luận văn thạc sĩ nghiên cứu giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố lạng sơn tỉnh lạng sơn

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - HOÀNG NGUYỆT ÁNH NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2011 z ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - HOÀNG NGUYỆT ÁNH NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN Chuyên ngành: Địa Mã số: 60 44 80 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN Hà Nội - 2011 z MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƢỚC TA 1.1 Cơ sở lý luận giá đất định giá đất 1.1.1 Tổng quan định giá đất số nước giới 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 10 1.1.3 Giá đất Việt Nam 13 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .16 1.1.5 Nguyên tắc phương pháp xác định giá đất Việt Nam 20 1.2 Giá đất quan hệ với quản lý tài đất đai 23 1.2.1 Khái niệm Quản lý tài đất đai 23 1.2.2 Giá đất mối quan hệ với sách tài đất đai hành Việt Nam 24 1.3 Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản 27 1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản 27 1.3.2 Giá đất thị trường bất động sản 28 CHƢƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 31 2.1 Khái quát chung địa bàn nghiên cứu 31 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên nguồn tài nguyên 31 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 33 2.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Lạng Sơn 36 2.2 Hiện trạng giá đất Thành phố Lạng Sơn năm 2011 39 z 2.2.1 Giá đất Nhà nước quy định 39 2.2.2 Thực trạng giá đất Lạng Sơn 43 2.2.3 Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2011 75 2.2.4 Ảnh hưởng giá đất đô thị quản lý tài đất đai địa bàn nghiên cứu 86 CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐƠ THỊ PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 93 3.1 Giải pháp sách pháp luật quản lý giá đất thị 93 3.2 Hồn thiện công tác tổ chức định giá 93 3.3 Giải pháp điều chỉnh khung giá đất địa phương 94 3.4 Một số giải pháp khác cho cơng tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản 96 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 99 TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 z DANH MỤC BẢNG, HÌNH Bảng 1.1: Khung giá đất nông thôn 21 Bảng 1.2: Khung giá đất đô thị 21 Bảng 2.1: Chuyển dịch cấu kinh tế thành phố Lạng Sơn giai đo ạn 2006-2010… 34 Bảng 2.2: Hiện trạng dân số thành phố Lạng Sơn năm 2010 35 Bảng 2.3: Phân bố diện tích đất dân số theo địa bàn phường, xã .35 Bảng 2.4: Giá đất số tuyển phố địa bàn Thành phố Lạng Sơn 41 Bảng 2.5: Giá đất thị trường vị trí 1-KV1 45 Bảng 2.6: Giá đất thị trường vị trí 2-KV1 46 Bảng 2.7: Giá đất thị trường vị trí 3-KV1 47 Bảng 2.8: Giá đất thị trường vị trí 4-KV1 48 Bảng 2.9: Giá đất thị trường vị trí 1-KV2 49 Bảng 2.10: Giá đất thị trường vị trí 2-KV2 .50 Bảng 2.11: Giá đất thị trường vị trí 3-KV2 .51 Bảng 2.12: Giá đất thị trường vị trí 4-KV2 .52 Bảng 2.13: Giá đất thị trường vị trí 1-KV3 .53 Bảng 2.14: Giá đất thị trường vị trí 2-KV3 .54 Bảng 2.15: Giá đất thị trường vị trí 3-KV3 .54 Bảng 2.16: Giá đất thị trường vị trí 4-KV3 .55 Bảng 2.17: Giá đất thị trường vị trí 1-KV4 .56 Bảng 2.18: Giá đất thị trường vị trí 2-KV4 .56 Bảng 2.19: Giá đất thị trường vị trí 3-KV4 .57 Bảng 2.20: Giá đất thị trường vị trí 4-KV4 .58 Bảng 2.21: Giá đất thị trường vị trí 1-KV5 .58 Bảng 2.22: Giá đất thị trường vị trí 2-KV5 .59 Bảng 2.23: Giá đất thị trường vị trí 3-KV5 .60 z Bảng 2.24: Giá đất thị trường vị trí 4-KV5 .61 Bảng 2.25: Giá đất thị trường vị trí 1-KV6 .62 Bảng 2.26: Giá đất thị trường vị trí 2-KV6 .63 Bảng 2.27: Giá đất thị trường vị trí 3-KV6 .63 Bảng 2.28: Giá đất thị trường vị trí 4-KV6 .64 Bảng 2.29: Giá đất thị trường vị trí 1-KV7 .65 Bảng 2.30: Giá đất thị trường vị trí 2-KV7 .66 Bảng 2.31: Giá đất thị trường vị trí 3-KV7 .67 Bảng 2.32: Giá đất thị trường vị trí 4-KV7 .68 Bảng 2.33: Giá đất thị trường vị trí 1-KV8 .68 Bảng 2.34: Giá đất thị trường vị trí 2-KV8 .69 Bảng 2.35: Giá đất thị trường vị trí 3-KV8 .70 Bảng 2.36: Giá đất thị trường vị trí 4-KV8 .71 Bảng 2.37: Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất qua khu vực 72 Bảng 2.38: Ảnh hưởng độ rộng mặt tiền đến giá đất 74 Bảng 2.39: Giá đất thành phố Lạng Sơn áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2009 đến năm 2011 .77 Bảng 2.40: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất .80 Bảng 2.41: Biến động giá đất số vị trí cụ thể năm 2009 2011 82 Bảng 2.42: Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo xã/phường 87 Bảng 2.43: Thu tiền sử dụng đất địa bàn thành phố Lạng Sơn 87 Bảng 2.44: Diện tích đất thu hồi thực dự án địa bàn xã/phường 89 Bảng 2.45: Giá đền bù đất dự án nghiên cứu .90 Bảng 2.46: Đánh giá giá đất đền bù dự án nghiên cứu 90 Bảng 3.1: Kiến nghị đề xuất khung giá đất đô thị số tuyến phố địa bàn thành phố Lạng Sơn 95 Hình 2.1: Cơ cấu sử dụng đất thành phố Lạng Sơn…………………………… 36 z luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.phuc.vu.cong.tac.quan.ly.tai.chinh.ve.dat.dai.va.phat.trien.thi.truong.bat.dong.san.tai.thanh.pho.lang.son.tinh.lang.sonluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.phuc.vu.cong.tac.quan.ly.tai.chinh.ve.dat.dai.va.phat.trien.thi.truong.bat.dong.san.tai.thanh.pho.lang.son.tinh.lang.son MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Quá trình đổi kinh tế nước ta, chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh với xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực (đầu vào) sản xuất kinh doanh sản phẩm (đầu ra) trở thành hàng hoá, đất đai yếu tố quan trọng Quản lý đất đai cách hiệu mục tiêu chung giới, nhiên quốc gia khác có cách quản lý khác Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý công cụ: quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, kinh tế tài pháp luật Quản lý tài đất đai việc Nhà nước sử dụng cơng cụ tài để quản lý đất đai Quản lý tài đất đai không đơn quản lý giá đất, quản lý khoản thu từ đất để tăng thu cho ngân sách Nhà nước, mà cịn cơng cụ để Nhà nước khuyến khích sử dụng đất cách hợp lý, tiết kiệm ngày hiệu quả; đồng thời điều tiết quản lý thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung nhằm phát triển thị trường cách lành mạnh, hiệu bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu đất đai, đảm bảo công tài sử dụng đất phân phối nguồn tài nguyên đất đai xã hội Bên cạnh Đại hội X Đảng xác định cần thiết tạo tính đồng yếu tố thị trường, có thị trường bất động sản Báo cáo trị Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X Đảng rõ: “Phát triển đồng quản lý có hiệu vận hành loại thị trường theo chế cạnh tranh lành mạnh Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ thị trường sức lao động, cần phát triển vững thị trường tài chính, bao gồm thị trường vốn thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực…” Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai, thực cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, địi hỏi phải có chế, sách phù hợp nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.phuc.vu.cong.tac.quan.ly.tai.chinh.ve.dat.dai.va.phat.trien.thi.truong.bat.dong.san.tai.thanh.pho.lang.son.tinh.lang.sonluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.phuc.vu.cong.tac.quan.ly.tai.chinh.ve.dat.dai.va.phat.trien.thi.truong.bat.dong.san.tai.thanh.pho.lang.son.tinh.lang.son z luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.phuc.vu.cong.tac.quan.ly.tai.chinh.ve.dat.dai.va.phat.trien.thi.truong.bat.dong.san.tai.thanh.pho.lang.son.tinh.lang.sonluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.phuc.vu.cong.tac.quan.ly.tai.chinh.ve.dat.dai.va.phat.trien.thi.truong.bat.dong.san.tai.thanh.pho.lang.son.tinh.lang.son thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất cơng cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước, làm sở quản lý đất đai biện pháp kinh tế Quản lý tốt giá đất, biến giá đất thành phương tiện thực sách tài chính, đảm bảo nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách nhà nước, tạo phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Cùng với nước, Lạng Sơn (với ưu vị trí địa lý, tuyến đường giao thơng (đường sắt đường bộ), cửa (quốc tế, quốc gia), cặp chợ đường biên) thu hút nhà đầu tư hoạt động sản xuất, kinh doanh nhiều lĩnh vực; tốc độ đô thị hoá tương đối nhanh, nhu cầu vốn đầu tư, phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, cụm công nghiệp, khu vực kinh tế cửa khẩu… có vai trị quan trọng nhằm phát triển kinh tế - xã hội địa bàn tỉnh; song song với điều đó, xuất hàng loạt vấn đề quản lý phát triển đô thị mà đô thị đòi hỏi Thành phố Lạng Sơn coi điểm đến hấp dẫn giới đầu tư bất động sản thời gian gần Điều mở nhiều hội cho thị trường bất động sản phát triển sơi động, nhiên điều khiến cho thành phố Lạng Sơn đứng trước nạn đầu đất đai diễn tràn lan, sử dụng đất hiệu gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Vậy sách tài đất đai giá đất đô thị Lạng Sơn phù hợp chưa? Hiệu quản lý tài đất đai địa bàn thành phố nào? Đâu giải pháp nâng cao hiệu quản lý tài đất đai thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn? Từ nội dung nêu trên, để tìm đến sở khoa học việc xác định giá đất, xây dựng giá đất phù hợp thị trường, phục vụ công tác quản lý nhà nước hoạt động tài đất đai thị trường bất động sản, học viên thực đề tài: “Nghiên cứu giá đất ở, phục vụ công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn” Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ thực trạng giá đất (giá thị trường) ảnh hưởng thực trạng đến công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.phuc.vu.cong.tac.quan.ly.tai.chinh.ve.dat.dai.va.phat.trien.thi.truong.bat.dong.san.tai.thanh.pho.lang.son.tinh.lang.sonluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.phuc.vu.cong.tac.quan.ly.tai.chinh.ve.dat.dai.va.phat.trien.thi.truong.bat.dong.san.tai.thanh.pho.lang.son.tinh.lang.son z luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.phuc.vu.cong.tac.quan.ly.tai.chinh.ve.dat.dai.va.phat.trien.thi.truong.bat.dong.san.tai.thanh.pho.lang.son.tinh.lang.sonluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.phuc.vu.cong.tac.quan.ly.tai.chinh.ve.dat.dai.va.phat.trien.thi.truong.bat.dong.san.tai.thanh.pho.lang.son.tinh.lang.son - Đề xuất số giải pháp giá đất đô thị phục vụ công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản địa bàn nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu - Tổng hợp sở lý luận phương pháp xác định giá đất đô thị nước ta - Điều tra, khảo sát thực trạng giá đất đô thị thành phố Lạng Sơn năm 2011 đánh giá biến động giá đất giai đoạn 2009 – 2011 - Phân tích thực trạng giá đất đô thị công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản khu vực nghiên cứu - Đề xuất số giải pháp giá đất thị phục vụ cơng tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản địa bàn nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Để đạt mục tiêu nghiên cứu đặt ra, trình thực hiện, đề tài sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, chủ yếu vận dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp điều tra liệu thị trường: sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng đất thực tế thị trường khu vực thành phố Lạng Sơn năm 2010 - Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: dùng để thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên kinh tế - xã hội tài liệu liên quan đến giá đất khu vực nghiên cứu - Phương pháp kế thừa: Thu thập tài liệu nghiên cứu ngồi nước có liên quan; khảo cứu tài liệu kế thừa có chọn lọc kết nghiên cứu chương trình, cơng trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu - Phương pháp so sánh: Trên sở kết nghiên cứu điều tra giá đất , tiến hành so sánh giá đất hai thời điểm để đánh giá biến động so sánh với giá đất Nhà nước quy định - Phương pháp tổng hợp, phân tích: Sử dụng để tổng hợp kết thực trạng giá đất tiến hành phân tích thực trạng giá đất cơng tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản Phạm vi nghiên cứu Do hạn chế thời gian thực nên học viên điều tra xác định giá đất ba trục đường mang tính chất đại diện cho thành phố Lạng Sơn luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.phuc.vu.cong.tac.quan.ly.tai.chinh.ve.dat.dai.va.phat.trien.thi.truong.bat.dong.san.tai.thanh.pho.lang.son.tinh.lang.sonluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.phuc.vu.cong.tac.quan.ly.tai.chinh.ve.dat.dai.va.phat.trien.thi.truong.bat.dong.san.tai.thanh.pho.lang.son.tinh.lang.son z luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.phuc.vu.cong.tac.quan.ly.tai.chinh.ve.dat.dai.va.phat.trien.thi.truong.bat.dong.san.tai.thanh.pho.lang.son.tinh.lang.sonluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.phuc.vu.cong.tac.quan.ly.tai.chinh.ve.dat.dai.va.phat.trien.thi.truong.bat.dong.san.tai.thanh.pho.lang.son.tinh.lang.son - Trên đường Trần Đăng Ninh điều tra tất 12 đoạn đường vị trí Trong vị trí đoạn đường điều tra điểm - Trên đường Lê Lợi điều tra tất đoạn đường vị trí Trong vị trí đoạn đường điều tra điểm - Trên đường Bà Triệu điều tra tất đoạn đường vị trí Trong vị trí đoạn đường điều tra điểm Bố cục luận văn Luận văn chia thành chương không kể phần mở đầu, kết luận phụ lục: Chương 1: Cơ sở lý luận phương pháp xác định giá đất nước ta Chương 2: Giá đất đô thị thành phố Lạng Sơn mối quan hệ với quản lý tài đất đai thị trường bất động sản Chương 3: Đề xuất số giải pháp giá đất đô thị phục vụ cơng tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản địa bàn nghiên cứu luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.phuc.vu.cong.tac.quan.ly.tai.chinh.ve.dat.dai.va.phat.trien.thi.truong.bat.dong.san.tai.thanh.pho.lang.son.tinh.lang.sonluan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.phuc.vu.cong.tac.quan.ly.tai.chinh.ve.dat.dai.va.phat.trien.thi.truong.bat.dong.san.tai.thanh.pho.lang.son.tinh.lang.son z