các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng giá trị hợp lý đối với tài sản bất động sản trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại bình dương

Từ đó, tác giả nhận thấy việc nghiên cứu “Các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng giá trị hợp lý đối với tài sản bất động sản trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Bình Dươn

LUẬN VĂN THẠC SĨ

BÌNH DƯƠNG – 2024

UBND TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN NGỌC TIẾN -

BÌNH DƯƠNG – 2024

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ với đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng giá trị hợp lý đối với tài sản bất động sản trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Bình Dương” là công trình nghiên cứu khoa học do cá nhân tôi tự thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của người hướng dẫn là PGS.TS Nguyễn Ngọc Tiến

Mọi số liệu, dữ liệu được sử dụng để phân tích trong luận văn và kết quả nghiên cứu là do tôi tự tìm hiểu, thu thập và phân tích một cách trung thực, chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nhận học vị nào khác Việc tham khảo các nguồn tài liệu đã được chú dẫn rõ rang, đúng quy định

Nếu phát hiện bất kỳ sự sai sót số liệu hoặc sao chép nào, tôi xin chịu trách nhiệm trước Nhà trường và Hội đồng đánh giá luận văn

Tác giả Luận văn

Võ Thị Mỹ Thắm

ii TÓM TẮT

Luận văn hướng đến trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu sau: (i) Các nhân tố nào ảnh hưởng đến nhận thức áp dụng GTHL và mức độ tác động của chúng như thế nào đến nhận thức GTHL trong kế toán đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương?; (ii) Nhận thức áp dụng GTHL có tác động và tác động như thế nào đến việc áp dụng GTHL trong công tác kế toán trong kế toán đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương? (iii) Hàm ý quản trị nào là phù hợp để nâng cao hiệu quả việc áp dụng GTHL trong kế toán đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

Kết quả mô hình nghiên cứu thứ nhất cho thấy cả 05 biến độc lập COM, PER, REL, TIM, USE đều có ảnh hưởng trực tiếp và cùng chiều đến APP (vì p-value của kiểm định t của các biến đều nhỏ hơn 0,05, tức nhỏ hơn 5%) Trong đó, thứ tự mức độ tác động giảm dần của các biến đến APP như sau: PER (mức 0,420), COM (mức 0,249), REL (mức 0,222), USE (mức 0,119) và thấp nhất là TIM (mức 0,102) Kết quả nghiên cứu này cho thấy ở một số biến có phần tương đồng với một số kết quả nghiên cứu trước như Navarro và cộng sự (2010); Vera Palea (2014); Nurmadi và cộng sự (2018); Lê Vũ Ngọc Thanh (2018); Nguyễn Thanh Tùng (2023),… Đồng thời, kết quả mô hình nghiên cứu thứ hai cũng cho thấy cả 04 biến COM, REL, TIM, USE đều có ảnh hưởng tích cực cùng chiều đến biến PER (các p-value tương ứng đều nhỏ hơn, 0,05, tức nhỏ hơn 5%) Đây là điểm phát hiện mới của nghiên cứu này so với nghiên cứu trước, vì các nghiên cứu của Navarro và cộng sự (2010); Kumarasiri và Fisher (2011); Nguyễn Thị Thu Hoàn (2018); Nguyễn Thanh Tùng (2023) chỉ đề cập đến việc nhận thức của nhà quản lý mà không đề cập đến nhận thức của các kế toán viên, cũng như chỉ mới đề cập đến tính hữu ích và tính kịp thời dưới góc độ kế toán tài chính.

Đồng thời, với mức ý nghĩa 5%, tất cả các biến độc lập COM, REL, TIM và USE đều có mối quan hệ gián tiếp với biến APP thông qua biến PER một cách có ý nghĩa thống kê

iii MỤC LỤC

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu 2

2.1 Các nghiên cứu ngoài nước 3

2.2 Các nghiên cứu trong nước 5

2.3 Kết luận về tổng quan nghiên cứu và khoảng trống của đề tài nghiên cứu 7

3 Mục tiêu nghiên cứu 8

4 Câu hỏi nghiên cứu 8

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 9

6 Phương pháp nghiên cứu 9

7 Đóng góp mới của nghiên cứu 10

8 Kết cấu của luận văn 10

Kết luận chương 1 10

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA NGHIÊN CỨU 12

2.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIÁ TRỊ HỢP LÝ 12

2.1.1.Khái niệm về giá trị hợp lý 12

2.1.2 Đo lường giá trị hợp lý 13

2.1.3 Điều kiện vận dụng GTHL 17

2.1.4 Lợi ích khi áp dụng GTHL 18

2.2 ĐỐI TƯỢNG SỬ DỤNG THÔNG TIN BÁO CÁO TÀI CHÍNH CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẤN ĐỀ GIÁ TRỊ HỢP LÝ TRONG XÁC ĐỊNH TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN 20

iv

2.2.1 Đối tượng sử dụng thông tin báo cáo tài chính của doanh nghiệp kinh

doanh bất động sản 20

2.2.2 Vấn đề giá trị hợp lý trong xác định tài sản BĐS 21

2.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC VẬN DỤNG GIÁ TRỊ HỢP LÝ ĐỐI VỚI TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 22

2.3.1 Tính hữu ích 22

2.3.2 Tính đáng tin cậy 23

2.3.3 Tính kịp thời 24

2.3.4 Khả năng so sánh được 25

2.3.5 Nhận thức của nhà quản lý, kế toán 25

2.4 CÁC LÝ THUYẾT NỀN sử dụng trong nghiên cứu đề tài 26

2.4.1 Lý thuyết thông tin hữu ích 26

2.4.2 Lý thuyết ủy nhiệm 27

2.4.3 Lý thuyết về hành vi có kế hoạch 27

2.4.4 Lý thuyết thông tin bất cân xứng 28

Kết luận chương 2 29

CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

3.1 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 30

3.1.1 Cách tiếp cận và khung xây dựng mô hình nghiên cứu 30

3.1.1 Cách tiếp cận trong xây dựng mô hình nghiên cứu 30

3.1.2 Khung thực hiện nghiên cứu 31

3.1.2 Mô hình và giả thuyết nghiên cứu 32

3.1.2.1 Mô hình nghiên cứu đề xuất 32

3.1.2.2 Các giả thuyết của mô hình nghiên cứu 33

3.1.2.3 Đo lường các nhân tố của mô hình nghiên cứu 34

3.1.3 Thiết kế phiếu khảo sát và mẫu nghiên cứu 37

3.1.3.1 Quy trình thiết kế phiếu khảo sát 37

3.1.3.2 Quy mô mẫu thực hiện nghiên cứu 38

3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

v

3.2.1 Phương pháp thu thập dữ liệu nghiên cứu 39

3.2.2 Phương pháp xử lý dữ liệu nghiên cứu 40

Kết luận chương 3 44

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ BÀN LUẬN 45

4.1 TỔNG QUAN VỀ CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BÌNH DƯƠNG 45

4.1.1 Tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh Bình Dương 45

4.1.2 Tình hình các doanh nghiệp kinh doanh kinh doanh bất động sản tại Bình Dương 46

4.2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ BÀN LUẬN 47

4.2.1 Kết quả thống kê mô tả về mẫu trong diện khảo sát 47

4.2.2 Kết quả thống kê mô tả về các biến trong mô hình nghiên cứu 49

4.2.3 Kết quả đánh giá mô hình đo lường 49

4.2.3.1 Đánh giá độ tin cậy và giá trị hội tụ của thang đo 49

4.2.3.2 Đánh giá giá trị phân biệt của thang đo 50

4.2.4 Kết quả phân tích mô hình cấu trúc 52

4.2.4.1 Đánh giá hiện tượng đa cộng tuyến 53

4.2.4.2 Đánh giá hệ số xác định điều chỉnh 53

4.2.4.3 Đánh giá hệ số tác động f2 54

4.2.5 Kết quả kiểm định các giả thuyết về mối quan hệ trong 2 mô hình 55

Kết luận chương 4 56

CHƯƠNG 5: HÀM Ý QUẢN TRỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 58

5.1 CƠ SỞ ĐỀ XUẤT CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ 58

5.1.1 Từ các kết quả nghiên cứu 58

5.1.2 Từ định hướng và chiến lược phát triển ngành bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Dương 59

5.2 CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 62

5.3 HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI VÀ HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 67

Kết luận chương 5 68

KẾT LUẬN CHUNG 69

vi

TÀI LIỆU THAM KHẢO 71

PHỤ LỤC 1: PHIẾU THU THẬP Ý KIẾN CHUYÊN GIA 1

PHỤ LỤC 2: PHIẾU KHẢO SÁT DOANH NGHIỆP 8

PHỤ LỤC 3: DANH SÁCH CHUYÊN GIA CHO Ý KIẾN PHỎNG VẤN 13

PHỤ LỤC 4: KẾT QUẢ TÍNH TOÁN TỪ PHẦN MỀM SMARTPLS3 14

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ BẢNG * Hình

Hình 3.1: Quy trình tiếp cận nghiên cứu 30

Hình 3.2: Khung nghiên cứu 31

Hình 3.3: Mô hình nghiên cứu đề xuất 32

Hình 5.1: Bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của tỉnh Bình Dương đến năm 2030 61

* Bảng Bảng 2 1: Tổng hợp các cách tiếp cận và kỹ thuật định giá áp dụng 15

Bảng 3.1: Các biến số và thang đo được sử dụng trong mô hình nghiên cứu 34

Bảng 3.2: Tiêu chí đánh giá sơ bộ thang đo 40

Bảng 4.1: Tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh (GRDP) qua các năm 2017-2021 45

Bảng 4.2: Thống kê về mẫu trong diện khảo sát 48

Bảng 4.3: Thống kê về các biến trong mô hình nghiên cứu 49

Bảng 4.4: Kết quả đánh giá độ tin cậy thang đo 50

Bảng 4.5: Kết quả đánh giá giá trị phân biệt bằng tiêu chí Fornell-Lacker 50

Bảng 4.6: Kết quả đánh giá giá trị phân biệt thang đo bằng hệ số tải chéo 51

Bảng 4.7: Kết quả đánh giá giá trị phân biệt thang đo bằng hệ số HTMT 52

Bảng 4.8: Hệ số phóng đại phương sai 53

Bảng 4.9: Hệ số xác định điều chỉnh 54

Bảng 4.10: Hệ số tác động f2 54

Bảng 4.11: Kết quả kiểm định mô hình 1 55

Bảng 4.12: Kết quả kiểm định mô hình 2 55

Bảng 4.13: Kết quả kiểm định vai trò trung gian của TNXH 56

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1 Lý do thực hiện đề tài

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển như thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động,…, đáp ứng các nhu cầu về chỗ ở của người dân, phát triển đô thị, du lịch nghỉ dưỡng,… Trong những năm gần đây, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và BĐS vào GDP chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách; trong đó, ngành BĐS trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP hằng năm Đến tháng 9 năm 2022, giá trị vốn hóa ngành BĐS ước tính khoảng 1,7 – 1,8 triệu tỷ đồng

Tuy nhiên, sản phẩm BĐS đòi hỏi chi phí đầu tư lớn và cần thời gian đầu tư dài hạn mới có thể thu hồi được vốn Do đó, để phản ánh được đúng giá trị của tài sản BĐS đòi hỏi các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải xem xét đến việc ghi nhận những tài sản này theo GTHL là cần thiết

Trên thế giới, tháng 5 năm 2011, chuẩn mực IFRS số 13 về đo lường GTHL đối với tài sản được ra đời, nó là kết quả của sự kết hợp giữa IASB và FASB trong việc xây dựng các yêu cầu về trình bày GTHL trên BCTC Theo Ernst và Young (2005) thì việc lập và trình bày BCTC theo IFRS chủ yếu liên quan đến việc đo lường tài sản và nợ phải trả trên bảng CĐKT theo GTHL Không những thế, việc tuân thủ theo IFRS và áp dụng GTHL sẽ giúp cho việc cung cấp thông tin được đảm bảo tính minh bạch, trung thực dựa trên cở sở từ việc lập và trình bày BCTC có tính hệ thống Từ đó, đã có nhiều nghiên cứu về vấn đề áp dụng CMKT quốc tế (IAS/IFRS) được bàn luận ở nhiều góc độ liên quan, đặc biệt là tìm hiểu về các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng IFRS và GTHL với mục tiêu nhằm nâng cao chất lượng thông tin của BCTC Từ đây có thể thấy, các giao dịch của các nước trên thế giới hầu hết đều hướng đến vận dụng GTHL nhằm đo lường chính xác hơn giá trị của tài sản, nợ phải trả, doanh thu, chi phí, kể cả các tài sản tài chính hoặc tài sản phi tài chính

Đồng thời, để hội nhập kế toán quốc tế, tại Việt Nam từ năm 2001 đến nay, BTC đã ban hành 26 CMKT dựa trên các CMKT quốc tế và được hiệu chỉnh cho phù hợp với bối cảnh Việt Nam Tuy nhiên, việc vận dụng IFRS còn nhiều bỡ ngỡ, hơn nữa là lộ trình áp dụng cụ thể GTHL vẫn còn là thử thách lớn đối với Việt Nam Mặc dù năm 2017, Luật Kế toán số 88/2015/QH13 có hiệu lực (Quốc hội, 2015) Tuy nhiên, với mô hình kế toán đã áp dụng theo nguyên tắc giá gốc từ trước đến nay nên việc vận dụng GTHL trong công tác kế toán thực sự là điều không hề dễ dàng, đặc biệt là tại các DN có quy mô vừa và nhỏ Dưới góc độ khoa học, nhiều nghiên cứu cũng đã chứng minh có nhiều nhân tố đang là rào cản ảnh hưởng đến việc áp dụng GTHL một cách nguyên tắc hơn, thực tế hơn đối với công tác kế toán Tiếp đến, quyết định số 345/2020/QĐ-BTC về lộ trình áp dụng IFRS được BTC ban hành lại đặt ra vấn đề cần có sự nhận thức của cơ quan quản lý và sự đồng tình ủng hộ từ phía các DN để dần hoàn thiện hành lang pháp lý của các CMKT về GTHL (Bộ Tài chính, 2020)

Tại Bình Dương, với biệt danh là “Thủ phủ công nghiệp”, có số lượng khu công nghiệp chiếm 1/4 cả nước, thuộc nhóm thu hút vốn đầu tư nước ngoài nhiều nhất, mở ra nhiều cơ hội lớn cho các DN kinh doanh BĐS Tuy nhiên, cùng hòa cùng với lộ trình vận dụng IFRS thì các DN trên địa bàn tỉnh còn gặp nhiều bỡ ngỡ và thách thức trong việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS Từ đó, tác giả nhận thấy việc nghiên cứu “Các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng giá trị hợp lý đối với tài sản bất động sản trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Bình Dương” để thực hiện cho đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ của mình là cấp thiết, mang tính thời sự và thực tiễn trong bối cảnh về định giá BĐS hiện nay

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Hiện nay, đã có rất nhiều nghiên cứu về việc áp dụng GTHL trong kế toán, các nghiên cứu xoay quanh các vấn đề về các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL từ nhiều quan điểm khác nhau của các tác giả trong và ngoài nước như sau:

2.1 Các nghiên cứu ngoài nước

Nghiên cứu của Chauhan và Singh (2018) về “Factors influencing fair value measurement of real estate assets: A review of literature”- tạm dịch “Các yếu tố ảnh hưởng đến việc đo lường GTHL của tài sản BĐS”, kết quả của nghiên cứu cho thấy rằng các nhân tố ảnh hưởng đến việc đo lường GTHL của tài sản BĐS bao gồm tính độc đáo của tài sản BĐS, giá trị của thị trường trong việc định giá, tính hợp pháp trong việc xác định theo GTHL và tính khả dụng của thông tin để làm cơ sở xác định GTHL Cùng với hướng nghiên cứu này, nghiên cứu của Al-Suwaidi và Al-Malki (2018) về “The impact of fair value measurement on real estate investment: An empirical study in the United Arab Emirates” - tạm dịch “Tác động của việc đo lường GTHL đối với tài sản đầu tư là BĐS, nghiên cứu thực nghiệm ở Tiểu vương quốc Ả Rập Thống Nhất”, kết quả nghiên cứu cho thấy việc áp dụng GTHL trong định giá tài sản BĐS có thể cải thiện được tính minh bạch, công khai và tính chính xác của thông tin trên BCTC, từ đó góp phần tăng khả năng đầu tư vào tài sản BĐS

Đồng thời, nghiên cứu của Zeng và Chen (2019) về “A study on the influence factors of fair value measurement of real estate assets in the context of China” - tạm dịch “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến việc đo lường GTHL của tài sản BĐS trong bối cảnh nền kinh tế Trung Quốc”, kết quả nghiên cứu cho thấy một số yếu tố tác động đến việc đo lường GTHL trong kế toán đối với tài sản BĐS như tài sản của thị trường BĐS, tính hiệu quả của thông tin và tính pháp lý của tài sản Tất cả các yếu tố này đều có ảnh hưởng đến việc đo lường GTHL của tài sản BĐS ở Trung Quốc

Trong một hướng nghiên cứu khác, nghiên cứu của Kim và Kim (2019) về “The impact of information quality on the usefulness of fair value measurements for real estate assets” - tạm dịch “Tác động của chất lượng thông tin đến tính hữu ích của việc đo lường GTHL đối với tài sản BĐS”, kết quả nghiên cứu của nhóm tác giả cho thấy rằng chất lượng thông tin có ảnh hưởng rõ rệt đến tính hữu ích của GTHL trong việc đánh giá, đo lường các tài sản BĐS, đặc biệt là đối với các tài sản BĐS có kết cấu độc đáo và phức tạp Đồng quan điểm này, tại Trung

Quốc có nghiên cứu của Zhang và Liu (2020) về “An empirical study on the influencing factors of fair value measurement of real estate assets in China” - tạm dịch “Một nghiên cứu thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến việc đo lường giá trị hợp lý của tài sản BĐS ở Trung Quốc”, kết quả nghiên cứu đã phát triển thêm các yếu tố ảnh hưởng đến việc áp dụng GTHL cho loại hình tài sản có kết cấu độc đáo là thể hiện bởi tính độc đáo của tài sản BĐS, khả năng khôi phục giá trị và tính chất thương mại của tài sản BĐS, các yếu tố này có mức độ ảnh hưởng lớn đến việc đo lường GTHL của tài sản BĐS ở Trung Quốc

Bên cạnh đó, nghiên cứu của Sangchan và cộng sự (2020) về “Fair value exposure, changes in fair value and audit fees: Evidence from the Australian real estate industry” - tạm dịch “Rủi ro về giá trị hợp lý, những thay đổi về giá trị hợp lý và phí kiểm toán, bằng chứng từ ngành BĐS nước Úc”, nghiên cứu cho thấy mối quan hệ giữ kiểm toán và rủi ro về GTHL cũng như những thay đổi về GTHL của các DN kinh doanh BĐS thông qua các dữ liệu được thu thập thủ công từ ngành BĐS của nước Úc

Ngoài ra, nghiên cứu của Fei Xie (2021) về “Fair Value Measurement Model for Investment Real Estate and Rationality of Management Compensation” – tạm dịch “Mô hình đo lường giá trị hợp lý cho BĐS đầu tư và tính hợp lý của đền bù trong quản lý”, tác giả thực hiện nghiên cứu tại các DN kinh doanh BĐS niêm yết thuộc hạng A trên thị trường chứng khoán tại Thượng Hải và Thâm Quyến về sở hữu BĐS đầu tư từ năm 2013 đến năm 2018 và rút ra được các kết quả nghiên cứu như sau: (1) Sử dụng GTHL để đo lường BĐS đầu tư sẽ làm giảm tính hợp lý của thù lao quản lý; (2) Nền tảng trong đào tạo tổng thể của ban quản lý dự án thuộc công ty càng tốt thì công ty đó càng ít có xu hướng sử dụng GTHL để đo lường BĐS đầu tư Từ đây tác giả đưa ra một số khuyến nghị đề xuất như: DN nên tối ưu hóa cơ cấu hợp đồng lương và xây dựng hệ thống lương thưởng khuyến khích hợp lý; các cơ quan quản lý thị trường cần tăng cường giám sát các DN và ngăn chặn các nhà điều hành cấp cao lạm dụng quyền lực; và bản thân DN cũng cần phải tăng cường bồi dưỡng đạo đức nghề nghiệp, nâng cao nhận thức cho đội ngũ nhân viên của mình

2.2 Các nghiên cứu trong nước

Luật Kế toán năm 2015 đã đề cập đến khái niệm về GTHL Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có bất kỳ văn bản hướng dẫn hay chuẩn mực riêng nào quy định chi tiết về GTHL và sẽ áp dụng vấn đề này trong DN ra sao, đặc biệt là một số DN có mô hình đặc thù như các tổ chức tài chính, các công ty chứng khoán Đồng thời, theo tìm hiểu của tác giả thì các nghiên cứu trước đây đa số thực hiện theo phương pháp phân tích định tính hoặc hồi quy là chính, có rất ít nghiên cứu theo mô hình cấu trúc tuyến tính vào trong các loại hình DN mang tính đặc thù kinh doanh BĐS như hiện nay Có thể tổng quan một số nghiên cứu tiêu biểu ở Việt Nam về GTHL như sau:

Nghiên cứu của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2019) về “GTHL và yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản BĐS”, nghiên cứu cho thấy việc sử dụng GTHL trong đánh giá giá trị tài sản BĐS có khả năng giúp cải thiện độ chính xác của thông tin tài chính, đồng thời các yếu tố như vị trí tọa lạc, diện tích, tiện ích lân cận, kết cấu và tuổi đời của tài sản đều ảnh hưởng đến giá trị tài sản BĐS này Cùng hướng nghiên cứu này, trong một nghiên cứu khác, Đỗ Thị Hồng Nhung và Lê Thị Thanh Trúc (2020) về “GTHL và yếu tố ảnh hưởng đến định giá tài sản BĐS”, các tác giả cho rằng, việc áp dụng GTHL trong việc đánh giá giá trị của tài sản giúp đảm bảo chính xác của các thông tin tài chính, đồng thời các yếu tố như vị trí, diện tích, tiện ích lân cận, kết cấu và độ tuổi của tài sản đều ảnh hưởng đến việc đánh giá giá trị của tài sản

Nghiên cứu của Trần Thị Hồng Loan (2020) về “Ứng dụng giá trị hợp lý trong định giá tài sản BĐS”, nghiên cứu tập trung về việc áp dụng GTHL trong định giá tài sản BĐS, với mục tiêu đảm bảo tính công khai và chính xác của các thông tin báo cáo tài chính Ngoài ra, tác giả còn chỉ ra rằng việc sử dụng GTHL trong việc xác định giá trị tài sản giúp cải thiện độ tin cậy của thông tin báo cáo tài chính, đồng thời giúp giải quyết các tranh chấp liên quan đến giá trị tài sản Cùng hướng nghiên cứu này, nghiên cứu của Lê Thị Thanh Trúc và Đỗ Thị Hồng Nhung (2020) về “Giá trị hợp lý trong định giá tài sản BĐS: Tổng quan và ứng dụng thực tiễn”, nhóm tác giả đã tổng quan các nội dung cần nghiên cứu về

GTHL và ứng dụng của nó trong việc định giá tài sản BĐS trong bối cảnh thị trường BĐS ở Việt Nam đang trên đà phát triển Từ tổng quan nghiên cứu và thực tiễn, nhóm nghiên cứu cho rằng, GTHL giúp góp phần cải thiện độ chính xác của các thông tin và làm giảm thiểu mức độ các rủi ro cho nhà đầu tư, vì đây là một phương pháp định giá tài sản BĐS rất có hiệu quả trong nền kinh tế thị trường như Việt Nam hiện nay Đồng quan điểm này, nghiên cứu của Phạm Thị Ngọc Hà và Đỗ Thị Thanh Trúc (2021) về “Yếu tố ảnh hưởng đến việc sử dụng giá trị hợp lý trong định giá tài sản BĐS” Nghiên cứu của nhóm tác giả cũng đưa ra những phân tích tương tự về thị trường BĐS chịu tác động bởi nhiều yếu tố, khi thực hiện khảo sát nghiên cứu đã tìm thấy một số yếu tố ảnh hưởng trực tiếp theo hướng tích cực đến vấn đề sử dụng GTHL trong kế toán đối với lĩnh vực BĐS như: hạn chế về quy trình thu thập thông tin, hiểu biết hạn chế về các phương pháp định giá và tính thiếu chính xác của thông tin định giá

Bên cạnh đó, nghiên cứu của Nguyễn Thị Thanh Tâm và Đỗ Thị Thanh Trúc (2021) về “Đánh giá hiệu quả việc sử dụng giá trị hợp lý trong định giá tài sản BĐS” Nhóm tác giả nghiên cứu về việc đánh giá hiệu quả việc sử dụng GTHL đối với tài sản BĐS được định giá dựa trên các tiêu chí như tính chính xác, tính khả thi và tính minh bạch Nghiên cứu phân tích trên góc độ thị trường BĐS đang sôi động và cho rằng, việc sử dụng GTHL trong định giá tài sản BĐS có tính chính xác, tính khả thi cao và đồng thời làm tăng mức độ minh bạch của thông tin tài chính

Ngoài ra, nghiên cứu của Nguyễn Thanh Tùng và cộng sự (2023) về “Factors affecting applied perception and applicability of fair value accounting: The case of construction firms in Vietnam” - tạm dịch “Những yếu tố ảnh hưởng đến nhận thức áp dụng tác động đến khả năng áp dụng kế toán giá trị hợp lý: trường hợp các DN xây dựng tại Việt Nam” và Nguyễn Thanh Tùng (2023) về “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng tới nhận thức áp dụng tác động đến khả năng áp dụng GTHL trong kế toán tại các DN xây lắp trên địa bàn TPHCM” Nghiên cứu thực hiện khảo sát, xây dựng với 8 nhân tố độc lập, 1 nhân tố trung gian và 1 nhân tố phụ thuộc để nhằm tìm ra mức độ tác động của từng nhân tố

đến nhận thức áp dụng tác động đến khả năng áp dụng GTHL trong kế toán Kết quả cho thấy cả 8 nhân tố đều có tác động đến nhận thức của người quản lý DN và kế toán, từ đó dẫn đến ảnh hưởng tới khả năng áp dụng GTHL, các nhân tố này đều nhằm mục đích chứng minh rằng việc áp dụng GTHL sẽ cải thiện tính hữu ích, tính kịp thời và tính đáng tin cậy của BCTC và BCTC trở nên hữu ích, đáng tin cây hơn cho người sử dụng thông tin nhờ ý nghĩa khả năng có thể so sánh được

2.3 Kết luận về tổng quan nghiên cứu và khoảng trống của đề tài nghiên cứu Đối với các nghiên cứu nước ngoài được tác giả tổng quan trên đây liên quan đến tài sản BĐS chủ yếu là các nghiên cứu ở các quốc gia đã áp dụng GTHL, đã có nền tảng nhận thức thực tiễn vững chắc về GTHL Các nghiên cứu ngoài nước ngoài thu thập dữ liệu chủ yếu trên các BCTC đã được công bố rộng rãi, nhiều nghiên cứu cũng tiến hành khảo sát ý kiến các nhà quản lý, kế toán viên và phân tích dưới dạng mô hình hồi quy, mô hình cấu trúc Ngoài ra, các nghiên cứu này được thực hiện tại mỗi quốc gia với hệ thống pháp lý, chính trị, kinh tế, văn hóa, điều kiện tổ chức và trình độ nguồn nhân lực cũng như nhiều yếu tố đặc thù khác tại mỗi quốc gia, nên việc áp dụng tại Việt Nam nói chung và Bình Dương nói riêng có phần khó tương đồng

Còn đối với các nghiên cứu tại Việt Nam cũng chủ yếu thu thập dữ liệu từ BCTC được công bố rộng rãi, ngoại trừ nghiên cứu của Nguyễn Thanh Tùng (2023) dữ liệu thu thập từ khảo sát nhưng là áp dụng trong DN ngành xây lắp, ngành này có tính chất hoạt động có phần khác biệt với các DN ngành kinh doanh BĐS Đồng thời, các nghiên cứu này mới dừng lại ở việc nghiên cứu sự ảnh hưởng, thực trạng đã áp dụng như thế nào, chưa nghiên cứu sự ảnh hưởng đến xu hướng áp dụng, cũng như vai trò trung gian của việc nhận thức áp dụng GTHL của cá nhà quản lý đến việc vận dụng GTHL vào định giá tài sản nói chung và tài sản BĐS nói riêng

Từ phân tích trên đây, tác giả rút ra được khoảng trống trong các nghiên cứu trước để thực hiện trong nghiên cứu này của mình, đó là xây dựng mô hình nghiên cứu dưới dạng cấu trúc tuyến tínhn nhằm bên cạnh việc xác định các nhân

tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản là BĐS, nghiên cứu còn hướng đến xem xét vai trò trung gian của biến nhận thức của nhà quản lý khi vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS đối với các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

3 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quan của nghiên cứu là nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương Tiếp đến, tác giả xem xét có hay không vai trò trung gian của nhận thức về áp dụng GTHL của nhà quản lý, kế toán đến việc áp dụng GTHL trong kế toán đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương Từ đó luận văn hướng đến các mục tiêu cụ thể như sau:

Thứ nhất, xác định các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương và mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố

Thứ hai, xem xét có hay không vai trò trung gian của nhận thức áp dụng GTHL của nhà quản lý, kế toán đến việc áp dụng GTHL trong kế toán đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

Thứ ba, đề xuất các hàm ý quản trị liên quan đến việc áp dụng GTHL trong kế toán đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương 4 Câu hỏi nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu cụ thể của đề tài đặt ra trên đây, nội dung chính của đề tài cần phải trả lời được các câu hỏi sau:

Câu hỏi 1: Các nhân tố nào ảnh hưởng đến nhận thức áp dụng GTHL và mức độ tác động của chúng như thế nào đến nhận thức GTHL trong kế toán đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương?

Câu hỏi 2: Nhận thức áp dụng GTHL của nhà quản lý, kế toán có tác động và tác động như thế nào đến việc áp dụng GTHL trong công tác kế toán trong kế toán đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương?

Câu hỏi 3: Hàm ý quản trị nào là phù hợp để nâng cao hiệu quả việc áp dụng GTHL trong kế toán đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Để thực hiện mục tiêu nghiên cứu, luận văn xác định đối tượng và phạm vi như sau:

- Đối tượng nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về mặt nội dung: Luận văn chỉ tập trung nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng giá trị hợp lý đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh Bình Dương dưới góc độ kế toán tài chính

+ Về mặt không gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện tại các DN có đăng ký ngành nghề kinh doanh BĐS trên giấy phép đăng ký kinh doanh tính đến tháng 06 năm 2023 và đang hoạt động trên địa bàn tỉnh Bình Dương

+ Về mặt thời gian: Dữ liệu khảo sát thực hiện từ tháng 06 đến tháng 09 năm 2023, các dữ liệu khác thu thập trong giai đoạn 2022 – 2023

6 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp, bao gồm phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp với phương pháp nghiên cứu định lượng trong quá trình để thu thập dữ liệu, phân tích, kiểm định, thảo luận và đề xuất các hàm ý quản trị Cụ thể từng phương pháp như sau:

- Phương pháp nghiên cứu định tính, được sử dụng để nghiên cứu lý thuyết, thu thập nguồn dữ liệu thứ cấp, nguồn dữ liệu sơ cấp, khảo sát và phỏng vấn chuyên gia, phỏng vấn các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

- Phương pháp nghiên cứu định lượng, đề tài sử dụng các công cụ phân tích định lượng gồm phân tích thống kê mô tả, đánh giá độ tin cậy nhất quán nội tại thông qua độ tin cậy tổng hợp (CR) và hệ số Cronbach’s alpha (CA), đánh giá giá trị hội tụ thông qua giá trị phương sai trích bình quân (AVE), đánh giá giá trị phân biệt thông qua Hệ số Fornell-Larcker, hệ số tải chéo, hệ số HTMT và sử

dụng mô hình cấu trúc để phân tích các nhân tố ảnh hưởng, thông qua phần mềm PLS-SEM để kiểm định và phân tích các mục tiêu nghiên cứu

7 Đóng góp mới của nghiên cứu

Thứ nhất, luận văn đã hệ thống hóa, làm rõ một số vấn đề có liên quan đến việc vận dụng GTHL vào các loại hình DN nói chung và DN kinh doanh BĐS nói riêng

Thứ hai, luận văn đã phát hiện được các nhân tố ảnh hưởng việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương bao gồm (i) Tính đáng tin cậy, (ii) Tính hữu ích, (iii) Khả năng so sánh được, (iv) Tính kịp thời, (v) Nhận thức nhà quản lý và mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố Luận văn cũng phát hiện và khẳng định được vai trò trung gian của nhân tố “nhận thức của nhà quản lý” đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương Đây là các phát hiện mới qua trọng của nghiên cứu luận văn so với các nghiên cứu trước

Thứ ba, từ các nhân tố phát hiện, luận văn đã đề xuất được các hàm ý quản trị cho các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương trong việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS, cho thấy luận văn có nhiều đóng góp mới mang tính thực tiễn vào dòng nghiên cứu thực nghiệm về vận dụng giá trị hợp lý đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương nói riêng và cả nước nói chung 8 Kết cấu của luận văn

Ngoài lời mở đầu, danh mục các hình, bảng biểu, chữ viết tắt, kết luận và phụ lục Đề tài luận văn được kết cấu thành 5 chương với bố cục như sau:

Chương 1: Giới thiệu về đề tài nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý thuyết của nghiên cứu Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu và bàn luận Chương 5: Hàm ý quản trị từ kết quả nghiên cứu

Kết luận chương 1

Qua phần trình bày tổng quan các nghiên cứu của các tác giả đi trước đã cho

thấy có rất nhiều các nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong DN kinh doanh BĐS Các nghiên cứu của các tác giả nước ngoài thì các nghiên cứu trình bày khá đầy đủ về các vấn đề liên quan đến GTHL và các nhân tố cần thiết phải quan tâm khi quyết định vận dụng GTHL đối với tài sản Tuy nhiên, do có sự khác biệt về quốc gia, pháp luật, kinh tế và văn hóa …từ đó có thể dẫn đến sự khác nhau về cách nhìn nhận về các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS của các chủ DN

Các nghiên cứu của tác giả trong nước thì được thực hiện hầu hết dựa trên khảo sát tất cả các DN hoặc nghiên cứu ở khía cạnh là nhà chuyên gia, thuộc bộ phân quản lý nhà nước Đa số các nghiên cứu đều được thừa kế từ các nghiên cứu đi trước và tiến hành khảo sát dựa trên các tiêu chí đã chọn rồi đưa ra kết quả, hoặc nghiên cứu các nhân tố chưa được xác định đầy đủ trên các phương diện đánh giá các nhân tố có ảnh hưởng đến GTHL Khi nền tảng công nghệ của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 đang ngày càng phát triển, các DN đã và đang bắt kịp xu hướng, vượt qua khó khăn bắt nhịp với việc hội nhập toàn cầu trong việc chuyển đổi dần sang kế toán theo IFRS Do đó, việc đánh giá tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong DN kinh doanh BĐS có thể sẽ còn chịu ảnh hưởng nhiều nhân tố nữa mà các nghiên cứu trước đây chưa thực hiện

Từ tổng quan nghiên cứu, luận văn đã xác định khoảng trống của nghiên cứu, xác định được mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, cũng như nêu lên được ý nghĩa về mặt khoa học và thực tiễn của nghiên cứu, đóng góp mới của nghiên cứu và kết cấu của nghiên cứu luận văn

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA NGHIÊN CỨU 2.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIÁ TRỊ HỢP LÝ

2.1.1 Khái niệm về giá trị hợp lý

GTHL được đề cập rất nhiều trong các nội dung của CMKT trước đây, tuy nhiên các khái niệm được quan tâm nhiều nhất được đề cập đến là: IAS 16 nhắc tới GTHL “Giá trị tài sản có thể đem trao đổi giữa các bên có hiểu biết và có thiện chí trong một giao dịch trao đổi ngang giá" Sau đó là khái niệm do IASB ban hành trong nội dung của IFRS13 - Đo lường giá trị hợp lý, được áp dụng nhất quán trên toàn thế giới, đây là sự kết hợp giữa IASC và IASB Theo đó “GTHL là giá sẽ nhận được khi bán một tài sản hoặc thanh toán một khoản nợ phải trả trong một giao dịch thị trường có trật tự giữa các thành phần tham gia thị trường tại ngày đo lường”

Tại Việt Nam, Luật kế toán số 88/2015/QH13 (Quốc hội, 2015) có khái niệm về GTHL: “GTHL là giá trị được xác định phù hợp với giá thị trường, có thể nhận được khi bán một tài sản hoặc chuyển nhượng một khoản nợ phải trả tại thời điểm xác định giá trị” Còn VAS 14 thì GTHL được định nghĩa: “GTHL là giá trị tài sản có thể trao đổi hoặc giá trị một khoản nợ được thanh toán một cách tự nguyện giữa các bên có đầy đủ hiểu biết trong trao đổi ngang giá” Từ đó cho thấy, các khái niệm về GTHL đều có sự khác biệt khá rõ nhưng chung quy đều nhấn mạnh đến đặc điểm nổi bật và cực kỳ quan trọng của GTHL như sau:

- Giá đầu ra: GTHL được hiểu là giá bán của tài sản chứ không phải giá mua, theo quan điểm của IASB và FASB

- Các bên tham gia thị trường: Mặc dù không đề cập rõ trong định nghĩa GTHL, các bên tham gia thị trường cần có đầy đủ thông tin, kiến thức và hiểu biết về thị trường có liên quan đến việc xác định giá trị giao dịch

- Giao dịch giả định: khi giao dịch giả định diễn ra trong điều kiện bình thường (ngoại trừ giao dịch thanh lý và ép bán) thì có thể xác định được GTHL Ngoài ra, IASB/FASB đã đưa ra các trường hợp ngoại trừ các trường hợp không bình thường

- Thời điểm đo lường: GTHL được xác định tại ngày đo lường giá trị của tài sản và không bao gồm giá trị giao dịch ước trong tương lai

- Thị trường giao dịch: GTHL được xác định dựa trên thị trường chính cho loại tài sản cần định giá, hoặc thị trường tối ưu nhất nếu không tồn tại thị trường chính Thị trường chính đối với tài sản BĐS thường là thị trường mà giao dịch bán tài sản thường xuyên diễn ra

- Mức giá giao dịch: IFRS 13 không bao gồm chi phí giao dịch trong mức giá giao dịch Chi phí giao dịch được xem là một trong những yếu tố của giao dịch chứ không phải của tài sản hay nợ phải trả, và sẽ được ghi nhận theo các chuẩn mực có nội dung quy định tương ứng Tuy nhiên, mức giá giao dịch có thể biến động bởi các yếu tố như chi phí vận chuyển hoặc địa điểm của tài sản

Mặc dù đã có sự hoàn thiện sau mỗi đợt ban hành chuẩn mực kế toán, khái niệm GTHL vẫn còn chưa đầy đủ và rõ ràng và không giải thích được các thuật ngữ sử dụng Do đó, việc áp dụng GTHL trong các nghiệp vụ liên quan có thể trở nên khó khăn cho người sử dụng

2.1.2 Đo lường giá trị hợp lý

Hiện nay, có nhiều phương pháp đo lường GTHL, tuỳ thuộc mục tiêu và đối tượng sử dụng để đo lường GTHL mà có thể sử dung các phương pháp sau:

- Tiếp cận thị trường: Theo Shannon (2006) và Thông tư 126/2015/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 (Bộ Tài chính, 2015) thì để thu thập các thông tin thị trường có liên quan đến các tài sản cần tính giá hoặc các sản phẩm tương tự, bao gồm giá cả thị trường và lãi suất trên thị trường nhằm đảm bảo kết quả đo lường chính xác Trường hợp không có thông tin về từng đối tượng như: tài sản và nợ phải trả riêng biệt, tuy nhiên cần có thông tin chi tiết về nhóm tài sản và nợ phải trả để ghi nhận và phân bổ GTHL Cách tiếp cận thị trường cũng được sử dụng trong lĩnh vực BĐS, khi phát sinh các giao dịch tương đương và giá cả có sẵn và có thể được sử dụng để định giá một DN hoặc một yếu tố của vốn chủ sở hữu Ngoài ra, cách tiếp cận thị trường cũng có thể được sử dụng như một phương pháp tiếp cận thứ cấp để đánh giá và hỗ trợ các kết luận thu được từ cách tiếp cận thu nhập

- Tiếp cận chi phí: Theo Raulinajtys-Grzybek (2015) và Thông tư 126/2015/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 (Bộ Tài chính, 2015) là một trong những phương pháp quan trọng trong lĩnh vực đo lường giá trị tài sản và các khoản nợ phải trả Đây là một phương pháp đã được sử dụng từ lâu, bằng cách sử dụng giá thay thế hiện hành để đo lường giá trị tài sản Phương pháp này giả định rằng, GTHL không thể vượt quá giá trị mà người mua trên thị trường bỏ ra để mua hoặc xây dựng một tài sản thay thế có công dụng tương tự, có tính đến sự lỗi thời Cách tiếp cận chi phí định nghĩa rằng người mua trên thị trường không thể chi trả cho một tài sản nhiều hơn giá trị mà nó có thể thay thế cho năng lực hoạt động của tài sản đó Về mặt lý thuyết, phương pháp này cho phép xác định GTHL của các tài sản hữu hình có thể dễ dàng thay thế như BĐS, nhà xưởng và thiết bị Tuy nhiên, để áp dụng cách tiếp cận chi phí vào đo lường GTHL của tài sản đã qua sử dụng, cần phải thực hiện các điều chỉnh nhằm phản ánh sự hao mòn vật chất, sự lạc hậu về công nghệ và kinh tế của tài sản Những điều này rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác của kết quả đo lường và là một thách thức lớn đối với các DN báo cáo Bên cạnh đó, sự hao mòn vật chất, sự lạc hậu về công nghệ và kinh tế của tài sản là những yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị của tài sản Để đảm bảo tính chính xác trong việc đo lường GTHL, các DN báo cáo cần phải thực hiện các điều chỉnh để cho ra kết quả đo lường chính xác nhất có thể

- Tiếp cận thu nhập: Theo Baum và cộng sự (2013) và Thông tư 126/2015/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 (Bộ Tài chính, 2015) là một trong những phương pháp quan trọng trong lĩnh vực định giá tài sản Được áp dụng bằng cách sử dụng phương pháp chiếu khấu dòng tiền (DCF), trong đó DN cần ước tính được dòng tiền tương lai, giá trị cuối cùng (nếu có), và chiết khấu các giá trị đó về giá trị hiện tại Các kỹ thuật định giá có thể sử dụng bao gồm kỹ thuật giá trị hiện tại, mô hình lựa chọn giá, và cách tiếp cận thu nhập thặng dư nhiều kỳ Tiếp cận thu nhập thường được sử dụng để đo lường giá trị của các khoản nợ phải trả, tài sản vô hình và các công cụ tài chính khi những tài sản đó không được mua bán trên thị trường Việc sử dụng các kỹ thuật giá trị

hiện tại để xác định giá trị hiện tại của tài sản cũng được xem xét và thảo luận, tuy nhiên, việc điều chỉnh các dòng tiền dự kiến nhằm phản ánh rủi ro hệ thống thường rất khó Vì thế, với những tài sản phi tài chính, tỷ lệ chiết khấu thường được áp dụng cho dòng tiền kết hợp cả rủi ro hệ thống hoặc rủi ro không thể đa dạng hóa Và việc điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu có xu hướng đánh giá giảm rủi ro Điều này cũng nhắc nhở rằng tỷ lệ chiết khấu là một ước tính điểm đơn, trong khi dòng tiền dự kiến được xác định bằng các xác suất phát sinh khác nhau trong tương lai

Bảng 2 1: Tổng hợp các cách tiếp cận và kỹ thuật định giá áp dụng Kỹ thuật xác định

GTHL

Ví dụ về các trường hợp sử dụng

Tiếp cận thị trường Giá niêm yết trên thị trường chứng khoán

Chứng khoán vốn, hợp đồng tương lai

Shannon (2006); Bộ

Tài chính, (2015) Giá niêm yết trên thị

trường thỏa thuận

Trái phiếu phổ thông của Mỹ

Chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp sẽ được công bố

Các bội số thị trường thu được từ một tập hợp các tài sản tương đương (ví dụ giá của một tỉ suất lợi nhuận diễn tả giá trị cổ phiếu của đơn vị theo thu nhập của một cổ phiếu)

Các khoản lãi vốn chủ không niêm yết

Ma trận giá Chứng khoán nợ tương tự như chứng khoán niêm yết chuẩn Tiếp cận chi phí

Kỹ thuật Ví dụ về các trường hợp sử dụng Raulinajtys

(Nguồn: Tổng hợp của tác giả) Đồng thời, trong quá trình định giá tài sản hoặc nợ phải trả, việc lựa chọn kỹ thuật định giá phù hợp sẽ phụ thuộc vào sự sẵn có của các yếu tố đầu vào thích hợp và sự đáng tin cậy tương đối của chúng Đồng thời, cũng sẽ phụ thuộc vào loại tài sản hoặc nợ phải trả được định giá Trong một số trường hợp, sử dụng một kỹ thuật định giá cụ thể có thể cung cấp giám sát tài chính và hiệu quả tốt nhất, như việc sử dụng cách tiếp cận thị trường để định giá một chứng khoán vốn được giao dịch nhiều Trong các trường hợp khác, kỹ thuật định giá theo bội số có thể phù hợp hơn, như trong định giá đơn vị báo cáo hoặc đơn vị tạo tiền cho mục đích kiểm tra sự suy giảm của lợi thế thương mại Tuy nhiên, mỗi kỹ thuật định giá sẽ đưa ra các ước tính khác nhau về GTHL do sự khác biệt trong

(2015); Bộ Tài chính,

(2015) Phương pháp chi phí thay

thế giảm trừ (DRC) Nhà xưởng và thiết bị sản xuất Tiếp cận thu nhập

Kỹ thuật Ví dụ về các trường hợp sử dụng thông thường

Baum và cộng sự (2013); Bộ

Tài chính, (2015) Kỹ thuật giá trị hiện tại Chứng khoán nợ với ít giao dịch

Công cụ vốn không niêm yết Mô hình Black-Scholes-

Merton hoặc mô hình nhị thức

Hợp đồng quyền chọn cổ phiếu không công bố của Châu Âu hoặc hợp đồng quyền chọn của Mỹ

Phương pháp thu nhập thặng dư nhiều kỳ

Tài sản vô hình, như mối quan hệ với khách hàng và các tài sản công nghệ được mua trong một liên kết kinh doanh

Phương pháp tiết kiệm chi phí bản quyền

Tài sản vô hình dự kiến được sử dụng (ví dụ các nhãn hiệu)

giả định hoặc chất lượng của các yếu tố đầu vào được sử dụng Do đó, để đưa ra ước tính GTHL công bằng nhất, đơn vị báo cáo cần đánh giá kỹ các yếu tố đầu vào và các giả định được sử dụng, đặc biệt trong các trường hợp phạm vi giá trị định giá lớn

Ngoài ra, trong trường hợp sử dụng phương pháp định giá theo bội số, nó có thể được sử dụng như một công cụ kiểm tra các giả định hoặc yếu tố đầu vào Điều này giúp đơn vị báo cáo xác định được những yếu tố nào ảnh hưởng đến kết quả định giá và kiểm tra tính hợp lý của các giả định sử dụng Vì vậy, để đưa ra ước tính GTHL chính xác nhất, đơn vị báo cáo cần phải đánh giá kỹ các yếu tố đầu vào và các giả định sử dụng, đồng thời sử dụng phương pháp định giá phù hợp nhất với tài sản hoặc nợ phải trả được định giá Cuối cùng, GTHL nên dựa trên điểm phổ biến nhất trong phạm vi các giá trị định giá của các trường hợp cụ thể

2.1.3 Điều kiện vận dụng GTHL

Việc vận dụng GTHL phụ thuộc vào một số yếu tố quan trọng, việc hiểu rõ và áp dụng chúng đòi hỏi một sự nghiên cứu kỹ lưỡng, các điều kiện cần có để vận dụng GTHL như sau:

- Tính được giá trị tài sản: Đây là một điều kiện quan trọng để áp dụng GTHL là xác định được giá trị thực tế của tài sản, điều này đòi hỏi việc sử dụng các phương pháp và công cụ xác định được mức giá phù hợp để đo lường giá trị của tài sản Ví dụ: Trong việc định giá, công ty sử dụng phương pháp định giá thị trường để có thể so sánh giá trị tài sản của các giao dịch tương tự trong khu vực cùng loại

- Tính dự báo về lợi nhuận tương lai: GTHL thường được áp dụng trong trường hợp có khả năng dự báo được lợi nhuận hoặc dòng tiền tương lai của tài sản, việc này đòi hỏi có thông tin và dữ liệu đầy đủ để thực hiện phân tích và dự báo lợi nhuận tương lai Ví dụ: Một công ty sản xuất áp dụng GTHL để định giá một dây chuyền sản xuất mới dựa trên dự báo lợi nhuận, mà dây chuyền này có thể mang lại từ việc sản xuất hàng hóa trong tương lai

- Có kiến thức chuyên môn về phương pháp GTHL: Để áp dụng GTHL trong kế toán, người thực hiện cần có kiến thức chuyên môn về phương pháp này, điều này đòi hỏi hiểu biết về nguyên lý, quy trình định giá, cũng như kỹ năng trong việc sử dụng thiết bị và phần mềm để có thể phân tích tài chính Ví dụ: Một nhà nghiên cứu sinh đang tiến hành nghiên cứu về vấn đề áp dụng GTHL trong kế toán tài sản cố định, qua việc nghiên cứu và đào sâu vào phương pháp GTHL, anh ta đã xây dựng một mô hình toán học để quyết định giá trị các tài sản cố định của các DN

- Tuân thủ các quy định và tiêu chuẩn trong kế toán: GTHL cần phải tuân thủ các quy định và tiêu chuẩn được vận dụng trong lĩnh vực tương ứng, điều này làm tăng tính chính xác và độ tin cậy của kết quả đo lường GTHL Ví dụ: Trong việc định giá các công cụ tài chính, một ngân hàng sử dụng phương pháp GTHL dựa trên tiêu chuẩn kế toán quốc tế để đảm bảo tính khách quan và tuân thủ quy định của cơ quan quản lý tài chính

Việc vận dụng GTHL trong kế toán yêu cầu cần có sự chú ý đến các yếu tố trên và thực hiện phân tích kỹ lưỡng để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của kết quả đo lường Điều này cũng đặt ra một thách thức cho các nghiên cứu sinh trong việc tiếp tục tìm hiểu và phát triển phương pháp GTHL trong lĩnh vực kế toán

2.1.4 Lợi ích khi áp dụng GTHL

Lợi ích khi áp dụng GTHL trong lĩnh vực kế toán đã được chứng minh là mang lại nhiều lợi ích cho các DN, cơ quan quản lý nhà nước và các nhà đầu tư trong và ngoài nước Cụ thể một số lợi ích sau:

Đầu tiên, việc áp dụng GTHL có thể tăng cường mối quan hệ với bên cho vay và nâng cao khả năng vay nợ của DN Thông qua việc cung cấp thông tin về giá trị hiện tại của tài sản cố định và khả năng thanh toán của công ty, GTHL có thể giúp DN đàm phán khế ước vay với các trái chủ một cách hiệu quả hơn

Thứ hai, áp dụng GTHL cũng giúp DN tiếp cận thị trường vốn quốc tế dễ dàng hơn Việc sử dụng các tiêu chuẩn kế toán quốc tế như GTHL và IFRS có thể giúp loại bỏ rào cản trong đầu tư qua biên giới và thu hút nhà đầu tư quốc tế

Thứ ba, GTHL giúp nâng cao tính thanh khoản và giảm chi phí huy động vốn của DN Bằng cách cung cấp thông tin minh bạch và giảm sự bất cân xứng thông tin giữa trong và ngoài DN, GTHL giúp DN tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường và nâng cao tính thanh khoản của tài sản Điều này có thể giảm chi phí huy động vốn của DN và làm tăng lợi nhuận

Thứ tư, GTHL cung cấp thông tin hữu ích để DN ra quyết định đầy đủ hơn và giúp mở rộng thị trường vốn Việc sử dụng GTHL đồng thời đảm bảo thông tin được cập nhật thường xuyên và liên tục, giúp DN đưa ra quyết định có tính chính xác cao hơn và thu hút các nhà đầu tư

Thứ năm, áp dụng GTHL có thể góp phần nâng cao uy tín quốc gia thông qua việc tuân thủ chuẩn mực quốc tế Việc hòa hợp kế toán quốc tế giúp thúc đẩy quá trình hội tụ quốc tế và nâng cao uy tín quốc gia Điều này làm tăng sự tin cậy của các BCTC và giúp thu hút các nhà đầu tư quốc tế

Thứ sáu, việc áp dụng GTHL giúp các cơ quan quản lý nắm được giá trị thực tế của DN và kiểm soát việc tăng vốn khống tại các DN Việc cung cấp thông tin minh bạch giúp các nhà đầu tư nhìn thấy rõ vốn chủ sở hữu của DN và giảm khả năng làm giả số liệu thu nhập Điều này giúp các cơ quan quản lý và nhà đầu tư nắm được giá trị thực tế của DN và đưa ra quyết định đầu tư chính xác

Cuối cùng, việc áp dụng GTHL giúp cải thiện đo lường hiệu suất và cung cấp thông tin hữu ích cho nhà đầu tư GTHL giúp so sánh các chỉ số tài chính giữa các DN khác nhau và giữa các giai đoạn thời gian khác nhau, từ đó giúp nhà đầu tư đánh giá hiệu quả đầu tư và đưa ra quyết định đầu tư hợp lý Ngoài ra, GTHL cũng cung cấp thông tin về rủi ro và cơ hội đầu tư, giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư an toàn và hiệu quả hơn

2.2 ĐỐI TƯỢNG SỬ DỤNG THÔNG TIN BÁO CÁO TÀI CHÍNH CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẤN ĐỀ GIÁ TRỊ HỢP LÝ TRONG XÁC ĐỊNH TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN

2.2.1 Đối tượng sử dụng thông tin báo cáo tài chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Việc xây dựng tiêu chuẩn quốc tế hàng đầu đã xác định các giám đốc tài chính, kế toán trưởng và nhà quản lý nói chung là những người sử dụng chính các BCTC do các DN kinh doanh BĐS lập (FASB, 2008; IASB, 2009a) Navarro và cộng sự (2007, 2010) cho rằng, để thực hiện một phân tích thích hợp về ảnh hưởng của GTHL đối với thông tin về tính hữu ích trên các BCTC thì việc xác định đối tượng sử dụng của BCTC là chưa đủ, mà BCTC áp dụng theo GTHL cần phải được thể hiện là minh bạch hơn giá gốc IFAC (2000) cho rằng, vì nhu cầu thông tin khác nhau ở mỗi người sử dụng và việc lựa chọn cơ sở đo lường kế toán phụ thuộc vào mục đích sử dụng BCTC

Đồng thời, nghiên cứu của Navarro và cộng sự (2010) cho rằng, BCTC không có khả năng thanh toán hay thanh khoản cao, các CFO trong các DN kinh doanh BĐS này khẳng định rằng BCTC còn được sử dụng trong giao dịch với các công ty bảo hiểm, các giao dịch khác cần thiết để đạt được thỏa thuận về giá trị của tài sản được bảo hiểm; với các kiểm toán viên, những người phải xác nhận việc định giá tài sản trong bảng cân đối kế toán của DN; với cơ quan thuế, khi DN đang tiến hành thanh tra liên quan đến việc xác nhận giá trị tài sản và chi phí khấu hao của tài sản; với các cổ đông, nhà đầu tư tiềm năng về khả năng sinh lời các dự án kinh doanh trong tương lai liên quan đến BĐS; và với tổ chức công đoàn, để cho thấy rằng dự án kinh doanh của DN luôn có đủ vốn hỗ trợ để đảm bảo khả năng tồn tại và ổn định công việc trong tương lai

Tại Việt Nam, để hòa nhịp cùng với sự phát triển của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 đã làm thay đổi căn bản thị trường BĐS tại Việt Nam Quản lý thị trường BĐS là một hoạt động chủ yếu để tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường của nền kinh tế Nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của nền kinh tế đó là sự phát triển và hội nhập của thị trường BĐS Thị trường BĐS của Việt

Nam trong những năm qua đã đạt được sự tăng trưởng và phát triển vượt bậc, sự tăng trưởng về các nguồn vốn từ các thành phần kinh tế khác nhau được đưa vào thị trường BĐS, sự đa dạng về các loại hình BĐS trên thị trường, sự tăng trưởng về khối lượng các giao dịch BĐS Tuy nhiên, trong sự hội nhập và toàn cầu hóa của nền kinh tế hiện nay, thị trường BĐS cũng cần được hoàn thiện để đáp ứng tốt nhất các yêu cầu về toàn cầu hóa thị trường BĐS phù hợp với yêu cầu hội nhập đó là việc đánh giá (định giá) tài sản BĐS là rất cần thiết, bởi, do khối lượng lớn các giao dịch liên quan đến loại hàng hóa đặc biệt này trong các DN kinh doanh BĐS những năm gần đây chiếm tỷ trọng rất lớn trong GDP hàng năm Một trong những phương pháp định giá kịp thời, nhanh chóng và đảm bảo tính minh bạch cũng như độ tin cậy cao nhất hiện nay là phương pháp GTHL khi được áp dụng Tuy nhiên, những nghiên cứu về việc áp dụng GTHL để định giá khách quan tài sản BĐS thì chưa có nhiều hoặc chưa được quan tâm đúng mức Đặc biệt là việc thay thế phương pháp giá gốc bằng GTHL khi định giá loại tài sản này thì chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể Bởi khi áp dụng, nó có thể ảnh hưởng đến tổng thể cả DN, như độ minh bạch; độ tin cậy; tính kịp thời và khả năng so sánh của thông tin trên các BCTC được công bố Đây là một trong những nội dung quan trọng cần được nghiên cứu làm rõ tại các DN kinh doanh BĐS trong bối cảnh cụ thể của thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay

2.2.2 Vấn đề giá trị hợp lý trong xác định tài sản BĐS

Trong lĩnh vực kế toán DN, GTHL của tài sản là giá trị mà tài sản đó có thể được bán ra trên thị trường cạnh tranh, tương đương với giá trị mà một người mua bình thường sẽ trả để sở hữu được tài sản đó Việc xác định GTHL của tài sản BĐS, có nhiều phương pháp khác nhau như sau:

- Phương pháp so sánh giá: nhằm xác định giá trị tài sản BĐS bằng cách so sánh giá trị của các tài sản BĐS tương tự đã được bán trên thị trường Để thực hiện được phương pháp này, DN cần có đủ thông tin và chính xác về giá của các tài sản BĐS tương tự đã có để có thể so sánh giá trị của tài sản được xác định

- Phương pháp chiết khấu dòng tiền: nhằm thực hiện việc định giá tài sản BĐS bằng cách tính toán giá trị hiện tại của các dòng tiền mà tài sản sẽ tạo ra

trong tương lai Để thực hiện được phương pháp này, cần có dự đoán về các dòng tiền sẽ có được trong tương lai của tài sản BĐS để tính toán giá trị hiện tại của chúng

- Phương pháp giá trị tài sản: phương pháp này định giá tài sản BĐS bằng cách tính toán chi phí để thay thế tài sản đó bằng một tài sản mới tương đương Để thực hiện được phương pháp này, DN cần có được thông tin cụ thể về các khoản chi phí để có thay thế tài sản cũ hoặc tài sản muốn thay thế bằng một tài sản mới tương đương

Có nhiều lý do để trả lời cho câu hỏi “Tại sao phải xác định GTHL của tài sản?”, nhưng một trong những lý do quan trọng nhất là vì giá trị tài sản BĐS ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của DN như máy móc, thiết bị, nhà xưởng, BĐS đầu tư,… Khi xác định được GTHL của tài sản, DN tiến hành tính giá trị thực tế của tài sản đó, bao gồm tất cả các yếu tố có liên quan như vị trí, diện tích, điều kiện pháp lý, tình trạng kỹ thuật, cũng như các yếu tố kinh tế xung quanh như tình hình thị trường, tiềm năng tăng giá và xu hướng phát triển trong tương lai Nếu giá trị tài sản BĐS được xác định sai, giá trị của DN sẽ không chính xác Điều này có thể dẫn đến một số vấn đề, bao gồm: Đánh giá không chính xác về khả năng thanh toán nợ của DN, dẫn đến rủi ro tín dụng cho ngân hàng hoặc nhà đầu tư; quyết định đầu tư sai lầm hoặc mất cơ hội đầu tư; vi phạm các quy định về kế toán, thuế và quản lý đất đai, gây ra rủi ro pháp lý và tài chính cho DN Chính vì thế việc xác định được GTHL của tài sản là cực kỳ quan trọng đối với DN kinh BĐS, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến các quyết định tài chính của DN Điều này đòi hỏi DN phải xác định GTHL của tài sản BĐS dựa trên thông tin chính xác và đầy đủ, nhằm đảm bảo sự thành công và bền vững của DN

2.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC VẬN DỤNG GIÁ TRỊ HỢP LÝ ĐỐI VỚI TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2.3.1 Tính hữu ích

Các nghiên cứu về GTHL được đánh giá cao và kết luận rằng, nếu GTHL được áp dụng và thay thế giá gốc như một phương pháp đánh giá kế toán, thì tính

hữu ích trên BCTC của các DN có thể bị ảnh hưởng bởi các tỷ số tài chính, các chỉ số quản lý có vai trò quan trọng trong các quyết định tài chính của nhà quản lý được thực hiện đối với DN (Lantto và Sahlström, 2008; Benston, 2006; ICAEW, 2006) Nghiên cứu của Vera Palea (2014), có ý kiến rằng BCTC theo GTHL sẽ cung cấp thông tin mang tính chất hữu ích hơn đối với người sử dụng; bởi vì nó đảm bảo sự minh bạch của BCTC để tạo ra thông tin tài chính có giá trị cao và có thị trường tài chính tốt hơn Ijeoma (2014) nghiên cứu sự đóng góp của GTHL vào thông tin BCTC của các công ty ở Nigeria và đo lường GTHL cung cấp nhiều thông tin hữu ích hơn cho NĐT so với theo giá gốc Theo Navarro và cộng sự (2010) thực hiện nghiên cứu thực nghiệm liên quan đến 47 quốc gia khẳng định các BCTC theo GTHL là rất hữu ích

Đồng thời, Nurmadi và cộng sự (2018) cũng cho rằng trong những tình huống khó xử khi ghi nhận giá trị tài sản, các công ty có thể ghi nhận bằng cách xem xét giữa các cơ sở là nguồn lực phi cơ bản và nguồn lực, giá trị công cụ và kinh tế, giữa đo lường và ước tính cũng như giữa đo lường và phân bổ, với mục tiêu chính là đưa ra những đánh giá hữu ích về các tài sản có thể đạt được mục tiêu của DN Mặc dù các công ty sẽ được coi là một khuôn khổ định giá DN để đo lường tài sản phù hợp với lợi ích của họ nhưng quan điểm lý thuyết kế toán về tính hữu ích sẽ là một trong những cơ sở cho việc ra quyết định đó

Còn ở Việt Nam, tác giả Lê Vũ Ngọc Thanh (2018) nghiên cứu trong lĩnh vực tài sản và tài chính, Nguyễn Thanh Tùng (2023) nghiên cứu về nhận thức áp dụng GTHL trong kế toán ở lĩnh vực xây dựng và lắp đặt cũng khẳng định tính hữu ích của thông tin BCTC mang lại khi vận dụng theo GTHL trong kế toán là rất quan trọng và cần thiết

2.3.2 Tính đáng tin cậy

Nghiên cứu của Carrol và cộng sự (2003) nhận xét rằng, khi GTHL được áp dụng, kết quả kinh doanh của DN (lỗ/lãi) sẽ phù hợp hơn với giá trị cổ phiếu Một số nghiên cứu khác đã nghiên cứu tác động của việc áp dụng GTHL trong các DN ở Úc và Anh và nhận xét rằng giá trị hiện tại phù hợp hơn giá gốc, nó nhằm mục đích tính toán kết quả của DN và cải thiện độ chính xác đáng tin cậy

hơn của các dự báo lợi nhuận trong tương lai (Barth và Clinch, 1998; Easton và cộng sự, 1993; Aboody và cộng sự, 1999)

Ngoài ra, Nichols và Buerguer (2002) cho rằng, các DN tại Đức lập BCTC theo phương pháp GTHL sẽ nhận được mức tài trợ cao hơn từ các tổ chức tài chính, đặc biệt là về mức độ phù hợp và độ tin cậy của chúng ngày càng được ủng hộ trên diện rộng (Ball, 2006; Martin và cộng sự, 2006; Benston, 2006; Rayman, 2007; Turley, 2008; Whittington, 2008)

Bên cạnh đó, theo IFRS 16 và 40, GTHL của tài sản BĐS cần được tính toán dựa trên các giá trị đáng tin cậy được lấy từ một thị trường năng động, có tính thanh khoản cao Nếu việc tính toán này gặp khó khăn, thì nên sử dụng các mô hình và kỹ thuật đánh giá thường được chấp nhận trong việc xác lập giá, chẳng hạn như bằng cách tham khảo các giao dịch gần đây và ước tính dòng chảy của các sản phẩm có giá trị hiệu quả trong tương lai Cùng quan điểm này, Navarro và cộng sự (2010) khẳng định là nội dung thông tin của BCTC theo GTHL là dễ hiểu và đáng tin cậy, do đó, theo tác giả thì tính dễ hiểu là yếu tố cơ bản tạo nên tính hữu ích của các BCTC

Tại Việt Nam, nghiên cứu của Lê Vũ Ngọc Thanh (2018) trong lĩnh vực tài sản và tài chính, Nguyễn Thanh Tùng (2023) trong lĩnh vực xây dựng và lắp đặt cũng khẳng định về tính đáng tin cậy trên BCTC của các DN

2.3.3 Tính kịp thời

Ben Shahar và cộng sự (2009) phân tích, các phương pháp hiện đang được sử dụng để phân bổ tài sản BĐS và kết luận rằng không có phương pháp nào phù hợp với các tiêu chí mới nhất theo CMKT, do đó, nhóm tác giả đề xuất một phương pháp tỷ lệ để tính đến các dòng tiền trong tương lai của DN, dựa trên thông tin được cung cấp trong các BCTC nhằm phản ánh kịp thời thông tin đến nhà quản lý và các Tổ chức bên ngoài DN

Đồng thời, các khuôn khổ khái niệm chính được đề xuất bởi các Tổ chức uy tín được coi là tính dễ hiểu (IASC, 1989) và tính kịp thời (FASB, 1980; 2008) là các đặc điểm có liên quan đến mức độ phù hợp, mức độ kịp thời thông tin các BCTC của DN, góp phần đảm bảo tính hữu ích của các báo cáo này cho nhà quản

lý trong quá trình ra quyết định, cũng như những người dùng khác nhau như cổ đông, nhà đầu tư Cũng như trong nghiên cứu của Navarro và cộng sự (2010) đã khẳng định khả năng cung cấp thông tin trên BCTC kịp thời cũng là một yếu tố then chốt, vì sự chậm trễ trong việc lập và công bố các BCTC có thể dẫn đến mất đi một lượng đáng kể tính phù hợp

Còn tại Việt Nam, Lê Vũ Ngọc Thanh (2018), Nguyễn Thanh Tùng và công sự (2023) cũng có cùng quan điểm khi cho rằng việc vận dụng GTHL sẽ đem lại thông tin kịp thời để từ đó mang lại những lợi ích cho nhà đầu tư

2.3.4 Khả năng so sánh được

Theo nghiên cứu của Llewellyn và Northcott (2005), IFAC (1993) chi rằng khả năng so sánh là một chất lượng góp phần đáp ứng nhu cầu về tính phù hợp, GTHL là một tiêu chí thích hợp hơn so với giá gốc để cải thiện khả năng hiểu của các BCTC Đồng quan điểm, nghiên cứu của Navarro và cộng sự (2010) cũng đưa ra quan đểm về khả năng so sánh được minh bạch hơn khi áp dụng GTHL trong kế toán, lập BCTC “GTHL là một tiêu chí phù hợp hơn so với giá gốc để cải thiện khả năng so sánh của các BCTC của các công ty khác nhau và của một công ty, trong một khoảng thời gian”

Tại Việt Nam, giá gốc là một nguyên tắc cơ bản của kế toán, vì vậy việc bị hạn chế thông tin về tình trạng DN, về thị trường là điều không thể tránh khỏi bởi các khoản mục được ghi nhận theo kế toán giá gốc thay đổi với tỷ lệ thấp và ít biến động Trong khi đó áp dụng GTHL thì các giá trị được ghi nhận thay đổi theo thời gian, tính biến động cao, mà tài sản BĐS là tài sản bị thay đổi theo yếu tố thời gian và biến động của thị trường là rất lớn Nhưng việc ghi nhận sau ban đầu ở Việt Nam lại chưa được phép áp dụng, cho nên rất cần một cơ chế và sự thay đổi chính sách trong ghi nhận kế toán nhằm đem lại khả năng so sánh thông tin tài chính, thị trường được minh bạch và kịp thời Để làm được điều này, chỉ có thể cho phép áp dụng ghi nhận theo GTHL trong kế toán đối với các DN 2.3.5 Nhận thức của nhà quản lý, kế toán

Nghiên cứu của Kumarasiri và Fisher (2011) ý kiến rằng việc áp dụng kế toán theo GTHL thì rào cản lớn là nhận thức của nhà quản lý DN và thiếu kiến thức

kỹ thuật ghi chép, hướng tiếp cận của nhân viên kế toán Do đó các tác giả cho rằng, để có thể thực hiện được đồng nhất việc áp dụng ghi nhận kế toán theo GTHL cần phải có sự nhận thức của nhà quản lý và đào tạo kiến thức cho viên kế toán để giảm thiểu khó khăn khi áp dụng Đồng quan điểm này, Navarro và cộng sự (2010) cũng cho rằng, trình độ của nhà quản lý và trình độ nhân viên kế toán là yếu tố then chốt khi áp dụng kế toán theo GTHL đối với việc ghi nhận giá trị tài sản là các BĐS trong các DN kinh doanh BĐS

Tại Việt Nam, nghiên cứu của Nguyễn Thị Thu Hoàn (2018) khẳng định, trình độ và nhận thức của nhà quản lý có tác động mạnh và hiểu được tầm quan trọng của việc áp dụng CMKT Nguyễn Thanh Tùng (2023) nghiên cứu trong lĩnh vực xây dựng - lắp đặt thì cho rằng sự hiểu biết và quan tâm của nhà quản lý là yếu tố đặc biệt và cần thiết đối với việc vận dụng GTHL

2.4 CÁC LÝ THUYẾT NỀN SỬ DỤNG TRONG NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 2.4.1 Lý thuyết thông tin hữu ích

Lý thuyết thông tin hữu ích, cung cấp thông tin hữu ích trong việc đưa ra các quyết định đầu tư Do vậy, lý thuyết thông tin hữu ích là cơ sở quan trọng để lựa chọn các thông tin được cung cấp trong các BCTC (Staubus, 2000) Theo Chalmers & Godfrey (2004) lý thuyết thông tin hữu ích có đề cập đến ảnh hưởng của lợi ích và chi phí, đây chính là vấn đề quan tâm của nhà quản trị trong việc trình bày BCTC

Theo lý thuyết này, chất lượng của thông tin trên BCTC được xem là hữu ích, gồm những đặc điểm sau: có thể hiểu được, thích hợp, đáng tin cậy và có thể so sánh (IASB, 2010), cụ thể: (i) Có thể hiểu được là một đặc trưng của thông tin kế toán ở mức độ hợp lý nhằm hiểu được những điều cần thiết, là sự kết nối giữa người sử dụng thông tin và những quyết định mà họ tạo ra phải là thông tin hữu ích; (ii) Thông tin thích hợp là một đặc điểm chất lượng thông tin, đảm bảo thông tin hữu ích khi thích hợp với nhu cầu đưa ra quyết định của người sử dụng thông tin; (iii) Đáng tin cậy của thông tin kế toán là đáng tin cậy khi người sử dụng thông tin kế toán có thể đặt niềm tin vào đó để ra quyết định, với những đặc trưng quan trọng là trình bày trung thực, thông tin đáng tin cậy khi phản ánh một

cách trung thực về các nghiệp vụ hay sự kiện mà nó dự định trình bày; và (iv) Có thể so sánh là BCTC chỉ hữu ích khi có thể so sánh với năm trước, so sánh với DN khác; do đó, các nghiệp vụ giống nhau phải được đánh giá và trình bày một cách nhất quán trong toàn DN, giữa các thời kỳ và giữa các DN

Vận dụng lý thuyết cho nghiên cứu của luận văn: dựa trên nền tảng của lý thuyết thông tin hữu ích, có thể thấy rằng lý thuyết này góp phần giải thích cho những tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến nhận thức áp dụng kế toán theo GTHL đối với các nhân tố trong nghiên cứu này gồm: Tính hữu ích; Tính kịp thời; Tính tin cậy và Khả năng có thể so sánh được

2.4.2 Lý thuyết ủy nhiệm

Được xây dựng đầu tiên bởi Berle và Means (1932) cho rằng, cần có một giải pháp nào đó đáng tin cậy để bảo vệ các cổ đông và giúp các cổ đông có thể đánh giá hành vi của nhà quản lý Sau này lý thuyết được Jensen và Meckling (1976) phát triển thêm cho rằng, do quyền sở hữu và quyền điều hành có sự tách biệt, đặc biệt đối với công ty niêm yết, nên các nhà quản lý (bên được ủy nhiệm) – là những người có đủ năng lực để sử dụng và quản lý vốn một cách hiệu quả cho các cổ đông thay vì phục vụ lợi ích của các cổ đông (bên ủy nhiệm) thì lại thực hiện các hành vi tư lợi, trong đó có hành vi gian lận trên BCTC của các CTNY Dựa trên lý thuyết này có thể đưa ra giả thuyết rằng, nhà quản lý sẽ lựa chọn áp dụng GTHL vì nhà quản lý được phép ghi nhận các khoản lãi chưa thực hiện để tạo ra kết quả tốt hơn

Vận dụng lý thuyết cho nghiên cứu của luận văn: tác giả sử dụng lý thuyết ủy nhiệm để giải thích tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến việc nhận thức áp dụng kế toán theo GTHL đối với các nhân tố: Trình độ nhận thức của nhân viên và nhà quản lý

2.4.3 Lý thuyết về hành vi có kế hoạch

Lý thuyết hành vi kế hoạch (TPB) ra đời sau thuyết hành động hợp lý (TRA) Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA), Ajzen & Fishbein (1975) dự báo ý định hành vi như là một nhiệm vụ của thái độ hướng đến hành vi và như là một chuẩn chủ quan để thực hiện hành vi đó Thuyết hành

vi kế hoạch được ra đời (Ajzen, 1991) là sự phát triển của thuyết hành động hợp lý, thuyết hành vi kế hoạch thêm một nhân tố đó là nhận thức kiểm soát hành vi Nhận thức kiểm soát hành vi phản ánh việc dễ dàng hay khó khăn khi thực hiện hành vi và việc thực hiện hành vi đó có bị kiểm soát hay hạn chế hay không phụ thuộc vào sự sẵn có của nguồn lực và các cơ hội để thực hiện hành vi, đồng thời nhận thức kiểm soát hành vi được đánh giá sẽ kiểm soát ít nhiều như thế nào để thực hiện một hành vi riêng biệt

Vận dụng lý thuyết cho nghiên cứu của đề tài: Dựa trên nền tảng cơ sở của lý thuyết hành vi kế hoạch, nghiên cứu xem xét hành vi về nhận thức của nhà quản lý có ảnh hưởng đến việc vận dụng kế toán về GTHL trong việc đánh giá tài sản BĐS

2.4.4 Lý thuyết thông tin bất cân xứng

Nghiên cứu của Cleary (1999) cho rằng, sở dĩ thông tin bất cân xứng trên thị trường là do các nhà tài trợ vốn bên ngoài đánh giá dự án đầu tư dựa trên chất lượng và rủi ro của dự án Điều này khiến chi phí nguồn vốn bên ngoài trở nên cao hơn chi phí nguồn vốn nội bộ, như là một khoản phí bảo hiểm bù đắp rủi ro

Dựa trên những lập luận về thông tin bất cân xứng của Akerlof (1970), Greenwald, Stiglitz và Weiss (1984) và Myers và Majluf (1984) đã thảo luận về vấn đề lựa chọn ngược trong quyết định đầu tư Cụ thể, cả hai nghiên cứu này đều tranh cãi rằng, trong thị trường không hoàn hảo, tồn tại sự bất cân xứng thông tin giữa DN và nhà đầu tư bên ngoài Khi nhà đầu tư bên ngoài không thể phân biệt giữa cơ hội đầu tư hiệu quả cao và cơ hội đầu tư hiệu quả thấp, việc DN phát hành cổ phần ra bên ngoài để huy động vốn như là một “tín hiệu” cho các nhà đầu tư bên ngoài thấy rằng dự án đầu tư đó là không hiệu quả

Vận dụng lý thuyết cho nghiên cứu của luận văn: dựa trên nền tảng của lý thuyết thông tin bất cân xứng, có thể thấy rằng tầm quan trọng của việc xác định giá trị thực của tài sản cũng như nguồn vốn trong các DN, từ đó luận giải cho các biến về áp dụng giá trị hợp lý đối với tài sản BĐS trong mô hình nghiên cứu của luận văn

Kết luận chương 2

Trong chương 2 của luận văn đã trình bày khái quát tóm tắt các khái niệm về GTHL, các lý thuyết nền có liên quan, các phương pháp đo lường và cách tiếp cận kỹ thuật định giá Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng đã đưa ra những lợi ích và hạn chế của DN khi thực hiện công việc vận dụng GTHL đối với tài sản Từ những cơ sở lý luận và các nghiên cứu trước được tác giả tham khảo và đúc kết ra các tiêu chí cơ bản để thực hiện công việc vận dụng GTHL đối với tài sản, từ đó xây dựng các giả thuyết và đề xuất mô hình nghiên cứu của luận văn được trình bày ở chương 3 dưới tiếp theo dưới đây

CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

3.1.1 Cách tiếp cận và khung xây dựng mô hình nghiên cứu 3.1.1 Cách tiếp cận trong xây dựng mô hình nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính để xây dựng mô hình, giả thuyết nghiên cứu; sau đó sẽ dùng phương pháp nghiên cứu định lượng kết hợp với phương pháp nghiên cứu định tính để phân tích, kiểm định, thảo luận và đề xuất các kiến nghị Dựa trên các câu hỏi nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu của luận văn, luận văn xác lập quy trình tiếp cận nghiên cứu như sau:

Hình 3.1: Quy trình tiếp cận nghiên cứu

(Nguồn: Tác giả đề xuất) Vấn đề nghiên cứu

Việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với

tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương

Phân tích vai trò trung gian của nhận thức nhà quản lý, kế toán đến việc vận dụng GTHL đối với

Kết quả nghiên cứu - Tổng hợp phỏng vấn chuyên gia - Kết quả kiểm định và phân tích mô

hình cấu trúc các nhân tố ảnh hưởng

Kết quả nghiên cứu - Tổng hợp phỏng vấn chuyên gia - Kết quả kiểm định và phân tích mô

hình cấu trúc có vai trò trung gian

Thảo luận các kết quả nghiên cứu từ nghiên cứu định tính và định lượng

Kết luận và đề xuất các hàm ý quản trị