luận văn thạc sĩ thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở tại thành phố đà nẵng 07

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHAN HỒNG MAI THI HàNH PHáP LUậT Về CấP GIấY CHứNG NHậN QUYềN Sử DụNG ĐấT, QUYềN Sở HữU NHà TạI THàNH PHố Đà NẵNG Chuyờn ngnh: Lut kinh t Mó số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: TS DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI - 2014 z LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Tất số liệu vùng nghiên cứu Luận văn trung thực chƣa đƣợc công bố luận văn khác Tôi xin cảm ơn giúp đỡ cho việc thực Luận văn xin cam đoan thơng tin trích dẫn Luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Người cam đoan Phan Hồng Mai z MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng, MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CẤP GIẤY 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 14 Đăng ký đất đai 16 Khái niệm công nhận quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 19 Sự hình thành phát triển pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà qua thời kỳ Việt Nam 23 1.2.1 Lịch sử đăng ký đất đai qua thời kỳ 23 1.2.2 Sự thay đổi biểu mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 28 KẾT LUẬN CHƢƠNG 32 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG 1.2 NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG .33 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên thành phố Đà Nẵng 33 2.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 36 2.2.1 Tăng trƣởng dịch chuyển cấu kinh tế 36 z 2.2.2 2.2.3 2.3 2.3.1 2.3.2 Giao thông 36 Dân số lao động 36 Tình hình quản lý nhà nước đất đai thành phố Đà Nẵng 37 Tình hình ban hành văn pháp luật 37 Công tác quản lý nhà nƣớc đất đai 37 2.4 Các quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 39 Về phƣơng pháp, cách thức đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 43 Chủ thể sử dụng đất 45 Điều kiện để đƣợc công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cƣ 47 Về hồ sơ, trình tự, thủ tục thẩm quyền đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 56 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.5.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà địa bàn thành phố Đà Nẵng 59 Thực trạng áp dụng pháp luật tác động đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 59 Cơng tác cải cách thủ tục hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thành phố Đà Nẵng 60 Cải cách quy định nhiệm vụ, quyền hạn quan, tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 62 Kết thực đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thành phố Đà Nẵng 66 Những bất cập việc thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà địa bàn thành phố Đà Nẵng 68 2.6.1 Vƣớng mắc pháp lý chứng nhận quyền sở hữu nhà thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà lần đầu 68 2.6 z 2.6.2 Vƣớng mắc pháp lý việc giải thừa kế công nhận quyền sử dụng đất lần đầu 78 2.6.3 Một số bất cập việc thể thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 84 2.6.4 Một số bất cập thủ tục hành 90 Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 94 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện quy định pháp luật 94 3.2 Hoàn thiện pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 95 3.3 Hoàn thiện giải pháp tổ chức thực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 98 Hoàn thiện giải pháp bổ trợ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 100 3.5 Kiến nghị 103 3.5.1 Sửa đổi, bổ sung quy định chứng nhận quyền sở hữu nhà Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 103 3.5.2 Bổ sung quy định giải thừa kế phát sinh trƣờng hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà lần đầu 104 3.5.3 Hoàn thiện thông tin pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 105 3.5.4 Kiến nghị ban hành quy định bắt buộc thống xây dựng liệu thơng tin địa đảm bảo kết nối liệu phạm vi toàn quốc 106 KẾT LUẬN 108 TÀI LIỆU THAM KHẢO 110 3.4 PHỤ LỤC z DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Có nghĩa UBND Ủy ban nhân dân GCNQSDĐ, QSHNƠ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất z DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Số hiệu hình, sơ đồ Tên hình, sơ đồ Hình 2.1: Vị trí địa lý thành phố Đà Nẵng Trang 33 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cấu tổ chức VPĐKQSDĐ hai cấp 63 Sơ đồ 2.2: Sơ đồ cấu tổ chức VPĐKQSDĐ cấp 64 z luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, tài sản, nguồn lực to lớn quốc gia Quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt, việc khai thác sử dụng hợp lý, hiệu tài nguyên đất động lực phát triển xã hội Để sử dụng đất có hiệu quả, quốc gia phải thực công tác quản lý đất đai nhƣ ban hành sách đất đai, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận pháp lý đất đai… Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất nội dung thiếu hoạt động quản lý nhà nƣớc đất đai, khơng góp phần quan trọng công tác quản lý nhà nƣớc mà cịn có tác động ảnh hƣởng trực tiếp đến quyền đƣợc khai thác sử dụng đất cách hợp lý tổ chức, hộ gia đình cá nhân ngƣời sử dụng đất Đà Nẵng địa phƣơng đạt đƣợc nhiều thành trình khai thác, sử dụng nguồn lực từ đất đai Bên cạnh quy mô chỉnh trang quy hoạch đô thị, việc cải cách thủ tục hành chính, đầu tƣ xây dựng tạo môi trƣờng pháp lý thuận lợi để ngƣời sử dụng đất ngày có điều kiện thực quyền nghĩa vụ khai thác sử dụng đất, kết đáng kể hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Sau Luật Đất đai năm 2003 đƣợc ban hành, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai đƣa thời hạn thống thực giao dịch quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 01/7/2007 nghĩa tiêu hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đến 31/12/2006, đến luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07 z luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ thời hạn đƣợc kéo giãn đến ngày 01/01/2008 nhiên mục tiêu hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nƣớc nói chung Đà Nẵng nói riêng khơng đạt đƣợc Quốc hội khóa XIII phải ban hành Nghị số 30/2013/QH13 việc đảm bảo đến 31/12/2013 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu phạm vi nƣớc Theo số liệu điều tra đến cuối năm 2013, tổng số hộ gia đình cá nhân chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà địa bàn thành phố Đà Nẵng 30.000 trƣờng hợp Nhận định cách khách quan cho thấy, kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà chƣa đạt đƣợc mục tiêu đề Cụ thể tiến độ thực chậm; việc tiếp cận ngƣời dân với dịch vụ công để thực quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận cịn khó khăn, phiền hà Vì quyền thành phố Đà Nẵng triển khai nhiều biện pháp cải cách thủ tục hành song nhiệm vụ hồn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho hộ gia đình, cá nhân khơng thể thực tiến độ đƣợc ngày trở nên khó khăn Những nguyên nhân giải pháp để giải vấn đề Từ thực trạng nêu trên, chọn đề tài "Thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thành phố Đà Nẵng" làm đề tài cho luận văn thạc sĩ Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá quy định pháp luật hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hiệu thực thi thực tế, luận văn đề xuất số kiến nghị, giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật lĩnh vực này, qua giải vƣớng mắc để góp phần hoàn thành mục tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà lần đầu tồn đọng địa bàn thành phố luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07 z luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07 Tình hình nghiên cứu Cho đến nay, pháp luật cấp GCNQSDĐ đƣợc giới nghiên cứu khoa học pháp lí nghiên cứu nhiều khía cạnh phƣơng diện khác Điển hình hàng loạt cơng trình, bài viết, sách chuyên khảo tài liệu nghiên cứu phổ biến nhƣ: “Các vấn đề pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Quang Học, năm 2004; Bàn khái niệm đăng kí đất đai tác giả Đặng Anh Quân Tạp chí Khoa học pháp lí số 2/2011; viết: Một số yếu tố hệ thống đăng kí đất đai đăng Tạp chí Nhà nƣớc Pháp luật số 3/2011; “Pháp luật đất đai Việt Nam hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền ngƣời sử dụng đất”, Tạp chí luật học, số 8/2009 TS Trần Quang Huy Ths Phạm Thu Thủy: “Một số vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003”; Phạm Thị Thanh Hải (2010), Một số vấn đề pháp lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội; Luận văn Thạc sĩ tác giả Nguyễn Quang Vinh, Trƣờng Đại học Nông- Lâm Huế năm 2011 với đề tài: Đánh giá viê ̣c thực hiê ̣n các quyề n sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng Có thể thấy, cơng trình khoa học, viết đề cập khía cạnh đa dạng vấn đề cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, theo chủ quan cá nhân, chƣa có cơng trình chun sâu nghiên cứu vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà lần đầu Do đó, luận văn sâu tìm hiểu nội dung quan trọng hoạt động cấp GCNQSDĐ, nội dung mang ý nghĩa phƣơng diện pháp lý nhƣ thực tiễn cần đƣợc nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07luan.van.thac.si.thi.hanh.phap.luat.ve.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.tai.thanh.pho.da.nang.07 z