đánh giá kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện tân phú tỉnh đồng nai

Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa v

Trang 1

A

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

Đồng Nai, 2022

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác Mọi sự giúp đỡ đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn đã được nêu rõ nguồn gốc

Đồng Nai, ngày tháng năm 2022

Học viên

Phạm Thị Loan

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thiện được luận văn, tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai – Phân hiệu trường Đại học Lâm Nghiệp Đồng Nai đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và lời biết ơn sâu sắc tới giảng viên – TS Hoàng Xuân Phương là người đã trực tiếp giúp đỡ và chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Tân Phú, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Tân Phú, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tân Phú, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn và công chức địa chính các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Tân Phú đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn này

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã tạo điều kiện giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên tôi không tránh khỏi những thiếu sót Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn để luận văn của tôi được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Đồng Nai, ngày tháng năm 2022

Học viên

Phạm Thị Loan

Trang 5

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở lý luận về vıệc thực hıện các quyền của ngườı sử dụng đất 3

1.1.4.2 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 12

1.1.5 Những yếu tố tác động đến việc thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất 15

1.1.5.1 Yếu tố pháp lý 15

1.1.5.2 Yếu tố quản lý đất đai 17

1.1.5.3 Yếu tố con người 17

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 6

1.2 Quy định về quyền đốı vớı đất đaı tạı một số nước trên thế gıớı 19

1.2.1 Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Thụy Điển 19

1.2.2 Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Cộng hòa Liên bang Đức 20

1.2.3 Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Trung Quốc 21

1.3 Thực hıện quyền của ngườı sử dụng đất tạı Vıệt Nam và tỉnh Đồng Naı 241.3.1 Thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam 24

1.3.2 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Đồng Nai 30

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

2.1 Địa đıểm nghıên cứu 33

2.2 Thờı gıan nghıên cứu 33

2.3 Đốı tượng nghıên cứu 33

2.4 Nộı dung nghıên cứu 33

2.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội và tài nguyên của huyện Tân Phú 33

2.4.2 Khái quát việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Tân Phú 33

2.4.3 Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Tân Phú 33

2.5 Phương pháp nghıên cứu 34

2.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 34

2.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 34

2.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 35

2.5.4 Phương pháp phân tích và so sánh 36

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 38

3.1 Đıều kıện tự nhıên, kınh tế - xã hộı và tài nguyên của huyện Tân Phú 38

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tân Phú 38

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 41

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 7

3.1.3 Tình hình dân số, lao động, việc làm và thu nhập 42

3.2.1 Trình tự thủ tục thực hiện một số quyền của người sử dụng đất 47

3.2.1.1 Trình tự thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất 47

3.3.1.2 Trình tự thủ tục thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất 52

3.3.2 Tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại huyện Tân Phú 55

3.3.2.1 Khái quát tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại huyện Tân Phú 55

3.2.2.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Phú 56

3.3.2.3 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn 593.3.2.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Phú 62

3.3.2.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Phú 65

3.4 Đánh gıá vıệc thực hıện các quyền của ngườı sử dụng đất tạı huyện Tân Phú 67

3.4.1 Đánh giá của người dân trong việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tân Phú giai đoạn 2017-2021 67

Trang 8

3.4.1.1 Về thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của người sử dụng đất 67

3.4.1.2 Về thời gian thực hiện thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của người sử dụng đất 69

3.4.1.3 Về các văn bản hướng dẫn thực hiện quyền của người sử dụng đất 703.4.1.4 Về các loại phí, lệ phí, thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện quyền của người sử dụng đất 71

3.4.1.5 Về thái độ của cán bộ khi thực hiện quyền của người sử dụng đất 72

3.4.2 Những thuận lợi, tồn tại và nguyên nhân tồn tại khi thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Phú 74

3.4.2.1 Thuận lợi 74

3.4.2.2 Khó khăn 75

3.4.2.3 Nguyên nhân của tồn tại 76

3.5 Đề xuất một số gıảı pháp về thực hıện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Phú 77

3.5.4 Giải pháp về khoa học công nghệ và nguồn nhân lực 80

3.5.6 Giải pháp về công tác tuyên truyền 81

Trang 9

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

Trang 10

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Phân bổ số phiếu điều tra 35Bảng 2.2 Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá của người dân khi thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Tân Phú 36Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2021 theo đơn vị hành chính 43Bảng 3.2: Thống kê biến động diện tích tự nhiên giai đoạn 2017 - 2021 theo đơn vị hành chính 45Bảng 3.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Phú giai đoạn 2017 - 2021 55Bảng 3.4 Tổng hợp tình hình quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Phú giai đoạn 2017 - 2021 56Bảng 3.5 Tổng hợp tình hính thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Phú giai đoạn 2017 – 2021 60Bảng 3.6 Tổng hợp tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Phú giai đoạn 2017 – 2021 63Bảng 3.7 Tổng hợp tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Phú giai đoạn 2017 –2021 65Bảng 3.8 Tổng hợp ý kiến của người sử dụng đất về thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của người sử dụng đất 67Bảng 3.9 Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thời gian thực hiện quyền của người sử dụng đất 69Bảng 3.10 Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về các văn bản hướng dẫn thực hiện quyền của người sử dụng đất 70Bảng 3.11 Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về các loại phí, lệ phí khi thực hiện quyền của người sử dụng đất 71

Trang 11

Bảng 3.12 Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thái độ của cán bộ khi thực hiện quyền của người sử dụng đất 72Bảng 3.13 Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về mức độ hài lòng khi thực hiện quyền của người sử dụng đất 73

Trang 12

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí của huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai 38Hình 3.2 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Tân Phú giai đoạn 2017-2021 58Hình 3.3 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Tân Phú giai đoạn 2017-2021 61Hình 3.4 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tân Phú giai đoạn 2017-2021 64Hình 3.5 Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Tân Phú giai đoạn 2017-2021 67

Trang 13

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thıết của đề tàı

Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy định: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật Đây là một một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 đã ra đời hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn

Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 2013 đã ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các đạo luật trước đó Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước Huyện Tân Phú là huyện miền núi phía Đông Bắc tỉnh Đồng Nai, có 17 xã và 1 thị trấn, dân số toàn huyện khoảng 168.770 người, với tổng diện tích tự nhiên toàn huyện là 77.492,39 ha (Theo số liệu thống kê năm 2020 của Cục Thống kê Đồng Nai) Huyện Tân Phú là nơi tập trung của nhiều cộng đồng dân tộc thiểu số bản địa và di cư từ các tỉnh miền núi phía Bắc Kinh tế địa phương còn nhiều khó khăn, người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp và buôn bán nhỏ Địa bàn huyện rộng, dân cư phân bổ không đồng đều, tập trung đông ở thị trấn Tân Phú, xã Phú Lâm và một số xã ven Quốc lộ 20

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 14

Địa bàn huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai cùng với sự phát triển chung của cả nước, là một địa bàn đang có sự phát triển kinh tế xã hội diễn ra mạnh mẽ, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra nhộn nhịp Từ đó dẫn đến các vấn đề chuyển dịch đất đai trên địa bàn rất phức tạp và đa dạng Do người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình không đúng theo pháp luật làm cho đất đai thường xuyên biến động liên tục với nhiều hình thức khác nhau

Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH-HĐH kéo theo nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng tăng nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng tăng lên, trong khi đó việc thực hiện đăng ký các quyền của người sử dụng đất còn nhiều bất cập Do

vậy thực hiện đề tài: “Đánh giá kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Tân Phú - tỉnh Đồng Nai” là thực sự cần thiết

1.2 Mục tıêu nghıên cứu

- Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2017 - 2021

- Đề xuất một số giải pháp về việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai

1.3 Phạm vı nghıên cứu

- Phạm vi không gian: tại huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai

- Phạm vi thời gian: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng

đất trên địa bàn huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai trong giai đoạn từ năm 2017 –

2021

- Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài chỉ tập trung đánh giá việc thực hiện 04 quyền được hộ gia đình, cá nhân thực hiện chủ yếu trên địa bàn huyện Tân Phú trong giai đoạn nghiên cứu là: chuyển nhượng, tặng cho, thừa

kế và thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện trên 18 xã, thị trấn của

huyện Tân Phú

Trang 15

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về vıệc thực hıện các quyền của ngườı sử dụng đất

1.1.1 Quyền sở hữu

Theo điều 158 Bộ luật dân sự (2015) quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật ”(Bộ luật dân sự, 2015) Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng, )

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:

Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Trong đó một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản Việc chiếm hữu của chủ sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian, trừ trường hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc pháp luật có quy định khác (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc nhà nước giao QSĐD cho tổ chức, hộ gia đình (HGĐ), cá nhân (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó và phải do người có năng lực hành vi dân

Trang 16

sự thực hiện theo quy định của pháp luật Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước- sở hữu toàn dân; sở hữu tư nhân, sở hữu của tổ chức, sở hữu tập thể - sở hữu riêng; sở hữu của tổ chức, sở hữu tập thể, sở hữu chung – sở hữu chung (Bộ luật dân sự 2015) Sở hữu toàn dân là hình thức sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam, được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định” Như vậy, Luật Đất đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, được giao cho các chủ thể sử dụng hợp pháp với các quyền, nghĩa vụ và lợi ích được pháp luật quy định đã thể hiện rõ bản chất Nhà nước của dân, do dân và vì dân, mọi quyền lực trong đó có quyền sở hữu đất đai thuộc về nhân dân, phù hợp với điều kiện cụ thể của nước ta hiện nay (Nguyễn Cúc, 2014)

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử

Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định ở Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng

Trang 17

định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp Luật Đất đai (1993, 2003, 2013) quy định các nguyên tắc quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững

Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được phép chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian cụ thể, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, việc chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSĐD của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể QSĐD của Nhà nước và QSĐD cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ việc ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc

Trang 18

gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất đuợc hưởng lợi từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 Tại Điều 17 Hiến pháp (1992) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) Luật Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp

Luật Đất đai (2013) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh

Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình Nhưng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước Việc quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất

Trang 19

đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22) Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể QSD đất đai của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người

Trang 20

sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật

- Sở hữu tập thể là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể ổn định khác do cá nhân, HGĐ cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005)

Trang 21

- Sở hữu tư nhân là sở hữu cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình Thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn, hoa lợi, lợi tức và các tài sản hợp pháp khác của cá nhân là tài sản thuộc hình thức sở hữu tư nhân (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005)

- Sở hữu toàn dân là hình thức sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam, được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013)

1.1.3 Quyền sử dụng đất

Khái niệm về Quyền sử dụng đất (QSDĐ) chưa được quy định cụ thể trong Luật Đất đai, tuy nhiên có thể căn cứ trên cơ sở khái niệm quyền sử dụng tài sản được quy định tại Điều 189 Luật dân sự 2015 quy định “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” để xác định khái niệm QSDĐ Từ thực tế cho thấy quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển KT-XH của đất nước Xét về khía cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất

Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất xuất hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền hoặc công nhận quyền sử dụng đất…và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do

Trang 22

đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất Theo khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013: “Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi cho người sử dụng đất hoặc bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”

Như vậy, Quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu sản xuất và đời sống mà không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “Quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003)

1.1.4 Người sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

1.1.4.1 Người sử dụng đất

Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ theo quy định của Luật này bao gồm: tổ chức trong nước (cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự); hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư (cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương

Trang 23

tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ); cơ sở tôn giáo (chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo); tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ); người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư)

Theo Chương XI Luật Đất đai 2013, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng Điều 166 quy định quyền chung của người sử dụng đất Điều 167 quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ Điều 168 quy định thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất Điều 169 quy định về nhận quyền sử dụng đất Bên cạnh các quyền Luật cũng quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất tại Điều 170 như: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; thực hiện kê khai đăng ký đất đai, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; tuân theo các quy định của pháp

Trang 24

luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013)

1.1.4.2 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất a Quyền chung của người sử dụng đất

Theo Điều 166 Luật Đất đai 2013, quyền chung của người sử dụng đất bao gồm: được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013)

b Quyền riêng của người sử dụng đất

Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” Cụ thể như sau:

- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng

Trang 25

một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại

- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng cho các tổ chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

Trang 26

- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc hoăc theo quy định của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí

Trang 27

nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

- Theo Điều 97 Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai cũng quy định về quyền được quyền được cấp GCN QSDĐ; theo Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013, quyền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.5 Những yếu tố tác động đến việc thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất

1.1.5.1 Yếu tố pháp lý

Thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng về đất đai, quản lý, sử dụng đất đai, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật đất đai như: Hiến pháp, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và nhiều văn bản hướng dẫn thi hành, tạo thành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đất đai khá đồ sộ Luật Đất đai năm 2013 là đạo luật lớn với 14 chương, 212 điều, quy định tương đối đầy đủ, toàn diện về quản lý và sử dụng đất đai, đã cụ thể thành công các quy định về đất đai trong Hiến pháp năm 2013 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã bộc lộ một số hạn chế, đặc biệt tác động đến việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất như sau:

Hạn chế thứ nhất là khi thực hiện bất cứ một quyền nào liên quan đến quyền sử dụng đất, trong Luật đất đai 2013 bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do vậy trong trường hợp chủ sử dụng đất đã có giấy chứng nhận nhưng bị mất muốn tham gia vào việc thực hiện quyền sử dụng đất thì tại

Trang 28

khoản 2 Điều 77 Nghị định số 43/NĐ-CP quy định sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết thông báo về việc mất giấy chứng nhận mới nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận Tuy nhiên, tại điểm b khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính lại quy định thời gian niêm yết là 15 ngày, khó khăn cho địa phương trong thực hiện các thủ tục Qua đó, có thể thấy sự không thống nhất trong quy định của Nghị định và Thông tư Vì vậy, để đảm bảo tính thống nhất của pháp luật, cần sửa đổi Thông tư trên theo hướng thống nhất thời gian niêm yết thông báo việc mất giấy chứng nhận là 30 ngày; sau 30 ngày mới được thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận

Hạn chế thứ 2 là về giá đất vừa là sản phẩm tất yếu của cơ chế thị trường, vừa là công cụ để nhà nước quản lý đất đai và thị trường bất động sản, đồng thời giá đất là phương tiện để Nhà nước thực hiện các chính sách xã hội về đất đai, giá đất còn góp phần đảm bảo cho cơ chế sử dụng đất có hiệu quả và tiết kiệm, nhưng giá đất ở hầu hết các tỉnh, thành phố hiện nay đều thấp hơn nhiều so với giá thực tế Vì vậy, Nhà nước cần phải quy định chi tiết, cụ thể hơn về giá đất, để giá đất sát với giá thị trường nhất Khi đó việc thực hiện quyền sử dụng đất sẽ phát huy được hết lợi ích cho nhà nước và người dân

Như vậy cần phải chú trọng cải cách thủ tục hành chính về đất đai theo hướng: Tiếp tục kiểm soát chặt chẽ việc ban hành mới các thủ tục hành chính, sửa đổi, bổ sung các thủ tục hành chính về đất đai; thường xuyên rà soát, cập nhật và công bố công khai bộ thủ tục hành chính về đất đai; tiếp tục rà soát, hoàn thiện thể chế, chính sách trong lĩnh vực đất đai, trong đó tập trung vào các nội dung như: liên thông trong việc luân chuyển thông tin đất đai cho các cơ quan tài chính, thuế, kho bạc trong việc xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai; tiếp tục rút ngắn hơn thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

Trang 29

khác gắn liền với đất; quy định cụ thể việc xây dựng, quản lý và khai thác hệ thống thông tin đất đai; lộ trình phù hợp để thực hiện các giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai; các loại hình cung cấp dịch vụ trong lĩnh vực đất đai của văn phòng đăng ký đất đai một cấp nhằm đáp ứng các nhu cầu khác nhau của người dân, doanh nghiệp; cơ chế thu phí, lệ phí tương ứng

1.1.5.2 Yếu tố quản lý đất đai

Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta còn nhiều yếu kém và thiếu chặt chẽ, nhiều vướng mắc còn tồn đọng khá dai dẳng và không giải quyết được đã gây cản trở lớn cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Không ít các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng không có chứng thư pháp lý, vi phạm pháp luật về đất đai Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp hay hợp lệ hoặc vì một quyết định sai chính sách trong thời gian qua không giảm Vì vậy, việc tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực thể chế, ổn định pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết tốt các mối quan hệ đất đai Đồng thời, nó có tác động rất lớn đối với việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất Lập và quản lý tốt hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) là nhiệm vụ hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai Trong đó giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác lập quyền sử dụng đất của cấp sử dụng trên thửa đất cụ thể, nó mang tính pháp lý cao nhất Nếu chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất chưa được thực hiện các quyền của mình

1.1.5.3 Yếu tố con người

Đối với yếu tố con người có thể nói đến 2 đối tượng là nhà quản lý, thực thi pháp luật và người sử dụng đất Vấn đề cần nói nhất ở đây khi nói về con người đó là trình độ Một nhà quản lý, thực thi pháp luật có trình độ, sẽ hướng

Trang 30

dẫn, giúp đỡ người dân nắm bắt được kiến thức pháp luật tốt hơn, từ đó đề ra những phương hướng, những giải pháp tốt nhất Đối với người sử dụng đất, có trình độ sẽ tiếp thu được kiến thức pháp luật tốt hơn, từ đó sẽ hiểu được quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong việc thực hiện quyền sử dụng đất

1.1.5.4 Yếu tố cơ sở vật chất

Nói đến yếu tố vật chất ở đây là nói đến các tiến bộ khoa học công nghệ, là phần mềm điện tử, mạng in-tơ-nét, máy vi tính, là công cụ hỗ trợ đắc lực hiện nay, đặc biệt là ngành quản lý đất đai nói riêng Tất cả các bản đồ, hồ sơ địa chính được thiết lập thành dữ liệu mềm sẽ là công cụ hỗ trợ đắc lực cho việc phục vụ giải quyết hồ sơ về thực hiện quyền của người sử dụng đất

1.1.5.5 Yếu tố kinh tế - xã hội

Tình hình kinh tế - xã hội có tác động mạnh mẽ đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất Ở những nơi có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển sẽ diễn ra các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất rất nhộn nhịp và ngược lại, đối với những nơi có điều kiện kinh tế - xã hội kém phát triển, người dân không mấy quan tâm đến quyền lợi của mình trong việc thực hiện quyền sử dụng đất do vậy các giao dịch về thực hiện quyền sử dụng đất cũng vì thế mà ít đi Như ở các vùng đô thị như Hà Nội, lượng giao dịch về quyền sử dụng đất không ngừng tăng lên trong khi đó ở các vùng sâu vùng xa, ngay cả việc cấp giấy chứng nhận, phát tận tay đến người dân nhưng phải vận động người dân đến lấy giấy chứng nhận

1.1.5.6 Yếu tố vị trí

Đối với đất đai gắn liền với yếu tố vị trí, đất đai không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác Chính vì vậy ở những nơi có vị trí thuận lợi, gần trung tâm, môi trường trong lành, là yếu tố cần thiết cho con người sinh sống, sẽ đáp ứng được nhu cầu của con người, chính vì vậy người ta muốn đến những nơi có vị trí đẹp như vậy để sinh sống, ngược lại những nơi có vị trí không

Trang 31

thuận lợi, xa trung tâm, môi trường không trong lành thì không ai muốn đến ở, những nơi đấy đương nhiên lượng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cũng ít hơn

1.2 Quy định về quyền đốı vớı đất đaı tạı một số nước trên thế gıớı

1.2.1 Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Thụy Điển

Pháp luật đất đai tại Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Quyền sở hữu đất đai ở Thụy Điển được quy định tại Bộ luật Đất đai năm 1970 Theo đó tất cả đất đai tại Thụy Điển được chia thành các đơn vị BĐS và được xác định trong sổ đăng kí BĐS Quyền sở hữu đất là các quyền (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) đối với thửa đất với không gian ba chiều trên mặt đất và trên không Các hình thức sở hữu gồm có: sở hữu nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị, sở hữu cá nhân QSDĐ bao gồm: quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm); thuê không gian tòa nhà; quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền sở hữu sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu; quyền thế chấp; quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán

(Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Tòa án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu lại tòa án, bản gốc được trao lại cho người mua Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán như cấm bán (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

Trang 32

Hệ thống đăng ký đất đai là hệ thống bằng khoán, điều này có nghĩa là cơ quan cấp phép sẽ chứng thực chủ sở hữu hợp pháp của một lô đất Việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.Tại Thụy Điển quyền thế chấp được thực hiện thông qua Hệ thống thế chấp bao gồm việc đăng kí thế chấp tài sản Hệ thống thế chấp rất quan trọng đối với các hoạt động kinh tế, ví dụ như đầu tư vào đất đai, nhà ở Thông qua hệ thống thế chấp, những giá trị này có thể chuyển sang vốn sinh lợi góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Hệ thống thế chấp đóng vai trò rất quan trọng trong việc bảo đảm cho đầu tư Khoảng 80% tổng tín dụng ở Thụy Điển được bảo đảm bằng thế chấp

Bên cạnh đó, hệ thống thế chấp kết hợp chặt chẽ với hệ thống ngân hàng trong việc đăng ký trên cơ sở vi tính hóa Những văn bản thế chấp sẽ được đưa ra dưới dạng dữ liệu điện tử và được lưu trữ trong hệ thống Hệ thống ngân hàng kết nối sẽ thu thập thông tin về người đi vay, tình trạng kinh tế, thu nhập… Tất cả điều đó đều rất quan trọng trước khi ngân hàng ra quyết định cho vay Đây chính là ví dụ điển hình của “Chính phủ điện tử” (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

1.2.2 Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Cộng hòa Liên bang Đức

Đối với Cộng hòa Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi Ở Cộng hòa Liên bang Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua bán theo nguyên tắc thị trường

Trang 33

Hiến pháp Cộng hòa Liên bang Đức (Điều 14) quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước đảm bảo, tuy nhiên chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngươc lại với lợi ích của toàn xã hội Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng- với quyền này người được hưởng thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác Bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 – 7% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà Hai là, sở hữu từng phần – áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toàn nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toàn nhà Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong tòa nhà (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

1.2.3 Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Trung Quốc

Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu

Trang 34

tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ: có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án (Lưu Quốc Thái, 2006) Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng Về giá cả, thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính

Trang 35

của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006)

- Thế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua GCN QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006)

Như vậy, có thể thấy, trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều mô hình sở hữu đất đai Mô hình phổ biến nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai Bên cạnh đó là mô hình chỉ thừa nhận hình thức sở hữu nhà nước về đất đai là hình thức sở hữu duy nhất Mô hình đầu được áp dụng ở hầu hết các quốc gia còn mô hình thứ hai mang tính đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử

Trung Quốc thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức sở hữu nhà nước Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai nhưng đã có sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đai theo hướng tư nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai Hiến pháp và Luật pháp nước này đã thừa nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường, đất đai được coi là một loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng đất được ghi nhận và được bảo vệ như một loại tài sản Tuy nhiên việc phân loại mô hình sở hữu đất đai căn cứ vào hình thức sở hữu nói trên cũng chỉ mang tính hình thức nếu bỏ qua những yếu tố quan trọng như tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hữu và đặc biệt là cấu trú Xét qua các mô hình sở hữu đất đai trên thế

Trang 36

giới Như vậy, cho dù Hiến pháp hay pháp luật có nêu quyền sở hữu nào trên văn bản “giấy trắng mực đen” thì người làm luật cũng cần cân nhắc xóa bớt hoặc bổ sung những điều khoản để cân bằng mọi yếu tố giữa các bên, đặc biệt là nhân dân và chính quyền để tạo nên một sự hòa hợp bền vững về lợi ích kinh tế, xã hội và cả lịch sử

1.3 Thực hıện quyền của ngườı sử dụng đất tạı Vıệt Nam và tỉnh Đồng Naı

1.3.1 Thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam

Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới luật thay thế các văn bản cũ:

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Trong năm 2014 và 6 tháng đầu năm 2015, đặc biệt là sau khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, Bộ TN&MT đã tích cực, chủ động chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương thực hiện công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bảo đảm

Trang 37

theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai Bộ đã có Công văn số 1622/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 06/5/2014 và Công văn số 3398/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/8/2014 gửi UBND các tỉnh, thành phố về việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện các công trình, dự án của các địa phương Các quy định về giao đất, cho thuê đất được quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2013 đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ cũng như việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Một thị trường QSDĐ thông thường bao gồm ba bộ phận: thị trường mua bán chuyển nhượng, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Ba thị trường này có mối quan hệ hữu cơ với nhau và chịu tác động của các quy luật thị trường Có thể nói, sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức Trong thời gian đầu hình thành và phát triển, thị trường quyền sử dụng đất không thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu để giải quyết Luật Đất đai 2013 ra đời đã quy định cụ thể các quyền cho từng đối tượng sử

Trang 38

dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và các quyền này ngày càng hoàn thiện hơn

Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Tại một số địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân (Lê Thanh Khuyến, 2015)

Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Những quy định của pháp luật đất đai ngày một chặt chẽ hơn đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu thực hiện chuyển QSDĐ nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Các trường hợp thực hiện chuyển nhượng QSDĐ đều đã đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện kê khai đăng ký theo đúng quy định của pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi về QSDĐ của mình Bên cạnh đó cơ chế hỗ trợ thực hiện các giao dịch đất đai, bất động sản đã hoạt động ở một số địa phương như sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ định giá đất, thẩm định giá đất đã góp phần không nhỏ trong việc phát triển và tạo nên một thị trường chuyển nhượng QSDĐ trong sạch và lành mạnh trên cả nước Song hiện nay, cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về QSDĐ

Trang 39

thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế (Lê Thanh Khuyến, 2015)

Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại QSD đất: Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu tư trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung có cùng chế độ sử dụng đất khác Mặc dù bị ảnh hưởng không nhỏ bởi khó khăn về kinh tế toàn cầu hiện nay như khách sạn, nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại vẫn tiếp tục phát triển, đặc biệt là giao dịch nhà đất có văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn hoặc các khu vực có hoạt động kinh tế, đầu tư phát triển có tình trạng cung thấp hơn cầu, dẫn tới giá thuê cao, có lợi cho nhà đầu tư văn phòng cho thuê nhưng ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư do chi phí tăng (Lê Thanh Khuyến, 2015)

Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2012) Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Các hoạt động thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đã hòa nhập với thị trường tài chính, góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế đất nước Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp,

Trang 40

bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay Tuy nhiên, quy định chỉ có quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam và quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài không có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện các dự án đầu tư cũng làm hạn chế việc huy động nguồn vốn đầu cho thị trường bất động sản Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền cơ đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế QSDĐ để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Tuy nhiên, đối với trường hợp đất thuê trả tiền thuê hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất cho thuê theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 về “Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”

Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ: Hiện nay, sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ đang phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô Song việc thực hiện quy định về quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quy định về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ thể nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại một số địa phương còn vướng mắc, lúng túng và không thống nhất, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai sau này Luật Đất đai 2013 đã quy định về quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ đầy đủ, cụ thể hơn và thống nhất, đồng bộ với quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, thuận lợi cho các địa phương và người sử dụng đất trong quá trình áp dụng

Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ,