u u u u a | Lỗi li BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO _
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE THANH PHO HO CHI MINH
cave
TRAN THUY TIEN
UNG DUNG LY THUYET PHAN TICH DU AN VÀ QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ VÀO DỰ ÁN
TRUNG TÂM THƯƠNG MAI CỬA KHẨU
QUỐC TẾ LÀO CAI
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
Trang 2
LỜI MỞ ĐẦU
1 Đặt vấn đề CUVEE URE EER RET POET REL ES HAL CREPE WARK ET DALE TR eee EAE PVR POHEAARETHI HEC HERD PeCPeeetarnesann 1
2 Sucdn thiết c của vấn dé nghiên CỬU và Ứng dỤnE co ¬ 3 Mục tiêu và phạm vi của vấn để nghiên cứu ứng dụng ¬ CHUONG I
TONG QUAN VE LY THUYẾT PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ LỢI ÍCH ĐỂ
QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ
I.1 Những khái niệm tài chính cơ bản liên quan đến vấn để nghiên cứu 3
t1.1 Phân tích tài chính dự án ¬—
a Xây dựng dòng tiên tệ rồng (đồng ngân lưu của dự Án) cceeeesirreerree 3
b Các khái niệm về thu nhập của dự án — 3 c Các khái niệm về chỉ phí -ee, S
d Báo cáo thu nhập dự kiến ¬ "— 5
e Nguyén tac xem xét loi ich va chi phi trong viéc phân tích hiệu quả của dự
AN vieecsseccseseerneeeepeeennneeee seers Genesee daneeceasecenenedenegasacatensersseceueneewase M 6
1.1.2 Các phương pháp phân tích hiệu quả tài chính CYL ẤN eeessesssesssaer I.1.2.1 Các phương pháp phân tích tài chính dự án theo các yếu tố xác định .6
a Tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng (Net present value ~ NPV) .eve, 6
b Tiêu chuẩn suất thu lợi nội tại K1 99 v3 t9 k9 cv ve 9
c Tiêu chuẩn tý số lợi ích ~ chỉ phí (BÁC ralO} cu eereerve 1]
d Thời gian hoàn vốn TL 1 1.2.2 Phan tích tài chính dự án trong điều kiện bất định15
a Phương pháp phân tích điểm hoà vỐn cc.ieei Ly seo seossecose ED
b Phương phấp phân tích độ nhẠ ` cuc cuc HH thư kh th khi _— 16
1.2.3 Các quan điểm phân tích dự án đâu từ .cssesscssccssserscrssessesessensssescasserssecsenessee LT
a Quan điểm ngân hang (còn gọi là quan điểm của tổng mức đầu tư) 18
b Quan điểm chủ đầu EW con cv enne net "¬ 18
c Quan điểm của cơ quan ngân sách ~ chính phủ w.-:
CHUONG II
UNG DUNG LY THUYET PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀO THẤM ĐỊNH DỤ ÁN VÀ PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MAI KHẨU QUỐC TE LAO CAI CUA CÔNG TY BITES
Trang 3
H.1.1 Giới thiệu khái quát về thị trường Tây Nam Trung Quốc |9
11.1.2 Tim quan trọng của dự án TTTM cửa khẩu quốc tế trong chiến lược phát triển kinh tế của Viet Nam va LAO Cal .eeeeiesssemsseeasesmaes 0
a “Thúc đẩy lưu thơng hàng hố giữa hai nước _— cà 2Ì b Thúc đẩy du lịch địa phương, giao lưu văn hoá giữa hai nưỚớc —ẦỘ
H.2 Các điều kiện thuận lợi và khó khăn cu c.cceeeseseeeseressserresesoaessdesrceee 07
H.2.1 Các điều kiện thuận lỰÍ co iSsrieesereerresriasesssreasnasrsesraseneo 22
1.2.1.1 Chính phủ Việt Nam (Lào Cai) thực hiện các chính sách thu hút đầu tư 22 a Thực hiện các chính sách tà đãi cho tất cả các doanh nghiệp đầu tủ trong khu
kinh tế thương nưai Của KHẨU Là các caro ¬— 22
1L2.1.2 Chính phủ Trung Quốc thực hiện các chính sách thu hút đầu tư ¬- 11.2.1.3 Các đự án đầu tư của chính phủ hai bên đã và đang tiến hành 25 11.2.1.4 Quan hé thương mại, du lịch truyền thống ở biên giới hai nước ¬- 11.2.1.5 Tiém năng của Bi0's và những bước chuẩn bị cho đự án vs TỔ 1.2.3 Các rủi ro và khó khăn c -.c cccceeeeeviiseseseerieereeisensoresrssrrsessorrstteseeees 20
d Hạn chế về CHÍnh SÁCH vo co cn hai hy khi nu —
b Hạn chế về cơ sở Hạ Tổng ¬— _ v.e.se , TÔ c Hạn chế cưả thị HƯỜH cài - «£+£+-1 29 d Han ché cả BHÙS peceeteesneceanegccspecensestusrentes txx2xxcsvvecs e Hoà giải các r PO cv 4 — ,Ô
IL3 GiGi thidu qui md dul Go ccoesscomescnesensssnsarscetesereceneeteensessseasestasensecusenessesseenser OL
H3.2 Chife nding dul AM1 ccsscsssssscssscssearessnscnneostectsconnestnsaneconsesnesersortscnesetssseossessseassons OL
H.3.4 Nguồn vốn đầu tu esssessorscersserserscerssnssecasenssnesnsssneosseonesonescstssnnsonasonnsensontesenssennen OF
H.3.5 Chỉ tiết kế hoạch đầu từ .cecccsssessesssenssentscsreocssnnssenensereccsssnsansesnrnectsseneesnnssnaeen D5
11.3.6 Bố trí chỉ tiết các khu chức nà ng ccecceeeeeeeesesessiesesreseieersosresesraossoue CỔ,
IL.4 Các thông số về kinh doamh .ccscsssccecerscerssansenssensenrsnntenenseessesesecenseensosecensonnsone JO H.4.1 Dự kiến Chỉ phí ¿ co he HH V0 309914 7x08 G7 0000610097606 05 7 ï1.4.1.1 Chi phí khấu hao CÀ T113 1121711111 3111122115511 1117512111251 12 1117k” 39 H.4.1.2 Chỉ phí hoại ÔN su cuc eokeeeeeveerearresseeerrvvereo AD
H.4.2 Dự kiến đoanh thu 2.00 csccsscccssssconserssseanseveccsnsecsrereseatenurerasceesennacensoersersconrsnersees Fh
H.4.3 Kế hoạch vay vốn và trả VỐN VAY seeeiesiseassessassssce be
11.4.4 Xde định lãi suất chiết khẩU ecveeseesseeseseeessesenassassrsreseksee 4S
H5 Thẩm định tài chính đự án đến các quyết định đầu tư và hợp tác kinh
doanh trong điều kiện xác định và điều kiện bất định .e.ceeseeesees.e-ee 44
H.5.1 Thẩm định tài chính dự án khu siêu thị và văn phòng cho thuê (4 tầng) 44
H.5.L.1 Xác đmh doanh thu — chi phí cho thuế hàng thắng co uueeeee 44
H.5.2 Thẩm định tài chính du án khu khách sạn cho thuê (11 tầng) 5Ú
5.2.1 Xác định doanh thu — chi phi cho thuê hàng tháng KYA tk Q2 tp 50
H.5.3 Thẩm định tài chính dự án khu khách sạn cho thuê (Í7 tầng) 53
Trang 4
CHƯƠNG IH
ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ
HH.1 Nhận xét tổng hựp về kết quả thu thập được secsaetuseuseeutscuveceacerseensoenrentes 58
IH.2 Đề xuất và kiến nghị esesceesseessenecessecsseccassscsesseceuseensontsenssaresensotasentsensoes wn 59
q Đối với chính sách khuyến khích đâu n tử của Việt Nam nói chung v và a tink Lio 0.8 8 0n nhe e- 5
Na s1 0n nan na he Se 61
Các bảng thuyết mình kèm theo:
- Phụ lục 1: : KẾT QUÁ THẤM ĐỊNH PHƯƠNG ÁN KINH DOANH KHU SIÊU THỊ & VĂN PHÒNG CHO THUÊ - PHƯƠNG ÁN SỬ DỤNG 50% VỐN VAY
- Phụ lục 2 : KẾT QUÁ THẤM ĐỊNH PHƯƠNG ÁN KINH DOANH KHU KHÁCH SẠN 11 TẦNG- PHƯƠNG ÁN SỬ DUNG 50% VON VAY
Trang 5Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai LỜI MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn dé
Một dự án có hiệu quả phải đáp ứng được mục tiêu lợi nhuận cho các nhà đầu tự và
cấc mục tiêu kinh tế ~ xã hội của nhà nước, Điều đó phải đòi hỏi dự án phái được soạn thảo, phân tích và đánh giá một cách cẩn thận từ giai đoạn tiễn đầu tư Nhiều
dự án đầu tư bị đỗ vỡ hay kém hiệu quả trong thời gian qua bất nguồn từ việc phân tích đánh giá dự án khơng tồn điện hoặc không nghiêm túc Các dự án được đánh
giá không lường hết các yếu tố rủi ro cũng như thực hiện cách phân tích khác ngoài
phân tích tải chính cho đự án
Vì vậy, việc nghiên cứu môi trường đầu tư, lựa chọn phương pháp phân tích đánh giá dự án đúng đắn cũng như dự báo các yếu tố tác động đến dự án trong tương lai
sẽ góp phẫn nẵng cao chất lượng của dự án
2 Sự cần thiết của vấn dé nghiên cứu:
Mục tiêu đánh giá kinh tế của dự án là xác định xem dự ấn đạt yêu cầu mong muốn về mặt tài chính hay không? Một cách cụ thể, đánh giá nhằm giải quyết bai câu hỏi sau đây:
® Dự án đó có đáng giá hay không? Nghĩa là đạt các tiêu chuẩn như lợi nhuận
cho chủ đầu từ, giải quyết về việc lầm, khai thác thế mạnh về tài nguyên, du lịch quốc gia
« Với một danh sách đự án đã cho, dự án nào là tốt nhất? Thứ hạng của mỗi
dự dn đó như thế nào?
Thông thường khi soạn thảo và phần tích dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện các tỉnh
toán phần tích trong điều kiện xác định cũng cần đự báo các yếu tố không xác định
trước như:
đ Lam phat
â Nhng thay i trong cụng ngh
đâ Năng lực dự báo
e Vốn đầu tư cần thiết, thời gian thi công xây dựng, thời gian chạy thử
Đo đó khí phân tích đánh giá dự ấn chúng ta phải thừa nhận tính bất định và phân tích dự án trong điều kiện xác định và cả trong điều kiện bất định Trên cơ sở phân tích đánh giá dự án qua hai tình huống những nhà đầu tư nghiên cứu nhằm quyết
định đầu tư
Trang 6
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
dự án hoạt động trong đó Một đự án có hiệu quả phải là một dự án mang lại lợi
nhuận cho nhà đầu tư và đáp ứng được lợi ích kinh tế — xã hội
Trong thực tế tại Việt Nam việc đánh giá các dự án đầu tư phân lớn chỉ được thực
hiện trong điều kiện xác định Công cuộc đổi mới kinh tế của Việt nam cùng với
nến kinh tế thị trường đang diễn ra hết sức phức tạp đòi hỏi việc nghiên cứu, soạn
thảo, phân tích, đánh giá một dự ấn phải thực hiện một cách nghiêm túc, ứng dụng cấc phương pháp đánh giá hiệu quả nhằm xác định tính khả thi của dự án đem lại
trong tương lai Đây là mục tiêu ma dé tai nay mudn dé cap
3 Mục tiếu và phạm vỉ của vấn dé nghiên cứu
Mục tiêu chính của luận án này là ứng dụng lý thuyết phân tích hiệu quả tài chính của dự án, đánh giá mức độ rủi ro của dự án trong điều kiện xác định và điều kiện bất định nhằm đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án đối với chủ đầu tư -Biti's và mức độ ảnh hưởng của dự án đối với nên kinh tế xã hội của tỉnh Lào Cai trong định
hướng phát triển tính Lào Cai đến năm 2010
Phạm vị nghiên cứu của luận án bao gồm các vấn để sau:
- - Giới thiệu các lý thuyết liên quan đến phân tích tài chính của dự án và các
rủi ro trong điều kiện xác định và bất định
- Ứng đụng lý thuyết để phân tích đánh giá thấm định dự án đâu tư Trung tâm cửa khẩu quốc tế Lào Cai, chủ đơn vị đầu tư là Công ty Biu's
- Ap dung phương pháp đánh giá dự án trong điều kiện xác định và bất định
để phân tích tài chính dự án và mức độ rủi ro của đự án
- - Áp đụng phương pháp phân tích kinh tế xã hội để đánh giá hiệu quả xã hội của dự án
Trang 7
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai CHUONG I TONG QUAN VỀ LÝ THUYẾT PHAN TICH CHI PHi VA LOL ICH DE QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ 1.1 Những khái niệm tài chính cơ bản liên quan đến vấn để nghiên cứu: 1.1.1 Phân tích tài chính dự án
a Xây dựng dòng tiễn tệ ròng (đồng ngân lưu của dy án)
Xây dựng báo cáo đồng tiền tệ là công việc đầu tiên trong việc phân tích tài chính
dự án dựa vào những thông tin tìm được trong các phần phân tích về kỹ thuật, nhân
lực và tiếp thị
Thành quả dự kiến trong tương lai của một dự án đầu tư được tóm tắt trong một tập hợp báo cáo tài chính dự trũ hay triển vọng gŠm các thông tin thu nhập và chi phí trong nhiều năm của dự án
Các khoản thu nhập và các khoản chi phí của dự án xuất hiện ở những năm khác nhau trong đời dự án tạo thành dòng tiền tệ của dự án và được xác định hàng năm
như sau :
Dông tiền tệ ròng | Khoản thu Khoản chỉ
(thu hổi thuần) (tién mat) : (tién mat)
Trong quá trình tính toán dòng tiền tệ hàng năm của dự án một số vấn để tài chính
cần được quan tâm như sau :
Trong các khoản thu bằng tiền mặt ngoài doanh thu còn tính đến các khoản phải
thu, tương tự các khoản chỉ tiền mặt ngoài chí phí phải tính đến các khoản phải trả Tất cả những yếu tố trên được xác định trong việc xây đựng nhu cầu tiền mặt giao dịch và vốn lưu động
b Các khái niệm về thu nhập của dự án
Tổng thu trong năm của đự án: Là tất cả những khoản tiễn ma dy dn thu dude do
kết quả hoạt động sản xuất kính đoanh trong năm hoạt động của dự án Thu nhập trong năm của dự án bao gồm:
- _ Tiền thu do bán hãng: đây là nguồn thu nhập chủ yếu trong năm của dự ấn
-_ Thu nhập từ hoạt động tài chính
- Thu nhập từ các khoản viện trợ
- - Thu nhập do thanh lý tài sản và giá trị còn lại của tài sẵn tại năm cuối cùng của
dự ấn
Trang 8Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai hoạt động, không có đầu tư bể sung thu hổi thuần bằng thu hỗi hoàn vốn tại năm đó c Các khái niệm về chỉ phí:
Các hoạt động của dự án được đấm bảo bằng các nguồn lực khác nhau, đó là những
đầu vào đắm bảo cho hệ thống hoạt động Những đầu vào này biểu hiện đưới nhiều hình thức khác nhau, tuỳ thuộc từng giai đoạn dự án như lao động, công nghệ thiết bị, nguyên vật liệu, đất đai, nhà xưởng Chi phí của dự án là biểu hiện bằng tiền
của các nguồn lực cần thiết hoạt động đự án Đối với dự án đầu tư, Chỉ phí của dự án được xem xét ở cả ba giải đoạn
Giải đoạn 1 : (giai đoạn chuẩn bị đầu tư) xác định số lượng và nguồn vốn cần thiết cho các hoạt động dự án, nó thường chiếm tỷ lệ thấp nhưng lại đóng vai trò quyết định đối với chỉ phí ở giai đoạn sau gồm các công việc : nghiên cứu đánh giá cơ hội đầu tư, nghiên cứu lập dự án tiễn khá thi và khả thị, thẩm định và phê duyệt dự án
ở cấp quần lý
Giai đoạn 2: (thực hiện đự án) là giai đoạn chú yếu chỉ phí được đưa vào để thực hiện dự án như xin thuê đất, chuẩn bị mặt bằng, tổ chức tuyển chọn tư vấn khảo
sát-thiết kế giám định kỹ thuật chất lượng công trình, tổ chức đấu thầu, mua sắm
thiết bị, thí công xây lắp, nghiệm thu công trình và thanh quyết toán
Giai đoạn 3: (giai đoạn khai thác dự án) chỉ phí được biểu hiện đưới dang chi phi
khai thác dự án (còn được gọi là vốn lưu động cần thiết để sẵn xuất kinh doanh khi
dự án hoàn thành)
Các loại chỉ phí của dự ấn,
Chỉ phí cổ định và chỉ phí biến đất:
Chí phí cổ định: là chỉ phí phải trả cho đù doanh nghiệp không sản xuất gì cả như
chỉ phí thuê nhà đất, khấu hao tài sẵn
Chí phí biến đổi: là chí phí tăng, giãm theo sản lượng chẳng hạn như chỉ phí nguyên vật liệu, chị phí nhân công
Chỉ phí chữm: Đây là những chỉ phi không thu lại được xây ra do những quyết định quá khứ Trong khi đó, việc phân tích kinh tế dự án chỉ xét những chỉ phí và lợi ích do những quyết định hiện tại gây ra Nhiều chỉ phí quá khứ không thu hổi được
bằng một hành động tương lai, vì vậy chỉ phí chìm không duoc xem xét trực tiếp
trong phân tích kinh tẾ dự án Trong thực tế chỉ phí chìm thường ảnh hưởng đến
việc lựa chọn dự án do yếu tố tâm lý là tiếp tục theo đuổi những quyết định trong
quá khứ mà thường được cho là không vô ích
Chỉ phí khẩu hao: Trong phân tích hiệu quả dự ấn, khi xác định chỉ phí hàng năm người ta không tính chỉ phí khấu hao vì toàn bộ chí phí đầu tư ban đầu của dự án đã được tính đủ và khấu trừ hết trong những năm thực hiện việc đầu tư Do vậy khi xác
định chỉ phí tiêu hao nếu tính chỉ phí khấu hao thì ta đã tính khấu trừ hai lần cho chỉ phí này Mặc dù thế nhưng chì phí khấu hao cũng ảnh hưởng rất lớn đến đồng tiền
Trang 9
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
Trước hết chí phí khấu hao ảnh hưởng đến mức thu nhập của doanh nghiệp, mức
khấu hao cằng lớn, thu nhập càng nhỏ, và ngược lại được thể hiện qua công thức tính lợi nhuận gộp (lợi nhuận chịu thuổ) _ Lợi nhuận gộp = Doanh thu hàng năm - (chi phí vận hành bàng năm + khấu hao nam)
Thứ hai khấu hao ảnh hưởng trực tiếp đến thu hồi gộp trong năm:
Thu hổi gộp trong năm = khấu hao + lợi nhuận ròng + lãi vay (thu hồi hoàn vốn) Thu hồi thuần trong năm = thu hồi gộp trong năm ~ chỉ phí đầu tư trong năm
Dòng tiền tệ của dự án để phân tích hiệu quả lựa chọn dự án chính là dòng thu hối
thuần của dự án
Mô hình tính khấu hao được chọn là khấu hao đều (hay gọi là khấu hao đường thẳng)
Chỉ phí đất đai : Giống như các tài sản khác, đất đai có một chỉ phí kinh tế cơ hội
khi được sử dụng cho đự án, ngay cả trong trường hợp Chính phủ cung cấp đất không mất phí cho dự án, chỉ phí về đất cũng phải được tính trong tổng chỉ phí đầu
tư của dự án và mức chỉ phí đất đó phải được xác định ở mức giá trị phản ảnh đúng giá trị thị trường của đất tại khu vực dự án Đất đai còn là một tài sản đặc biệt ở chổ trong hầu hết mọi trường hợp đất đai không có khấu hao, Ngược lại do những cải
thiện trong hệ thống cơ sở hạ tầng giá trị của đất đai còn có thể tăng nhanh hơn mức tăng của lạm phát trong suốt thời gian hiện hữu của đự án Trong những trường
hợp như vậy, điều quan trọng là chúng ta không được tính phần giá trị của đất đai
gia tăng vượt quá mức tăng của lạm phát vào giá trị thanh lý của dự ấn Thông
thường giá cả đất đai thực sự tăng lên là do kết quả đầu tư cho cơ sở hạ tầng công
cộng mà sản phẩm của chúng ta không có bán trên thị rường cạnh tranh, do đó điều quan trọng là không được qui mức tăng trong giá trị thực của đất đai cho bất kỹ dự ấn nào nhằm tránh được sự thiên lệch trong khi lựa chọn đối với các dự án sử
dụng nhiều đất
Chỉ phí hoạt động (chí phí khai thác) 1A chi phi tiêu bao trong giá thành sản phẩm hàng năm của dự án kể cả thuế các loại
Chi phí khai thác hàng năm = Giá thành sản phẩm-Khấu hao+thuế thu nhập
đ Báo cáo thu nhập dự kiến : Dựa trên cơ sở doanh thu hằng năm đã được dự trù và các chỉ phí hoại động đã được bao gồm (chi phí trực tiếp, gián tiếp, khấu hao ), thuế đoanh thu ta tính được :
Lãi gộp = doanh thu — chi phí hoạt động
Thu nhập chịu thuế tính trước = lãi gộp — chi phí trả lãi năm
Dong tiễn tệ rồng sau khi trả thuế = thu nhập trước thuế ~ thuế thu nhập DN
Trang 10
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
e Nguyên tắc xem xét lợi ích và chỉ phí trong việc phân tích hiệu quả dự án: - Phân tích hiệu quả dự án xem xét cho cùng là so sánh các lợi ích và chi phi để
thấy được doanh lợi hay tính hấp dẫn của các dự án khác nhau Bởi vậy đối với
mỗi dự án, việc xác định đầy đủ các chí phí và lợi ích là một vấn để quan
trọng.Trong phân tích hiệu quả kinh tế dự án, xác định chỉ phí và lợi ích được tiến hành theo nguyên tắc: tất cả những gì làm gia tăng mục tiêu là lợi ich cn tất cả những gì làm giảm mục tiêu là chỉ phí
- Trong phân tích khả thị, để tránh việc chấp thuận dự án đựa trên những ước tính quá lạc quan về lợi ích, chỉ phí, chúng ta nên sử dụng những ước tính thiên lệch theo hướng làm giảm bới lợi ích của dự án trong khi làm tăng cao mức ước tính về chỉ phí Nếu dự án vẫn hấp dẫn sau khi tiến hành thẩm định như vậy thì có nhiều khả năng dự ấn sẽ đứng vững khi thẩm định kỹ hơn, chính xác hơn
- Mục tiêu thay đổi theo tính chất sự phân tích Trong phân tích hiệu quả tài
chính, mục tiêu là đánh giá lợi nhuận mà dự án mang lại cho người chủ dự án
cũng như các cá nhân và tổ chức khác tham gia vào đự án Do đó phân tích hiệu
quả tài chính chỉ tính đến những chỉ phí và lợi ích nào là xác thực đối với cá
nhân và tổ chức đã nêu Theo nguyên tắc này khấu hao và các chỉ phí chìm
không dự tính là chí phí của dự án Các chi phí và lợi ích phụ, chi phí và lợi ích ẩn cũng không được xem xét trong phân tích hiệu quả tài chính của dự ấn
1.1.2 Các phương pháp phân tích hiệu quả tài chính đự án:
1.1.2.1 Các phương pháp phân tích tài chính đự án theo các yếu tổ xác định
Nội dung của các phương pháp này nhằm đánh giá lợi ích tuyệt đối và tương đối
của dự án đầu tư Những phương án co lợi nhất về tương đối và có lợi nhất về
tuyệt đối, có như vậy phương án được soạn thảo mới xứng đáng được đầu tư Những
phương pháp này chỉ cho ta kết luận chính xác trong điều kiện những số liệu về lợi
Ích và chỉ phí của đự án được đoán một cách chấc chắn, môi trường của dự án hoạt
động ít biến động gồm các phương pháp sau: Các tiêu chuẩn đánh giá dự án đầu tư:
Có nhiều tiêu chuẩn khác nhau để đánh giá kết quả dự kiến của dự án đầu tư : - Tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng (Net present value - NPV)
- Suất thu lợi nội tại(nternal rate of return — IRR)
- Ty 86 ldi ich — chi phi (Benefit — cost ratio) - Thời kỳ hoàn vốn (Payback period)
a Tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng (Net present value ~ NPV)
Bản chất của các dự án đầu tư là lợi ích và chỉ phí của chúng thường xảy ra vào các
giai đoạn khác nhau Một số tiễn có được hiện tại được coi lì có giá trị cao hơn
Trang 11
Trung Tâm thương mại Của Khẩu Quốc tế Lào Cai
phép để đầu tư có lãi hay tiêu dùng trong khoản thời gian giữa hiện tại và tương lai, Do đó người đi vay sẵn sàng trả lãi suất dương để có thể sử dụng được vốn, còn người cho vay đòi hói phải được trả lãi,
Gọi suất chiết tính là r, nếu đem 1 đồng đầu tư thì sau một năm sẽ tăng lên thành
1/1+r) đồng Như vậy một khoản tiền B trong năm tới sẽ có giá trị hiện tại là B/(1+r) Tổng quát một khoắn tiền B sẽ nhận được vào n năm trong tương lai sẽ có hiện giá là B/(1+n)” (n là thời gian hoạt động của đự án Suất chiết tính r càng cao và thời gian có được số tiền thu được căng lùi xa vào tương lai thì giá trị hiện tại của nó càng nhỏ)
Giá trị hiện tại réng (Net present value ~ NPV) của một đồng các lợi ích ròng trong
tugng lai (By — Cy), (By-C)), (By-C,,) có thể được điễn tả như sau : (W,~C) (TC) (,~C,) NPV = ` ũ+r} +7} (+z}” (8,-C,) NPV = ng (l+ry'
Mục đích của việc tính giá trị hiện tại ròng NPV của 1 dự án là để gác định xem tài
nguyên theo cách đó có mang lại lợi ích lớn hơn chỉ phí của tài nguyễn đó, hay chỉ phí đó có được phan ánh bằng suất chiết tính thích hợp Nếu như có lợi, giá trị hiện
tại ròng dương (NPV>Ù), còn ngược lại giá trị hiện tại âm (NPV<0)
Trong trường hợp suất chiết tính biến đổi theo thời gian của dự án ta có công thức
tổng quát tính giá trị hiện tại ròng:
NPV = (H,~Œ,} + >—-
“TT d+n)
i=}
Điều này hoàn toàn có thể xây ra trong thực tế Giả sử vốn vào thời điểm hiện nay là rất khan hiếm so với trước đây, Ta thấy rằng chỉ phí của vốn vào thời điểm hiện
tại sẽ cao một cách bất thường và như vậy suất chiết tính sẽ giảm dẫn theo thời
gian trong lúc cùng và cầu của vốn trở về mức bình thường Ngược lại nếu hiện tại có nhiều tiên vốn, chúng ta dự kiến chí phí của vốn và suất chiết tính sẽ xuống thấp
Trang 12Trung Tâm thương mại Của Khẩu Quốc tế Lào Cai Suất chiết tính —_ <4 Vốn khan hiểm TÔ > ; „ , > Chi phí trung bình của "4 vốn ae < Vốn dư thừa
Ũ 1 2 3 4 số năm kể từ giai đoạn hiện tại
Hình 1: Điều chỉnh chí phí của vốn theo thời gian
Đối với đầu tư trong khu vực tư nhân, suất chiết tính thích hợp nhất được suy ra từ chỉ phí của vốn đầu tư tư nhân mà công ty phải trả để có vốn cho các đầu tư
mới, Theo quan điểm tổng mức vốn đầu tư, chỉ phí này của vốn được tính bằng bình
quân tỷ trọng chỉ phí của vốn có được từ việc bán cổ phần (hay thu nhập được giữ lại) và chi phí của vốn vay, Như vậy suất chiết tính được thể hiện là chỉ phí sử dụng
vốn bình quân (WACC) được tính theo công thức san: WACC= XR¿ Se + ERy (DE)
V
Trong đó :
V_ : giá trị vốn của công ty
EQ, : giá trị vốn cổ phan (Equity) của thành phần i
DE; : gid tri von vay nd (Debt) cia thanh phan j
Ro : giá sử dụng vốn cổ phần thanh phan i Rạy : giá sử dụng vốn vay thành phần j
Ưu điểm và bạn chế của phương pháp giá trị hiện tại ròng: Ưu điểm:
-_ Phương pháp NPV cho biết qui mô số tiền lãi có thể thu được từ dự án
Trang 13
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
không phải một dự án mà là một số dự ấn trong số những dự án có thể có để đạt tổng lợi ích lớn nhất với những nguồn lực hạn định
Hạn chế:
- Chỉ tiêu NPV phụ thuộc vào tỷ suất chiết khấu r được chọn Tỷ suất này càng
nhỏ thì NPV càng lớn và ngược lại Việc xác định tỷ suất chiết khấu chính xác
là khó khăn, nhất là khi thị trường vốn có nhiều biến động Để tránh hạn chế này người ta áp dụng phương pháp tỷ suất thu hồi nội tại IRR (sẽ nghiên cứu phan sau)
- Khi si¥ dung phudng phdp NPV ddi hdi déng tién mat cia dự án đầu tư phải được dự báo độc lập cho đến hết năm cuối cùng của dự án và các thời điểm phát sinh
chúng |
- Khi si dung phudng pháp NPV so sánh các phương án cho các thời kỳ hoạt động không giống nhau sẽ gặp nhiều khó khăn Mặc đò các nhà phân tích dự án đã dùng kỹ thuật thời kỳ phân tích chung của dự án, phương pháp đầu tư bổ sung gối đầu, chuỗi đầu tư nhưng đó chỉ là giả định khó đảm bảo độ chính xác Vì vậy, người ta sử dụng phương pháp giá trị hàng ndm (Annual Worth- AW) dé
thay thế khi phương pháp NPV gặp khó khăn
r¢+ry" (+r)” -l AW = NPV
- NPV 1a chi tiêu tuyệt đối do đó khi dùng NPV chí xác định mức lãi lỗ thực của
dự án mà nó chưa cho biết tỷ lệ lãi đó trên vốn đầu tư như thế nào? Điều này đặc biệt có ý nghĩa nghiêm trọng khi so sánh các phương án có vốn đầu tư khác
nhau Để khắc phục hạn chế này người ta dùng phương pháp hệ số hoàn vốn đã
được chiết khấu (NPVR)
NPY PV()
NPVR = Ghi chủ : PV (2) là giá trị hiện tại của vốn đầu tư b Tiêu chuẩn suất thu lợi nội tại :
Suất thu lợi nội tại (internal rate of return) là một số thống kê đã được các nhà đầu
tư của cả hai khu vực nhà nước và tư nhân sử dụng rất nhiễu để mô tả độ hấp dẫn
của một đự ấn
Tiêu chuẩn IRR và NPV có liên quan bằng cách thức tính toán ra chúng Dé tinh
NPV, người ta đưa ra suất chiết tính và đùng nó để lâm ra giá trị hiện tại của lợi ích
và chí phí Ngược lại khi đm IRR, người ta quy NPV của dòng lợi ích ròng bằng
Trang 14Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai len (B, — Cc) _ 0 =¡ (tử)
Chi phí được định nghĩa bao gồm chỉ phí tư bản, chỉ phí lao động, chỉ phí nguyên vật liệu, chỉ phí năng lượng và chỉ phí vận chuyển và các chí phí sữa chữa bảo tì, Chì phí không bao gồm các khoản khấu hao và các lãi suất thực sự trả hay ước tính
vi ban than IRR phan ánh mức sinh lãi ròng của đự án theo ý nghĩa này nó đã khấu
hao các chỉ phí cia dy an
Như chúng ta đã biết tỷ suất chiết khấu “k” ảnh hưởng quyết định đến chỉ tiêu
NPV, “k” càng lớn thì NPV càng bé và ngược lại, Độ chính xác của phương pháp
giá trị hiện tại chịu ảnh hưởng quyết định của suất chiết khấu “k” Để khắc phục
nhược điểm này người ta đùng phương pháp IRR Vé ý nghĩa kinh tế khi NPV=O có nghĩa là toàn bộ số tiên vốn bố ra bằng thu nhập và tất cả đều được hiện giá trong toàn bộ thời gian hoại động của dự án
Một dự án đầu tư được xem là đáng giá khi suất thu lợi nội tại IRR của nó lớn hơn
hoặc bằng suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được MARR (Minimum acceptable rate
Of return)
Phương pháp suất thu lợi nội tại có một lợi thế hơn là nó có thể được tỉnh toán dựa
vào các số liệu của dự án mã thôi Đặc biệt, việc tính toán này không đòi hỏi số
liệu về chỉ phí cơ hội của vốn
Công thức tinh IRR
Khác với các chỉ tiêu khác, chỉ tiêu IRR không có một công thức toán học nào cho phép tính trực tiếp IRR được tính thông qua phương pháp nội suy, tức là phương
pháp xác định một giá trị gần đúng giữa hai giá trị đã chọn Theo phương pháp này ta m hai tỷ suất chiết khẩu kị và kạ sao cho ứng với tỷ suất nhỏ hơn (giả sử Kụ ) ta có NPV»>0, còn tỷ suất kía sẽ làm cho NPV<0 IRR cần tính (NPV=0) sẽ nằm giữa 2 tỷ suất k; và kạ việc nội suy giá trị thứ 3gpiữa 2 tỷ suất trên theo công thức: NPV (k,) NP¥ (k,)— NPV (k,) IRR= k,+(k,-&) Trong đó :
k, : tỷ suất chiết khấu thấp hơn NPV( 4, ) >0 &„: tỷ suất chiết khấu cao hơn NPV (k„) <0
NPV(&#,): giá trị hiện tại Ứng với &,
NPV (È„): giá trị hiện tại ứng với &;
Khi sử dụng phương pháp nội suy không nên nội suy rộng cụ thể là khoảng cách
giữa 2 tỷ suất chiết khấu được chọn (#,,&, › không vượt quá 0,5%,
Nguyễn tic sf dung IRR trong phân tích hiệu quả: -_ Dự án đầu tư có lợi khi Hãi suất tính toán r < IRR
Trang 15
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Gai
-_ Trong số những dự án đầu tư độc lập IRR cao hơn sẽ được chọn Ưu điểm và hạn chế của phương pháp tính HRR : Uu điểm: -_ Khắc phục nhược điểm của phương pháp NPV khí lựa chọn mức tỷ số chiết khấu tinh NPV Nhược điểm: -_ Việc tồn tại nhiều IRR khó xác định chính xác IRR nào làm chỉ tiêu đánh giá è NPV 0 NU \ (ke Hình 2 : có 3 tỷ suất IRR
-_ Việc áp dụng IRR có thể dẫn đến các quyết định không chính xác khi lựa chọn
các dự án loại trừ lẫn nhau, Những dự ấn có IRR cao nhưng qui mô nhỗ tức
NPV nhỏ hơn một dự án khác mà [RR thấp nhưng NPV lại cao Bởi vậy khi lựa
chọn một đự án có [IRR cao rất có thể đã bỏ qua cơ hội thu một giá trị hiện tại
lớn hơn Trong trường hợp này cần sử dụng phương pháp NPV
- Ngoài ra phương pháp này cũng không cho phép xác định thông tin về mức độ
sinh lợi của đồng vốn bỏ ra ban đầu, thời gian hoàn vốn e Tiêu chuẩn tỷ số lợi ích — chỉ phí (B/C ratio)
Tiêu chuẩn này để xếp hạng các dự án đầu tư là gui tắc được các nhà phân tích đầu
tư ấp dụng rộng rãi nhất Nhưng nếu nó không được sử dụng một cách cẩn thận, tiêu chuẩn này sẽ đưa ra một lời khuyên sai lệch về sự hấp dẫn tương đối của các
cơ hội đầu tư Tỷ số lợi ich chi phi được tính bằng cách đem chia giá trị hiện tại của các lợi ích cho giá trị hiện tại của các chí phí, sử dụng chỉ phí cơ hội của vốn làm
suất chiết tính:
Trang 16Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai 1 B BIC = 2ay 3d C, dae) Trong đỏ : 8, : Lợi ích năm t (thu nhập tại năm †) Cc, : Chi phinimt
r :L&isuat chiét khdu
n :năm tương ứng với tuổi thợ kinh tế của dự án
C,: chỉ phí về vốn đầu tư tại năm t + chi phí vận hành năm t,
Trường hợp C, và Ö có giá trị đến hàng năm ta có công thức : _ PW[B~(O+M)|
~ PW(CR)
BIC
Trong đó :
B : giátri đều hàng năm của lợi ích (thu nhập) (B có dang AW)
CR: chi phi đều hàng năm để hoàn vốn đầu tư ban đầu (khấu hao)
QO : chỉ phí vận hành đếu hàng năm
M_ : chí phí bảo hành đều hàng năm
Sử dụng tiêu chuẩn này chúng ta sẽ đồi hỏi để cho một đự án có thể được chấp nhận, tỷ số này phái lớn hơn hoặc bằng 1 Trong việc lựa chọn các dự án loại trừ
lẫn nhau, qui tắc là chọn đự án có tỷ giá lợi ích — chỉ phí lớn nhất Ưu điểm và hạn chế của chỉ tiêu B/C :
Ưu điểm:
- Chi tiéu B/C cho biết phần thu nhập ứng với mỗi đồng chỉ phí cho cả thời kỳ hoạt động của dự án,
Hạn chế:
- Là một tiêu chuẩn đánh giá tương đối, tỷ lệ B/C có thể dẫn đến những sai lầm khi lựa chọn những dự án loại trừ nhau vì với dự ấn nhỏ, mặc dù tý lệ BC lớn
song tổng lợi nhuận vẫn nhỏ Phương pháp này cần được kết hợp với các phương
pháp khác
-_ Cũng như phương pháp NPV, tỷ lệ B/C chỉ ảnh hưởng nhiều bồi lãi suất tính toán
r, lãi suất càng cao thì tỷ lệ B/C càng giảm
- Giá trị tý lệ B,C đặc biệt nhạy cảm với định ngHĩa lợi ích và chỉ phí đây là hạn chế cơ bản nhất trong việc sử dụng chỉ tiêu tỷ lệ B/C Ví dụ: khi nhà sản xuất
phải trả thuế cho một mặt bằng được bán, thì hạng mục cho các khoản thu trong
bảng dòng tiên tệ có thể được ghi sổ là đoanh số sau khi đã trừ thuế với thuế
được ghi số là một khoản chí để bù lại
Trang 17
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
d Thời gian hoàn vốn
Qui tắc thời gian hoàn vốn đã được sử dụng rộng rãi trong việc quyết định đầu tư, Bởi vì đễ áp dụng và khuyến khích các dự án có thời gian hoàn vốn nhanh, qui tắc này đã trở thành một tiêu chuẩn phổ biến trong việc lựa chọn đầu tư kinh doanh
Nhưng nó có thể dẫn đến những kết quá sai lệch đặc biệt là trong những dự án đầu
tư có thời gian hoạt động dài và người ta biết khá chắc chấn về lợi ích và chí phí
trong tương lai,
Trong hình thức đơn giấn nhất, thời gian hoàn vốn là số năm cân thiết phải có để lợi ích ròng chưa trừ chiết khấu (dòng tiền tệ ròng đương) hoàn lại vốn đầu tư có đủ
lợi ích để bù lại chỉ phí đầu tư trong thời gian qui định mới có thể chấp nhận được Một hình thức tỉnh vị hơn của qui tắc này là đem so sánh các lợi ích đã trừ chiết
khấu của một số năm trong giai đoạn đầu của dự án với chỉ phí đầu tư cũng đã được
chiết khấu Tuy nhiên, một giả thiết đặt ra là tiêu chuẩn về thời gian hoàn vốn là
các lợi ích thu được sau thời gian đã được ấn định cho thời gian hoàn vốn sẽ không
chắc chắn là đến mức chúng bị bỏ qua Cách làm này cũng bỏ qua các chỉ phí đầu tư có thể xây ra sau ngày ấn định đó
Mặc dù không ai tranh cải với quan điểm tương lai ít chắc chắn hơn hiện tại, nhưng sẽ là không thực tế khi giả thiết rằng sau một ngày cụ thể nào đó giá trị mong đợi trung bình của các lợi ích ròng là con số không, Do vậy cũng không thể kết luận
Trang 18
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
Chúng ta giả thuyết cả hai dự án có chỉ phí giống nhau (C° = CÈ3, tuy nhiên theo
biên đạng lợi ích của hai dự án A có lợi ích lớn hơn dự án B trong từng năm đến
thời điểm t*, từ năm t* cho đến ty dự án A mang lại lợi ích ròng bằng không, trong khi dự án B mang lại lợi ích ròng đương (hình chử nhật có gạch xiên)
Rút ra các nhận xét khi sử đựng các chỉ tiêu phân tích ở trên :
Như vậy trong các tiêu chuẩn trình bày ở trên, tiêu chuẩn NPV được xem là quan trọng nhất, còn tiêu chuan IRR có những điểm bất lợi mà chúng ta cần phải thận trọng khi sử dụng nó Đối với một dự án đầu tư điển hình mà giai đoạn đầu tư ban
đầu (trong thời gian đó 8, ~C, < 0 và được tiếp giai đoạn sau đó với lợi ích ròng
luôn luôn đương thì chỉ có một IRR duy nhất Mặt khác nếu ta có dự án mà biên độ
thời gian của lợi ích ròng cắt ngang trục hoành không ít hơn một lần, chúng ta
không thể xác định được IRR duy nhất B,-C,
Trang 19
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
Do đó sử dụng phương pháp IRR có thể dẫn đến những kết luận sai lầm
1.2.2 Phân tích tài chính đự án trong điều kiện bất định :
Đầu tư cố nghĩa là bỏ vốn để nhận được lợi nhuận lớn hơn trong tương lại Phân
trên ta đã nghiên cứu những phương pháp đánh giá hiệu quả của các dự án đầu tư
trong điều kiện xác định tức các chỉ tiêu như dòng tiền tệ (cash flow), suất chiết tính, tuổi thọ dự án là biết trước một cách chắc chắn Song trong thực tế thì trái lại lượng vốn bỏ ra còn có thể biết được một cách tương đối chính xác, kết quả nhận
được trong tương lai hoàn toàn trên cơ sở giả định, dự tính và có độ an tồn khơng cao Thực ra chúng ta không thể biết trước một cách chắc chấn các thông tin đó Do
đó, hợp lý hơn phải xem xét chúng như là biến ngẫu nhiên,
Khi phần tích kinh tế du án xem xét trong mỗi trường rủi ro và bất định người ta
thường dùng các phương pháp sau:
- - Phương phấp phân tích điểm hoà vốn - - Phương pháp phân tích độ nhạy a Phương pháp phân tích điểm hoà vốn:
Phân tích điểm hoà vốn được tiến hành nhằm xác định mức sản xuất hoặc mức
doanh thu thấp nhất mà tại đó dự án có thể vận hành không gây nguy hiểm đến khả
năng tổn tại về mặt tài chính của nó, tức là dự án không bị lỗ, có đủ tiên mặt để
hoạt động và có khả năng trả nợ Ngoài ra phân tích điểm hoà vốn còn giúp chơ việc xem xét mức giá cả mà dự án có thể chấp nhận được Theo phần tích dự án
người ta phân tích các điểm hoà vốn sau ;
- Điểm hoà vốn lời lỗ - Điểm hoà vốn tiến tệ
- - Điểm hoà vốn trả nợ
* Điểm hoà vốn lời lỗ : là điểm mà tại đó mức sản lượng hoặc mức doanh thu đấm bảo cho dự án không bị lỗ trong năm hoat động bình thường
Trong đó :
Hy Hé 56 hoa vốn lời lỗ
D_: Tổng định phí cố định trong năm của dự án, bao gồm cả lãi vay
DT : Tổng doanh thu đự kiến trong năm của du án B : Tổng chỉ phí biến đổi trong năm của dự ấn
Trang 20
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai Điểm hoà vốn lời lỗ được mô tả : DT Điểm hoà vốn lãi | B t { ị D t ~O —
*Điểm hoà vốn tiên tệ (điểm hoà vốn hiện kim): là điểm mà tại đó mức sản
lượng hoặc đoanh thu của dự án bắt đầu có tiên để trả nợ vay kể cả dùng khấu hao cơ bản tài sẵn cố định và chiết giảm chỉ phí thành lập Đôi với khẩu hao cơ bản chỉ tính khấu hao phần tài sẵn cố định vay vốn Điểm hoà vốn tiền tệ cũng
Định phí ~ khấu hao cơ bản
Hyrr = oa
Doanh thu ~ Bién phi
*Điểm hoà vốn trả nợ là điểm hoà vốn mà tại đó cho phép dự án có tiễn để trả
nợ vay và đóng thuế hàng năm Từ điểm hoà vốn tiên tệ dự án bắt đầu có tiền để trả nợ vay, tuy nhiên trên thực tế ngoài số nợ vay dự án phải có số tiền cao
hơn để trả nợ và đồng thuế Số nợ phải trả và thuế lợi tức được xem như chỉ phí
cố định của năm
Định phí ~ khấu hao + Nợ gốc phải trả hàng năm + Thuế lợi tức
Hon oN = Doanh thu — Biến phi =
b Phương pháp phần tích độ nhạy:
Phân tích độ nhạy nhằm nghiên cứu mối quan hệ giữa các đại lượng đầu vào và đại lượng đầu ra khơng an tồn Phân tích độ nhạy giúp các nhà quần lý trả lời câu hỏi
kết quả của dự án như thế nào nếu như các yếu tố đầu vào thay đối trong quá trình
vận hành dự án từ đó có chú ý và tính toán để xác định dự án an toàn hơn cho
những kết quả đã được dự tính, Những dự án được xem là an toàn khi ít ảnh hưởng
bởi các nhãn tố đầu vào, tức là nhân tế đầu vào bất định kết quả của dự án vẫn nằm
trong khung có thể chấp nhận được
Trang 21
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai Ví dụ : ảnh hưởng của suất chiết khấu đến NPV : +) 0 C) >
10% 12% 14% 16% Suất chiết khấu
Phân tích độ nhạy cẩn đánh giá được các biến số quan trọng là biến có ảnh hưởng nhiều đến kết quả dự án Nhược điểm của phương pháp này chỉ khảo sát từng thông số trong khi kết quả của dự án chịu tác động của nhiều thông số cùng một lúc,
ngoài ra cũng không đánh giá được xác suất xuất biện của các thông số
1.2.3 Các quan điểm phân tích đự án đầu tư:
Đối với mỗi dự án, điều quan trọng không chỉ tính chính xác lượng thu nhập ròng (tổng thu — tổng chí) cần thiết mà còn cần xác định nguồn vốn của nó Mỗi dự án
có thể đảm bão bằng một hoặc một số nguồn vốn khác nhau, cơ cấu nguồn vốn là
một nhân tố phán ánh khả năng an toan của dy dn
Một dự án đầu tư có thể thẩm định theo các cách phân tích tài chính, kinh tế, phân
phối thu nhập hay xã hội Ngoài việc tuân theo những cách thức phân tích khác
nhau, các đự án đầu tư cũng có thể thẩm định theo các quan điểm khác nhau của
các cá nhân hay tổ chức khác nhau Việc thẩm định đự án dựa trên quan điểm não
là quan trọng vì chúng cho phép các nhà phân tích xác định xem các thành viên liễn quan tới dự án có thấy đáng tài trợ, đáng tham gia hay thực hiện dự án không? Việc cung cấp tài chính có thể bao gốm các hình thức như cổ phần, quỹ trợ cấp,
tiễn vay trong nước, nước ngoài hoặc tiễn viện trợ của nước ngoài, Khoản nào trong
các hình thức như trên được coi là ngân lưu vào (nguồn thu) cho đự án là phụ thuộc
vào việc phân tích dự án được tiến hành dựa trên quan điểm nào Nếu kết quả dự án là hấp dẫn đối với chủ đự án nhưng không hấp dẫn đối với các tổ chức tài chính hay cơ quan quản lý ngân sách của chính quyên, dự án đó có thể gặp khó khăn trong khâu xin phép phê chuẩn hay ñm nguồn tài trợ Hay ngược lại nếu dự án đồ là có lợi theo quan điểm ngân hàng hay của cơ quan quản lý ngân sách nhưng không có lợi cho chủ đâu tư, dự án đó có thể gặp khó khăn trong việc thực hiện,
Nói tóm lại để đảm bảo cho việc phê chuẩn và thực hiện thành công, một đự án
phải hấp dẫn đối với những người đầu tư và những người thực hiện có liên quan đến
dự an
Trang 22
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
a Quan điểm ngân hàng (còn gọi là quan điểm của tổng mức đầu tưì
Mối quan tắm trước tiên của ngân hang là xác định sức mạnh chung của toàn dự án
nhằm đánh giá sự an toàn của số vốn vay Các ngãn hàng coi dự án đầu tư như là
một hoạt động có khả năng tạo ra những lợi ích tài chính rõ rằng và thu hút những
nguồn tài chính rõ ràng Quan điểm này còn được biết như là quan điểm của tổng mức đầu tư, theo đó ngân hàng xem xét các đòng tài chính, chỉ trả cho đự án (kể cả trợ giá) và các lợi ích (kể cả phần trả thuế) với cá lợi ích và chỉ phí được xác định theo mức giá cả tài chính của chúng Từ sự phân tích những đồng tài chính tiểm
năng này, ngân hàng sẽ xác định được tính khả thi của dự án, nhu cầu cần vay vốn của dự án cũng như khả năng trả nợ vay của dự án Chí phí cơ hội tài chính của
công trình hiện hữu nào mà được đưa vào dự án mới cũng đếu phải được tính vào tổng chí phí đầu tư của dự án Các ngắn hàng không quan tâm tới các chỉ phí gốc của các tài sản hiện có Quan điểm của ngân hàng hay quan điểm của tổng mức
vốn đầu tư được diễn tá như sau:
Quan điểm ngân hàng = Quan điểm tổng mức đầu tu = lợi ích tài chính trực
tiếp — chỉ phí tài chính trực tiếp ~ chỉ phí cơ hội của các tài sản hiện có
- Dòng tiễn tệ vào = doanh thu + mức thay đổi trong khoản sẽ thu
- Dòng tiến tệ ra sẽ là tổng các chỉ phí đầu tư và chi phí vận hành (chi phí trực HIẾP,
chi phí gián tiếp, mức thay đổi trong khoản phải trả, mức thay đổi trong dự trò
tién mặt)
- Dông tiền tệ rồng trước khi trả thuế = đồng tiễn tệ vào — đồng tiền tệ ra
- Dòng tiền tệ ròng sau thuế = dòng tiền tệ ròng trước khi trả thuế ~ các loại thuế b Quan điểm chủ đầu tư :
Giống như ngân hàng, chủ đầu tư xem xét mức gia tăng thu nhập ròng của dự án so
với những gì họ thể kiếm được trong trường hợp không có dự án Vì vậy chủ đầu tư cần xem những gì mã họ bị thiệt khi thực hiện dự án như là chỉ phí Khác với ngắn
hàng, chủ đầu tư cộng vốn vay ngân hàng vào khoản thu, và trừ tiền lãi, nợ gốc vào
khoản chỉ
Như vậy đối với chủ đầu tư của di dn, dong tiện tệ ròng tương ứng có thể diễn tả như saU;
Quan điểm chủ đầu tư = Quan điểm ngân hang + vay ngân hàng ~ trả lãi ~ nợ vay
c.Quan điểm của cơ quan ngân sách — chính phủ:
Đối với các cơ quan ngân sách, các dự án có thể cần chỉ dưới dạng trợ giá hay các khoẩn trợ cấp khác có thể tạo thu nhập từ chỉ phí sử dụng và thuế thu trực tiếp hay
gián tiếp Do đó, đối với các cơ quan quản lý ngân sách chính quyền, thu nhập tài chính ròng do một dự án tạo ra có thể được diễn tả như sau:
Quan điểm cơ quan ngân sách = (thuế, chỉ phí sự dụng trực tiếp, gián tiếp) —- (rợ giá và trợ cấp các khoản trực tiếp, gián tiếp)
Trang 23
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
CHƯƠNG H
ỨNG DỤNG LÝ THUYẾT PHẦN TÍCH TÀI CHÍNH VÀO THẤM ĐỊNH DỤ ÁN VÀ PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI KHẨU QUỐC TẾ LÀO CAI CÚA CÔNG TY BITLS
IL1 Su can thiết phải đầu tư và khả năng đầu tư:
H.1.1 Giới thiệu khái quát về thị trường Tây Nam Trung Quốc:
Trung Quốc là một thị trường rộng lớn và giàu tiềm năng với dân số gần 1,3 tỷ
người, có nhiều Tỉnh, Thành phố lớn như: Bắc Kinh, Thượng Hải, Tứ Xuyên, Vân
Nam và trong những năm qua, nền kinh tế luôn duy trì mức tăng trưởng hơn 10%/
nam
Riêng khu vực phía Tây Trung Quốc có 12 Tỉnh, Thành như Quảng Tây, Vân Nam, Qúy Châu, Tứ Xuyên, Trùng Khánh, Tây Tạng, tổng giá trị sản xuất: Í.660 tỷ NDT (tương đương 200 tỷ USD) Thu nhập bình quân đầu người 564 USD/ người, Người dân ở đây có mức sống tương đồng và những đặc tính tiêu dùng giống người Việt Nam, có nhu cầu và khả năng tiếu thụ nhiều loại hàng hoá của Việt Nam Trong tương lại đây là nơi trung chuyển hàng hoá lớn nhất
Trung Quốc đang quyết tâm đầu tư để biến Miễn Tây trở thành “Chiếc cầu Đại lục Châu Á” giữa Đông Á, Tây Á, Trung Á và Đông Nam Á, một trong những đâu câu đó là Hà Khẩu ~ Lào Cai Vì vậy, riêng ở cửa khẩu Hà Khẩu - Tính Vân Nam sẽ hình thành khu thương mại đặc biệt với điện tích 4,42 km để thu hút đầu tư trong
và ngoài nước
Theo nhiều nhà kinh tế, việc Trung Quốc gia nhập WTO tạo ra một lợi thế thương
mại đáng kể trên phạm vi toàn cầu, kết hợp với việc hình thành khu vực mậu dịch
tự đo Asean (AFTA) ~ Trung Quốc thì khu vực này sẽ trở thành một thị trường lớn nhất trên thế giới với 1,7 tỷ người,
Thực tế nhiều năm qua cho thấy Hãng hoá Việt Nam xuất khẩu qua tuyến đường
này gồm chủ yếu:
-_ Vật tư, kim khí, hoá chất phục vụ sản xuất cơng nghiệp: hố chất cho sản xuất
giấy, than cốc, thạch cao cho sẵn xuất xi măng, nguyên liệu cho sẵn xuất thuốc
lá
-_ Các mặt hàng nông sản của vùng đồng bằng Bắc bộ và Nam bộ -_ Các loại hàng hoá tiêu dùng : bột giặt, đồ nhựa, giầy dép
-_ Các loại giống cây trồng năng suất cao : giống lúa la, khoai tây, hành tối, giếng cây ăn quả chất lượng cao
Hải sản các loại
Hàng hoá qua cửa khẩu Lào Cai xét về tính chất đều là những hàng hoá Nhà nước Việt Nam khuyến khích xuất nhập khẩu đồng thời nhiều năm qua kim ngạch xuất nhập khẩu qua Lào Cai tăng nhanh, nhưng đều cân bằng giữa xuất và nhập
Trang 24
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
- Kim ngạch xuất nhập khẩu năm 1991 mới đạt 1,4 triệu USD
-_ Kim ngạch xuất nhập khẩu năm 1999 tăng lên 57 triệu USD tăng 39 lần so với năm 1991 -_ Kim ngạch xuất nhập khẩu năm 2000 tầng lên 100 triệu USD tăng 75% so với năm 1999 - Kim ngạch xuất nhập khẩu năm 2001 tăng lên 150 triệu USD tăng 50% so với năm 2000 -_ Kim ngạch xuất nhập khẩu năm 2002 tăng lên 230 triệu USD tăng 53% so với năm 2801
Thực tế trên cho thấy, 4 năm trở lại nay Xuất nhập khẩu qua cửa khẩu Lào Cai ~ Hà Khẩu hàng năm tăng rất cao từ 50-70%, trong khi các cửa khẩu lớn khác của
Việt Nam với Trung Quốc giảm nhiều thì ngược lại XNK qua lào Cai tiếp tục tăng
nhanh
Với những đặc điểm và lợi thế như trên, cửa khẩu Lão Cai - Hà Khẩu có một vị trí
đặc biệt quan trọng trong việc tăng cường hợp tác quốc tế giữa hai nước Thực sự là cửa ngõ là cầu nối giữa Việt Nam với thị tường Tây Nam rộng lớn của Trung Quốc day tiém ning chưa được khai thác
Như vậy, có thể nói Trung Quốc nói chung và khu vực Đại Tây Nam Trung Quốc
nói riêng là mội thị trường rộng lớn đây tiễm năng mà các nhà doanh nghiệp luôn
muốn hướng tới để m kiếm cơ hội làm ăn, khai thác kính đoanh và mở rộng thị
trường của mình, đồng thời đây cũng là mội tấm gương phản chiếu đầy đủ tiểm lực của các doanh nghiệp khác trên thế giới, từ đó giúp các doanh nghiệp Việt Nam có
những đánh giá để âm kiếm các đối tác liên kết, đầu tư hoặc vươn tới những khu
vực thị trường khác
H.1.2 Tâm quan trọng của dự án TTTM cửa khẩu quốc tế trong chiến lược
phát triển kinh tế của Việt Nam và Lào cai:
- Tai tinh Lao Cai hiện nay chưa có một Trung tâm thương mại đúng nghĩa, việc
mua bán - kinh doanh thông qua các chợ là chính, chưa thực sự là một khu vực
kinh tế cửa khẩu, chưa làm được công tác xúc tiến thương mại đúng tầm với thị
trường Trung Quốc rộng lớn phía Tây Nam Trung tâm Thương mại Biti's định hướng là Trung tâm xúc tiến Thương mại, cung cấp thông tin giữa các doanh nghiệp Việt Nam, Trung Quốc và các nước khác, đáp ứng nhu cầu về văn phòng đại diện cho hàng trăm doanh nghiệp trong và ngoài nước, tạo điều kiện thuận lợi nhất, nhanh nhất để các doanh nghiệp ký kết các hợp đồng xuấi nhập khẩu,
liên doanh, hên kết, ấy thác, thanh toán Đây cũng chính là mục tiêu mà Chính
Phủ và chính quyển Lào Cai đang mong chờ Công ty BitUs thực hiện dự ấn Trung Tâm Thương Mại trong thời gian tới,
~ Dự án TTTM được hình thành đóng vai trò quan trọng là một Trung tâm, nơi xúc tiến các hoạt động thương mại giữa bai nước, là đầu mối tổ chức các hoạt động giao thương kinh tế giữa các doanh nghiệp Việt Nam muốn khái phá thị trường
Trang 25
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lão Cai
Trung Quốc, thực hiện “Ngãn hàng đữ liệu về Tây Nam Trung Quốc phục vụ cho công việc xúc tiến thương mại và đầu tư tại Lào Cai” cung cấp cho các nhà đầu tư mà từ lâu họ rất “đói” thông tin về làm ăn, buôn bán với Trung Quốc nói chung và khu vực Tây Nam-Trung Quốc nói riêng, Giúp các doanh nghiệp Việt Nam chủ động đón đầu những cơ hội làm ăn, đầu tư Thúc đẩy việc lưu thông hàng hoá qua lại giữa hai nước, phát triển các ngành kinh tế mũi nhọn trong nước như ; xuất khẩu nông sản, thủy hải sẵn, khoáng sẵn, sang Trung Quốc, - Góp phần làm sôi động nên kinh tế khu vực, thu hút được một số lượng lớn các
doanh nghiệp và các nhà đầu tư trong và ngoài nước đến Lào Cai đầu tư và làm bàn đạp tiến vào thị trường Tây Nam Trung Quốc, thúc đẩy phát triển nên kinh tế nước nhà, và nguồn nhân lực tại địa phương nhằm đáp ứng hoạt động lâu dài cho các dự án đầu tư là không thể thiếu, góp phần giải quyết công ăn việc làm
cho người lao động tại địa phương, nâng cao mức sống, trình độ dân trí, kỹ thuật
tiên tiến
a Thúc đẩy lưu thơng hàng hố giữa hai nước:
- Thị trường Tây Nam-Trung Quốc là thị trường đây tiểm năng với dân số trên
300 triệu dân, chiếm 28,1% dân số Trung Quốc, với điện tích trên 5 triệu km”, chiếm 60% điện tích toàn Trung Quốc Đây là vũng miễn núi, nhiều đân tộc, trình độ sản xuất và mức sống của nhân dân chưa phát triển bằng vùng duyên hải của Trung Quốc như Quảng Đông, Phúc Kiến, Thượng Hải Để cải thiện đời số nhân dân, rút ngắn khoảng cách chênh lệch giầu nghèo giữa Miền Đông va
Miền Tây, trong những năm gần đây Đảng và Chính Phủ Trung Quốc đã triển
khai chính sách “Đại khai phá Miễn Tây” với nhiều chủ trương, chính sách ưu đãi, tập trung nguồn vốn lớn để xây đựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế thương mai cho ving này, đo vậy nhu cầu về hàng hoá ở đây rất đa đạng, yêu cầu về
tiêu chuẩn, chất lượng hàng hố khơng cao, phù hợp với trình độ sẵn xuất, hàng
hoá hiện có ở Việt Nam, là một trong những thị trường giàu tiểm năng đối với các doanh nghiệp Việt Nam,
~ Với thế mạnh của Việt Nam là nơng sản, hải sản, khống sản, thị trường Tây Nam Trung Quốc là thị trường tiêu thụ ổn định để xuất khẩu các loại nông sản, hoa quả ở phía Nam: chuối, nhãn, sâu riêng, mãng cầu, thanh long, chôm chôm ; hải sản (đo Vùng Tây Nam Trung Quốc không có biển) Ngoài ra, thực
hiện xuất khẩu các mặt hàng tiêu dùng đạt chất lượng cao của Việt Nam cạnh
tranh với các mặt hàng tiêu dùng Trung Quốc không đạt chất lượng: bột giặt, hàng nhựa; bánh kẹo, càfe, nước hoa, bột giặt cùng các loại khoáng sẵn, quặng
nguyên liệu Hơn nữa, khoảng cách vị trí của các tỉnh Tây Nam Trung Quốc khá xa so với các khu kinh tế phát triển của Trung Quốc như : Quảng Châu, Thượng Hải, Bắc Kinh, do đó việc cung cấp các loại hàng hoá, địch vụ, nhất là các loại
nông lâm - thuỷ hải sản không kịp thời, gặp nhiều khó khăn Đây chính là thị trường đầy tiểm năng thu hút các nhà đầu tư, sân xuất tại Việt Nam và Trung
Trang 26
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
Quốc lấy Trung tâm Thương Mại làm nơi giao dịch, mua bán hãng hoá qua lại
giữa hai nước, đẩy mạnh mối quan hệ kinh tế của hai quốc gia
Thúc đẩy du lịch địa phương, giao lu văn hoá giữa hai nước:
Với những địa điểm du lịch nổi tiếng của tính Lào Cai như : Sapa, Bắc Hà, Bát Xát, Mường Khương đây là tiểm năng rất lớn về phát triển du lịch với nhiễu loại hình du lịch phong phú, thúc đẩy chính sách khuyến khích phát triển thương mại, du lịch giữa Việt Nam với Trung Quốc Mỗi năm số khách du lịch đến Lào Cai trên 350.000 lượt người, khách du lịch xuất nhập cảnh qua cửa khẩu quốc tế Lào Cai đạt trên 1,4 triệu lượt người,
Ngoài ra, tiếp giáp với tỉnh Lào Cai là tỉnh Vân Nam -Trung Quốc, một trong bốn tỉnh có kinh tế du lịch phát triển nhất Trung Quốc sau Bắc Kính, Thượng Hải, Quảng Đông, hàng năm có 2 triệu khách tới du lịch và đa số du khách đến
Vân Nam đều muốn qua đu lịch ở Việt Nam và ngược lại
Dự án Trung Tâm Thương mại Biti's với việc đầu tư khu 11 tầng, 17 tầng làm
khách sạn đạt tiêu chuẩn quốc tế, mà khu vực Hà Khẩu -Trung Quốc (giáp Lào Cai) chưa có, đáp ứng nhu cầu nghĩ ngơi, mua sắm của các du khách là một công trình không thể thiếu theo định hướng phát triển của tỉnh Lào Cao về du lịch với
các danh lam thắng cảnh nổi tiếng, đây cũng chính làm tăng mối quan hệ giao
lưu văn hoá giữa hai nước, tạo sự đoàn kết gắn bó giữa hai đân tộc khu vực Lào Cai-Việt Nam và Vân Nam-Trung Quếc, ổn định an ninh quốc phòng
H.23 Các điều kiện thuận lợi và khó khăn
H.2.1 Các điều kiện thuận lợi
Tỉnh Lào Cai với lợi thế về đường sắt đường bộ và đường sông đóng vai trò quan
trọng trong việc tạo dựng hành lang kinh tế “Côn Minh-Hà Khẩu-Lào Cai-Hà Nội-
Hải Phòng" Đông thời là cửa ngõ kinh tế từ khu vực phía Tây Trung Quốc đi đến
khu vực mậu địch của các nước Asean, Thái Bình Dương và ngược lại, trở thành một vị trí chiến lược quan trọng đối với tất cả các nước trong khu vực để thu hút đầu tư và giao thông kinh tế,
11.2.1.1 Chính phủ Việt Nam (Lào Cai) thực hiện các chính sách thu hút đầu tử
a Thực biện các chính sách wu dai cho tất cả các doanh nghiệp lâu từ trong khu
kinh tế thương mại cửa khiẫu, cụ thể:
Các chính sách tu đãi áp dụng đối với nhà đâu từ HƯỚc ngoài ;
Miễn tiền thuê đất : Miễn tiễn thuê đất phải nộp kể từ ngày xây dựng cơ bản
hoàn thành đưa đự án vào sử dụng trong 11 (mười một) năm đối với các dự án
đầu tư vào địa bàn tinh Lao Cai
Trang 27
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lao Cai
+ Giá cho thuê đất : Đối với dự án đầu tư vào các thị xã, thị trấn trong tỉnh Lào
Cai (thuộc địa bàn có điều kiện kính tế xã hội đặc biệt khó khăn ~ theo gui định của Nghị định 24/2000/NĐ-CP) giá thuế đất được xác định bằng 50% mức giá
cho thuê đất quy định đối với đô thị nhóm 5, Nếu các đự án nằm trong địa bản khu kinh tế cửa khẩu Lao Cai (theo quyết định 100/1998/QĐ-TTG) còn được
giãm thêm 50% giá thuê đất nữa (tức là tổng số được giãm là 75%)
+ Thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài :
Tất cả các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào địa bàn tỉnh Lào Cai được hưởng các ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp như sau :
" Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 0% được áp đụng trong suốt thời gian
thực hiện đự ần
" Được miễn thuế TNDN trong 4 năm kế từ khi kinh doanh có lãi và giãm 50%
trong 4 năm tiếp theo (ngoại trừ các dự án được miễn thuế TNDN 8 năm BOT, BTO, BT đầu tư vào địa bàn thuộc danh mục địa bàn khuyến khích đầu
tư ; Doanh nghiệp công nghệ kỷ thuật cao; doanh nghiệp dịch vụ công nghệ cao trong khu công nghệ cao ),
"_ Đối với thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài chịu thuế suất 3% đối với lợi
nhuận chuyển ra nước ngoài
+ đãi về thuế nhập khẩu và thuế giá trị gia tăng :
» Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hoá nhập khẩu để tạo tài sẵn cố định " Nguyên vật liệu, vật tư nhập khẩu để thực hiện dự án : BOT, BTO, BT được
miễn thuế nhập khẩu,
" Miễn thuế nhập khẩu đối với nguyên liệu sản xuất rong 5 năm kể từ khi bất đầu sản xuất đối với dự án đầu tư thuộc danh mục đự án đặc biệt khuyến khích đầu tư hoặc đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khố
khăn gui định tại Phụ lục kèm theo nghị định 24/2000/NĐ-CP
" Miễn thuế nhập khẩu đối với nguyên liệu sản xuất trong 5 năm kể từ khi bắt
đầu sản xuất, đối với sắn xuất linh kiện phụ tùng cơ khí, điện, điện tử
®- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tạm chưa phải nộp thuế giá trị gia tăng đối với nguyên liệu, vật tư nhập khẩu để sản xuất hàng xuất khẩu theo quy định của Luật thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu
" Không phải nộp thuế giá trị giá tầng đối với thiết bị máy móc, phương tiện vận tải chuyên dùng nằm trong dây chuyển công nghệ thuộc loại trong nước chưa sản xuất được, nhập khẩu để tạo tài sản cố định của doanh nghiệp Nếu cổ cả loại thiết bị máy móc trong nước sản xuất được nhưng nó nằm trong dây chuyền đồng bộ thì cũng không chịu thuế cho cả đây chuyển thiết bị, máy móc đồng bộ
Trang 28
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
~_ Các chính sách tu đãi áp dụng đối với nhà đầu tứ trong nước ›
+ Miễn tiền thuê đất :
» Miễn tiền thuê đất 10 năm đối với các đự án đầu tư vào địa bàn xã Lào Cai và
huyện Bảo Thẳng Miễn tiên thuê đất 13 năm đối với dự án đầu tư thuộc các
ngành nghề lĩnh vực được ưu đãi đầu tư (quy định tại Danh mục A — nghị định
51/1999/NĐ-CP, đồng thời sử đụng bình quân ít nhất 20 lao động
"Miễn tiền thuê đất 15 năm đối với các dự án đẫu tư vào địa bàn các huyện
còn lại (thuộc địa bàn quy định tại Mục I-Danh mục C —nghị định 51/999/NĐ- CP
"_ Đầu tư dự án vào địa bàn khu kinh tế cửa Khẩu Lão Cai được giấm 50% tiền thưê đất
+ Ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp ;
»_ Đối với việc đầu tư vào thị xã Lào Cai và huyện Báo Thắng thuế suất 25% đối với tất cá các dự án, và thuế suất 20% đối với các dự án đầu tư thuộc các ngành nghề, lĩnh vực được ưu đãi đầu tư (Qui định tại Danh mục —Nghị định
31/1999/NB-CP
" Đối với việc đầu tư vào các huyện còn lại của tỉnh Lào Cai thuộc địa bàn quy
định tại Mục Í - danh Mục C ~ Nghị định 51/1999/NĐ-CP, thuế suất 20% đối
với tất cả các đự án và 15 % đối với ngành nghề lĩnh vực được ưu đãi đầu tư
(quy định tại Danh mục À —- nghị định 51/1999/NĐ-CP
Ngoài ra, chính phủ hỗ trợ cho các doanh nghiệp trong giải phóng mặt bằng, cấp
đất đự án trong thời gian ngắn nhất, hỗ trợ đào tạo công nhân kỹ thuật cho doanh nghiệp, Ban hành chính sách thu hút nhân tài đến làm việc tại Lào Cai như hỗ trợ
cho các doanh nghiệp có tuyển lao động Lào Cai vào làm việc với mức: 1.000.000 đồng/người
b Hình thành Quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển của Tỉnh nhằm hỗ trợ cho các doanh
nghiệp có dự ấn đầu tư trong địa bàn Tỉnh trong việc vay vốn đầu tư với mức lãi
suất wu dai
c Đầu tư xây dựng 2 khu công nghiệp: Nam Ga - Phố Mới va Bac Duyén Hai-Lao Cai với điện tích mỗi khu là 100 ha nhằm phục vụ các doanh nghiệp làm nhà xưởng, kho tàng
d Đầu tư mớ đường ô tô tại khu Kim Thành, mở rộng gấp đôi đường lên Sapa
(14m) Xây dựng một sân bay nội địa tại Lão Cai và đầu tư mạng lưới thông tín phục vụ xúc tiến thương mại tại Khu Cửa khẩu Chính Phú đã đồng ý giao cho
phía Nhật Bản nâng cấp tuyển đường sắt Hà Nội ~ Lào Cai, Đồng ý với phương
án của Tỉnh Lào Cai, cho phép Lào Cai là chủ đầu tư dự án mở rộng và nâng
cấp quốc lộ 70 (Hà Nội - Lao Cai)
Trang 29
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
11.2.1.2 Chính phủ Trung Quốc thực hiện các chính sách thu hút đầu tu:
a Tại khu vực Hà Khẩu, chính quyền Trung Quốc đã thực hiện một số chính sách:
Uu đãi đầu tư và đặc biệt chính sách thuế nhập khẩu có nhiều ưu tiên hơn so với
các cửa khẩu khác như Quảng Tây-Móng Cái, Lạng Sơn nhằm dồn đầu mối giao thương, phái triển kinh tế về khu vực Cửa khẩu Hà Khẩu - Lào Cai
Thực hiện giấm thuế nhập khẩu tiểu ngạch ưu đãi (chỉ bằng 50% thuế nhập khẩu tiểu ngạch thông thường và 25% thuế nhập khẩu chính ngạch) đối với
hàng hóa nhập khẩu tiểu ngạch có xuất xứ từ các nước láng giêng Ví dụ đối với
mặt hàng giày đép 12,5%, thuế tăng trị áp dụng đối với khu mậu dịch tiểu
ngạch biên giới giảm còn 8,5%
Người dân mua hàng qua biên giới đối với khu mậu địch chợ biên giới (Hà
Khẩu) không quá 3.000 NDT tương đương 5.500.000 VNĐ không phải đóng thuế
II.2.1.3 Các dự án đầu tư của chính phủ hai bên đã và đang tiến hành:
a Phát triển và xây dựng một số tuyến đường giao thông quan trọng gắn liễn với
&
khu vực cửa khẩu và hành lang phát triển kinh tế giữa hai nước Trung Quốc — Việt Nam như nâng cấp và mở rộng đường cao tốc Hà Khẩu - Côn Minh
Xây dựng một sân bay quốc tẾ mới tại Côn Minh trước năm 2005 Phối hợp với
Chính phủ Việt Nam khảo sát thực địa, triển khai vận tải đường thủy Sông Hồng
Ký kết thỏa thuận hợp tác thanh toán biên mậu giữa ngân hàng nông nghiệp &
phát triển nông thôn tỉnh lào Cai với ngân hàng công thương tỉnh Vân Nam- Trung Quốc, ngày 1/7/2003, khẳng định bước phát triển mới trong quan hệ hợp
tác giữa các ngân hàng hai nước, quan hệ hợp tác kinh tế thương mại giữa Lào
Cai ~ Vân Nam lên tâm cao mới, Doanh số kinh đoanh ngoại tệ và thanh toán biên mậu của Ngân hàng Nông Nghiệp tỉnh lào Cai ngày càng tăng, doanh số kinh đoanh ngoại tệ năm 2002 đạt 1.225 tỷ VNĐ, tương đương 720 triệu CNY Doanh số thanh toán xuất nhập khẩu qua ngân hàng năm 2002 đạt 795 tỷ VNĐ, tương đương 445 triệu CNY và chiếm 30% kim ngạch xuất nhập khẩu, biện nay thường xuyên có 200 doanh nghiệp trong và ngoài tỉnh có quan hệ thanh toán xuất nhập khẩu qua ngân hàng
H.2.1.4 Quan hệ thương mại, đu lịch truyền thống ở biên giới hai nước
a Tinh hinh quan hé Viét Nam — Trung Quéc ngay cang tốt đẹp Từ khi tái lập quan hệ bình thường tới nay, hai nước đã ký kết với nhau 30 hiệp định cấp
chính phủ, Mậu dịch hai nước đã đạt được 2,8 tỷ USD vào năm 2001 so với 2,4 tỷ USD vào năm 2000 và 30 triệu USD vào năm 1991, dự kiến năm 2005 sẽ
vượt qua con số 5 tỷ USD
Trang 30
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
b, Nhân dân hai nước qua lại biên giới ngày càng nhiều để thăm hỏi, du lịch và
tìm kiếm cơ hội đầu tư, kinh doanh Lượng khách du lịch đến Lào Cai ngày càng tăng: Năm 2001 là 265.000 lượi người, tăng 26% so với năm 2008 Trong
đó 165.000 khách quốc tế (chủ yếu là từ Trung Quốc) với đoanh thu đại 52 tý, tốc độ tăng 30% so với các năm trước,Dự kiến đến năm 2005 sẽ thu hút 400.000
lượt khách (trong đó 265.000 khách quốc tế) với doanh thu 251 tỷ, năm 2010 thu hút 680.000 lượt khách (trong đó: 440.000 khách quốc tế) với doanh thu 760 tỷ Tiểm năng cho thời gian tiếp theo là rất lớn, đặc biệt cho lĩnh vực du lịch và thương mại
H.2.Lã Tiểm năng của Biti's và những bước chuẩn bị cho dự án
Đánh giá được tiểm năng của thị trường Trung Quốc và đặc biệt là các tỉnh phía
Tây Trung Quốc, Từ tám năm trước đây, Biu`s đã không ngừng quan tâm trong việc đầu tư, xâm nhập vào thị trường Trung Quốc bằng các hình thức: Thiết lập và
mở rộng quan hệ với các cơ quan chính quyển Trung Quốc và chính quyền Tinh
Lào Cai, đầu tư thành lập Chỉ nhánh tại tỉnh Lào Cai, mở Văn phòng đại diện tại
Hà Khẩu ~ Vân Nam và văn phòng giao dịch tại Quảng Châu - Trung Quốc, tìm
hiểu nghiên cứu và thu thập thông tín kính tế về thị trường Trung Quốc, tuyên
truyền, quảng cáo, xúc tiến thương mại, tiêu thụ sắn phẩm Biti's nhằm chuẩn bị cho
việc phát triển kinh doanh lâu dài Qua đó đã đạt một số kết quả sau:
Chỉ nhánh Lào Cai thành lập năm 1995 với mục tiêu mở rộng và khai thác thị
trường khu vực phía Tây Bắc Việt Nam, đồng thời từng bước tạo dựng cơ sở để chính phục thị trường Trung Quốc đã đánh đấu một bước phát triển của BIH's:
~_ Hệ thống kênh phân phối tại Lào Cai phát triển ổn định với 3§ CHĐL và đại lý được thiết lập tại các khu vực ưrọng điểm Hệ thống khách hàng Trung Quốc
hiện nay bao gồm 14 Tổng Kinh Tiêu và 200 Kinh tiêu phân phối sản phẩm
Bi's tại các tỉnh thành lớn như: Vân Nam, Tứ Xuyên, Bắc Kinh, Quảng Tây,
Trùng Khánh, Giang Tây, Hỗ Bắc, Quảng Đông, Quý Châu Đẳng thời công tác phát triển thị trường đang được chú ý mở rộng ra các tỉnh thành phố khác của
Trung Quốc
— Thực hiện đầu tư thương hiệu thông qua việc đăng ký độc quyền nhãn hiệu tại Trung Quốc năm 1999, đầu tư quảng cáo Pano, trên các phương tiện thông tin
đại chúng, tham gia các kỳ hội chợ nhằm phát triển thương hiệu đến người đân Trung Quốc Đến nay đã có được một thị phần ổn định ở chính thị trường Trung
Quốc Khu vực thị trường chiếm được không chỉ tại các địa phương giáp biên
giới phía Bắc như Côn Minh, Hà Khẩu mã còn ở các địa phương khác như Bắc
Kinh, Nam Ninh, Hỗ Bắc Đêng thời, việc kinh doanh của Biu's được sự ủng
hộ, tạo điều kiện của chính quyển hai nước, vì vậy có khả năng phát triển mạnh trong những năm tới,
Trang 31
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
— Là một đoanh nghiệp tư nhân đạt được những thành công bước đầu tại thị
trường Trung Quốc, vốn là nước sản xuất giày dép đứng đầu thế giới, có nguồn lao động đổi dào - mẫu mã sản phẩm phong phú — đẹp - giá rẻ, Biti?s đã tạo được niềm tin và uy tín với cấp chính quyền Trung Quốc, sự kiện Thủ Tướng
Trung Quốc -Chu Dung Cơ đến thăm Công ty vào cuối năm 1999 mình chứng
điều này
—_ Sản phẩm Biu's trong thời gian qua luôn được sự tín nhiệm của người tiêu dùng, thị trường ngây càng rộng mở trong nước và quốc tế, Ủy tín và thương hiệu Biti’s lun được nhắc tới một cách tự hào, tin cậy khi nói về các doanh nghiệp
Việt Nam
— Đồng thời với việc sản xuất và kinh đoanh trong lĩnh vực giày đếp, vào đầu thang 06/2002 Biti’s đã khai trương Trúng Tâm Thương Mại Tây Nguyên với sự tham gia kinh đoanh của 25 doanh nghiệp kinh doanh với nhiền mặt hang da dạng, phong phú Điều này tạo thêm vi thé cho Biti’s và là một kinh nghiệm
quý báu cho việc xây dựng và khai thác dự ấn Trung Tâm Thương Mại Cửa
Khẩu Quốc Tế Lào Cai sau này
— Hiện nay, Cán bộ công nhân viên toàn hệ thống Bidi's hơn 6.000 người, trong
đó đối với cấp nhân viên và cần bộ lâm công tác chuyên môn, quần lý có trình
độ đại học và sau đại học khoảng 60%, cao đẳng 20% và Trung cấp 20% thuộc các chuyên môn ngành nghề khác nhau, cộng với chính sách thường xuyên chú trọng đến việc bồi dưỡng đào tạo CBNV trong tồn cơng ty, Cơng ty đã xây
đựng và đưa vào hoạt động Viện đão tạo Biti's năm 2003 chuyên đào tạo, huấn
luyện cán bộ công nhân viên, nhất là đã mở và hoàn tất các lớp huấn luyện bôi dưỡng năng lực quan lý cho các cán bộ chủ chốt, năng lực chuyên môn lĩnh vực kinh doanh, vì vậy đội ngũ nhân lực của Biu”s đủ sức thực hiện các công việc đặt ra trong thời kỳ phát triển mới của Công ty
Từ những thành công trên, Biti?s đã tạo được niềm tín cho các doanh nghiệp trong
nước, vốn luôn gặp những khó khăn khi thâm nhập thị trường Trung Quốc, chính
điều đó góp phần nâng cao uy tín, vị thế của Bid's đối với chính quyển các cấp của Việt Nam và giới doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và mở rộng
sang lĩnh vực đầu tư dự án
Với thị trường rộng lớn của Trung Quốc, khu vực Ásean và các chính sách đã và đang được hai Nhà nước triển khai thực hiện, đặc biệt liên quan tới khu vực Cửa khẩu Quốc tế Lào Cai - Hà Khẩu, chắc chấn dự án sẽ tạo được sự quan tâm và thu hút được một lượng khách hàng lớn, do đó tính khả thi của dự án
tương đối cao
Trang 32
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai H.2.2 Các rủi ro và khó khăn : a Hạn chế về chính sách :
+ Chính quyển Lào Cai đang triển khai các chính sách ưu đãi nhằm thu húi sự
đầu tư của các doanh nghiệp, với việc miễn thuế nhập khẩu đối với máy móc thiết bị tạo tài sẵn cố định và nguyên liệu sản xuất trong 5 năm kể từ khi bất
đầu sản xuất linh kiện phụ tùng cơ khí, điện, điện tử Tuy nhiên, việc nhập khẩu máy móc thiết bị tao tài sản cố địnhguyên vật liệu sản xuất, thực hiện
các thủ tục Hải Quan thông qua các cắng khác thường xuyên gặp khó khăn về thủ tục, chứng từ khi khai báo miễn thuế hàng nhập khẩu, do chính sách về
miễn thuế chưa được liên thông giữa các nơi, hạn chế việc đầu tử của các
đoanh nghiệp
Dự án Trung tâm Thương Mại được đặt tại lãnh thể Việt Nam, trong khi phần
lớn khách hàng của dự án không đặt mục tiêu cho việc tiêu thụ sẵn phẩm tại chính thị trường Lào Cai, mà chủ yếu từ phía Việt Nam hướng vào thị trường Trung Quốc hoặc từ phía Trung Quốc đi sâu vào Việt Nam Do đó tính Ổn định của đự án lệ thuộc rất nhiều vào cơ chế ~ chính sách vĩ mô về kinh tế, chính
trị xã hội, các chính sách thuế quan của hai nhà nước (Việt Nam — Trung
Quốc), khi có sự thay đổi đều có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả hoạt động
ua dy dn
Chính phủ Trung Quốc đang rất nóng lòng khai phá vùng Đại Tây Nam Trung
Quốc, nên đã và đang thực hiện các chính sách để thu hút đầu tư với những điều kiện ưu đãi đôi khi cồn nhiều hơn của chính phủ Việt Nam, đồng thời có cả những biện pháp giải quyết đầu ra cho các nhà đầu tư một cách tốt nhất như
đự án “Côn Minh - Hà Khẩu - Lão Cai - Hải Phòng” ra Thái Bình Dương, Asean, du án “ Côn Minh — Thái Lan — Singapore — Asean” Vì vậy có thể
thu hút các nhà đầu tư tham gia trực tiếp vào các đự án do Trung Quốc tổ
chức
Nguồn nhân lực tại chỗ (Lão Cai và các tính lân cận) thiếu thốn và hạn chế
kinh nghiệm và trình độ, trong đó đòi hỏi cao là biết tiếng Trung Quốc, đã gây trở ngại cho việc tuyển dụng và sử đụng người địa phương cho một số chức
danh quan trọng, nếu đưa nhân tài từ các nơi khác đến, chỉ phí sẽ cao do cần
thực hiện chính sách đãi ngộ đặc biệt Mặt khác điều kiện sống và sinh hoạt
tại Lào Cai không cao nên cũng rất khó thu hút nhân tài làm việc lâu dài và
ổn định,
Sự không đẳng bộ, chưa thống nhất và hay thay đổi trong việc ban hành các chính sách, luật pháp, thủ tục hành chính thường xảy ra tại Việt Nam cũng là một nguy cơ tiểm ẩn đối với dự ấn trên mọi phương diện
Trang 33
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
b Hạn chế về cơ sử Hạ Tổng :
+ Hệ thống đường giao thông vận chuyển hàng hoá từ các tính phía Nam, Miễn Trung, Hải Phòng, Hà Nội đi Lào Cai được thực hiện chủ yếu bằng đường ôto và đường sắt, tuy nhiên đường sắt chỉ phục vụ nhu cầu đi lại của hành khách
và vận chuyển hàng với khối lượng rất ít Hiện nay hệ thống đường ôtô chưa
đáp ứng tiêu chuẩn là đường xuyên Á, có 4 lần xe, để đảm bảo nhanh chóng và an toàn trong vận chuyển hàng hoá, nên việc vận chuyển hang hơá hiện nay gặp nhiều khó khăn, chỉ phí vận chuyển tốn kém, ảnh hưởng đến yếu tố cạnh tranh,
Kết cấu cơ sở hạ tầng ngay tại Lão Cai côn kém, nếu không được đầu tư kịp
thời sẽ ảnh hưởng đến mãi lực của dự án Đây là điểm đặc biệt trọng yếu
quyết định đến sự thănh ~ bại của đự án do phụ thuộc rất nhiều vào tiến độ
đầu tư và sự tham gia kinh doanh của các đối tác
Cơ sở hạ tầng của Tỉnh Lào Cai đang được chính quyển Lầo Cai thực hiện đầu tư, nâng cấp hầu hết để xứng tầm trở thành Thành Phố Lào Cai Tuy nhiên, nguồn vốn để thực hiện đồng loạt các dự án nâng cấp cơ sở hạ tầng là rất lớn, phụ thuộc vào nguồn vốn huy động của tỉnh, kêu gọi đâu tư, vì vậy nó sẽ ánh hưởng đến việc triển khai đồng bộ và kế hoạch nâng cấp cơ sở hạ tầng theo định hướng phát triển tỉnh Lào Cai, Vì vậy, ảnh hưởng đến việc thu hút
đầu tư của các doanh nghiệp
c Hạn chế cuà thị trường ›
+ Quy mô vốn đầu tự lớn nhưng thời gian thu hồi vốn chậm, rủi ro về nguồn vốn
đầu tư cao nếu có biến động khủng hoảng về tài chỉnh đồng thời việc huy động nguồn vốn từ bên ngoài để đầu tư dự án cũng gặp những khó khăn nhất
định do thị trường đầu tử địa ốc mới phát triển mạnh trong những năm gẵn nay, côn bị ảnh hưởng tâm lý không tốt đối với các nhà đầu tư tài chính về đầu tư địa ốc trong những năm trước nay thông qua việc phá sản của Công ty
Epco, Minh Phung, Huy Hoang
Việc gia tăng cạnh tranh trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và cho thuê mặt bằng
từ các doanh nghiệp Trung Quốc có thế mạnh lớn về vốn đầu tư, đặc biệt tại khu vực Hà Khẩu ~ Lào Cai về các cao ốc, khu thương mại chưa có, nhưng với tiểm năng phát triển của thị trường, việc đầu tư cao ốc và khu thương mại là
không tránh khỏi làm tăng nguy cơ rủi ro cho dự ấn d Han ché cua Biti’s :
+ Biti’s vdi kinh nghiém 20 nam trong lĩnh vực sản xuất và kinh doanh giày
đép, với mối quan hệ tốt và nhận được sự ủng hộ của chính phủ Việt Nam và sự quan tâm của chính phủ Trung Quốc Tuy nhiên, đối với lĩnh vực đầu từ xây dựng, kinh doanh bất động sản còn chưa nhiều kính nghiệm và tính chuyên
Trang 34
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
nghiệp, vì vậy việc triển khai ít nhiều còn gặp lúng túng nhất là tổ chức trong giai đoạn khai thác dự án để đạt hiệu quả cao nhất,
e Hoá giải các rủi ro :
Các rủi ro trên có thể xây ra đối với dự án, mỗi rủi ro đều có ảnh hưởng nhất định
đến thành công của dự án Vì vậy, dự đoán trước những khó khăn, rủi ro có thể xảy ra cho đự án để có biện pháp khắc phục, thay đổi phù hợp để đám bảo được tính
khả thị, ổn định lâu đài của dự ấn :
+ Dự án TTTM Lào Cai được chính phủ Việt Nam và tinh Lao Cai ủng hộ, cũng là bộ mặt của nước Việt Nam nói chung và của tỉnh Lào Cai nói riêng đối với nước bạn Trung Quốc, sự thành công của dự án sẽ là động lực để các công ty khác quyết định đầu tư tại Lào Cai đúng theo chính sách phát triển của tỉnh Lào Cai, vì vậy việc áp dung chinh séch ưa đãi riêng cho Dự án Trùng tâm
Thương mại là cần thiết để thu hút các doanh nghiệp Việt Nam, Trung Quốc
đến hoạt động và khai thác tại Dự án này, cũng như để đánh giá các chính sách ưu đãi của tỉnh Lào Cai có thực sự thu hút được các doanh nghiệp đến đầu tư hay không
+ Với kinh nghiệm của các tập đoàn nước ngoài chuyên nghiệp trong lĩnh vực
khai thác hoạt động của các dự án sau khi hoàn thănh đang được nhiều dự án
ấp dụng, cụ thể một trong số các dự án chủ đầu tư không phải là đơn vị khai
thác như : Toà nhà Etown của Ree, toà nhà Bitexco tại TP.HCM, khách sạn
Sofitel - Hà Nội việc giao cho các tập đoàn này tổ chức khai thác một cách chuyên nghiệp sẽ tạo sự thành công của dự án và tối đa hoá hiệu quả mang lại của dự án Qua đó Bi1/'s sẽ học hỏi được nhiễu kinh nhiệm trong tổ chức, quần
lý, khai thác dự ấn,
+ Nghiên cứu các chính sách ưu đãi giữa Việt Nam và Trung Quốc để kiến nghị
lên chính quyến Lào Cai kịp thời các chính sách không còn thu hút nhà đầu tư
hay đang là khó khăn cho các nhà đầu tư để nhanh chóng thay đổi phù hợp, thu hút ý định đầu tr của các doanh nghiệp vào Lao Cai, Như vậy, Chính quyền Lào Cai muốn các chính sách ưu đãi của Tỉnh đến được các doanh nghiệp Việt
Nam, Trung Quốc và thực sự thu hút các doanh nghiệp thì phải thông qua Dự án TTTM để quảng cáo, vì vậy sự gắn kết chặt chẽ giữa chính quyền Lao Cai
và Trung Tâm Thương mại để đưa ra chính sách phù hợp là hoàn toàn xây ra Khi đó Trung tâm Thương mại thực sự là địa điểm giao thương hàng hoá giữa các doanh nghiệp,
+ Bil's với mối quan hệ rộng với các tập đoàn Trung Quốc như tập đoàn lớn nhất
Trung Quốc : Tân Huy Vọng, Tập đoàn Trung Sơn, Hải Ngoại Quảng
Đông cũng như quan hệ tốt với chính quyền các tĩnh Quảng Châu, Trung Sơn Trung Quốc, nhất là sự kiện thủ tướng Trung Quốc đến thăm chính thức Công ty Bii's vào năm 1999, đã tạo sự tín tưởng của chính quyền Trung Quốc và các doanh nghiệp Trung Quốc khí làm ăn với Công ty Bidi's, nhiều tập đoàn muốn hợp tác lên doanh với Biti's để khai thác thị trường Việt Nam Vì vậy, sẽ thu
Trang 35
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
hút nhiều nhà đẫu tư tại Trung Quốc đến Lào Cai để đầu tư thông qua hoạt
động của Trung tâm Thương mại, giãm mức rủi ro không có đơn vị khai thác, hoạt động trong dự ấn
Phương án dự phòng những rủi ro nếu xẩy ra là thực hiện hợp tác với chính
quyền Lào Cai trong việc đầu tư vốn, xây đựng và khai thác Trung Tâm Thương Mại theo đúng định hướng phát triển của tỉnh lào Cai và xem dự án
Trung Tâm Thương Mại như công trình của Quốc gia, thực hiện các chính sách ưu đãi của nhà nước và chính quyến cho Trung Tâm Thương mại, thu hút các nhà đầu tư đến hoạt động, đấu tư tại Trung tâm Thương Mại và đầu tư tại Lào Cai
H3 Giới thiệu qui mô dự án
H.3.1 Vị trí đầu tư:
-
Trung Tâm Thương Mại Cửa Khẩu Quốc Tế Lào Cai xây dựng trong khu quy
hoạch tổng thể Cửa Khẩu Quốc Tế Lão Cai, được UBND Tĩnh Lào Cai phê
đuyệt, tọa lạc tại Phường Lào Cai - Thị xã Lào Cai - Tính Lào Cai cách Trạm
Kiểm Soát Liên Ngành 60m về phía Nam, kẹp giữa đường Nguyễn Huệ (đã mở rộng) và đường bờ Sông Hồng
Đây là vị trí cửa khẩu quốc tế có hướng nhìn đối diện với Hà Khẩu — Tính Vân Nam - Nước Cộng Hoà Nhẫn Đần Trung Hoa
Diện tích đất qui hoạch: 8.069 mn2 (trong đó diện tích vườn hoa : 1.151 m2, diện
tích khuôn viên công trình ; 6.918 m2} Điện tích đất xây dựng: 2.496 m2 Tổng diện tích sàn xây đựng toàn bộ Công trình : 22.204 m2 Trong đó: -~ - ~ a
Tổng chiéu cao nha 4 tang : 16.5m Tổng chiéu cao nha 11 tang : 40.3m Tổng chiêu cao nhà 17 tầng : 60.7m H.3.2 Chức năng dự án :
Đây là công trình kiến trúc đa chức năng, đáp ứng được nhiều yêu cầu phục vụ kinh đoanh như: Siêu thị, du lịch, khách sạn, cao ốc văn phòng, ngân hàng, vui chơi giải
trí, dịch vụ khác
Phân khu chức năng: Công trình bao gầm 3 hạng mục chính như sau:
Trang 36Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lao Cai + Khu siêu thị với hình thức tự chọn đa dạng hoá mặt hàng trong và ngoài nước,
+ Khu văn phòng cho thuê để các doanh nghiệp lầm công tác giao dịch, xúc tiến thương mại
+ Khu dich vu: Bưu điện phục vụ thông tin liên lạc, báo chí, dịch vụ thanh toán qua ngân hàng, cửa hàng dược
+ Khu cho thuê tổ chức các hội nghị, hội thảo phục vụ các doanh nghiệp trong ngoài nước,
+ Tầng hầm: bãi giữ xe, buồng thang và Phòng Kỹ thuật - Bảo trì
-_ Khu khách sạn A với qui mô 11 tầng (3 sao), diện tích sàn xây dựng 4.592 m? gdm các chức năng sau: (Căn cứ vào tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn ban hành kèm theo Quyết định 02/2001/QÐ ~ TCDL, ngày 27/04/2001, của Tổng cục Du lịch)
+ Khu vực làm địch vụ tiếp đón và làm thủ tục cho khách du lịch trong và
ngoài nước (Trung tâm Lữ Hành)
+ Khu khách sạn 52 phòng với các dịch vụ tiện nghi đáp ứng nhu cầu ở 2
mức: khá và cao cấp, hoặc có thể lâm cao ốc văn phòng cho thuê (khí có
như cầu),
Khu nhà hàng và các địch vụ ăn uống đáp ứng phục vụ hơn 100 khách
Khu địch vụ giải trí karaoke, xông hơi, massage
+ Các phòng hội nghị đáp ứng yêu cầu các đoàn khách sử dụng hội thảo với sức chứa 150 ngườuphòng
+ Tầng hấm : bãi giữ xe, buồng thang và Phòng Kỹ thuật - Bảo tri
- Khu khách sạn B với qui mô 17 tâng (3 sao), diện tích sàn xây dựng 12.400 mĩ
gồm các chúc năng như sau: (Cân cứ vào tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn ban
hành kèm theo Quyết định 02/200 /ƯỢÐ — TCDL ngày 27/04/2001, của Tổng cục Du lich)
+_ Khu khách sạn 165 phòng với các dịch vụ tiện nghì đáp ứng nhu cầu ở 2 mức: từ khá đến cao cấp hoặc có thể sử dụng lầm cao ốc văn phòng (khi
có nhu cầu)
+ Khu nha hang và các địch vụ ăn uống phục vụ đáp ứng trên 300 khách
Khu địch vụ giải trí karaoke, xông hơi, massage, cafe sẵn thượng + Các phòng hội nghị đáp ứng yêu cầu các đoàn khách sử dụng hội thảo
với sức chứa trên 1 50 người /phòng
Trang 37Trụng Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai H.3.3 Mức đầu tư : - Tổng kinh phí đầu tư phân chia theo hạng mục công trình như sau: (ĐVT: 1.000.000 đồng)
vat Siêuthỉ |KhdéchsanA|KhachsanB| Tén
Sst Nội dụng &Văn Phòng | ŒI ting) (47 ting) Công -
I jĐầu tư xây đựng ed ban 17.855 24,244 63.038} 105.137 1 |Giá trị xây lắp 8.870 13.531 36852) 59.253 2 |Trang thiết bị 5.692 6.279 14.450 26.421
3 |Chi phí quản lý dự ấn 2.141 2.913 7.543] 12.597 4 [Lãi vay trong thời gian xây dung 1132 1321 4.193 6.866
Tỷ lệ vốn vay trong vốn đầu tư 50,00% 30,00% 50,00%
Tỷ lệ lãi vay/năm 9 60% 9,60% 9,60%
Nhu cầu vốn năm thứ nhất 4.831 6.731 1.740
Số phải vay năm thứ nhất 2.537 3,535 962
Lãi vay năm thử nhất 244 339 92
Nhu cau vốn năm thứ hai 12.938 16,375 -
Số phải vay năm thứ hai 6.923 8.778 -
ti năm thứ hai 908 1.282 92
Nhu cầu vốn năm thứ ha 17.215
Số phải vay năm thứ ba 9,009
Lai năm thứ ba 965
Nhu cầu vốn năm thứ tư 40.275
Số phải vay năm thứ tư 21.659
Lái năm thi tu 3.044
H |Chỉ phí tuyển dụng va dao tao 666 83 83 832
TH |Chỉ phí tiếp thị ĐÁ 40) 300 300 1.000
EV ¡Trang thiết bị phục vụ kinh doanh 2.132 2.125 5.652 9.909
Tổng Cộng chỉ phí (+I+HHIV) 21.053 26.752 69.073) 116.878
(Bảng 1: Kinh phí đầu tu theo hạng mục công trình — trích số liệu Công ty BitUs)
Tổng kinh phí đầu tư cho toàn bộ dự án đự kiến là 116.878 triệu đồng, trong đó:
Khu Siêu thị và Văn phòng chơ thuê là 21.053 triệu đồng Khu khách sạn A (11 tầng) là : 26.752 triệu đẳng
Khu khách sạn B (17 tầng) là : 69.0723 triệu đồng Nội dung khoản mục đầu tư như sau;
+ Giá trị xây lắp dự án bao gồm : Chí phí đấu thầu, chỉ phí tư vấn giám sát (phân móng cọc và phần hoàn thiện), chỉ phí xây dựng (khảo sát địa chất, thiết kế dự
toán, gói thầu móng, gói thầu phân thân, gói thầu phần hoàn thiện), hệ thống nhôm
kính, giần trang trí ngoài rời kiểu không gian
+ Chi phí trang thiết bi bao gdm : Hệ thống điều hồ khơng khí, thang máy, mầy
phát điện, PCCC, chống sét, hệ thống truyễn thông, camera, truyền hình
Trang 38
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
+ Trang thiết bị phục vụ kinh đoanh (do đối tác đầu tư): 9.909 triệu đồng, Các đối tác kinh doanh được xác định là các đoanh nghiệp thuê văn phòng đại diện và các
đối tác thuê gian hàng trưng bày, triển lãm
+ Chỉ phí tuyển dụng và đào tạo bao gồm : Chỉ phí tuyển dụng nhân sự tại địa
phương, đào tạo chuyên môn tại Công ty và các trường tại địa phương
+ Chỉ phí tiếp thị dự án gồm các chỉ phí hội chợ, triển lãm, tuyên truyền, quảng cáo, tiếp thị, xúc tiến các hoạt động thương mại trong và ngoài nước để giới thiệu
tiểm năng Lào Cai và quy mô hoạt động của đự án
+ Chi phi quan lý dự án : bao gồm chỉ phí quần lý dự án trong thời gian xây đựng, thẩm định thiết kế mỹ thuật, chỉ phí mời thầu, chỉ phí bảo hiểm công trình, giám sát
thi công xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bị, dự phòng phí
+ Chí phí lãi vay trong trong thời gian xây đựng : 6.068 triệu đồng theo kế hoạch vay từng năm và ước tính lãi suất cho vay 9,6%/năm, đây là khoản lãi bị mất vì nguồn vốn dự án được tài trợ bằng cách vay ngân hàng, Do đó xem như là chỉ phí
sử dụng vốn khi quyết định đầu tư vào dự án H.3.4 Nguồn vốn đầu tư PVT: 1.000.000 déng PHAN LOAI DAU TU THEO NGUON VON HUY DONG
XTT Nội dụng _ Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 | Tổng cộng
1 |Số tiên vay đự kiến 7,034, 15701 9.090 21,659] — 53,484
2 |Vốn tự có 6943| — 15794 9,090 21,658] — 53,485
3 lĐầu tư TT phục vụ KD (vốn đối tác) 4,257 5 652 9,909
TONG KINH PHI DAU TU 13,977| 357521 18,180 48,969| 116,878
(Bảng 2- Kinh phí đầu tứ theo nguấn vốn hay động ~ trích số liệu Công ty BHUs)
Trong tổng số vốn đầu tư 116.878 triệu đồng, dự kiến:
+ Vay Ngân hàng: 53.484 triệu đồng (ãi suất tạm tính là 9,69%/năm tại Ngân Hàng
Công Thương Việt Nam) + Vốn tự có: 53.485 triệu đồng
+ Vốn kinh doanh của đối tác: 9.909 triệu đồng HI3.5 Chỉ tiết kế hoạch đầu tư: DVT: 1.000.000 đẳng
Stt Nội dung Năm 1 | Năm 2 | Năm 3 Ì Năm 4 Ì Tổng cộng 1 |Khu siêu thị và văn phòng thuê | 5075} 15.978 - 21.053
Trang 39Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Gai
Stt Nội dụng _ Năm † | Năm 2 ¡ Năm 3 | Năm á Tổng cong |
- Chỉ phí tuyển dụng, đào tạo 200 466 - 666
3| Lãi vay trong thời gian xây 244 908 “ 1.152 dựng 4iTrang thiết bị phục vụ kinh - 3.132 - 2.132 doanh lĩ |Khu khách sạn 11 tầng 7070 19.682 ˆ 26.752 1ƒTrang thiết bị cơ bản - 6.279 - 6.279 2Ì Xây dựng 6.731) 10.096 ~ 16.827 Trong đó - “ “ ˆ - Xây dựng 6.356 2,888 - 16.444 - Chỉ phí tiếp thị dự án 150 150 - 300
- Chi phí tuyển dụng, đào tạo 25 38 - 83
3| lãi vay trong thời gian xây 339 1.182 - 1.521 dung 4\Trang thiét bi phuc vu kinh - 2.125 - 2.125 doanh KHÍ |Khu khách sạn 17 tầng 1.432 92; 18.180) 48.9692 69.073,2 1ƒTrang thiết bị cơ bản - -| 14.450 14.450 2| Xây dựng 1,740 17215 25,823 44 775 Trong đó ˆ - - - - Xây dựng 1.740 17.040| 23615 44.395
- Chỉ phi tiếp thị dự án - 150 iSO 300
~ Chí phí tuyển dụng, đào lạo - 25 58 83
3i Lãi vay trong thời gian xây 92 92 965 3.044 4.193 dựng 4iTrang thiết bị phục vụ kinh - - -| 5.6522 56522 doanh IV |TỔNG KINH PHÍ ĐẦU TƯ 13.977 35.752} 18/180 48.969,2 116.878,2 (+H+IHH)
Trang 40Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
Š , | Điện Dién z Điện va
T Hạng mục ai rhe —_ Khe Ghi chi
ia doanh | phụ
Diện tích sàn xây dựng m2 5,212) 2.957) 2.255
Số tầng Tang 4 Chiéu cao ting m 3,30