hỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Formatted: Vietnamese TIỀU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 05Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 Quy trình thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 05) (Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 Bộ Tài chính) Formatted: Space Before: pt, After: pt, Line spacing: Multiple 1.18 li I QUY ĐỊNH CHUNG Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn quy định hướng dẫn thực quy trình thẩm định giá thẩm định giá theo quy định pháp luật Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên giá hành nghề (sau gọi chung thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức cá nhân khác thực hoạt động thẩm định giá theo quy định Luật Giá quy định khác pháp luật có liên quan Khách hàng thẩm định giá bên thứ ba sử dụng kết thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá ký kết phải có hiểu biết cần thiết quy định tiêu chuẩn để hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá trình thẩm định giá II NỘI DUNG TIÊU CHUẨN Quy trình thẩm định giá bao gồm bước sau: Bước Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở thẩm định giá Bước Lập kế hoạch thẩm định giá Bước Khảo sát thực tế, thu thập thơng tin Bước Phân tích thông tin Bước Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Bước Lập báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng, bên liên quan Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá xác định giá trị thị trường giá trị phi thị trường làm sở thẩm định giá, bao gồm: a) Xác định đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá thời Formatted: Vietnamese điểm thẩm định giá Trường hợp có hạn chế việc xác định đặc điểm này, cần nêu rõ báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá b) Xác định đối tượng sử dụng kết thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết thẩm định giá khách hàng thẩm định giá bên thứ ba sử dụng kết thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá ký kết c) Xác định mục đích thẩm định giá thời điểm thẩm định giá -Mục đích thẩm định giá thời điểm thẩm định giá xác định vào văn yêu cầu thẩm định giá quan nhà nước có thẩm quyền,văn đề nghị thẩm định giá khách hàng thẩm định giá hợp đồng thẩm định giá Mục đích thẩm định giá thời điểm thẩm định giá phải ghi rõ hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá -Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng chứng thư thẩm định giá Formatted: Space After: pt, Line spacing: Multiple 1.18 li d) Xác định sở giá trị thẩm định giá Căn vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật đặc điểm thị trường tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định sở giá trị thẩm định giá giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường tài sản Trong báo cáo kết thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích thơng tin, liệu gắn với nêu vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 giá trị phi thi trường làm sở cho thẩm định giá để có lập luận rõ việc xác định sở giá trị thẩm định giá xác định giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường tài sản cần thẩm định giá Formatted: Not Highlight Formatted: Not Highlight e) Xác định giả thiết giả thiết đặc biệt Thẩm định viên đưa giả thiết thông tin hạn chế, chưa chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trường hợp không khắc phục hạn chế Các hạn chế thông tin bao gồm hạn chế hồ sơ pháp lý tài sản thẩm định giá, hạn chế đặc điểm tài sản thẩm định giá (đặc điể m kinh tế - kỹ thuật, đặc điểm thị trường), hạn chế thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị tài sản thẩm định giá Formatted: Font: 12 pt Ví dụ: Khi thẩm định giá đất nhà máy, thẩm định viên thu thập thông tin cho đất có khả bị nhiễm chưa có sở vững để kết luận đất bị nhiễm Thẩm định viên giả thiết đất không bị ô nhiễm chi phí để xác định mức độ nhiễm lớn không cần thiết bối cảnh, phạm vi thẩm định giá.; Hoặc, kk hi thẩm định giá trị tên thương mại gắn với doanh nghiệp, thẩm định viên giả định doanh nghiệp tiếp tục hoạt động lâu dài điều khơng hồn tồn chắn Formatted: Vietnamese Formatted: Vietnamese Giả thiết đặc biệt giả thiết tình trạng tài sản khác với thực tế thời điểm thẩm định giá, nhiên giả thiết cần áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu khách hàng Ví dụ trường hợp thẩm định giá tòa nhà xây dựng với giả thiết đặc biệt tịa nhà hồn thành thời điểm thẩm định giá; trường hợp doanh nghiệp ngừng hoạt động thời điểm thẩm định giá, nhiên khách hàng yêu cầu xác định giá trị doanh nghiệp trường hợp doanh nghiệp hoạt động thời điểm thẩm định giá Những giả thiết giả thiết đặc biệt đưa phải hợp lý phù hợp với mục đích thẩm định giá Các giả thiết đặc biệt cần phải thông báo có đồng thuận khách hàng thẩm định giá đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật có liên quan Trong q trình thẩm định giá, thẩm định viên thấy giả thiết đưa không chặt chẽ thiếu sở, nên đưa dạng giả thiết đặc biệt cần xem xét lại thơng báo, trao đổi với người đại diện theo pháp luật doanh nghiệp thẩm định giá (hoặc người ủy quyền lĩnh vực thẩm định giá) khách hàng, từ đưa hướng xử lý phù hợp Nếu việc tiến hành thẩm định giá sở giả thiết đặc biệt khiến cho việc thẩm định giá trở nên khơng khả thi cần loại bỏ giả thiết đặc biệt Các giả thiết giả thiết đặc biệt cần thuyết minh rõ báo cáo kết thẩm định giá theo quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 – Báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá hồ sơ thẩm định giá Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm: a) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực nội dung cơng việc tiến độ thực tồn thẩm định giá b) Nội dung kế hoạch bao gồm: Formatted: Font: 12 pt - Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi nội dung công việc - Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá - Xác định liệu cần thiết cho thẩm định giá, tài liệu cần thu thập thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh - Xác định phát triển nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy phải kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu tài sản cần thẩm định giá - Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập phân tích liệu, thời hạn cho phép trình tự phải thực - Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên cán trợ giúp thực yêu cầu thẩm định giá khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp - Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có) Khảo sát thực tế, thu thập thông tin Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho trình thẩm định giá bao gồm: thông tin khách hàng cung cấp; thông tin từ kết khảo sát thực tế; thông tin từ giao dịch mua bán tài sản thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin phương tiện truyền thông địa phương, trung ương quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thơng tin văn thể tính pháp lý quyền chủ sở hữu, đặc tính kinh tế - kỹ thuật tài sản, quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội vùng, miền có liên quan đến tài sản Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thơng tin để bảo đảm độ tin cậy, xác trước đưa vào phân tích thơng tin, áp dụng cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá Đối với tài liệu khách hàng cung cấp, phát nội dung tài liệu, hồ sơ khơng hồn chỉnh, khơng đầy đủ có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ xác minh, làm rõ Formatted: Vietnamese Formatted: Space Before: pt, After: pt, Line spacing: Multiple 1.18 li Formatted: Vietnamese Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào trình khảo sát, ký biên khảo sát trạng tài sản thu thập số liệu thông số tài sản thẩm định giá tài sản so sánh (nếu sử dụng tài sản so sánh) Chụp ảnh tài sản theo dạng toàn cảnh chi tiết Formatted: Font: 12 pt Đối với loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá tiến hành thu thập thông tin phù hợp với yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá lựa chọn Ví dụ thông tin cần thu thập số nhóm tài sản sau: - Đối với máy móc, thiết bị: Khảo sát thu thập số liệu tiêu đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, đặc điểm dây chuyền công nghệ, nhà sản xuất, xuất xứ, nhãn hiệu, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, cơng suất, quy mơ, kích thước, chất liệu, mức độ hao mòn đặc điểm khác ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định giá tài sản so sánh (nếu có) Ngồi ra, thẩm định viên cần thu thập thêm thông tin tình hình tiêu thụ, phân phối thị trường (bán rộng rãi, độc quyền phân phối hình thức khác) - Đối với bất động sản: Khảo sát thu thập số liệu vị trí thực tế bất động sản, so sánh với vị trí bất động sản khác khu vực, mô tả đặc điểm pháp lý liên quan đến bất động sản; diện tích đất cơng trình kiến trúc gắn liền với đất; đặc điểm hình học bất động sản; loại hình kiến trúc, vật liệu xây dựng cơng trình; thời điểm hồn thành thời điểm đưa vào sử dụng cơng trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa bảo trì; kết cấu hạ tầng (cấp nước, viễn thông, điện, đường, khu để xe yếu tố khác); cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng thời điểm thẩm định giá; số liệu kinh tế - xã hội, môi trường, quy hoạch yếu tố khác có tác động đến giá trị bất động sản, đặc trưng thị trường bất động sản để nhận biết khác khu vực có tài sản thẩm định giá khu vực lân cận; thông tin yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản (địa chất, đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, kết cấu hạ tầng yếu tố khác) - Đối với doanh nghiệp: Khảo sát thu thập số liệu ngành nghề kinh doanh, vị trí kinh doanh ngành (nếu có), thành viên góp vốn, lực quản trị, quan hệ doanh nghiệp với khách hàng nhà cung cấp; khoản doanh thu chi phí doanh nghiệp; trạng tài sản, tổng giá trị tài sản thuộc quyền sở hữu doanh nghiệp thời điểm thẩm định giá; môi trường kinh tế, mơi trường trị, mơi trường khoa học – công nghệ, đơn vị cạnh tranh, chế quản lý Nhà nước doanh nghiệp; thông tin khác ảnh hưởng tới giá trị doanh nghiệp - Đối với tài sản tài chính: Khảo sát thu thập thông tin thị trường, thu nhập từ tài sản tài mang lại, quyền lợi lợi ích có từ việc nắm giữ Formatted: Font: 12 pt tài sản, tính khoản tài sản tài Đối với loại tài sản tài cụ thể, thẩm định viên thu thập số liệu số đánh giá áp dụng với loại tài sản tài cụ thể đặc điểm khác ảnh hưởng tới giá trị tài sản tài Ngồi ra, thẩm định viên phải thu thập thông tin thông tin liên quan đến tính pháp lý tài sản; thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, sách thuế, thu nhập, điều kiện giao dịch tài sản thẩm định giá tài sản so sánh (nếu có); thơng tin yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích động thái người mua - người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, số giá nhóm tài sản cụ thể (nếu có) Phân tích thơng tin Là q trình phân tích tồn thông tin thu thập liên quan đến tài sản thẩm định giá tài sản so sánh để đánh giá tác động yếu tố đến kết thẩm định giá cuối Cụ thể: a) Phân tích thơng tin đặc điểm tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ thuật) b) Phân tích thông tin thị trường tài sản thẩm định giá: cungcầu; thay đổi sách, pháp luật; phát triển khoa học, công nghệ yếu tố khác c) Phân tích việc sử dụng tài sản tốt có hiệu Thẩm định viên phân tích khả sử dụng tốt tài sản nhằm bảo đảm sử dụng cách hợp pháp, hợp lý điều kiện cho phép mặt kỹ thuật, tài mang lại giá trị cao cho tài sản Khả sử dụng tốt có hiệu tài sản thẩm định giá đứng độc lập khác biệt với khả sử dụng tốt có hiệu tài sản xem xét tổng thể Khi cần cân nhắc đóng góp tài sản cho giá trị chung tổng thể Mục đích sử dụng tốt có hiệu tài sản khác với mục đích sử dụng tài sản Thẩm định viên cần phân tích trình bày khả sử dụng tài sản cho phù hợp với yếu tố pháp lý, tự nhiên tài để xác định mục đích sử dụng tốt có hiệu tài sản Trong đó, cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản khía cạnh sau: Formatted: Vietnamese - Về tính hợp pháp tài sản việc sử dụng, hạn chế theo quy định hợp đồng quy định pháp luật Ví dụ như: Formatted: Font: 12 pt + Hợp đồng thuê dài hạn ảnh hưởng đến việc sử dụng tốt hiệu tài sản, suốt thời gian lại hợp đồng thuê việc sử dụng tài sản bị giới hạn hợp đồng cho thuê + Các quy định Chính phủ phát triển, xây dựng, bảo trì, bảo dưỡng, đăng kiểm, mơi trường, tác động xã hội việc sử dụng tài sản ảnh hưởng lớn tới việc xác định mục đích sử dụng tài sản Đối với bất động sản yếu tố tính pháp lý chi phối việc sử dụng tốt có hiệu quy định xây dựng, phân vùng quy hoạch (thường phản ánh hầu hết định sử dụng cao tốt nhất), luật quy chuẩn xây dựng hạn chế việc xây dựng lô đất, ô đất phát triển để đạt mục đích sử dụng tốt hiệu cách áp đặt hạn chế gây tăng chi phí xây dựng - Sự thích hợp mặt vật chất, kỹ thuật việc sử dụng tài sản: Việc sử dụng tốt hiệu tài sản phụ thuộc vào việc xem xét yếu tố vật chất, kỹ thuật kích thước, thiết kế, điều kiện ảnh hưởng tự nhiên yếu tố vật chất, kỹ thuật khác Một số tài sản đạt sử dụng tốt hiệu kết hợp với số tài sản định khác Trong trường hợp này, thẩm định viên phải xác định tính khả thi khả kết hợp với số tài sản định để đưa định việc sử dụng tốt nhất, hiệu - Khả thi tài chính: Sau đáp ứng hai tiêu chí đầu tiên, thẩm định viên cần phân tích thêm để xác định khả tạo thu nhập, lợi tức lớn số tiền cần thiết để đáp ứng chi phí hoạt động, chi phí sử dụng thấp nhất, đả m bảo thực nghĩa vụ tài đả m bảo thu hồi vốn Mọi kế hoạch sử dụng tạo lợi nhuận thu nhập dương coi khả thi mặt tài Để xác định tính khả thi tài chính, thẩm định viên phải ước tính tổng thu nhập tương lai kỳ vọng có từ mục đích sử dụng tiềm Các khoản bỏ trống, thất thu, chi phí hoạt động chi phí cần thiết khác để áp dụng mục đích sử dụng tiềm trừ vào thu nhập để có thu nhập hoạt động Nếu doanh thu thuầnl ợi nhuận tạo từ việc sử dụng đủ để đáp ứng tỷ lệ lợi nhuận vốn đầu tư tạo thu nhập mang lại lợi nhuận kỳ vọng việc sử dụng khả thi mặt tài Formatted: Vietnamese Formatted: Vietnamese Formatted: Vietnamese Formatted: Vietnamese Tuy nhiên số mục đích sử dụng khả thi mặt tài mục đích sử dụng tạo lợi nhuận cao phù hợp với tỷ lệ lợi nhuận ngành mục đích sử dụng cao tốt Formatted: Font: 12 pt Xác định giá trị tài sản thẩm định giá Căn cách tiếp cận thẩm định giá quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài ban hành, thẩm định viên phân tích lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, sở giá trị tài sản, mức độ sẵn có liệu, thông tin để áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp với quy định pháp luật liên quan (nếu có) Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết kết luận xác kết thẩm định giá trừ trường hợp thực theo quy định khác pháp luật chuyên ngành Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá rõ phương pháp thẩm định giá phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ phân tích, tính tốn để đến kết luận cuối kết thẩm định giá Formatted: Space After: pt, Line spacing: Multiple 1.18 li Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh có 02 (hai) tài sản so sánh kết thẩm định giá phương pháp so sánh dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết thẩm định giá có từ phương pháp thẩm định giá khác Thẩm định viên sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trường hợp: Formatted: Space Before: pt, After: pt, Line spacing: Multiple 1.18 li - Áp dụng phương pháp so sánh có nhiều số liệu từ giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) tài sản so sánh thị trường gần thời điểm thẩm định giá - Khơng có đủ thơng tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên đưa thực tế chứng minh cho việc khắc phục hạn chế thông tin Lập báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng, bên liên quan - Báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá lập theo quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá hồ sơ thẩm định giá - Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực chứng thư thẩm định giá ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá Formatted: Font: 12 pt - Xác định thời hạn có hiệu lực chứng thưk ết thẩm định giá: Thời hạn có hiệu lực chứng thư kết thẩm định giá xác định sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật tài sản thẩm định giá; biến động pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá mục đích thẩm định giá tối đa khơng q (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực Formatted: Vietnamese Formatted: Vietnamese Formatted: Indent: First line: 0.49", Line spacing: Multiple 1.18 li Formatted: Vietnamese Formatted: Indent: First line: 0", Line spacing: Multiple 1.15 li c Formatted: Indent: First line: 0.49", Space Before: pt, After: pt, Line spacing: Multiple 1.15 li Formatted: Vietnamese - Báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá sau doanh nghiệp thẩm định giá chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo quy định pháp luật chuyển cho khách hàng bên thứ ba sử dụng kết thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá ký kết./ Formatted: Indent: First line: 0.49", Line spacing: Multiple 1.15 li Formatted: Indent: First line: 0.49" KT BỘ TRƯỞNG THỨ TRƯỞNG Trần Văn Hiếu Formatted: Font: 12 pt ... rõ báo cáo kết thẩm định giá theo quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 – Báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá hồ sơ thẩm định giá Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm:... kết thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích thơng tin, liệu gắn với nêu vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt. .. thẩm định giá thời điểm thẩm định giá xác định vào văn yêu cầu thẩm định giá quan nhà nước có thẩm quyền,văn đề nghị thẩm định giá khách hàng thẩm định giá hợp đồng thẩm định giá Mục đích thẩm định