Đề tài nghiên cứu khoa học: Hậu quả pháp lý đối với hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam qua thực tiễn đấu giá đất ở Thủ Thiêm

Đứng trước hệ lụy đấy, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung, quy định trực tiếp hậu quả pháp lý đối với hành vi đẩy giá đất lên cao bất th

-� -

HỘI NGHỊ NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN CẤP KHOA

TÓM TẮT BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN

ĐỀ TÀI: HẬU QUẢ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI HÀNH VI ĐẨY GIÁ ĐẤT LÊN CAO BẤT THƯỜNG TẠI VIỆT NAM

QUA THỰC TIỄN ĐẤU GIÁ ĐẤT Ở THỦ THIÊM

BỘ MÔN: LUẬT KINH DOANH

Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Doãn Hồng Nhung

Nhóm sinh viên thực hiện:

Hậu quả pháp lý đối với hành vi đẩy giá đất

lên cao bất thường tại Việt Nam qua thực tiễn đấu giá đất ở Thủ Thiêm

Nhóm nghiên cứu:

Nguyễn Thị Yến, Cao Thị Thúy, Lê Thị Ngọc Mai, Nguyễn Thị Chinh

Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội,

144 Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội, Việt Nam

Ngày 20 tháng 04 năm 2022

Tóm tắt: Rà soát lại tất cả các văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam

cho đến thời điểm hiện tại, nhận thấy chưa có bất cứ quy định nào điều chỉnh trực tiếp hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường Qua thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, thực tiễn qua đấu giá đất tại Thủ Thiêm nói riêng, có thể thấy rõ hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường là hành vi đặc biệt nguy hiểm cho xã hội Hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam gây ra nhiều hậu quả tiêu cực cho các cá nhân, tổ chức, nhà đầu tư, doanh nghiệp và gây thiệt hại đến cả lợi ích của Nhà nước Trên

cơ sở đó, bài viết đề xuất cần phải hình sự hóa hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam là một tội phạm trong Bộ luật Hình sự; hoàn thiện pháp luật nhằm điều chỉnh, xử lý triệt để hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai

Từ khóa: đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam, đấu giá, Thủ Thiêm, hình sự hóa, hậu quả pháp lý

1 Dẫn nhập

Trong những năm gần đây, tình

trạng đẩy giá đất lên cao bất thường đã

tạo ra không ít những biến động cho thị

trường chuyển nhượng quyền sử dụng

đất Bị hút theo những lần “ sốt đất ảo”,

không ít nhà đầu tư đã trở thành nạn

nhân của “bong bóng” nhà đất Đứng

trước hệ lụy đấy, việc hoàn thiện hệ

thống pháp luật trong hoạt động kinh

doanh bất động sản nói chung, quy định

trực tiếp hậu quả pháp lý đối với hành

vi đẩy giá đất lên cao bất thường nói

riêng, nhằm tạo ra một khuôn khổ pháp

lý vững chắc giúp các nhà đầu tư an tâm khi tham gia vào thị trường nhà đất

là điều vô cùng cần thiết

Trong quá trình nghiên cứu, mục

tiêu nghiên cứu mà nhóm hướng tới là phân tích và đưa ra được các hậu quả pháp lý đối với hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam Bài nghiên cứu đưa ra thực tiễn đấu giá đất tại Thủ Thiêm để cho thấy thực trạng đẩy giá đất lên cao cũng như hậu quả nghiêm trọng từ việc đẩy giá đất lên

cao bất thường tại Việt Nam Từ đó

nhóm nghiên cứu đi đến các chế tài đã

và đang được áp dụng, đồng thời đề

xuất các giải pháp mới thông qua thực

tiễn áp dụng các quy định của pháp luật

vào việc ngăn chặn tình trạng đẩy giá

đất lên cao bất thường tại Việt Nam

Phương pháp nghiên cứu:

Phương pháp thu thập tài liệu: Để

hoàn thành bài nghiên cứu, nhóm

nghiên cứu đã tìm kiếm, tham khảo,

chọn lọc những thông tin uy tín từ

nhiều nguồn khác nhau như sách tham

khảo, tạp chí, hay từ các trang báo

mạng chính thống Nhóm nghiên cứu

cam đoan những thông tin về tài liệu

mà nhóm tham khảo đã được trích dẫn

đầy đủ, rõ ràng ở cuối bài nghiên cứu

của nhóm

Phương pháp so sánh, chứng

minh: Bằng việc đưa ra các số liệu và

đặt chúng trong cùng một tiêu chí so

sánh, nhóm nghiên cứu đã chỉ ra được

sự chênh lệch, sự khác nhau hay sự

thay đổi cơ bản của các đối tượng được

so sánh, điều này giúp cho kết quả

nghiên cứu được phong phú hơn về nội

dung và khách quan hơn về tính chính

xác

Phương pháp tổng hợp và phân

tích: Trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết về

hành vi đẩy giá đất và hậu quả đối với

hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường,

nghiên cứu tổng hợp và phân tích

những thông tin liên quan đến đẩy giá

đất thông qua thực tiễn đấu giá đất ở

Thủ Thiêm để đưa ra những giải pháp

pháp lý cho hành vi đẩy giá đất lên cao

bất thường tại Việt Nam

2 Tổng quan về giá đất

2.1 Khái niệm giá đất

Với Luật Đất đai năm 2013, “giá đất” được định nghĩa ngắn gọn, hiểu là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất1 Nói một cách

dễ hiểu thì giá đất là số tiền cho một đơn vị diện tích đất (thường tính bằng m2) mà người nhận chuyển nhượng hoặc người thuê đất có thể trả cho một hàng hóa quyền sử dụng đất nào đó và được bên chuyển nhượng hoặc bên cho thuê chấp nhận, số tiền này có thể do các bên thỏa thuận, do đấu giá quyền sử dụng đất,v.v hoặc do Nhà nước xác định Có thể nói, giá đất phản ánh rất rõ giá trị sử dụng của đất hoặc là phản ánh

sự phát triển của nền kinh tế trong từng thời điểm Việc quy định về giá đất là rất quan trọng; giữ bình ổn giá đất, đảm bảo giá đất hợp lý góp phần to lớn giúp

cứ để Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố

1

Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

trực thuộc Trung ương xây dựng và ban

hành bảng giá đất sao cho phù hợp với

từng loại đất ở địa phương mình quản

lý

Đối với giá đất theo bảng giá đất:

Theo khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai

năm 2013, bảng giá đất do Ủy ban nhân

dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung

ương ban hành (sau đây gọi chung là

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) Căn cứ theo

nguyên tắc, phương pháp định giá đất

và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân

dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất

trước khi ban hành Chu kỳ bảng giá

đất được xây dựng định kỳ 05 năm một

lần và được công bố vào 01/01 của năm

đầu kỳ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết

định giá đất cụ thể và cơ quan quản lý

đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp

cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức

xác định giá đất cụ thể Mỗi tỉnh, thành

phố trực thuộc trung ương sẽ có bảng

giá đất áp dụng riêng cho địa phương

mình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ điều

chỉnh giá đất cho phù hợp mỗi khi

Chính phủ điều chỉnh giá đất trên thị

trường Hiện nay, sau khi Chính phủ

ban hành Nghị định 96/2019/NĐ- CP

quy định về khung giá đất, Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá

đất của địa phương áp dụng giai đoạn

2020-20242

Thứ hai, giá đất hình thành từ thị

trường:

Đối với giá đất hình thành từ các

giao dịch trên thị trường (thỏa thuận

do các bên thỏa thuận (thậm chí về mặt pháp lý các bên có quyền thỏa thuận giá chuyển nhượng là 1.000 đồng) nhà nước không can thiệp vào việc quy định mức giá thỏa thuận này bằng các mức giá trần hoặc giá sàn

Đối với giá đất hình thành do hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất: Đấu giá là hình thức bán tài sản công khai, trong đó có từ hai người tham gia đấu giá trở lên, những người tham gia đấu giá sẽ lần lượt trả giá tăng dần theo giá ban đầu được đưa ra và đương nhiên, người trúng đấu giá sẽ là người chấp nhận trả giá cao nhất Đấu giá quyền sử dụng đất cũng tương tự như vậy, là việc

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá công khai những khu đất để lấy nguồn vốn thực hiện xây dựng các dự án tại địa phương Giá đất được hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất chính là giá đất cuối cùng, cao nhất mà người đấu giá thực hiện đấu giá thành công trong phiên đấu giá nhất

định

2.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

Nhóm nhân tố thông thường là nói

về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở

để quyết định giá cụ thể cho các loại

đất Các nhân tố thông thường ảnh

hưởng đến giá đất bao gồm: nhân tố

hành chính; nhân tố kinh tế; nhân tố

nhân khẩu; nhân tố xã hội; nhân tố

quốc tế

Nhóm nhân tố khu vực là chỉ

những điều kiện tự nhiên, điều kiện xã

hội, kinh tế của nơi có đất, những đặc

tính địa phương do sự liên kết của các

nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết

định đến mức giá cả đất đai trong địa

phương đó Nhóm nhân tố khu vực ảnh

hưởng đến giá đất bao gồm vị trí, điều

kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ

tầng, chất lượng môi trường, quy hoạch

v.v

Nhân tố cá biệt là những nhân tố

chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân

thửa đất, gồm những nhân tố như

hướng đất, diện tích đất, chiều rộng,

chiều sâu, hình dáng, độ dốc, vị trí đất

và thời hạn sử dụng v.v

3 Tổng quan về hành vi đẩy giá đất

lên cao bất thường tại Việt Nam

3.1 Quan niệm về hành vi đẩy giá đất

lên cao bất thường

Cho đến thời điểm hiện nay, định

nghĩa về hành vi đẩy giá đất lên cao bất

thường chưa được ghi nhận trong bất kì

văn bản quy phạm pháp luật hay các

bài viết nghiên cứu, khoa học pháp lý

nào Bằng việc cắt nghĩa cụm từ, nhóm

nghiên cứu khoa học hiểu, suy luận và

đưa ra định nghĩa như sau: “Đẩy giá đất

lên cao” được hiểu là hình thức làm cho

giá đất tăng cao lên nhiều lần so với giá

trị thực ban đầu của nó với mức tăng

đột biến trong một thời gian nhưng nhu

cầu sử dụng đất thường là không có

thật bằng những thủ thuật hay hành động tinh vi nào đó Còn “bất thường”3theo định nghĩa từ điển tiếng Việt là không bình thường, ngoài sức tưởng tượng, vượt quá giá trị thực tế Như vậy, căn cứ vào những định nghĩa như trên, nhóm nghiên cứu định nghĩa được hành vi “đẩy giá đất lên cao bất thường” chính là việc làm cho giá đất tăng giá lên cao ngoài sức tưởng tượng, giá đất vượt xa giá trị thực tế của nó tại một thời điểm nhất định và việc này diễn ra làm ảnh hưởng trên một diện rộng, thường mang tính tiêu cực “Đẩy giá đất lên cao bất thường” được xem

là một chiêu trò, công cụ, là đòn bẩy của cò đất hay giới đầu cơ tác động đến thị trường bất động sản để làm cho giá đất lên cao với mục đích thao túng và

thu lợi nhuận

3.2 Nguyên nhân của hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam

Trong suốt lịch sử 30 năm phát triển của ngành bất động sản, Việt Nam trải qua ba lần giá đất tăng lên cao bất thường, những lần giá đất lên cao bất thường trong lịch sử thường kéo dài trong vòng hai năm Nguyên nhân của những lần giá đất tăng lên cao bất thường đó là do:

Thứ nhất, xuất phát từ đặc điểm của đất đai, đó là sự khan hiếm, do diện tích bề mặt trái đất có hạn Trước

tình trạng khan hiếm đất đai, nhiều người càng muốn được “sở hữu” một mảnh đất hơn Đất có giá trị lâu dài,

3 Từ điển Tiếng Việt, truy cập tại < viet/dictionary/nghia-cua-tu-

https://vtudien.com/viet-b%E1%BA%A5t%20th%C6%B0%E1%BB%9Dng >

hơn nữa người dân Việt Nam luôn quan

niệm “an cư lạc nghiệp”, thường phấn

đấu để xây dựng được ngôi nhà rồi mới

tính tới các chuyện khác, vì vậy ai cũng

muốn “sở hữu” ít nhất một mảnh đất

Hơn nữa, khi nắm bắt được tình hình

đất chật người đông của xã hội, khi đã

có vốn dư giả, người ta sẽ “mua” đất

như một tài sản dự trữ và ăn lãi khi

“bán được” giá cao

Thứ hai, do những lỗ hổng từ vấn

đề quản lý Nhà nước liên quan đến các

chính sách về đất đai còn quá lớn Các

thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất chưa được đưa ra kịp thời,

nhất quán, và phổ biến rộng rãi đến

toàn thể nhân dân, khiến cho nhân dân

“lờ mờ” thông tin về những quy hoạch,

kế hoạch có thể có đối với phần đất nào

đó, từ đó dễ rơi vào cả tin những thông

tin mà “cò” đất đồn thổi Bên cạnh đó,

pháp luật Việt Nam chưa kiểm soát

chặt chẽ đối với người làm nghề môi

giới đất đai nói riêng và môi giới bất

động sản nói chung, mới chỉ quy định

cá nhân, tổ chức chỉ cần đáp ứng đủ

điều kiện như có chứng chỉ hành nghề

và đăng ký nộp thuế là có thể thực hiện

dịch vụ môi giới đất đai, chưa bắt buộc

các cá nhân hay tổ chức này có trách

nhiệm phải báo cáo với cơ quan quản lý

nhà nước về các hoạt động của họ

Thứ ba, do “đầu cơ bất động sản”

làm giá đất được đẩy lên Nói một cách

dễ hiểu, “đầu cơ bất động sản” được

hiểu là nhóm khách hàng tham gia vào

thị trường đất đai, họ mua vào với số

lượng lớn nhằm mục đích tạo sự khan

hiếm, sau đó đẩy giá lên cao hơn nhiều

lần so với giá lúc bình thường để bán

Đất đai lúc này được xem như một loại hàng hóa, sau đó bị thao túng trên thị trường để bán ra với giá cao

Thứ tư, đẩy giá đất lên cao bất thường còn do lãi suất gửi ngân hàng còn thấp Xuất phát từ mức lãi suất gửi

tiết kiệm thấp, tình hình kinh tế tài chính khó khăn do đại dịch Covid-19,

xu hướng gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng đi xuống, ngược lại dòng tiền chảy vào các thị trường chứng khoán,

cổ phiếu, thị trường bất động sản lại tăng mạnh Nhà đầu tư từ đây có xu hướng rút tiền hoặc không gửi tiết kiệm, mà đem tiền của tập trung đầu tư đất đai với hy vọng sinh lời lớn trong

một khoảng thời gian ngắn

3.3 Hậu quả từ hành vi đẩy giá đất lên

cao bất thường ở Việt Nam

Đối với người dân nói chung,

hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường

gây ra những tác động tiêu cực đến việc

ổn định cuộc sống của mọi người Cụ thể, giá đất tăng cao kéo theo chi phí phát triển nhà ở tăng lên, có nghĩa là việc thực thi chính sách nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của chính phủ cũng sẽ vướng phải rào cản rất lớn Đa số người thu nhập trung bình hoặc thấp bị mất đi

cơ hội an cư lạc nghiệp vì mặt bằng giá đất bị đẩy lên quá cao Hơn nữa, về lâu dài, khoảng cách giàu - nghèo sẽ rõ rệt hơn, cơ hội có được mảnh đất, căn nhà của những người nghèo bị thu hẹp lại

Đối với những nhà đầu tư tham gia vào thị trường, hành vi đẩy giá đất

lên cao bất thường tạo hiệu ứng “sốt đất ảo” trên diện rộng, thu hút hàng loạt các nhà đầu tư Khi đó, nếu nhà đầu tư không đủ tỉnh táo, thiếu hiểu biết về

pháp luật và về thông tin thửa đất thì sẽ

rất dễ mắc bẫy của nhóm môi giới, của

hội đầu cơ, nhà đầu tư dễ chạy theo xu

hướng đầu tư theo đám đông, hậu quả

là lời thì không thấy đâu mà nợ ngân

hàng hay phá sản thì rất nhiều Nhiều

nhà đầu tư rơi vào tình trạng dồn hết

của cải để ôm đất chờ giá tăng hơn nữa

rồi chuyển nhượng qua cho đối tượng

khác lấy lãi nhưng chờ mãi không thấy

giá tăng, ngược lại giá đất sau đó quay

trở lại với đúng giá trị thực của nó, nhà

đầu tư ngỡ ngàng, tìm cách “bán” lại

hoàn vốn nhưng do giá quá cao nên

không có người “mua”, dẫn đến có

nhiều khu đất để hoang cả chục năm

mà chưa tìm được chủ mới, gây ra lãng

phí tài nguyên đất

Đối với nền kinh tế - xã hội, hành

vi đẩy giá đất lên cao bất thường làm

cho thị trường chuyển nhượng quyền sử

dụng đất nói riêng, thị trường bất động

sản nói chung và các thị trường khác

(kinh tế, du lịch, ) bị xáo trộn và mất

ổn định Đất đai là loại tài sản đặc biệt,

là tư liệu sản xuất đặc biệt chủ yếu,

không thể thay thế, và một khi có sự

thay đổi, bất ổn về giá đất trong thị

trường sẽ kéo theo sự thay đổi hàng

loạt các yếu tố khác Cụ thể, khi giá đất

tăng cao sẽ tạo ra sự khan hiếm về tư

liệu sản xuất, giá thành tư liệu sản xuất

tăng, dẫn đến giá thành các loại sản

phẩm tăng theo Điều này ảnh hưởng

đáng kể đến định hướng, mục tiêu

chung trong phát triển kinh tế Bên

cạnh đó, đối với xã hội, việc nhà đầu tư

đổ xô đi vay của cải đầu tư vào đất đai

(vay ngân hàng, vay nặng lãi, ) và sau

đó là không trả được nợ, vướng phải

những tranh chấp dân sự, kiện tụng, gây mất ổn định trật tự an ninh xã hội

Đối với Nhà nước, hành vi đẩy giá

đất lên cao bất thường gây ra nhiễu loạn thị trường, điều này đòi hỏi Nhà nước phải nỗ lực hết mình, tập hợp mọi nguồn tài - trí - lực để giải quyết triệt

để vấn đề này, cố gắng giữ vững ổn định, an ninh trên mọi lĩnh vực Thêm vào đó, giá đất chuyển nhượng thực tế tăng cao nhưng giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng nộp cho cơ quan Nhà nước lại thấp, điều này đã khiến cho ngân sách Nhà nước mất một khoản thu lớn từ hoạt động đánh thuế giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4 Một số hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam

Hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường được các chuyên gia và những nhà đầu tư chuyên nghiệp khẳng định

có yếu tố “chiêu trò” can thiệp Ở Việt Nam, một số hành vi đẩy giá đất lên cao phổ biến như:

Hành vi cài “chim mồi” giao dịch buôn bán giả để tăng giá nhà đất:

“chim mồi” được hiểu như là mồi nhử, được nhà kinh doanh đưa ra để dụ, lôi kéo khách hàng mua sản phẩm theo đúng như mong muốn, kế hoạch của mình Chủ thể môi giới, bằng cách cử hay thuê một hay một nhóm người đến khu vực có đất và bắt đầu “tiến hành” các giao dịch đất đai, trong đó họ sẽ thực hành xem đất, trả giá và giao dịch đất đai như chưa hề có “kịch bản” sẵn trước đó Đương nhiên, với tâm lý đám đông hám lợi của đa số người, sẽ rất dễ

có nhiều người rơi vào bẫy “chim mồi”

này của “cò” đất cũng như giới đầu cơ

Lúc này, giao dịch là giao dịch thật, cò

đất, doanh nghiệp kinh doanh kiếm

được một số tiền lớn từ việc sử dụng

“hiệu ứng chim mồi” là thật, và người

dân, giới đầu tư cả tin mất tiền oan

cũng là thật

Hành vi tạo khan hiếm giả: nhiều

“cò” đất đã liên kết với nhau tạo các

giao dịch ảo khiến người mua tưởng

rằng thị trường khu vực đó đang rơi

vào tình trạng khan hiếm hàng, lợi

dụng cơ hội đẩy giá đất lên cao nhằm

trục lợi cá nhân Chỉ cần vừa có thông

tin về quy hoạch hay xây dựng hạ tầng

cầu, đường hoặc sự đổ bộ của các ông

lớn, các “cò” đất sẽ tập hợp các thông

tin chi tiết về nhà đất ở những địa điểm

liên quan, đồng thời, tìm kiếm thêm các

cộng sự để tiếp tay Họ không chỉ thu

thập thông tin về diện tích, vị trí, giá

cả, mà còn thu thập thông tin về lịch

sử, văn hóa, truyền thống của khu vực,

cả thông tin gia cảnh của từng chủ đất

để tăng sự uy tín đối với người đầu tư

Hành vi đầu cơ bán với giá cao: là

hành vi “mua vào” số lượng lớn đất, bất

động sản để tích trữ và “bán ra” khi có

sự chênh lệch về giá Thực chất hành vi

này gần tương tự với hành vi tạo khan

hiếm giả, hình thức phổ biến nhất là

giới đầu cơ tung tin một khu vực nào

đó chuẩn bị quy hoạch thành khu đô

thị Các nhà đầu cơ chỉ muốn bán với

giá cao để thu lời nên họ sẽ tạo ra thông

tin giả để che mắt người mua Vô tình

người mua đất đã lầm tưởng mình mua

được mảnh đất có giá phải chăng

Hành vi đầu tư “lướt sóng”, tạo

“sốt ảo”, thường xảy ra đối với các dự

án mới mở chưa được quảng bá nhiều Đầu tư “lướt sóng” là cách đầu tư mà trong đó, các nhà đầu tư bỏ tiền ra

“mua” một lô đất, sau đó chờ khi thị trường đang lên thì “bán” lại nhanh với giá cao hơn để kiếm lợi trong một thời gian ngắn, sau đó “người mua” lại tiếp tục lặp lại quy trình đó và cứ như vậy cho đến khi giá trị mảnh đất sẽ được đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá trị ban đầu Tạo “sốt ảo” là hành vi môi giới đất đẩy giá đất tăng lên cao nhờ tạo thị trường mua bán sôi nổi khiến cho người dân dễ dính “bẫy” mua đất với giá cao Người môi giới mua một

số lô đất với giá thấp, sau đó mua tiếp các lô đất gần đó hoặc “mua đi bán lại” những lô đất trước đây với giá cao hơn Cùng với đó, các chủ đầu tư sẽ thống

kê các con số “ảo” về giá nhà đất tạo nên những cơn sốt “ảo” để đẩy giá tăng lên cao

Hành vi lợi dụng ý kiến quan chức

để đẩy giá đất lên cao bất thường, đây

là hành vi “cò” đất thường tụ tập đông

vào một khu vực, tạo sự sôi động, tung nhiều tin đồn để đẩy giá đất lên cao Tin đồn xuất phát từ những lời nói vô căn cứ bịa đặt hay xuất phát từ những phát ngôn của quan chức Nhà nước đã

bị làm lệch đi sự thật ban đầu theo ý nghĩa khác Hành vi lợi dụng ý kiến của quan chức để đẩy giá đất mang lại niềm tin cho nhân dân nhiều nhất, và xét theo khía cạnh pháp luật, hành vi này vi phạm pháp luật về đưa sai tin thực, lợi dụng lời nói để xuyên tạc

5 Đánh giá thực trạng đẩy giá đất

lên cao bất thường qua thực tiễn đấu

giá đất ở Thủ Thiêm

5.1 Thực trạng đẩy giá đất lên cao bất

thường qua thực tiễn đấu giá đất ở Thủ

Thiêm

Ngày 10/12/2021, khu đô thị mới

ở Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức, Hồ

Chí Minh được đem đấu giá 04 lô đất

với thời gian sử dụng đất 50 năm do

Trung tâm phát triển quỹ đất TP Hồ

Chí Minh và Trung tâm dịch vụ đấu giá

tài sản Hồ Chí Minh tổ chức Vị trí địa

lý khu đất đấu giá tại Thủ Thiêm là khu

đất quy hoạch trở thành trung tâm

Thành phố Hồ Chí Minh, thu hút nhiều

nhà đầu tư lớn Sau phiên đấu giá, mức

trúng đấu giá cho một mét vuông đất ở

Thủ Thiêm là 2,4 tỉ đồng - một mức giá

cao bất ngờ, trước đây chưa từng ghi

nhận tại nước ta

Biểu đồ số 01: So sánh giá bất động

sản một số khu vực trước và sau khi

phiên đấu giá đất ở Thủ Thiêm diễn

ra thành công

Thực tế cho thấy, dưới tác động của giá đất tăng vọt tại Thủ Thiêm, kết quả đấu giá tăng gấp nhiều lần so với giá khởi điểm đã tác động đến thị trường bất động sản khu vực lân cận cũng như các khu vực có bất động sản khác Có thể thấy, điều dễ thấy nhất là khiến cho giá giao bán tại các dự án đô thị, nhà ở khu vực Thủ Thiêm và lân cận đồng loạt tăng ăn theo giá (Biểu đồ

số 01), thậm chí giá đất ở một số dự án khác còn liên tục “phá đỉnh”, ví dụ như giá đất tuyến đường Trương Văn Bang nằm cạnh Thủ Thiêm đã tăng 40% chỉ trong vòng ba tháng qua (từ 300 triệu đồng/m2 đã lên tới 550 triệu đồng/m2) Điều đó cho thấy, khi giá đất không phù hợp với quy luật cung - cầu khiến người tiêu dùng bị thiệt hại và bất lợi cho các chủ đầu tư khác

Diễn biến tình hình các cuộc đấu giá đất trên càng cho thấy rõ “mặt trái” của cơ chế thị trường “tối đa hóa lợi nhuận” đòi hỏi phải tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với nền kinh

tế Thủ Thiêm là một ví dụ mới điển hình cho tình trạng đẩy giá đất trục lợi lớn và làm ảnh hưởng, nhiễu loạn thị trường bất động sản trên cả nước Chưa

rõ việc trả lại lô đất đã trúng thầu của Tân Hoàng Minh là vì mục đích gì, nhưng chắc chắn nó đã gây biến động lớn trong thị trường, ảnh hưởng đến việc cân đối kinh tế vĩ mô, nên cần phải được siết chặt quản lý Trên thực tế, bên cạnh Thủ Thiêm thì ở bất cứ nơi nào cũng vẫn xuất hiện tình trạng đẩy giá đất lên cao với quy mô dù nhỏ hay lớn Qua đây, chúng ta cũng thấy được những bất cập, thiếu sót trong những

quy định pháp luật, vẫn có những lỗ

hổng rất lớn để “cò đất”, nhà kinh

doanh bám vào và thực hiện đẩy giá đất

lên cao bất thường, trục lợi công khai

mà không phải chịu hậu quả pháp lý

nặng nề nào Chính vì vậy, chúng ta

cần sớm có những biện pháp để quán

triệt, răn đe những cá nhân, tổ chức có

dấu hiệu, hành vi đẩy giá đất lên cao

bất thường nhằm trục lợi, từ đó giữ ổn

định thị trường bất động sản, bảo vệ

quyền và lợi ích hợp pháp cho những

nhà đầu tư nói chung

5.2 Đánh giá hậu quả từ hành vi đẩy

giá đất lên cao bất thường ở Thủ

Thiêm

Hành vi “đẩy giá đất lên cao bất

thường” đem lại lợi nhuận rất lớn cho

giới “đầu cơ”, chính về thế mà hoạt

động đẩy giá đất được diễn ra thường

xuyên và trên một phạm vi rộng lớn

Nhưng ngược lại với lợi nhuận của giới

đầu cơ này là hàng loạt các hệ lụy để

lại cho nhiều đối tượng khác

Đối với giao dịch trục lợi từ

chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

doanh nghiệp: việc bỏ cọc sau khi đã

trúng đấu giá đất lên cao của Tân

Hoàng Minh có thể còn có động cơ trục

lợi khác về mặt tài chính như đẩy giá

đất lên cao nhằm nâng cao giá trị tài

sản định giá Khi giá trị tài sản tăng lên,

việc thế chấp để vay vốn ngân hàng

được nhiều hơn hoặc làm cho các

khoản nợ khác có được bảo đảm bởi tài

sản Đồng thời, giá trị tài sản tăng lên

thì doanh nghiệp có khả năng huy động

vốn cao hơn, mức độ tín nhiệm của

doanh nghiệp trên thị trường sẽ tăng lên

theo, điều này đối với doanh nghiệp

hoàn toàn có lợi trong hoạt động vay tín dụng Thế nhưng, đối với các tổ chức tín dụng, việc đẩy giá đất lên cao bất thường cũng tạo ra một mặt bằng giá mới, gây nhiều hệ lụy, đặc biệt là đối với các ngân hàng khi các mức giá

đó không thực, gây mất an ninh tiền tệ Trên thực tế nguồn vốn của ngân hàng thương mại là vốn huy động, việc cho doanh nghiệp vay nhiều hơn giá trị thực tài sản của doanh nghiệp đem ra bảo đảm dẫn tới doanh nghiệp không thể thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả lãi, trả

nợ, hoặc khi doanh nghiệp không còn

đủ khả năng trả nợ, tài sản doanh nghiệp nhiều khả năng cũng sẽ không đảm bảo có thể hoàn trả đầy đủ nghĩa

vụ trả nợ cho ngân hàng Điều đấy dễ khiến cho ngân hàng rơi vào rủi ro, rơi vào tình trạng không còn đủ khả năng hoàn trả nợ từ nguồn vốn huy động nữa, bởi lẽ thường thì khoản tín dụng

mà ngân hàng cho các doanh nghiệp vay không phải là một con số nhỏ Trên thực tế những cá nhân, doanh nghiệp tham gia đấu giá có xu hướng lợi dụng việc đấu giá để kiếm về lợi nhuận khủng cho mình, đồng thời cũng gây ra nhiễu loạn, nhiễu loạn thị trường; sau khi thu được lợi nhuận lớn thì họ sẽ chấp nhận bỏ một số tiền nhỏ (thường là tiền cọc) và sau đó là đơn phương hủy hợp đồng, cụ thể: đối với tập đoàn Tân Hoàng Minh, sau khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đấu giá, số tiền cọc mà tập đoàn này bị mất là 600

tỉ đồng - một con số đối với người bình thường thì rất lớn, tuy nhiên, không ai

có thể biết được lợi nhuận mà tập đoàn này thu về nhờ hành vi đẩy giá đất lên

cao sẽ là bao nhiêu, là 1.000 tỉ đồng

hay 10.000 tỉ đồng?

Đối với hoạt động đấu giá đất,

việc đấu giá đất đang được điều chỉnh

bởi Luật Đấu giá, Luật Đất đai, Luật

kinh doanh bất động sản, các quy định

về thuế, tài chính, v.v Vì có nhiều luật

điều chỉnh mà chưa có văn bản hướng

dẫn thi hành chi tiết nên về quy trình,

trình tự, phương thức đấu giá đất còn

bất cập, xung đột dẫn đến khó khăn

trong công tác quản lý và áp dụng Từ

thực trạng đấu giá đất tại Thủ Thiêm có

thể thấy hạn chế trong quy định pháp lý

bởi lý do Ngôi Sao Việt đơn phương

chấm dứt hợp đồng là do không thể huy

động đủ tài chính Một công ty có vốn

điều lệ thấp hơn nhiều nhưng vẫn đứng

ra đấu thầu dự án lớn và không lấy gì

đảm bảo sẽ triển khai dự án Thực tế,

công tác đấu giá trên thực tế hiện nay

vướng phải không ít bất cập về mặt quy

trình, thủ tục và chính điều này đã tạo

ra những “ lỗ hổng” cho các hành vi

tiêu cực trong công tác đấu giá như

việc quy định về thời gian và tiền đặt

cọc đấu giá khiến nhiều người chỉ trực

kiếm lời, sang tay, mà không có ý định

thực Chính vì thế, cần phải quy định

thêm nhằm xóa bỏ những kẽ hở trong

các quy định về đấu giá đất như đối với

các giao dịch lớn cần phải điều tra nắm

bắt rõ tình hình tài chính của doanh

nghiệp, tăng cường thanh tra, kiểm tra

để xử lý cơ quan công quyền và doanh

nghiệp lợi dụng vấn đề đấu giá nhằm

quyền sử dụng đất trên thị trường ở nhiều nơi đã xảy ra tình trạng mua bán hai giá, tức là giá mua thực tế và giá ghi trong hợp đồng mua bán có sự chênh lệch nhau, giá trên hợp đồng thấp hơn so với giá bán thực tế nhằm trốn thuế Hiện nay, áp dụng 02 cách tính thuế, đó là cách tính thuế theo khung giá đất và cách tính thuế do giá

cả chuyển nhượng mà hai bên thỏa thuận Nhà nước ta cho phép linh hoạt

áp dụng hai chính sách giá tùy vào ý chí các bên mua Thế nhưng, hiện nay bảng giá đất tại các địa phương công bố

áp dụng đa phần thường thấp hơn giá trị thị trường, bởi lẽ nếu ban hành cao

sẽ gây khó khăn cho ngân sách địa phương khi thu hồi đất đền bù cho người dân Điều này gần như càng tạo thêm bước đệm tốt “ tiếp tay” cho hành

vi trốn thuế Khi chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, người dân thường tự cung cấp giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất của Nhà nước quy định bởi khi

đó, cơ quan thuế sẽ áp dụng mức giá này để thu tiền thuế Dẫn tới giá chuyển nhượng thực chất rất cao nhưng cơ quan chức năng lại nắm bắt giá chuyển nhượng thấp Vô hình chung quy định tính thuế do giá cả chuyển nhượng mà hai bên thỏa thuận lại trở thành “lỗ hổng” để trốn thuế, phát sinh tiêu cực trong lĩnh vực thuế vì trên thực tế, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ cung cấp giá đất thấp hơn lúc chuyển nhượng để giảm thiểu tiền đóng thuế Thế nhưng, muốn chứng minh

hành vi trốn thuế thì các cơ quan chức

năng phải có bằng chứng cho thấy

người nộp thuế có giao dịch, thỏa thuận

khác với giá thỏa thuận trong hợp đồng

công chứng Việc này không dễ dàng,

mất thời gian vì mỗi ngày có hàng ngàn

giao dịch nên rất khó kiểm soát và khó

có bằng chứng về thỏa thuận giá bán

thực tế giữa người chuyển nhượng và

người nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

6 Hoàn thiện pháp luật về đấu giá

đất và giải pháp khắc phục hậu quả

pháp lý đối với hành vi đẩy giá đất

lên cao bất thường tại Việt Nam qua

thực tiễn đấu giá đất ở Thủ Thiêm

6.1 Sự cần thiết phải điều điều chỉnh

quy định của pháp luật liên quan đến

hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường

Hành vi đẩy giá đất lên cao bất

thường ngày càng diễn ra nhiều hơn,

được thực hiện với nhiều thủ đoạn tinh

vi hơn và tác động tiêu cực lớn hơn rất

nhiều so với cùng là hành vi đẩy giá đất

lên cao bất thường nhưng là trong

khoảng thời gian quay ngược về quá

khứ Chính bởi vậy, những quy định

của pháp luật hiện nay đang còn hiệu

lực liên quan đến hành vi đẩy giá đất

lên cao bất thường tại Việt Nam cần

phải được tiến hành sửa đổi, bổ sung,

điều chỉnh sao cho phù hợp với diễn

biến tình hình hiện tại, và nhóm nghiên

cứu xin đưa ra một số lý do về sự cần

thiết phải sửa đổi quy định của pháp

luật như sau:

Thứ nhất, xuất phát từ vấn đề bảo

vệ quyền lợi của mọi người, bảo vệ trật

tự thị trường và an toàn xã hội Vấn đề

về bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân luôn được ưu tiên đặt lên hàng đầu trong giải quyết mọi vấn đề của cuộc sống Với những “chiêu trò”

vô cùng tinh vi nhằm đẩy giá đất lên cao bất thường, những cá nhân, tổ chức đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản dù có ít hay nhiều kinh nghiệm thì

tỉ lệ “mắc bẫy” vẫn là rất lớn và thiệt hại cũng không hề nhỏ Thực tế, hành

vi đẩy giá đất lên cao bất thường tác động tiêu cực đến nhiều cá nhân, đặc biệt là tác động lớn đến tổ chức đầu tư với số lượng lớn, gây ra thiệt hại nặng

nề về tài sản, thậm chí là cả tinh thần của những đối tượng bị thiệt hại

Thứ hai, xuất phát từ thực trạng

“đáng lo ngại” về hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại Việt Nam hiện nay:

Gần đây, người dân, giới đầu tư cả nước đổ dồn sự quan tâm về thông tin đấu giá 4 lô đất “vàng” tại Thủ Thiêm

mà có thể đã bỏ qua nhiều thông tin về hành vi đẩy giá đất lên cao bất thường tại những nơi khác Trong đấu giá đất, các phiên đấu giá khác diễn ra cũng

“nóng” không kém phiên đấu giá đất tại Thủ Thiêm Điển hình phiên đấu giá 25

lô đất tại khu X4, phường Mai Dịch (Cầu Giấy, Hà Nội) khiến giới đầu tư

“choáng váng” vì có mức giá khởi điểm lên tới gần 200 triệu đồng/m2; cá biệt

có lô B12 diện tích 44,5m2, với vị trí lô góc ở mặt phố Dương Khuê, phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy) có mức giá khởi điểm cao nhất là 182,3 triệu đồng/m2, nhưng mức giá trúng lên tới 364,3 triệu đồng/m2, gấp gần 2 lần so với giá khởi điểm - cao nhất phiên đấu