Thời hạn sử dụng và căn cứ xác lập quyền sử dụng đất xây dựng căn hộ khách sạn (Codoltel) / Nguyễn Ngọc Anh Đào

Nguyễn Ngọc Anh Đào 1 Tóm tắt: Trong phạm vi bài viết này, tác giả sẽ phân tích một cách cụ thể thời hạn sử dụng và căn cứ xác lập quyền sử dụng đất xây dựng căn hộ khách sạn có những

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ - TIN HỌC TP HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT

TS Bùi Kim Hiếu (Chủ biên)

XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN

KHUNG PHÁP LÝ CHO MỘT SỐ

LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN

NHÀ XUẤT BẢN KHOA HỌC XÃ HỘI

HÀ NỘI – 2021

MỤC LỤC Lời nói đầu……… …9

1 GVCC PGS TS Nguyễn Thị Nga: Những vấn đề pháp lý và thực

2 TS Bùi Kim Hiếu - TS Nguyễn Vinh Huy: Hoàn thiện quy định

pháp luật về hợp đồng từ thực tiễn loại hình căn hộ du lịch (Condotel).… ……….……… 45

3 PGS.TS Doãn Hồng Nhung - TS Nguyễn Thị Hoa Tâm: Một

số ý kiến về xây dựng hành lang pháp lý kinh doanh bất động sản loại hình condotel trước biến động của đại dịch covid - 19 ở Việt Nam 57

4 TS Nguyễn Ngọc Anh Đào: Thời hạn sử dụng và căn cứ xác

lậpquyền sử dụng đất xây dựng căn hộ khách sạn (Condoltel)…… 75

5 ThS Trần Linh Huân: Thực trạng và một số định hướng hoàn

thiện pháp luật về căn hộ khách sạn……… 87

6 TS Trần Viết Long - LS Nguyễn Văn Tứ: Bàn về Condotel ở

Việt Nam tiếp cận góc độ pháp lý và một số kiến nghị đặt ra hiện nay……….……… ………108

7 TS Bùi Kim Hiếu: Một số rủi ro pháp lý và đề xuất xây dựng pháp

luật về căn hộ du lịch (Condotel) 123

8 ThS Lê Thị Minh Nguyệt: Xây dựng khung pháp lý cho condotel –

9 ThS Phạm Thị Diệu Hiền: Một số vấn đề thực tiễn và pháp lý về

căn hộ dịch vụ (Condotel) tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay….163

10 ThS LS Kiều Anh Vũ: Một số vấn đề pháp lý về

"Officetel"……….183

11 Văn Nguyễn Như Tâm: Bản chất và tính pháp lý của căn hộ du

lịch (Condotel), biệt thự du lịch (Resort villa) và văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel)………201

12 ThS Hoàng Thị Biên Thùy - ThS Ngô Gia Hoàng:Xây dựng khung pháp lý điều chỉnh hoạt động ……….…….214

13 ThS Trần Linh Huân - Nguyễn Mậu Thương: Một số vấn đề

pháp lý về hoạt động kinh doanh loại hình bất động sản hometel……….……….243

14 NCS ThS Trần Thị Ngọc Kim: Một số quy định pháp lý về điều

kiện kinh doanh dịch vụ homestay, thực tiễn tại TP Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng……… ………….264

15 ThS Huỳnh Nữ Khuê Các: Một số vấn đề pháp lý về kinh doanh

dịch vụ lưu trú theo hình thức homestay 275

16 TS Bùi Thị Long: Cần thiết lập cơ chế để homestay phát triển bền

vững……… 291

17 ThS Ngô Gia Hoàng - ThS Hoàng Thị Biên Thùy: Chia sẻ kỳ

nghỉ - thực trạng và những vấn đề pháp lý đặt ra……… 305

18 ThS Trần Linh Huân: Một số vấn đề pháp lý về thời hạn sử

19 ThS Đặng Thị Tố Uyên: Một số vấn đề pháp lý về phí bảo trì

chung cư……….……….… 338

20 Nguyễn Hữu Tấn: Bất cập và định hướng hoàn thiện quy định của

pháp luật hiện hành về nhà ở thương mại từ thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh……… ………357

21 ThS Trần Linh Huân- ThS Phạm Thị Thu Thảo: Đảm bảo

quyền kinh doanh, sở hữu nhà ở tại việt nam cho tổ chức nước ngoài tại Việt Nam……….……….……370

22 ThS Trần Linh Huân - ThS Phạm Thị Thu Thảo: Quyền sở

hữu nhà ở của tổ chức nước ngoài tại Việt Nam………378

23 ThS Hoàng Thị Biên: Pháp luật về hợp đồng mua nhà ở hình

thành trong tương lai và một số đề xuất kiến nghị……… 396

24 ThS Nguyễn Hoàng Phương Thảo: Những nét đặc thù của Hợp

đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – về mặt lý luận và thực tiễn áp dụng……… …411

25 ThS Lữ Thị Ngọc Diệp: Bình luận về bảo lãnh ngân hàng trong

mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dưới góc độ là biện pháp bảo đảm quyền lợi của người mua nhà……….….….426

26 ThS Trần Linh Huân - ThS Phạm Trọng Nhân: Một số vấn

đề pháp lý về ghi nhận thông tin nhóm người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất……… 449

27 ThS Trần Linh Huân - ThS Phạm Trọng Nhân: Xác định

nhóm người sử dụng đất và thành viên nhóm người sử dụng đất theo quy định pháp Luật Đất đai……… ……….…………461

28 Nguyễn Đắc Văn: Minh bạch thông tin thửa đất - một yếu tố

quan trọng cho sự phát triển thị trường bất động sản………… 479

29 ThS Nguyễn Chí Dũng: Hoàn thiện một số quy định của Luật

Đất đai về quyền của người sử dụng đất nhằm đảm bảo sự thống nhất với quy định của Luật Nhà ở và các luật có liên quan………… … 497

30 ThS Trần Linh Huân – ThS Phạm Thị Anh Thư: Góp vốn

bằng quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản……….… … 506

31 ThS Trần Linh Huân – ThS Phạm Thị Anh Thư: Hình thức,

hiệu lực của giao dịch góp vốn, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

để kinh doanh BĐS và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn……… ……… 526

32 ThS Đoàn Thanh Vũ - ThS LS Lưu Phương Nhật Thùy:Bàn

về khái niệm kinh doanh bất động sản 548

33 TS Nguyễn Đức Hoài Anh: Bình Dương – khu vực của đổi mới

và tiềm năng phát triển 558

THỜI HẠN SỬ DỤNG VÀ CĂN CỨ XÁC LẬP

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT XÂY DỰNG CĂN HỘ KHÁCH SẠN

(CODOLTEL)

TS Nguyễn Ngọc Anh Đào 1

Tóm tắt: Trong phạm vi bài viết này, tác giả sẽ phân tích một

cách cụ thể thời hạn sử dụng và căn cứ xác lập quyền sử dụng đất xây dựng căn hộ khách sạn có những rủi ro gì và đâu là những nguyên nhân chính yếu gây ra các rủi ro đó, để từ đó giúp người mua và người bán có thể lường trước được nguyên nhân cũng như hậu quả nó gây

ra, giảm đáng kể tổn thất phát sinh từ giao dịch mua bán đối với bất động sản này

Từ khóa: Thời hạn sử dụng Condotel, căn cứ xác lập quyền sử

dụng đất xây dựng Condotel

1 Đặt vấn đề

Bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng, trong những năm gần đây đang là vấn đề nóng đối với giới kinh doanh bất động sản cũng như với những người có nhu cầu sở hữu chúng Một trong những mô hình bất động sản gây chú ý hiện nay là mô hình Condotel Vậy Condotel là gì mà nó lại gây sự chú

ý như vậy và với mô hình mới này có những bất cập nào hay không?

Condotel là một loại hình căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng Condotel là viết tắt của hai từ Condo (Căn hộ) và Hotel (Khách sạn) Condotel được thiết kế giống như một khách sạn nhưng có chủ sở hữu riêng và có đầy đủ phòng khách, phòng ngủ, bếp ăn,

1 Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Ngân hàng TP HCM

76

phòng tắm, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của con người như một căn

hộ cao cấp

Mặc dù được đánh giá có sức hấp dẫn đặc biệt nhưng những yếu tố pháp lý xoay quanh mô hình này làm cho chúng ta phải suy ngẫm và tìm hướng giải quyết chúng Loại hình condotel mới xuất hiện ở Việt Nam nên nhiều khách hàng chưa biết rõ về hình thức pháp lý sở hữu (có thể sở hữu 50 năm hay lâu dài được không, hoặc liệu có được ở hay không,…) Mỗi loại hình Condotel

có tính pháp lý khác nhau nên khách hàng cũng rất khó để nắm bắt Có những dự án là 50 năm và được ở, 50 năm không được ở,

70 năm hoặc lâu dài Điều này cũng khiến cho khách hàng gặp nhiều rắc rối trong giao dịch mua bán Condotel Đặc biệt là những vấn đề xoay quanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất gặp nhiều rắc rối và chưa có sự giải quyết một cách rõ ràng, gây ra vô vàn rủi ro lớn đối với khách hàng mua Condotel hiện nay

2 Rủi ro về thời hạn sử dụng và căn cứ xác lập quyền sử dụng đất xây dựng căn hộ khách sạn

Thứ nhất, xét về bản chất của căn hộ khách sạn, tôi cho rằng

người mua căn hộ khách sạn, mục đích chính của họ là có thể tìm được căn nhà thứ hai hoặc thứ ba để đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của bản thân và gia đình, thêm vào đó là việc sở hữu căn hộ khách sạn thì bên mua được nhận một khoản thu nhập cam kết đến 75% lợi nhuận sau thuế từ chương trình cho thuê căn hộ, nhưng không thấp hơn 12% giá trị căn hộ/năm trong vòng 8 năm Tức là so với việc gửi tiền nhàn rỗi vào ngân hàng với lãi suất khoản 7 - 8% lợi nhuận mỗi năm thì đầu tư vào căn hộ khách sạn sẽ sinh lời cao hơn Do Việt Nam chưa quy định cụ thể như thế nào là căn hộ khách sạn nên vẫn chưa quy định về thời gian tối đa mà chủ sở

hữu căn hộ khách sạn có thể ở trong căn hộ của mình trong một tháng và/hoặc một năm nhằm tránh việc người mua căn hộ lưu trú trong căn hộ mình với thời gian dài, tạo nên sự gia tăng mật độ dân số tại những địa điểm có tiềm năng du lịch Tóm lại, mục đích chính của người mua căn hộ khách sạn không phải là để ở

Thứ hai, hiện tại pháp luật Việt Nam vẫn chưa quy định như

thế nào là căn hộ khách sạn Ở Việt Nam có tồn tại một vài khái niệm mà người đọc có thể nhầm lẫn đó là căn hộ du lịch và căn hộ chung cư Căn hộ du lịch là một thuật ngữ đã tồn tại trong Luật Du lịch năm 2005 trước cả sự xuất hiện của căn hộ khách sạn tại Việt Nam Theo đó, Luật Du lịch năm 2017 vẫn còn giữ lại thuật ngữ căn hộ du lịch và được giải thích trong Nghị định số 168/2017/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch, căn hộ du lịch là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch và khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú Điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ đối với căn hộ du lịch là

có hệ thống điện, hệ thống cấp nước sạch và thoát nước, có giường, đệm, chăn, gối, khăn mặt, khăn tắm, thay bọc đệm, bọc chăn, bọc gối, khăn mặt, khăn tắm khi có khách mới, có khu vực tiếp khách, phòng ngủ, bếp và phòng tắm, phòng vệ sinh Qua đó có thể thấy, theo quy định này điều kiện tối thiểu của căn hộ du lịch không đáp ứng được điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất khi vận hành khách sạn, nếu nói căn hộ du lịch là căn hộ khách sạn thì vẫn chưa chính xác, phải cần có những quy định cụ thể hơn nữa về số phòng tối thiểu, các điều kiện về bãi đỗ xe cho căn hộ du lịch Luật Xây

dựng năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất

động sản năm 2014 thì chưa có định nghĩa về loại hình này Nói tóm lại, định nghĩa về căn hộ du lịch vẫn còn rất chung chung và

78

không thể xác định được đây có phải là căn hộ khách sạn hay không

Thứ ba, do vốn đất là có hạn, việc sử dụng đất của người này

cũng hạn chế, loại trừ việc xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) của người khác Trong khi đó, đất đai lại là một loại tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng đặc biệt quan trọng, không thể thay thế Nhu cầu sử dụng đất của các chủ thể trong xã hội là mang tính thiết yếu Chính

vì vậy, trong quá trình thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai

do Nhà nước đại diện quản lý, Nhà nước cần phải có những chính sách và biện pháp đảm bảo cho các chủ thể có nhu cầu được tiếp cận và thực hiện QSDĐ một cách minh bạch, công bằng1 Đối với các dự án xây dựng khu du lịch, với diện tích khu đất sử dụng rất lớn, không thua kém gì so với đất khu công nghiệp, khu kinh tế, các chủ đầu tư cho rằng đất khu du lịch cũng phải cần đa dạng, nhiều mục đích sử dụng, trong đó cũng cần phải có mục đích sử dụng để ở giống như đất xây dựng khu dân cư trong khu công nghiệp Đối với các dự án đầu tư xây dựng căn hộ khách sạn, chủ đầu tư muốn chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận lâu dài

để kích cầu người mua, người mua lại muốn được hưởng quyền lợi nhiều hơn từ việc sở hữu QSDĐ ổn định lâu dài Xét về góc độ quản lý đất đai, khi cho phép các dự án này được xây trên đất ở với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài có thể dẫn đến việc phá

vỡ quy hoạch đô thị Nơi xây dựng căn hộ khách sạn là những vị trí có ảnh hưởng cao về kiến trúc, cảnh quan đô thị, hoặc khu vực được quy hoạch đất phát triển du lịch Về lâu dài, ảnh hưởng khá

1 Trường Đại học Luật Tp.HCM (2017), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất bản Hồng

Đức, tr 35

lớn đến diện mạo đô thị cũng như việc phát triển ngành du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn của thành phố

Thứ tư, xét về thời hạn sử dụng đất, đất ở do hộ gia đình, cá

nhân sử dụng có thời hạn sử dụng là ổn định, lâu dài1 Đối với dự

án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án (thông thường, các địa phương sẽ giao đất với thời hạn là 70 năm hoặc ổn định, lâu dài) Đối với đất thương mại, dịch vụ, thời hạn cho thuê đất được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm; trường hợp dự án

có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, hoặc dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm.2

Đối với đất xây dựng căn hộ du lịch có mục đích sử dụng là đất thương mại, dịch vụ, khi được cấp giấy chứng nhận, người mua chỉ được sử dụng đất và sở hữu căn hộ du lịch trong thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của chủ đầu tư, chứ không được sử dụng ổn định lâu dài3 theo đúng quy định của pháp luật đất đai Điều này đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường xác định và hướng dẫn Sở Tài nguyên và Môi trường của các địa phương tại Công văn

số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020

Theo đó, nếu hết thời hạn sử dụng đất mà: (i) được gia hạn với một thời hạn sử dụng tiếp theo, thì người sở hữu căn hộ du lịch

1 Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai

2 Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai

3 Khoản 1 Điều 128 Luật Đất đai

80

phải nộp cho Nhà nước tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian gia hạn theo giá đất thương mại, dịch vụ tại thời điểm gia hạn; hoặc (ii) không được gia hạn thời hạn sử dụng đất, thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và tòa nhà căn hộ, người sở hữu căn hộ du lịch sẽ không được bồi thường

Nếu trong thời hạn sử dụng mà Nhà nước thu hồi đất và tòa nhà căn hộ gắn liền trên đất, người sở hữu căn hộ du lịch chỉ được bồi thường theo giá đất thương mại, dịch vụ (thấp hơn so với giá đất ở) cho thời hạn sử dụng còn lại và không được bố trí tái định

cư

Cũng có khả năng, dù không căn hộ du lịch được chuyển đổi thành căn hộ chung cư, tương ứng là mục đích sử dụng đất được chuyển từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở và hình thức sử dụng đất được chuyển từ thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất Nếu khả năng này xảy ra, do chủ đầu tư chỉ mới nộp tiền thuê đất (giả sử là tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê) cho đất thương mại, dịch vụ, nên để được chuyển đổi sang đất ở, người mua căn hộ, ngoài tiền mua căn hộ đã trả cho chủ đầu tư, sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển đổi Tùy trường hợp, mức nộp có thể

là 100% tiền sử dụng đất nếu đã hết thời hạn sử dụng đất, hoặc mức nộp có thể là khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ đi tiền thuê đất theo giá đất thương mại, dịch vụ mà chủ đầu tư

đã nộp của thời hạn sử dụng đất còn lại nếu vẫn còn thời hạn sử dụng đất

3 Giải pháp và kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về thời hạn sử dụng và căn cứ xác lập quyền sử dụng đất xây dựng căn hộ khách sạn

Xuất phát từ những bất cập trên từ pháp luật và thực tiễn hiện nay tôi có đề xuất một số giải pháp như sau:

Thứ nhất, pháp luật nên quy định cụ thể về khái niệm căn

hộ khách sạn để có một cách hiểu thống nhất trong thực tiễn cũng như các văn bản pháp luật Theo cách hiểu đơn giản hiện tại, căn

hộ khách sạn chỉ vẫn được hiểu đơn giản là sự kết hợp giữa căn hộ

và khách sạn, được thiết kế giống như một khách sạn nhưng có chủ

sở hữu riêng đối với từng đơn vị phòng ở Tôi đề xuất nên định nghĩa: Căn hộ khách sạn là một loại hình khách sạn mà mỗi đơn vị phòng ở của công trình này có một chủ sở hữu riêng Theo đó, chủ

sở hữu của từng đơn vị phòng ở chỉ được phép ở trong một khoảng thời hạn nhất định theo hợp đồng quản lý và vận hành căn hộ khách sạn được ký kết giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư, nhưng không được quá 30 ngày một năm Tổ chức khai thác và vận hành căn hộ khách sạn có quyền cho thuê lại đơn vị phòng ở trong khoản thời gian chủ sở hữu không chiếm hữu sử dụng đơn vị phòng ở này Ngoài ra cần quy định thêm về việc dự án căn hộ khách sạn là 100% căn hộ khách sạn hay là sự kết hợp của căn hộ khách sạn và một mục đích sử dụng khác

Thứ hai, chúng ta cần nhìn nhận quyền đối với Condotel là

quyền bề mặt cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của Bộ

Luật Dân sự năm 2015 Tại Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015 có

quy định về khái niệm quyền bề mặt như sau: “Quyền bề mặt là

quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác” Theo định nghĩa này thì sẽ có hai chủ thể trên cùng

một mảnh đất, đó là chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền

sử dụng đất Quyền bề mặt sẽ chấm dứt khi hai chủ thể này hòa