Bài Giảng Hệ Thống Tiêu Chuẩn Thẩm Định Giá Tài Sản

Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam gồm các tiêu chuẩn hướng dẫn về những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản; những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định g

Giới thiệu hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản (mới)

Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá tài

sản (tiếp)

I Cơ sở Pháp lý

II Cơ sở thực tiễn

III Nguyên tắc xây dựng

IV Thông tư 158/2014/TT-BTC:

1 Tiêu chuẩn số 01: Đạo đức nghề nghiệp

2 Tiêu chuẩn số 02: Cơ sở giá trị thị trường

3 Tiêu chuẩn số 03: Cơ sở giá trị Phi thị trường

4 Tiêu chuẩn số 04: các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động TĐG

V Thông tư 28/2015/TT-BT ngày 6/3/2015:

1 Tiêu chuẩn số 05: Báo cáo thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá,

chứng thư TĐG

2 Tiêu chuẩn số 06: Quy trình thẩm định giá

3 Tiêu chuẩn số 07: Phân loại tài sản phục vụ TĐG

Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá

Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản (mới)

Thuận lợi: - xây dựng trên nền của hệ thống TCTĐG cũ, bổ sung, cập nhật mới

- Đã có 7-10 năm kinh nghiệm áp dụng (QĐ 24/QĐ-BTC, QĐ BTC (2005); QĐ 129/QĐ_BTC (2008) để tổng kế thực tiễn

77/QĐ-Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ

Điều 6

1 Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam gồm các

tiêu chuẩn hướng dẫn về những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản; những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản; giá trị thị trường và giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản; phân loại tài sản; quy trình thẩm định giá tài sản; báo cáo kết quả thẩm định giá, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá tài sản; các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

2 Bộ Tài chính ban hành và hướng dẫn thực hiện Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam để áp dụng trong hoạt động thẩm định giá trên lãnh thổ Việt Nam

II Cơ sở thực tiễn

• Tiêu chuẩn thẩm định giá cũ được áp dụng từ năm

2005, đến nay sau gần 10 năm thực hiện, nội dung của các tiêu chuẩn đã bộc lộ một số hạn chế Ví dụ:

Trật tự ttiêu chuẩn chưa phù hợp như Tiêu chuẩn số 03: đạo đức nghề nghiệp cần được đưa lên thành tiêu chuẩn đầu tiên (số 01)

• Một số giải thích thuật ngữ cần thống nhất với Luật Giá

Cơ sở thực tiễnTiêu chuẩn số 05:

• Tên gọi và nội dung các bước cần điều chỉnh phù hợp với Điều 30 Luật Giá

• Nội dung các bước cần được cập nhật, phù hợp hơn với thực tế và loại hình tài sản

Tiêu chuẩn số 07 (so sánh), 08 (chi phí), 09 (thu nhập): cần chuẩn hóa lại các ví dụ

Nguyên tắc xây dựng

• Kế thừa các nội dung còn phù hợp tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản hiện hành;

• Sửa đổi những nội dung chưa phù hợp

• Bổ sung các hướng dẫn cụ thể, chi tiết hơn dễ dàng vận dụng vào thực tiễn.

• Phù hợp Luật Giá, Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 và Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ

• Tuân thủ quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Dự kiến hệ thống TCTĐG tài sản

• TC số 01: Đạo đức nghề nghiệp (√)

• TC số 02: Giá trị thị trường (√)

• TC số 03: Giá trị phi thị trường (√)

• TC số 04: Những nguyên lý kinh tế cơ bản chi phối hoạt động thẩm định giá (TT 158/2015/TT-BTC) (√)

• TC số 05: Báo cáo kết quả TĐG, chứng thư TĐG, hồ sơ TĐG (√)

• TC số 06: Quy trình thẩm định giá tài sản (√)

• TC số 07: Phân loại tài sản phục vụ hoạt động TĐG (TT

Giới thiêu Thông tư số 158/2014/TT-BTC

chi phối hoạt động thẩm định giá

TC số 01: Những quy tắc đạo đức hành nghề TĐG

tài sản

• Giữ các nội dung cốt lõi của TC cũ: a) Độc lập; b) Chính trực; c) Khách quan; d) Bảo mật; đ) Công khai, minh bạch; e) Năng lực chuyên môn

và tính thận trọng; g) Tư cách nghề nghiệp; h) Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn.

• Trật tự trình bày lô-gic hơn.

Các điểm mới bổ sung:

• Chính trực: Thẩm định viên phải trung thực về trình độ, kinh nghiệm và năng lực chuyên môn; phải bảo đảm bản than và các trợ lý, nhân viên dưới quyền tuân thủ nghiêm túc các quy định của pháp luật về thẩm định giá

và hệ thống TCTĐG tài sản

Các điểm mới bổ sung:

• Năng lực chuyên môn và tính thận trọng: DN thẩm định giá có trách nhiệm khuyến khích, bố trí, tạo ĐK cho TĐV tham gia bồi dưỡng kiến thức và nghiệp vụ chuyên môn , ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật để TĐV đáp ứng các yêu cầu công việc thẩm định giá, bảo đảm cung cấp dịch vụ TĐG tốt nhất cho khách hàng

• Tư cách nghề nghiệp: DN TĐG và TĐV có quyền tham gia tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài nước

• Khoản 12: Những nội dung về quy tắc đạo đức này phải được cụ thể hóa và thể hiện trong quá trình xây dựng quy trình và kiểm soát chất lượng hoạt động trhẩm định giá

TC số 02: giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định

và không bị ép buộc

TC số 02: giá trị thị trường (tiếp)

• Bổ sung khái niệm:

a) Thời điểm, địa điểm thẩm định giá là thời gian, không gian cụ thể tương ứng với thời gian, không gian mà giá trị của tài sản thẩm định giá được thẩm định viên xác định gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường

b) Người mua sẵn sàng mua là người có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

c) Người bán sẵn sàng bán là người có tài sản hợp pháp và

có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

TC số 02: giá trị thị trường (tiếp)

• Bổ sung các khái niệm

d) Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin là giao dịch giữa các bên không có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản và các bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin về tài sản và thị trường tài sản sau quá trình tiếp thị thích hợp.

Cụ thể hóa các mối quan hệ đặc biệt: quan hệ gia đình ruột thịt; quan

hệ gia đình trực tiếp, quan hệ công ty

đ) Hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc là khi tham gia giao dịch các bên đều có năng lực hành vi dân sự, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức, không bị bất cứ sức ép nào buộc phải bán hoặc mua để

có được mức giá phù hợp nhất cho cả hai bên.

Bình luận

Tiêu chuẩn mới ban hành vẫn chưa thể hiện được

các nội dung:

• Hoạt động thẩm định giá gắn liền với: Điều tra

thống kê, chọn mẫu, ước lượng

• Giá số đông người mua, số đông người bán chấp nhận

• Giá có tần xuất xuất hiện lớn nhất trên thị trường (tài sản so sánh)

TC số 03: Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho

TC số 03: Giá trị phi thị trường (tiếp)

• Giá trị bảo hiểm:

• Giá trị DN >>> đưa vào tiêu chuẩn sẽ ban hành

• Giá trị thanh lý: là giá trị thị trường

•Bình luận: Thiếu ví dụ minh họa

TC số 04: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động

thẩm định giá

Nhận xét:

• Về cơ bản giữ nguyên như hướng dẫn trước đây (11)

 Nguyên tắc sử dụng, khai thác tài sản tốt nhất, tối ưu

 Nguyên tắc cung – cầu

 Nguyên tắc thay đổi

 Nguyên tắc thay thế

 Nguyên tắc cân bằng

 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

 Nguyên tắc phân phối thu nhập

 Nguyên tắc đóng góp

 Nguyên tắc phù hợp

 Nguyên tắc cạnh tranh

 Nguyên tắc dự báo lợi ích trong tương lai

• Nhược: thiếu ví dụ minh họa

Tiêu chuẩn số 05, 06, 07 (Thông tư 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015)

định giá, Chứng thư thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá

• Tiêu chẩn số 07: Phân loại tài sản trong thẩm định giá

Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá

Nhận xét chung:

• Cụ thể hóa 6 bước tại Điều 30 Luật giá

 Bước 1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá

và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ

sở thẩm định giá

 Bước 2 Lập kế hoạch thẩm định giá

 Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

 Bước 4 Phân tích thông tin

 Bước 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

 Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá

Bước 1: Xác định tài sản cần thẩm định giá và cơ sở giá trị

• Các đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản

• Khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả.

• Mục đích, thời điểm thẩm định giá.

• Cơ sở giá trị của thẩm định giá Căn cứ vào:

 Mục đích thẩm định giá

 Đặc điểm pháp lý

 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật

 Đặc điểm thị trường của tài sản

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

 Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc

 Xây dựng, phân công nhân lực

 Xác định nội dung thuê chuyên gia tư vấn (nếu có)

Bước 3: thu thập thông tin, khảo sát thực tế

Xác định các yếu tố chủ yếu tác động lớn nhất đến giá trị của tài sản thẩm định giá, phù hợp với phương pháp thẩm định giá lựa chọn, từ đó thu thập thông tin, khảo sát thực tế

Nguồn thu nhập thông tin:

 Đối với máy, thiết bị

 Đối với bất động sản

 Đối với doanh nghiệp

 Đối với tài sản tài chính

Khảo sát thực tế:

• Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh) Chụp ảnh, đo vẽ toàn cảnh và chi tiết tài sản

Bước 4: Phân tích thông tin

• Phân tích thông tin đặc điểm pháp lý, kinh tế -

kỹ thuật của tài sản

• Phân tích thông tin về thị trường tài sản:

Bước 5: Xác định cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giáCăn cứ vào:

Mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản, thị trường tài sản, mức độ sẵn có các thông tin, dữ liệu, hướng dẫn của BTC về cách tiếp cận

Điểm mới: Thẩm định viên phải:

• Áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một tài sản

• Đánh giá và nêu rõ phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá bổ trợ, đối chiếu,

• Phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về mức giá chỉ dẫn

TC số 06: Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư

thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá

• Nhận xét chung: hướng dẫn rõ hơn ba nội dung: Báo

cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá

Điểm mới: Bổ sung các phụ lục 1: thông tin về đặc điểm tài sản TĐG

• Phụ lục 2: tài liệu thể hiện đặc điểm pháp lý, kỹ thuật của tài sản TĐG

• Phụ lục 3: Mẫu Báo cáo kết quả TĐG (áp dụng cho DN TĐG): 10 nội dung

• Phụ lục 4: Mẫu Báo cáo kết quả TĐG (áp dụng cho Chi nhánh DN TĐG): 10 nội dung

• Phụ lục 5: Mẫu chứng thư TĐG: 12 nội dung

TC số 06: Báo cáo kết quả thẩm định giá

- Tối đa không quá 6 tháng từ thời điểm có hiệu lực.

Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường

Thuật ngữ:

• Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.

• Tài sản tương tự: cùng loại, tương đồng (gần giống) với tài sản thẩm định giá về một số đặc trưng cơ bản như mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý và một số đặc điểm chính về kinh tế - kỹ thuật như nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng…

TT 205/2010/TT-BTC trị giá tính thuế HQ:

Hàng hoá giống hệt: Là những hàng hoá giống nhau về mọi phương diện:

• Đặc điểm vật chất: (bề mặt sản phẩm, vật liệu cấu thành, phương pháp chế tạo, chức năng, mục đích sử dụng, tính chất cơ, lý, hoá…)

• Chất lượng sản phẩm;

• Danh tiếng của nhãn hiệu sản phẩm;

• Sản xuất bởi cùng một nhà sản xuất, ở cùng một nước.

• Những hàng hoá có những khác biệt bề ngoài không đáng kể như màu sắc, kích cỡ, kiểu dáng mà không làm ảnh hưởng đến giá trị của hàng hoá thì được coi là hàng hoá giống hệt.

Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường (tiếp)

Hàng hoá tương tự: Là những hàng hoá mặc dù không giống nhau

về mọi phương diện nhưng có các đặc trưng cơ bản giống nhau, bao gồm:

• Được làm từ các nguyên liệu, vật liệu tương đương, có cùng phương pháp chế tạo;

• Có cùng chức năng, mục đích sử dụng;

• Chất lượng sản phẩm tương đương nhau;

• Có thể hoán đổi cho nhau trong giao dịch thương mại, tức là người mua chấp nhận thay thế hàng hoá này cho hàng hoá kia;

• Được sản xuất ở cùng một nước, bởi cùng một nhà sản xuất hoặc nhà sản xuất khác được uỷ quyền.

Tài sản so sánh là tài sản tương tự; đã hoặc đang giao dịch; địa điểm gần nhất; thời điểm gần nhất; tối đa không quá 01 năm về trước

Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh; cơ sở tiếp cận thị trường.

Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường (tiếp)

Giao dịch phổ biến: công khai, từ 3 tài sản trở lên

Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong giao dịch

(chuyển nhượng, đấu giá QSD) của các thửa đất

có cùng MĐSD, tại 1 khu vực, trong 1 khoảng thời gian (NĐ 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014: quy định về giá đất)

• Các yếu tố so sánh ; Đơn vị so sánh chuẩn; Tổng giá trị điều chỉnh thuần ; Tổng giá trị điều chỉnh gộp; Mức giá chỉ dẫn

Các tiêu chí lựa chọn tài sản so sánh

Ví dụ: Tài sản so sánh (là BĐS) phải đáp ứng các tiêu chí :

(Nguồn: Nguyễn Thế Phượng-”TĐG BĐS”)

Cùng kích thước thửa đất (diện tích, chu vi)

Cùng loại nhà, hạng nhà, thiết kế kiến trúc, bản vẽ xây dựng, hạng mục công trình

Cùng tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế còn lại, mức độ

Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường (tiếp)

5 Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh

• Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh

a) Đối tượng điều chỉnh: giá bán hoặc giá quy đổi về đơn

vị so sánh chuẩn của Tài sản so sánh

b) Căn cứ điều chỉnh: chênh lệch các yếu tố so sánh

c) Hình thức điều chỉnh: theo số tiền tuyệt đối, hoặc theo

tỷ lệ %

Trật tự điều chỉnh (rule of thumb)

Ví dụ đối với BĐS: Chênh lệch về:

Điều kiện thanh toán (tiếp)

Ví dụ 2: Tài sản thẩm định giá là căn hộ thanh toán trả góp 15 năm, với lãi suất phổ biến thị trường 10%/năm TS so sánh là căn hộ tương tự, giá giao dịch 800 triệu đ; chủ đầu tư (bên bán) hỗ trợ bên mua một khoản vay 640 triệu đ trả góp 15 năm; lãi suất 8%/năm

Lãi + gốc phải trả hàng năm của món vay 640 triệu, lãi suất 8%, 15 năm:

Số tiền trên tính theo lãi suất thị trường 10%/năm, 15 năm:

Mức giá chỉ dẫn của căn hộ so sánh:

[800 tr.đ – 640 tr.đ] + 569 tr đ = 729 tr.đ

 

nam đ

trieu / 75

08 0 1

1 1

08 0 640

569 1

1

1 1

1 0 75

Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường (tiếp)

c) Nguyên tắc điều chỉnh:

• Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn Khi thực hiện điều chỉnh giá theo tỷ lệ phần trăm, mức giá của tài sản thẩm định giá được lấy là 100%.

• Khi điều chỉnh giá theo một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố

so sánh còn lại (coi như giống nhau)

• Tài sản so sánh kém lợi thế hơn TS cần thẩm định thì điều chỉnh tăng giá TSSS.

• Tài sản so sánh vượt trội hơn TS cần thẩm định thì điều chỉnh giảm giá

• Độ lớn điều chỉnh phải được chứng minh từ các chứng cứ trên thị trường.

• Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương đồng) với tài sản thẩm định giá thì không điều chỉnh

Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường (tiếp)

d) Phương thức điều chỉnh:

- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara (BĐS), thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, đào tạo, vận hành (máy, thiết bị)

- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh tương đối, mang tính ước lượng cao như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng,

vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị)

- Thẩm định viên về giá căn cứ vào thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp