luận văn thạc sĩ thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh bắc giang 07

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT CAO THỊ THU TRANG THI HàNH PHáP LUậT Về ĐấU GIá QUYềN Sử DụNG ĐấT TRÊN ĐịA BàN TỉNH BắC GIANG LUN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 z ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT CAO THỊ THU TRANG THI HàNH PHáP LUậT Về ĐấU GIá QUYềN Sử DụNG ĐấT TRÊN ĐịA BàN TỉNH BắC GIANG Chuyờn ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS TRẦN QUANG HUY HÀ NỘI - 2014 z LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Cao Thị Thu Trang z MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm đặc điểm đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm đấu giá quyền sử dụng đất 11 1.2 Mục đích, vai trị đấu giá quyền sử dụng đất 15 1.2.1 Mục đích đấu giá quyền sử dụng đất 15 1.2.2 Vai trò đấu giá quyền sử dụng đất 17 1.3 Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 25 1.3.1 Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn trước ban hành Luật đất đai 1993 25 1.3.2 Pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn sau ban hành Luật đất đai 1993 đến trước Luật đất đai 2003 có hiệu lực 27 1.3.3 Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn từ Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến 30 Chương 2: THỰC TIỀN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC GIANG 48 2.1 Thực tiễn thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Giang 48 z 2.2.1 Những đặc điểm điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội tỉnh Bắc Giang ảnh hưởng đến tổ chức hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất 48 2.2.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Bắc Giang 51 2.2 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Giang 74 2.2.1 Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất chưa đồng thiếu tính dự báo 74 2.2.2 Công tác triển khai thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất chưa nghiêm túc 76 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC GIANG 79 3.1 Giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Giang 79 3.1.1 Giải pháp công tác xây dựng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 79 3.1.2 Giải pháp hoàn thiện số quy định cụ thể đấu giá quyền sử dụng đất 80 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng thi hành pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Giang 85 3.2.1 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động quan Nhà nước có trách nhiệm hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất 85 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp 88 KẾT LUẬN 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 z DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐG: Bán đấu giá BĐS: Bất động sản BLDS: Bộ luật dân TP: Thành phố UBND: Uỷ ban nhân dân z luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07 DANH MỤC CÁC BẢNG Tên bảng Số hiệu bảng Trang Bảng 2.1: Kết công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2009 61 Bảng 2.2: Kết công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 62 Bảng 2.3: Nhân lực hoạt động bán đấu giá tài sản địa bàn tỉnh Bắc Giang 65 Bảng 2.4: Kết công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 66 Bảng 2.5: Kết công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 68 Bảng 2.6: Kết công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 70 Bảng 2.7: Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2009 - 2013 luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07 z 73 luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất đai nguồn tài ngun q giá, có vai trị quan trọng phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng quốc gia Trong trình phát triển kinh tế, hội nhập quốc tế nước ta nay, sách, pháp luật đất đai đóng vai trị quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai hợp lý hiệu để phục vụ cho mục tiêu phát triển đất nước Bên cạnh việc quản lý đất đai biện pháp hành chính, pháp luật đất đai ngày trọng đến việc quản lý đất đai biện pháp kinh tế nhằm khai thác có hiệu tiềm đất đai thơng qua việc quy định giá đất vấn đề tài đất đai, thực việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất bên cạnh hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất… Trong đó, việc áp dụng rộng rãi chế đấu giá quyền sử dụng đất góp phần khắc phục tình trạng xin – cho, giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực việc phân phối đất đai đảm bảo cơng bằng, bình đẳng sử dụng đất, góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên bên cạnh mặt đạt được, thực tiễn thi hành quy định pháp luật vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua gặp phải vướng mặc, bộc lộ bất cập hạn chế Thực trạng làm giảm hiệu quản lý Nhà nước đất đai, khiến mục đích đắn sách đấu giá quyền sử dụng đất không đạt được, trực tiếp gây ảnh hưởng đến quyền lợi ích đáng cơng dân, gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước Yêu cầu đặt cần nghiên cứu cách hệ thống, sâu sắc toàn luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07 z luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07 diện quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, cần tìm hiểu chế thực thi, thực tiễn thi hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất thực tế, địa bàn cụ thể để tìm nguyên nhân bất cập, vướng mắc đó, sở đề xuất kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật, nâng cao hiệu tổ chức, thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Đứng trước đòi hỏi mặt lý luận thực tiễn nêu trên, em định lựa chọn đề tài: “Thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Giang” để nghiên cứu làm đề tài Luận văn tốt nghiệp Cao học Tình hình nghiên cứu đề tài Vấn đề bán đấu giá tài sản nói chung từ lâu nhận nhiều quan tâm, tìm hiểu tác giả, có nhiều cơng trình nghiên cứu, viết vấn đề Riêng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vấn đề mẻ, thực tiễn hoạt động diễn phong phú, phức tạp nhiều vướng mắc chưa có nhiều nghiên cứu trực tiếp, chuyên sâu vấn đề Nghiên cứu pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam nói chung kể đến số cơng trình nghiên cứu sau: “Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất” – Luận án Tiến sỹ tác giả Trần Quang Huy (năm 2008) – nghiên cứu quy định Luật đất đai 2003 hình thức giao đất Việt Nam, tập trung nghiên cứu hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất có giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá; “Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam” – Luận án Tiến sỹ tác giả Đặng Thị Bích Liễu (năm 2012) – cơng trình nghiên cứu trực tiếp, chun sâu đấu giá quyền sử dụng đất Một số viết tạp chí liên quan đến vấn đề kể đến như: “Lý luận luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07 z luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07 thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất” tác giả Nguyễn Thị Nga; “Các vấn đề pháp lý tài đất đai giá đất” tác giả Trần Quang Huy (Tạp chí Luật học – Đặc san Luật đất đai, số 5/2004)… Các cơng trình nghiên cứu, tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn cụ thể kể đến như: “Bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội” – Luận văn thạc sỹ tác giả Nguyễn Vĩnh Diện (năm 2006); “Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang” – Luận văn thạc sỹ tác giả Phạm Văn Vượng (năm 2011); “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất hiệu sử dụng quỹ đất sau đấu giá số dự án địa bàn Quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” – Luận văn thạc sỹ tác giả Nguyễn Trung Đạt (năm 2012)… Mỗi cơng trình nghiên cứu tiếp cận đấu giá quyền sử dụng đất theo khía cạnh khác Trong cơng trình nghiên cứu chung pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam đem lại nhìn tổng quan hệ thống pháp luật, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật quy mơ tồn quốc; nghiên cứu địa bàn định lại đem đến nhìn cụ thể hơn, góp phần quan trọng vào việc đánh giá hiệu thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thực tiễn Mỗi cách tiếp cận vấn đề có ưu, nhược điểm riêng Việc nghiên cứu thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn địa phương, sở đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật không tránh khỏi hạn chế định Tuy nhiên, giải pháp đưa xuất phát từ thực trạng thi hành pháp luật địa phương nên có tính phù hợp cao có giá trị tham khảo địa phương có điều kiện tương đồng luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.dau.gia.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.tinh.bac.giang.07 z