tiểu luận công ty tnhh thẩm định giá bd002

Từ đó giá cả bất động sản không phản ánh đúng giá trị thật của chúng.Từ những hạn chế trên, việc yêu cầu những thẩm định viên có kiến thức chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vự

DANH SÁCH NHÓM

LỜI MỞ ĐẦU

Những văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai do Chính phủ ban hành, đặc biệt là sau 10 năm khi Luật Đất đai năm 2003 được đưa vào thực hiện, đã có những ảnh hưởng sâu rộng đến tăng trưởng kinh tế - xã hội; tác động tích cực trong việc thúc đẩy phát triển về quy mô, cơ cấu một cách mạnh mẽ, phát huy tối đa các nguồn lực trong xã hội, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, rút ngắn khoảng cách giữa nông thôn và thành thị, chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp theo hướng công nghiệp và dịch vụ; chuyển dung lượng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp

Bên cạnh những tác động tích cực đó, vẫn còn tồn đọng nhiều hạn chế ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế đất nước Từ nửa cuối năm 2022 đến nay, đây là khoảng thời gian có rất nhiều những biến động, khó khăn và thách thức đối với nền kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng Thị trường bất động sản gặp nhiều trở ngại do bối cảnh chung tình hình kinh tế, còn tồn tại nhiều những hạn chế từ trước chưa được khắc phục triệt để như: Cơ cấu sản phẩm không hợp lý, dẫn đến dư thừa sản phẩm phân khúc cao cấp trong khi thiếu hụt phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội một cách trầm trọng; Các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, khiến doanh nghiệp thiếu vốn, ngưng trệ tiến độ triển khai dự án; vẫn còn tình trạng tung tin đồn, đầu cơ thổi giá bất động sản tăng cao để trục lợi, gây mất cân đối cung - cầu, ảnh hưởng đến tâm lý các đối tượng tham gia giao dịch Bên cạnh đó, nguồn thông tin tiếp cận đến người dân về tình hình bất động sản vẫn còn hạn chế và còn nhiều sai lệch, thiếu tính minh bạch khiến người bán và người mua khó xác định được giá giao dịch trên thị trường một cách phù hợp Từ đó giá cả bất động sản không phản ánh đúng giá trị thật của chúng

Từ những hạn chế trên, việc yêu cầu những thẩm định viên có kiến thức chuyên môn

và đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản là vô cùng cần thiết Có như vậy thì bất động sản mới có thể trở về với đúng giá trị thực, hạn chế những tác động xấu đến thị trường và nâng cao tính chính xác, minh bạch của nguồn thông tin Từ đó, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản của nước ta phát triển mạnh mẽ

CÔNG TY TNHH

THẨM ĐỊNH GIÁ BD002 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Số: 123/TĐG/BĐS-IVC TP.HCM, ngày 13 tháng 05 năm 2023

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

- Căn cứ theo Hợp đồng thẩm định giá V6789/MN/HĐTĐG-BD2 ngày 13/04/2023

- Công Ty TNHH Thẩm Định Giá BD002 kính gửi đến khách hàng Chứng thư Thẩm định giá với các nội dung sau đây:

1 Đơn vị thẩm định giá:

- Tên công ty: CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ BD002

- Họ và tên Giám đốc công ty: Nguyễn Tuấn Kiệt

- Họ và tên Thẩm định viên: Nguyễn Chí Khang

- Họ và tên Thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá: Nguyễn Thị Minh Anh

2 Khách hàng: Ông Nguyễn Văn Nam

3 Tài sản thẩm định giá: Tòa nhà văn phòng số 257 Điện Biên Phủ, phường 7, quận 3,

Thành phố Hồ Chí Minh

(Chi tiết tại phụ lục số 01 và 05, ngày 13/05/2023 kèm theo)

4 Mục đích thẩm định giá: M&A

5 Thời điểm thẩm định giá: 13/05/2023

6 Căn cứ pháp lý thẩm định giá:

(Chi tiết tại phụ lục số 02, ngày 13/05/2023 kèm theo)

7 Căn cứ pháp lý tài sản thẩm định giá:

- Hợp đồng thuê đất: Số 2885/HĐ-TNMT-QSDĐ ngày 18 tháng 05 năm 2010

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Số CT00416 được ban hành bởi Sở Tài nguyên Môi trường ngày 19 tháng 05 năm 2010

- Giấy phép kinh doanh: Số 212/GPKD được ban hành bởi Sở Xây dựng ngày 01 tháng

10 năm 2010

8 Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường

9 Những giả thiết và giả thiết đặc biệt: Không

10 Những điều kiện loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá:

- Tỷ lệ giữa phân phối giữa đất và công trình trong tổng giá trị bất động sản chỉ được áp dụng cho bất động sản này, không sử dụng cho bất động sản khác

- Khách hàng chỉ được sử dụng báo cáo này vào mục đích đã yêu cầu

- Tất cả các phần của báo cáo không được sử dụng rộng rãi và không được dùng cho mục đích quảng cáo

- Quá trình thẩm định giá chủ yếu dựa vào các dữ liệu được khách hàng cung cấp và dữ liệu khảo sát trên thị trường tại thời điểm thẩm định Vì vậy các dữ liệu dễ trở nên lạc hậu khi có biến động trên thị trường và điều kiện kinh tế, pháp lý thay đổi

11 Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá:

- Cách tiếp cận: Tiếp cận từ thị trường

- Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp thu nhập và kỹ thuật chiết khấu dòng tiền

12 Kết quả thẩm định giá:

Trên cơ sở các tài liệu do Ông Nguyễn Văn Nam cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường, được thẩm định giá theo phương pháp thu nhập và kỹ thuật chiết khấu dòng tiền

áp dụng trong tính toán, doanh nghiệp thẩm định giá CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ BD002 thông báo tổng giá trị tham khảo tài sản thẩm định như sau:

Giá trị thu hồi sau khi chiết khấu 7.542.199,59

13 Những lưu ý:

- Khách hàng có trách nhiệm sử dụng Chứng thư Thẩm định giá theo đúng quy định của pháp luật

- Chứng thư Thẩm định giá được phát hành 3 bản có pháp lý như nhau, 2 bản cấp cho Ông Nguyễn Văn Nam, 1 bản lưu giữ tại văn phòng Công ty TNHH Thẩm Định Giá BD002

THẨM ĐỊNH VIÊN

VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ

DOANH NGHIỆP TĐG (Giám đốc)

Nguyễn Thị Minh Anh

Số thẻ thẩm định viên về giá: VII09.123

Nguyễn Tuấn Kiệt

Số thẻ thẩm định viên về giá: VII09.456

14 Các phụ lục kèm theo:

PHỤ LỤC 01 ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ

Đính kèm Chứng thư Thẩm định giá Số: 123/TĐG/BĐS-IVC ngày 13 tháng 05 năm 2023 Của Công ty TNHH Thẩm Định Giá BD002 Loại hình bất động sản Tòa nhà văn phòng cho thuê

Vị trí 257 Điện Biên Phủ, phường 7, quận 3, TP.HCM

Tình trạng hiện tại Đã hoàn thành phần thô

Dự kiến hoàn thành Quý 1, 2020

Thời gian sử dụng đất 06/12/2049

Khu vực sử dụng chung Đã hoàn thành đầy đủ

PHỤ LỤC 02 PHÁP LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ

Đính kèm Chứng thư Thẩm định giá Số: 123/TĐG/BĐS-IVC ngày 13 tháng 05 năm 2023 Của Công ty TNHH Thẩm Định Giá BD002

Căn cứ vào những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan nhà nước có thẩm quyền trung ương hoặc địa phương ban hành:

a Văn bản pháp luật về thẩm định giá

1 Luật giá số: 11/2012/QH13 của

Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam

11/2012/QH13 Ngày 20/62/012

2 Nghị định của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định

số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8

năm 2013 của Chính phủ quy định

chi tiết thi hành một số điều của

Luật giá về thẩm định giá

12/2021/NĐ-CP Ngày 24/02/2021

3 Nghị định Quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành một số điều của

Luật Giá

177/2013/NĐ-CP Ngày 14/11/2013

4 Thông tư của Bộ Tài chính về việc

ban hành Tiêu chuẩn TĐG Việt

Nam số 01, 02, 03 và 04

158/2014/TT-BTC Ngày 27/10/2014

5 Thông tư của Bộ Tài chính về việc 28/2015/TT-BTC Ngày 06/03/2015

ban hành Tiêu chuẩn TĐG Việt

Nam số 05, 06, 07

6 Thông tư của Bộ Tài chính về việc

ban hành Tiêu chuẩn TĐG Việt

Nam số 08, 09, 10

126/2015/QĐ - BTC Ngày 20/08/2015

7 Thông tư của Bộ Tài chính về việc

ban hành Tiêu chuẩn TĐG Việt

Nam số 11

145/2016/TT-BTC Ngày 06/10/2016

8 Thông tư của Bộ Tài chính về việc

ban hành Tiêu chuẩn TĐG Việt

Nam số 12

28/2021/TT-BTC Ngày 27/04/2021

9 Thông tư của Bộ Tài chính về việc

ban hành Tiêu chuẩn TĐG Việt

Nam số 13

06/2014/TT-BTC Ngày 07/01/2014

b Các văn bản khác

1 Luật Đất đai của Quốc hội nước

Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt

Nam

45/2013/QH13 Ngày 29/11/2013

2 Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung của

Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ

nghĩa Việt Nam

62/2020/QH14 Ngày 17/06/2020

PHỤ LỤC 03 HÌNH ẢNH CỦA TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ

Đính kèm Chứng thư Thẩm định giá Số: 123/TĐG/BĐS-IVC ngày 13 tháng 05 năm 2023 Của Công ty TNHH Thẩm Định Giá BD002

Hình 1: Tổng quan tòa nhà văn phòng Hình 2: Sảnh vào tòa nhà văn phòng

CÔNG TY TNHH

THẨM ĐỊNH GIÁ BD002

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Số: 456/TĐG/BĐS-IVC TP.HCM, ngày 13 tháng 05 năm 2023

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

- Căn cứ theo Hợp đồng thẩm định giá V6789/MN/HĐTĐG-BD2 ngày 13/04/2023

- Công Ty TNHH Thẩm Định Giá BD002 kính gửi đến khách hàng Báo cáo kết quả Thẩm định giá với các nội dung sau đây:

I Thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá:

1 Đơn vị thẩm định giá

- Tên công ty: CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ BD002

- Địa chỉ: 59C Nguyễn Ðình Chiểu, phường 6, quận 3, TP Hồ Chí Minh

- Điện thoại: 0813131313

- Email: xxx@thamdinhgiabd002.vn

- Họ và tên Giám đốc:

- Họ và tên Thẩm định viên:

- Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá: Nguyễn Thị Minh Anh

2 Về khách hàng

- Họ và tên: Ông Nguyễn Văn Nam

- Sinh năm: 1975

- CMND / CCCD: 987654321

- Địa chỉ: ABC

- Điện thoại: 0974185296

3 Về cuộc thẩm định giá

- Số hợp đồng thẩm định giá: V123456/MN/HĐTĐ-BD002

- Thời điểm thẩm định giá: 13/05/2023

- Mục đích thẩm định giá: Thẩm định tài sản để …

- Trong quá trình thẩm định giá, sử dụng các thông tin từ các hồ sơ pháp lý mà khách hàng cung cấp Qua kiểm tra thực tế, tài sản thẩm định giá có quy mô và hình thức phù hợp với hồ sơ của khách hàng cung cấp

II Căn cứ pháp lý để thẩm định giá

Những văn bản quy phạm pháp lý, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành:

a Văn bản pháp luật về thẩm định giá

1 Luật giá số: 11/2012/QH13 của

Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam

11/2012/QH13 Ngày 20/62/012

2 Nghị định của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định

số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8

năm 2013 của Chính phủ quy định

chi tiết thi hành một số điều của

Luật giá về thẩm định giá

12/2021/NĐ-CP Ngày 24/02/2021

3 Nghị định Quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành một số điều của

Luật Giá

177/2013/NĐ-CP Ngày 14/11/2013

4 Thông tư của Bộ Tài chính về việc

ban hành Tiêu chuẩn TĐG Việt

Nam số 01, 02, 03 và 04

158/2014/TT-BTC Ngày 27/10/2014

5 Thông tư của Bộ Tài chính về việc

ban hành Tiêu chuẩn TĐG Việt

Nam số 05, 06, 07

28/2015/TT-BTC Ngày 06/03/2015

6 Thông tư của Bộ Tài chính về việc

ban hành Tiêu chuẩn TĐG Việt

Nam số 08, 09, 10

126/2015/QĐ - BTC Ngày 20/08/2015

7 Thông tư của Bộ Tài chính về việc

ban hành Tiêu chuẩn TĐG Việt

Nam số 11

145/2016/TT-BTC Ngày 06/10/2016

8 Thông tư của Bộ Tài chính về việc

ban hành Tiêu chuẩn TĐG Việt

Nam số 12

28/2021/TT-BTC Ngày 27/04/2021

9 Thông tư của Bộ Tài chính về việc

ban hành Tiêu chuẩn TĐG Việt

Nam số 13

06/2014/TT-BTC Ngày 07/01/2014

b Các văn bản khác

1 Luật Đất đai của Quốc hội nước

Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt

Nam

45/2013/QH13 Ngày 29/11/2013

2 Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung của

Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ

nghĩa Việt Nam

62/2020/QH14 Ngày 17/06/2020

III Thông tin tổng quan về thị trường

1 Tình hình kinh tế vĩ mô

Nền kinh tế Việt Nam đã phục hồi mạnh mẽ vào năm 2022, với mức tăng trưởng đạt 8%, vượt qua mức trung bình 7,1% trong giai đoạn 2016-2019 Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi sự phục hồi của tiêu dùng tư nhân trong nước sau đại dịch COVID-19 và hiệu quả trong lĩnh vực sản xuất định hướng xuất khẩu Tuy nhiên, đóng góp của khu vực công vào tăng trưởng còn hạn chế do việc triển khai các chương trình đầu tư công còn yếu kém Việc làm phục hồi về mức trước COVID-19 vào năm 2022, trong khi đó, nhu cầu về hàng hóa dịch

vụ toàn cầu yếu hơn đã dẫn đến các đơn đặt hàng và xuất khẩu bị chậm lại trong quý IV/2022, đồng thời gây ra áp lực mới cho thị trường lao động

Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) là 3,1% Khả năng lạm phát cao hơn có thể ảnh hưởng đến nhu cầu trong nước Tỷ giá VND/USD trong tháng 10 đã mất giá danh nghĩa 8,9% NHNN buộc phải nới biên độ tỷ giá từ 3% lên 5% và tăng lãi suất điều hành hai lần, mỗi lần 1 điểm phần trăm Thanh khoản còn lại rất ít để phục hồi kinh tế do vấn đề mất cân đối kỳ hạn trong

hệ thống ngân hàng và thắt chặt tiền tệ Niềm tin của thị trường bị xói mòn khi nhiều hành vi

vi phạm pháp luật bị phát hiện càng làm tăng thêm biến động của thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp

Mặt khác, nền kinh tế Việt Nam cũng có những mặt tích cực Nhiều dự báo cho rằng kinh tế thế giới và nhiều đối tác chính của Việt Nam sẽ suy thoái nhẹ Kinh tế Mỹ có thể hạ cánh mềm và kinh tế Trung Quốc năm nay sẽ tăng trưởng tốt hơn năm ngoái (4,4% so với 3,2%) do nới lỏng chính sách 0% COVID và ổn định thị trường bất động sản Áp lực tài chính - tiền tệ từ bên ngoài có khả năng giảm bớt Chính sách của Fed sẽ ôn hòa hơn, cả về cường độ và tần suất tăng lãi suất Lạm phát cao toàn cầu sẽ đạt đỉnh và giảm dần trong năm nay Căng thẳng thanh khoản trên thị trường tài chính tiền tệ Việt Nam đầu tháng 12 năm ngoái được giải tỏa nhờ việc NHNN nới room tín dụng thêm 1,5-2 điểm phần trăm Phản ứng của chính sách tiền tệ dẫn đến giảm áp lực trên thị trường ngoại hối Vào cuối năm 2022, tỷ giá hối đoái danh nghĩa VND/USD giảm xuống chỉ còn khoảng 3,5% Bên cạnh đó, giải ngân vốn đầu tư công và chương trình phục hồi dự kiến sẽ được đẩy nhanh Đồng thời tỷ lệ FDI đổ vào các hoạt động công nghệ cao và giá trị gia tăng cao ngày càng tăng là những dấu hiệu cho thấy Việt Nam đang nắm bắt một phần gia tăng của sản xuất giá trị gia tăng toàn cầu Đây sẽ

là động lực tăng trưởng lớn cho đất nước trong tương lai khi tạo ra công ăn việc làm và tạo hiệu ứng lan tỏa cho toàn bộ nền kinh tế

2 Thị trường văn phòng cho thuê

Trong năm 2022, không có nguồn cung hạng A mới, các tòa nhà văn phòng cũ đang

có xu hướng cải tạo và nâng cấp chất lượng, đặc biệt là ở khu vực trung tâm Nhu cầu nguồn cung hạng A tại khu vực trung tâm có dấu hiệu phục hồi trong quý IV/2022, với nhiều tòa nhà được ghi nhận mức hấp thụ khả quan Nhìn chung, trong cả năm 2022, mức hấp thụ tích cực được ghi nhận ở cả tòa nhà hạng A và hạng B trên toàn thị trường, cho thấy nhu cầu bền vững về văn phòng chất lượng cao

Thị trường văn phòng hạng B duy trì tương đối ổn định với tỷ lệ lấp đầy trong quý IV

là 91%, tăng dần qua các năm, một phần do nguồn cung mới tiếp tục được tung ra thị trường trong nửa đầu năm nay (tiêu biểu: CMC Creative Space, COBI Tháp I & II, Pearl 5) Giá thuê hạng B duy trì ổn định ở mức 35 USD/m2/tháng, với mức tăng trưởng dưới 1% theo quý và theo năm Điều này một phần là do tỷ giá USD/VND tăng; Ngoài ra, giá thuê giảm cũng được ghi nhận tại một số tòa nhà

Các công ty có nhu cầu mở rộng với nhu cầu lớn có xu hướng chọn khu Nam TP.HCM, đặc biệt là các công ty trong ngành thương mại điện tử, bảo hiểm và công nghệ nhờ nguồn cung mới chất lượng cao tại khu vực này khu vực Năm 2022, khu Nam TP.HCM sẽ chiếm ưu thế về nguồn cung mới Từ năm 2023 trở đi, vị trí này sẽ thuộc về khu Đông, khu vực được kỳ vọng nguồn cung hạng A dồi dào trong thời gian tới Nguồn cung chất lượng cao trong tương lai tại khu vực Thủ Thiêm, kết nối giao thông thuận lợi vào trung tâm thành phố sẽ tạo điều kiện thuận lợi để khu Đông trở thành thỏi nam châm thu hút các công ty danh tiếng với nguồn cầu lớn

IV Thông tin về tài sản thẩm định giá

1 Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật

Loại hình bất động sản Tòa nhà văn phòng cho thuê

Vị trí 257 Điện Biên Phủ, phường 7, quận 3, TP.HCM

Tình trạng hiện tại Đã hoàn thành phần thô

Dự kiến hoàn thành

Thời gian sử dụng đất 06/12/2049

Khu vực sử dụng chung Đã hoàn thành đầy đủ

2 Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá

- Hợp đồng thuê đất: Số 2885/HĐ-TNMT-QSDĐ ngày 18 tháng 05 năm 2010

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Số CT00416 được ban hành bởi Sở Tài nguyên Môi trường ngày 19 tháng 05 năm 2010

- Giấy phép kinh doanh: Số 212/GPKD được ban hành bởi Sở Xây dựng ngày 01 tháng

10 năm 2010

V Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường

- “Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc” (Theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính)

- Vì mức giá đã được giao dịch của các tài sản so sánh được hình thành dựa trên nhu cầu mua bán tự nguyện của cả hai bên, các bên giao dịch đều hành động độc lập, không có quan hệ gì với nhau Từ đó mức giá được xác lập trên thị trường một cách công khai và cạnh tranh Do đó, chọn cơ sở giá trị thị trường trong việc thẩm định giá