các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng giá trị hợp lý đối với tài sản bất động sản trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại bình dương

Từ đó, tác giả nhận thấy việc nghiên cứu “Các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng giá trị hợp lý đối với tài sản bất động sản trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Bình Dươn

GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

Lý do thực hiện đề tài

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển như thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động,…, đáp ứng các nhu cầu về chỗ ở của người dân, phát triển đô thị, du lịch nghỉ dưỡng,… Trong những năm gần đây, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và BĐS vào GDP chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách; trong đó, ngành BĐS trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP hằng năm Đến tháng 9 năm 2022, giá trị vốn hóa ngành BĐS ước tính khoảng 1,7 – 1,8 triệu tỷ đồng

Tuy nhiên, sản phẩm BĐS đòi hỏi chi phí đầu tư lớn và cần thời gian đầu tư dài hạn mới có thể thu hồi được vốn Do đó, để phản ánh được đúng giá trị của tài sản BĐS đòi hỏi các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải xem xét đến việc ghi nhận những tài sản này theo GTHL là cần thiết

Trên thế giới, tháng 5 năm 2011, chuẩn mực IFRS số 13 về đo lường GTHL đối với tài sản được ra đời, nó là kết quả của sự kết hợp giữa IASB và FASB trong việc xây dựng các yêu cầu về trình bày GTHL trên BCTC Theo Ernst và Young (2005) thì việc lập và trình bày BCTC theo IFRS chủ yếu liên quan đến việc đo lường tài sản và nợ phải trả trên bảng CĐKT theo GTHL Không những thế, việc tuân thủ theo IFRS và áp dụng GTHL sẽ giúp cho việc cung cấp thông tin được đảm bảo tính minh bạch, trung thực dựa trên cở sở từ việc lập và trình bày BCTC có tính hệ thống Từ đó, đã có nhiều nghiên cứu về vấn đề áp dụng CMKT quốc tế (IAS/IFRS) được bàn luận ở nhiều góc độ liên quan, đặc biệt là tìm hiểu về các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng IFRS và GTHL với mục tiêu nhằm nâng cao chất lượng thông tin của BCTC Từ đây có thể thấy, các giao dịch của các nước trên thế giới hầu hết đều hướng đến vận dụng GTHL nhằm đo lường chính xác hơn giá trị của tài sản, nợ phải trả, doanh thu, chi phí, kể cả các tài sản tài chính hoặc tài sản phi tài chính Đồng thời, để hội nhập kế toán quốc tế, tại Việt Nam từ năm 2001 đến nay, BTC đã ban hành 26 CMKT dựa trên các CMKT quốc tế và được hiệu chỉnh cho phù hợp với bối cảnh Việt Nam Tuy nhiên, việc vận dụng IFRS còn nhiều bỡ ngỡ, hơn nữa là lộ trình áp dụng cụ thể GTHL vẫn còn là thử thách lớn đối với Việt Nam Mặc dù năm 2017, Luật Kế toán số 88/2015/QH13 có hiệu lực (Quốc hội, 2015) Tuy nhiên, với mô hình kế toán đã áp dụng theo nguyên tắc giá gốc từ trước đến nay nên việc vận dụng GTHL trong công tác kế toán thực sự là điều không hề dễ dàng, đặc biệt là tại các DN có quy mô vừa và nhỏ Dưới góc độ khoa học, nhiều nghiên cứu cũng đã chứng minh có nhiều nhân tố đang là rào cản ảnh hưởng đến việc áp dụng GTHL một cách nguyên tắc hơn, thực tế hơn đối với công tác kế toán Tiếp đến, quyết định số 345/2020/QĐ-BTC về lộ trình áp dụng IFRS được BTC ban hành lại đặt ra vấn đề cần có sự nhận thức của cơ quan quản lý và sự đồng tình ủng hộ từ phía các DN để dần hoàn thiện hành lang pháp lý của các CMKT về GTHL (Bộ Tài chính, 2020)

Tại Bình Dương, với biệt danh là “Thủ phủ công nghiệp”, có số lượng khu công nghiệp chiếm 1/4 cả nước, thuộc nhóm thu hút vốn đầu tư nước ngoài nhiều nhất, mở ra nhiều cơ hội lớn cho các DN kinh doanh BĐS Tuy nhiên, cùng hòa cùng với lộ trình vận dụng IFRS thì các DN trên địa bàn tỉnh còn gặp nhiều bỡ ngỡ và thách thức trong việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS Từ đó, tác giả nhận thấy việc nghiên cứu “Các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng giá trị hợp lý đối với tài sản bất động sản trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Bình Dương” để thực hiện cho đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ của mình là cấp thiết, mang tính thời sự và thực tiễn trong bối cảnh về định giá BĐS hiện nay.

Tổng quan tình hình nghiên cứu

Hiện nay, đã có rất nhiều nghiên cứu về việc áp dụng GTHL trong kế toán, các nghiên cứu xoay quanh các vấn đề về các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL từ nhiều quan điểm khác nhau của các tác giả trong và ngoài nước như sau:

2.1 Các nghiên cứu ngoài nước

Nghiên cứu của Chauhan và Singh (2018) về “Factors influencing fair value measurement of real estate assets: A review of literature”- tạm dịch “Các yếu tố ảnh hưởng đến việc đo lường GTHL của tài sản BĐS”, kết quả của nghiên cứu cho thấy rằng các nhân tố ảnh hưởng đến việc đo lường GTHL của tài sản BĐS bao gồm tính độc đáo của tài sản BĐS, giá trị của thị trường trong việc định giá, tính hợp pháp trong việc xác định theo GTHL và tính khả dụng của thông tin để làm cơ sở xác định GTHL Cùng với hướng nghiên cứu này, nghiên cứu của Al-Suwaidi và Al-Malki (2018) về “The impact of fair value measurement on real estate investment: An empirical study in the United Arab Emirates” - tạm dịch “Tác động của việc đo lường GTHL đối với tài sản đầu tư là BĐS, nghiên cứu thực nghiệm ở Tiểu vương quốc Ả Rập Thống Nhất”, kết quả nghiên cứu cho thấy việc áp dụng GTHL trong định giá tài sản BĐS có thể cải thiện được tính minh bạch, công khai và tính chính xác của thông tin trên BCTC, từ đó góp phần tăng khả năng đầu tư vào tài sản BĐS Đồng thời, nghiên cứu của Zeng và Chen (2019) về “A study on the influence factors of fair value measurement of real estate assets in the context of China” - tạm dịch “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến việc đo lường GTHL của tài sản BĐS trong bối cảnh nền kinh tế Trung Quốc”, kết quả nghiên cứu cho thấy một số yếu tố tác động đến việc đo lường GTHL trong kế toán đối với tài sản BĐS như tài sản của thị trường BĐS, tính hiệu quả của thông tin và tính pháp lý của tài sản Tất cả các yếu tố này đều có ảnh hưởng đến việc đo lường GTHL của tài sản BĐS ở Trung Quốc

Trong một hướng nghiên cứu khác, nghiên cứu của Kim và Kim (2019) về

“The impact of information quality on the usefulness of fair value measurements for real estate assets” - tạm dịch “Tác động của chất lượng thông tin đến tính hữu ích của việc đo lường GTHL đối với tài sản BĐS”, kết quả nghiên cứu của nhóm tác giả cho thấy rằng chất lượng thông tin có ảnh hưởng rõ rệt đến tính hữu ích của GTHL trong việc đánh giá, đo lường các tài sản BĐS, đặc biệt là đối với các tài sản BĐS có kết cấu độc đáo và phức tạp Đồng quan điểm này, tại Trung

Quốc có nghiên cứu của Zhang và Liu (2020) về “An empirical study on the influencing factors of fair value measurement of real estate assets in China” - tạm dịch “Một nghiên cứu thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến việc đo lường giá trị hợp lý của tài sản BĐS ở Trung Quốc”, kết quả nghiên cứu đã phát triển thêm các yếu tố ảnh hưởng đến việc áp dụng GTHL cho loại hình tài sản có kết cấu độc đáo là thể hiện bởi tính độc đáo của tài sản BĐS, khả năng khôi phục giá trị và tính chất thương mại của tài sản BĐS, các yếu tố này có mức độ ảnh hưởng lớn đến việc đo lường GTHL của tài sản BĐS ở Trung Quốc

Bên cạnh đó, nghiên cứu của Sangchan và cộng sự (2020) về “Fair value exposure, changes in fair value and audit fees: Evidence from the Australian real estate industry” - tạm dịch “Rủi ro về giá trị hợp lý, những thay đổi về giá trị hợp lý và phí kiểm toán, bằng chứng từ ngành BĐS nước Úc”, nghiên cứu cho thấy mối quan hệ giữ kiểm toán và rủi ro về GTHL cũng như những thay đổi về GTHL của các DN kinh doanh BĐS thông qua các dữ liệu được thu thập thủ công từ ngành BĐS của nước Úc

Ngoài ra, nghiên cứu của Fei Xie (2021) về “Fair Value Measurement Model for Investment Real Estate and Rationality of Management Compensation” – tạm dịch “Mô hình đo lường giá trị hợp lý cho BĐS đầu tư và tính hợp lý của đền bù trong quản lý”, tác giả thực hiện nghiên cứu tại các DN kinh doanh BĐS niêm yết thuộc hạng A trên thị trường chứng khoán tại Thượng Hải và Thâm Quyến về sở hữu BĐS đầu tư từ năm 2013 đến năm 2018 và rút ra được các kết quả nghiên cứu như sau: (1) Sử dụng GTHL để đo lường BĐS đầu tư sẽ làm giảm tính hợp lý của thù lao quản lý; (2) Nền tảng trong đào tạo tổng thể của ban quản lý dự án thuộc công ty càng tốt thì công ty đó càng ít có xu hướng sử dụng GTHL để đo lường BĐS đầu tư Từ đây tác giả đưa ra một số khuyến nghị đề xuất như: DN nên tối ưu hóa cơ cấu hợp đồng lương và xây dựng hệ thống lương thưởng khuyến khích hợp lý; các cơ quan quản lý thị trường cần tăng cường giám sát các DN và ngăn chặn các nhà điều hành cấp cao lạm dụng quyền lực; và bản thân DN cũng cần phải tăng cường bồi dưỡng đạo đức nghề nghiệp, nâng cao nhận thức cho đội ngũ nhân viên của mình

2.2 Các nghiên cứu trong nước

Luật Kế toán năm 2015 đã đề cập đến khái niệm về GTHL Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có bất kỳ văn bản hướng dẫn hay chuẩn mực riêng nào quy định chi tiết về GTHL và sẽ áp dụng vấn đề này trong DN ra sao, đặc biệt là một số DN có mô hình đặc thù như các tổ chức tài chính, các công ty chứng khoán Đồng thời, theo tìm hiểu của tác giả thì các nghiên cứu trước đây đa số thực hiện theo phương pháp phân tích định tính hoặc hồi quy là chính, có rất ít nghiên cứu theo mô hình cấu trúc tuyến tính vào trong các loại hình DN mang tính đặc thù kinh doanh BĐS như hiện nay Có thể tổng quan một số nghiên cứu tiêu biểu ở Việt Nam về GTHL như sau:

Nghiên cứu của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2019) về “GTHL và yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản BĐS”, nghiên cứu cho thấy việc sử dụng GTHL trong đánh giá giá trị tài sản BĐS có khả năng giúp cải thiện độ chính xác của thông tin tài chính, đồng thời các yếu tố như vị trí tọa lạc, diện tích, tiện ích lân cận, kết cấu và tuổi đời của tài sản đều ảnh hưởng đến giá trị tài sản BĐS này Cùng hướng nghiên cứu này, trong một nghiên cứu khác, Đỗ Thị Hồng Nhung và Lê Thị Thanh Trúc (2020) về “GTHL và yếu tố ảnh hưởng đến định giá tài sản BĐS”, các tác giả cho rằng, việc áp dụng GTHL trong việc đánh giá giá trị của tài sản giúp đảm bảo chính xác của các thông tin tài chính, đồng thời các yếu tố như vị trí, diện tích, tiện ích lân cận, kết cấu và độ tuổi của tài sản đều ảnh hưởng đến việc đánh giá giá trị của tài sản

Nghiên cứu của Trần Thị Hồng Loan (2020) về “Ứng dụng giá trị hợp lý trong định giá tài sản BĐS”, nghiên cứu tập trung về việc áp dụng GTHL trong định giá tài sản BĐS, với mục tiêu đảm bảo tính công khai và chính xác của các thông tin báo cáo tài chính Ngoài ra, tác giả còn chỉ ra rằng việc sử dụng GTHL trong việc xác định giá trị tài sản giúp cải thiện độ tin cậy của thông tin báo cáo tài chính, đồng thời giúp giải quyết các tranh chấp liên quan đến giá trị tài sản Cùng hướng nghiên cứu này, nghiên cứu của Lê Thị Thanh Trúc và Đỗ Thị Hồng Nhung (2020) về “Giá trị hợp lý trong định giá tài sản BĐS: Tổng quan và ứng dụng thực tiễn”, nhóm tác giả đã tổng quan các nội dung cần nghiên cứu về

GTHL và ứng dụng của nó trong việc định giá tài sản BĐS trong bối cảnh thị trường BĐS ở Việt Nam đang trên đà phát triển Từ tổng quan nghiên cứu và thực tiễn, nhóm nghiên cứu cho rằng, GTHL giúp góp phần cải thiện độ chính xác của các thông tin và làm giảm thiểu mức độ các rủi ro cho nhà đầu tư, vì đây là một phương pháp định giá tài sản BĐS rất có hiệu quả trong nền kinh tế thị trường như Việt Nam hiện nay Đồng quan điểm này, nghiên cứu của Phạm Thị Ngọc Hà và Đỗ Thị Thanh Trúc (2021) về “Yếu tố ảnh hưởng đến việc sử dụng giá trị hợp lý trong định giá tài sản BĐS” Nghiên cứu của nhóm tác giả cũng đưa ra những phân tích tương tự về thị trường BĐS chịu tác động bởi nhiều yếu tố, khi thực hiện khảo sát nghiên cứu đã tìm thấy một số yếu tố ảnh hưởng trực tiếp theo hướng tích cực đến vấn đề sử dụng GTHL trong kế toán đối với lĩnh vực BĐS như: hạn chế về quy trình thu thập thông tin, hiểu biết hạn chế về các phương pháp định giá và tính thiếu chính xác của thông tin định giá

Bên cạnh đó, nghiên cứu của Nguyễn Thị Thanh Tâm và Đỗ Thị Thanh Trúc (2021) về “Đánh giá hiệu quả việc sử dụng giá trị hợp lý trong định giá tài sản BĐS” Nhóm tác giả nghiên cứu về việc đánh giá hiệu quả việc sử dụng GTHL đối với tài sản BĐS được định giá dựa trên các tiêu chí như tính chính xác, tính khả thi và tính minh bạch Nghiên cứu phân tích trên góc độ thị trường BĐS đang sôi động và cho rằng, việc sử dụng GTHL trong định giá tài sản BĐS có tính chính xác, tính khả thi cao và đồng thời làm tăng mức độ minh bạch của thông tin tài chính

Ngoài ra, nghiên cứu của Nguyễn Thanh Tùng và cộng sự (2023) về

“Factors affecting applied perception and applicability of fair value accounting: The case of construction firms in Vietnam” - tạm dịch “Những yếu tố ảnh hưởng đến nhận thức áp dụng tác động đến khả năng áp dụng kế toán giá trị hợp lý: trường hợp các DN xây dựng tại Việt Nam” và Nguyễn Thanh Tùng (2023) về

“Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng tới nhận thức áp dụng tác động đến khả năng áp dụng GTHL trong kế toán tại các DN xây lắp trên địa bàn TPHCM” Nghiên cứu thực hiện khảo sát, xây dựng với 8 nhân tố độc lập, 1 nhân tố trung gian và 1 nhân tố phụ thuộc để nhằm tìm ra mức độ tác động của từng nhân tố đến nhận thức áp dụng tác động đến khả năng áp dụng GTHL trong kế toán Kết quả cho thấy cả 8 nhân tố đều có tác động đến nhận thức của người quản lý DN và kế toán, từ đó dẫn đến ảnh hưởng tới khả năng áp dụng GTHL, các nhân tố này đều nhằm mục đích chứng minh rằng việc áp dụng GTHL sẽ cải thiện tính hữu ích, tính kịp thời và tính đáng tin cậy của BCTC và BCTC trở nên hữu ích, đáng tin cây hơn cho người sử dụng thông tin nhờ ý nghĩa khả năng có thể so sánh được

2.3 Kết luận về tổng quan nghiên cứu và khoảng trống của đề tài nghiên cứu Đối với các nghiên cứu nước ngoài được tác giả tổng quan trên đây liên quan đến tài sản BĐS chủ yếu là các nghiên cứu ở các quốc gia đã áp dụng GTHL, đã có nền tảng nhận thức thực tiễn vững chắc về GTHL Các nghiên cứu ngoài nước ngoài thu thập dữ liệu chủ yếu trên các BCTC đã được công bố rộng rãi, nhiều nghiên cứu cũng tiến hành khảo sát ý kiến các nhà quản lý, kế toán viên và phân tích dưới dạng mô hình hồi quy, mô hình cấu trúc Ngoài ra, các nghiên cứu này được thực hiện tại mỗi quốc gia với hệ thống pháp lý, chính trị, kinh tế, văn hóa, điều kiện tổ chức và trình độ nguồn nhân lực cũng như nhiều yếu tố đặc thù khác tại mỗi quốc gia, nên việc áp dụng tại Việt Nam nói chung và Bình Dương nói riêng có phần khó tương đồng

Còn đối với các nghiên cứu tại Việt Nam cũng chủ yếu thu thập dữ liệu từ BCTC được công bố rộng rãi, ngoại trừ nghiên cứu của Nguyễn Thanh Tùng (2023) dữ liệu thu thập từ khảo sát nhưng là áp dụng trong DN ngành xây lắp, ngành này có tính chất hoạt động có phần khác biệt với các DN ngành kinh doanh BĐS Đồng thời, các nghiên cứu này mới dừng lại ở việc nghiên cứu sự ảnh hưởng, thực trạng đã áp dụng như thế nào, chưa nghiên cứu sự ảnh hưởng đến xu hướng áp dụng, cũng như vai trò trung gian của việc nhận thức áp dụng GTHL của cá nhà quản lý đến việc vận dụng GTHL vào định giá tài sản nói chung và tài sản BĐS nói riêng

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quan của nghiên cứu là nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương Tiếp đến, tác giả xem xét có hay không vai trò trung gian của nhận thức về áp dụng GTHL của nhà quản lý, kế toán đến việc áp dụng GTHL trong kế toán đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương Từ đó luận văn hướng đến các mục tiêu cụ thể như sau:

Thứ nhất, xác định các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương và mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố

Thứ hai, xem xét có hay không vai trò trung gian của nhận thức áp dụng GTHL của nhà quản lý, kế toán đến việc áp dụng GTHL trong kế toán đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

Thứ ba, đề xuất các hàm ý quản trị liên quan đến việc áp dụng GTHL trong kế toán đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương.

Câu hỏi nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu cụ thể của đề tài đặt ra trên đây, nội dung chính của đề tài cần phải trả lời được các câu hỏi sau:

Câu hỏi 1: Các nhân tố nào ảnh hưởng đến nhận thức áp dụng GTHL và mức độ tác động của chúng như thế nào đến nhận thức GTHL trong kế toán đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương?

Câu hỏi 2: Nhận thức áp dụng GTHL của nhà quản lý, kế toán có tác động và tác động như thế nào đến việc áp dụng GTHL trong công tác kế toán trong kế toán đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương?

Câu hỏi 3: Hàm ý quản trị nào là phù hợp để nâng cao hiệu quả việc áp dụng GTHL trong kế toán đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Để thực hiện mục tiêu nghiên cứu, luận văn xác định đối tượng và phạm vi như sau:

- Đối tượng nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

+ Về mặt nội dung: Luận văn chỉ tập trung nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng giá trị hợp lý đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh Bình Dương dưới góc độ kế toán tài chính

+ Về mặt không gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện tại các DN có đăng ký ngành nghề kinh doanh BĐS trên giấy phép đăng ký kinh doanh tính đến tháng 06 năm 2023 và đang hoạt động trên địa bàn tỉnh Bình Dương

+ Về mặt thời gian: Dữ liệu khảo sát thực hiện từ tháng 06 đến tháng 09 năm 2023, các dữ liệu khác thu thập trong giai đoạn 2022 – 2023.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp, bao gồm phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp với phương pháp nghiên cứu định lượng trong quá trình để thu thập dữ liệu, phân tích, kiểm định, thảo luận và đề xuất các hàm ý quản trị Cụ thể từng phương pháp như sau:

- Phương pháp nghiên cứu định tính, được sử dụng để nghiên cứu lý thuyết, thu thập nguồn dữ liệu thứ cấp, nguồn dữ liệu sơ cấp, khảo sát và phỏng vấn chuyên gia, phỏng vấn các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

- Phương pháp nghiên cứu định lượng, đề tài sử dụng các công cụ phân tích định lượng gồm phân tích thống kê mô tả, đánh giá độ tin cậy nhất quán nội tại thông qua độ tin cậy tổng hợp (CR) và hệ số Cronbach’s alpha (CA), đánh giá giá trị hội tụ thông qua giá trị phương sai trích bình quân (AVE), đánh giá giá trị phân biệt thông qua Hệ số Fornell-Larcker, hệ số tải chéo, hệ số HTMT và sử dụng mô hình cấu trúc để phân tích các nhân tố ảnh hưởng, thông qua phần mềm PLS-SEM để kiểm định và phân tích các mục tiêu nghiên cứu.

Đóng góp mới của nghiên cứu

Thứ nhất, luận văn đã hệ thống hóa, làm rõ một số vấn đề có liên quan đến việc vận dụng GTHL vào các loại hình DN nói chung và DN kinh doanh BĐS nói riêng

Thứ hai, luận văn đã phát hiện được các nhân tố ảnh hưởng việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương bao gồm (i) Tính đáng tin cậy, (ii) Tính hữu ích, (iii) Khả năng so sánh được, (iv) Tính kịp thời, (v) Nhận thức nhà quản lý và mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố Luận văn cũng phát hiện và khẳng định được vai trò trung gian của nhân tố

“nhận thức của nhà quản lý” đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương Đây là các phát hiện mới qua trọng của nghiên cứu luận văn so với các nghiên cứu trước

Thứ ba, từ các nhân tố phát hiện, luận văn đã đề xuất được các hàm ý quản trị cho các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương trong việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS, cho thấy luận văn có nhiều đóng góp mới mang tính thực tiễn vào dòng nghiên cứu thực nghiệm về vận dụng giá trị hợp lý đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương nói riêng và cả nước nói chung

Kết cấu của luận văn

Ngoài lời mở đầu, danh mục các hình, bảng biểu, chữ viết tắt, kết luận và phụ lục Đề tài luận văn được kết cấu thành 5 chương với bố cục như sau:

Chương 1: Giới thiệu về đề tài nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở lý thuyết của nghiên cứu

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và bàn luận

Chương 5: Hàm ý quản trị từ kết quả nghiên cứu

Kết luận chương 1 Qua phần trình bày tổng quan các nghiên cứu của các tác giả đi trước đã cho thấy có rất nhiều các nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong DN kinh doanh BĐS Các nghiên cứu của các tác giả nước ngoài thì các nghiên cứu trình bày khá đầy đủ về các vấn đề liên quan đến GTHL và các nhân tố cần thiết phải quan tâm khi quyết định vận dụng GTHL đối với tài sản Tuy nhiên, do có sự khác biệt về quốc gia, pháp luật, kinh tế và văn hóa …từ đó có thể dẫn đến sự khác nhau về cách nhìn nhận về các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS của các chủ DN Các nghiên cứu của tác giả trong nước thì được thực hiện hầu hết dựa trên khảo sát tất cả các DN hoặc nghiên cứu ở khía cạnh là nhà chuyên gia, thuộc bộ phân quản lý nhà nước Đa số các nghiên cứu đều được thừa kế từ các nghiên cứu đi trước và tiến hành khảo sát dựa trên các tiêu chí đã chọn rồi đưa ra kết quả, hoặc nghiên cứu các nhân tố chưa được xác định đầy đủ trên các phương diện đánh giá các nhân tố có ảnh hưởng đến GTHL Khi nền tảng công nghệ của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 đang ngày càng phát triển, các DN đã và đang bắt kịp xu hướng, vượt qua khó khăn bắt nhịp với việc hội nhập toàn cầu trong việc chuyển đổi dần sang kế toán theo IFRS Do đó, việc đánh giá tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong DN kinh doanh BĐS có thể sẽ còn chịu ảnh hưởng nhiều nhân tố nữa mà các nghiên cứu trước đây chưa thực hiện

Từ tổng quan nghiên cứu, luận văn đã xác định khoảng trống của nghiên cứu, xác định được mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, cũng như nêu lên được ý nghĩa về mặt khoa học và thực tiễn của nghiên cứu, đóng góp mới của nghiên cứu và kết cấu của nghiên cứu luận văn.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA NGHIÊN CỨU

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIÁ TRỊ HỢP LÝ

2.1.1 Khái niệm về giá trị hợp lý

GTHL được đề cập rất nhiều trong các nội dung của CMKT trước đây, tuy nhiên các khái niệm được quan tâm nhiều nhất được đề cập đến là: IAS 16 nhắc tới GTHL “Giá trị tài sản có thể đem trao đổi giữa các bên có hiểu biết và có thiện chí trong một giao dịch trao đổi ngang giá" Sau đó là khái niệm do IASB ban hành trong nội dung của IFRS13 - Đo lường giá trị hợp lý, được áp dụng nhất quán trên toàn thế giới, đây là sự kết hợp giữa IASC và IASB Theo đó

“GTHL là giá sẽ nhận được khi bán một tài sản hoặc thanh toán một khoản nợ phải trả trong một giao dịch thị trường có trật tự giữa các thành phần tham gia thị trường tại ngày đo lường”

Tại Việt Nam, Luật kế toán số 88/2015/QH13 (Quốc hội, 2015) có khái niệm về GTHL: “GTHL là giá trị được xác định phù hợp với giá thị trường, có thể nhận được khi bán một tài sản hoặc chuyển nhượng một khoản nợ phải trả tại thời điểm xác định giá trị” Còn VAS 14 thì GTHL được định nghĩa: “GTHL là giá trị tài sản có thể trao đổi hoặc giá trị một khoản nợ được thanh toán một cách tự nguyện giữa các bên có đầy đủ hiểu biết trong trao đổi ngang giá” Từ đó cho thấy, các khái niệm về GTHL đều có sự khác biệt khá rõ nhưng chung quy đều nhấn mạnh đến đặc điểm nổi bật và cực kỳ quan trọng của GTHL như sau:

- Giá đầu ra: GTHL được hiểu là giá bán của tài sản chứ không phải giá mua, theo quan điểm của IASB và FASB

- Các bên tham gia thị trường: Mặc dù không đề cập rõ trong định nghĩa GTHL, các bên tham gia thị trường cần có đầy đủ thông tin, kiến thức và hiểu biết về thị trường có liên quan đến việc xác định giá trị giao dịch

- Giao dịch giả định: khi giao dịch giả định diễn ra trong điều kiện bình thường (ngoại trừ giao dịch thanh lý và ép bán) thì có thể xác định được GTHL Ngoài ra, IASB/FASB đã đưa ra các trường hợp ngoại trừ các trường hợp không bình thường

- Thời điểm đo lường: GTHL được xác định tại ngày đo lường giá trị của tài sản và không bao gồm giá trị giao dịch ước trong tương lai

- Thị trường giao dịch: GTHL được xác định dựa trên thị trường chính cho loại tài sản cần định giá, hoặc thị trường tối ưu nhất nếu không tồn tại thị trường chính Thị trường chính đối với tài sản BĐS thường là thị trường mà giao dịch bán tài sản thường xuyên diễn ra

- Mức giá giao dịch: IFRS 13 không bao gồm chi phí giao dịch trong mức giá giao dịch Chi phí giao dịch được xem là một trong những yếu tố của giao dịch chứ không phải của tài sản hay nợ phải trả, và sẽ được ghi nhận theo các chuẩn mực có nội dung quy định tương ứng Tuy nhiên, mức giá giao dịch có thể biến động bởi các yếu tố như chi phí vận chuyển hoặc địa điểm của tài sản Mặc dù đã có sự hoàn thiện sau mỗi đợt ban hành chuẩn mực kế toán, khái niệm GTHL vẫn còn chưa đầy đủ và rõ ràng và không giải thích được các thuật ngữ sử dụng Do đó, việc áp dụng GTHL trong các nghiệp vụ liên quan có thể trở nên khó khăn cho người sử dụng

2.1.2 Đo lường giá trị hợp lý

Hiện nay, có nhiều phương pháp đo lường GTHL, tuỳ thuộc mục tiêu và đối tượng sử dụng để đo lường GTHL mà có thể sử dung các phương pháp sau:

- Tiếp cận thị trường: Theo Shannon (2006) và Thông tư 126/2015/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 (Bộ Tài chính, 2015) thì để thu thập các thông tin thị trường có liên quan đến các tài sản cần tính giá hoặc các sản phẩm tương tự, bao gồm giá cả thị trường và lãi suất trên thị trường nhằm đảm bảo kết quả đo lường chính xác Trường hợp không có thông tin về từng đối tượng như: tài sản và nợ phải trả riêng biệt, tuy nhiên cần có thông tin chi tiết về nhóm tài sản và nợ phải trả để ghi nhận và phân bổ GTHL Cách tiếp cận thị trường cũng được sử dụng trong lĩnh vực BĐS, khi phát sinh các giao dịch tương đương và giá cả có sẵn và có thể được sử dụng để định giá một DN hoặc một yếu tố của vốn chủ sở hữu Ngoài ra, cách tiếp cận thị trường cũng có thể được sử dụng như một phương pháp tiếp cận thứ cấp để đánh giá và hỗ trợ các kết luận thu được từ cách tiếp cận thu nhập

- Tiếp cận chi phí: Theo Raulinajtys-Grzybek (2015) và Thông tư 126/2015/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 (Bộ Tài chính, 2015) là một trong những phương pháp quan trọng trong lĩnh vực đo lường giá trị tài sản và các khoản nợ phải trả Đây là một phương pháp đã được sử dụng từ lâu, bằng cách sử dụng giá thay thế hiện hành để đo lường giá trị tài sản Phương pháp này giả định rằng, GTHL không thể vượt quá giá trị mà người mua trên thị trường bỏ ra để mua hoặc xây dựng một tài sản thay thế có công dụng tương tự, có tính đến sự lỗi thời Cách tiếp cận chi phí định nghĩa rằng người mua trên thị trường không thể chi trả cho một tài sản nhiều hơn giá trị mà nó có thể thay thế cho năng lực hoạt động của tài sản đó Về mặt lý thuyết, phương pháp này cho phép xác định GTHL của các tài sản hữu hình có thể dễ dàng thay thế như BĐS, nhà xưởng và thiết bị Tuy nhiên, để áp dụng cách tiếp cận chi phí vào đo lường GTHL của tài sản đã qua sử dụng, cần phải thực hiện các điều chỉnh nhằm phản ánh sự hao mòn vật chất, sự lạc hậu về công nghệ và kinh tế của tài sản Những điều này rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác của kết quả đo lường và là một thách thức lớn đối với các DN báo cáo Bên cạnh đó, sự hao mòn vật chất, sự lạc hậu về công nghệ và kinh tế của tài sản là những yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị của tài sản Để đảm bảo tính chính xác trong việc đo lường GTHL, các DN báo cáo cần phải thực hiện các điều chỉnh để cho ra kết quả đo lường chính xác nhất có thể

- Tiếp cận thu nhập: Theo Baum và cộng sự (2013) và Thông tư 126/2015/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 (Bộ Tài chính, 2015) là một trong những phương pháp quan trọng trong lĩnh vực định giá tài sản Được áp dụng bằng cách sử dụng phương pháp chiếu khấu dòng tiền (DCF), trong đó DN cần ước tính được dòng tiền tương lai, giá trị cuối cùng (nếu có), và chiết khấu các giá trị đó về giá trị hiện tại Các kỹ thuật định giá có thể sử dụng bao gồm kỹ thuật giá trị hiện tại, mô hình lựa chọn giá, và cách tiếp cận thu nhập thặng dư nhiều kỳ Tiếp cận thu nhập thường được sử dụng để đo lường giá trị của các khoản nợ phải trả, tài sản vô hình và các công cụ tài chính khi những tài sản đó không được mua bán trên thị trường Việc sử dụng các kỹ thuật giá trị hiện tại để xác định giá trị hiện tại của tài sản cũng được xem xét và thảo luận, tuy nhiên, việc điều chỉnh các dòng tiền dự kiến nhằm phản ánh rủi ro hệ thống thường rất khó Vì thế, với những tài sản phi tài chính, tỷ lệ chiết khấu thường được áp dụng cho dòng tiền kết hợp cả rủi ro hệ thống hoặc rủi ro không thể đa dạng hóa Và việc điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu có xu hướng đánh giá giảm rủi ro Điều này cũng nhắc nhở rằng tỷ lệ chiết khấu là một ước tính điểm đơn, trong khi dòng tiền dự kiến được xác định bằng các xác suất phát sinh khác nhau trong tương lai

Bảng 2 1: Tổng hợp các cách tiếp cận và kỹ thuật định giá áp dụng

Ví dụ về các trường hợp sử dụng thông thường Nguồn

Giá niêm yết trên thị trường chứng khoán

Chứng khoán vốn, hợp đồng tương lai

Giá niêm yết trên thị trường thỏa thuận

Trái phiếu phổ thông của Mỹ Chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp sẽ được công bố

Các bội số thị trường thu được từ một tập hợp các tài sản tương đương (ví dụ giá của một tỉ suất lợi nhuận diễn tả giá trị cổ phiếu của đơn vị theo thu nhập của một cổ phiếu)

Các khoản lãi vốn chủ không niêm yết

Ma trận giá Chứng khoán nợ tương tự như chứng khoán niêm yết chuẩn Tiếp cận chi phí

Kỹ thuật Ví dụ về các trường hợp sử dụng Raulinajtys

(Nguồn: Tổng hợp của tác giả) Đồng thời, trong quá trình định giá tài sản hoặc nợ phải trả, việc lựa chọn kỹ thuật định giá phù hợp sẽ phụ thuộc vào sự sẵn có của các yếu tố đầu vào thích hợp và sự đáng tin cậy tương đối của chúng Đồng thời, cũng sẽ phụ thuộc vào loại tài sản hoặc nợ phải trả được định giá Trong một số trường hợp, sử dụng một kỹ thuật định giá cụ thể có thể cung cấp giám sát tài chính và hiệu quả tốt nhất, như việc sử dụng cách tiếp cận thị trường để định giá một chứng khoán vốn được giao dịch nhiều Trong các trường hợp khác, kỹ thuật định giá theo bội số có thể phù hợp hơn, như trong định giá đơn vị báo cáo hoặc đơn vị tạo tiền cho mục đích kiểm tra sự suy giảm của lợi thế thương mại Tuy nhiên, mỗi kỹ thuật định giá sẽ đưa ra các ước tính khác nhau về GTHL do sự khác biệt trong thông thường -Grzybek

Phương pháp chi phí thay thế giảm trừ (DRC) Nhà xưởng và thiết bị sản xuất

Kỹ thuật Ví dụ về các trường hợp sử dụng thông thường

Baum và cộng sự (2013); Bộ Tài chính, (2015)

Kỹ thuật giá trị hiện tại Chứng khoán nợ với ít giao dịch

Công cụ vốn không niêm yết

Merton hoặc mô hình nhị thức

Hợp đồng quyền chọn cổ phiếu không công bố của Châu Âu hoặc hợp đồng quyền chọn của Mỹ

Phương pháp thu nhập thặng dư nhiều kỳ

Tài sản vô hình, như mối quan hệ với khách hàng và các tài sản công nghệ được mua trong một liên kết kinh doanh

Phương pháp tiết kiệm chi phí bản quyền

Tài sản vô hình dự kiến được sử dụng (ví dụ các nhãn hiệu) giả định hoặc chất lượng của các yếu tố đầu vào được sử dụng Do đó, để đưa ra ước tính GTHL công bằng nhất, đơn vị báo cáo cần đánh giá kỹ các yếu tố đầu vào và các giả định được sử dụng, đặc biệt trong các trường hợp phạm vi giá trị định giá lớn

Ngoài ra, trong trường hợp sử dụng phương pháp định giá theo bội số, nó có thể được sử dụng như một công cụ kiểm tra các giả định hoặc yếu tố đầu vào Điều này giúp đơn vị báo cáo xác định được những yếu tố nào ảnh hưởng đến kết quả định giá và kiểm tra tính hợp lý của các giả định sử dụng Vì vậy, để đưa ra ước tính GTHL chính xác nhất, đơn vị báo cáo cần phải đánh giá kỹ các yếu tố đầu vào và các giả định sử dụng, đồng thời sử dụng phương pháp định giá phù hợp nhất với tài sản hoặc nợ phải trả được định giá Cuối cùng, GTHL nên dựa trên điểm phổ biến nhất trong phạm vi các giá trị định giá của các trường hợp cụ thể

2.1.3 Điều kiện vận dụng GTHL

ĐỐI TƯỢNG SỬ DỤNG THÔNG TIN BÁO CÁO TÀI CHÍNH CỦA

2.2.1 Đối tượng sử dụng thông tin báo cáo tài chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Việc xây dựng tiêu chuẩn quốc tế hàng đầu đã xác định các giám đốc tài chính, kế toán trưởng và nhà quản lý nói chung là những người sử dụng chính các BCTC do các DN kinh doanh BĐS lập (FASB, 2008; IASB, 2009a) Navarro và cộng sự (2007, 2010) cho rằng, để thực hiện một phân tích thích hợp về ảnh hưởng của GTHL đối với thông tin về tính hữu ích trên các BCTC thì việc xác định đối tượng sử dụng của BCTC là chưa đủ, mà BCTC áp dụng theo GTHL cần phải được thể hiện là minh bạch hơn giá gốc IFAC (2000) cho rằng, vì nhu cầu thông tin khác nhau ở mỗi người sử dụng và việc lựa chọn cơ sở đo lường kế toán phụ thuộc vào mục đích sử dụng BCTC Đồng thời, nghiên cứu của Navarro và cộng sự (2010) cho rằng, BCTC không có khả năng thanh toán hay thanh khoản cao, các CFO trong các DN kinh doanh BĐS này khẳng định rằng BCTC còn được sử dụng trong giao dịch với các công ty bảo hiểm, các giao dịch khác cần thiết để đạt được thỏa thuận về giá trị của tài sản được bảo hiểm; với các kiểm toán viên, những người phải xác nhận việc định giá tài sản trong bảng cân đối kế toán của DN; với cơ quan thuế, khi

DN đang tiến hành thanh tra liên quan đến việc xác nhận giá trị tài sản và chi phí khấu hao của tài sản; với các cổ đông, nhà đầu tư tiềm năng về khả năng sinh lời các dự án kinh doanh trong tương lai liên quan đến BĐS; và với tổ chức công đoàn, để cho thấy rằng dự án kinh doanh của DN luôn có đủ vốn hỗ trợ để đảm bảo khả năng tồn tại và ổn định công việc trong tương lai

Tại Việt Nam, để hòa nhịp cùng với sự phát triển của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 đã làm thay đổi căn bản thị trường BĐS tại Việt Nam Quản lý thị trường BĐS là một hoạt động chủ yếu để tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường của nền kinh tế Nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của nền kinh tế đó là sự phát triển và hội nhập của thị trường BĐS Thị trường BĐS của Việt

Nam trong những năm qua đã đạt được sự tăng trưởng và phát triển vượt bậc, sự tăng trưởng về các nguồn vốn từ các thành phần kinh tế khác nhau được đưa vào thị trường BĐS, sự đa dạng về các loại hình BĐS trên thị trường, sự tăng trưởng về khối lượng các giao dịch BĐS Tuy nhiên, trong sự hội nhập và toàn cầu hóa của nền kinh tế hiện nay, thị trường BĐS cũng cần được hoàn thiện để đáp ứng tốt nhất các yêu cầu về toàn cầu hóa thị trường BĐS phù hợp với yêu cầu hội nhập đó là việc đánh giá (định giá) tài sản BĐS là rất cần thiết, bởi, do khối lượng lớn các giao dịch liên quan đến loại hàng hóa đặc biệt này trong các DN kinh doanh BĐS những năm gần đây chiếm tỷ trọng rất lớn trong GDP hàng năm Một trong những phương pháp định giá kịp thời, nhanh chóng và đảm bảo tính minh bạch cũng như độ tin cậy cao nhất hiện nay là phương pháp GTHL khi được áp dụng Tuy nhiên, những nghiên cứu về việc áp dụng GTHL để định giá khách quan tài sản BĐS thì chưa có nhiều hoặc chưa được quan tâm đúng mức Đặc biệt là việc thay thế phương pháp giá gốc bằng GTHL khi định giá loại tài sản này thì chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể Bởi khi áp dụng, nó có thể ảnh hưởng đến tổng thể cả DN, như độ minh bạch; độ tin cậy; tính kịp thời và khả năng so sánh của thông tin trên các BCTC được công bố Đây là một trong những nội dung quan trọng cần được nghiên cứu làm rõ tại các DN kinh doanh BĐS trong bối cảnh cụ thể của thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay

2.2.2 Vấn đề giá trị hợp lý trong xác định tài sản BĐS

Trong lĩnh vực kế toán DN, GTHL của tài sản là giá trị mà tài sản đó có thể được bán ra trên thị trường cạnh tranh, tương đương với giá trị mà một người mua bình thường sẽ trả để sở hữu được tài sản đó Việc xác định GTHL của tài sản BĐS, có nhiều phương pháp khác nhau như sau:

- Phương pháp so sánh giá: nhằm xác định giá trị tài sản BĐS bằng cách so sánh giá trị của các tài sản BĐS tương tự đã được bán trên thị trường Để thực hiện được phương pháp này, DN cần có đủ thông tin và chính xác về giá của các tài sản BĐS tương tự đã có để có thể so sánh giá trị của tài sản được xác định

- Phương pháp chiết khấu dòng tiền: nhằm thực hiện việc định giá tài sản BĐS bằng cách tính toán giá trị hiện tại của các dòng tiền mà tài sản sẽ tạo ra trong tương lai Để thực hiện được phương pháp này, cần có dự đoán về các dòng tiền sẽ có được trong tương lai của tài sản BĐS để tính toán giá trị hiện tại của chúng

- Phương pháp giá trị tài sản: phương pháp này định giá tài sản BĐS bằng cách tính toán chi phí để thay thế tài sản đó bằng một tài sản mới tương đương Để thực hiện được phương pháp này, DN cần có được thông tin cụ thể về các khoản chi phí để có thay thế tài sản cũ hoặc tài sản muốn thay thế bằng một tài sản mới tương đương

Có nhiều lý do để trả lời cho câu hỏi “Tại sao phải xác định GTHL của tài sản?”, nhưng một trong những lý do quan trọng nhất là vì giá trị tài sản BĐS ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của DN như máy móc, thiết bị, nhà xưởng, BĐS đầu tư,… Khi xác định được GTHL của tài sản, DN tiến hành tính giá trị thực tế của tài sản đó, bao gồm tất cả các yếu tố có liên quan như vị trí, diện tích, điều kiện pháp lý, tình trạng kỹ thuật, cũng như các yếu tố kinh tế xung quanh như tình hình thị trường, tiềm năng tăng giá và xu hướng phát triển trong tương lai Nếu giá trị tài sản BĐS được xác định sai, giá trị của DN sẽ không chính xác Điều này có thể dẫn đến một số vấn đề, bao gồm: Đánh giá không chính xác về khả năng thanh toán nợ của DN, dẫn đến rủi ro tín dụng cho ngân hàng hoặc nhà đầu tư; quyết định đầu tư sai lầm hoặc mất cơ hội đầu tư; vi phạm các quy định về kế toán, thuế và quản lý đất đai, gây ra rủi ro pháp lý và tài chính cho DN Chính vì thế việc xác định được GTHL của tài sản là cực kỳ quan trọng đối với DN kinh BĐS, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến các quyết định tài chính của DN Điều này đòi hỏi DN phải xác định GTHL của tài sản BĐS dựa trên thông tin chính xác và đầy đủ, nhằm đảm bảo sự thành công và bền vững của DN.

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC VẬN DỤNG GIÁ TRỊ HỢP LÝ ĐỐI VỚI TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC DOANH NGHIỆP KINH

LÝ ĐỐI VỚI TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Các nghiên cứu về GTHL được đánh giá cao và kết luận rằng, nếu GTHL được áp dụng và thay thế giá gốc như một phương pháp đánh giá kế toán, thì tính hữu ích trên BCTC của các DN có thể bị ảnh hưởng bởi các tỷ số tài chính, các chỉ số quản lý có vai trò quan trọng trong các quyết định tài chính của nhà quản lý được thực hiện đối với DN (Lantto và Sahlstrửm, 2008; Benston, 2006; ICAEW, 2006) Nghiên cứu của Vera Palea (2014), có ý kiến rằng BCTC theo GTHL sẽ cung cấp thông tin mang tính chất hữu ích hơn đối với người sử dụng; bởi vì nó đảm bảo sự minh bạch của BCTC để tạo ra thông tin tài chính có giá trị cao và có thị trường tài chính tốt hơn Ijeoma (2014) nghiên cứu sự đóng góp của GTHL vào thông tin BCTC của các công ty ở Nigeria và đo lường GTHL cung cấp nhiều thông tin hữu ích hơn cho NĐT so với theo giá gốc Theo Navarro và cộng sự (2010) thực hiện nghiên cứu thực nghiệm liên quan đến 47 quốc gia khẳng định các BCTC theo GTHL là rất hữu ích Đồng thời, Nurmadi và cộng sự (2018) cũng cho rằng trong những tình huống khó xử khi ghi nhận giá trị tài sản, các công ty có thể ghi nhận bằng cách xem xét giữa các cơ sở là nguồn lực phi cơ bản và nguồn lực, giá trị công cụ và kinh tế, giữa đo lường và ước tính cũng như giữa đo lường và phân bổ, với mục tiêu chính là đưa ra những đánh giá hữu ích về các tài sản có thể đạt được mục tiêu của DN Mặc dù các công ty sẽ được coi là một khuôn khổ định giá DN để đo lường tài sản phù hợp với lợi ích của họ nhưng quan điểm lý thuyết kế toán về tính hữu ích sẽ là một trong những cơ sở cho việc ra quyết định đó

Còn ở Việt Nam, tác giả Lê Vũ Ngọc Thanh (2018) nghiên cứu trong lĩnh vực tài sản và tài chính, Nguyễn Thanh Tùng (2023) nghiên cứu về nhận thức áp dụng GTHL trong kế toán ở lĩnh vực xây dựng và lắp đặt cũng khẳng định tính hữu ích của thông tin BCTC mang lại khi vận dụng theo GTHL trong kế toán là rất quan trọng và cần thiết

Nghiên cứu của Carrol và cộng sự (2003) nhận xét rằng, khi GTHL được áp dụng, kết quả kinh doanh của DN (lỗ/lãi) sẽ phù hợp hơn với giá trị cổ phiếu Một số nghiên cứu khác đã nghiên cứu tác động của việc áp dụng GTHL trong các DN ở Úc và Anh và nhận xét rằng giá trị hiện tại phù hợp hơn giá gốc, nó nhằm mục đích tính toán kết quả của DN và cải thiện độ chính xác đáng tin cậy hơn của các dự báo lợi nhuận trong tương lai (Barth và Clinch, 1998; Easton và cộng sự, 1993; Aboody và cộng sự, 1999)

Ngoài ra, Nichols và Buerguer (2002) cho rằng, các DN tại Đức lập BCTC theo phương pháp GTHL sẽ nhận được mức tài trợ cao hơn từ các tổ chức tài chính, đặc biệt là về mức độ phù hợp và độ tin cậy của chúng ngày càng được ủng hộ trên diện rộng (Ball, 2006; Martin và cộng sự, 2006; Benston, 2006; Rayman, 2007; Turley, 2008; Whittington, 2008)

Bên cạnh đó, theo IFRS 16 và 40, GTHL của tài sản BĐS cần được tính toán dựa trên các giá trị đáng tin cậy được lấy từ một thị trường năng động, có tính thanh khoản cao Nếu việc tính toán này gặp khó khăn, thì nên sử dụng các mô hình và kỹ thuật đánh giá thường được chấp nhận trong việc xác lập giá, chẳng hạn như bằng cách tham khảo các giao dịch gần đây và ước tính dòng chảy của các sản phẩm có giá trị hiệu quả trong tương lai Cùng quan điểm này, Navarro và cộng sự (2010) khẳng định là nội dung thông tin của BCTC theo GTHL là dễ hiểu và đáng tin cậy, do đó, theo tác giả thì tính dễ hiểu là yếu tố cơ bản tạo nên tính hữu ích của các BCTC

Tại Việt Nam, nghiên cứu của Lê Vũ Ngọc Thanh (2018) trong lĩnh vực tài sản và tài chính, Nguyễn Thanh Tùng (2023) trong lĩnh vực xây dựng và lắp đặt cũng khẳng định về tính đáng tin cậy trên BCTC của các DN

Ben Shahar và cộng sự (2009) phân tích, các phương pháp hiện đang được sử dụng để phân bổ tài sản BĐS và kết luận rằng không có phương pháp nào phù hợp với các tiêu chí mới nhất theo CMKT, do đó, nhóm tác giả đề xuất một phương pháp tỷ lệ để tính đến các dòng tiền trong tương lai của DN, dựa trên thông tin được cung cấp trong các BCTC nhằm phản ánh kịp thời thông tin đến nhà quản lý và các Tổ chức bên ngoài DN Đồng thời, các khuôn khổ khái niệm chính được đề xuất bởi các Tổ chức uy tín được coi là tính dễ hiểu (IASC, 1989) và tính kịp thời (FASB, 1980; 2008) là các đặc điểm có liên quan đến mức độ phù hợp, mức độ kịp thời thông tin các BCTC của DN, góp phần đảm bảo tính hữu ích của các báo cáo này cho nhà quản lý trong quá trình ra quyết định, cũng như những người dùng khác nhau như cổ đông, nhà đầu tư Cũng như trong nghiên cứu của Navarro và cộng sự (2010) đã khẳng định khả năng cung cấp thông tin trên BCTC kịp thời cũng là một yếu tố then chốt, vì sự chậm trễ trong việc lập và công bố các BCTC có thể dẫn đến mất đi một lượng đáng kể tính phù hợp

Còn tại Việt Nam, Lê Vũ Ngọc Thanh (2018), Nguyễn Thanh Tùng và công sự (2023) cũng có cùng quan điểm khi cho rằng việc vận dụng GTHL sẽ đem lại thông tin kịp thời để từ đó mang lại những lợi ích cho nhà đầu tư

2.3.4 Khả năng so sánh được

Theo nghiên cứu của Llewellyn và Northcott (2005), IFAC (1993) chi rằng khả năng so sánh là một chất lượng góp phần đáp ứng nhu cầu về tính phù hợp, GTHL là một tiêu chí thích hợp hơn so với giá gốc để cải thiện khả năng hiểu của các BCTC Đồng quan điểm, nghiên cứu của Navarro và cộng sự (2010) cũng đưa ra quan đểm về khả năng so sánh được minh bạch hơn khi áp dụng GTHL trong kế toán, lập BCTC “GTHL là một tiêu chí phù hợp hơn so với giá gốc để cải thiện khả năng so sánh của các BCTC của các công ty khác nhau và của một công ty, trong một khoảng thời gian”

Tại Việt Nam, giá gốc là một nguyên tắc cơ bản của kế toán, vì vậy việc bị hạn chế thông tin về tình trạng DN, về thị trường là điều không thể tránh khỏi bởi các khoản mục được ghi nhận theo kế toán giá gốc thay đổi với tỷ lệ thấp và ít biến động Trong khi đó áp dụng GTHL thì các giá trị được ghi nhận thay đổi theo thời gian, tính biến động cao, mà tài sản BĐS là tài sản bị thay đổi theo yếu tố thời gian và biến động của thị trường là rất lớn Nhưng việc ghi nhận sau ban đầu ở Việt Nam lại chưa được phép áp dụng, cho nên rất cần một cơ chế và sự thay đổi chính sách trong ghi nhận kế toán nhằm đem lại khả năng so sánh thông tin tài chính, thị trường được minh bạch và kịp thời Để làm được điều này, chỉ có thể cho phép áp dụng ghi nhận theo GTHL trong kế toán đối với các DN 2.3.5 Nhận thức của nhà quản lý, kế toán

Nghiên cứu của Kumarasiri và Fisher (2011) ý kiến rằng việc áp dụng kế toán theo GTHL thì rào cản lớn là nhận thức của nhà quản lý DN và thiếu kiến thức kỹ thuật ghi chép, hướng tiếp cận của nhân viên kế toán Do đó các tác giả cho rằng, để có thể thực hiện được đồng nhất việc áp dụng ghi nhận kế toán theo GTHL cần phải có sự nhận thức của nhà quản lý và đào tạo kiến thức cho viên kế toán để giảm thiểu khó khăn khi áp dụng Đồng quan điểm này, Navarro và cộng sự (2010) cũng cho rằng, trình độ của nhà quản lý và trình độ nhân viên kế toán là yếu tố then chốt khi áp dụng kế toán theo GTHL đối với việc ghi nhận giá trị tài sản là các BĐS trong các DN kinh doanh BĐS

Tại Việt Nam, nghiên cứu của Nguyễn Thị Thu Hoàn (2018) khẳng định, trình độ và nhận thức của nhà quản lý có tác động mạnh và hiểu được tầm quan trọng của việc áp dụng CMKT Nguyễn Thanh Tùng (2023) nghiên cứu trong lĩnh vực xây dựng - lắp đặt thì cho rằng sự hiểu biết và quan tâm của nhà quản lý là yếu tố đặc biệt và cần thiết đối với việc vận dụng GTHL.

CÁC LÝ THUYẾT NỀN sử dụng trong nghiên cứu đề tài

Lý thuyết thông tin hữu ích, cung cấp thông tin hữu ích trong việc đưa ra các quyết định đầu tư Do vậy, lý thuyết thông tin hữu ích là cơ sở quan trọng để lựa chọn các thông tin được cung cấp trong các BCTC (Staubus, 2000) Theo Chalmers & Godfrey (2004) lý thuyết thông tin hữu ích có đề cập đến ảnh hưởng của lợi ích và chi phí, đây chính là vấn đề quan tâm của nhà quản trị trong việc trình bày BCTC

Theo lý thuyết này, chất lượng của thông tin trên BCTC được xem là hữu ích, gồm những đặc điểm sau: có thể hiểu được, thích hợp, đáng tin cậy và có thể so sánh (IASB, 2010), cụ thể: (i) Có thể hiểu được là một đặc trưng của thông tin kế toán ở mức độ hợp lý nhằm hiểu được những điều cần thiết, là sự kết nối giữa người sử dụng thông tin và những quyết định mà họ tạo ra phải là thông tin hữu ích; (ii) Thông tin thích hợp là một đặc điểm chất lượng thông tin, đảm bảo thông tin hữu ích khi thích hợp với nhu cầu đưa ra quyết định của người sử dụng thông tin; (iii) Đáng tin cậy của thông tin kế toán là đáng tin cậy khi người sử dụng thông tin kế toán có thể đặt niềm tin vào đó để ra quyết định, với những đặc trưng quan trọng là trình bày trung thực, thông tin đáng tin cậy khi phản ánh một cách trung thực về các nghiệp vụ hay sự kiện mà nó dự định trình bày; và (iv) Có thể so sánh là BCTC chỉ hữu ích khi có thể so sánh với năm trước, so sánh với

DN khác; do đó, các nghiệp vụ giống nhau phải được đánh giá và trình bày một cách nhất quán trong toàn DN, giữa các thời kỳ và giữa các DN

Vận dụng lý thuyết cho nghiên cứu của luận văn: dựa trên nền tảng của lý thuyết thông tin hữu ích, có thể thấy rằng lý thuyết này góp phần giải thích cho những tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến nhận thức áp dụng kế toán theo GTHL đối với các nhân tố trong nghiên cứu này gồm: Tính hữu ích; Tính kịp thời; Tính tin cậy và Khả năng có thể so sánh được

2.4.2 Lý thuyết ủy nhiệm Được xây dựng đầu tiên bởi Berle và Means (1932) cho rằng, cần có một giải pháp nào đó đáng tin cậy để bảo vệ các cổ đông và giúp các cổ đông có thể đánh giá hành vi của nhà quản lý Sau này lý thuyết được Jensen và Meckling (1976) phát triển thêm cho rằng, do quyền sở hữu và quyền điều hành có sự tách biệt, đặc biệt đối với công ty niêm yết, nên các nhà quản lý (bên được ủy nhiệm) – là những người có đủ năng lực để sử dụng và quản lý vốn một cách hiệu quả cho các cổ đông thay vì phục vụ lợi ích của các cổ đông (bên ủy nhiệm) thì lại thực hiện các hành vi tư lợi, trong đó có hành vi gian lận trên BCTC của các CTNY Dựa trên lý thuyết này có thể đưa ra giả thuyết rằng, nhà quản lý sẽ lựa chọn áp dụng GTHL vì nhà quản lý được phép ghi nhận các khoản lãi chưa thực hiện để tạo ra kết quả tốt hơn

Vận dụng lý thuyết cho nghiên cứu của luận văn: tác giả sử dụng lý thuyết ủy nhiệm để giải thích tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến việc nhận thức áp dụng kế toán theo GTHL đối với các nhân tố: Trình độ nhận thức của nhân viên và nhà quản lý

2.4.3 Lý thuyết về hành vi có kế hoạch

Lý thuyết hành vi kế hoạch (TPB) ra đời sau thuyết hành động hợp lý (TRA) Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA), Ajzen & Fishbein (1975) dự báo ý định hành vi như là một nhiệm vụ của thái độ hướng đến hành vi và như là một chuẩn chủ quan để thực hiện hành vi đó Thuyết hành vi kế hoạch được ra đời (Ajzen, 1991) là sự phát triển của thuyết hành động hợp lý, thuyết hành vi kế hoạch thêm một nhân tố đó là nhận thức kiểm soát hành vi Nhận thức kiểm soát hành vi phản ánh việc dễ dàng hay khó khăn khi thực hiện hành vi và việc thực hiện hành vi đó có bị kiểm soát hay hạn chế hay không phụ thuộc vào sự sẵn có của nguồn lực và các cơ hội để thực hiện hành vi, đồng thời nhận thức kiểm soát hành vi được đánh giá sẽ kiểm soát ít nhiều như thế nào để thực hiện một hành vi riêng biệt

Vận dụng lý thuyết cho nghiên cứu của đề tài: Dựa trên nền tảng cơ sở của lý thuyết hành vi kế hoạch, nghiên cứu xem xét hành vi về nhận thức của nhà quản lý có ảnh hưởng đến việc vận dụng kế toán về GTHL trong việc đánh giá tài sản BĐS

2.4.4 Lý thuyết thông tin bất cân xứng

Nghiên cứu của Cleary (1999) cho rằng, sở dĩ thông tin bất cân xứng trên thị trường là do các nhà tài trợ vốn bên ngoài đánh giá dự án đầu tư dựa trên chất lượng và rủi ro của dự án Điều này khiến chi phí nguồn vốn bên ngoài trở nên cao hơn chi phí nguồn vốn nội bộ, như là một khoản phí bảo hiểm bù đắp rủi ro

Dựa trên những lập luận về thông tin bất cân xứng của Akerlof (1970), Greenwald, Stiglitz và Weiss (1984) và Myers và Majluf (1984) đã thảo luận về vấn đề lựa chọn ngược trong quyết định đầu tư Cụ thể, cả hai nghiên cứu này đều tranh cãi rằng, trong thị trường không hoàn hảo, tồn tại sự bất cân xứng thông tin giữa DN và nhà đầu tư bên ngoài Khi nhà đầu tư bên ngoài không thể phân biệt giữa cơ hội đầu tư hiệu quả cao và cơ hội đầu tư hiệu quả thấp, việc

DN phát hành cổ phần ra bên ngoài để huy động vốn như là một “tín hiệu” cho các nhà đầu tư bên ngoài thấy rằng dự án đầu tư đó là không hiệu quả

Vận dụng lý thuyết cho nghiên cứu của luận văn: dựa trên nền tảng của lý thuyết thông tin bất cân xứng, có thể thấy rằng tầm quan trọng của việc xác định giá trị thực của tài sản cũng như nguồn vốn trong các DN, từ đó luận giải cho các biến về áp dụng giá trị hợp lý đối với tài sản BĐS trong mô hình nghiên cứu của luận văn

Kết luận chương 2 Trong chương 2 của luận văn đã trình bày khái quát tóm tắt các khái niệm về GTHL, các lý thuyết nền có liên quan, các phương pháp đo lường và cách tiếp cận kỹ thuật định giá Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng đã đưa ra những lợi ích và hạn chế của DN khi thực hiện công việc vận dụng GTHL đối với tài sản Từ những cơ sở lý luận và các nghiên cứu trước được tác giả tham khảo và đúc kết ra các tiêu chí cơ bản để thực hiện công việc vận dụng GTHL đối với tài sản, từ đó xây dựng các giả thuyết và đề xuất mô hình nghiên cứu của luận văn được trình bày ở chương 3 dưới tiếp theo dưới đây.

MÔ HÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

3.1.1 Cách tiếp cận và khung xây dựng mô hình nghiên cứu

3.1.1 Cách tiếp cận trong xây dựng mô hình nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính để xây dựng mô hình, giả thuyết nghiên cứu; sau đó sẽ dùng phương pháp nghiên cứu định lượng kết hợp với phương pháp nghiên cứu định tính để phân tích, kiểm định, thảo luận và đề xuất các kiến nghị Dựa trên các câu hỏi nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu của luận văn, luận văn xác lập quy trình tiếp cận nghiên cứu như sau:

Hình 3.1: Quy trình tiếp cận nghiên cứu

(Nguồn: Tác giả đề xuất)

Vấn đề nghiên cứu Việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

Phân tích vai trò trung gian của nhận thức nhà quản lý, kế toán đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS

Phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng

- Tổng quan tài liệu nghiên cứu

- Xây dựng cơ sở lý thuyết cho nghiên cứu

- Phỏng vấn chuyên gia thông qua câu hỏi mở

- Khảo sát các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

- Phân tích mô hình cấu trúc về các nhân tố ảnh hưởng

- Tổng hợp phỏng vấn chuyên gia

- Kết quả kiểm định và phân tích mô hình cấu trúc các nhân tố ảnh hưởng

- Tổng hợp phỏng vấn chuyên gia

- Kết quả kiểm định và phân tích mô hình cấu trúc có vai trò trung gian Thảo luận các kết quả nghiên cứu từ nghiên cứu định tính và định lượng

Kết luận và đề xuất các hàm ý quản trị

3.1.2 Khung thực hiện nghiên cứu Đề tài xác định khung phân tích gồm hai thành phần đó là khung phân tích lý thuyết (dựa trên nghiên cứu định tính) và khung phân tích thực tiễn (dựa trên nghiên cứu định lượng) Cụ thể như sau:

(Nguồn: Tác giả đề xuất)

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ĐỊNH TÍNH

Tham vấn ý kiến chuyên gia

Thang đo chính thức Điều chỉnh thang đo

Xác định đo lường GTHL và phương pháp đo lường, các nhân tố ảnh hưởng đến vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS ĐỊNH LƯỢNG Thu thu thập dữ liệu khảo sát (n = 400)

Thống kê mô tả, kiểm định và phân tích mô hình cấu trúc SEM

Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

Phân tích vai trò trung gian của nhận thức nhà quản lý, kế toán đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

Kết luận và hàm ý quản trị từ các nhân tố ảnh hưởng của nghiên cứu

3.1.2 Mô hình và giả thuyết nghiên cứu

3.1.2.1 Mô hình nghiên cứu đề xuất Đồng thời, để trả lời cho mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu, trên cơ sở tổng quan các tài liệu của các nghiên cứu trước trong và ngoài nước có liên quan đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS, trong nghiên cứu này luận văn đề xuất

5 nhóm nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS gồm: Tính hữu ích (USE), Tính đáng tin cậy (REL), Tính kịp thời (TIM), Khả năng so sánh (COM) và nhân tố Nhận thức của nhà quản lý (PER) vừa đóng vai trò biến độc lập, vừa đóng vai trò là biến trung gian trong mô hình nghiên cứu, cụ thể:

Hình 3.3: Mô hình nghiên cứu đề xuất

(Nguồn: Tác giả đề xuất) Theo mô hình nghiên cứu này, luận văn trả lời cho hai câu hỏi nghiên cứu, cụ thể:

(1) Trả lời cho câu hỏi nghiên cứu thứ hai và mục tiêu nghiên thứ 2 đó là có những nhân tố nào ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương và mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố

(2) Trả lời cho câu hỏi nghiên cứu thứ ba và mục tiêu nghiên cứu thứ ba đó là có hay không vai trò trung gian của nhận thức của nhà quản lý, kế toán về áp dụng GTHL đến việc vận dụng GTHL trong kế toán đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

Khả năng so sánh được

Nhận thức của nhà quản lý, kế toán

Vận dụng GTHL với tài sản BĐS

3.1.2.2 Các giả thuyết của mô hình nghiên cứu Để xem xét mức độ ảnh hưởng và tầm quan trọng của các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS và việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng được trình bày tại mục 2.3 của Chương 2 trong luận văn (từ trang

23 đến trang 26), tác giả đề xuất các giả thuyết theo mô hình nghiên cứu trên đây như sau:

Thứ nhất, việc áp dụng phương pháp GTHL cho phép các công ty đánh giá tài sản của mình một cách khách quan và hữu ích hơn so với phương pháp tiếp cận giá gốc Vì vậy giả thuyết thứ nhất được đặt ra là:

Giả thuyết H1: Tính hữu ích có ảnh hưởng cùng chiều đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS tại các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

Thứ hai, việc áp dụng phương pháp GTHL trong một thời gian dài, công ty cần phải ký hợp đồng dịch vụ với các định giá viên chuyên nghiệp, nhằm đem lại thông tin xuyên suốt và kịp thời cho người sử dụng BCTC Vì vậy giả thuyết thứ hai được đặt ra là:

Giả thuyết H2: Tính đáng tin cậy có ảnh hưởng cùng chiều đến đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS tại các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương Thứ ba, GTHL là một tiêu chí thích hợp hơn so với giá gốc để cải thiện khả năng so sánh của các BCTC của một DN trong một khoảng thời gian (tháng, quý, năm), nhất là các DN có quy mô lớn về vốn, nhân sự, tài sản và DN đang thực hiện niêm yết BCTC trên thị trường chứng khoán Vì vậy giả thuyết thứ ba được đặt ra là:

Giả thuyết H3: Tính kịp thời có ảnh hưởng cùng chiều đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS tại các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

Thứ tư, thông tin trên BCTC của tài sản BĐS được trình bày theo GTHL phản ánh đúng giá trị của nó hơn là giá gốc, để nhà đầu tư có thể ra các quyết định kinh tế, nhằm đem lại lợi ích và lợi nhuận cao nhất có thể Vì vậy giả thuyết thứ tư được đặt ra là:

Giả thuyết H4: Khả năng so sánh được có ảnh hưởng cùng chiều đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS tại các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương Thứ năm, khi nhà quản lý và các kế toán tại đơn vị hiểu được tầm quan trọng của việc áp dụng GTHL trong việc trình bày thông tin trên BCTC thì sẽ tích cực trong việc vận dụng GTHL để đánh giá hoặc định giá giá trị của tài sản Bởi vì, thông tin trên BCTC nếu thể hiện theo GTHL sẽ phản ánh trung thực hơn về tiềm lực tài chính cũng như an ninh tài chính của một DN, qua đó thể hiện khả năng thanh toán của một DN trong ngắn hạn cũng như dài hạn Vì vậy, giả thuyết thứ năm và thứ sáu được đặt ra là:

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.2.1 Phương pháp thu thập dữ liệu nghiên cứu

Tác giả đã sử dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp bao gồm cả nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng Cụ thể:

- Đối với phương pháp định tính, tác giả đã sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu và phương pháp tình huống nhằm khám phá các nhân tố ảnh hưởng, tìm hiểu sâu hơn về vấn đề cần nghiên cứu và xây dựng nội dung nghiên cứu Về phương pháp phỏng vấn sâu và tình huống, tác giả lựa chọn sử dụng để thu thập dữ liệu là phỏng vấn và quan sát bằng các câu hỏi phi cấu trúc nhằm phỏng vấn sâu vấn đề nghiên cứu với các chuyên gia, các nhà quản lý, kế toán trưởng tại các

DN kinh doanh BĐS Ngoài phương pháp chủ đạo nêu trên, tác giả còn sử dụng các phương pháp khác như phương pháp tổng hợp, phương pháp điều tra,… để nghiên cứu và trình bày các vấn đề lý luận và thực tiễn

- Đối với phương pháp định lượng, tác giả tiến hành một cuộc khảo sát thử nghiệm trước đối với một số chuyên gia, các nhà quản lý làm việc tại các DN kinh doanh BĐS nhằm hoàn thiện phiếu khảo sát của nghiên cứu theo hướng dễ hiểu cho cả người phỏng vấn và cả người đi phỏng vấn, cũng như giải thích thêm một số nội dung cần trao đổi thêm đối với người được phỏng vấn để hoàn thiện cho phiếu khảo sát chính thức trước khi phát phiếu khảo sát cho các đối tượng được lựa chọn khảo sát

3.2.2 Phương pháp xử lý dữ liệu nghiên cứu

Thứ nhất, nghiên cứu định lượng sơ bộ

- Mục tiêu: là để thu thập dữ liệu sơ bộ nhằm đánh giá độ tin cậy, giá trị hội tụ và giá trị phân biệt của các thang đo thông qua kỹ thuật phân tích Cronbach’s Alpha và phân tích EFA

- Phương pháp thực hiện: Kết quả thu về sẽ được kiểm tra cẩn thận để lọc bỏ những phiếu khảo sát không hợp lệ và giữ lại những phiếu khảo sát hợp lệ Sau đó, tác giả tiến hành phân tích Cronbach’s Alpha và EFA để kiểm tra độ tin cậy, giá trị hội tụ và giá trị phân biệt của thang đo thông qua phần mềm SPSS Tiêu chí để đánh giá sơ bộ thang đo được tổng hợp trong Bảng 3.2 Kết thúc bước này, tác giả sẽ có được thang đo có đủ độ tin cậy và giá trị để đo lường của luận văn

Bảng 3.2: Tiêu chí đánh giá sơ bộ thang đo Nội dung đánh giá Kỹ thuật phân tích Tiêu chí đánh giá Độ tin cậy Cronbach’s Alpha 0,6 < Cronbach’s Alpha < 0,95

Hệ số tương quan biến tổng > 0,3

Giá trị hội tụ và giá trị phân biệt

Phân tích nhân tố khám phá (EFA)

0,5 < KMO < 1 với mức ý nghĩa của kiểm định Ballet < 0,05

Hệ số tải > 0,5 Tổng phương sai trích > 50% Chênh lệch hệ số tải > 0,3 (Nguồn: Nguyễn Đình Thọ, 2013) Thứ hai, nghiên cứu định lượng chính thức

- Mục tiêu: là thu thập dữ liệu chính thức nhằm:

(1) Đánh giá thang đo để một lần nữa khẳng định các thang đo đủ độ tin cậy và giá trị để phục vụ cho nghiên cứu của luận văn;

(2) Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu về các mối quan hệ trực tiếp và gián tiếp trong mô hình nghiên cứu

Mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) đòi hỏi cỡ mẫu lớn để đảm bảo ước lượng độ tin cậy cần thiết của mô hình; tuy nhiên, khi áp dụng PSL-SEM thì không nhất thiết đòi hỏi điều này (Hair và cộng sự, 2017) Đồng thời, Hair & cộng sự (2017) cũng cho rằng khi áp dụng PLS-SEM cỡ mẫu được xác định theo quy tắc 10 lần, cụ thể: (i) Mười lần số lớn nhất của các biến quan sát nguyên nhân được sử dụng để đo lường một biến nghiên cứu; hoặc (ii) Mười lần số lớn nhất của đường dẫn cấu trúc hướng vào một biến nội sinh Theo cách (ii), mô hình có tối đa 9 đường dẫn hướng đến biến nội sinh nên sẽ cần tối thiểu 90 quan sát

Cũng theo Hair và cộng sự (2006) thì đối với phân tích nhân tố khám phá, cỡ mẫu được xác định là gấp 5 hoặc 10 lần số biến quan sát có trong nghiên cứu

Do vậy, việc thu hồi được 344 phiếu phiếu hợp lệ như đã trình bày ở trên cho thấy luận văn đã thu thập đủ cỡ mẫu để thực hiện các bước phân tích định lượng của mô hình nghiên cứu

- Đánh giá mô hình đo lường:

Việc đánh giá mô hình đo lường bao gồm đánh giá độ tin cậy nhất quán nội tại, đánh giá giá trị hội tụ và đánh giá giá trị phân biệt (Hair & cộng sự, 2014, 2017) Cụ thể như sau:

Một là, đánh giá độ tin cậy nhất quán nội tại Các nhà nghiên cứu có thể đánh giá độ tin cậy nhất quán nội tại thông qua độ tin cậy tổng hợp (CR) và hệ số Cronbach’s alpha (CA) Theo Chin (1998) cho rằng trong phân tích nhân tố khám phá thì chỉ số CR phải từ 0,6 trở lên Theo Henseler & Sarstedt (2013), chỉ số CR nên đạt ngưỡng từ 0,7 trở lên là mức phù hợp với nghiên cứu khẳng định Nhiều nhà nghiên cứu khác cũng đồng ý rằng giá trị độ tin cậy tổng hợp (CR) nên từ 0,7 trở lên là ngưỡng đánh giá phù hợp cho các nghiên cứu (Hair & cộng sự, 2017; Bagozzi & Yi, 1998) Hệ số Cronbach’s alpha được sử dụng để kiểm tra độ tin cậy của các thang đo Đồng thời, theo Hair & cộng sự (2017) điều kiện để được chấp nhận đối với hệ số Cronbach’s Alpha (CA) cần phải lớn hơn 0,7 Theo Devellis (2012) cho rằng hệ số Cronbach’s Alpha (CA) cần phải từ 0,7 trở lên là chấp nhận được Do vậy, trong nghiên cứu này nhóm tác giả lựa chọn ngưỡng cho cả hai hệ số là từ 0,7 trở lên là phù hợp

Hai là, đánh giá giá trị hội tụ Để đánh giá giá trị hội tụ của thang đo, nhà nghiên cứu sẽ xem xét hệ số tải của các biến quan sát (outer loading) và giá trị phương sai trích bình quân AVE (Average Variance Extracted) (Hair & cộng sự,

2014, 2017) Trước hết, giá trị hệ số tải của các biến quan sát được yêu cầu lớn hơn ngưỡng 0,7 (Hulland, 1999; Hair & cộng sự, 2014, 2017), tốt nhất là lớn hơn 0,708 (Hair & cộng sự, 2019b) Tiếp đó, giá trị phương sai trích bình quân (AVE) cũng phải đảm bảo lớn hơn 0,5 để đảm bảo yêu cầu (Chin, 2010; Hair & cộng sự, 2014, 2017; Hair & cộng sự, 2019)

Ba là, đánh giá giá trị phân biệt Mục đích của bước phân tích này cho thấy tính khác biệt của một cấu trúc so với các cấu trúc khác trong mô hình Theo truyền thống, các nhà nghiên cứu có hai cách để đánh giá giá trị phân biệt đó là thông qua hệ số tải chéo (cross loading) và dựa vào các tiêu chí Fornell-Larcker Đầu tiên, hệ số tải của các biến quan sát trong một biến phải lớn hơn hệ số tải chéo trên tất cả các biến còn lại (Chin, 1998, 2010; Hair & cộng sự, 2014, 2017) Tiếp theo, tiêu chí Fornell-Larcker là cách thứ hai để đánh giá giá trị phân biệt Với cách này, tính phân biệt được đảm bảo khi giá trị căn bậc hai AVE của từng biến phải lớn hơn hệ số tương quan của nó với các biến khác (Fornell & Larcker, 1981) Gần đây, Henseler & cộng sự (2015) đề xuất đánh giá giá trị phân biệt thông qua chỉ số HTMT (Heterotrait-Monotrait ratio) Theo đó, giá trị chỉ số HTMT này phải nhỏ hơn 0,9 để đảm bảo tính phân biệt giữa hai biến nghiên cứu (Hair & cộng sự, 2019)

- Đánh giá sự phù hợp của mô hình cấu trúc:

Sau khi đã khẳng định mô hình đo lường là đáng tin cậy, bước tiếp theo cần đánh giá sự phù hợp của mô hình để chứng minh rằng mô hình nghiên cứu của luận văn đề xuất là phù hợp với dữ liệu thực nghiệm Các tiêu chí thường được sử dụng như kiểm tra sự tác động của các biến độc lập với biến phụ thuộc, kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến, hệ số xác định điều chỉnh (R 2 điều chỉnh), và hệ số tác động f 2 Cụ thể như sau:

Thứ nhất, các nhà nghiên cứu nên kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến thông qua hệ số phóng đại phương sai (VIF) cho từng mối quan hệ giữa các biến độc lập trong mô hình để đảm bảo không có hiện tượng đa cộng tuyến Tương tự như khi kiểm tra đa cộng tuyến trong mô hình đo lường nguyên nhân, giá trị VIF

> 5 chứng tỏ có dấu hiệu của hiện tượng đa cộng tuyến (Hair & cộng sự, 2014, 2017)

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ BÀN LUẬN

TỔNG QUAN VỀ CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BÌNH DƯƠNG

4.1.1 Tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh Bình Dương

Theo Cục thống kê Bình Dương (2021), tổng vốn đầu tư phát triển toàn xã hộii (theo giá hiện hành) đạt 123.370,3 tỷ đồng, giảm 4,6% so với cùng kỳ Nguồn vốn tập trung chủ yếu thực hiện các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng các ngành giao thông, cấp thoát nước công cộng, y tế, phát thanh truyền hình, văn hóa Trong đó: vốn khu vực nhà nước chiếm 9,6% tổng nguồn vốn, giảm 24,5% so với năm 2020; vốn khu vực ngoài nhà nước tương ứng chiếm 38,4%, giảm 5,3%; vốn khu vực có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài chiếm 52%, tăng 0,9% ổng số vốn đăng ký là 39.809,3 tỷ đồng, 1.093 DN điều chỉnh tăng vốn với tổng số vốn tăng thêm là 52.945,2 tỷ đồng, có 64 DN điều chỉnh giảm vốn với tổng số vốn giảm là 2.662,5 tỷ đồng, có 491 DN đăng ký giải th với tổng số vốn là 2.665,3 tỷ đồng Lũy kế đến nay, toàn tỉnh có 53.990 DN với tổng vốn đăng ký là 530.239,1 tỷ đồng Về DN có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài năm 2021 có 78 dự án mới với tổng số vốn đăng ký là 1.233,7 triệu đô la Mỹ và 27 dự án điều chỉnh tăng vốn với tổng vốn đăng ký tăng là 809,9 triệu đô la Mỹ; 166 dự án góp vốn, mua cổ phần với tổng vốn góp 670,9 triệu đô la Mỹ Lũy kế đến nay toàn tỉnh có 4.026 DN có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài với tổng số vốn là 37.735,6 triệu đô la Mỹ

Bảng 4.1: Tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh (GRDP) qua các năm 2017-2021

(Đơn vị tính: tỷ đồng)

Ngành nghề 2017 2018 2019 2020 2021 Nông lâm nghiệp, thủy sản

Dịch vụ vận tải, kho bãi

Hoạt động kinh doanh BĐS

Trước tình hình trong nước và quốc tế luôn biến đổi, Bình Dương đã và đang không ngừng thích ứng, đổi mới về bắt kịp xu hướng phát triển của thời đại Mặt khác, công cuộc đổi mới của Tỉnh Bình Dương cũng đòi hỏi sự chủ động trong quản lý kinh tế vĩ mô, vi mô, không để cơ chế cản trở sự phát triển Sự phát triển kinh tế của Tỉnh Bình Dương tạo ra nhiều cơ hội mới song cũng đi kèm với nhiều thách thức lớn

4.1.2 Tình hình các doanh nghiệp kinh doanh kinh doanh bất động sản tại Bình Dương

Bình Dương là một trong những tỉnh phát triển nhanh nhất tại Việt Nam trong thập kỷ qua Tỉnh này có vị trí địa lý thuận lợi, nằm ở trung tâm vùng kinh tế trọng điểm miền Nam, giao thoa giữa các tuyến đường giao thông quan trọng như cao tốc Bắc Nam, tuyến đường sắt Bắc Nam, cảng biển Cát Lái và sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất Bên cạnh đó, Bình Dương cũng có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế nhưng vẫn giữ được bản sắc văn hóa, lịch sử và du lịch

Trong thời gian gần đây, Bình Dương đã trở thành trung tâm thu hút các

DN kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn được triển khai như các khu đô thị mới, các khu công nghiệp, khu dân cư và các dự án phức hợp

Có thể nói, BĐS công nghiệp đang là thế mạnh của tỉnh Bình Dương, tính đến quý IV năm 2022, vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục tăng trưởng so với cùng kỳ, hơn 3,08 tỷ USD vượt 171% so với kế hoạch năm, tăng 48% so với cùng kỳ Việc phát triển theo các khu, cụm công nghiệp mới trên địa bàn, kéo theo nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới Giá thuê có thể khoảng 250-300 USD/m2/kỳ hạn thuê tại các vị trí đắc địa Bình Dương Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cao nhất cả nước, 29 khu công nghiệp đang hoạt động của tỉnh này có tỷ lệ lấp đầy đạt trên 95%

Bên cạnh đó, kế hoạch phát triển nhà ở năm 2023, tỉnh đã điều chỉnh, bổ sung nhằm đáp ứng tình hình phát triển kinh tế-xã hội của địa phương và phù hợp chỉ tiêu phát triển nhà ở Cụ thể, Bình Dương xác định chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn tỉnh năm 2023 đạt khoảng 31 m2 sàn/người (khu vực đô thị 32 m2 sàn/người, khu vực nông thôn 25,6 m2 sàn/người), đến năm 2025 là 31,5 m2/người (khu vực đô thị 32,5 m2 sàn/người, khu vực nông thôn 26,6 m2 sàn/người) Đồng thời, đến hết năm 2023, ước đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu đạt 9,2 m2 sàn/người, nhà ở kiên cố và nhà ở bán kiên cố đạt tỷ lệ 99,3%, giảm tỷ lệ nhà ở thiếu kiên cố, nhà ở đơn sơ còn 0,7%; đến năm 2025 chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu đạt 10 m2 sàn/người; nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn tỉnh lên 65,0%, giảm tỷ lệ nhà ở thiếu kiên cố xuống còn 0,5% Ngoài ra, về chỉ tiêu phát triển sàn nhà ở theo từng loại hình, nhà ở thương mại dự kiến phát triển tăng thêm 1,75 triệu m2 sàn, tương đương 17.500 căn; trong đó, năm 2023 đã hoàn thành 1.239.646 m2 sàn nhà ở từ các dự án đang xây dựng, tương đương 13.537 căn

Từ các số liệu trên cho thấy, các DN BĐS tại Bình Dương đã đóng góp không nhỏ vào sự phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh Ngoài ra, các loại hình DN BĐS tại tỉnh cũng có tính chất rất đa dạng, từ các công ty lớn đến các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ Nhiều DN lớn trong lĩnh vực này đã đầu tư và phát triển nhiều dự án quy mô lớn như Becamex IDC Corp, Tân Hưng Thuận Corp, Nam Long Group, Him Lam Land, và Ciputra Group,…

Bên cạnh đó, cũng có nhiều nhà đầu tư cá nhân, các công ty nhỏ và vừa đã tham gia vào thị trường BĐS tại Bình Dương Các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương phải đối mặt với nhiều thách thức như sự cạnh tranh khốc liệt, yêu cầu về chất lượng và tiến độ dự án, sự thay đổi của chính sách pháp luật và các yếu tố kinh tế - xã hội khác Tuy nhiên, nhờ vào sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh đã thu hút một lượng lớn lao động nhập cư đến sinh sống và làm việc nên vẫn có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai, các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương vẫn có nhiều cơ hội để phát triển và mở rộng thị trường.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ BÀN LUẬN

4.2.1 Kết quả thống kê mô tả về mẫu trong diện khảo sát

Với tổng số phiếu khảo sát thu về được 344 phiếu hợp lệ trong tổng số

400 phiếu phát ra, đạt tỷ lệ 86% Kết quả thể hiện cụ thể như sau:

Bảng 4.2: Thống kê về mẫu trong diện khảo sát

Dưới 50 tỷ Từ 50 tỷ trở lên Tổng

Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ

Dưới 100 người Từ 100 người trở lên Tổng

Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ

Chưa niêm yết Niêm yết Tổng

Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ

Về trình độ người trả lời phiếu

Dưới Đại học Từ Đại học trở lên Tổng

Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ

Về kinh nghiệm làm việc

Dưới 5 năm Từ 5 năm trở lên Tổng

Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ

(Nguồn: Kết quả phân tích dữ liệu từ phần mềm SmartPLS 3) Kết quả thống kê mô tả về mẫu trong diện khảo sát cho thấy quy mô vốn của các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương tương đối lớn, từ 50 tỷ trở lên chiếm tỷ lệ lên đến 74,4%; các DN đã góp phần giải quyết số lao động làm viêc lớn, từ 100 người trở lên chiếm tỷ lệ lên đến 74,70%; tuy nhiên, về hình thức hoạt động chủ yếu là các DN chưa niêm yết, tỷ lệ lên đến 79,90% Còn về người đại diện trả lời phiếu đều có trình độ chuyên môn cao, từ đại học trở lên, đạt tỷ lệ 79,10% và có kinh nghiệm làm việc lâu năm, từ 05 năm trở lên chiếm tỷ lệ đến 72,10% Như vậy cho thấy các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương trong diện khảo sát là phù hợp và người trả lời phiếu có độ tin cậy cao

4.2.2 Kết quả thống kê mô tả về các biến trong mô hình nghiên cứu

Kết quả phân tích từ phần mềm PLS-SEM thông qua việc thống kê mô tả cho thấy tất cả các nhân tố đưa vào khảo sát đều có giá trị trung bình nằm trong khoảng từ 3,10 đến 3,38, điều này cho thấy các nhân tố khảo sát đều có giá trị ảnh hưởng lớn đối với các DN kinh doanh BĐS khi áp dụng GTHL trong kế toán vào thực tiễn Kết quả phân tích giá trị thấp nhất, cao nhất và trung bình của các biến quan sát này được thể hiện chi tiết qua Bảng 4.3 dưới đây

Bảng 4.3: Thống kê về các biến trong mô hình nghiên cứu

Ký hiệu Tên biến Số lượng

Giá trị trung bình Độ lệch chuẩn

REL Tính đáng tin cậy 344 1 5 3,10 0,692

COM Khả năng so sánh được 344 2 5 3,38 0,724

PER Nhận thức nhà quản lý, kế toán 344 2 5 3,38 0,766

APP Vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS 344 1 5 3,37 0,717

(Nguồn: Kết quả phân tích dữ liệu từ phần mềm SmartPLS 3) 4.2.3 Kết quả đánh giá mô hình đo lường

4.2.3.1 Đánh giá độ tin cậy và giá trị hội tụ của thang đo Độ tin cậy của các thang đo cho tất cả các biến nghiên cứu được trình bày trong Bảng 4.4 Kết quả cho thấy độ tin cậy tổng hợp (CR) của các biến nghiên cứu dao động từ 0,819 đến 0,864 và đều cao hơn ngưỡng tối thiểu 0,70 Các hệ số Cronbach’s Alpha (CA) của các biến nghiên cứu cũng đều lớn hơn ngưỡng tối thiểu 0,70 (dao động từ 0,815 đến 0,859), chứng tỏ các thang đo có độ tin cậy cao (Hair & cộng sự, 2017) Đồng thời, ở Bảng 4.4 cũng cho thấy giá trị phương sai trích bình quân (AVE) đều từ 0,639 trở lên cao hơn ngưỡng tối thiểu 0,50 (Chin, 2010; Hair & cộng sự, 2017) Do đó, có thể kết luận rằng thang đo cho các biến của mô hình nghiên cứu có đầy đủ giá trị hội tụ

Bảng 4.4: Kết quả đánh giá độ tin cậy thang đo

Thang đo CA CR AVE

1 Tính đáng tin cậy (REL) 0,859 0,864 0,639

3 Khả năng so sánh được (COM) 0,823 0,830 0,653

5 Nhận thức nhà quản lý, kế toán (PER) 0,819 0,825 0,653 Biến phụ thuộc

Vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS (APP) 0,815 0,819 0,645

(Nguồn: Kết quả phân tích dữ liệu từ phần mềm SmartPLS 3)

4.2.3.2 Đánh giá giá trị phân biệt của thang đo

Tác giả đánh giá giá trị phân biệt của các thang đo thông qua các tiêu chí như: hệ số Fornell-Larcker và hệ số tải chéo (cross loading)

Bảng 4.5: Kết quả đánh giá giá trị phân biệt bằng tiêu chí Fornell-Lacker

Biến APP COM PER REL TIM USE

(Nguồn: Kết quả phân tích dữ liệu từ phần mềm SmartPLS 3)

Từ kết quả của Bảng 4.5 ta thấy giá trị căn bậc hai phương sai trích bình quân ( AVE) (số nằm trên đường chéo, in đậm) của các biến đều từ 0,796 trở lên và lớn hơn hệ số tương quan của các biến (các số tương ứng không in đậm nằm trên cùng một cột của các biến) Như vậy, các thang đo thỏa mãn các tiêu chí Fornell-Lacker để có được giá trị phân biệt

(ii) Hệ số tải chéo

Bảng 4.6 cho thấy hệ số tải chéo của một biến quan sát luôn lớn hơn tất cả các hệ số tải của nó trên các biến quan sát còn lại (Hair & cộng sự, 2017) Do vậy, mô hình đo lường đạt được giá trị phân biệt

Bảng 4.6: Kết quả đánh giá giá trị phân biệt thang đo bằng hệ số tải chéo

Biến APP COM PER REL TIM USE

APP1 0,848 0,210 0,388 0,141 0,092 0,193 APP2 0,834 0,198 0,334 0,155 0,111 0,186 APP3 0,737 0,128 0,331 0,255 0,166 0,152 APP4 0,787 0,199 0,353 0,142 0,142 0,234 COM1 0,163 0,803 0,361 0,215 0,242 0,371 COM2 0,168 0,793 0,330 0,192 0,170 0,295 COM3 0,156 0,800 0,330 0,226 0,123 0,322 COM4 0,245 0,835 0,392 0,164 0,220 0,284 PER1 0,366 0,376 0,839 0,383 0,274 0,476 PER2 0,353 0,350 0,775 0,350 0,255 0,386 PER3 0,361 0,362 0,854 0,362 0,369 0,504 PER4 0,337 0,327 0,750 0,328 0,246 0,388 REL1 0,095 0,195 0,339 0,770 0,082 0,233 REL2 0,168 0,221 0,357 0,810 0,082 0,318 REL3 0,167 0,213 0,336 0,811 0,158 0,262 REL4 0,184 0,157 0,343 0,773 0,083 0,300 REL5 0,225 0,191 0,386 0,832 0,129 0,264 TIM1 0,113 0,202 0,279 0,133 0,770 0,253 TIM2 0,165 0,228 0,334 0,112 0,823 0,260 TIM3 0,071 0,157 0,221 0,103 0,785 0,280 TIM4 0,130 0,154 0,281 0,079 0,806 0,238 USE1 0,211 0,376 0,454 0,266 0,259 0,817 USE2 0,167 0,309 0,411 0,260 0,229 0,795 USE3 0,236 0,341 0,484 0,358 0,299 0,850 USE4 0,165 0,257 0,445 0,241 0,266 0,827

(Nguồn: Kết quả phân tích dữ liệu từ phần mềm SmartPLS 3) Như vậy, các thang đo cho các biến nghiên cứu có độ tin cậy, đảm bảo giá trị hội tụ cũng như giá trị phân biệt Do đó, dữ liệu thu thập được hoàn toàn có thể sử dụng tốt để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu của luận văn

Cuối cùng, tác giả tiếp tục đánh giá giá trị phân biệt của thang đo bằng cách sử dụng hệ số HTMT Bảng 4.7 cho thấy giá trị của các hệ số HTMT dao động từ 0,159 đến 0,532, nhỏ hơn ngưỡng 0,90 (Henseler & cộng sự, 2015) Với kết quả phân tích như trên, chứng tỏ rằng thang đo cho các biến trong mô hình nghiên cứu luận văn là có giá trị phân biệt

Bảng 4.7: Kết quả đánh giá giá trị phân biệt thang đo bằng hệ số HTMT

Biến APP COM PER REL TIM USE

(Nguồn: Kết quả phân tích dữ liệu từ phần mềm SmartPLS 3) Tóm lại, như vậy là các thang đo cho các biến nghiên cứu của luận văn có độ tin cậy, đảm bảo giá trị hội tụ cũng như giá trị phân biệt Do đó, dữ liệu thu thập được hoàn toàn có thể được sử dụng tốt để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu của luận văn

4.2.4 Kết quả phân tích mô hình cấu trúc

Trong nội dung này, luận văn thực hiện kiểm định hai mô hình:

Mô hình 1: xác định các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương và mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố, theo đó:

- Biến độc lập bao gồm: Tính đáng tin cậy (REL), Tính kịp thời (TIM), Khả năng so sánh được (COM), Tính hữu ích (USE), Nhận thức nhà quản lý, kế toán (PER)

- Biến phụ thuộc: Vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS (APP)

Mô hình 2: xác định có hay không vai trò trung gian của nhận thức của nhà quản lý, kế toán về áp dụng GTHL đến việc vận dụng GTHL trong kế toán đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương, theo đó:

- Biến độc lập bao gồm: Tính đáng tin cậy (REL), Tính kịp thời (TIM), Khả năng so sánh được (COM), Tính hữu ích (USE)

- Biến trung gian: Nhận thức nhà quản lý, kế toán (PER);

- Biến phụ thuộc: Vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS (APP)

Các kết quả kiểm định của 02 mô hình như sau:

4.2.4.1 Đánh giá hiện tượng đa cộng tuyến

Luận văn sử dụng hệ số phóng đại phương sai (VIF) để đánh giá hiện tượng đa cộng tuyến giữa các biến độc lập trong 2 mô hình

Kết quả đánh giá hiện tượng đa cộng tuyến được tổng hợp trong Bảng 4.8:

Bảng 4.8: Hệ số phóng đại phương sai

(Nguồn: Kết quả phân tích dữ liệu từ phần mềm SmartPLS 3) Theo kết quả ở Bảng 4.8, tác giả nhận thấy rằng các giá trị của VIF đều nhỏ hơn 5,0 Giá trị VIF lớn nhất của mô hình 1 là 1,793 và giá trị VIF nhỏ nhất của mô hình 1 là 1,185 và giá trị VIF lớn nhất của mô hình 2 là 1,362 và giá trị VIF nhỏ nhất của mô hình 2 là 1,219, nên cả hai mô hình đều thỏa mãn điều kiện nhỏ hơn 5,0 (Hair & cộng sự, 2017) Do vậy, các mô hình nghiên cứu là phù hợp, không bị ảnh hưởng bởi vấn đề đa cộng tuyến giữa các biến độc lập

4.2.4.2 Đánh giá hệ số xác định điều chỉnh

Kết quả phân tích dữ liệu Bảng 4.9 cho thấy giá trị R 2 điều chỉnh của mô hình 1 là 0,642 và mô hình 2 là 0,536 nên đều lớn hơn 0,1 Do đó, mô hình 1 và 2 là phù hợp

Bảng 4.9: Hệ số xác định điều chỉnh Biến phụ thuộc

(Nguồn: Kết quả phân tích dữ liệu từ phần mềm SmartPLS 3) 4.2.4.3 Đánh giá hệ số tác động f 2

Bên cạnh giá trị hệ số R 2 điều chỉnh, luận văn cũng xem xét giá trị hệ số tác động f 2 để đánh giá sự đóng góp của các biến ngoại sinh đến giá trị R 2 củacác biến tiềm ẩn nội sinh (Hair & cộng sự, 2017)

Kết quả đánh giá được tổng hợp trong Bảng 4.10:

Bảng 4.10: Hệ số tác động f 2

Mô hình Biến nghiên cứu

(Nguồn: Kết quả phân tích dữ liệu từ phần mềm SmartPLS 3)

Từ kết quả phân tích của mô hình 1 cho thấy: các biến PER và REL có tác động đến APP ở mức cao (tương ứng với f 2 lần lượt là 0,221 và 0,187 đều lớn hơn so với 0,15); các biến COM, TIM, USE có tác động nhỏ đến APP (các giá trị f 2 lần lượt là 0,122, 0,145 và 0,098, như vậy đều lớn hơn 0,02 nhưng nhỏ hơn 0,15)

HÀM Ý QUẢN TRỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

CƠ SỞ ĐỀ XUẤT CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ

5.1.1 Từ các kết quả nghiên cứu

Từ thực trạng các kết quả nghiên cứu và bàn luận về các kết quả của các mô hình ở trên cho thấy:

Một là, Bình Dương đã trở thành trung tâm thu hút các DN kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn được triển khai ở các khu đô thị mới, các khu công nghiệp, khu dân cư và các dự án phức hợp Và các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương đã đóng góp đáng kể vào sự phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh Bình Dương Nhiều DN lớn trong lĩnh vực này đã đầu tư và phát triển nhiều dự án quy mô lớn tại Bình Dương như Becamex IDC Corp, Tân Hưng Thuận Corp, Nam Long Group,… Bên cạnh đó, cũng có nhiều nhà đầu tư cá nhân, các công ty nhỏ và vừa đã tham gia vào thị trường BĐS tại Bình Dương, và nhờ vào sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh đã thu hút một lượng lớn lao động nhập cư đến sinh sống và làm việc nên vẫn có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai, các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương vẫn có nhiều cơ hội để phát triển và mở rộng thị trường

Hai là, kết quả mô hình nghiên cứu thứ nhất cho thấy cả 05 biến độc lập COM, PER, REL, TIM, USE đều có ảnh hưởng trực tiếp và cùng chiều đến APP (vì p-value của kiểm định t của các biến đều nhỏ hơn 0,05, tức nhỏ hơn 5%) Trong đó, thứ tự mức độ tác động giảm dần của các biến đến APP như sau: PER (mức 0,420), COM (mức 0,249), REL (mức 0,222), USE (mức 0,119) và thấp nhất là TIM (mức 0,102) Kết quả nghiên cứu này cho thấy ở một số biến có phần tương đồng với một số kết quả nghiên cứu trước như Nichols và Buerguer (2002); Carrol và cộng sự (2003); Benston, (2006); Shahar và cộng sự (2009); Navarro và cộng sự (2010); Vera Palea (2014); Nurmadi và cộng sự (2018); Lê Vũ Ngọc Thanh (2018); Nguyễn Thanh Tùng (2023),… Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố là có sự khác biệt trong bối cảnh của các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương Đồng thời, kết quả mô hình nghiên cứu thứ hai cũng cho thấy cả

04 biến COM, REL, TIM, USE đều có ảnh hưởng tích cực cùng chiều đến biến

PER (các p-value tương ứng đều nhỏ hơn, 0,05, tức nhỏ hơn 5%) Trong đó, biến USE có mức độ ảnh hưởng mạnh nhất đến PER (biến USE có β = 0,321, p-value

= 0,000 < 0,05), tiếp đến là biến REL (với hệ số β là 0,256, p-value = 0,000 < 0,05), tiếp đến nữa là biến COM (với hệ số β là 0,214, p-value = 0,000 < 0,05) và cuối cùng là biến TIM (với β = 0,171, p – value = 0,000 < 0,05) Đây là điểm phát hiện mới của nghiên cứu này so với nghiên cứu trước, vì các nghiên cứu của Navarro và cộng sự (2010); Kumarasiri và Fisher (2011); Nguyễn Thị Thu Hoàn (2018); Nguyễn Thanh Tùng (2023) chỉ đề cập đến việc nhận thức của nhà quản lý mà không đề cập đến nhận thức của các kế toán viên, cũng như chỉ mới đề cập đến tính hữu ích và tính kịp thời dưới góc độ kế toán tài chính

Thứ ba, với mức ý nghĩa 5%, tất cả các biến độc lập COM, REL, TIM và USE đều có mối quan hệ gián tiếp với biến APP thông qua biến PER một cách có ý nghĩa thống kê

5.1.2 Từ định hướng và chiến lược phát triển ngành bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Dương

Thứ nhất, về định hướng phát triển: Định hướng đến năm 2030 trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, tỉnh Bình Dương thực hiện chiến lược phân vùng phát triển Tỉnh Bình Dương sẽ di dời các DN ra khỏi khu dân cư, không để xảy ra tình trạng “khu ổ chuột” trong lòng đô thị Đến năm 2025 xóa các ngõ, hẻm đường đất, sỏi đỏ chưa được liên thông.

Mục tiêu của Bình Dương về tăng trưởng kinh tế bình quân giai đoạn 2021-2030 đạt khoảng 10%/năm; GRDP bình quân đầu người khoảng 15.700 USD; tỷ trọng kinh tế số đạt 30% GRDP Tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2031-

2050 khoảng 5,5 – 6%/năm; GRDP bình quân đầu người đạt khoảng 31.300 USD, trở thành tỉnh có mức thu nhập trung bình cao; tỷ trọng công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 50% GRDP. Để hoàn thành được sứ mệnh nói trên, Bình Dương nghiên cứu không gian phát triển thành các vùng: Khu vực phía Nam gồm Thành phố Thuận An,

Thành phố Dĩ An, Thành phố Tân Uyên là trung tâm cửa ngõ của Bình Dương đi Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai và cảng biển, đầu mối kết nối giao thông trong vùng.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cũng đã xây dựng xong định hướng Quy hoạch phát triển và sử dụng hiệu quả quỹ đất của tỉnh thông qua việc đưa ra tầm nhìn phát triển xây dựng tỉnh Bình Dương thành vùng đô thị, công nghiệp, dịch vụ hiện đại mang tầm khu vực và quốc tế, một trong những đầu tàu thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia với động lực tăng trưởng chính là công nghiệp kết hợp đô thị, dịch vụ đổi mới sáng tạo, có cơ sở kinh tế vững chắc, sức cạnh tranh cao, kinh tế phát triển bao trùm hài hòa giữa các khu vực.

Hình 5.1: Bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của tỉnh Bình Dương đến năm 2030 Thứ hai, về chiến lược phát triển:

Trong bối cảnh thị trường BĐS đang trầm lắng do tình hình kinh tế, chính trị thế giới diễn biến phức tạp Tuy nhiên, tỉnh Bình Dương vẫn đang cố thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững để tạo ra những "điểm sáng" để thu hút dòng vốn đầu tư, phát triển BĐS công nghiệp, thương mại, nhà ở,

Theo Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, đối với thị trường BĐS nhà ở, việc tiếp tục thực hiện chính sách kiểm soát chặt chẽ tín dụng, ưu tiên nguồn vốn vào các ngành, lĩnh vực sản xuất, mặt bằng lãi suất tăng cao giai đoạn cuối năm, đã có tác động đến tình hình đầu tư Đồng thời, việc phát triển theo các khu, cụm công nghiệp mới trên địa bàn tỉnh sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới

Tỉnh Bình Dương đã trình Chính phủ phê duyệt đến năm 2030, sẽ tạo không gian phát triển mới cho tỉnh; việc nâng cấp đô thị (Dĩ An, Thuận An), nâng loại hành chính (Bến Cát, Tân Uyên); việc triển khai các khu công nghiệp quy mô lớn (Khu công nghiệp VSIP III tại huyện Bắc Tân Uyên khoảng 1.000ha, Khu công nghiệp Cây Trường tại huyện Bàu Bàng khoảng 700ha) Những yếu tố này không chỉ kiến tạo nền tảng phát triển kinh tế, tăng tốc độ thị hóa và gia tăng cơ hội thu hút vốn FDI, đồng thời, cũng sẽ tạo tiền đề cho sự phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới

Còn với nhà ở xã hội, tỉnh sẽ phát triển tăng thêm 600.000 m2 sàn, tương đương 18.000 căn Để thực hiện kế hoạch, tỉnh Bình Dương khuyến khích các

DN, nhà đầu tư tham gia đầu tư nhà ở cho công nhân, người lao động tại các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh; tiếp tục rà soát quỹ đất nhà ở xã hội tại 33 dự án nhà ở thương mại khoảng 100 ha Đặc biệt, năm 2023 đẩy mạnh việc kêu gọi đầu tư các dự án mới để hoàn thành mục tiêu phát triển nhà ở giai đoạn 2021-

2025 Đối với nhà ở tái định cư phấn đấu tăng thêm 140.854 m2 sàn, tương đương 1.000 căn nhằm phục vụ công tác giải phóng mặt bằng một số dự án giao thông trọng điểm mà tỉnh đang triển khai Bên cạnh đó, đối với nhà ở riêng lẻ do dân tự xây dựng phấn đấu tăng thêm 2.081.257 m2 sàn Đồng thời vừa qua, UBND tỉnh Bình Dương vừa ban hành quy định về các khu vực được thực hiện dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền Đây là cơ sở để xác định hình thức đầu tư cho dự án xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua phân lô bán nền Theo đó, UBND tỉnh Bình Dương quy định các nơi không được phân lô bán nền gồm: Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, trung tâm và xung quanh các công trình điểm nhấn kiến trúc đô thị (như Khu đô thị mới thuộc Khu liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình Dương); Dọc bờ sông Sài Gòn (thuộc thị xã Bến Cát và huyện Dầu Tiếng); Dọc sông Đồng Nai (thuộc thị xã Tân Uyên và huyện Bắc Tân Uyên); Khu vực tiếp giáp các tuyến đường cảnh quan chính, các trục đường chính kết nối vùng

Bên cạnh đó, các khu vực thuộc địa giới hành chính các thành phố Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An, tiếp giáp các tuyến đường chính khu vực trở lên (chiều rộng đường không dưới 23 m) có trong đồ án quy hoạch được duyệt, khu vực do UBND tỉnh quyết định từng trường hợp cụ thể theo quy định cũng không được phân lô bán nền Những khu vực còn lại, dự án xây dựng kinh doanh nhà ở được phân lô, bán nền.

CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Luận văn đề xuất các hàm ý quản trị dựa trên mức độ ảnh hưởng giảm dần của các biến độc lập trong mô hình nghiên cứu, bao gồm: Nhận thức nhà quản lý, kế toán (PER), Khả năng so sánh được (COM), Tính đáng tin cậy (REL), Tính hữu ích (USE) và Tính kịp thời (TIM)

Thứ nhất, đối với nhận thức của nhà quản lý, kế toán (PER)

Kết quả nghiên cứu cho thấy nhận thức của nhà quản lý và kế toán có mức tác động cao nhất và có vai trò trung gian trong việc áp dụng GTHL trong kế toán tại các DN kinh doanh BĐS Do đó, để GTHL được áp dụng trong kế toán tại các DN kinh doanh BĐS được kịp thời, thống nhất, tác giả luận văn đưa ra một số hàm ý quản trị như sau:

Một là, hiện nay Bộ Tài chính Việt Nam đã ban hành lộ trình áp dụng IFRS cho kế toán tầm nhìn đến năm 2030, do đó, các DN kinh doanh BĐS cần nghiên cứu để từng bước áp dụng theo lộ trình của Bộ Tài chính Vì Mục đích của người sử dụng BCTC là nhằm minh bạch thông tin tài chính, tạo uy tín và mục địch cuối cùng là dễ dàng tiếp cận nguồn vốn trong và ngoài nước

Hai là, các DN kinh doanh BĐS cần chú trọng đến việc đào tạo nâng cao năng lực của nhân sự kế toán, và chính các chủ thể DN cũng cần tham gia khóa học của các chương trình dài hạn hoặc ngắn hạn về IFRS và chế độ kế toán theo GTHL tùy theo năng lực của DN mình hoặc tạo điều kiện bằng cách thuê các chuyên gia am hiểu sâu về IFRS, về kế toán GTHL đến DN hướng dẫn Bởi các công việc lập và trình bày BCTC, thuyết minh các thông tin tài chính đều do các kế toán viên thực hiện, cho nên, việc xác định kế toán theo GTHL phải được thực hiện một cách rõ ràng trên thuyết minh BCTC

Ba là, cần triển khai hệ thống phần mềm đạt hiệu quả cao nhất trong bối cảnh chuyển đổi số của DN thì đội ngũ triển khai và đối tượng quản lý DN cần có kiến thức và am hiểu về IFRS và GTHL

Bốn là, việc vận dụng GTHL vào định giá hay đánh giá giá trị của tài sản BĐS sẽ góp phần phản ánh giá trị của tài sản về giá thực của tài sản, điều này sẽ góp phần gia tăng tiềm lực tài chính cho DN trên BCTC, từ đó sẽ thuận lợi hơn cho các giao dịch tương lai hoặc hợp đồng tương lai, cũng như tăng khả năng so sánh được BCTC, tiềm lực tài sản của DN mình so với các DN khác Do đó, các nhà quản lý tại các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương cần tích cực hỗ trợ cho các kế toán của DN trong việc áp dụng GTHL

Thứ hai, đối với khả năng so sánh được (COM)

BCTC của một DN dùng để cung cấp thông tin về tình hình tài chính, tình hình kinh doanh và các luồng tiền của một DN, đáp ứng yêu cầu quản lý của chủ

DN, cơ quan nhà nước và nhu cầu thông tin của những người cần sử dụng thông tin để đưa ra các quyết định kinh tế có liên quan đến DN Do đó, BCTC phải cung cấp những thông tin của một DN một cách đầy đủ về tài sản, nợ phải trả, vốn chủ sở hữu, doanh thu, thu nhập khác, chi phí sản xuất kinh doanh, chi phí khác, lãi, lỗ và phân chia kết quả kinh doanh, cũng như các luồng tiền Ngoài ra, DN còn phải cung cấp các thông tin chi tiết khác trong “Bản thuyết minh BCTC” nhằm giải trình thêm về các chỉ tiêu đã phản ánh trên các BCTC tổng hợp và các chính sách kế toán đã áp dụng để ghi nhận các nghiệp vụ kinh tế phát sinh, lập và trình bày BCTC Chính vì vậy, để nâng cao chất lượng BCTC tại các

DN kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh Bình Dương là hết sức quan trọng Theo đó, tác giả cho rằng để gia tăng khả năng có thể so sánh được của BCTC khi vận dụng GTHL vào đánh giá, định giá đối với tài sản BĐS đòi hỏi các thông tin và số liệu kế toán giữa các kỳ kế toán trong một DN kinh doanh BĐS và giữa các

DN kinh doanh BĐS trong ngành BĐS chỉ có thể so sánh được khi được tính toán và trình bày nhất quán Trường hợp không nhất quán do xuất phát từ nhiều lý do như “tài sản BĐS có kết cấu đặc biệt”, tài sản BĐS có vị trí địa lý “quý như vàng”,…, thì các DN kinh doanh BĐS phải giải trình trong phần thuyết minh để người sử dụng BCTC có thể so sánh thông tin giữa các kỳ kế toán, giữa các DN hoặc giữa thông tin thực hiện với thông tin dự toán, kế hoạch

Thứ ba, đối với tính đáng tin cậy (REL)

Có thể nói, tính đáng tin cậy đối với chất lượng BCTC luôn được quan tâm trong công tác kế toán bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các đối tượng sử dụng thông tin Đặc biệt trong bối cảnh toàn cầu hóa, khi việc tăng cường liên kết giữa các DN là yếu tố quan trọng trong tiến trình hội nhập thì ngoài vai trò cung cấp thông tin cho các đối tượng sử dụng, BCTC của DN có chất lượng sẽ tạo uy tín cho DN đó trong quá trình liên doanh, liên kết, thu hút vốn đầu tư… góp phần tạo môi trường kinh doanh trong sạch, lành mạnh Vì vậy, tác giả cho rằng, để tăng tính đáng tin cậy trong việc vận dụng GTHL khi đánh giá, định giá tài sản BĐS tại các DN kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh Bình Dương cần thực hiện hai vấn đề sau:

Một là, sự trung thực trong việc sử dụng tham chiếu để làm cơ sở cho việc định giá, đánh giá đối với tài sản BĐS Bởi vì theo quy định của

Bộ Tài chính, các thông tin và số liệu trình bày trên BCTC phải được ghi chép và báo cáo trên cơ sở các bằng chứng đầy đủ, khách quan, đúng với thực trạng, bản chất nội dung của tài sản nói chung và tài sản BĐS nói riêng, cũng như |giá trị của nghiệp vụ kinh tế phát sinh, không sai sót trong quá trình ghi chép số liệu Cụ thể, không sai sót có nghĩa là không có sự bỏ sót trong việc mô tả hiện tượng và không có sai sót trong quá trình cung cấp các thông tin báo cáo được lựa chọn và áp dụng Không sai sót không có nghĩa là hoàn toàn chính xác trong tất cả các khía cạnh, ví dụ, việc ước tính các loại giá cả và giá trị không quan sát như đối với BĐS là đất đai được coi là khó xác định là chính xác hay không chính xác Do đó, việc sử dụng GTHL để trình bày một ước tính kế toán được coi là trung thực nếu giá trị ước tính kế toán đó được mô tả rõ ràng, bản chất và các hạn chế của quá trình ước tính được giải thích và không có sai sót trong việc lựa chọn số liệu phù hợp trong quá trình ước tính

Hai là, tính khách quan trong việc sử dụng GTHL trong định giá, đánh đối với tài sản BĐS Bởi vì việc trình bày khách quan là không thiên vị khi lựa chọn hoặc mô tả các thông tin tài chính đối với các tài sản BĐS, nhất là các BĐS có giá trị lớn, nằm ở các khu vực có vị trí đắc địa,… Do đó, trình bày khách quan đối với giá trị tài sản BĐS phải đảm bảo tính trung lập, không chú trọng, nhấn mạnh hoặc giảm nhẹ cũng như có các thao tác khác làm thay đổi giá trị của tài sản BĐS để gây ảnh hưởng đến thông tin tài chính là có lợi hoặc không có lợi cho người sử dụng BCTC Tóm lại, các thông tin và số liệu kế toán liên quan đến ghi nhận tài sản BĐS theo GTHL phải được ghi chép và báo cáo đúng với thực tế, không bị xuyên tạc, không bị bóp méo và có thể kiểm chứng được

Ba là, tính đầy đủ trong ghi nhận giá trị của các tài sản BĐS Bởi vì mọi nghiệp vụ kinh tế, tài chính phát sinh liên quan đến kỳ kế toán phải được ghi chép và báo cáo đầy đủ, không bị bỏ sót Thông tin được coi là đầy đủ khi bao gồm tất cả các thông tin cần thiết để giúp người sử dụng BCTC hiểu được bản chất, hình thức và rủi ro của các giao dịch và sự kiện Đối với một số khoản mục tài sản là BĐS, việc trình bày đầy đủ đôi khi còn phải mô tả thêm các thông tin về đặc điểm của BĐS, kết cấu của BĐS, vị trí địa lý của BĐS, nguồn gốc và tính chất pháp lý của tài sản BĐS,… Tóm lại, thông tin tài chính liên quan đến tài sản BĐS đòi hỏi các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương phải được trình bày đầy đủ trên mọi khía cạnh trọng yếu Thông tin được coi là trọng yếu trong trường hợp nếu thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu chính xác về tài sản BĐS có thể làm ảnh hưởng tới quyết định của người sử dụng thông tin liên quan đến tài sản BĐS tại các DN

Thứ tư, đối với tính hữu ích (USE)

HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI VÀ HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO

và đề xuất các giải pháp tối ưu đối với các nhân tố có liên quan nhằm tác động đến các nhân tố ảnh hưởng việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong DN kinh doanh BĐS không chỉ riêng khu vực Bình Dương Bên cạnh những kết quả nghiên cứu đạt được, luận văn còn có những hạn chế như sau:

- Các mẫu khảo sát được lựa chọn theo phương pháp phi xác suất, số lượng mẫu mẫu phiếu thực hiện khảo sát, thu thập dữ liệu được nhỏ hơn nhiều so với số lượng DN hiện có trên địa bàn tỉnh Bình Dương Đồng thời, mẫu khảo sát dựa trên ngành nghề đăng ký kinh doanh có liên quan đến BĐS theo giấy phép đăng ký kinh doanh bao gồm cả mua bán, ký gửi BĐS chứ không dựa vào thực tiễn có tham gia hoạt kinh doanh BĐS

- Mô hình nghiên cứu, mặc dù đạt được kết quả khá tốt, thuận lợi Tuy nhiên trong thực tế thì không chỉ có những nhân tố đó tác động làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh của DN, mà nó còn rất nhiều yếu tố khác xảy đến

- Về nội dung của Luận văn mới chỉ dừng lại ở những DN kinh doanh BĐS và trên địa bàn tỉnh Bình Dương, chưa phát triển rộng đối tượng thực hiện

- Về cỡ mẫu nghiên cứu, mới chỉ dừng lại ở mức 400 phiếu khảo sát nên chưa thể kết luận được chính xác vấn đề cần nghiên cứu

- Về phương pháp nghiên cứu, do thời gian ngắn và qui mô của đề tài, nên việc phỏng vấn các chuyên gia còn nhiều hạn chế và chỉ sử dụng một bộ câu hỏi duy nhất cùng một thời điểm cho việc khảo sát nên khó tránh khỏi việc ý kiến trả lời mang tính chất chủ quan của người được hỏi lấy ý kiến.

Từ những hạn chế nêu ra trên đây, cũng chính là định hướng nghiên cứu tiếp theo cho các chủ đề về GTHL trong công tác kế toán hiện nay

Kết luận chương 5 Trong nội dung chương 5 này, luận văn đã tập trung làm rõ các vấn đề nghiên cứu cụ thể như sau:

Thứ nhất, làm rõ cơ sở để đề xuất các giải pháp đối với các DN kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh Bình Dương

Thứ hai, đã đề xuất được các hàm ý quản trị từ các nhân tố ảnh hưởng của mô hình nghiên cứu trong việc áp dụng GTGT vào đánh giá, định giá đối với tài sản BĐS cho các DN kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh Bình Dương

Thứ ba, luận văn cũng đã chỉ rõ những hạn chế còn thiếu sót của nghiên cứu và đề xuất các hướng nghiên cứu tương lai

KẾT LUẬN CHUNG Nghiên cứu này được thực hiện nhằm khẳng định tính cấp thiết và tầm quan trọng của việc áp dụng GTHL trong các DN kinh doanh BĐS tại Việt Nam hiện nay Nghiên cứu kế thừa và xây dựng bảng câu hỏi khảo sát gửi đến 400 DN kinh doanh BĐS trên cả nước, kết quả thu được với 344 phiếu hợp lệ, nghiên cứu đã xác định được các nhân tố có ảnh hưởng đến việc áp dụng GTHL trong kế toán tại các DN này gồm: Tính hữu ích, tính đáng tin cậy, tính kịp thời, khả năng so sánh được có tác động trực tiếp đến nhận thức của nhà quản lý điều hành, từ đó tác động trực tiếp đến việc áp dụng GTHL với TS BĐS trong các DN kinh doanh BĐS này thông qua các thống kê mô tả, thống kê biến kiểm soát và các kiểm định Cronbach’s Alpha, CR, AVE, phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính thông qua phần mềm PLS-SEM

Từ kết quả nghiên cứu trên đây cho thấy, việc lựa chọn một mô hình cụ thể để xác định giá trị tài khoản (nghĩa là GTHL hoặc giá gốc) có thể ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhu cầu thông tin của những người sử dụng nói trên, đặc biệt là do trong BCTC của các DN kinh doanh BĐS thì giá trị tài khoản TS BĐS thường được sử dụng để chứng minh khả năng thanh toán của DN đối với các tổ chức tài chính, nhà cung cấp, chủ nợ, khách hàng và cơ quan hành chính nhà nước Đồng thời, giá trị tài khoản của TS BĐS là một yếu tố quan trọng trong việc chứng minh cho kiểm toán viên các tiêu chí tài khoản được thông qua và cũng để cung cấp bằng chứng về sự gắn kết của các dự án kinh doanh với cổ đông, nhà đầu tư và các tổ chức đại chúng Cuộc khảo sát với sự tham gia của các nhà quản lý tài chính, mặc dù trong số họ hầu hết đều là những người chưa biết hoặc chưa có kinh nghiệm về BCTC theo IFRS dựa trên GTHL của tài sản BĐS, nhưng nhận thức của họ là rất có cơ sở từ quan điểm chuyên môn Trên cơ sở nhận thức của các nhà quản lý tài chính, nếu GTHL được sử dụng để đánh giá tài khoản BĐS của các DN kinh doanh BĐS, thì BCTC của họ sẽ phù hợp hơn khi đánh giá khả năng thanh toán của công ty và sẽ nâng cao tính kịp thời và khả năng so sánh giữa các công ty khác nhau; do đó, tính hữu ích của những báo cáo này sẽ lớn hơn những báo cáo được thu thập bằng cách sử dụng phương pháp giá gốc Các

DN kinh doanh BĐS áp dụng GTHL sẽ tạo ra các BCTC hữu ích hơn cho những người sử dụng, tính hữu ích này có ý nghĩa nhờ khả năng so sánh được Ngoài ra, tính kịp thời của BCTC dựa trên phương pháp GTHL được áp dụng để đánh giá tài sản BĐS có thể có lợi cho những người sử dụng cần đưa ra quyết định nhanh chóng, vào những thời điểm nhất định, những người dùng đó có thể bao gồm các nhà đầu tư, khách hàng tiềm năng,….