Tổng hợp câu hỏi và đáp án ôn thi CC3 khoá đào tạo công chứng, học viện tư pháp, Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, mượn vay tài sản.

Tổng hợp câu hỏi và đáp án ôn thi CC3 khoá đào tạo công chứng, học viện tư pháp, Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, mượn vay tài sản.

ÔN TẬP THI CC3

I HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢNGẮN LIỀN VỚI ĐẤT.

1.Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc?

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyểnnhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất vàtài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinhdoanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 Côngchứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc phải thựchiện để văn bản có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, ngoài công chứng thì người dân có thể đi chứng thực hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc lựa chọn chứng thực hay công chứng hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tùy thuộc vào ý muốn, việc đi lại, phí thựchiện mà các bên lựa chọn phù hợp.

2.Thẩm quyền công chứng hợp đồng CNQSDD và tài sản găn liền với đất của Tổ chức HNCC?

 Theo quy định tại Điều 42, Luật Công chứng 2014 thì: “Công chứng viên của tổ chứchành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sảntrong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề côngchứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản làbất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bấtđộng sản.”

 Thẩm quyền công chứng của CCV: Công chứng viên có thẩm quyền công chứng làcông chứng viên hành nghề tại các tổ chức hành nghề có trụ sở tại tỉnh, TP nơi có bấtđộng sản và không thuộc các trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 7 Luậtcông chứng 2014.

“c) Công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch có liên quan đến tài sản, lợi ích củabản thân mình hoặc của những người thân thích là vợ hoặc chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹnuôi; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi của vợ hoặc chồng; con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể;ông, bà; anh chị em ruột, anh chị em ruột của vợ hoặc chồng; cháu là con của conđẻ, con nuôi;”

3.Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyềnsử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sửdụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợpnhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;

4.Tổ chức, cá nhân được phép nhận chuyển nhượng QSD

Theo điểm b, khoản 1, Điều 169 Luật đất đai tổ chức, cá nhân trong nước gần nhưkhông bị hạn chế nhận chuyển nhượng QSD đất (Trừ trường hợp quy định tại Điều191 Luật Đất đai).

- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở ViệtNam theo điểm đ khoản 1 Điều 169 quy định với đối tượng này chỉ được nhận chuyểnnhượng QSD đất mà có hoặc không có tài sản gắn liền, mà đất đó nằm trong các dựán phát triển nhà ở.

- Tổ chức, doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài thì không được phép nhận chuyểnnhượng QSD đất tại Việt Nam.

- Hộ gia đình, cá nhận được nhận chuyển nhượng QSD không phụ thuộc vào nơicư trú (khoản 2 Điều 167 Luật đất đai).

- Đối với đất trồng lúa thì tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân không trực tiếp sảnxuất nông nghiệp không được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa theo Điều 191.

5.Ai chịu phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Hiện nay, phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đềcập tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, được sửa đổi bởi Điều 1 Thông tư111/2017/TT-BTC.

Trong đó, mức phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tínhtrên giá trị quyền sử dụng đất.

Mức phí thấp nhất là 50.000 đồng và tăng lên theo giá trị quyền sử dụng đất Tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:

Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấpbản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.

Như vậy, người yêu cầu công chứng là người nộp phí công chứng Các bên chuyểnnhượng có quyền thỏa thuận về người nộp phí công chứng hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất.

6.Các loại đất được phép chuyển nhượng

Để xác định đất có được phép chuyển nhượng hay không, trước tiên phải xem xétnguồn gốc hình thành của nó để phân loại, sau đó cần xác định chủ thể đang sử dụnglà ai để xác định sự đặc thù trong việc chuyển nhượng Nhà nước với tư cách là đạidiện cho toàn dân với toàn bộ sở hữu đất đai thực hiện việc chuyển giao, phân bổquyền sử dụng đất cho các chủ thể để sử dụng, khai thác đất Hình thức chuyển giaonày chủ yếu được thực hiện qua việc Nhà nước có văn bản giao đất có thu tiền vàkhông thu tiền sử dụng đất, văn bản cho thuê đất có thời hạn trả tiền một lần hoặc trảtiền từng năm tùy theo đối tượng hay mục đích sử dụng…hoặc Nhà nước công nhậnquyền sử dụng đất cho chủ thể đang sử dụng ổn định đất đó (Điều 17 Luật Đất Đai).Nói chung đất được giao không thu tiền sử dụng đất và đất được Nhà nước cho thuêtrả tiền hàng năm đều không được phép chuyển nhượng, cụ thể đối với các chủ thểquyền chuyển nhượng đất như sau:

Thứ nhất, đối với tổ chức sử dụng đất: Tổ chức được Nhà nước giao đất không

thu tiền sử dụng đất theo Điều 173 Luật Đất Đai không có quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụngđất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thutiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Điều 174 Luật Đất Đai được chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.Tuy nhiênđối với tổ chức sự nghiệp công lập mà có tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đấttrả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồngốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền chuyển nhượng; việc thực hiện các quyền nàyphải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Mọitrường hợp khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất,thuê đất đều được chuyển nhượng trừ trường hợp Tổ chức đó được Nhà nước giaohay cho thuê đất để kinh doanh có lợi nhuận và không vì mục đích xây dựng nhà ở màđược miễn tiền thuê hay sử dụng đất toàn bộ.

Thứ hai, đối với hộ gia đình hay cá nhân sử dụng đất: Điều 179 Luật ĐấtĐai Hộ

gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đấtđược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần chocả thời gian thuê; được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi,nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế được chuyển nhượng quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật.

7.Hình thức chuyển nhượng QSD đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng mua đối tượngcủa hợp đồng là bất động sản, nên nó còn chịu sự điều chỉnh của Luật Đất Đai, LuậtNhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản liên quan.

Theo quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự hình thức chuyển quyền sử dụng đấtđược thực hiện thông qua hợp đồng, hơn nữa hợp đồng chuyển quyền sử dụng đấtphải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Luật Đất Đai quy định tại điểm a, khoản 3 điều 167 hợp đồng chuyển nhượng,tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắnliền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Do đó, việc chuyển nhượng QSD đất bắt buộc phải được lập thành văn bản theoquy định và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Cơ quan công chứng) côngchứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã với văn bản đó

8.Thời điểm có hiệu lực Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất

Theo quy định tại Bộ Luật Dân sự tại Điều 692, việc chuyển nhượng được coi làhoàn tất và có hiệu lực khi các bên nhận chuyển nhượng đăng ký sang tên đối với đấttrên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, kể từsau thời điểm này bên nhận chuyển nhượng mới có hoàn toàn quyền và nghĩa vụ vớiQSD đất và tài sản gắn liền với đất đã nhận chuyển nhượng, mọi giao dịch trước thờiđiểm này nhằm thay đổi quyền và nghĩa vụ sẽ không được pháp luật công nhận.

9.Chuyển nhượng riêng QSD đất hoặc chỉ chuyển nhượng nhà, Tài sản gắn liền với đất

QSD đất hay nhà và tài sản gắn liền với đất là hai loại tài sản khác nhau theo quyđịnh của pháp luật Việt Nam, mặc dù trên thực tế một thửa đất không thể tách rờinhưng về mặt pháp lý thì mỗi loại tài sản gắn liền với nhau này có khung quy địnhpháp lý khác nhau và có thể chủ thể sở hữu và sử dụng riêng biệt Vì vậy, việc chuyểnnhượng QSD đất riêng và chuyển nhượng, mua bán nhà, QSH tài sản gắn liền với đấtriêng vẫn có thể thực hiện công chứng được riêng biệt Tuy nhiên, việc chuyểnnhượng một loại tài sản cho một chủ thể khác thứ ba thì cần thiết phải có ý kiến củachủ thể là chủ sử dụng QSD đất nếu chuyển nhượng QSH tài sản trên đất và ngượclại.

10.Chuyển nhượng nhà, đất có nhiều đồng sở hữu, sử dụng

Nhà, đất có thể do nhiều đồng sở hữu và sử dụng chung đứng tên, nếu tất cả nhữngngười này cùng thống nhất chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất đó cho một chủ thể khácthì tất cả những người này đều đồng thời định đoạt, chuyển nhương Nếu một trongcác đồng sở hữu, sử dụng đó muốn chuyển nhượng phần của mình trong khối bấtđộng sản chung (sở hữu chung hợp nhất hay sở hữu chung có thể phân chia) thì quantrọng nhất người chuyển nhượng đó phải thông báo trước 03 tháng cho các đồng sởhữu, sử dụng khác để họ thực hiện quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng theo quy địnhtại Điều 223 Bộ Luật Dân sự Sau khi các đồng sở hữu, sử dụng không đồng ý muahay nhận chuyển nhượng thì mới được phép công chứng chuyển nhượng phần bấtđộng sản trong khối bất động sản chung.

11.Vấn đề có hiệu lực pháp luật của hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất

Hiện nay khi chuyển nhượng tài sản hỗn hợp gồm Quyền sử dụng đất, nhà ở có rấtnhiều quy định gây tranh cãi về thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng này; Tuy

nhiên khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng riêng biệt với từng loại tài sản thì thờiđiểm có hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà ở theo khoản 1 Điều 122: Thời điểm cóhiệu lực của HĐMB nhà ở là thời điểm Công chứng Thời điểm có hiệu lực Chuyểnnhượng QSD đất tại Điều 692 Bộ luật dân sự là thời điểm đăng ký sang tên trước bacho bên nhận chuyển nhượng; Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng công chứng theokhoản 2 Điều 5 Luật Công chứng là thời điểm có hiệu lực thi hành.

12.Hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

- Căn cứ pháp lý: Điều 40 Luật Công chứng; Điều 1 Nghị định 05/1999/NĐ-CP;Điển đ Khoản 1 Điều 5 Luật căn cước công dân; Khoản 3, Điều 2 Luật Xuấtnhập cảnh; Khoản 2 Điểu 6 Nghị Định 130/2008/NĐ-CP; Khoản 2 Điều 12 NghịĐịnh 59/2016/NĐ-CP; Điều 33 Luật hôn nhân GĐ; Điều 11 Luật Cư trú; Khoản1 Điều 2 Luật Công chứng.

- Hồ sơ yc công chứng bao gồm:+ Phiếu yêu cầu công chứng

+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có)

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân của người yêu cầu công chứng, người yêu cầu côngchứng có thể xuất trình một trong các giấy tờ tuỳ thân sau đây:

o CMTNDo CCCDo Hộ chiếu

o Chứng minh sỹ quan quân đội nhân dân VN

o Chứng minh quân nhân chuyên nghiệp, công nhân và viên chức quốc phòng+ Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liềnvới đất

+ Giấy tờ chứng minh tình trạng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liềnvới đất: Giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, văn bản về thừakế…

13.Soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Nội dung và hĩnh thức của Văn bản công chứng đáp ứng quy định tại khoản 4 Điều 2, Điều 46 Luật Công chứng; Điều 24 của Thông tư 01/2021/TT-BTP của Bộ Từ pháp và Điều 398, Mục 1 , chương XVI Bộ luật Dân sự Văn bản công chứng cần có các nội dung cơ bản sau:

- Quốc hiệu, tiêu ngữ- Tên văn bản

- Thời gian địa điểm giao kết hợp đồng;- Chủ thể;

- Tình trạng tinh thần và ý chí của chủ thể khi lập và giao kết hợp đồng;- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán

- Thời gian và địa điểm bàn giao quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất- Thuế, phí, lệ phí

- Quyền và nghĩa vụ các bên- Các nội dung khác

- Lời chứng của công chứng viên

II HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

1 Điều kiện nhà ở được phép giao dịch

Điều kiện mua bán căn hộ chung cư được quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014,cụ thể như sau:

“1 Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằngnhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tạikhoản 2 Điều này;

b Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đangtrong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết địnhhành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ởcủa cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trườnghợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”

2 Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

Căn cứ tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014:

a Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội,nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tạikhoản 4 Điều 62 của Luật này;

d Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;đ Nhận thừa kế nhà ở;

e Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự ánđầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tưnhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứngnhận đối với nhà ở đó”.

3 Điều kiện của các bên mua bán nhà ở, căn hộ

 Điều kiện bên bán:

Theo khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở 2014 bên bán nhà ở phải có điều kiện sau:

- Điều kiện 1: Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyềnđể thực hiện giao dịch về nhà ở;

- Điều kiện 2: Phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ởtheo quy định của pháp luật dân sự (nếu là cá nhân)

(Đầy đủ năng lực hành vi dân sự là người từ đủ 18 tuổi trở lên, không thuộc trườnghợp mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hànhvi; hạn chế năng lực hành vi dân sự).

 Điều kiện bên mua:

Bên mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thìphải có điều kiện sau:

- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không bắt buộcphải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở;

- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủnăng lực hành vi dân sự, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam vàkhông bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở.

4 Giá và phương thức thanh toán

Theo quy định tại Điều 433 BLDS quy định về giá và phương thức thanh toán nhưsau:

Giá, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác địnhtheo yêu cầu của các bên Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toánphải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bênphải phù hợp với quy định đó.

Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phươngthức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toánđược xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.

5 Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở

Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận Bên bán phảigiao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sảntrước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.

Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao nhà ở thì bên mua có quyền yêu cầubên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứlúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.

Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận Nếu không xác định hoặcxác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thờiđiểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

(Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015)

6 Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 55, Điều 56, Điều 67 LuậtKinh doanh bất động sản năm 2014 Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai khitham gia giao dịch mua bán phải bảo đảm:

- “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã đượccấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấyphép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹthuật tương ứng theo tiến độ dự án, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có

mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoànthành xong phần móng của tòa nhà đó”;

- “trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phảicó văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đầy đủ kiệnđược bán, cho thuê mua”;

- Trước khi bán, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ nănglực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủđầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng

7 Điều kiện để người nước ngoài mua căn hộ chung cư

Theo Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về điều kiện để người nướcngoài mua căn hộ chung cư như sau:

- Tổ chức thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc đượcphép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấpcòn hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng mua nhà, thuê mua nhà ở.

- Cá nhân người nước ngoài phải đáp ứng 02 điều kiện sau:

+ Có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lýxuất, nhập cảnh Việt Nam;

+ Không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.

Như vậy, phải đáp ứng điều kiện trên thì người nước ngoài mới được mua nhàchung cư tại Việt Nam.

8 Hợp đồng chuyển nhượng qsdd, hợp đồng mua bán nhà ở thỏa thuận giá trị và điều khoản thanh toán bằng ngoại tệ được không?

Căn cứ theo Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối 2005 sửa đổi bởi khoản 13 Điều 1 Pháplệnh sửa đổi Pháp lệnh ngoại hối năm 2013

"Điều 22 Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối

Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá,định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác củangười cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ cáctrường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam."

Tại Điều 3 Thông tư 32/2013/TT-NHNN hướng dẫn nguyên tắc hạn chế sử dụngngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam như sau:

"Điều 3 Nguyên tắc hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam

Trên lãnh thổ Việt Nam, trừ các trường hợp được sử dụng ngoại hối quy định tạiĐiều 4 Thông tư này, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, địnhgiá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác (bao gồm cảquy đổi hoặc điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ, giá trị của hợp đồng, thỏa thuận) củangười cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối."

Như vậy, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giátrong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, ngườikhông cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép củaNgân hàng Nhà nước.

9 Có được sử dụng vàng để thanh toán khi mua bán đất không?

Căn cứ quy định tại Điều 19 Nghị định 24/2012/NĐ-CP về các trường hợp sử dụng vàng bị cấm như sau:

Điều 19 Hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh vàng

Hành vi vi phạm các quy định của pháp luật trong hoạt động kinh doanh vàng baogồm:

1 Hoạt động sản xuất vàng trang sức, mỹ nghệ không có Giấy chứng nhận đủ điềukiện kinh doanh do Ngân hàng Nhà nước cấp.

2 Hoạt động kinh doanh mua, bán vàng miếng; xuất khẩu, nhập khẩu vàng nguyênliệu không có giấy phép do Ngân hàng Nhà nước cấp.

3 Mang theo vàng khi xuất cảnh, nhập cảnh của cá nhân vượt mức quy định khôngcó giấy phép do Ngân hàng Nhà nước cấp.

4 Sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán.

5 Hoạt động sản xuất vàng miếng trái với quy định tại Nghị định này.

6 Hoạt động kinh doanh vàng khác khi chưa được Thủ tướng Chính phủ cho phép vàNgân hàng Nhà nước cấp giấy phép.

7 Vi phạm các quy định khác tại Nghị định này và các quy định của pháp luật kháccó liên quan.

Chiếu theo quy định trên thì không được sử dụng vàng để thanh toán trong giaodịch về mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sdd hay bất cứ giao dịch gì khác.

III HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

1 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có cần thực hiện công chứng không?

Căn cứ Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản nhưsau:

Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giaotài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầuđền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Căn cứ Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định tặng cho bất động sản như sau:

Tặng cho bất động sản

1 Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thựchoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định củaluật.

2 Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất độngsản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thờiđiểm chuyển giao tài sản.

Thêm vào đó tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng yêu cầu hợp đồngtặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng.

Như vậy, khi tặng cho quyền sử dụng đất thì những bên liên quan phải lậpthành văn bản và văn bản này phải có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếubất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếubất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kểtừ thời điểm chuyển giao tài sản.

2 Điều kiện để thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

Căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằngquyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 vàtrường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơquan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

3 Điều kiện đối với người nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

Để được nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận không được rơi vàocác trường hợp không được phép nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Các trường hợp không được nhận tặng cho theo Điều 191 Luật Đất đai 2013như sau:

Cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đấtđối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sửdụng đất.

Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyểnnhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở,đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vựcrừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, cả hai bên cho và nhận đều phải đáp ứng những điều kiện trên; bêncho phải đủ điều kiện cho và bên nhận không được thuộc trường hợp không đượcnhận thì mới có thể thực hiện thủ tục tặng cho nhà đất.

Trường hợp người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng làngười nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đốitượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứngnhận nhưng được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 186Luật đất đai 2013

Trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền tặngcho đất đai khi:

Thứ nhất, trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sửdụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

Thứ hai, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đấtđược thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần cógiấy chứng nhận).

4 Đối tượng được nhận tặng cho quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dâncư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đấtbao gồm:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại ViệtNam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ởthông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triểnnhà ở; (điểm đ, khoản 1, Điều 169 Luật Đất đai 2013);

Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê được tặng cho QSDĐ cho Nhà nước; tặng choquyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi íchchung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định củapháp luật (điểm c, khoản 2, Điều 174 Luật Đất đai 2013);

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được tặng cho QSDĐ đối với tổchức kinh tế theo quy định tại điểm c, khoản 2, Điều 174 Luật Đất đai 2013; tặng choQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộcđối tượng quy định khoản 1, Điều 186, Luật Đất đai 2013 (điểm e, khoản 1, Điều 179Luật Đất đai 2013);

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyềnsử dụng đất ở tại Việt Nam có quyền tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước,người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đểở; Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dâncư, tặng cho nhà tình nghĩa (khoản 2 Điều 186 Luật Đất đai 2013).

5 Người tặng cho đất chết xử lý như thế nào?

Theo quy định tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 167 Luật Đất đai2013 thì hợp đồng tặng cho bất động sản phải được công chứng chứng thực và quyềnsử dụng đất khi tặng cho phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Theo đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi hợp đồng nàyđược công chứng, chứng thực và đăng ký biến động theo quy định pháp luật Vì vậyđể xem xét việc tặng cho đất khi người tặng cho chết có hiệu lực hay không, sẽ dựatrên 2 trường hợp sau:

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa người tặng cho và người được chođã được công chứng và thực hiện việc đăng ký theo quy định pháp luật thì hợp đồngtặng cho đấy sẽ có hiệu lực pháp luật và vẫn còn có hiệu lực kể cả khi người tặng choqua đời Do đó, trong trường hợp này, sau khi người tặng cho qua đời thì không cầnphải lập văn bản phân chia di sản thừa kế về quyền sử dụng mảnh đất đã được tặngcho.

Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa người tặng cho và người đượctặng cho chưa được công chứng hoặc chưa đăng ký thì hợp đồng này chưa phát sinhhiệu lực Theo đó khi người tặng cho đất qua đời thì đương nhiên phần đất tặng chocủa người này chưa được chuyển sang cho người nhận nên đây sẽ thuộc phần di sảnthừa kế của người đã chết Như vậy phần đất tặng cho này sẽ được chia cho nhữngngười thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc theo quy định của Bộ luật dân sự.

6 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, Hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phảiđăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giaotài sản.

7 Có được hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng không?

Căn cứ Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định về giá trị pháp lý của văn bản côngchứng:

- Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóngdấu của tổ chức hành nghề công chứng.

- Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liênquan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thìbên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừtrường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

- Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sựkiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừtrường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

- Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.

Như vậy, theo quy định trên thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã côngchứng và đã có hiệu lực và các bên không thể tự ý hoặc đơn phuong chấm dứt hợpđồng tặng cho quyền sử dụng đất Tuy nhiên, nếu nhưng trong quá trình lập hợp đồng

tặng cho, nếu hợp đồng tặng cho đó có điều khoản quy định việc hủy bỏ hợp đồngtặng cho khi một trong hai bên mất đi hoặc hợp đồng tặng cho đó vi phạm quy địnhvề hình thức của văn bản công chứng, việc công chứng hợp đồng tặng cho thì các bêncó quyền đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

8 Tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung như thế nào?

Căn cứ vào Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện tặng cho nhà ở cầnđáp ứng các điều kiện như sau:

Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tạikhoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014;

Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết địnhhành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhàở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tươnglai.

Căn cứ vào Điều 137 Luật Nhà ở 2014 quy định về tặng cho nhà ở thuộc sở hữuchung thì muốn tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bảncủa tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.

Tuy nhiên trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sởhữu chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và không được làmảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữuchung khác Sau khi nhận tặng cho phần sở hữu chung thì chủ sở hữu nhà ở mớikhông được làm ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữuchung khác.

9 Tặng cho nhà ở đang cho thuê như thế nào?

Theo quy định tại Điều 138 Luật Nhà ở 2014 thì việc tặng cho nhà ở đang cho thuêđược quy định cụ thể như sau:

Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ởbiết trước về việc tặng cho nhà ở.

Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng thuê nhà đã ký vớibên tặng cho, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, Luật Nhà ở 2014 còn quy định về việc tặng cho nhà ở thuộc sở hữuchung thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sởhữu chung Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữuchỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và không được làm ảnhhưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chungkhác.

10 Tặng cho nhà, đất đang thế chấp ngân hàng được không?

Quyền của bên thế chấp được quy định chi tiết tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm2015 Theo đó, bên thế chấp được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phảilà hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thếchấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Đồng thời, bên thế chấp được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phảithông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang đượcdùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Tóm lại, nhà đất đang thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng vẫn được quyền bán, trao đổi,tặng cho một phần hoặc toàn bộ nhà, đất đó nếu được sự đồng ý của ngân hàng.Trường hợp cho thuê, cho mượn nhà, đất đang thế chấp, bên thế chấp phải thông báocho ngân hàng và bên thuê, bên mượn biết.

11 Tặng cho có điều kiện

Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về việc tặng cho tài sản có điều kiệnnhư sau:

Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụtrước hoặc sau khi tặng cho Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm củaluật, không trái đạo đức xã hội.

Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đãhoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanhtoán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho khôngthực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

1 Hồ sơ công chứng hợp đồng tặng cho (như phần II)

2 Soạn thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

12 Soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Nội dung và hĩnh thức của Văn bản công chứng đáp ứng quy định tại khoản 4 Điều 2, Điều 46 Luật Công chứng; Điều 24 của Thông tư 01/2021/TT-BTP của Bộ Từpháp và Điều 398, Mục 1 , chương XVI Bộ luật Dân sự Văn bản công chứng cần có các nội dung cơ bản sau:

- Quốc hiệu, tiêu ngữ- Tên văn bản

- Thời gian địa điểm giao kết hợp đồng;- Chủ thể;

- Tình trạng tinh thần và ý chí của chủ thể khi lập và giao kết hợp đồng;- Tài sản tặng cho

- Điều kiện tặng cho: Hợp đồng tặng cho có điều kiện; hợp đồng tặng cho không có điều kiện

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

- Việc giao, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.- Thuế, phí, lệ phí

- Phương thức giải quyết chanh chấp hợp đồng- Quyền và nghĩa vụ các bên

- Cam đoan các bên- Điều khoản cuối cùng

- Lời chứng của công chứng viên

IV HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ, CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1 Điều kiện cho thuê, cho thuê lại qsd đất

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằngquyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợpnhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

2 Điều kiện nhà cho thuê:

Căn cứ khoản 1 và khoản 3 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà ở khi cho thuê phảicó đủ các điều kiện sau:

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đangtrong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết địnhhành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ởcủa cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 còn quy định nhà ở khi cho thuêkhông bắt buộc phải có Giấy chứng nhận nhưng phải có giấy tờ thay thế, cụ thể:

Khoản 9 Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định giấy tờ chứng minh điềukiện cho thuê khi không có Giấy chứng nhận như sau:

“Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợpcho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước) thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủyquyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dựán xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc có Giấy phépxây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của phápluật dân sự, pháp luật về đất đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở”

3 Điều kiện của các bên khi thuê nhà

* Điều kiện của bên cho thuê:

Theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê nhà ở phải có các điều kiệnsau:

“a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thựchiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trườnghợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã muanhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịchvề nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách phápnhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.”

* Điều kiện của bên thuê

Khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 quy định bên thuê nhà ở phải có đủ cácđiều kiện sau:

“a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiệncác giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải cóđăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủnăng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luậtViệt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định củaLuật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơicó nhà ở được giao dịch.”

4 Điều kiện cho thuê lại Qsd đất Nhà nước cho thuê

Căn cứ điểm b, khoản 2, Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tếđược nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất thu tiền thuê một lần cho cảthời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có cácquyền sau đây:

“2 Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thutiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tạikhoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền vớiđất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối vớitrường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sửdụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp đượcNhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộngđồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặngcho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đấttại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đấtđể hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nướcngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.”

5 Hợp đồng thuê nhà có phải công chứng, chứng thực?

Theo khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp tổ chức tặngcho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhànước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằngnhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lýnhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp cácbên có nhu cầu.

Như vậy, hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản nhưng khôngbắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp có yêu cầu từ các bên của hợpđồng Tuy nhiên khuyến khích cá nhân, tổ chức khi thuê nhà chứng thực, công chứnghợp đồng thuê nhà để có thể đảm bảo quyền lợi của các bên trong quá trình thuê nhà.

6 Thẩm quyền công chứng hợp đồng thuê nhà ở, thuê quyền sử dụng đất ở đâu?

Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:

Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợpđồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ươngnơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, vănbản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thựchiện các quyền đối với bất động sản.

Vì thế, khi thuê và cho thuê nhà, 02 bên phải công chứng tại phòng công chứngcó trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà.

Thẩm quyền công chứng của công chứng viên theo quy định tại Điểm C,Khoản 1, Điều 7, Luật Công chứng 2014

7 Hồ sơ yêu cầu công chứng: (như trên)

8 Hợp đồng thuê nhà, quyền sử dụng đất (theo hợp đồng mẫu)

V HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN ĐẤU GIÁ

1 Tài sản bán đấu giá

Tại Điều 4 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định tài sản đấu giá gồm những loạisau đây:

 Các loại tài sản pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá:- Tài sản để thi hành án theo pháp luật về thi hành án.

- Tài sản được xác lập sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật- Tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai- Tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự

- Tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhànước, tài sản bị kê biên để đảm bảo thi hành quyết định xử phạt vi phạm hànhchính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.

- Tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm

- Tài sản là hàng dự trữ quốc gia theo quy định của pháp luật về dự trữ quốc gia

- Tài sản cố định của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý, sửdụng vốn nhà nước đấu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.

- Tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã bị tuyên bố phá sản theo quy định củapháp luật về phá sản

- Tài sản hạ tầng đường bộ và quyền thu phí sử dụng hạ tầng đường bộ theo quyđịnh của pháp luật về quản lý, sử dụng và khai thác kết cấu hạ tầng giao thôngđường bộ

- Tài sản là quyền khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về khoángsản

- Tài sản là quyền sử dụng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quyđịnh của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng

- Tài sản là quyền sử dụng tần số vô tuyến điện theo quy định của pháp luật vềtần số vô tuyến điện

- Tài sản là nợ xấu và tài sản bào đảm của khoản nợ xấu của tổ chức nhà nước sởhữu 100% vố điều lệ do chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tíndụng theo quy định của pháp luật

- Tài sản nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhànước;

- Các tài sản khác mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá. Tài sản của tổ chức, cá nhân tự nguyện lựa chọn bán thông qua đấu giá

2 Ai không được đăng ký tham gia đấu giá?

Những người sau đây không được đăng ký tham gia đấu giá:

(i) Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế nănglực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặcngười tại thời điểm đăng ký tham gia đấu giá không nhận thức, làm chủ đượchành vi của mình;

(ii) Người làm việc trong tổ chức đấu giá tài sản thực hiện cuộc đấu giá; cha, mẹ,vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của đấu giá viên điều hành cuộc đấugiá; người trực tiếp giám định, định giá tài sản; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột,chị ruột, em ruột của người trực tiếp giám định, định giá tài sản;

(iii) Người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền quyếtđịnh bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền quyếtđịnh bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật;

(iv) Cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người quy định tạiđiểm (iii);

(v Người không có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật ápdụng đối với loại tài sản đó.

(Khoản 4 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản năm 2016)

3 Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có công chứng, chứng thực không?