Bài tập luật dân sự 2 các vật quyền khác

Bài tập luật dân sự 2 các vật quyền khác Bài tập luật dân sự 2 các vật quyền khác Bài tập luật dân sự 2 các vật quyền khác Bài tập luật dân sự 2 các vật quyền khác Bài tập luật dân sự 2 các vật quyền khác Bài tập luật dân sự 2 các vật quyền khác Bài tập luật dân sự 2 các vật quyền khác

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI 2 Hoàng Thu Huyền 3 Nguyễn Thị Thu Hiền

Mục lục

ACác vật quyền khác 1

Phần 1: Địa dịch trên thế giới 1

1- Một số cách hiểu về dịch quyền ở một số bộ luật: 1

2 – Vấn đề cơ bản về địa dịch: 3

Phần 2: Địa dịch trong luật thực định ở Việt Nam 10

1: Tìm hiểu chung về khái niệm: 10

2: Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: 11

3: Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: 12

4: Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: 12

5: Một số quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khác: 12

II QUYỀN HƯỞNG DỤNG 13

1 Quan niệm về quyền hưởng dụng 13

2 Phạm vi và bản chất của quyền hưởng dụng 13

3 Hệ quả pháp lý của phạm vi quyền hưởng dụng 14

4 Những người có liên quan tới quyền hưởng dụng 14

5 Quyền của người hưởng dụng 15

6 Nghĩa vụ của người hưởng dụng 15

7 Căn cứ phát sinh quyền hưởng dụng 16

8 Chầm dứt quyền hưởng dụng 16

III - QUYỀN BỀ MẶT 17

1: Quan niệm quyền bề mặt 17

2:Căn cứ xác lập quyền bề mặt: 18

3: Đối tượng của quyền bề mặt: 18

4: Nội dung quyền bề mặt 18

5:Chấm dứt quyền bề mặt 19

6:Xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt 20

IV.Quyền ưu tiên 22

1,Khái niệm 22

2.Nội dung của quyền ưu tiên 23

V– Vật quyền bảo đảm(cầm cố, thế chấp) 27

1-Khái niệm 27

2- Đặc điểm vật quyền bảo đảm 32

3-Mối quan hệ giữa giá trị của tài sản bảo đảm và giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm 34

4.Đăng kí vật quyền bảo đảm 35

A– Các vật quyền khác

- Các vật quyền chính yếu khác(các vật quyền khác) được xem là bắt nguồn từ Bộ luật Dân sự hay được xem là các phân nhánh c ủa quyền sở hữu Đây là các vật quyền có mức độ quyền năng thấp hơn quyền sở hữu vì vậy mà chúng còn có thể được gọi là vật quyền hạn chế Các vật quyền này gồm: quyền hưởng lợi, quyền địa dịch, quyền bề mặt,…

(trích Đề xuất mô hình chế định tài sản cho Bộ luật Dân sự Việt Nam tương lai - Bùi Thị Thanh Hằng)

Phần 1: Địa dịch trên thế giới

1- Một số cách hiểu về dịch quyền ở một số bộ luật:

- Địa dịch là dạng dịch quyền, xét về mặt lịch sử, dịch quyền đã được pháp luật La Mã cổ địa ghi nhận và đã có những bước tiến dài trong quá trình áp dụng vào thực tiễn Theo quan niệm của tư pháp tiện ích cho việc khai thác một mảnh đất nhất định hay có lợi ích cho những chủ La mã thì dịch quyền là quyền đối với tài sản của người khác được thiết lập nhằm tạo sự thể xác định hay có lợi ích cho những chủ thể xác định Thuật ngữ dịch quyền lúc đầu được dùng với nghĩa là “nô lệ của vật”, “phục vụ cho vật”; mảnh đất không chỉ đem lại nguồn lợi cho chủ sở hữu mảnh đất đó mà còn đem lại những tiện ích cho mảnh đất liền kề Dịch quyền được phân định thành:

+ Dịch quyền đối vật + Dịch quyền đối nhân

- Các quy định về địa dịch được đề cập trong BLDS Pháp từ điều 637 đến điều 710, BLDS Nhật từ điều 280 đến 294, BLDS Bắc Kì từ điều 602 đến điều 640, BLDS Sài Gòn 1972 từ Điều 463 đến điều 497, BLDS Nga từ điều 274 đến điều 276; BLDS Thái Lan từ điều 1387 đến Điều 1401 với các thuật ngữ khác nhau (địa dịch, dịch quyền, tình trạng lệ thuộc)

- Trong các BLDS nên trên, BLDS Pháp (điều 637), BLDS Sài Gòn (điều 463), DLDS Bắc Kì (điều 602) có đưa ra khái niệm chung.

+ Điều 637 BLDS Pháp định nghĩa “địa dịch là một nghĩa vụ đối với bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác”

+ Điều 602 BLDS Bắc Kì quy định “Địa dịch là những sự phiền lụy buộc vào một sở nhà đất nào, để lợi dụng cho một sở nhà đất của người chủ khác.

+ Điều 463 BLDS Sài Gòn quy định: “địa dịch là dịch lụy đặt trên một bất động sản để làm thuận lợi hay tiện ích cho một bất động sản khác, thuộc quyền sở hữu của người khác”

 Qua các quy định trên ta thấy: Địa dịch là mối liên hệ giữa 2 bất động sản thuộc quyền của các chủ sở hữu khác nhau Các bất động sản phải chịu phiền lụy, gánh nặng,

nghĩa vụ nhằm phục vụ cho một bất động sản khác Vì thế việc thay đổi chủ sở hữu của 2 bất động sản ko làm thay đổi sự liên hệ của các bất động sản trước đó do bản chất không dời đi được Bên cạnh đó, địa dịch chỉ tồn tại khi các bất động sản thuộc sở hữu của các chủ thể khác nhau.

+ Điều 280 BLDS Nhật Bản quy định: Người có quyền địa dịch có thể sử dụng đất của người khác để làm thuận lợi cho việc sử dụng hoặc khai thác lợi ích của mình phù hợpvới mục đích quy định trong văn bản xác lập địa dịch song không được vi phạm các quy định chương 3 mục I nói về trật tự công cộng.

+ Điều 1387 BLDS Thái Lan: Bất động sản có thể bị đặt vào tình trạng lệ thuộc, bằng cách đó người chủ sở hữu tìa sản đó bị buộc phải chịu đựng những hành vi nhất địnhtác động len tài sản của mình nhằm đem lại lợi ích cho một bất động sản”

+ Điều 274 BLDS Nga quy định: “Trong trường hợp cần thiết chủ sở hữu một bất động sản ( mảnh đất – các bất động sản khác) có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề tạo cho họ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”

 Các quy định này có chịu ảnh hưởng của bộ luật dân sự Pháp nhưng không đưa ra

khái niệm chung về dịch quyền mà nêu khái quát về bản chất1

 Như thế, về bản chất, các định nghĩa về địa dịch trong các bộ luật là giống nhau tuy nhiên có sự khác nhau trong việc sử dụng thuật ngữ của các BLDS khi đưa ra “chủ thể” tham gia vào quan hệ địa dịch: BLDS Nhật sử dụng thuật ngữ “người có quyền hưởng địa dịch” còn BLDS Thái Lan lại sử dụng “Người chủ sở hữu tài sản” và tương tự BLDS Nga quy định “chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu” Như vậy, quan niệm về địa dịch không chỉ đơn thuần là “nghĩa vụ đối với bất động sản” hoặc sự “phiền lụy” buộc vào bất động sản Quyền địa dịch ko chỉ là quan hệ giữa bất động sản này với bất động sản khác mà đó là quan hệ giữa các chủ sở hữu đất động sản với nhau thông qua việc sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của người khác để phục vụ cho việc khai thác lợi ích từ bất động sản của mình.

2 – Vấn đề cơ bản về địa dịch:

- Tạm gọi bất động sản chịu địa dịch là bất động sản phục vụ; bất động sản hưởng địa dịch là bất động sản thụ hưởng Các quy định về địa dịch chỉ được ghi nhận trong BLDS, chủ yếu, có nguồn gốc từ sự sao chép luật nước ngoài Trong thực tiễn, địa dịch rất phổ biến, nhưng thường bị biến dạng thành các loại quan hệ khác.

2.1 Đặc điểm:

- Quyền đối vật: Theo quan niệm La Mã địa dịch là quyền trên một vật ( cụ thể là

bất động sản), nó không phải là nghĩa vụ trong quan hệ giữa 2 chủ sở hữu, thế nên, dù bất động sản đó thuộc về ai thì địa dịch vẫn luôn tồn tại.

- Địa dịch luôn gắn liền với bất động sản Người nào trực tiếp sử dụng bất động

sản thì cũng trực tiếp thụ hưởng hoặc gánh chịu địa dịch Khi bất động sản được chuyển

dịch, thì người nhận chuyển nhượng mặc nhiên thụ hưởng hoặc gánh chịu địa dịch mà không có sự lựa chọn nào khác Địa dịch không thể được tách rời khỏi bất động sản để trở thành một quyền gắn liền với nhân thân của một chủ thể nào đó2.

Địa dịch không phải là quyền đối nhân, địa dịch không thể tách dời bất động sản để trở thành quyền gắn liền với nhân thân của một chủ thể nào đó, như thế một bất động sản vốn phải chịu địa dịch thì không thể trốn tránh hay loại bỏ nghĩa vụ vì bất động sản là cố định, tính di dời của nó hầu như là không có, một bất động sản hưởng địa dịch có

quyền từ chối quyền lợi của mình song sự từ chối này cũng bắt nguồn từ bất động sản mà ra

VD: A là BĐS phục vụ và B là BĐS thụ hưởng, chủ sở hữu A bán A cho C thì chức năng phục vụ của A với B vẫn luôn còn.

- Quyền không thể phân chia Địa dịch không thể chia nhỏ như chia quyền sở hữu

tài sản Trong trường hợp bất động sản thụ hưởng thuộc sở hữu chung của nhiều người, thì mỗi chủ sở hữu chung thực hiện trọn quyền địa dịch, chứ không chỉ một phần quyền tương ứng với phần quyền sở hữu của mình Tương ứng, khi bất động sản phục vụ thuộc về nhiều người thì mỗi chủ sở hữu gánh trọn địa dịch3

 Về lý thuyết: Địa dịch xuất phát là một nhánh của quyền đối vật, bên cạnh các quyền mạnh nhất như quyền sở hữu, quyền chiếm hữu là các quyền có thể chia được cho nhiều chủ thể khác nhau, thì quyền địa dịch là một quyền nhỏ và nó không thể chia nhỏ hơn được nữa

2 Trích bài viết “hoàn thiện chế độ pháp lý về sở hữu bất động sản trong bối cảnh hội nhập” – TS Nguyễn Ngọc Điện.

3 Trích bài viết “Hoàn thiện chế độ pháp lý về sở hữu bất động sản trong bối cảnh hội nhập” – TS, Nguyễn Ngọc Điện.

VD: Nhà văn hóa khu bị vây bọc bởi nhiều BĐS, mọi người có thể vào sinh hoạt thì BĐS A (gần đường đi) phải tạo lối đi cho nhà văn hóa này, thì địa dịch với lối đi là tất cả mọi người được hưởng và hưởng toàn bộ lối đi đó , không thể có chuyện là mỗi một người chỉ được đi 1 m đường đi.

Trong luật của các nước tiên tiến, địa dịch phải được đăng ký mới đối kháng được với người thứ ba và được người thứ ba tôn trọng dưới sự bảo đảm của nhà chức trách Luật Việt Nam có ghi nhận việc đăng ký quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thoả thuận (BLDS, Điều 173, Khoản 5) Tuy nhiên, chưa có lộ trình pháp lý cụ thể nào được vạch ra để hữu hiệu hoá điều luật này Bởi vậy, dù xã hội có nhu cầu lớn, địa dịch trong luật Việt Nam được xác lập và thực hiện rất khó khăn4.

2.2 Phân loại

- Tuỳ theo thể thức thực hiện Sự khác biệt về thể thức thực hiện khiến các địa dịch có

thể có 2 cách chia

Cách 1

+ Địa dịch liên tục một khi nó tự tồn tại và vận hành mà không cần chủ bất động

sản thụ hưởng thực hiện một hành vi nào, chẳng hạn địa dịch về tầm nhìn

+ Địa dịch không liên tục khi sự tồn tại của nó phụ thuộc vào việc có hay không

có hành vi của con người, chẳng hạn địa dịch về lối đi qua, địa dịch lấy nước,…

Cách 2

+ Địa dịch chủ động: một khi được thể hiện bằng hành vi cụ thể của người thụ

hưởng, chẳng hạn, địa dịch về lối đi qua.

+Địa dịch thụ động: khi được thể hiện bằng việc không hành động, không làm một

việc gì đó, nhằm thể hiện sự tôn trọng đối với việc thụ hưởng địa dịch của người khác.

- Theo sự nhận biết:

+ Địa dịch nhận biết được là địa dịch được nhận ra nhờ các công trình được xây

dựng và được nhận biết, chẳng hạn, một cửa sổ, một lối đi

+ Địa dịch không nhận biết được là địa dịch không được thể hiện thành các công

trình cụ thể, chẳng hạn địa dịch cấm xây dựng.

-Tuỳ theo nguồn gốc hình thành

Địa dịch có thể hình thành do địa thế tự nhiên: ví dụ địa dịch dẫn nước, hình thành

trong điều kiện có một bất động sản toạ lạc ở vị trí cao và một bất động sản khác ở vị trí thấp.

Địa dịch cũng có thể hình thành do quy định của pháp luật: Chẳng hạn, chung quanh

một sân bay, nhà chức trách có thể cấm việc xây dựng công trình kiến trúc vượt quá một độ cao nhất định, nhằm bảo đảm an toàn cho sự lên xuống của máy bay; hoặc, trong trường hợp một bất động sản tư nhân bị vây bọc, thì pháp luật đòi hỏi các bất động sản lân cận phải để cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thực hiện quyền về lối đi qua

Địa dịch còn hình thành do hành vi của con người: Ví dụ điển hình là việc thiết lập

quyền về lối đi qua bất động sản liền kề trong điều kiện bất động sản không bị vây bọc, theo sự thoả thuận của các chủ sở hữu bất động sản liên quan5.

 Ngoài các cách phân loại địa dịch trên, thì còn có các cách phân loại khác nữa như địa dịch tích cực- địa dịch tiêu cực, đại dịch nông thôn – địa dịch thành phố…cách phân loại này tùy theo tình hình thực tế của mỗi nước mà được các nhà làm luật điều chỉnh.

5, 7Trích “Hoàn thiện chế độ pháp lý về sở hữu bất động sản trong khung cảnh hội nhập” – TS.Nguyễn Ngọc Điện

2.3 Chế độ pháp lý

2.3.1 Các yếu tố của địa dịch

Địa dịch được cấu thành từ ba yếu tố: có một bất động sản chịu địa dịch, gọi là bất động sản phục vụ; có một bất động sản thụ hưởng địa dịch, gọi là bất động sản thụ hưởng và hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau6.

- Bất động sản phục vụ Sự phục vụ bao hàm sự hạn chế đối với quyền của chủ sở

hữu bất động sản, vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ sở hữu bất động sản khác Thực ra, sự phục vụ này luôn trong một giới hạn đủ dùng cho bất động sản chịu địa dịch, bất động sản hưởng địa dịch không được sử dụng quyền địa dịch của mình vào việc thực hiện một mục địch khác làm

Ví dụ : cho phép người khác đi qua bất động sản của mình để ra đường công cộng; để cho nước từ bất động sản khác chảy qua bất động sản của mình; để cho người khác đi dây điện, điện thoại, truyền hình cáp… đi qua không gian của bất động sản của mình; không xây dựng quá một độ cao nào đó để bảo đảm không che chắn tầm nhìn của bất động sản lân cận;…

- Bất động sản thụ hưởng Sự thụ hưởng này là kết quả của sự thiệt thòi của bất

động sản chịu địa dịch, tất nhiên nó sẽ làm gia tăng các quyền của các chủ sở hữu Thực ra, các quyền đối với bất động sản của người khác chỉ phát sinh trong khuôn khổ thực hiện các quyền đối với bất động sản của chính mình Chẳng hạn, chủ sở hữu có quyền đi qua bất động sản của người khác để ra đường công cộng, bởi vì chính bất động sản của mình không trực tiếp thông thương được với đường công cộng; nếu vì lý do gì đó, mà tình trạng vây bọc chấm dứt, thì quyền về lối đi qua trên bất động sản của người khác cũng chấm dứt.

6

- Hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau Trong trường hợp hai bất

động sản thuộc về một chủ sở hữu, việc một bất động sản phục vụ một bất động sản khác chỉ là một hình thức tổ chức nội bộ việc khai thác sản nghiệp của chủ sở hữu, chứ không phải là một địa dịch Hai bất động sản thuộc hai chủ sở hữu khác nhau là điều kiện bắt buộc để quan hệ địa dịch tồn tại Bởi vậy, nếu bất động sản phục vụ được chuyển giao cho chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng, thì quan hệ địa dịch cũng chấm dứt.

- Tuy nhiên, nếu một người là chủ sở hữu một bất động sản đồng thời là đồng chủ sở hữu chung theo phần đối với một bất động sản khác, thì quan hệ địa dịch giữa hai bất động sản cũng có thể phát sinh Tương tự, trong trường hợp một bất động sản thuộc về một người, bất động sản còn lại thuộc về một công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, mà thành viên duy nhất cũng chính là người đó, thì quan hệ địa dịch giữa hai bất động sản cũng có thể phát sinh, dù, suy cho cùng, chủ sở hữu của cả hai bất động sản, trên thực tế, chỉ là một7

2 3 .2 Các phương thức thiết lập địa dịch

- Địa dịch do địa thế tự nhiên ví dụ địa dịch dẫn nước, hình thành trong điều kiện

có một bất động sản toạ lạc ở vị trí cao và một bất động sản khác ở vị trí thấp.

- Địa dịch do luật luật chủ động can thiệp để một địa dịch được thiết lập, nhằm bảo

đảm sự khai thác bình thường và độc quyền, thông thường, chủ sở hữu không bao giờ tự nguyện để cho chủ sở hữu khác sử dụng tài sản của mình

Ví dụ: là quyền về lối đi qua của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc( Theo BLDS, Điều 275, Khoản 1 )

7 Trích “Hoàn thiện chế độ pháp lý về sở hữu bất động sản trong khung cảnh hội nhập” – TS Nguyễn Ngọc Điện

- Do hành vi của người Điạ dịch có thể được thiết lập do hiệu lực của một giao

dịch, tức là sự bày tỏ ý chí của một người

- Do thời hiệu Trong luật của các nước phương Tây, địa dịch cũng có thể được thiết

lập do thời hiệu xác lập quyền VD: một người mở một cửa sổ nhìn sang đất của người láng giềng mà không xin phép người này; sau một thời gian liên tục không có sự phản đối của người láng giềng, địa dịch trổ cửa sổ có thể được xác lập theo thời hiệu.

Trong luật của Pháp, chỉ có các địa dịch liên tục và biểu kiến (continu et apparent)

mới có thể được xác lập theo thời hiệu

2.3.3 Thực hiện địa dịch

- Tình hình của chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng Bản chất thực hiện địa dịch là

chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng có thêm một số quyền phụ trợ để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện địa dịch của mình

+ Chủ sở hữu BĐS thụ hưởng được phép xây dựng các công trình cần thiết cho việc thực hiện địa dịch

VD: trong trường hợp địa dịch về lối đi qua, chủ sở hữu BĐS thụ hưởng được phép xây dựng một lối đi Tất nhiên, chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng phải chịu toàn bộ chi phí xây dựng công trình; mặt khác, nếu do việc xây dựng công trình mà chủ sở hữu BĐS phục vụ bị thiệt hại, thì chủ sở hữu BĐS thụ hưởng phải bồi thường, trừ trường hợp giữa các bên có thoả thuận khác.

- Tình hình của chủ sở hữu bất động sản phục vụ

+ Chủ sở hữu BĐS phục vụ có nghĩa vụ tôn trọng địa dịch

+ Chủ sở hữu không được thực hiện các hành vi mang tính chất ngăn cản hoặc hạn chế việc thụ hưởng địa dịch của chủ sở hữu BĐS thụ hưởng

+ Nguyên tắc cố định địa dịch cũng được áp đặt đối với chủ sở hữu BĐS phục vụ: người này không được phép thay đổi hiện trạng của bất động sản nhằm mục đích gây khó khăn cho việc thụ hưởng địa dịch của người khác.

+ Dẫu sao, chủ sở hữu bất động sản phục vụ bảo tồn tất cả các quyền của chủ sở hữu, đặc biệt là quyền sử dụng và quyền định đoạt, với điều kiện tôn trọng các quyền của chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng địa dịch.

+ Tuy nhiên, nếu địa dịch không thể được thực hiện do hành vi không hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản phục vụ, thì chủ sở hữu bất động sản phục vụ có thể bị buộc khôi phục tình trạng ban đầu của BĐS phục vụ để địa dịch được tái lập

Ví dụ: chủ sở hữu bất động sản phục vụ tự tiện trồng cây, xây dựng công trình để cản trở việc hưởng địa dịch về lối đi qua Khí đó chủ sở hữu BĐS phục vụ sẽ bị buộc phỉa khôi phục lại tình trạng ban đầu của lối đi qua đó để địa dịch được tái lập.

- Hai bất động sản nhập lại thành một Địa dịch biến mất một khi BĐS phục vụ và

BĐS thụ hưởng thuộc về một người (bởi, như đã nói, địa dịch chỉ tồn tại một khi hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau) Tuy nhiên, sự biến mất này không tuyệt đối Địa dịch có thể được thiết lập trở lại một khi hai bất động sản lại tách ra, thuộc về hai người khác

VD: Sau khi thâu tóm hai bất động sản, chủ sở hữu chết và để di sản cho hai người thừa kế; thế rồi, sau một vụ phân chia, bất động sản hợp nhất lại được phân thành hai bất động sản và được chia cho hai người thừa kế…

- Từ chối thụ hưởng địa dịch Về mặt lý thuyết, người thụ hưởng địa dịch có thể từ

chối thụ hưởng quyền đó

VD: BĐS chịu một địa dịch theo đó chủ sở hữu không được xây dựng công trình vượt quá một độ cao dẫn đến che khuất tầm nhìn của chủ sở hữu BĐS lân cận; tuy nhiên,

chủ sở hữu BĐS lân cận chấp nhận cho chủ sở hữu BĐS xây dựng các công trình như thế Bằng việc chấp nhận đó, chủ sở hữu BĐS lân cận từ chối quyền hưởng địa dịch của mình

-Do không sử dụng trong một thời gian dài Trong chừng mực nào đó, có thể thừa

nhận nhiều điểm tương đồng giữa không sử dụng địa dịch và “không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” được luật dân sự Việt Nam 2005 chính thức ghi nhận.

Phần 2: Địa dịch trong luật thực định ở Việt Nam 1: Tìm hiểu chung về khái niệm:

- Trong luật thực định Việt Nam, địa dịch mang một tên gọi dài hơn và dễ hiểu hơn đối với người không có nhiều kiến thức về luật, nhưng lại không bao trùm được toàn bộ nội dung của chế định: “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” vì có những địa dịch không bao hàm quyền sử dụng đối với bất động sản liền kề mà chỉ khống chế quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản đó vì lợi ích của chủ bất động sản lân cận

VD: Chẳng hạn, địa dịch không xây dựng hoặc xây dựng theo những điều kiện nhất định không hề có tác dụng thừa nhận cho chủ sở hữu lân cận một quyền sử dụng nào đối với bất động sản đó.

- Trong BLDS 2005 tại điều 273: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quy định: Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.

 Ta thấy rằng, điều luật này không phải là định nghĩa cho quyền sở hữu bất động sản liền kề mà nó chỉ hướng đến cho người đọc hiểu được về quyền của mình đối với bất động sản liền kề, tức là nó chỉ trả lời cho câu hỏi thế nào, chứ không phải trả lời cho câu hỏi là gì.

2: Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:

Theo BLDS 2005, Điều 274 Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,

quy định:

1 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2 Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.

- Vậy là, quyền sử dụng bất động sản liền kề không mặc nhiên tồn tại mà nó được sinh ra khi có một trong các hành vi ở khoản 1 điều 274 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề này là quyền theo vật vì vậy mà ở khoản 2 đã quy định rằng dù chủ sở hữu BĐS đó là ai đi chăng nữa, BĐS đó có được chuyển giao, cho tặng, thuê thì dịch quyền của nó vẫn không thay đổi, tất nhiên những hành vi và điều kiện thực hiện phải phù hợp với quy định cả pháp luật.

3: Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:

Theo BLDS, Điều 279, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1 Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kế đó nhập lại thành một;

2 Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

- Khi chủ sở hữu BĐS liền kề không còn sử dụng quyền địa dịch của mình nữa bằng các hình thức như việc họ từ bỏ quyền này ( VD: Mảnh đất của họ bị sạt lở hoặc nước biển dâng họ mất BĐS của mình vì thế họ không có nhu cầu sử dụng quyền đia dịch), hoặc ho dơn phương chấm dứt quyền địa dịch đó (Ví dụ như là họ tự động tháo đường dây cáp mạng )

4: Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:

Theo BLDS 2005, nội dung về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định tại các điều 275, 276, 277, 278:

Điều 275 Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.

Điều 276 Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kềĐiều 277 Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Điều 278 Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác

5: Một số quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khác:

- Ngoài các quyền chính như đã nêu thì còn một số nhu cầu khác của chủ sở hữu BĐS cần tới sự hợp tác của chủ sở hữu BĐS liền kề mới có thể thực hiện được như hạn chế quyền trổ cửa, quyền yêu cầu sửa chữa, phá dỡ bất động sản liền kề vấn đề này đã được quy định tại điều 271, 272 BLDS 2005

II QUYỀN HƯỞNG DỤNG.

1 Quan niệm về quyền hưởng dụng.

- Trong luật La Mã: Quyền dụng ích là quyền sử dụng tài sản của người khác cũng như quyền thu hoạch mọi lợi tức do tài sản đó mang lại nhưng với điều kiện phải đảm bảo nguyên vẹn tài sản.

- Điều 578 BLDS Pháp 1804: “ Quyền thu hoa lợi là quyền hưởng dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác như bản thân chủ sở hữu, nhưng có trách nhiệm giữ nguyên vật đó”.

- BLDS Sài Gòn 1972 Điều thứ 417: “Quyền dụng ích là một vật quyền cho phép hưởng dụng và thu lợi một tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác trong một thời gian không quá đời sống của người thu dụng, với trách vụ giữ nguyên tài sản ấy.”

- Theo DTSĐ BLDS VN 2005:

Điều 257 Quyền hưởng dụng

Quyền hưởng dụng là quyền của chủ thể được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức trong một thời hạn nhất định đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác Chủ thể quyền hưởng dụng được định đoạt quyền này trong thời hạn theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan nhưng không có quyền định đoạt đối với tài sản của chủ sở hữu.

Khái niệm trên mới chỉ nêu lên quyền sử dụng của người không phải chủ sở hữu, chứ chưa giúp phân biệt được quyền hưởng dụng này với quyền của bên thuê trong hợp đồng thuê, bên mượn trong hợp đồng mượn.

Quyền hưởng dụng là một vật quyền có thời hạn trên tài sản của người khác Nó bao gồm quyền sử dụng và quyền hưởng hoa lợi trên tài sản của người khác.

2 Phạm vi và bản chất của quyền hưởng dụng.

- Quyền hưởng dụng (usufruct) là vật quyền lớn nhất thuộc dịch quyền thuộc người - Quyền hưởng dụng được thiết lập trên cả tài sản tiêu hao và tài sản không tiêu hao.

+ Tài sản tiêu hao là tài sản không thể sử dụng mà không bị hao tổn hoặc tiêu biến hoặc

thay đổi về chất như tiền, nông phẩm…

+ Tài sản không tiêu hao là tài sản có thể hưởng dụng mà không biến chất, mặc dù chất

của nó có thể bị giảm thiểu hoặc hư hỏng một cách tự nhiên bởi thời gian hoặc bởi việc sử dụng như: đất , nhà, đồ vật…

- Bản chất của quyền hưởng dụng là tài sản vô hình Tuy nhiên việc xem nó là động sản

vô hình hay bất động sản vô hình phụ thuộc vào tài sản là đối tượng của nó là động sản hay bất động sản Quyền hưởng dụng có thể thiết lập trên bất động sản hoặc động sản Do đó, nó có thể là bất động sản vô hình hoặc động sản vô hình.

3 Hệ quả pháp lý của phạm vi quyền hưởng dụng

- Người hưởng dụng trở thành chủ sở hữu tài sản đó nên có thể tiêu dùng, chuyển nhượng

tài sản đó hoặc dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Là tài sản tiêu sản nên khi chám dứt quyền hưởng dụng khó có thể trả lại đúng trạng thái ban đầu cho nên người hưởng dụng trả lại giá trị tương ứng, hoặc trả lại tài sản khác cùng số lượng, chất lượng.

3.2: Đối với tài sản không tiêu hao:

- Người hưởng dụng phải thụ hưởng tài sản đó như một người quản lý tận tâm -Trao trả tài sản đó khi chấm dứt quyền hưởng dụng với tình trạng tốt nhất có thể.

Ví dụ: A cho B có quyền hưởng dụng cái xe máy của A trong 6 tháng Sau 6 tháng thì B phải trả lại cho A với tình trạng tốt nhất có thể, nếu hỏng thì B phải sửa chữa.

4 Những người có liên quan tới quyền hưởng dụng.

- Người cấp quyền hưởng dụng: là chủ sở hữu tài sản hoặc người có thẩm quyền theo quy

định của pháp luật

-Chủ sở hữu giảm thiểu: là chủ sở hữu của tài sản mà quyền hưởng dụng được thiết lập

trên đó Khi quyền hưởng dụng được cấp cho một người trên một tài sản thì chủ sở hữu của tài sản đó chỉ còn lại quyền định đoạt, bởi quyền sử dụng và quyền hưởng hoa lợi đã thuộc về khác, vì vậy được gọi là chủ sở hữu giảm thiểu 8

8 Ý tưởng về chế định quyền hưởng dụng trong bộ luật dân sự tương lai của Việt Nam_ PGS.TS Ngô Huy Cương_Khoa Luật-ĐHQG Hà Nội.

Ví dụ: A có mảnh đất, A trao cho B quyền hưởng dụng thì có nghĩa là A cho B quyền sử dụng và quyền hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó và giữ lại quyền định đoạt

- Người hưởng dụng là người có quyền hưởng dụng 5 Quyền của người hưởng dụng.

- Quyền nhận tài sản trong tình trạng thực tế tại thời điểm phát sinh quyền hưởng dụng.- Quyền hưởng hoa lợi của tài sản :phát sinh từ thời điểm có hiệu lực của quyền hưởng

dụng

- Quyền hưởng dụng được mở rộng tới tài sản phụ thêm của tài sản là đối tượng của

quyền hưởng dụng việc mở rộng này có hiệu lực tại thời điểm phát sinh quyền hưởng

dụng

- Có thể cải tạo tài sản bằng chi phí của mình với điều kiện phải được sự đồng ý của chủ

sở hữu giảm thiểu

-Có quyền thụ hưởng dịch quyền thuộc vật gắn với tài sản mà mình có quyền hưởng

- Quyền định đoạt động sản hữu hình khi nó bị hư hỏng thực sự và theo thời gian

- Quyền định đoạt đối với quyền hưởng dụng của mình Người hưởng dụng có quyền cho

thuê, chuyển nhượng hoặc dùng quyền đó làm tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Tuy nhiên các quyền này cùng chấm dứt theo quyền hưởng dụng, khi quyền hưởng dụng bị chấm dứt.

- Có tất cả các tố quyền hay quyền khởi kiện chống lại chủ sở hữu giảm thiểu hoặc bất

kỳ người thứ ba nào để bảo vệ quyền hưởng dụng của mình 6 Nghĩa vụ của người hưởng dụng.

- Người hưởng dụng lập bản kê khai tài sản.

-Thụ hưởng quyền của mình với một sự cẩn trọng cao nhất và phải chịu trách nhiệm về sự vi phạm nghĩa vụ cẩn trọng

- Người hưởng dụng có thể phải đưa ra biện pháp bảo đảm khi nhận quyền hưởng dụng.

-Không phải chịu trách nhiệm với các khoản nợ của người cấp quyền hưởng dụng khi quyền này thiết lập giữa những người đang sống.

- Sửa chữa thông thường đối với tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng.9

7 Căn cứ phát sinh quyền hưởng dụng.

- Quyền hưởng dụng được xác lập theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc hành vi

pháp lý đơn phương.

+ Bởi hành vi pháp lý giữa những người đang sống: hành vi pháp lý tạo lập quyền

hưởng dụng có thể là hợp đồng có đền bù hoặc không đền bù.Quyền hưởng dụng phát sinh bởi hành vi pháp lý gọi là quyền hưởng dụng ước định.

+Bởi di chúc: di chúc có thể thiết lập quyền hưởng dụng cho người đang sống.

VD: ông A di chúc để lại nhà cho con trai nhưng muốn người vợ thứ 2 của ông có quyền hưởng dụng ngôi nhà trong suốt thời gian bà còn sống.

+ Bởi qui định của luật: có thể cho một người quyền hưởng dụng trên tài sản của người

khác (chẳng hạn muốn có sự công bằng trông việc chia tài sản).QHD phát sinh bởi luật được gọi là quyền hưởng dụng pháp định.

- Người có quyền hưởng dụng với tài sản trở thành chủ sở hữu của tài sản đó

- Khi đối tượng của quyền hưởng dụng bị tiêu hủy hoàn toàn

- Người hưởng dụng không hưởng dụng trong một khoảng thời gian dài theo qui định của pháp luật.

III - QUYỀN BỀ MẶT1: Quan niệm quyền bề mặt

- Quyền bề mặt có từ những năm đầu Thế kỷ XX trong Bộ luật Dân sự Thụy Sĩ 1907 được xây dựng lên từ quyền thuê đất dài hạn.

Trong bộ luật dân sự Thụy Sĩ 1907:

Điều 675: Quyền bề mặt

1 Tòa nhà và các công trình khác được xây ở trên hoặc dưới một mảnh đất hoặc gắn liền với phần đất đó một cách bền vững, có thể thuộc một chủ sở hữu riêng, với điều kiện tòa nhà và các công trình này được ghi nhận trong đăng ký đất đai.

2 Các tầng khác nhau của một ngôi nhà có thể là đối tượng của quyền bề mặt.

- Trong bộ luật dân sự Pháp không có quy định chung về quyền bề mặt tuy nhiên luật dân sự Pháp ghi nhận tính hợp pháp của quyền bề mặt Bộ luật dân sự Pháp, ở quyển II, thiên II “quy định về sở hữu” chương II, mục II quy định về “quyền phụ them đối với BĐS” điều 551, 552

-Trong bộ luật dân sự Québec (Canada) , cũng như Pháp họ không có quy định chung cho

khái niệm quyền bề mặt tuy nhiên quan điểm đưa ra về quyền bề mặt được hiểu là quyền sở hữu nhà cửa cây cối trên đất của người khác

Quyền bề mặt là vật quyền mà người hưởng quyền bề mặt có quyền sở hữu các công trình, cây cối được hình thành nên trên đất thuộc sở hữu của người khác.