luận văn thạc sĩ nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thị xã phú thọ tỉnh phú thọ

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN ĐÌNH MẠNH NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ, TỈNH PHÚ THỌ Chuyên ngành: Mã chuyên ngành: Người hướng dẫn khoa học: Quản lý đất đai 60.85.01.03 PGS.TS Hồ Thị Lam Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 c LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Đình Mạnh i c LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc PGS.TS Hồ Thị Lam Trà tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn quản lý đất đai, Khoa quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức phòng TN & MT Thị xã Phú Thọ giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Đình Mạnh ii c MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt v Danh mục bảng vi Danh mục hình vii Trích yếu luận văn viii Thesis abstract x Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Tổng quan đất đai thị trường đất đai 2.1.1 Tổng quan đất đai 2.1.2 Khái niệm thị trường đất đai 2.1.3 Thị trường đất đai giới 2.1.4 Thị trường đất đai Việt Nam 2.2 Tổng quan giá đất 11 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 Khái quát chung giá đất 11 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 12 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 15 Định giá đất 17 Công tác định giá giới, việt nam tỉnh Phú Thọ 21 Công tác định giá đất số nước giới 21 Công tác định giá đất Việt Nam 24 Công tác định giá đất tỉnh Phú Thọ 29 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 32 3.1 Địa điểm nghiên cứu 32 3.2 Thời gian nghiên cứu 32 iii c 3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3 Đối tượng nghiên cứu 32 Nội dung nghiên cứu 32 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 32 Tình hình quản lý, sử dụng biến động đất đai thị xã Phú Thọ 32 Giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ 32 Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ 32 Phương pháp nghiên cứu 32 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 33 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 33 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 33 3.5.4 3.5.5 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 34 Phương pháp hồi quy tuyến tính 34 Phần Kết thảo luận 36 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 36 4.1.1 Điều kiện tự nhiên thị xã Phú Thọ 36 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 37 4.1.3 Đánh giá chung 41 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai, trạng biến động sử dụng đất thị xã Phú Thọ 42 4.2.1 Tình hình quản lý sử dụng đất đai 42 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 47 4.2.3 Biến động sử dụng đất đai địa bàn 48 4.3 Giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ 50 4.3.1 Giá đất quy định thị xã 50 4.3.2 Giá đất thị trường địa bàn thị xã Phú Thọ 58 4.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ 65 4.4.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ 65 4.4.2 Xác định mô hình ảnh hưởng số yếu tố đến giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ 69 Phần Kết luận kiến nghị 73 5.1 Kết luận 73 5.2 Kiến nghị 74 Tài liệu tham khảo 75 Phụ lục 77 iv c DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTC Bộ Tài BĐS Bất động sản CNTB Chủ nghĩa tư CS Cộng ĐCSVN Đảng Cộng sản Việt Nam ĐVT Đơn vị tính GS Giáo sư GQĐ Giá quy định GTT Giá thị trường JPPS Cục dịch vụ định giá tài sản (Malaysia) KV Khu vực NĐ Nghị định NTM Nông thôn QĐ Quy định TT Thị trường TT-BTNMT Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường TTCN Tiểu thủ công nghiệp TN & MT Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân VT Vị trí XHCN Xã hội chủ nghĩa v c luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tho luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tho DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Một số tiêu tăng tưởng kinh tế giai đoạn 2011 - 2015 thị xã Phú Thọ 38 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thị xã Phú Thọ 48 Bảng 4.3 Biến động sử dụng loại đất giai đoạn 2011 - 2015 49 Bảng 4.4 Giá đất quy định thị xã Phú Thọ khu vực I giai đoạn 2011 - 2015 51 Bảng 4.5 Giá đất quy định khu vực II địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015 54 Bảng 4.6 Giá đất quy định khu vực III địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015 56 Bảng 4.7 Giá đất thị trường mức chênh lệch với giá đất quy định khu vực I thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015 59 Bảng 4.8 Giá đất thị trường mức chênh lệch với giá đất quy định khu vực II thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015 61 Bảng 4.9 Giá đất thị trường mức chênh lệch với giá đất quy định khu vực III thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015 63 Bảng 4.10 Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ 65 vi c luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tho luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tho luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tho luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tho DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí thị xã Phú Thọ 36 Hình 4.2 So sánh giá đất quy định khu vực I năm 2011 2015 52 Hình 4.3 So sánh giá đất khu vực II năm 2011 2015 .54 Hình 4.4 So sánh giá đất quy định khu vực III năm 2011 năm 2015 57 Hình 4.5 Kết khảo sát yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 66 Hình 4.6 Sơ đồ vị trí điểm điều tra đường Nguyễn Tất Thành .69 Hình 4.7 Sơ đồ vị trí điểm điều tra đường Cao Băng thuộc khu vực II 70 Hình 4.8 Sơ đồ vị trí điểm điều tra đường tỉnh lộ 315 thuộc khu vực III 72 vii c luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tho luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tho luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tho luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tho TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Đình Mạnh Tên đề tài: Nghiên cứu giá đất địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường địa bàn thị xã Phú thọ, tỉnh Phú Thọ - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp sau: - Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu: số liệu, tài liệu thu thập phòng ban ngành có chun mơn liên quan tới đề tài nghiên cứu - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: nghiên cứu tuyến đường mang tính đại diện, phản ánh phát triển KT - XH thị xã Gồm khu vực, khu vực I gồm tuyến đường thuộc trung tâm thị xã đường Đinh Tiên Hoàng, Nguyễn Tất Thành, Bạch Đằng; khu vực II gồm tuyến đường xa trung tâm hơn, giáp ranh xã đường Cao Băng, Hùng Vương, Nguyễn Trãi; khu vực III tuyến đường thuộc khu vực nông thôn - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 175 phiếu hộ gia đình cá nhân chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phú Thọ từ năm 2011- 2015 - Phương pháp xử lý số liệu: lập bảng thống kê, phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đất ở, Xử lý số liệu loại bỏ số liệu không cần thiết, không phản ánh giá thị trường - Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính: sử dụng phần mềm excel để chạy hồi quy tuyến tính, xác định mối tương yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu Kết - Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất thị xã Phú Thọ - Giá đất quy định giá đất thị trường giai đoạn 2011 - 2015 thị xã Phú Thọ viii c luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tho luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tho luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tho luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tho - Xác định yếu tố mức độ tương quan yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thị xã Phú Thọ Kết luận Thị xã Phú Thọ nằm vùng đồi trung du tỉnh Phú Thọ cách thành phố Việt Trì 35 km phía Tây, có vị trí giao thơng thuận tiện cho giao lưu, phát triển kinh tế đường bộ, đường sắt đường thủy Công tác ban hành thực văn quy phạm pháp luật lĩnh vực đất đai thực thường xuyên; công tác lập công khai lấy ý kiến đóng góp người dân quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực theo quy định; bảng giá đất ban hành cho giai đoạn 05 năm, đồ địa lập 10/10 xã phường Giá đất quy định địa bàn thị xã Phú Thọ từ năm 2011 - 2014 tuyến đường điều tra ổn định không thay đổi Từ năm 2015, bảng giá đất có nhiều biến động, mức chênh lệch giá đất năm 2015 với năm 2014 từ 1,5 - 3,3 lần Giá đất quy định cao thuộc tuyến đường khu vực I giảm dần đến khu vực II khu vực II Mức chênh giá đất quy định cao (đường Nguyễn Tất Thành) với giá đất quy định thấp (đường nội xóm xã Văn Lung) 32 lần năm 2015 Giá đất thị trường tăng lên qua năm có chênh lệch lớn so với giá Nhà nước quy định, cụ thể là: khu vực I giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 1,66 đến 6,25 lần; khu vực II giá đất thị trường chênh lệch so với giá đất quy định Nhà nước từ 1,11 đến lần; khu vực III giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 0,93 đến lần Giá đất thị trường khu vực I II chênh lệch với giá quy định lớn, bảng giá đất chưa phản ánh giá trị thực tế giá đất Kết nghiên cứu cho thấy, có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã gồm yếu tố khu vực (vị trí, sở hạ tầng, chất lượng môi trường) yếu tố thông thường (an ninh xã hội, tâm lý thị yếu ) Ngoài ra, yếu tố cá biệt đất (hướng đất, hình dáng, diện tích) ảnh hưởng khơng nhỏ tới giá đất thị xã Kết chạy mơ hình hồi quy rút phương trình hồi quy tuyến đường đại diện khu vực nghiên cứu cụ thể: Khu vực I có phương trình Y = 9,997 + 0,48X1 + 0,023X2 + 2,67X3; khu vực II có phương trình Y = 5,73 + 0,28 X1 + 0,17X2 + 0,45 X3; khu vực III có phương trình Y = 3,37 + 0,09 X1 + 0.017X2 + 0,097 X3 ix c luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tho luan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tholuan.van.thac.si.nghien.cuu.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.xa.phu.tho.tinh.phu.tho