tiết diễn biến tình hình hoạt động của thị trường bất động sản thời gian qua

Phương pháp mô hình hóa và phương pháp qui nạp: trên cơ sở phân tích, đánh giá, luận án mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến, ứng dụng mô hình kinh tế lượng

Phương pháp hệ thống động – System Dynamics: là phương pháp để phát triển mô phỏng, thường là mô hình mô phỏng máy tính, để giúp chúng ta tìm hiểu về độ phức tạp động, hiểu các nguồn kháng chính sách và thiết kế các chính sách hiệu quả hơn (Sterman, 2000).

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Ý nghĩa khoa học: Mô hình động được xây dựng theo đề tài để xem xét lựa chọn tối ưu hóa về các phương án đầu tư về nhà phố thấp tầng hay căn hộ chung cư Ý nghĩa thực tiễn: Mô hình được ứng dụng sẽ giúp các nhà đầu tư bất động sản mô hình hóa cách để tối ưu hóa lợi nhuận về kinh tế Từ đó có thể giúp hỗ trợ đưa ra các chính sách, quyết định phù hợp.

CƠ SỞ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

Các nghiên cứu liên quan đến bất động sản và xây dựng về lợi nhuận

Bộ xây dựng (2011) đánh giá biến động thị trường bất động sản trong năm 2011 của các thành phố từ các biến động đó có thể nhận thấy được các yếu tố nào ảnh hưởng lớn đến thị trường cũng như tâm lý của các nhà đầu tư

Huỳnh (2010) đã phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng khách hàng của các căn hộ chung cư ở Khánh Hòa Nghiên cứu cho biết được nhu cầu của khách hàng khi mua căn hộ cũng như sự hài lòng của nhà đầu tư, sự hài lòng được đánh giá một cách khách quan từ những yếu tố ảnh hưởng xung quanh như môi trường, văn hóa, an ninh, sự tiện lợi, nhu cầu thiết yếu của riêng khách hàng

Trịnh (2005) đã nghiên cứu sự thỏa mãn của khách hàng đối với sản phẩm căn hộ chung cư cao cấp trên thị trường TP HCM Nghiên cứu này nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng mua căn hộ cao cấp của người mua trên địa bàn TP HCM, nghiên cứu này cũng gợi ý một số giải pháp để thu hút sự quan tâm từ người mua đồng thời cũng giúp cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận định cũng như đưa ra quyết định phù hợp cho phân khúc thị trường căn hộ cao cấp

Dự án phải có chất lượng tốt, chủ đầu tư uy tín, vị trí và giá bán phù hợp, xây dựng đúng tiến độ cam kết cũng như thực hiện đúng theo hợp đồng là 3 yếu tố ngày càng quan trọng trong quyết định việc đầu tư vốn của nhà đầu tư khi mua nhà được

Bộ xây dựng (2011) đưa ra

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra kết quả thống kê loại hình bất động sản căn hộ chung cư vẫn là sản phẩm chiếm tỷ trọng trọng yếu trên thị trường bất động sản chuyển nhượng sơ cấp và thứ cấp, ở phân khúc này thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội chiếm tỷ trọng tuyệt đối 90,4% toàn thị trường và đa số các nhà đầu tư ở thời điểm đó chú ý đến vị trí, diện tích cũng như các tiện ích đi kèm Điều đó cũng ảnh hưởng lớn đến quyết định mua và bán bất động sản của khách hàng

Trong nghiên cứu của Dewi và Vivi Kusuma (2008) với ý tưởng kết hợp trung tâm mua sớm, văn phòng, khách sạn và căn hộ, điều này tạo ra được sự chào đón nồng nhiệt từ người mua và nhà đầu tư để căn hộ dễ bán hơn, sự kết hợp các tiện lợi đã thúc đẩy và ảnh hưởng đến người giao dịch trong bất động sản

Tương tự, nghiên cứu của Md Rakibul Hoque, Nasreen Anwar Khan và cộng sự (2012) với việc tìm ra những động cơ ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ của người tiêu dùng là mục đích của nghiên cứu này Hầu hết các nghiên cứu về bất động sản đều dựa trên hành vi của người tiêu dùng hay nói cách khác là sự quyết định của họ trong việc mua và bán, những nghiên cứu này khám phá ra động lực cảm xúc của người tiêu dùng điều này giải thích được cho là có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến trong việc mua và bán trong đó có cả yếu tố cảm xúc

Trong nghiên cứu của Gibler, K và Nelson, S (2003) người tiêu dùng được kỳ vọng sẽ đưa ra các quyết định hầu tối đa hóa về tiện ích và kinh tế, với những ràng buộc về giá cả và thu nhập Thị hiếu và sở thích thường được suy ra từ việc quan sát kết quả hành động của người tiêu dùng Tuy nhiên, nghiên cứu về bất động sản có thể, và theo một số cách đã làm, được hưởng lợi từ việc đưa vào các khái niệm hành vi của người mua Việc kết hợp các khái niệm này vào các nghiên cứu về bất động sản sẽ giúp giải thích và dự đoán hành vi của những người ra quyết định về bất động sản Bài viết này trình bày các đánh giá về một số khái niệm hành vi người tiêu dùng liên quan đến bất động sản và gợi ý những khái niệm này có thể mở rộng trong các nghiên cứu đánh giá về thị trường bất động sản

Với nghiờn cứu của M Einiử, M Kaustia và cộng sự (2008) cho thấy sự định giá rõ ràng về bất động sản cũng như lợi nhuận từ việc mua và bán bất động sản chênh lệch giữa các tỷ giá đồng ngoại tệ Dữ liệu được sử dụng về tất cả các giao dịch bất động sản ở khu vực Helsinki rộng lớn hơn trong giai đoạn 1987-2003 đã có khoảng 80.000 giao dịch căn hộ có thu được vốn và lãi và nhận thấy sự đáng kể số lượng hàng không cân xứng xảy ra dẫn đến việc thua lỗ cũng như thanh toán chậm trễ cho các bên liên quan Chứng tỏ rằng là yếu tố sinh lời cũng là một trong các yếu tố ảnh hưởng rất nhiều đến việc ra quyết định mua và bán bất động sản từ khách hàng

Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư của người dân tại thành phố Vũng Tàu trong quá trình phát triển thị trường nhà được Phạm Thị Thanh Hải (2020) nghiên cứu chứng minh được tầm quan trọng ở 5 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư của người dân tại thành phố Vũng Tàu: (1) Ảnh hưởng từ người thân; (2) Niềm tin đối với sản phẩm; (3) Thủ tục pháp lý; (4) Giá cả; (5) Chính sách hỗ trợ khách hàng Nghiên cứu còn thực hiện kiểm định sự khác biệt về quyết định mua nhà chung cư với các đặc điểm nhân khẩu bao gồm giới tính, độ tuổi, tình trạng hôn nhân và thu nhập trung bình hàng tháng Kết quả kiểm định cho thấy không có sự khác biệt giữa các nhóm này

Bùi (2010) cho rằng bất động sản là một trong những bộ phận quan trọng nhất của một quốc gia, có ảnh hưởng lớn đến mọi mặt của nền kinh tế Tốc độ tăng trưởng nhanh ở Việt Nam khiến ngành này càng trở nên quan trọng hơn, đặc biệt khi tình trạng mất cân đối cung cầu ngày càng nghiêm trọng Tìm kiếm các nguồn tài chính thay thế là một trong những mục đích thiết yếu nhất để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh Nó sẽ xem xét những ưu điểm và nhược điểm của việc sử dụng các phương pháp này và sự kết hợp của chúng trong các dự án theo ý kiến của các bên tham gia thị trường như chủ đầu tư, hộ gia đình và nhà đầu tư Sau cùng, nó sẽ đề xuất một số giải pháp nhằm tận dụng tốt nhất nguồn tài chính thay thế này.

Mô hình động – System Dynamics

Phương pháp mô hình động (System dynamics) được Giáo sư Forrester tại học viện công nghệ Massachusetts (MIT), Hoa Kỳ khởi xướng từ những năm 1950 Ông cũng là người viết quyển Yếu tố động trong công nghiệp (Industrial Dynamics) - quyển sách đầu tiên về phương pháp hệ thống động vào năm 1961 Vào thời gian này, mối quan hệ giữa kinh tế và môi trường để hướng đến việc phát triển bền vững được áp dụng để phân tích bằng phương pháp động Do đó, có rất nhiều nhà môi trường học quan tâm đến chủ đề này

Mô hình thống động (System Dynamics) là phương pháp nghiên cứu những ứng xử của hệ thống phức tạp SD phản ánh sự ảnh hưởng của những vòng tương tác phản hồi nội tại và sự trì hoãn thời gian đối với toàn bộ hệ thống Khác biệt của hệ thống động so với hệ thống khác đó là hệ thống động mô tả hiện thực bằng cách sử dụng những vòng quay lặp phản hồi nội tại và những biến kho (stocks) cũng như tác động ảnh hưởng

Theo Garcia, thì “System Dynamic là công cụ dùng để biết được các sự việc thay dổi theo thời gian bằng các phương trình hữu hạn hoặc phương trình vi phân Đó là tập hợp các yếu tố liên quan với nhau, mọi sự thay đổi của một mặt nào của một yếu tố cũng làm thay đổi toàn bộ hệ thống Để nghiên cứu hệ thống, chúng ta phải biết các yếu tố cấu thành và các mối liên hệ giữa chúng” Động lực học hệ thống là một phương pháp luận và kỹ thuật mô hình toán học để tạo khung, hiểu và thảo luận phức tạp vấn đề và vấn đề Được phát triển ban đầu vào những năm 1950 để giúp nâng cao sự hiểu biết trong việc quản lý các quy trình công nghiệp của các nhà quản lý, SD hiện tại đang được áp dụng trong khu vực công và tư nhân để phân tích và thiết kế chính sách

Hiện nay, phương pháp hệ thống động được phát triển bởi Hiệp hội phương pháp hệ thống động (System dynamics society) Hiệp hội tổ chức một cách thường xuyên các hội thảo và ra ấn phẩm System dynamics review mỗi 3 tháng một lần

Phương pháp hệ thống động đã được áp dụng rộng rãi trong đa số các lĩnh vực quan trọng như kinh tế, chính sách công, giáo dục nói chung cũng như lĩnh vực xây dựng nói riêng Đặc biệt là trong chuyên môn quản lý dự án, phương pháp hệ thống được nghiên cứu áp dụng để kiểm soát chi phí, tiến độ, nhân lực, rủi ro… của dự án

Trên thị trường hiện đang có nhiều phần mềm hỗ trợ việc áp dụng phương pháp hệ thống động Trong số đó Vensim có thể kể đến các phần mềm phổ biến và cũng như Ithink, Powersim Cùng với các nghiên cứu, các phần mềm làm cho khả năng áp dụng phương pháp hệ thống động để quản lý dự án trở nên hiện thực hơn

Hình 2-1 Giao diện phần mềm Vensim® PLE

Bảng 2-1: Mô tả công cụ Vensim

Công cụ Ký hiệu Chú thích

Tạo những biến số (Biến số hằng số (Constants), biến số phụ trợ (Auxiliaries) và biến dữ liệu (Data))

Stock Tạo những mũi tên thẳng hay vòng liên kết các biến số

Look up Điều chỉnh lại các biến số hoặc kho

Arrow Tạo những mũi tên thẳng hay vòng liên kết các biến số

Flow Tạo biến số dòng

Causes Tree Tạo ta đồ thị dạng cây cho thấy nguyên nhân của biến

Uses Tree Tạo ra đồ thị dạng cây cho thấy kết quả của biến

Loops Hiển thị danh sách tất cả các vòng phản hồi đi qua các biến

Document Đánh giá các công thức, định nghĩa, đơn vị đo lường và những giá trị lựa chọn đối với biến

Hiển thị những đồ thị đơn giản, cho phép theo dõi quan hệ nhân quả bằng cách hiển thị những nguyên nhân trực tiếp của biến

Hiển thị hoạt động trong đồ thị lớn hơn trong Strip Graph, chứa đựng những tùy chọn khác nhau hơn trong Strip Graph

Table Tạo ra bảng giá trị của biến theo chiều ngang

Tạo ra bảng giá trị của biến theo chiều dọc

So sánh toàn bộ Lookups và Constants trong bộ dữ liệu được tải lần đầu tiên và lần tải thứ 2.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Quy trình nghiên cứu

Quy trình nghiên cứu được thực hiện theo các bước sau: (Hình 3-1)

Hình 3-1: Quy trình nghiên cứu

Xác định vấn đề nghiên cứu

Mục đích và mục tiêu nghiên cứu

Phân tích dữ liệu

Xây dựng mô hình động nâng cao hiệu quả vốn đầu tư

Phân tích kịch bản

Hoàn thành mục tiêu nghiên cứu

Kết luận và Kiến nghị

Tổng quan tài liệu về các đặc điểm hiện có và thị trường nhà ở tại TP HCM

Tổng quan tài liệu về các nhân tố và biến ảnh hưởng đến lợi nhuận của các dự án khu dân cư Phát triển bảng câu hỏi khảo sát

Tham khảo ý kiến những người có kinh nghiệm (Pilot test)

Thu thập dữ liệu Xếp hạng các yếu tố

Phương pháp thu thập dữ liệu

Thu thập dữ liệu là quá trình gồm thu thập và đo lường thông tin về các biến được nhắm mục tiêu hướng đến trong một hệ thống đã được thiết lập, sau đó cho phép một người trả lời các câu hỏi có liên quan và đánh giá kết quả Bước này quan trọng và đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và chi phí Bằng phương pháp liệt kê và thu thập yếu tố được đánh giá là quan trọng từ các bài nghiên cứu trước đây thì bảng câu hỏi sẽ bao gồm 23 yếu tố có thể dùng để hoàn thành bảng câu hỏi và tiến hành khảo sát Để hoàn thành bảng câu hỏi cũng như là việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng quan trọng nhất thì cần phải dựa trên quan điểm, kinh nghiệm làm việc của những người ở đơn vị chủ đầu tư Trong bảng câu hỏi khảo sát sẽ sử dụng thang đo Likert năm mức độ của những người tham gia trả lời nhằm mục đích kiểm tra mức độ ảnh hưởng từ các nguyên nhân gây khó khăn và trở ngại Thang đo Likert biểu hiện 5 cấp bậc từ 1 = “Rất thấp” đến 5 = “Rất cao”

Bảng 3-1: Thang đo Likert 5 mức độ

Rất thấp Thấp Bình thường Cao Rất cao

3.2.1 Thiết kế bảng câu hỏi

Từ sơ đồ hình 3-1, quy trình xây dựng bảng câu hỏi gồm ba bước:

Bước 1: Dựa vào các tổng quan tài liệu về các nhân tố và các biển ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của các dự án khu dân cư để xác định những yếu tố có ảnh hưởng đến việc đánh giá hiệu quả vốn đầu tư theo đề tài, trong bảng 3-2

Bảng 3-2: Các yếu tố dự kiến triển khai trong nghiên cứu

Bước 2: Dựa trên bảng tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng theo những nghiên cứu đã thực hiện trước đây, đồng thời tham khảo ý kiến của 5 chuyên gia và những người có kinh nghiệm trong ngành (danh sách đính kèm trong bảng 3-4), sau khi tiến hành

STT Các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự án đầu tư xây dựng khu dân cư

1 Chi phí sử dụng đất

6 Tỷ lệ vốn vay trên vốn chủ sở hữu

9 Số lượng nhà giao dịch

10 Số lượng nhà xây dựng

11 Mức độ gia tăng giá nhà

12 Lãi suất tín dụng cho vay mua nhà

14 Lãi suất cho vay xây dựng

15 Chính sách Nhà nước (thuế, phí)

18 Loại sản phẩm (Căn hộ chung cư, nhà phố)

19 Khả năng huy động vốn của chủ đầu tư khảo sát pilot test, các chuyên gia đã bổ sung một số yếu tố ảnh hưởng vào bảng câu hỏi như sau:

Bảng 3-3: Thông tin các chuyên gia được phỏng vấn

STT Chức vụ Đơn vị Số năm kinh nghiệm

1 Giám đốc Công ty cổ phần tư vấn xây dựng Đại Đồng Tâm 19

CÔNG TY TNHH CÔNG NGHỆ BẤT ĐỘNG SẢN

3 Trưởng phòng Công Ty Cổ Phần Phát triển

Bất động sản Masterise Homes 15

4 Trưởng phòng CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT

5 Trưởng phòng Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va 10

Bảng 3-4: Các yếu tố được chuyên gia bổ sung

STT Các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự án đầu tư xây dựng khu dân cư

2 Tỷ lệ xây dựng nhà phố và căn hộ trong dự án

3 Cơ cấu vốn (Vốn tự có, vốn góp, vốn vay)

Bảng 3-5: Các yếu tố triển khai trong nghiên cứu

STT Các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự án đầu tư xây dựng khu dân cư Nguồn tham khảo

1 Chi phí sử dụng đất

Huỳnh (2010); Trịnh (2005); Dewi và Vivi Kusuma (2008); Md Rakibul Hoque, Nasreen Anwar Khan và cộng sự (2012); K Gibler và S Nelson (2003); M Einiử, M Kaustia và cộng sự (2008)

6 Tỷ lệ vốn vay trên vốn chủ sở hữu

9 Số lượng nhà giao dịch

10 Số lượng nhà xây dựng

11 Mức độ gia tăng giá nhà

12 Lãi suất tín dụng cho vay mua nhà

14 Lãi suất cho vay xây dựng

15 Chính sách Nhà nước (thuế, phí)

18 Loại sản phẩm (Căn hộ chung cư, nhà phố)

19 Khả năng huy động vốn của chủ đầu tư

20 Chỉ số lạm phát Khảo sát Pilot test để lấy ý kiến chuyên gia hoàn thiện bảng câu hỏi

21 Tỷ lệ xây dựng nhà phố và căn hộ trong dự án

22 Cơ cấu vốn (Vốn tự có, vốn góp, vốn vay)

Khi xác định được các yếu tố, ở bước 2 xây dựng bảng câu hỏi khảo sát để khảo sát và đánh giá các yếu tố có đủ điều kiện để đưa vào mô hình động

3.2.2 Yêu cầu về bảng câu hỏi khảo sát

Bảng câu hỏi khảo sát là công cụ quan trọng để ghi nhận thông tin từ các bên liên quan đến dự án Bảng câu hỏi được sử dụng phổ biến rộng rãi vì dễ thao tác, chi phí thấp, dễ hiểu, dễ truyển đạt, bên cạnh đó thể khảo sát nhiều đối tượng khác nhau cùng lúc để rút ngắn tiến độ thực hiện

Bảng câu hỏi khảo sát cần phải rõ ràng và đúng trọng tâm câu hỏi cần khảo sát Cần hạn chế độ dài của bảng khảo sát, câu hỏi càng dài thì tâm lý người trả lời sẽ làm qua loa, đánh lụi Thiết kế câu hỏi cần cẩn thận, việc đưa ra những câu hỏi không bám sát theo đề tài sẽ ảnh hưởng kết quả dữ liệu, trường hợp xấu là kết quả nghiên cứu sẽ không có ý nghĩa với mục đích đề ra ban đầu

Một yêu cầu bắt buộc là thông tin người trả lời bảng khảo sát cũng như các số liệu tổng hợp được phải được bảo mật và chỉ với mục đích phục vụ cho công việc nghiên cứu

Bảng câu hỏi khảo sát được thực hiện thông qua hình thức phỏng vấn trực tiếp là chủ yếu, vì người khảo sát sẽ được giải đáp các thắc mắc ngay tại thời điểm thực hiện khảo sát Bên cạnh đó, sử dụng thêm các hình thức gián tiếp như: gửi email, gửi tin nhắn,… Tuy nhiên phương pháp này sẽ không đạt hiệu quả cao bằng phương pháp trực tiếp vì người trả lời có thể sẽ thắc mắc trong quá trình thực hiện và làm ảnh hưởng đến kết quả khảo sát

3.2.3 Đối tượng khảo sát Đối tượng của khảo sát là các cá nhân đang công tác ở vị trí Chủ đầu tư Bất động sản, nhà phát triển dự án bất động sản, Ban quản lý dự án, Tư vấn giám sát, Tư vấn thiết kế, Nhà thầu thi công trong lĩnh vực xây dựng và các công ty bất động sản Bên cạnh đó, sử dụng mối quan hệ của bản thân để tiến hành khảo sát những người thân, những người quen biết, cụ thể:

• Trong quá trình học tập: Các học viên Cao học ngành quản lý xây dựng Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh Khóa 2019-2020-2021-2022, các kỹ sư bậc đại học và sau đại học

• Trong quá trình làm việc: Lãnh đạo các Phòng/Ban, các đồng nghiệp, các chuyên viên có chuyên môn về lĩnh vực cần khảo sát Đồng thời tiến hành tìm hiểu thêm một số nhóm người thông qua các người quen, đồng nghiệp đang công tác tại các công ty xây dựng và bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

3.2.4 Xác định kích thước mẫu

Khi bảng câu hỏi được chỉnh sửa hoàn thiện, chỉnh chu thì trước khi gửi bảng câu hỏi khảo sát cần phải xác định kích thước mẫu cần thiết (Số lượng người khảo sát phù hợp để thu về được kích thước mẫu phù hợp)

Kích thước mẫu cần phải được tính toán trước khi khảo sát để được dữ liệu chất lượng Tính toán sơ bộ 4 đến 5 lần số lượng biến được sử dụng trong phân tích có thể đạt kết quả tốt và có giá trị phản ánh thực tế (Theo Trọng và Chu N.M.N., 2008)

Có hai kỹ thuật lấy mẫu chính thường được sử dụng là lấy mẫu phi xác suất và lấy mẫu xác suất

• Lấy mẫu phi xác suất là phương pháp mà chọn mẫu mà trong đó đối tượng khảo sát được người nghiên cứu chọn một cách ngẫu nhiên Người nghiên cứu có thể chọn, theo sự thuận tiện, theo cảm tính hay theo ý muốn chủ quan,… Vậy nên, từ kỹ thuật chọn mẫu này đưa ra các tham số thu được không thể dùng để ước lượng hoặc suy ra tính chất tham số của tổng thể

Công cụ nghiên cứu

Bảng 3-6: Thống kê các công cụ hỗ trợ nghiên cứu

STT Công việc Phương pháp và công cụ nghiên cứu

Thống kê mô tả Trình bày, biểu diễn dữ liệu bằng các bảng biểu, đồ thị…

Sử dụng phần mềm SPSS20

2 Phân tích độ tin cậy thang đo Sử dụng phần mềm SPSS20

3 Lập cấu trúc, sơ đồ Phần mềm Vensim.

THU THẬP VÀ PHÂN TÍCH DỮ LIỆU

Tổng quan chung

Chương "Thu thập và phân tích dữ liệu" là một phần quan trọng trong lĩnh vực khoa học dữ liệu, phân tích dữ liệu Quá trình bao gồm các bước: thu thập dữ liệu, làm sạch dữ liệu, lưu trữ dữ liệu và phân tích dữ liệu để rút ra thông tin hữu ích Dưới đây là một tổng quan chung về chương này:

 Làm sạch dữ liệu (Data Cleaning):

• Quá trình này bao gồm kiểm tra, xử lý các giá trị bị thiếu, ngoại lệ, hoặc không hợp lý trong dữ liệu

• Xóa dữ liệu trùng lặp và chuẩn hóa dữ liệu để đảm bảo tính thống nhất và chính xác

 Lưu trữ dữ liệu (Data Storage):

• Dữ liệu có thể được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu (database) hoặc hệ thống lưu trữ khác như hệ thống tệp (file systems)

• Lựa chọn hệ thống lưu trữ phụ thuộc vào quy mô, yêu cầu cụ thể của dự án

 Phân tích dữ liệu (Data Analysis):

• Việc sử dụng các kỹ thuật và công cụ phân tích dữ liệu để tìm kiếm thông tin, biểu đồ, dự đoán, và đưa ra quyết định là một trong quá trình phân tích dữ liệu

• Các phương pháp phân tích dữ liệu có thể bao gồm thống kê, học máy, khai phá dữ liệu (data mining), và nhiều kỹ thuật khác

 Trực quan hóa dữ liệu (Data Visualization):

• Biểu đồ hoá dữ liệu giúp dữ liệu được hiểu một cách dễ dàng hơn và có thể phân tích khách quan cho người khác

• Công cụ trực quan hóa dữ liệu như biểu đồ đường, biểu đồ cột, và biểu đồ phân tán,… giúp biểu diễn dữ liệu một cách hấp dẫn

 Báo cáo và trình bày kết quả (Reporting and Presentation):

• Kết quả phân tích dữ liệu thường được trình bày thông qua báo cáo hoặc trình bày trực quan

• Báo cáo này giúp người quản lý hoặc lãnh đạo hiểu được thông tin trọng tâm và đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu

Quá trình thu thập và phân tích dữ liệu đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ quyết định kinh doanh, nghiên cứu khoa học, và nhiều lĩnh vực khác Nó yêu cầu kiến thức về công cụ xử lý dữ liệu, phân tích dữ liệu, lập trình và hiểu biết về ngữ cảnh của từng dự án cụ thể.

Các phân tích sơ bộ

• Báo cáo này giúp người quản lý hoặc lãnh đạo hiểu được thông tin trọng tâm và đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu

Quá trình thu thập và phân tích dữ liệu đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ quyết định kinh doanh, nghiên cứu khoa học, và nhiều lĩnh vực khác Nó yêu cầu kiến thức về công cụ xử lý dữ liệu, phân tích dữ liệu, lập trình và hiểu biết về ngữ cảnh của từng dự án cụ thể

4.2 Điều tra bảng câu hỏi và thu thập dữ liệu

Sau khi tiến hành phát phiếu khảo sát với số lượng là 130 phiếu, trong đó trực tiếp với 10 phiếu và gián tiếp là 120 phiếu, thu về được 107 phiếu hợp lệ Các mẫu sau khi kiểm tra đều đạt yêu cầu vì không có mẫu nào bị khuyết câu trả lời, câu trả lời không bị sai lệch với câu hỏi Với mẫu là 107 được nhập vào phần mềm SPSS phục vụ cho nghiên cứu

4.3 Các phân tích sơ bộ

Bảng 4-1: Bảng thống kê chuyên môn Đối tượng khảo sát Số lượng Tỷ lệ (%) Tỷ lệ tích lũy (%)

Kỹ sư kinh tế xây dựng/

Cử nhân Kinh tế/ Tài chính 44 41,3 93,5

Hình 4-1: Biểu đồ chuyên môn (%) Nhận xét: Dựa vào thống kê kết quả khảo sát trên có thể thấy, với tổng số 107 phiếu khảo sát thu được đối tượng thực hiện khảo sát đến từ nhiều chuyên môn liên quan, bao gồm các thành phần tham gia dự án cũng như tỷ lệ thành phần cử nhân kinh tế/ tài chính và kỹ sư kinh tế xây dựng/ quản lý xây dựng chiếm tương đương 76,1% là những người trực tiếp trong khâu thực hiện góp phần tăng độ chính xác cho nghiên cứu

Bảng 4-2: Bảng thống kê vị trí/ chức vụ Đối tượng khảo sát Số lượng Tỷ lệ (%)

Tổng/ Phó tổng giám đốc 2 2 2

Giám đốc/ Phó giám đốc 25 23 25

Kỹ sư kinh tế xây dựng/ Quản lý xây dựng

Cử nhân kinh tế/ Tài chính

Kiến trúc sư Đối tượng khảo sát Số lượng Tỷ lệ (%)

Trưởng phòng/ Phó trưởng phòng 39 37 62

Hình 4-2: Biểu đồ vị trí/ chức vụ (%)

Nhận xét: Dựa vào thống kê kết quả khảo sát trên có thể thấy, với tổng số 107 phiếu khảo sát thu được đối tượng thực hiện khảo sát đến từ nhiều vị trí và chức vụ khác nhau Tuy nhiên, với các vị trí như tổng/ phó tổng giám đốc; giám đốc/ phó giám

Tổng/ Phó tổng giám đốc

Giám đốc/ Phó Giám đốc

Trưởng phòng/ Phó trưởng phòng

Trưởng nhóm/ Nhân viên đốc; trưởng phòng/ phó trưởng phòng chiếm tỉ trọng 62% làm tăng độ tin cậy của khảo sát

4.3.3 Kinh nghiệm trong lĩnh vực Bất động sản?

Bảng 4-3: Bảng thống kê kinh nghiệm trong lĩnh vực Bất động sản Đối tượng khảo sát Số lượng Tỷ lệ (%)

Hình 4-3: Biểu đồ kinh nghiệm làm việc (%)

Nhận xét: Kết quả khảo sát theo thống kê trên có thể thấy, tổng số 107 phiếu khảo sát thu được đối tượng thực hiện khảo sát đến từ nhiều thời gian kinh nghiệm khách nhau, bao gồm đầy đủ các khung thời gian phù hợp Và trong biểu đồ hình 4-

3, với thời gian kinh nghiệm trên 5 năm chiếm tương đương 81% giúp tăng sự tin tưởng cho bài nghiên cứu

4.3.4 Cơ quan công tác Ông/Bà đã và đang tham gia?

Bảng 4-4: Bảng thống kê cơ quan công tác Đối tượng khảo sát Số lượng Tỷ lệ (%)

Nhà phát triển dự án bất động sản 15 14 14

Chủ đầu tư bất động sản 12 11 25

Hình 4-4: Biểu đồ cơ quan công tác (%) Nhận xét: Thống kê kết quả khảo sát trên có thể thấy, với 107 phiếu khảo sát thu được đối tượng thực hiện khảo sát đến từ nhiều cơ quan công tác liên quan Với các cơ quan quan trọng giúp tăng độ chính xác cho khảo sát, trên biểu đồ hình 4-4 có thể hiện ba cơ quan như nhà phát triển dự án bất động sản; chủ đầu tư bất động sản, tư vấn chiếm tổng tỉ trọng là 64%

Thống kê mô tả là các hệ số mô tả ngắn gọn hay tóm tắt một tập dữ liệu nhất định, có thể là đại diện cho một mẫu hoặc toàn bộ của một tổng thể Thống kê mô tả bao gồm: thống kê tần số và thống kê trung bình Thông tin mẫu bao gồm chuyên môn, vị trí/ chức vụ, kinh nghiệm làm việc, cơ quan công tác Nghiên cứu sử dụng công cụ tính độ lệch chuẩn (standard deviation), giá trị trung bình (mean) Đồng thời, tổng hợp đầy đủ các thông tin của mẫu như số lượng, tính toán tỷ lệ phần trăm và phần trăm tích lũy

Nhà phát triển dự án bất động sản

Chủ đầu tư bất động sản

Bảng 4-5: Bảng xếp hạng trị trung bình các yếu tố

STT Yếu tố Xếp hạng

Trị trung bình Độ lệch chuẩn

12 Lãi suất tín dụng cho vay mua nhà 3 3,62 ,782

19 Khả năng huy động vốn của chủ đầu tư 4 3,59 ,779

6 Tỷ lệ vốn vay trên vốn chủ sở hữu 6 3,55 ,857

15 Chính sách Nhà nước (thuế, phí) 7 3,54 ,745

9 Số lượng nhà giao dịch 8 3,50 ,638

18 Loại sản phẩm (Căn hộ chung cư, nhà phố) 9 3,50 ,840

10 Số lượng nhà xây dựng 10 3,49 ,705

1 Chi phí sử dụng đất 12 3,46 ,886

14 Lãi suất cho vay xây dựng 13 3,44 ,797

11 Mức độ gia tăng giá nhà 15 3,38 ,861

21 Tỷ lệ xây dựng nhà phố và căn hộ trong dự án 16 3,37 1,037

22 Cơ cấu vốn (Vốn tự có, vốn góp, vốn vay) 17 3,32 ,816

Yếu tố “Giá bán” xếp hạng 1 (Mean = 3,95) Đó là yếu tố mà các đối tượng được khảo sát chọn là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến việc đánh giá hiệu quả vốn đầu tư

Tất cả các yếu tố đều có giá trị trung bình lớn hơn 3, với 9 yếu tố có giá trị trung bình cao hơn 3.5, nên phù hợp để đưa vào mô hình System Dynamics

Trong đó có 5 yếu tố xếp hạng cao nhất là: Giá bán; Chi phí xây dựng; Lãi suất tín dụng cho vay mua nhà; Khả năng huy động vốn của chủ đầu tư; Chi phí tài chính.

MÔ HÌNH ĐỘNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ VỐN ĐẦU TƯ GIỮA NHÀ PHỐ THẤP TẦNG HAY CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ

Tổng quan chung

Chương này xem xét nguyên nhân, mối quan hệ giữa các yếu tố nâng cao lợi nhuận của dự án, việc nâng cao lợi nhuận sau đó được phát triển bằng cách sử dụng phương pháp mô hình động hệ thống Một số kịch bản được thực hiện để thử nghiệm các chiến lược khác nhau mà các nhà phát triển bất động sản có thể thực hiện nhằm nâng cao hiệu quả vốn đầu tư của các dự án nhà ở trong dài hạn

5.2 Mô hình động đánh giá hiệu quả vốn đầu tư giữa nhà phố thấp tầng hay căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh

Zhao et al (2011) đã tóm tắt năm bước để phát triển mô hình SD, bao gồm: 1) Xác định vấn đề, 2) Phát triển sơ đồ nguyên nhân - kết quả, 3) Phát triển mô hình tồn kho và dòng chảy, 4) Thử nghiệm mô hình và 5) Phân tích kịch bản Năm bước này được chia thành hai giai đoạn: 1) khái niệm hóa mô hình (phát triển sơ đồ vòng lặp nguyên nhân hoặc động lực học hệ thống định tính), bao gồm hai bước đầu tiên và 2) mô phỏng định lượng (động lực học hệ thống định lượng), bao gồm ba bước cuối cùng (Alasad và cộng sự, 2013)

Sơ đồ vòng lặp nhân quả (còn gọi là sơ đồ nhân quả) là bước đầu tiên trong quá trình phát triển mô hình SD Nó được dùng để khám phá xem các biến ảnh hưởng lẫn nhau như thế nào (Park et al, 2010; Hwang et al., 2013a), Sơ đồ vòng lặp nhân quả bao gồm một số thành phần chẳng hạn như slocks, bộ chuyển đổi dòng chảy, đầu nối, nhân quả liên kết và vòng phản hồi Có hai loại liên kết (Park et al, 2010; Hwang và cộng sự, 2013a):

Liên kết nhân quả phủ định: Là mũi tên có dấu trừ (-) minh họa hành vi của các biến liên kết theo hướng ngược lại Nếu một biến giảm (tăng) thì một biến khác tăng (giảm)

Một nhóm các liên kết nhân quả tạo thành một vòng tròn (vòng lặp) là một vòng phản hồi Đây là một chuỗi các liên kết nhân quả bắt đầu từ một biến và kết thúc ở biến đó Vòng phản hồi có thể tích cực (được gọi là tự củng cố) hoặc tiêu cực (được gọi là tự cân bằng) (Park et al 2010: Hwang và cộng sự, 2013a):

• Trong vòng phản hồi tích cực, một biến cụ thể bắt đầu bằng liên kết dương (âm) và kết thúc bằng liên kết dương (âm) Thậm chí còn có những mối liên hệ nhân quả tiêu cực trong vòng phản hồi tích cực

• Trong vòng phản hồi tiêu cực, một biến cụ thể bắt đầu bằng liên kết tích cực (tiêu cực) và kết thúc bằng liên kết tiêu cực (tích cực) Có những mối liên hệ nhân quả kỳ quặc trong một vòng phản hồi tiêu cực

Sau khi đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng và quan trọng từ các chuyên gia trong ngành, mô hình SD được thể hiện qua Hình 5-1 như sau:

Giải thích mô hình tổng thể

Mô hình được xây dựng để hỗ trợ xem xét, quyết định đầu tư xây dựng dự án nhà ở thấp tầng hoặc chung cư dựa trên Tỷ lệ diện tích của từng loại Sau khi trừ các diện tích công cộng không kinh doanh, diện tích công cộng kinh doanh, diện tích đất thương mại dịch vụ, diện tích cơ sở hạ tầng, Tỷ lệ diện tích nhà phố được ấn định trước, tiếp theo diện tích xây dựng căn hộ được xác định Sau đó, chi phí xây dựng nhà phố và căn hộ được xác định dựa trên chi phí xây dựng, chi phí sử dụng đất và chi phí tư vấn cũng như chi phí khác Chi phí dự án là kết quả của chi phí nhà phố và căn hộ Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư không đủ tài chính để thực hiện dự án thì phải tính toán thêm một khoảng cho chi phí tài chính và chi phí thực hiện dự án

Từ lợi nhuận mong muốn, giá bán của căn hộ và nhà phố được xác định Lợi nhuận của dự án được tính bằng việc trừ doanh thu với chi phí Trong đó, doanh thu được tính từ diện tích, giá bán và số lượng của căn hộ cũng như nhà phố, về phần doanh thu tổng được tính từ doanh thu của cả nhà phố và căn hộ chung cư

Sau khi mô hình được xây dựng xong, một số kịch bản như: Tỷ lệ diện tích nhà phố/ căn hộ; số tầng; chi phí xây dựng nhà phố hay diện tích xây dựng chung cư được xem xét để giúp tối đa hóa lợi nhuận Để chi tiết hơn, các mô hình được thể hiện như sau:

Hình 5-1: Mô hình đánh giá hiệu quả vốn đầu tư

Mô hình động đánh giá hiệu quả vốn đầu tư giữa nhà phố thấp tầng hay căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh

Hình 5-2: Mô hình phụ căn hộ

• Tich luy Can ho= INTEG ((So luong CH thuc te-So luong Can ho duoc ban ra),0) Units: can

• So luong Can ho duoc ban ra=INTEGER (Ti le giao dich Can ho*Tich luy Can ho) Units: can

So luong Can ho duoc ban ra (Tich luy Can ho)

Ti le giao dich Can ho

So luong CH thuc te

So luong CH du kien

5.2.2 Mô hình phụ nhà phố

Hình 5-3: Mô hình phụ nhà phố

• Tich luy Nha pho= INTEG (So luong NP thuc te-So luong Nha pho duoc ban ra, 0) Units: can

• So luong Nha pho duoc ban ra= INTEGER (Ti le giao dich nha pho*Tich luy Nha pho)

So luong Nha pho duoc ban ra (Tich luy Nha pho)

Ti le giao dich nha pho

So luong NP thuc te

So luong NP du kien

5.2.3 Mô hình phụ Chi phí dự án

Hình 5-4: Mô hình phụ Chi phí dự án

• CP DU AN= IF THEN ELSE (Time=0, IF THEN ELSE (Chi phi xay dungVCSH):AND:(0.6*Chi phi xay dung

Định dạng
Số trang	91
Dung lượng	2,31 MB