luận văn thạc sĩ nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận hà đông thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ************ NGUYỄN THỊ TRANG NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội, 2014 z ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ************ NGUYỄN THỊ TRANG NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG Hà Nội, 2014 z LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn đƣợc cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Tác giả Nguyễn Thị Trang z LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trƣớc hết, xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Đình Bồng trực tiếp hƣớng dẫn suốt thời gian thực đề tài Trong thời gian nghiên cứu nhƣ thời gian hoàn thành luận văn, nhận đƣợc bảo tận tình thầy khoa Địa Lý mơn Địa chính, trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Thầy cô cho kiến thức tảng kiến thức chun mơn để tơi hồn thành luận văn nhƣ công việc sau Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô Tơi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun Môi trƣờng quận Hà Đông giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Tôi xin cảm ơn đồng nghiệp, bạn học, quan gia đình tạo điều kiện thuận lơi cho tơi suốt q trình học tập nghiên cứu Tơi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Học viên Nguyễn Thị Trang z MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU Chƣơng 1: Tổng quan giá đất yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 1.1 Cơ sở lý luận giá đất 1.1.1 Đất đai bất động sản 1.1.1.1 Đất đai 1.1.1.2 Bất động sản 1.1.2 Giá đất/ bất động sản 1.1.2.1 Giá đất 1.1.2.2 Giá bất động sản 1.1.2.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.2.4 Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất 11 1.1.3 Định giá đất 14 1.1.3.1 Khái niệm định giá đất 14 1.1.3.2 Vai trò định giá đất 14 1.1.4 Các nguyên tắc định giá đất 14 1.1.4.1 Nguyên tắc sử dụng cao tốt 14 1.1.4.2 Nguyên tắc cung – cầu 15 1.1.4.3 Nguyên tắc đánh giá yếu tố tham trình tạo thu nhập thực từ bất động sản 15 1.1.4.4 Nguyên tắc thay đổi 15 1.1.4.5 Nguyên tắc cân đối 15 z 1.1.4.6 Nguyên tắc phù hợp 15 1.1.4.7 Nguyên tắc cạnh tranh 15 1.1.4.8 Nguyên tắc đóng góp 16 1.1.4.9 Nguyên tắc tăng giảm phần sinh lợi 16 1.1.4.10 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản tác động bất động sản khác 16 1.1.4.11 Nguyên tắc thay 16 1.1.4.12 Nguyên tắc khả sinh lời đất 17 1.1.5 Các phƣơng pháp định giá đất 17 1.1.5.1 Khái quát 17 1.1.5.2 Các phƣơng pháp định giá đất áp dụng Việt Nam 18 1.2 Định giá đất Việt Nam 24 1.2.1 Quá trình hình thành sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất 24 1.2.1.1 Luật Đất đai 1993 24 1.2.1.2 Luật Đất đai 2003 26 1.2.1.3 Luật Đất đai 2013 27 1.2.2 Cơ sở pháp lý hành giá đất định giá đất 29 1.3 Quản lý Nhà nƣớc giá đất định giá đất nƣớc giới 32 1.3.1 Định giá đất/ BĐS Liên bang Úc 32 1.3.2 Định giá đất Thụy Điển 37 1.3.3 Định giá đất/ BĐS Malayxia 38 1.3.4 Quản lý giá đất/ BĐS Trung Quốc 42 Chƣơng 2: Giá đất yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội 46 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hà Đông 46 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 46 2.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 50 2.2 Tình hình quản lý đất đai trạng sử dụng đất quận Hà Đông 56 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 tình hình biến động diện tích đất đai 56 z 2.2.2 Tình hình quản lý đất đai 61 2.3 Giá đất Nhà nƣớc địa bàn quận Hà Đông 61 2.3.1 Các văn pháp quy hành áp dụng địa bàn nghiên cứu 61 2.3.2 Khung giá đất Chính phủ 62 2.3.3 Bảng giá đất áp dụng quận Hà Đông 63 2.4 Giá đất thị trƣờng quận Hà Đông yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 70 2.4.1 Giá thị trƣờng yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đƣờng, phố Nhóm I 70 2.4.2 Giá thị trƣờng yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đƣờng, phố Nhóm II 74 2.4.3 Giá thị trƣờng yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đƣờng, phố Nhóm III 78 2.4.4 Giá thị trƣờng yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đƣờng, phố Nhóm IV 82 2.4.5 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 85 Chƣơng 3: Đề xuất số giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc giá đất địa bàn quận Hà Đông 90 3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai định giá đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 90 3.2 Các giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc giá đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 90 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 PHỤ LỤC 100 z luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noi DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 2.1 Giá trị sản phẩm ngành Nông nghiệp (Giá cố định) 51 Bảng 2.2 Cơ cấu giá trị sản xuất nông nghiệp 51 Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 58 Bảng 2.4 Khung giá đất đô thị 63 Bảng 2.5 Giá đất quy định nhóm I quận Hà Đơng năm 2013 64 Bảng 2.6 Giá đất quy định nhóm II quận Hà Đơng năm 2013 65 Bảng 2.7 Giá đất quy định nhóm III quận Hà Đơng năm 2013 66 Bảng 2.8 Giá đất quy định nhóm IV quận Hà Đông năm 2013 69 Bảng 2.9 Giá đất đƣờng, phố I 72 10 Bảng 2.10 Giá đất đƣờng, phố II 76 11 Bảng 2.11 Giá đất đƣờng, phố III 80 12 Bảng 2.12 Giá đất đƣờng, phố IV 84 13 Bảng 2.13 Giá điều tra đƣờng vị trí thuộc nhóm I 88 14 Bảng 2.14 Giá điều tra đƣờng Vạn Phúc vị trí năm 2013 89 z luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noi luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noi DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang Hình 1.1 Trình tự thủ tục định giá đất/bất động sản Australia 36 Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Hà Đơng 46 z luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noi luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ viết đầy đủ BĐS Bất động sản GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân HTXNN Hợp tác xã nông nghiệp NN Nhà nƣớc TT Thị trƣờng UBND Ủy ban nhân dân TTBĐS Thị trƣờng bất động sản VT Vị trí z luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.va.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.dat.tren.dia.ban.quan.ha.dong.thanh.pho.ha.noi