Đề tài phân tích thị phần của các doanh nghiệp bất độngsản ở tp hồ chí minh

Nhận thức được vai trò quan trọng của thị phần trong việc định hướng pháttriển kinh doanh và tăng lợi nhuận của doanh nghiệp, đặc biệt là trên thị trường bất động sản và cácthị trường hà

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH

TIỂU LUẬN CÁ NHÂN MÔN: KINH TẾ VI MÔTÊN ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH THỊ PHẦN CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG

SẢN Ở TP HỒ CHÍ MINH.

GVHD: Thầy LÊ KIÊN CƯỜNG

HỌ VÀ TÊN SINH VIÊN: NGUYỄN PHƯƠNG TRINH

MÃ SỐ SINH VIÊN: 050611231428

LỚP HỌC PHẦN: MES302_2311_11_L23

Tp Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng 10 năm 2023

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

Khái quát về thị trường bất động sản tại Tp Hồ Chí Minh

Tổng quan về thị trường bất động sản trong những năm gần đây

Phân loại thị trường bất động sản tại Tp Hồ Chí Minh

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT

 Diễn biến thị phần có giảm nhưng không ảnh hưởng đáng kể

 Diễn biến cung ảnh hưởng tới thị phần doanh nghiệp bất động sản tại Tp Hồ Chí Minh

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP

1 Xây dựng kế hoạch, chiến lược bán hàng

2 Cân bằng cung cầu (giải quyết lệch pha)

3 Đảm bảo chất lượng các sản phẩm doanh nghiệp

4 Chiến dịch truyền thông, PR sản phẩm

KẾT LUẬN

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1 : Lượng tin đăng và mức độ quan tâm của khách hàng

Hình 2 : Lượng cung , giao dịch BĐS tại TP.HCM Quý I-III/2020

Hình 1.1: KQKD và thị BĐS nhà ở tại Việt Nam (2016-2020)

Hình 1.2: Biểu diễn quy luật cung

Hình 1.3: Sự dịch chuyển của đường cung khi giá đầu vào thay đổi

Hình 1.4: Đường cầu

Hình 1.5: Đường cầu dịch chuyển sang phải

Hình 1.6: Đường cầu dịch chuyển sang trái

Hình 1.7: Biểu hiện thể hiện sự dịch chuyển của đường cầu khi thị hiếu của người dừng thay đổi.Hình 2.1: Lượng cung và giao dịch bất động sản nhà ở tại TP.HCM 2020

Hình 2.2: Nguồn cung khan hiếm của phân khúc căn hộ

Hình 2.3: Biểu đồ biểu diễn sự mất cân bằng cung - cầu

Hình 2.4: Giá bán trung bình căn hộ tại TP Hồ Chí Minh

Hình 2.5: Giá bán trung bình bất động sản nhà ở, biệt thự tại TP Hồ Chí Minh

Hình 3.1: Thị phần của doanh nghiệp bất động sản

Tài liệu tham khảo

1 Cơ s l thuy t cung c u (2021/2022) Được truy lwc từ Studocu: https://s.net.vn/le7W

2 KTVM cơ s l thuy t-thị ph n (2022/2023) Được truy lwc từ Studocu: https://s.net.vn/MGi0

3 Luật gia, T T., & Luật gia, ThS.Nguyễn Tiến Dũng (không ngày tháng) CHUYÊN ĐỀ: TỔNGQUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Được truy lwc từ Microsoft PowerPoint -THITRUONG_BDS.ppt: https://s.net.vn/utle

4 Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh: Cung, c u đều suy giảm (2023, 10 23) Đượctruy lwc từ vietnamplus: https://s.net.vn/S0Hp

5 Bất động sản gặp khó, nhiều nhà th u xây dựng có nguy cơ ‘bi n mất' (2023, 10 23).Được truy lwc từ vietnamplus: https://s.net.vn/Ic3j

khoi-sac/753163.vnp

https://www.vietnamplus.vn/thi-truong-bat-dong-san-thanh-pho-ho-chi-minh-co-nhieu-https://batdongsan.com.vn/

nhung-con-so-101249.html

https://cafeland.vn/tin-tuc/thi-truong-bat-dong-san-tphcm-6-thang-dau-nam-2021-qua- dich/215729.html

https://bnews.vn/thi-truong-bat-dong-san-tp-ho-chi-minh-lieu-se-hoi-sinh-sau-dai-

https://kiemsat.vn/bao-cao-thi-truong-bat-dong-san-nha-o-tp-hcm-quy-i-2020-57077.html

LỜI MỞ ĐẦU

Lý do chọn đề tài

Bất động sản hiện là thị trường có tốc độ tăng trưởng nhanh và là kênh đầu tư hấp dẫn, thu hút sựtham gia đáng kể từ nhiều ngành nghề khác nhau Không chỉ ở Việt Nam, thị trường bất động sảnkhông chỉ là kênh đầu tư ít rủi ro như đóng băng mà còn là phương thức lưu trữ giá trị tiện lợi và thiếtthực cho người dân, bởi với phương thức lưu trữ này có thể tạo ra lợi nhuận Bất động sản là chìakhóa của chu kỳ kinh tế, là yếu tố cơ bản của đời sống xã hội, là tư liệu sản xuất đặc biệt bảo đảm cho

sự tồn tại và phát triển của các hoạt động kinh tế

Với sự ra đời của khái niệm “an cư lạc nghiệp”, nhu cầu mua bán bất động sản cũng tăng cao.Đặc biệt là đối với thị trường bất động sản đô thị Thành phố Hồ Chí Minh - nơi đông đúc Nhờ đó,thị trường bất động sản tiếp twc mở rộng, ngày càng có nhiều người tham gia quản lý và đầu tư bấtđộng sản Thị trường bất động sản chào đón sự tham gia của nhiều doanh nghiệp, cạnh tranh thịtrường ngày càng sâu sắc Vì vậy, thị phần là thước đo sự thành công của công ty trong việc chiếmlĩnh thị trường tiêu dùng Nhận thức được vai trò quan trọng của thị phần trong việc định hướng pháttriển kinh doanh và tăng lợi nhuận của doanh nghiệp, đặc biệt là trên thị trường bất động sản và cácthị trường hàng hóa khác.Ngoài ra, TP.HCM là trung tâm kinh tế của cả nước và là thành phố lớn nhấtvới dân số đông đúc nên thị trường bất động sản sôi động và khốc liệt nhất nên điều quan trọng hơn làcác nhà kinh doanh phải xác định rõ ràng thị phần

Vì vậy, em chọn đề tài “Phân tích thị phần của các công ty bất động sản tại TP.HCM hiện nay để

lý giải nguyên nhân phát triển của họ” Có được sự hiểu biết rõ ràng về thị trường bất động sản vàhiểu rõ hơn về thị phần cw thể của một doanh nghiệp Trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp, địnhhướng nhằm góp phần thúc đẩy thị trường phát triển hơn nữa, doanh nghiệp cũng có chỗ đứng vữngchắc trên thị trường có tính cạnh tranh cao và tạo dựng được niềm tin với khách hàng

Khái quát thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

Là thị trường phát triển sôi động bậc nhất, là kênh đầu tư được quan tâm nhất ở Việt Nam Là thịtrường đa dạng có nhiều hạng mwc đầu tư khác nhau Là thị trường có sức hấp dẫn và được ưa chuộngnhất cả nước Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch bệnh covid 19 bùng phát, bất động sản giai đoạn đó đãchịu ảnh hưởng nặng nề, có sự swt giảm thấp kỷ lwc về nguồn cung mới và sức cầu chung so với thờigian trước

Thiếu nhiều nguồn cung nhà ở thương mại có giá hợp lí, vừa túi tiền và nhà ở xã hội Đồng thời,xuất hiện dấu hiệu lệch pha cung cầu trên thị trường bất động sản đi đôi với dấu hiệu thừa nguồn cung

sản phẩm nhà ở cao cấp, sản phẩm lưu trú du lịch như Bộ Xây Dựng và Hiệp Hội Xây Dựng đã cảnhbáo

Tổng quan về thị trường bất động sản trong thời gian gần đây (2020-2022)

Dưới tác động của dịch bệnh Covid 19, nhu cầu bất động sản có sự thay đổi đáng kể lực lượng

và giao dịch giảm, giá giao dịch không giảm Theo thống kê của Horea, tính đến cuối quý 3/2020,TP.HCM có gần 80.000 sản phẩm được chào bán theo yêu cầu, nhưng trong đó có 70 sản phẩm là lựclượng từ thời trước, trong khi lực lượng ở 3 đợt đào đầu của TP thời điểm đạt trên 20.000 sản phẩmmới lần đầu tiên được chào bán Con số này chỉ là 35 so với năm 2019, bằng 20 so với năm 2018.Không có sản phẩm mới và tâm lý yêu cầu thấp nên giao dịch cũng giảm Theo Horea, số lượng giaodịch căn hộ trong 6 tháng đầu năm 2020 chỉ đạt 6.800 căn, giảm hơn một nửa so với cùng kỳ năm

2019 và là vị trí nhỏ nhất trong 5 lần Tại thành viên đất liền, lượng tiêu thw chỉ giảm 67% so với thờiđiểm trước

Báo cáo thị trường 2020 của Batdongsan.com.vn công bố tại VRES 2020 cho thấy, mặc dù lượngtin đăng duy trì ổn định nhưng mức độ quan tâm bất động sản của người tìm kiếm giảm tới 9% so vớinăm 2019 Đây là mức swt giảm mạnh nhất trong 3 năm kể từ 2018 (theo batdongsan.com.vn)

Hình 1 : Lượng tin đăng và mức độ quan tâm của khách hàng

Ta thấy rằng thời điểm lượng quan tâm swt giảm mạnh nhất rơi vào quý I/2020 khi xuất hiện đợtbùng dịch đầu tiên Tuy nhiên, ngay khi dịch bệnh được kiểm soát lượng quan tâm nhanh chóng đượcphwc hồi về gần với mức trước dịch Đến quý II/2020 mặc dù phải chịu đựng thêm đợt bùng lần 2nhưng mức độ quan tâm của người có nhu cầu swt giảm không đáng kể Điều này cho thấy dù chịu tácđộng tiêu cực từ dịch bệnh nhưng bất động sản vẫn là lĩnh vực được người mua, nhà đầu tư quan tâm.Cho đến năm 2021 vào những tháng cuối của năm thì thị trường bất động sản đã có nhiều khởisắc, dần được phwc hồi Cw thể là trong 9 tháng năm 2021 thành phố Hồ Chí Minh có gân 23.000doanh nghiệp thành lập mới, trong đó doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản chiếm tỉ

Giáo trình vi mô Mankiw bản Việt-…

Kinh tế

41

Ch10 Measuring a nations income

Kinh tế

41

Bkm 10e chap016 useful for course wi…

trọng cao nhất 22,26% Bên cạnh đó, đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI) vào thành phố đạt 2,38 tỉUSD trong đó hoạt động kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nhiều nhất, chiếm tới 53,92% Dịchbệnh từng bước được kiểm soát và tỉ lệ vaccine tăng là động lực cho thị trường bất động sản sôi độngtrở lại, bước vào thời kì “bình thường mới” Cho đến nay trên thị trường mới, ta vẫn nhận thấy sự tồntại trong lượng cầu.

Theo ghi nhận của VARS cho biết, tổng lượng sản phẩm được bán trên toàn thị trường trong quýIII/2020 đạt 12.530 sản phẩm, giao dịch 9.408/12.530 sản phẩm, với tỉ lệ hấp thw tương đương 75,1%

Hình 2 : Lượng cung , giao dịch BĐS tại TP.HCM Quý I-III/2020

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT

1 Lý thuyết về thị trường bất động sản [CITATION Luậ \l 1066 ] 1.1 Khái niệm bất động sản:

“Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cảcác tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tàisản khác do pháp luật quy định.”(điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005)

Khái niệm thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa Như vậy, ở đâu, vàolúc nào bất động sản chưa trở thành hàng hóa thi ở đó,lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản Tuynhiên, do những quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi hoạt động của thị trườngnên cũng có những quan điểm khác nhau bất động sản:

Có ý kiến cho rằng bất động sản và thị trường đất đai là một, vì tài sản là nhà ở và các công trìnhphải gắn liền với đất đai chỉ thì mới gọin là bất động sản Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đaichỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai cũng chỉ là một loại hay là mộtphần của hàng hóa bất động sản

Cũng có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà và đất (thị trường địa ốc), quanđiểm này hiện khá phổ biến tại Việt Nam, vì cho rằng chỉ cí nhà và đất đai mới được đưa ra trao đổi,mua bán trên thị trường Cũng giống như trên, hàng hóa nhà, đất cũng chỉ là một bộ phận của hànghóa bất động sản, vì vậy, quan điểm này không đầy đủ

Một quan điểm nữa lại cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường của các hoạt động mua,bán, trao đổi thế chấp quyền sở hữu, quyền sử dwng về bất động sản theo quy luật của thị trường Kháiniệm này dễ làm cho người ta hiểu về phạm vi và nội dung hoạt động của thị trường bất động sản hơn

là một khái niệm có tính khái quát Hoặc cũng như quan điểm này, nhưng các hoạt động của thịtrường ngoài chịu ảnh hưởng bởi các quy luật của thị trường còn chịu sự điều tiết và quản lý của Nhànước.Ý kiến này cũng xuất phát từ thực tế là hoạt động của thị trường bất động sản của hầu hết cácnước trên thế giới đều được điều chỉnh bằng pháp luật Dân sự, Luật Đất đai và chịu sự can thiệp, quản

lý cùa Nhà nước

Như vậy, một cách tổng quát, thị trường bất động sản là thị trường chứa đựng những giao dịchdân sự về bất động sản tại một vùng đất nhất định, trong một thời gian xác định

Tại Việt Nam, Theo Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003 và điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 liênquan đến bất động sản thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và đề ra chế

độ sử dwng thông qua các hình thức giao, cho thuê quyền sử dwng đất đối với các tổ chức, cá nhân.Các tổ chức, cá nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sẽ có quyền sử dwng đất theo quy địnhpháp luật như được quyền chuyển đổi mwc đích sử dwng đất, chuyển quyền sử dwng đất, quyền kếthừa, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dwng đất để hợp tác kinh doanh Do vậy, ởnước ta thực chất hàng hóa đất đai tham gia trao đổi trên thị trường là quyền sử dwng đất Vì vậy, thịtrường bất động sản ở nước ta là thị trường của các giao dịch dân sự về quyền sử dwng đất, quyền sửdwng đất, quyền sở hữu nhà và các công trình, vật dwng, kiến trúc gắn liền với nó

2 Lý thuyết thị phần [ CITATION KTV23 \l 1066 ]

Thị phần - market share là khái niệm dùng để chỉ tỷ lệ phần trăm tiêu thw sản phẩm, dịch vw màdoanh nghiệp đang chiếm lĩnh trên thị trường Thị phần là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá năng lựccạnh tranh của doanh nghiệp so với các đổi thủ cùng ngành

Nói chung ở bất cứ lĩnh vực kinh doanh nào thì doanh nghiệp cũng đều muốn sở hữu thị phầncàng nhiều càng tốt Khi thị phần càng nhiều thì chứng tỏ rằng doanh nghiệp đang chiếm ưu thế lớntrên thị trường, kinh doanh đi đúng hướng, phát triển tích cực Tuy nhiên muốn đạt được điều nàytrước đối thủ thì doanh nghiệp cần đề ra các chiến lược kinh doanh phù hợp nhất như chính sách giá,khuyến mãi, chương trình ưu đãi,…

Ví dw :Sản phẩm kinh doanh chính của doanh nghiệp A là bất động sản phân khúc nhà ở Tổng thị phần chung cư bán ra là 100 căn, trong đó doanh nghiệp A bán 20 căn Vậy có thể nói rằng doanh nghiệp A đang chiếm 20% thị phần bất động sản phân khúc nhà ở

- Số liệu thị phần cho biết doanh nghiệp đó so với đối thủ cạnh tranh của mình hoạt động như thếnào Giúp doanh nghiệp có thể nhận biết mình đang ở vị trí nào so với đối thủ ở cùng một phân khúc

- Nhìn vào số liệu thị phần giúp các doanh nghiệp có thể phân bổ nguồn lực dễ dàng và hợp líhơn, từ đó cải thiện được lợi nhuận

Hình 1.1: KQKD và thị BĐS nhà ở tại Việt Nam (2016-2020)

3 Lý thuyết về cung - cầu [ CITATION Cơs22 \l 1066 ]

* Khái niệm cung: Cung là số lượng hàng hóa/ dịch vw mà người bán có khả năng bán và sẵn sàng bántại các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định với giá định các nhân tố khác khôngthay đổi (Ceteris Paribus)

* Cung cá nhân và cung thị trường:

- Cung cá nhân: là cung cúa mỗi người bán cung cấp một loại hàng hóa hay dịch vw nào đó

- Cung thị trường là tổng các nguồn cung của tất cả người bán tại mỗi mức giá

* Lượng cung: là lượng hàng mà người bán có thể và sẵn lòng bán

* Quy luật cung: với các yếu tố khác không đổi, lượng cung của một hàng hóa tăng khi giá của nótăng lên và ngược lại ( giá cả và lượng cung tỉ lệ thuận)

Hình 1.2: biểu diễn quy luật cung

* Đường cung:

- Biểu diễn giá ảnh hưởng như thế nào đến lượng cung, các yếu tố khác không đổi

- Khi một trong những yếu tố sau thay đổi, đường cung dịch chuyển

* Các yếu tố ảnh hưởng đến cung ( làm dịch chuyển đường cung):

- Giá đầu vào:

+ Khi giá đầu vào (tiền công, giá nguyên liệu 0 giảm làm cho sản xuất thêm nhiều lợi nhuận =>Cung ứng một lượng sản phẩm cao hơn tại mỗi mức giá => Đường cung dịch chuyển sang phải

Hình 1.3: Sự dịch chuyển của đường cung khi giá đầu vào thay đổi

* Cầu cá nhân và cầu thị trường :

- Cầu cá nhân là cầu của từng người tiêu dùng với một loại hàng hoá hay dịch vw

nào đó

- Cầu thị trường là tổng tất cả cầu cá nhân của loại hàng hoá hoặc dịch vw đó

* Khái niệm cầu: Cầu là lượng hàng hóa và dịch vw mà người mua có khả năng và sẵn sàng chi trả tạicác mức giá khác nhau trong khoảng thời gian nhất định với điều kiện các yếu tố khác không thay đổi(Ceteris Paribus) hay cầu là tập hợp các lượng cầu tại các mức giá khác nhau

* Cầu cá nhân và cầu thị trường :

- Cầu cá nhân là cầu của từng người tiêu dùng với một loại hàng hoá hay dịch vw

nào đó

- Cầu thị trường là tổng tất cả cầu cá nhân của loại hàng hoá hoặc dịch vw đó

* Lượng cầu (QD- Quantiny demanded) là sô lượng hàng hóa - dịch vw mà người mua sẵn sàng hoặc

có khả năng mua ở một mức giá xác định trong một khoảng thời gian nhất định, trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi

* Quy luật cầu: Lượng cầu của một hàng hóa giảm khi giá nó tăng lên, các yêu tố khác không thayđổi (giá cả và lượng cầu tỉ lệ nghịch)

Biểu cầu: là bảng mô tả mối quan hệ giữa giá và lượng cầu

* Đường cầu: là đường biểu diễn mối quan hệ giữa giá và lượng cầu

- Các điểm trên đường cầu cho lượng cầu ở một mức giá xác định

- Khi một trong những nhân tố sau đây thay đổi thì đường cầu dịch chuyển

Hình 1.4: đường cầu

* Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu (làm dịch chuyển đường cầu):

- thu nhập của người mua

+ Đối với hàng hóa thông thường có mối quan hệ thuận chiều (tỉ lệ thuận) với thu nhập