NGHIÊN cứu mối QUAN hệ GIỮA CHẤT LƯỢNG WEBSITE bất ĐỘNG sản và ý ĐỊNH HÀNH VI TRONG tìm KIẾM THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG NHÀ ở tại VIỆT NAM

Lý do lựa chọn đề tài

Ra đời trong thời kỳ Internet bùng nổ, khái niệm "chuyển đổi số" ngày càng phổ biến, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ bất động sản (PropTech) Mặc dù là hiện tượng mới nổi, PropTech đã bắt đầu xuất hiện từ đầu thập niên 2000 với các website bất động sản như Zillow tại Hoa Kỳ và Rightmove tại Vương Quốc Anh Khi đó, hầu hết danh sách bán hàng và nhà ở đều được đăng trên phương tiện in ấn và văn phòng bất động sản, nhưng đã có sự chuyển dịch trọng tâm sang các nền tảng kỹ thuật số.

Trong bối cảnh cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư, website bất động sản ngày càng trở thành công cụ quan trọng cho người dùng trong quá trình chuyển đổi số Người mua nhà có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin về giá cả, vị trí, quy trình mua bán, cũng như nhận tư vấn về pháp lý, phong thủy và kiến trúc từ hàng triệu tin đăng và đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm Điều này giúp khách hàng chuẩn bị tốt hơn để đưa ra những quyết định sáng suốt.

Theo báo cáo của JLL, thị trường bất động sản Việt Nam đang có tiềm năng phát triển mạnh mẽ, với sự gia tăng đáng kể số lượng công ty và startup công nghệ bất động sản Đặc biệt, 80% trong số đó được phát triển bởi các công ty nước ngoài hoặc nhận vốn từ các nhà đầu tư ngoại Kể từ năm 2015, lượng truy cập vào các trang tìm kiếm bất động sản đã vượt qua 40 triệu lượt, trong đó Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh chiếm tới 32.6 triệu lượt.

Tính đến tháng 3/2021, Batdongsan.com.vn đã đạt kỷ lục 5 triệu người dùng, với lượng người dùng mới tăng hơn 60% và 12,5 triệu lượt truy cập, vượt qua mức cao nhất trước đó là 10 triệu Dù bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch, nhu cầu về bất động sản vẫn tăng trưởng mạnh mẽ, thu hút nhiều nhà đầu tư cá nhân Dự báo, số lượng người dùng sẽ tăng lên 75,7 triệu vào năm 2023, cho thấy tiềm năng phát triển lớn của các website bất động sản tại Việt Nam Sự gia tăng sử dụng Internet và thay đổi hành vi tìm kiếm thông tin của khách hàng do dịch Covid-19 đã thúc đẩy quá trình chuyển đổi từ thế giới thực sang thế giới số trong lĩnh vực bất động sản, làm thay đổi thói quen mua sắm và tìm kiếm thông tin của người dùng.

Mặc dù website bất động sản mang lại nhiều lợi ích, người dùng vẫn hoài nghi về chất lượng của chúng Đối với mặt hàng giá trị như bất động sản, thói quen xem trực tiếp vẫn tồn tại do tâm lý lo ngại về độ tin cậy và an toàn của các trang web Vấn đề này xuất phát từ sự thiếu minh bạch và thông tin bất đối xứng trong thị trường, tạo nên một rào cản lâu dài Do đó, nghiên cứu chất lượng website bất động sản là cần thiết để phát triển công cụ tìm kiếm thông tin hữu ích cho khách hàng Trên thế giới đã có nhiều nghiên cứu về chất lượng website và hành vi tìm kiếm thông tin nhà ở, nhưng tại Việt Nam, chủ đề này vẫn còn mới và chưa được khai thác đầy đủ.

Nhóm tác giả đã lựa chọn nghiên cứu mối quan hệ giữa chất lượng website bất động sản và ý định hành vi tìm kiếm thông tin thị trường nhà ở tại Việt Nam Mục tiêu của nghiên cứu là xác định mức độ ảnh hưởng của chất lượng website đến hành vi người dùng Kết quả nghiên cứu kỳ vọng sẽ phản ánh thực trạng các trang web hiện nay và đề xuất giải pháp thiết thực cho các bên liên quan, góp phần phát triển hệ thống website bất động sản và nâng cao tính minh bạch, ổn định của thị trường.

Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu này nhằm xác định ảnh hưởng của chất lượng website bất động sản đối với ý định hành vi của người dùng Dựa trên kết quả, nhóm tác giả đề ra các mục tiêu cụ thể để cải thiện trải nghiệm người dùng trên các nền tảng bất động sản.

Nghiên cứu này nhằm làm rõ các cơ sở lý thuyết liên quan đến bất động sản nhà ở và hành vi tìm kiếm thông tin trong lĩnh vực này Bên cạnh đó, nó cũng tập trung vào lý thuyết về website bất động sản và chất lượng của những trang web này Mô hình nghiên cứu sẽ được xây dựng để kiểm định các giả thuyết liên quan đến chất lượng website bất động sản và ý định hành vi của người dùng khi truy cập vào các trang web này.

(2) Đo lường mức độ tác động của chất lượng website đến nhận thức, thái độ và ý định hành vi của người dùng website bất động sản

(3) Xác định mức độ tác động đến ý định hành vi của người dùng website bất động sản theo sự khác biệt trong đặc điểm của người dùng

Để nâng cao chất lượng website bất động sản, cần đề xuất các giải pháp và khuyến nghị nhằm minh bạch hóa thị trường BĐS Những biện pháp này không chỉ giúp cải thiện trải nghiệm người dùng mà còn thúc đẩy quá trình chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản Việc tối ưu hóa nội dung, tăng cường bảo mật và áp dụng công nghệ mới sẽ là những yếu tố then chốt trong việc xây dựng một nền tảng trực tuyến hiệu quả và tin cậy.

Câu hỏi nghiên cứu

(1) Chất lượng website bất động sản bao gồm những yếu tố nào?

(2) Các yếu tố của chất lượng website bất động sản có tác động như thế nào đến nhận thức của người dùng website bất động sản?

(3) Các nhận thức của người dùng website bất động sản có tác động như thế nào đến thái độ và ý định hành vi của họ?

Sự khác biệt về đặc điểm người dùng như tuổi tác, kinh nghiệm, giới tính, địa bàn sinh sống, loại nhà ở mà họ tìm kiếm trên website và mục đích sử dụng website bất động sản có thể ảnh hưởng đến mức độ tác động của chất lượng website đến ý định hành vi của họ.

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu định tính

Phương pháp nghiên cứu định tính được thực hiện thông qua phỏng vấn sâu, tập trung vào hai nhóm đối tượng chính: các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và marketing.

Những người đã sử dụng website bất động sản để tìm kiếm thông tin về thị trường nhà ở đã giúp khám phá các quan niệm liên quan đến nền tảng này Nghiên cứu nhằm chuẩn hóa thang đo và phân tích kết quả từ các dữ liệu định lượng, từ đó cung cấp cái nhìn sâu sắc về sự ảnh hưởng của website bất động sản trong việc cung cấp thông tin thị trường.

Những đóng góp mới của đề tài

Những đóng góp mới về mặt lý luận

Nghiên cứu dựa trên khảo sát 847 người sử dụng website bất động sản đã áp dụng mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) với phần mềm AMOS để phân tích mối quan hệ giữa các biến Kết quả cho thấy Chất lượng hệ thống và Chất lượng dịch vụ website có tác động tích cực đến nhận thức của người dùng Mặc dù Chất lượng thông tin website ảnh hưởng đáng kể đến Nhận thức về tính dễ sử dụng, nhưng lại có mức độ ảnh hưởng thấp nhất đến Nhận thức về sự hữu ích và không tác động đến Cảm nhận thú vị Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng các biến nhận thức của người dùng có mối liên hệ chặt chẽ với thái độ và ý định hành vi của họ khi sử dụng website bất động sản để tìm kiếm thông tin thị trường nhà ở.

Những đóng góp mới về mặt thực tiễn

có thể đưa ra những biện pháp cải thiện chất lượng website bất động sản mang tính toàn diện và chiến lược hơn

Kinh nghiệm thu được từ quá trình nghiên cứu sẽ là nền tảng quan trọng để cải thiện các hoạt động nghiên cứu liên quan đến mối quan hệ giữa chất lượng website bất động sản và ý định hành vi trong việc tìm kiếm thông tin thị trường nhà ở trong các nghiên cứu tiếp theo.

Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục, danh mục tài liệu tham khảo, nghiên cứu được trình bày thành 5 chương với kết cấu nội dung như sau:

Chương 1: Tổng quan nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu Chương 5: Bình luận kết quả nghiên cứu và đề xuất khuyến nghị

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

Tổng quan các nghiên cứu về tìm kiếm thông tin nhà ở

Quá trình tìm kiếm thông tin nhà ở đã được các nhà khoa học nghiên cứu từ nhiều góc độ khác nhau, với ba khía cạnh chính được khai thác trong các nghiên cứu.

(1) tâm lý người mua, (2) thị trường và (3) tác động của thông tin

Trong nghiên cứu của Clark và Smith (1982) về hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở và lý thuyết hữu dụng kỳ vọng, tác giả đã trình bày cách thức người tiêu dùng tìm kiếm nhà ở dựa trên các đặc điểm hộ gia đình, thuộc tính nhà ở, nỗ lực và chiến lược tìm kiếm Dữ liệu thu thập cho thấy vai trò quan trọng của người môi giới trong quá trình tìm kiếm, cũng như những hạn chế mà các hộ gia đình gặp phải trong từng giai đoạn của vòng đời và sự khác biệt giữa việc tìm kiếm nhà mới và nhà đã qua sử dụng Trong một nghiên cứu trước đó, Clark và Smith đã phân tích sở thích cá nhân về chức năng tiện ích của nhà ở và kiểm tra tính phù hợp của các chức năng này với lý thuyết hữu dụng kỳ vọng.

Nghiên cứu của Trương Thành Hiệp và Nguyễn Thị Bích Hồng (2018) đã phát triển mô hình lý thuyết tìm kiếm từ góc độ tâm lý lo sợ thua lỗ của người mua nhà, phân tích tác động của tâm lý này lên hành vi mua sắm Theo quy luật cung cầu, người mua thường giảm giao dịch khi giá tăng, nhưng trong thị trường bất động sản, khi giá nhà cao, lượng mua vẫn gia tăng Nghiên cứu trước đó của Belkin và cộng sự (1976) cho thấy trong giai đoạn thị trường tăng trưởng, việc bán nhà dễ dàng hơn với giá cao và thời gian giao dịch ngắn Ngược lại, khi thị trường đi xuống, việc bán nhà gặp khó khăn, giá giảm và thời gian giao dịch kéo dài.

Nghiên cứu của Trương Thành Hiệp và Nguyễn Thị Bích Hồng (2018) chỉ ra rằng trong bối cảnh thị trường nhà ở tăng trưởng hoặc chỉ giảm nhẹ, hành vi của người mua không bị ảnh hưởng bởi tâm lý sợ thua lỗ Tuy nhiên, khi thị trường nhà ở sụt giảm mạnh, tâm lý này lại khuyến khích người mua trở nên dễ tính hơn, dẫn đến việc rút ngắn thời gian tìm kiếm nhà.

Theo Marsh và Gibb (2011), lý thuyết kinh tế tiêu chuẩn về ra quyết định trong điều kiện thông tin không chắc chắn không phù hợp với thị trường nhà ở do các thuộc tính phức tạp của nó, như tính không đồng nhất Họ, cùng với Maclennan (1982), đề xuất các giả định hành vi mạnh mẽ hơn về quyết định của con người, nhấn mạnh rằng năng lực nhận thức của người ra quyết định là nguồn lực khan hiếm, do đó cần các quy tắc ra quyết định đơn giản hơn Trong bối cảnh tìm kiếm nhà ở, Marsh và Gibb phân tích các quy tắc này qua các thành phần như lựa chọn chiến lược tìm kiếm, định hướng khu vực, thiết lập vị trí tìm kiếm và đánh giá chi tiết Các thành phần này không nhất thiết phải tuần tự, cho phép người tìm kiếm có thể tham gia hoặc rời khỏi quy trình mà không cần hoàn thành tất cả các bước hoặc lặp lại chúng.

Dunning (2016) đã tổng hợp các lý thuyết và mô hình về quá trình tìm kiếm nhà ở của người tiêu dùng từ những nghiên cứu trước đó Trong số đó, mô hình di động của thị trường nhà ở và quyết định tìm kiếm của Marsh & Gibb (2011) cùng mô hình tìm kiếm nhà ở trực tuyến của Rae (2015) là nổi bật Marsh và Gibb nhấn mạnh rằng các điều kiện thị trường ảnh hưởng lớn đến chiến lược tìm kiếm nhà ở, cho rằng tìm kiếm trên thị trường người mua có thể ít khốc liệt hơn so với thị trường người bán do khả năng tiếp cận thông tin đầy đủ hơn Ngược lại, trong thị trường người bán, người tìm kiếm thường không thể xem hết thông tin trước khi mua, dẫn đến hành vi tìm kiếm mạnh mẽ hơn Rae (2015) đã sử dụng dữ liệu lớn để nghiên cứu hành vi tìm kiếm nhà ở trực tuyến, đánh dấu nỗ lực đầu tiên trong việc hình thành khái niệm tìm kiếm nhà ở trong thế kỷ XXI, mặc dù trước đó đã có nghiên cứu sử dụng dữ liệu lớn để phân tích mối quan hệ giữa công cụ tìm kiếm và dịch vụ trực tuyến (Kaesbauer & cộng sự, 2012).

Các yếu tố của thị trường ảnh hưởng lớn đến việc tìm kiếm thông tin nhà ở Baryla, Zumpano và Elder (2000) đã nghiên cứu rằng điều kiện kinh tế là yếu tố chính chi phối thời gian tìm kiếm, trong khi lãi suất cũng có tác động Họ cho thấy rằng việc tìm kiếm nhà có sự hỗ trợ của người môi giới làm tăng khả năng tìm thấy nhà, khác với việc tự tìm kiếm Mua nhà là giao dịch quan trọng, thể hiện cam kết tài chính lớn, nhưng hầu hết người mua thường thiếu kinh nghiệm và phải đối mặt với việc tìm kiếm trong nhiều lựa chọn khác nhau Quá trình tìm kiếm trở nên phức tạp vì bất động sản là sản phẩm duy nhất, không thể di chuyển đến một địa điểm trung tâm để đấu giá Người mua phải xem xét nhiều ngôi nhà ở các vị trí khác nhau, tạo nên một quá trình tìm kiếm năng động hơn so với việc lựa chọn theo giá khi chủ sở hữu bán nhà.

Priemus và Maclennan (2011) đã nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô và vi mô đến quá trình tìm kiếm nhà ở Ở cấp độ vĩ mô, các yếu tố như lạm phát, lãi suất, sự sẵn có của tài chính và thông tin, cũng như số lượng tài sản có sẵn, đều ảnh hưởng đến thời gian và cường độ tìm kiếm Sự thay đổi ở cấp độ vĩ mô có thể tác động trực tiếp đến thị trường nhà ở và phương thức tìm kiếm Ở cấp độ vi mô, nguyện vọng của hộ gia đình, thời gian tìm kiếm và kiến thức địa phương cũng đóng vai trò quan trọng Các hộ gia đình thu thập thông tin từ nhiều nguồn để hiểu rõ về khu vực lân cận và cơ hội nhà ở cụ thể Việc tìm kiếm này không chỉ liên quan đến xu hướng giá cả mà còn đến giá chào bán cụ thể, và lựa chọn phương pháp tìm kiếm phù hợp là một quyết định phức tạp (Marsh & Gibb, 2011) Người mua cũng quan tâm đến các đặc điểm của bất động sản, khả năng tiếp cận và gần gũi với các dịch vụ địa phương.

Thị trường bất động sản thường gặp phải tình trạng thông tin bất đối xứng, điều này khiến nhiều nhà nghiên cứu chú trọng phân tích trong việc tìm kiếm nhà ở Nghiên cứu của Qiu và Zhao (2018) tại Trung Quốc tập trung vào ảnh hưởng của thông tin bất đối xứng trong lựa chọn nhà ở của các hộ gia đình Qua việc kiểm tra hành vi của các hộ gia đình có thông tin tốt hơn so với những hộ có ít thông tin, dữ liệu từ thành phố Thiên Tân cho thấy những người mua nhà ít hiểu biết phải trả giá cao hơn khoảng 1 ~ 2,3% so với những người mua có kiến thức tốt hơn, sau khi điều chỉnh sự không đồng nhất của các đơn vị nhà ở Kết quả này xác nhận giả thuyết rằng hộ gia đình có thông tin tốt hơn sẽ đạt được thỏa thuận tốt hơn Nghiên cứu đặt ra thách thức cho các nhà lập pháp trong việc giảm thiểu thông tin bất cân xứng trên thị trường nhà ở nhằm nâng cao phúc lợi cho các hộ gia đình.

Về mối quan hệ giữa thông tin trên Internet và việc tìm kiếm nhà ở, Palm và Danis

Năm 2002, một nghiên cứu đã đưa ra ba giả thuyết về sự thay đổi trong hành vi tìm kiếm nhà ở thông qua Internet, và các giả thuyết này đã được kiểm chứng dựa trên dữ liệu từ cuộc khảo sát cư dân tại Quận Wake, Bắc Carolina.

Người dùng Internet thường xuyên hơn và có xu hướng tìm kiếm thông tin về nhà ở, dẫn đến việc họ ít đến thăm nhà hơn so với những người không sử dụng Internet Nhờ có thông tin phong phú về thị trường, khu vực lân cận và giá cả, người dùng Internet thường trả ít hơn cho cùng một gói nhà ở Mục tiêu của nghiên cứu này là khám phá ảnh hưởng của Internet đối với việc tìm kiếm nhà ở mới của người mua Kết luận cho thấy rằng Internet có tác động hạn chế đến các kiểu tìm kiếm, ngoại trừ việc người dùng Internet thường thăm nhiều ngôi nhà hơn so với những người không sử dụng nguồn thông tin trực tuyến.

Nghiên cứu của Dunning và Grayson (2014) đã chỉ ra tác động của quy trình cung cấp thông tin đến thị trường nhà ở, đặc biệt là vai trò của Internet trong việc định hình nhận thức của các hộ gia đình về không gian thị trường này Thông tin, tìm kiếm và nhu cầu trong kinh tế nhà ở đang được chú trọng trở lại (Ferrari & cộng sự, 2011) Sự thay đổi trong cách tìm kiếm nhà ở, đặc biệt là nguồn thông tin, đã diễn ra (Dunning & Watkins, 2012) Trước đây, đại lý bất động sản thường giữ vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin cho người mua nhà ở nhiều quốc gia, bao gồm cả Anh Tuy nhiên, sự phát triển của các công cụ tìm kiếm bất động sản trực tuyến (IBPSEs) tại Vương quốc Anh và các quốc gia như New Zealand, Hoa Kỳ, Đức, và Ireland đang tạo ra những thay đổi đáng kể, mang lại nhiều cơ hội nhà ở hơn cho người mua trực tuyến thay vì phụ thuộc vào đại lý địa phương.

Bài nghiên cứu mới nhất của Boeing và cộng sự (2020) nhấn mạnh tầm quan trọng của môi trường thông tin trong việc tìm kiếm nhà ở Công nghệ tìm kiếm nhà ở đang có những thay đổi đáng kể, dẫn đến sự thay đổi trong hành vi tìm kiếm của người tiêu dùng Cuộc Khảo sát nhà ở tại Hoa Kỳ phản ánh rõ ràng những xu hướng này.

Nghiên cứu cho thấy lần đầu tiên, nhiều người thuê nhà ở thành phố tìm thấy ngôi nhà hiện tại của họ qua các nền tảng công nghệ trực tuyến, vượt qua mọi kênh thông tin khác Các nền tảng này đóng vai trò quan trọng trong việc phân phối thông tin, thu thập và phổ biến nội dung do người dùng tạo ra, đồng thời xây dựng một không gian cho người dùng chia sẻ thông tin với nhau.

Tổng quan các nghiên cứu về việc sử dụng website bất động sản trong quá trình tìm kiếm thông tin

Việc sử dụng Internet rộng rãi đã làm thay đổi đáng kể hành vi của người mua nhà

Thông qua các đại lý bất động sản trực tuyến, người mua có thể nhanh chóng tìm thấy ngôi nhà phù hợp với yêu cầu của mình Theo Hiệp hội Quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, các nền tảng trực tuyến chiếm tới 95% tổng số lượng tìm kiếm nhà trên Internet Những website tương tác cùng với các tính năng thu hút người dùng có tác động tích cực đến quyết định mua hàng và cải thiện hiệu suất kinh doanh điện tử.

Theo Levy và Gvili (2015), nền tảng trực tuyến cung cấp thông tin phù hợp giúp người dùng trong việc thuê và mua bất động sản, từ đó thu hút họ và khuyến khích việc sử dụng dịch vụ liên tục Tính khả dụng của thông tin trên các nền tảng này đóng vai trò quan trọng trong quyết định của người dùng Do đó, nhu cầu của người dùng cần được xem xét kỹ lưỡng, và thông tin cần được cung cấp đầy đủ để họ có thể đưa ra quyết định chính xác và quản lý hiệu quả hơn.

Các nghiên cứu về tác động của thông tin trên website bất động sản đối với người mua nhà đã thu hút sự chú ý đáng kể từ cộng đồng nghiên cứu Theo dự đoán của Thrall, thông tin trực tuyến có thể ảnh hưởng mạnh mẽ đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng.

Kể từ năm 1998, nhờ vào sự phát triển của hệ thống thông tin địa lý và Internet, người mua nhà tương lai có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin chi tiết về ngôi nhà, bao gồm kiểu dáng, chức năng, tiện nghi và vị trí Họ có khả năng trải nghiệm các khu vực cộng đồng xung quanh, nhận báo cáo tín dụng và thậm chí được chấp thuận thế chấp mà không cần rời khỏi nhà Điều này không chỉ tiết kiệm chi phí mà còn nâng cao hiệu quả sử dụng thời gian của các nhà môi giới và người tiêu dùng.

Năm 2000, nghiên cứu của Littlefield, Bao và Cook đã chỉ ra rằng người tiêu dùng sử dụng Internet để hỗ trợ việc mua nhà Người dùng có thể tìm kiếm thông tin về các nhà môi giới/đại lý và nhân khẩu học khu vực trước khi quyết định thăm nhà Sau khi chọn được nhà môi giới hoặc khu vực, họ tiếp tục sử dụng Internet để xem xét và so sánh các ngôi nhà cụ thể về tính năng và giá cả Quy trình này diễn ra lặp đi lặp lại cho đến khi người mua cảm thấy hài lòng Tuy nhiên, nghiên cứu cũng cho thấy chỉ có dưới 40% người mua nhà đã sử dụng Internet để tìm kiếm thông tin liên quan đến bất động sản trong quá trình mua nhà.

Tính năng đa phương tiện trên website bất động sản, như hình ảnh và chuyến tham quan ảo, hỗ trợ quá trình tìm kiếm và giao tiếp giữa người mua và người bán (Allen et al., 2015) Người dùng thường kiểm tra hình ảnh trước khi xem mô tả cơ bản của ngôi nhà (Seiler et al., 2012) Chuyến tham quan ảo cho phép người dùng khám phá không gian trong nhà mà không cần đến địa điểm thực tế (Ching, 2018) Các website bất động sản thường cho phép tìm kiếm theo giá, vị trí, tuổi thọ, số phòng ngủ và phòng tắm, cùng với các ảnh nội thất và ngoại thất; một số còn có tính năng tìm kiếm theo bản đồ (Poursaeed et al., 2018) Tuy nhiên, thông tin từ các website có thể không rõ ràng và có thể bao gồm hình ảnh gây hiểu nhầm (Fasolo, 2016) Haghbayan, Makek và Tashayo (2020) nhấn mạnh tiềm năng của website bất động sản trong việc mô tả không gian bên trong nhà qua ý kiến từ người chưa thấy và người đã thấy bất động sản tương tự, đề xuất tăng cường tham vấn cộng đồng trong mô tả bất động sản.

Internet đang trở thành điểm đến hàng đầu cho khách hàng khi mua sản phẩm và dịch vụ, với ngày càng nhiều cá nhân chọn mua sắm trực tuyến Đây là nguồn thông tin nhanh chóng và tiết kiệm chi phí, cung cấp dữ liệu về bất động sản và môi trường xung quanh Công nghệ đã cải thiện khả năng thu thập dữ liệu, cho phép người dùng truy cập và tải xuống thông tin nhanh chóng Xu hướng tìm kiếm sơ bộ bất động sản qua Internet đang ngày càng rõ ràng đối với cả người mua và người bán.

Sử dụng website bất động sản không phải lúc nào cũng mang lại hiệu quả tích cực, và theo Bayne (2006), việc tìm kiếm và ra quyết định mua nhà qua các trang web có thể gây khó khăn cho người mua Tuy nhiên, sự ra đời của các website chứa cơ sở dữ liệu về danh sách bất động sản và hình ảnh nội thất đã hỗ trợ quá trình tìm kiếm, giúp người mua và người bán tiềm năng thu hẹp lựa chọn Những trang web này được quảng cáo là tiện lợi và hiệu quả, cho phép người mua đưa ra quyết định sáng suốt hơn (Littlefield, Bao & Cook, 2000) Quan sát từ thị trường bất động sản New Zealand cho thấy việc sử dụng website ảnh hưởng đến hành vi mua hàng, đặc biệt là cách người mua tìm kiếm và thời gian tìm kiếm, cũng như các phương tiện khác được sử dụng và số lượng nhà mẫu đã tham quan.

Website bất động sản mang lại cả lợi ích và bất lợi cho người mua nhà, khuyến khích họ tìm kiếm và khám phá nhiều tài sản hơn Tuy nhiên, các trang web này cũng có thể làm lãng phí thời gian và năng lượng của người dùng Điều này đặt ra câu hỏi về chất lượng của các website và ảnh hưởng của chúng đến từng khía cạnh trong quá trình tìm kiếm nhà ở của người mua.

Website bất động sản còn chi phối hoạt động kinh doanh của các công ty Muhanna

Nghiên cứu năm 2000 về thương mại điện tử trong ngành môi giới bất động sản đã khảo sát 150 công ty để đánh giá cách các công ty này thích ứng và nhận thức về tiềm năng sử dụng Internet Kết quả cho thấy số lượng công ty sử dụng Internet tăng 50%, dẫn đến sự gia tăng đáng kể tổng doanh thu Nghiên cứu cũng đề cập đến số liệu từ Hiệp hội Quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ (NAR).

Theo một nghiên cứu vào năm 1999, tỷ lệ người tiêu dùng tại Hoa Kỳ sử dụng Internet để tìm kiếm nhà đã tăng từ 2% vào năm 1995 lên 23% vào năm 1999, cho thấy sự chuyển biến mạnh mẽ trong thói quen tìm kiếm bất động sản của người dân.

(1999) đối với những cá nhân mua nhà ở Ohio trong khoảng thời gian hai tháng (tháng

9 và tháng 8) vào năm 1998 cho thấy 73,5% những người mua đó có quyền truy cập Internet và 38,7% sử dụng nó trong một số khía cạnh của quy trình mua nhà

Theo Bond và cộng sự (2000), công nghệ trực tuyến đã trở nên phổ biến trong ngành bất động sản Bardhan, Jaffee và Kroll (2000) chỉ ra rằng các công ty trải qua nhiều giai đoạn sử dụng website khi họ làm quen với công nghệ và đánh giá tốt hơn lợi ích cũng như rủi ro của thương mại điện tử Giai đoạn đầu chứng kiến việc thiết lập kết nối Internet cơ bản, cho phép giao tiếp qua Email và khai thác thông tin từ WWW Giai đoạn thứ hai là sự mở rộng hiện diện trực tuyến thông qua các hoạt động tiếp thị và quảng bá Giai đoạn ba đánh dấu việc cung cấp dịch vụ và sản phẩm qua website, biến các công ty thành cửa hàng ảo Cuối cùng, ở giai đoạn thứ tư, các công ty tận dụng khả năng kết nối mạng để xây dựng các mạng lưới mới, thay đổi cấu trúc công ty.

Tổng quan nghiên cứu về chất lượng website

Nhiều nhà nghiên cứu đã đề xuất các phương pháp đo lường chất lượng website bằng cách giả định các tiêu chí liên quan Loiacono (2000) đã áp dụng Thuyết hành vi hợp lý (TRA) và Mô hình chấp nhận công nghệ (TAM) để phát triển thang đo chất lượng website TRA không chỉ rõ niềm tin nào phù hợp cho hành vi sử dụng công nghệ, trong khi TAM chỉ xác định hai niềm tin chung là tính hữu ích và tính dễ sử dụng Để xác định những niềm tin cụ thể quan trọng cho việc dự đoán hành vi khách hàng, tác giả đã nghiên cứu và đưa ra 36 thang đo cho 12 tiêu chí chất lượng website, bao gồm: (1) thông tin phù hợp với nhiệm vụ; (2) sự phù hợp trong giao tiếp; (3) dễ hiểu; (4) hoạt động trực quan; (5) thời gian phản hồi; và (6) giao diện thu hút.

(7) sự đổi mới; (8) cảm giác thu hút ; (9) sự tin cậy; (10) sự hoàn thiện trực tuyến; (11) lợi thế tương đối và (12) hình ảnh nhất quán

Trong bài viết của Tony Ahn, Seewon Ryu và Ingoo Han, tác giả phân tích tác động của chất lượng website và sự hài lòng của người dùng đối với việc chấp nhận mua sắm trực tuyến Nghiên cứu chỉ ra rằng một website chất lượng cao không chỉ thu hút người dùng mà còn tăng cường sự tin tưởng và khuyến khích họ tham gia vào hoạt động mua sắm trực tuyến Sự thích thú của người dùng được coi là yếu tố quyết định giúp nâng cao trải nghiệm mua sắm và thúc đẩy doanh số bán hàng.

Năm 2007, nghiên cứu đã xem xét mối quan hệ giữa các yếu tố chất lượng website và hành vi chấp nhận của người dùng, dựa trên Mô hình chấp nhận công nghệ (TAM) của Davis (1989) và được mở rộng bởi Moon và Kim (2001) Nghiên cứu xác định ba cấu trúc chất lượng website, bao gồm chất lượng hệ thống, chất lượng thông tin và chất lượng dịch vụ, là những yếu tố then chốt trong việc xây dựng niềm tin của người tiêu dùng Chất lượng hệ thống tập trung vào các đặc điểm kỹ thuật như thiết kế giao diện, chức năng và thời gian phản hồi, trong khi chất lượng thông tin liên quan đến các thuộc tính kỹ thuật và vận hành như định dạng dữ liệu, tính đầy đủ và tính kịp thời.

Chất lượng dịch vụ liên quan đến khả năng giao tiếp và tiếp nhận phản hồi từ người tiêu dùng, giúp giải quyết kịp thời các khiếu nại với mức độ đáp ứng cao Nghiên cứu cho thấy rằng chất lượng website ảnh hưởng lớn đến tính dễ sử dụng, tính vui vẻ và tính hữu ích, từ đó khuyến khích người dùng tham gia vào việc mua sắm trực tuyến Hiểu rõ những yếu tố này sẽ hỗ trợ các nhà thực hành và nghiên cứu trong việc phân tích hành vi người dùng trong lĩnh vực bán lẻ trực tuyến.

Nghiên cứu của Hwang và Kim (2007) chỉ ra rằng nhận thức về chất lượng website ảnh hưởng đến sự thích thú, lo lắng và niềm tin trong thương mại điện tử Aladwani và Palvia (2002) định nghĩa nhận thức này là đánh giá của người dùng về khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng của website Các tác giả đã xác định bốn khía cạnh chính của chất lượng website: tính kỹ thuật, chất lượng nội dung, nội dung cụ thể và chất lượng nhận thức Swan và Rosenbaum (2004) nhấn mạnh rằng giao diện website có thể xây dựng lòng tin của khách hàng, trong khi dịch vụ khách hàng và thông tin về quyền riêng tư có thể nâng cao động lực của người tiêu dùng trực tuyến Do đó, chất lượng website, bao gồm dịch vụ khách hàng và chính sách quyền riêng tư, có ảnh hưởng tích cực đến cảm nhận của người tiêu dùng.

Nghiên cứu của Kuo-Chien Chang, Mu-Chen Chen, Chia-Lin Hsu và Nien-te Kuo (2012) đã chỉ ra mối quan hệ giữa chất lượng website và ý định hành vi của người dùng trong lĩnh vực du lịch Chất lượng website là yếu tố then chốt trong thương mại điện tử, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định sử dụng của người tiêu dùng (McCoy, Everard, & Loiacono, 2009) Các nhà bán lẻ trực tuyến cần hiểu rõ mong đợi của khách hàng về chất lượng website để thu hút và giữ chân họ (Long & McMellon, 2004; Lin, 2007) Chất lượng website được đánh giá qua chất lượng thông tin, hệ thống và dịch vụ, là những yếu tố chính để đo lường kỳ vọng và nhận thức của người dùng (Delone & McLean, 2003; Shin, 2004; Lee & Kozar, 2006; Liang & Chen, 2009) Nghiên cứu cũng khẳng định rằng chất lượng thông tin, hệ thống và dịch vụ là những yếu tố quyết định trong thiết kế website thương mại (Hernandez và cộng sự, 2009) Cuối cùng, nếu chất lượng website không đạt kỳ vọng của người dùng, điều này sẽ làm giảm cảm nhận về tính dễ sử dụng và hữu ích, từ đó ảnh hưởng đến ý định hành vi của họ.

Những phương pháp và tiêu chí đánh giá của các nhà nghiên cứu tiền nhiệm đưa ra được tổng hợp theo bảng dưới đây:

Bảng 1.1 Tổng quan các tiêu chí đánh giá chất lượng website Các tiêu chí Các nghiên cứu tham khảo

Barnes & Vidgen (2001); Wolfinbarger & Gilly (2003); Webb & Webb (2004); van Iwaarden & cộng sự (2004); Lee & Kozar (2006); Aladwani

& Palvia (2002); Madu & Madu (2002); Albuquerque & Belchior (2002);

Wan (2000); Devaraj & (2002); van Iwaarden & cộng sự (2003) Điều hướng

Madu & Madu (2002); Wan (2000); Palmer (2002); Cox & Dale (2002);

Lee & Kozar (2006); van Iwaarden & cộng sự (2004); Aladwani (2006);

Webb & Webb (2004); Smith & Eroglu (2009); Devaraj & cộng sự (2002); Barnes & Vidgen (2001); van Iwaarden & cộng sự (2003); Cao

& cộng sự (2005); Nusair & Kandampully (2008); Jayawardhena &

Madu & Madu (2002); Wan (2000); Palmer (2002); van Iwaarden & cộng sự (2004); Lee & Kozar (2006), Webb & Webb (2004); Ribbink & cộng sự (2004); Kaynama & Black (2000); Jeong & Lambert (2001); Devaraj

& cộng sự (2002); Palmer (2002); van Iwaarden & cộng sự (2003);

Aladwani (2006); Cao & cộng sự (2005); Nusair & Kandampully (2008)

Parasuraman & cộng sự (2002, 2005); Olsina & cộng sự (1999); Araban

& Sterling (2004); Lin & cộng sự (2013); Alzola & Robaina (2005);

Chung & Law (2003); Liang & Law (2003); Yeung & Law (2004); Law

& Hsu (2005); Bai & cộng sự (2008); White & Manning (1998); Liu & cộng sự (2000); Liu & Arnett (2000); Johnson & Misic (1999); Olsina & cộng sự (1999); Albuquerque & Belchior (2002); Khawaja & Bokhari

Các tiêu chí Các nghiên cứu tham khảo

Devaraj & cộng sự (2002); Koufaris & Hampton-Sosa (2002); Loiacono

& cộng sự (2002); Davis (1989); Kim & Stoel (2004); Cho & Fiorito (2009); Gefen & cộng sự (2003); Cao & cộng sự (2005); Jeong &

Lambert (2001); Khawaja & Bokhari (2010); Hasanov & Khalid (2015)

Yoo & Donthu (2001); Madu & Madu (2002); Liu & Arnett (2000);

Jeong & Lambert (2001); Barnes & Widgen (2002); Olsina & cộng sự (1999); Davis (1989); Seddon (1997); Adams & cộng sự (1992); DeLone

& McLean (1992); Devaraj & cộng sự (2002); Agarwal & Venkatesh (2002); Koufaris & Hampton-Sosa (2002); Loiacono & cộng sự (2002);

Aladwani & Palvia (2002); Chen & Wells (1999); Kim & Stoel (2004);

Cho & Fiorito (2009); Gefen & cộng sự (2003); Sweeney & Lapp (2004);

Smith & Eroglu (2009); Cao & cộng sự (2005)

Aladwani & Palvia (2002); Barnes & Vidgen (2000); Jeong & Lambert (2001); Kaynama & Black (2000); Liu & Amett (2000); Loiacono & cộng sự (2002); Ranganathan & Ganapathy (2002); Bell & Tang (1998);

Johnson & Misic (1999); Rowell và cộng sự (1999); Schubert & Selz (1999); Agarwal & Venkatesh (2002); Barnes & Vidgen (2001); Palmer (2002); Chen & Wells (2002); Cao & cộng sự (2005)

D’Angelo & Little (1998); Huizingh (2000); Mechitov & cộng sự (1999);

Johnson & Misic (1999); Schacklett (2000); Kim & Stoel (2004); Liu & cộng sự (2009); Aladwani & Palvia (2002); Cox & Dale (2001); Yoo &

Wells, Valacich, & Hess (2011); Rocha (2012); Wells, Parboteeah &

Valacich (2011); Hsu & cộng sự (2011); Kuan & cộng sự (2008), Kim &

Sự đa dạng trong các tiêu chí đánh giá chất lượng website cho thấy sức hấp dẫn và tính thiết thực của lĩnh vực này Chất lượng website là một khái niệm phức tạp, vì vậy việc đo lường nó cần phải được thực hiện từ nhiều góc độ khác nhau.

Sự đa dạng trong các tiêu chí nghiên cứu sẽ tạo điều kiện cho các nhà nghiên cứu lựa chọn phù hợp với mục đích của họ, tuy nhiên, điều này cũng có thể dẫn đến việc mất đi cái nhìn tổng quát về chất lượng của website.

Tổng quan nghiên cứu về chất lượng website bất động sản

Nền tảng trực tuyến đã trở thành yếu tố then chốt trong chiến lược kinh doanh điện tử toàn cầu, cho phép người mua và người bán tương tác ngay tại nhà (Garett & cộng sự, 2016) Theo OECD (2019), nền tảng trực tuyến là dịch vụ kỹ thuật số kết nối các nhóm người dùng khác nhau thông qua internet Trong lĩnh vực bất động sản, các nền tảng trực tuyến giúp tìm kiếm và hiển thị thông tin hiệu quả, đồng thời thúc đẩy mối quan hệ giữa các bên liên quan (Aalberts & Townsend, 2002).

Tại Hoa Kỳ, các nền tảng trực tuyến bất động sản hàng đầu bao gồm Zillow.com, Trulia.com, Yahoo.com, Redfin.com và Realtor.com Theo nghiên cứu của Patton (1999), các website bất động sản có thể hiển thị bất động sản riêng lẻ do chủ sở hữu rao bán và cũng là trang chủ của các nhà môi giới quảng bá công ty cho người mua nhà tiềm năng Tại Australia, Ullah và cộng sự (2019) đã nghiên cứu bảy nền tảng trực tuyến bất động sản bản địa, gồm Realestate.com.au, Domain.com.au, Gumtree.com.au, Iglu.com.au, Homely.com.au, Allhomes.com.au và Flatmatefinders.com.au, và khẳng định sự phát triển đáng kể của những website này so với nghiên cứu năm 2017.

Nền tảng trực tuyến ngày càng trở nên phổ biến trong lĩnh vực mua bán và kinh doanh, đặc biệt trong ngành bất động sản Các nhà quản lý bất động sản đang tận dụng website để giới thiệu và bán tài sản của mình (Ullah & Sepasgozar, 2019) Mặc dù vai trò của các nền tảng trực tuyến trong bất động sản đã được khẳng định, nhưng các nghiên cứu trước đây chủ yếu tập trung vào việc đánh giá chất lượng của các website theo từng khía cạnh cụ thể.

Chất lượng thông tin là khía cạnh chất lượng website thu hút nhiều sự quan tâm nhất

Theo đó, cần thiết phải làm cho thông tin rõ ràng, dễ tiếp cận và thu hút nhất có thể

Việc cung cấp thông tin phù hợp cho người dùng là rất quan trọng để thu hút và giữ chân họ trong dịch vụ bất động sản Người mua nhà thường tìm kiếm thông tin chi tiết về căn hộ, khu vực xung quanh và các tiện ích liên quan Các trang web bất động sản tại Úc như realestate.com.au, flatmatefinder.com.au và domain.com.au không chỉ cung cấp thông tin về tỉ lệ phạm tội và giá tài sản mà còn về khả năng tiếp cận thị trường và tình hình giao thông Mặc dù thông tin phong phú, nhưng mức độ "đủ" của thông tin vẫn cần được xem xét kỹ lưỡng Nghiên cứu của Ullah và cộng sự cho thấy hầu hết người dùng cảm thấy thông tin chỉ "phần nào đủ", từ đó nhấn mạnh nhu cầu cung cấp thông tin chi tiết hơn Sự sẵn có của thông tin trên nền tảng trực tuyến là cần thiết để hỗ trợ người dùng trong việc ra quyết định, và cần nâng cao chất lượng thông tin cũng như hình ảnh về khu vực xung quanh để giúp người mua đưa ra lựa chọn chính xác hơn.

Xuất phát từ tâm lý khách hàng, Ho và cộng sự (2014) chỉ ra rằng mặc dù người dùng có thể nhanh chóng tìm kiếm một số ngôi nhà phù hợp, nhưng nhiều website bất động sản vẫn thiếu các tính năng cần thiết, đặc biệt là không xem xét mục tiêu và thái độ rủi ro của người mua Các công cụ tìm kiếm cần được cải thiện để phục vụ hiệu quả cho khách hàng với độ tuổi và nhu cầu khác nhau Hơn nữa, thông tin trên Internet thường mập mờ, như mô tả về “khu phố yên tĩnh” hay “gần khu mua sắm cao cấp,” mà không hỗ trợ rõ ràng cho người mua về các tiêu chí như môi trường “thoải mái” hay khu phố “tốt đẹp.” Hầu hết thông tin này chỉ được coi là mô tả bổ sung và không thể được xử lý như một tìm kiếm thông thường trong cơ sở dữ liệu.

Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng công cụ tìm kiếm trên website bất động sản cần được cải thiện để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dùng Yuan và cộng sự (2013) đã phân tích hành trình tìm kiếm thông tin bất động sản, từ đó xây dựng quy trình tìm kiếm gồm bốn bước: chọn địa điểm, tìm kiếm thông tin về giá và môi trường, và kiểm tra kết quả Kết quả cho thấy rằng tìm kiếm dựa trên thuộc tính đơn lẻ không đủ để hỗ trợ quyết định của người dùng; "vị trí", "môi trường" và "giá cả" là những yếu tố quan trọng Việc cung cấp các giới hạn tìm kiếm dựa trên ba khái niệm này sẽ cải thiện trải nghiệm tìm kiếm Ngoài ra, Ho và cộng sự (2014) khuyến nghị các đại lý bất động sản trực tuyến nên phát triển công cụ so khớp lựa chọn nhà ở cho người mua dựa trên mong muốn và thái độ rủi ro của họ, giúp người mua dự đoán giá trị tương lai của căn nhà dựa trên lịch sử giá cả và tiện ích.

Sự kết hợp giữa nội dung, văn bản, hình ảnh và âm thanh là yếu tố then chốt cho thành công của nền tảng trực tuyến (Choi, Jacelon & Kalmakis, 2016).

Thiết kế, văn bản, màu sắc và đồ họa tạo nên ấn tượng thị giác mạnh mẽ cho người dùng, góp phần nâng cao danh tiếng của nhà cung cấp và tăng cường mức độ sử dụng Nghiên cứu của Ullah và Sepasgozar (2019) về sự hài lòng của người dùng website bất động sản cho thấy, hầu hết người dùng đánh giá thiết kế trang, bối cảnh, hình ảnh tài sản và danh sách tài sản ở mức 3 (trung lập) và 4 (hài lòng) trên thang Likert 5 mức độ.

Thiết kế trang web bất động sản đạt tỷ lệ hài lòng cao nhất, trong khi hình ảnh của website lại nhận được phản hồi không hài lòng nhiều nhất, với sự chênh lệch rõ rệt (15% so với 2-3%) Chất lượng dịch vụ trực tuyến là yếu tố then chốt cho sự thành công, vì vậy các đại lý bất động sản cần không chỉ quảng bá dịch vụ mà còn phải hiểu kỳ vọng của người dùng khi truy cập website Khách truy cập cần nhận được giá trị hơn cả sự tiện lợi của việc không phải đến trực tiếp các trung tâm môi giới.

Thiếu thông tin để liên hệ trực tiếp và khó khăn trong ngôn ngữ là những vấn đề quan trọng cần được chú ý (Ullah & Sepasgozar, 2019).

Các kết quả đã đạt được và khoảng trống cần nghiên cứu

Nội dung bài viết tập trung vào việc tìm kiếm thông tin bất động sản, bao gồm cả các website chuyên về lĩnh vực này Đây là một chủ đề phong phú và đa dạng, đã thu hút sự quan tâm và nghiên cứu của nhiều tác giả trong suốt nhiều năm qua.

Website bất động sản đã làm thay đổi cách mà người mua nhà tìm kiếm thông tin Hiện nay, họ chủ động tra cứu các thông tin liên quan đến ngôi nhà trước khi quyết định đến xem trực tiếp.

Thông tin trên website đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định các bước giao dịch của người mua nhà Nghiên cứu cho thấy có mối quan hệ chặt chẽ giữa chất lượng website và hành vi người dùng.

Các nhà nghiên cứu trước đây đã áp dụng nhiều phương pháp khác nhau để khảo sát website bất động sản, từ bộ lọc tìm kiếm đến các mô hình nhận thức và hành trình tìm kiếm thông tin của khách hàng Mục tiêu chung là tối ưu hóa hiệu quả của công cụ tìm kiếm và nâng cao chất lượng thông tin, giúp khách hàng đưa ra quyết định nhanh chóng và hợp lý Việc xác định các yếu tố mà khách hàng quan tâm khi tìm kiếm bất động sản sẽ giúp doanh nghiệp cải thiện nội dung trên trang, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dùng Ngoài ra, các yếu tố như thiết kế website và tốc độ tải trang, dù ít được nhắc đến, cũng đóng vai trò quan trọng trong trải nghiệm người dùng.

Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng website bất động sản ảnh hưởng lớn đến quá trình tìm kiếm thông tin của người mua nhà, bao gồm thời gian tìm kiếm và số lần thăm nhà mẫu Mặc dù những lợi ích của website bất động sản đã được khẳng định, nhưng cũng cần cải thiện những hạn chế hiện có Đối với doanh nghiệp, website bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tiếp cận khách hàng, cung cấp thông tin, xây dựng hình ảnh thương hiệu, và gia tăng hiệu quả cũng như lợi nhuận, khẳng định đây là công cụ cạnh tranh thiết yếu trong bối cảnh hiện nay.

1.5.2 Khoảng trống cần nghiên cứu Đề tài chất lượng website bất động sản đã nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà nghiên cứu, tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại vẫn còn một số khía cạnh của chất lượng website bất động sản chưa được nghiên cứu hoặc ít có các nghiên cứu chuyên sâu đề cập đến lĩnh vực bất động sản Cụ thể:

Mô hình hệ thống thông tin của DeLone và McLean (2003) chưa được áp dụng thành công để đánh giá chất lượng website bất động sản Mô hình này cung cấp cơ sở lý thuyết quan trọng cho việc so sánh các lý thuyết liên quan đến hệ thống thông tin và chất lượng website, bao gồm các yếu tố như chất lượng hệ thống, chất lượng thông tin và chất lượng dịch vụ Tuy nhiên, nhiều nghiên cứu trước đây chủ yếu tập trung vào chất lượng thông tin, coi website như công cụ tìm kiếm và nguồn cung cấp thông tin, mà bỏ qua chất lượng hệ thống và dịch vụ Trong bối cảnh hiện tại, các yếu tố như thiết kế, bố cục, thời gian tải trang và dịch vụ chăm sóc khách hàng đang ngày càng trở nên quan trọng để xác định chất lượng website và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dùng.

Có nhiều điểm thiếu sót trong việc áp dụng các thang đo chung để đánh giá chất lượng website bất động sản Các nhà nghiên cứu trước đây thường dựa vào hành vi và tâm lý người dùng cũng như lợi ích mà website mang lại, mà chưa chú ý đến các yếu tố đặc thù hình thành chất lượng của một website bất động sản Do đó, các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng website bất động sản vẫn chưa được làm rõ, và tiêu chuẩn để xác định một website bất động sản chất lượng vẫn chưa được xây dựng và phát triển.

Ba là, Việt Nam hiện đang nổi lên như một bối cảnh nghiên cứu tiềm năng cho chất lượng website bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam đã ổn định và phát triển mạnh mẽ ở nhiều phân khúc, nhờ vào các chỉ số tích cực của nền kinh tế và chính sách đổi mới của Nhà nước Sự linh hoạt của doanh nghiệp đã tạo ra nền tảng vững chắc cho chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ hiệu quả trong lĩnh vực này Nghiên cứu chất lượng website bất động sản tại Việt Nam không chỉ phản ánh thực trạng chuyển đổi số mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc cải thiện và phát triển một thị trường minh bạch, ổn định.

Trong chương 1, nghiên cứu đã trình bày các nội dung sau:

Về tổng quan các công trình nghiên cứu tiền nhiệm, có bốn nhóm nội dung chính được lựa chọn khai thác:

Thứ nhất, các công trình nghiên cứu về tìm kiếm thông tin nhà ở trong nước và trên thế giới

Thứ hai, các nghiên cứu về việc sử dụng website bất động sản trong quá trình tìm kiếm thông tin trên thế giới, kết quả chính bao gồm:

- Website bất động sản mang đến cả lợi ích và những bất lợi cho người mua nhà

Mặc dù các website khuyến khích người mua tìm hiểu kỹ lưỡng và tham quan nhiều tài sản, nhưng chúng cũng có thể khiến người dùng lãng phí thời gian và năng lượng (Xiaofang, Ji-Huyn, Sun-Joong & Yoon-Huyn, 2013).

- Website bất động sản còn chi phối hoạt động kinh doanh của các công ty (Muhanna, 2000)

Thứ ba, các công trình nghiên cứu về chất lượng website trên thế giới và đưa ra các tiêu chí để đánh giá chất lượng website (Bảng 1.1)

Thứ tư, các công trình nghiên cứu về chất lượng website bất động sản trên thế giới, nội dung chính bao gồm:

Chất lượng thông tin là yếu tố quan trọng nhất trong việc thu hút người dùng đến với website Để đạt được điều này, thông tin cần được trình bày một cách rõ ràng, dễ dàng tiếp cận và hấp dẫn nhất có thể (Littlefield, Bao & Cook, 2000).

- Công cụ tìm kiếm trên website bất động sản cũng được nhiều nghiên cứu trước đây tập trung khai thác (Yuan & cộng sự, 2013)

Sự kết hợp hài hòa giữa nội dung, văn bản, hình ảnh và âm thanh đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo thành công cho một nền tảng trực tuyến (Choi, Jacelon, Kalmakis, 2016).

- Đối với chất lượng dịch vụ, sự hài lòng với chất lượng dịch vụ trực tuyến là trọng tâm của sự thành công (Littlefield, Bao & Cook, 2000)

Về các kết quả đã đạt được và khoảng trống cần nghiên cứu, nhóm tác giả đã trình bày các nội dung sau:

Thứ nhất, khái quát các kết quả đạt được từ các nghiên cứu ở Việt Nam và trên thế giới, bao gồm:

- Các nghiên cứu đều khẳng định mối quan hệ nhân quả mật thiết giữa chất lượng của một website và hành vi của người sử dụng

Nghiên cứu đã xác định các yếu tố quan trọng mà khách hàng quan tâm khi tìm kiếm bất động sản trên website Điều này giúp doanh nghiệp cải thiện thông tin hiển thị trên trang, từ đó đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng.

Nghiên cứu cho thấy việc sử dụng website bất động sản ảnh hưởng đáng kể đến quá trình tìm kiếm thông tin của người mua nhà, bao gồm thời gian tìm kiếm và số lần họ đến thăm nhà mẫu.

Thứ hai, thông qua quá trình tổng quan nghiên cứu, nhóm nghiên cứu rút ra khoảng trống cần nghiên cứu tiếp cho đề tài, bao gồm:

Hiện tại, chưa có nghiên cứu nào áp dụng mô hình hệ thống thông tin thành công của DeLone và McLean (2003) để đánh giá chất lượng của các website bất động sản.

- Còn có nhiều điểm thiếu tương đồng trong việc sử dụng các thang đo chung đánh giá chất lượng website bất động sản

- Việt Nam là một bối cảnh nghiên cứu tiềm năng để thực hiện nghiên cứu chất lượng website bất động sản.

CƠ SỞ LÝ LUẬN

Một số khái niệm nghiên cứu

Từ xưa, luật cổ La Mã đã phân loại tài sản thành “động sản” và “bất động sản”

Bất động sản được định nghĩa là đất và các tài sản gắn liền với đất, trong khi động sản là những tài sản có thể di chuyển Sự phân chia này đã được nhiều quốc gia trên thế giới công nhận và áp dụng rộng rãi cho đến ngày nay.

Bất động sản là tài sản vật chất dùng cho sản xuất hoặc tiêu dùng, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với nó Theo Hoàng Văn Cường (2017), những tài sản không gắn liền với đất được coi là động sản Jacobus (2010) định nghĩa bất động sản bao gồm đất, tài sản gắn liền với đất, và các quyền lợi liên quan Bất động sản thực tế chỉ những thứ không thể di chuyển, như đất và tài sản gắn liền vĩnh viễn, kèm theo quyền sở hữu Để được coi là bất động sản, tài sản cần thỏa mãn các tiêu chí cơ bản.

Bất động sản phải là yếu tố vật chất hữu ích cho con người, có nghĩa là nó phải hữu hình, có thể nhìn thấy và chạm vào Không tồn tại bất động sản vô hình; tất cả đều phải là tài sản vật chất có giá trị thực tiễn.

Tài sản cần phải được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng, tức là phải có một chủ thể sở hữu rõ ràng Những yếu tố có đặc điểm tương tự như bất động sản nhưng chưa xác định được quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu sẽ không được coi là bất động sản.

Bất động sản cần phải có giá trị đo lường rõ ràng Nhiều yếu tố vật chất có hình thức giống bất động sản, nhưng nếu không thể định lượng và xác định giá trị, chúng sẽ không được công nhận là bất động sản.

Tài sản bất động sản có đặc điểm không thể di dời, điều này được hiểu là chúng có thể di dời hạn chế nhưng vẫn giữ nguyên tính chất, công năng và hình thái của mình.

Bất động sản phải có tuổi thọ lâu dài để được công nhận, trong khi những tài sản có thời gian tồn tại ngắn sẽ không được xem là bất động sản, mặc dù chúng có thể mang một số đặc điểm của bất động sản Đánh giá tuổi thọ của bất động sản cần xem xét cả tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế.

Theo khoản 1 điều 107 Luật Dân sự 2015 của Việt Nam, bất động sản bao gồm: đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai và công trình xây dựng, cũng như các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Nhà ở được định nghĩa là nơi cư trú của những người có quan hệ huyết thống, nhưng trong bối cảnh hiện đại, nó đã phát triển thành một loại hàng hóa quan trọng trong nền kinh tế thị trường, không chỉ đơn thuần là chỗ sinh hoạt cho cá nhân và hộ gia đình.

Theo O’Sullivan & Gibb (2003), nhà ở được coi là một loại hàng hóa phức tạp với ba khía cạnh chính: không gian, độ bền và tính cá biệt Nó duy trì các đặc điểm của một sản phẩm trên thị trường, bao gồm tập hợp người mua, người bán và khu vực địa lý nơi họ tương tác để xác định giá cả (Gallet).

Theo Henilane (2016), nhà ở được định nghĩa là một tòa nhà hoặc một phần của tòa nhà mà một hộ gia đình sinh sống thường xuyên, đáp ứng các yêu cầu pháp lý nhất định, bao gồm địa chỉ cư trú Nhà ở đóng vai trò thiết yếu trong cuộc sống, cung cấp nơi trú ẩn, sự an toàn và ấm áp, đồng thời là không gian để nghỉ ngơi.

Theo Melnikas (1998), nhà ở cần đảm bảo sự gần gũi về mặt xã hội, cho phép mọi người sống trong cộng đồng thông qua dịch vụ và hoạt động tập thể Ông nhấn mạnh rằng nhà ở phải thoải mái, tiện lợi, tiết kiệm năng lượng và chi phí mua, xây dựng, bảo trì phải hợp lý với lợi ích mang lại Tương tự, Henilane (2015) cho rằng nhu cầu về nhà ở không chỉ là nhu cầu cơ bản mà còn phản ánh mức sống của cư dân Ngày nay, nhà ở cần đáp ứng tiêu chí thoải mái, tiết kiệm, dễ bảo trì, đồng thời thể hiện giá trị kiến trúc và tuân thủ các tiêu chuẩn môi trường.

Theo quy định tại khoản 1 điều 3 của Luật nhà ở 2014, pháp luật Việt Nam định nghĩa “nhà ở” là công trình xây dựng nhằm mục đích cư trú và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Khái niệm này sẽ được áp dụng trong nghiên cứu này.

Website là một tập hợp các trang web bao gồm văn bản, hình ảnh, âm thanh, và nhiều nội dung khác, tất cả đều được tổ chức dưới một tên miền hoặc tên miền phụ trên World Wide Web.

Internet là một hệ thống thông tin rộng lớn, trong đó một trang web được định nghĩa là tập tin HTML hoặc XHTML có thể truy cập qua giao thức HTTP hoặc HTTPS Theo khoản 21 điều 3 nghị định 72/2013/NĐ-CP của Chính phủ, trang thông tin điện tử (website) là hệ thống thông tin bao gồm một hoặc nhiều trang thông tin được trình bày dưới dạng ký hiệu, số, chữ viết, hình ảnh, âm thanh và các dạng thông tin khác, nhằm phục vụ cho việc cung cấp và sử dụng thông tin trên Internet.

Đề xuất mô hình và giả thuyết nghiên cứu

Nhóm nghiên cứu đề xuất một mô hình nghiên cứu nhằm phân tích mối quan hệ giữa chất lượng website bất động sản và ý định hành vi của người dùng trong việc tìm kiếm thông tin về thị trường nhà ở.

Hình 2.10 Mô hình nghiên cứu đề xuất

Nguồn: Nhóm tác giả đề xuất

Mô hình này tích hợp các yếu tố chất lượng website dựa trên Mô hình Hệ thống thông tin thành công của DeLone và McLean (2003), kết hợp với Mô hình chấp nhận công nghệ của Davis (1989) và bổ sung biến Cảm nhận thú vị theo đề xuất của Moon và Kim (2001).

Chất lượng website bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến nhận thức của người dùng, từ đó hình thành thái độ của họ đối với trang web Sự nhận thức này có thể quyết định ý định sử dụng website bất động sản trong tương lai.

2.3.2 Giả thuyết nghiên cứu H1: Chất lượng hệ thống website có mối quan hệ thuận chiều với nhận thức của người dùng website bất động sản

Giả thuyết này được phân chia thành ba giả thuyết nhỏ, phản ánh ba nhận thức của người dùng: nhận thức về sự hữu ích, nhận thức về tính dễ sử dụng, và cảm nhận thú vị.

H1a: Chất lượng hệ thống website có mối quan hệ thuận chiều với nhận thức về sự hữu ích của người dùng website bất động sản

H1b: Chất lượng hệ thống website có mối quan hệ thuận chiều với nhận thức về tính dễ sử dụng của người dùng website bất động sản

H1c: Chất lượng hệ thống website có mối quan hệ thuận chiều với cảm nhận thú vị của người dùng website bất động sản

H2: Chất lượng thông tin website có mối quan hệ thuận chiều với nhận thức của người dùng website bất động sản

Giả thuyết này cũng được chia thành ba giả thuyết tương ứng:

H2a: Chất lượng thông tin website có mối quan hệ thuận chiều với nhận thức về sự hữu ích của người dùng website bất động sản

H2b: Chất lượng thông tin website có mối quan hệ thuận chiều với nhận thức về tính dễ sử dụng của người dùng website bất động sản

H2c: Chất lượng thông tin website có mối quan hệ thuận chiều với cảm nhận thú vị của người dùng website bất động sản

H3: Chất lượng dịch vụ website có mối quan hệ thuận chiều với nhận thức của người dùng trong việc chấp nhận sử dụng website bất động sản

Một lần nữa, ba giả thuyết chi tiết của giả thuyết H3 là:

H3a: Chất lượng dịch vụ website có mối quan hệ thuận chiều với nhận thức về sự hữu ích của người dùng website bất động sản

H3b: Chất lượng dịch vụ website có mối quan hệ thuận chiều với nhận thức về tính dễ sử dụng của người dùng website bất động sản

H3c: Chất lượng dịch vụ website có mối quan hệ thuận chiều với nhận thức về cảm nhận thú vị của người dùng website bất động sản

H4: Nhận thức về sự hữu ích có mối quan hệ thuận chiều với ý định hành vi sử dụng website bất động sản của người dùng

H5: Nhận thức về sự hữu ích có mối quan hệ thuận chiều với thái độ của người dùng với website bất động sản

H6: Nhận thức về tính dễ sử dụng có mối quan hệ thuận chiều với thái độ của người dùng với website bất động sản

H7: Thái độ có mối quan hệ thuận chiều với ý định hành vi sử dụng website bất động sản của người dùng

H8: Nhận thức về tính dễ sử dụng có mối quan hệ thuận chiều với nhận thức về sự hữu ích của người dùng website bất động sản

H9: Nhận thức về tính dễ sử dụng có mối quan hệ thuận chiều với cảm nhận thú vị của người dùng website bất động sản

H10: Cảm nhận thú vị có mối quan hệ thuận chiều với thái độ của người dùng website bất động sản

H11: Cảm nhận thú vị có mối quan hệ thuận chiều với ý định hành vi sử dụng website bất động sản của người dùng

Chương 2 của đề tài đã trình bày các nội dung sau:

Thứ nhất, đi sâu và làm rõ một số khái niệm nghiên cứu chính của đề tài, gồm:

Bất động sản và nhà ở, Website bất động sản, Chất lượng website

Trong nghiên cứu chất lượng website bất động sản, có một số mô hình lý thuyết quan trọng, bao gồm: Mô hình thuyết hành vi hợp lý (TRA), Mô hình thuyết hành vi có kế hoạch (TPB), Mô hình khuếch tán đổi mới (IDT), Mô hình chấp nhận công nghệ (TAM), cảm nhận thú vị trong TAM mở rộng, mô hình hệ thống thông tin thành công của Delone và Mclean, cùng với lý thuyết về các yếu tố của chất lượng website.

Mô hình nghiên cứu đề xuất kết hợp Hệ thống thông tin thành công của DeLone và McLean (2003) với Mô hình chấp nhận công nghệ của Davis Sự kết hợp này nhằm tạo ra một khung lý thuyết toàn diện, giúp phân tích và đánh giá hiệu quả của các hệ thống thông tin trong bối cảnh công nghệ hiện đại Việc áp dụng hai mô hình này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về các yếu tố ảnh hưởng đến sự chấp nhận và thành công của công nghệ thông tin trong tổ chức.

(1989), bổ sung thêm biến “Cảm nhận thú vị” theo đề xuất của Moon và Kim (2001)

Mô hình có 17 mối quan hệ, tương đương với 17 giả thuyết và được kỳ vọng rằng tất cả các mối quan hệ đều có tác động thuận chiều.

PHÁP NGHIÊN CỨU

Quy trình nghiên cứu

Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu

Nguồn: Nhóm tác giả Bước 1: Xác định đề tài nghiên cứu

Nhóm tìm đọc các nghiên cứu và thông tin liên quan đến lĩnh vực bất động sản nói chung để tìm đề tài nghiên cứu

Bước 2: Tổng quan nghiên cứu là giai đoạn quan trọng sau khi xác định đề tài, nhằm tổng kết các kết quả nghiên cứu trước đó và chỉ ra những khoảng trống trong nghiên cứu Nhóm nghiên cứu xác định vấn đề nghiên cứu liên quan đến mối quan hệ giữa chất lượng website bất động sản và ý định hành vi trong việc tìm kiếm thông tin thị trường nhà ở Từ đó, nhóm đặt ra mục tiêu nghiên cứu và các câu hỏi cần giải quyết.

Bước 3: Nghiên cứu cơ sở lý luận, đề xuất mô hình, giả thuyết nghiên cứu và xây dựng thang đo

Nhóm tác giả đã chọn khung lý thuyết dựa trên Mô hình Hệ thống thông tin thành công của DeLone và McLean (2003) cùng với Mô hình chấp nhận công nghệ (TAM) của Davis.

Năm 1989, nhóm tác giả đã bổ sung biến "Cảm nhận thú vị" dựa trên cách tiếp cận của các nghiên cứu trước đó Họ tiến hành xây dựng mô hình nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu và các thang đo liên quan.

Bước 4: Kiểm định thang đo Nhóm tác giả thực hiện nghiên cứu định tính với phương pháp phỏng vấn sâu

Bài thảo luận này nhằm xác định các quan niệm về website bất động sản và điều chỉnh để đạt được sự hiểu biết chung về các câu hỏi trong thang đo Hai nhóm đối tượng được phỏng vấn bao gồm:

Nhóm 1: Các chuyên gia (dự kiến là 06 chuyên gia) trong lĩnh vực bất động sản và Marketing

Nhóm 2: Những người đã từng sử dụng website bất động sản để tìm kiếm thông tin về thị trường nhà ở (dự kiến là 15 người)

Bước 5: Khảo sát chính thức Nhóm tiến hành khảo sát chính thức trên địa bàn Thành phố Hà Nội và Thành phố

Hồ Chí Minh với quy mô mẫu dự kiến là 1000, kết hợp cả hai hình thức phát bảng hỏi trực tiếp và trực tuyến

Bước 6: Xử lý số liệu và kiểm định giả thuyết

Dữ liệu được xử lý và phân tích bằng phần mềm SPSS Statistics và Amos, cùng với Microsoft Excel Sau khi làm sạch, thang đo được kiểm định bằng Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân tích nhân tố khẳng định (CFA) Mô hình được kiểm tra độ thích hợp và giả thuyết thông qua mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM), đồng thời đánh giá độ tin cậy bằng phương pháp Bootstrap và kiểm định sự khác biệt qua phân tích đa nhóm.

Bước 7 trong nghiên cứu tập trung vào việc bình luận kết quả từ nghiên cứu định lượng và đề xuất khuyến nghị Nhóm nghiên cứu thực hiện phỏng vấn sâu lần hai với 6 người, bao gồm các chuyên gia bất động sản và người dùng website tìm kiếm thông tin thị trường nhà ở Thảo luận này nhằm làm rõ các hàm ý nghiên cứu từ các giả thuyết đã được đưa ra, từ đó nhóm tác giả đề xuất các giải pháp thiết thực cho doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam.

Phương pháp nghiên cứu định tính

Nghiên cứu định tính được tiến hành qua hai giai đoạn, sử dụng hai phương pháp chính là phương pháp chuyên gia và phỏng vấn cá nhân.

3.2.1 Giai đoạn 1 Mục tiêu nghiên cứu: đưa ra những quan điểm về website bất động sản và hiệu chỉnh thang đo cho phù hợp Do đây là nghiên cứu đầu tiên xây dựng bộ thang đo đánh giá chất lượng website bất động sản một cách toàn diện, không có căn cứ tham chiếu trực tiếp nên chất lượng thang đo cần được kiểm định qua các chuyên gia để đảm bảo phù hợp với đặc trưng của lĩnh vực bất động sản Quy trình nghiên cứu được thực hiện như sau:

Bước 1: Nghiên cứu tại bàn là giai đoạn quan trọng, trong đó nhóm tác giả tổng hợp nghiên cứu, lý thuyết và thang đo nháp để phác thảo dàn hướng dẫn phỏng vấn (phụ lục 01) Cuộc phỏng vấn tập trung vào việc xác định định nghĩa về website bất động sản từ góc nhìn thực tiễn và đánh giá chất lượng của thang đo để đảm bảo tính khả thi cho khảo sát chính thức.

Trong bước thứ hai, nhóm tác giả đã tiến hành phỏng vấn trực tiếp với 06 chuyên gia, bao gồm 03 tiến sĩ và nhà nghiên cứu chuyên ngành Marketing cùng Kinh doanh Bất động sản từ Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.

Nhóm nghiên cứu đã tiến hành phỏng vấn các nhà quản lý trong hai lĩnh vực để thu thập góc nhìn thực tế về thị trường hiện tại Do ảnh hưởng của dịch Covid-19, các cuộc phỏng vấn được thực hiện trực tuyến qua các nền tảng như Google Meet, Zoom và qua điện thoại.

Bảng 3.1 Bảng thống kê về mẫu phỏng vấn chuyên gia

Học hàm, học vị/ Chức vụ

Lĩnh vực hoạt động Đơn vị công tác

Thời gian phỏng vấn Địa điểm phỏng vấn

Tiến sĩ/ Giảng viên, Giám đốc

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Trung tâm Marketing và thương hiệu

Học hàm, học vị/ Chức vụ

Lĩnh vực hoạt động Đơn vị công tác

Thời gian phỏng vấn Địa điểm phỏng vấn

Giảng viên Nữ Bất động sản

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Giảng viên Nam Bất động sản

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

4 Thạc sĩ/ Tổng giám đốc Nữ

Marketing cho Bất động sản

Marketing cho Bất động sản

Donland Vietnam 30 phút Điện thoại

6 Cử nhân/ Phó giám đốc tài chính

Bất động sản, Tài chính

Công ty cổ phần Nextgen Việt Nam

Nhóm nghiên cứu đã tiến hành rút ra kết quả phỏng vấn từ nội dung trao đổi với từng chuyên gia, được ghi chép và lưu trữ trên máy tính Họ tổng hợp những quan điểm chung từ các chuyên gia có cách nhìn tương đồng và chọn lọc các câu trả lời phù hợp nhất với nghiên cứu Dưới đây là chi tiết kết quả phỏng vấn của 06 chuyên gia.

Bảng 3.2 Tổng hợp kết quả phỏng vấn chuyên gia Chuyên gia Ý kiến chuyên gia

1.1 Về mặt lý luận, hiện nay chưa có một định nghĩa cụ thể về website bất động sản Vậy xuất phát từ kinh nghiệm thực tiễn của mình, theo anh/ chị website bất động sản là gì?

Trong khuôn khổ bài nghiên cứu, cần phải định nghĩa rõ ràng về website bất động sản Ví dụ, các kênh tạp chí và báo trực tuyến chuyên về bất động sản cũng được xem là một loại website trong lĩnh vực này.

Chuyên gia Ý kiến chuyên gia bất động sản không? Kênh học thuật trực tuyến về bất động sản có là website bất động sản không?”

“Mỗi đối tượng khác nhau sẽ có mục đích sử dụng website khác nhau

Các website không chỉ đơn thuần là nơi đăng tin mua bán bất động sản, mà còn là công cụ hữu ích để người dùng cập nhật thông tin về tình hình thị trường, xu hướng phát triển và hiểu rõ hơn về chủ đầu tư cũng như bên môi giới của dự án mà họ quan tâm.

1.2 Tại Việt Nam hiện nay có thể phân loại các website bất động sản không?

Phân như thế nào và căn cứ phân chia là gì?

Hiện nay, website bất động sản được chia thành ba nhóm chính: website đăng dự án của chủ đầu tư, trang rao vặt và website đăng dự án của nhà phân phối/đại lý Sự lựa chọn của người mua phụ thuộc vào nhận thức và nhu cầu của họ; ví dụ, những người chỉ muốn mua dự án của Vingroup sẽ truy cập trang của Vingroup, trong khi những người tìm kiếm nhà ở tại một khu vực cụ thể sẽ tìm đến các trang rao vặt.

1.3 Anh/ chị có thể kể tên một số website phổ biến tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh?

Tất cả chuyên gia batdongsan.com.vn; cafeland.vn; chotot.com.vn; online.vinhomes.vn; cenhomes.vn;…

1.4 Theo anh/chị có những mục đích nào khi sử dụng website bất động sản?

Tùy thuộc vào từng đối tượng, mục đích sử dụng website sẽ khác nhau; ví dụ, người mua nhà tìm kiếm thông tin về bất động sản, trong khi người đăng tin sử dụng trang để quảng bá, và những người làm công tác thị trường xem website như công cụ cập nhật xu hướng hiện tại.

Theo quan điểm của chuyên gia 6, một mục đích quan trọng khác là so sánh và đánh giá các bất động sản Hiện nay, khách hàng thường tìm kiếm thông tin trực tuyến, chọn lọc một số căn hộ phù hợp trước khi đưa ra quyết định.

Chuyên gia đánh giá nhà dựa trên tiêu chí cá nhân của họ Cuối cùng, họ sẽ liên hệ qua số điện thoại trên website để đến xem nhà.

Khi khách hàng tìm kiếm thông tin trên mạng, uy tín của chủ đầu tư là một yếu tố quan trọng mà họ đặc biệt quan tâm Điều này không chỉ áp dụng cho bất động sản mà còn cho mọi loại hàng hóa, vì khách hàng luôn lo lắng về những rủi ro tiềm ẩn.

1.5 Theo anh/ chị, những yếu tố nhân khẩu học nào có thể ảnh hưởng đến ý định sử dụng của người dùng website bất động sản?

Nên xem xét các yếu tố nhân khẩu học như giới tính, độ tuổi, thu nhập, trình độ học vấn và kinh nghiệm tham gia thị trường bất động sản trong nghiên cứu Vì chưa có nghiên cứu trước đây về chất lượng website bất động sản và ý định hành vi, nhóm nghiên cứu có thể tham khảo các kết quả từ những nghiên cứu liên quan đến chất lượng website nói chung và hành vi lựa chọn nhà ở hoặc bất động sản.

Phương pháp nghiên cứu định lượng

Sau khi hoàn thiện thang đo dựa trên kết quả nghiên cứu định tính, nhóm tác giả tiến hành khảo sát chính thức thông qua phương pháp nghiên cứu định lượng Quá trình thực hiện khảo sát được triển khai một cách hệ thống và khoa học.

3.3.1 Thiết kế phiếu khảo sát Phiếu khảo sát là một tập hợp các câu hỏi được sắp xếp theo một trình tự logic nhất định Thông qua những câu trả lời từ đáp viên trên bảng hỏi, nhà nghiên cứu sẽ thu thập được những thông tin mình cần cho cuộc nghiên cứu Phiếu khảo sát là kết quả sau khi thực hiện nghiên cứu định tính đã được trình bày ở trên

Dựa trên mục tiêu nghiên cứu, vấn đề nghiên cứu và các câu hỏi nghiên cứu, phiếu khảo sát được thiết kế thành hai phần chính gồm:

Phần 1 của khảo sát cung cấp thông tin về người tham gia, bao gồm các câu hỏi liên quan đến giới tính, độ tuổi, thu nhập bình quân hàng tháng, trình độ học vấn và kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản Các câu hỏi được thiết kế dưới dạng trắc nghiệm, cho phép một hoặc nhiều lựa chọn, với đáp án phù hợp tùy thuộc vào tính chất của từng câu hỏi.

Phần 2 của bài viết đánh giá mối quan hệ giữa chất lượng website bất động sản và ý định hành vi trong việc tìm kiếm thông tin thị trường nhà ở Sử dụng thang Likert 5 mức độ, người tham gia khảo sát đã đánh giá các mệnh đề với các mức độ từ (1) Rất không đồng ý đến (5) Rất đồng ý.

Dựa trên các nghiên cứu trước đó, nhóm tác giả đã phát triển một hệ thống thang đo để đánh giá các biến độc lập và biến phụ thuộc.

Bảng 3.6 Bảng tổng hợp thang đo Tên các biến Code Nội dung câu hỏi Nguồn tham khảo

Chất lượng hệ thống (SQ)

SQ1 Có sự sắp xếp có tổ chức, thuận tiện và thu hút

(Parasuraman & cộng sự., 2005), (Cao & cộng sự,

SQ2 Có thể dễ dàng tìm thấy những gì tôi muốn SQ3 Cho phép tôi truy cập nhanh chóng

SQ4 Có sự kết hợp giữa văn bản, hình ảnh, âm thanh một cách hợp lý

Chất lượng thông tin (IQ)

IQ1 Cung cấp những thông tin chính xác về BĐS mà tôi tìm kiếm

IQ2 Cung cấp đầy đủ những thông tin mà tôi cần IQ3 Cung cấp những thông tin chi tiết về BĐS

Tên các biến Code Nội dung câu hỏi Nguồn tham khảo

IQ4 Cung cấp những thông tin tin cậy và cập nhật

Chất lượng dịch vụ (SeQ)

SeQ1 Luôn sẵn sàng phản hồi những nhu cầu của tôi

SeQ2 Quan tâm và mong muốn giải quyết vấn đề tôi gặp phải

SeQ3 An toàn khi sử dụng website BĐS

Mô hình chấp nhận công nghệ mở rộng

Nhận thức về sự hữu ích (PU)

PU1 Sử dụng website BĐS giúp tôi ra quyết định tốt hơn

Teo & cộng sự, 1999; Igbaria & cộng sự, 1995;

PU2 Sử dụng website BĐS giúp tôi tiết kiệm chi phí

PU3 Sử dụng website BĐS giúp tôi tìm kiếm thông tin dễ dàng hơn

PU4 Sử dụng website BĐS giúp tôi tìm thấy thông tin cần thiết nhanh hơn

Nhận thức về tính dễ sử dụng (PEOU)

PEOU1 Tôi có thể dễ dàng học cách sử dụng website BĐS

Moon & Kim, 2001;, Shang & cộng sự, 2005

PEOU2 Tôi có thể dễ dàng sử dụng website

Tôi thấy dễ dàng khi sử dụng website BĐS để làm những gì tôi muốn

Cảm nhận thú vị (PE) PE1 Sử dụng website BĐS sẽ khơi dậy trí tưởng tượng của tôi Moon & Kim, 2001

Tên các biến Code Nội dung câu hỏi Nguồn tham khảo

PE2 Sử dụng website BĐS sẽ kích thích sự tò mò của tôi

PE3 Sử dụng website BĐS sẽ mang lại sự thích thú khi tìm kiếm thông tin

ATT1 Sử dụng website BĐS là một ý tưởng tốt

ATT2 Sử dụng website BĐS là một ý tưởng khôn ngoan

ATT3 Tôi muốn sử dụng website BĐS hơn những nguồn thông tin khác Ý định hành vi (BI)

BI1 Tôi sẽ tiếp tục sử dụng website

Bruner & Kumar, 2005; Luarn & Lin, 2005; Dishaw &

Khi mua bất động sản, tôi sẽ tiếp tục sử dụng website BĐS để tìm kiếm hơn là các nguồn thông tin khác

BI3 Tôi sẽ tích cực đề xuất người khác sử dụng website BĐS

Nguồn: Nhóm tác giả tổng hợp 3.3.2 Chọn mẫu khảo sát

 Về khách thể khảo sát: những người đã sử dụng website bất động sản để tìm kiếm thông tin về thị trường nhà ở

 Về phạm vi khảo sát: Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh

 Về cách thức chọn mẫu: chọn mẫu thuận tiện phi ngẫu nhiên

Bài khảo sát được thực hiện thông qua hai hình thức phát phiếu: trực tiếp và trực tuyến Tổng cộng, 750 phiếu khảo sát được phát tại Hà Nội, trong khi Thành phố Hồ Chí Minh nhận 250 phiếu Thông tin chi tiết về số lượng phiếu và địa điểm khảo sát được trình bày trong bảng 3.7.

Bảng 3.7 Cách thức phát phiếu khảo sát tại Hà Nội và Hồ Chí Minh Khu vực khảo sát

Phát trực tiếp Phát trực tuyến

Số phiếu phát ra Địa điểm khảo sát Số phiếu phát ra Địa điểm khảo sát

Hà Nội 200 Khu dân cư và văn phòng môi giới quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Cầu Giấy, Hai

Bà Trưng, Thanh Xuân, Hà Đông

550 Các cộng đồng dân cư trên Facebook, các câu lạc bộ bất động sản, các cộng đồng phát triển website

Thành phố Hồ Chí Minh

Các cộng đồng dân cư trên Facebook, câu lạc bộ bất động sản, và các nhóm phát triển website là những nguồn tài nguyên quý giá để kết nối và xây dựng mối quan hệ Những mối quan hệ này không chỉ giúp mở rộng mạng lưới mà còn cung cấp thông tin hữu ích cho các hoạt động kinh doanh và đầu tư.

Kích thước mẫu là yếu tố quan trọng trong nghiên cứu phân tích nhân tố Theo Comrey (1973) và Roger (2006), số lượng mẫu tối thiểu cần gấp 5 lần tổng số biến quan sát Trong nghiên cứu này, với 27 biến quan sát, kích thước mẫu tối thiểu cần thiết là 135 người tham gia khảo sát Tuy nhiên, do tỷ lệ trả lời phiếu khảo sát thường không cao, nhóm nghiên cứu đã phát ra 1000 phiếu để đảm bảo đạt được quy mô mẫu tối thiểu.

3.3.3 Phân tích dữ liệu Nhóm tiến hành làm sạch, giữ lại được 847 phiếu đạt yêu cầu Dữ liệu được xử lý, phân tích bằng phần mềm SPSS Statistics và Amos, kết hợp với xử lý số liệu trên Microsoft Excel Các thang đo được thực hiện kiểm định Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân tích nhân tố khẳng định (CFA) Kiểm tra độ thích hợp của mô hình và kiểm định giả thuyết thông qua mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) và đánh giá lại độ tin cậy của mô hình bằng phương pháp Boostrap Nhóm cũng tiến hành kiểm định khác biệt về hành vi của người dùng với nơi ở và loại nhà ở được tìm kiếm trên thông qua phương pháp phân tích cấu trúc đa nhóm

Nhóm nghiên cứu tiến hành mã hóa dữ liệu cần thiết để dễ dàng xử lý, bao gồm các thông tin về giới tính, độ tuổi, học vấn, thu nhập, nơi ở, kinh nghiệm tham gia thị trường bất động sản, loại website sử dụng phổ biến nhất và trang web được truy cập nhiều nhất Các biến này được định dạng dưới dạng ký tự (String) Đối với câu hỏi về mục đích sử dụng website bất động sản và loại hình nhà ở tìm kiếm, nhóm áp dụng kỹ thuật mã hóa cho các câu hỏi có nhiều phương án trả lời, như được trình bày trong bảng dưới đây.

Bảng 3.8 Mã hóa các câu hỏi nhiều lựa chọn

Câu hỏi Các phương án Mã hóa

Mục đích sử dụng website BĐS của anh/chị có thể bao gồm nhiều phương án như tìm kiếm thông tin về BĐS quan tâm, tìm hiểu về chủ đầu tư, bên môi giới, và đại lý, so sánh và đánh giá các BĐS, đăng thông tin về BĐS (mua, bán, cho thuê), cũng như tìm hiểu các thông tin về thị trường.

Loại BĐS nhà ở anh/chị tìm kiếm trên website là gì?

Nhà chung cư 1 Đất nền dự án 2

Biệt thự 3 Đất thổ cư 4

Nhà ở có sẵn trong khu dân cư 5

Nguồn: Nhóm tác giả tổng hợp Mặc dù có phương án "Khác" trong cả hai câu hỏi, nhưng do không có người trả lời nào chọn lựa chọn này, nhóm tác giả đã quyết định loại bỏ đáp án này trong quá trình mã hóa Đối với các câu hỏi liên quan đến chất lượng website, nhận thức trong quá trình sử dụng, cũng như thái độ và ý định hành vi đối với website bất động sản, nhóm tác giả đã áp dụng thang điểm để đánh giá.

Likert để quy ước với (1) “Rất không đồng ý”; (2) “Không đồng ý”; (3) “Trung lập”;

Thống kê đặc điểm của mẫu nghiên cứu

Dữ liệu được thống kê bao gồm các đặc điểm nhân khẩu học như tuổi, giới tính, nơi ở, trình độ học vấn, thu nhập và kinh nghiệm tham gia thị trường Ngoài ra, nhóm cũng khảo sát các website bất động sản phổ biến, mục đích sử dụng các website này và loại hình nhà ở được tìm kiếm theo từng khu vực nghiên cứu.

Thống kê mô tả các biến trong mô hình bao gồm các thông số quan trọng như giá trị lớn nhất, giá trị nhỏ nhất, giá trị trung bình và độ lệch chuẩn Để đánh giá độ tin cậy của thang đo, phân tích Cronbach’s Alpha được áp dụng cho các câu hỏi trọng tâm trong nghiên cứu Cần loại bỏ các biến có hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn 0.3 và chỉ chọn thang đo khi độ tin cậy Alpha lớn hơn 0.6, vì Alpha càng cao thì độ tin cậy nhất quán càng lớn.

Giá trị Cronbach’s Alpha trên 0,8 cho thấy thang đo lường tốt, từ 0,7 đến 0,8 là có thể sử dụng, và từ 0,6 trở lên có thể áp dụng cho các khái niệm nghiên cứu mới Những biến quan sát có tương quan biến tổng dưới 0,4 được coi là biến rác và sẽ bị loại bỏ Thang đo chỉ được chấp nhận khi hệ số tin cậy Alpha đạt yêu cầu lớn hơn 0,7.

Kết quả mô tả sơ bộ về mẫu nghiên cứu

Bảng 3.9 Thống kê mô tả về giới tính, tuổi, nơi ở, kinh nghiệm và thu nhập của những người tham gia khảo sát

TIÊU CHÍ Tần suất Tỷ lệ (%)

NƠI Ở Thành phố Hà Nội 641 75.7

Thành phố Hồ Chí Minh 206 24.3

Nguồn: Nhóm nghiên cứu tổng hợp

Trong khảo sát, nhóm tuổi phân bố khá đồng đều, với đa số người tham gia nằm trong độ tuổi từ 36 đến 45 (30%), tiếp theo là nhóm trên 55 tuổi (29.40%), nhóm từ 46 đến 55 tuổi (28%) và nhóm từ 18 đến 35 tuổi chiếm ít nhất (12.6%) Về giới tính, nam giới chiếm ưu thế với 67.41%, trong khi nữ giới chỉ chiếm 32.59%.

Số lượng phiếu phát ra ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có sự chênh lệch lớn, với Hà Nội chiếm 75.68% và Thành phố Hồ Chí Minh chỉ 24.32% Do đó, cơ cấu mẫu giữa hai khu vực này cũng khác biệt rõ rệt.

Trong số bảy nhóm thu nhập chính, nhóm có thu nhập từ 30 đến 40 triệu đồng chiếm tỷ lệ cao nhất với 21.3% Hai nhóm tiếp theo có thu nhập từ 40 đến 50 triệu đồng và từ 20 đến 30 triệu đồng lần lượt chiếm 21% và 20.2%.

Trong khảo sát, nhóm người tham gia có kinh nghiệm từ 5 đến dưới 10 năm chiếm tỷ lệ cao nhất với 28.7%, tiếp theo là nhóm có kinh nghiệm từ 3 đến dưới 5 năm với 27.9% Nhóm có kinh nghiệm dưới 1 năm là nhóm ít người tham gia nhất, chỉ có 51 người, tương đương với 6%.

Bảng 3.10 Mô tả về tần suất trên tổng và tần suất trên nơi ở của các website

BĐS, mục đích và loại BĐS nhà ở

Thành phố Hồ Chí Minh

Tỉ lệ (%) WEBSITE batdongsan.com.vn 362 42.7% 235 36.7% 127 61.7% cafeland.vn 191 22.6% 175 27.3% 16 7.8% cenhomes.vn 135 15.9% 116 18.1% 19 9.2% chotot.com.vn 89 10.5% 60 9.4% 29 14.1% online.vinhomes.vn 70 8.3% 55 8.6% 15 7.3%

MỤC ĐÍCH Để tìm kiếm thông 847 100% 641 100% 206 100%

Thành phố Hồ Chí Minh

Tỉ lệ (%) tin về bất động sản mình quan tâm Để tìm hiểu về chủ đầu tư, bên môi giới, đại lý,…

422 50% 324 50.55% 98 47.57% Để so sánh, đánh giá các bất động sản 425 50% 317 49.45% 108 52.43% Để đăng thông tin về bất động sản (mua, bán, cho thuê, )

429 51% 328 51.17% 101 49.03% Để tìm hiểu các thông tin về thị trường

Nhà chung cư 402 47% 295 46% 107 52% Đất nền dự án (nhà liền kề) 445 53% 346 53.98% 99 48%

Biệt thự 216 26% 156 24% 60 29% Đất thổ cư 193 23% 137 21% 56 27%

Nhà ở có sẵn trong khu dân cư 438 52% 348 54.29% 90 44%

Theo khảo sát, batdongsan.com.vn là website bất động sản được 42.74% người dùng lựa chọn để tìm kiếm thông tin, đứng đầu trong số các trang web được sử dụng.

(22.55%), cenhomes.vn (15.94%), chotot.com.vn (10.51%) và thấp nhất là online.vinhome.vn (8.26%)

Theo khảo sát, hầu hết người tham gia tại Hà Nội và Hồ Chí Minh đều sử dụng batdongsan.com.vn để tìm kiếm thông tin bất động sản Cụ thể, tại Hà Nội, có 235 lựa chọn, chiếm 36.7%, cho thấy sự phổ biến của nền tảng này trong việc tìm kiếm nhà đất.

127 lựa chọn chiếm 61.7% Đặc biệt ở thành phố Hà Nội trang cafeland.vn được

Trong số 212 người tham gia khảo sát, 27.3% đã chọn batdongsan.com.vn, đứng đầu trong danh sách Tuy nhiên, tại thành phố Hồ Chí Minh, cafeland.vn lại là một website bất động sản ít được sử dụng, chỉ có 16 lựa chọn, chiếm 7.8% Điều này cho thấy sự chênh lệch rõ rệt trong mức độ phổ biến của các nền tảng bất động sản.

2 thành phố là online.vinhomes.vn với 55 lựa chọn chiếm 8.6% ở thành phố Hà Nội và 15 lựa chọn chiếm 7.3% ở thành phố Hồ Chí Minh

Theo số liệu phân tích, mục đích chính của người tham gia khảo sát khi tìm kiếm thông tin về bất động sản là để tìm hiểu về các dự án quan tâm, chiếm 33% với 847 lựa chọn Ba mục đích cụ thể như tìm hiểu về chủ đầu tư, bên môi giới, đại lý; so sánh, đánh giá các bất động sản; và đăng thông tin về bất động sản (mua, bán, cho thuê) đều chiếm 17% trong quá trình tìm kiếm Mục đích ít được quan tâm nhất là tìm hiểu thông tin về thị trường, chỉ chiếm 16% với 418 lựa chọn.

Nghiên cứu đã so sánh mối quan hệ giữa nơi ở và mục đích sử dụng website bất động sản, cho thấy cả hai thành phố Hà Nội (641 người) và Hồ Chí Minh (206 người) đều ưu tiên tìm kiếm thông tin về bất động sản (chiếm 100%) Tuy nhiên, người dân Hà Nội ít quan tâm đến việc tìm hiểu thông tin thị trường (48.83%), trong khi đó, người dân Hồ Chí Minh lại không chú ý nhiều đến thông tin về chủ đầu tư và bên môi giới (47.57%).

Các loại bất động sản nhà ở phản ánh rõ ràng xu hướng và thực trạng tìm kiếm thông tin của người dùng trên các trang web bất động sản Điều này cho thấy nhu cầu và sở thích của người tiêu dùng đang thay đổi, đồng thời nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cung cấp thông tin chính xác và đầy đủ trên các nền tảng trực tuyến để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Theo khảo sát, loại bất động sản nhà ở được ưa chuộng nhất là đất nền dự án và nhà ở có sẵn trong khu dân cư, chiếm gần 53% tổng số lựa chọn Đứng thứ hai là nhà chung cư với 402 lựa chọn, tương ứng 47% Hai loại bất động sản còn lại là nhà biệt thự và đất thổ cư có số lượng người tìm kiếm thấp hơn, với nhà biệt thự chiếm 26% và đất thổ cư chỉ chiếm 23%.

So sánh tần suất tìm kiếm nhà ở giữa thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội cho thấy, ở Hà Nội, 54.29% người tham gia khảo sát tìm kiếm nhà ở có sẵn trong khu dân cư với 348 lựa chọn, trong khi ở Hồ Chí Minh, 52.0% chủ yếu tìm kiếm thông tin về nhà chung cư với 107 lựa chọn Đặc biệt, loại nhà ở ít được tìm kiếm nhất là đất thổ cư, với 21% (137 lựa chọn) ở Hà Nội và 27% (56 lựa chọn) ở Hồ Chí Minh.

Bảng 3.11 Mối quan hệ giữa các website bất động sản và mục đích sử dụng

Mục đích của việc tìm kiếm thông tin về bất động sản bao gồm việc nắm bắt thông tin chi tiết về các dự án mà bạn quan tâm, tìm hiểu về chủ đầu tư, bên môi giới và đại lý Ngoài ra, người dùng còn muốn so sánh và đánh giá các bất động sản khác nhau, đăng thông tin mua, bán, cho thuê, cũng như cập nhật các xu hướng và thông tin mới nhất về thị trường bất động sản.

Phần trăm Số lượng Phần trăm

Phần trăm WEBSITE batdongsan.com.vn 362 100.00% 177 48.90% 185 51.10% 184 50.83% 178 49.17% cafeland.vn 191 100.00% 94 49.21% 97 50.79% 99 51.83% 92 48.17% cenhomes.vn 135 100.00% 73 54.07% 62 45.93% 65 48.15% 70 51.85% chotot.com.vn 89 100.00% 44 49.44% 45 50.56% 47 52.81% 42 47.19% online.vinhomes.vn 70 100.00% 34 48.57% 36 51.43% 34 48.57% 36 51.43%

Theo bảng 3.11, tất cả người dùng khi tìm kiếm thông tin trên các website bất động sản đều có mục đích chính là tìm kiếm thông tin về bất động sản (chiếm 100%) Tuy nhiên, có sự khác biệt trong các mục đích ít được quan tâm nhất trên từng website Cụ thể, tại batdongsan.com.vn, mục đích ít được quan tâm là tìm hiểu về chủ đầu tư và bên môi giới với 177 lựa chọn (48.90%); trên cafeland.vn, người dùng ít quan tâm đến thông tin thị trường với 92 lựa chọn (49.21%); cenhomes.vn ghi nhận mục đích ít được quan tâm là so sánh đánh giá bất động sản với 62 lựa chọn (45.93%); và trên online.vinhomes.vn, mục đích ít được quan tâm nhất là tìm hiểu về chủ đầu tư, bên môi giới và đăng thông tin bất động sản với 34 lựa chọn (48.57%).

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com moi nhat

Bảng 3.12 Mối quan hệ giữa kinh nghiệm tham gia thị trường BĐS và các website BĐS

WEBSITE batdongsan.com.vn cafeland.vn cenhomes.vn chotot.com.vn online.vinhomes.vn

Phần trăm Số lượng Phần trăm

Theo bảng 4.4, batdongsan.com.vn là website được ưa chuộng nhất trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt phổ biến ở nhóm người có kinh nghiệm từ 5 đến dưới 10 năm với 111 lượt chọn, chiếm 45.7% Ngược lại, online.vinhomes.vn lại là lựa chọn ít phổ biến nhất trong tất cả các nhóm kinh nghiệm, với tỷ lệ dưới 1 năm chỉ 3.9%, trên 10 năm 9.4%, từ 1 đến dưới 3 năm 9.1%, từ 3 đến dưới 5 năm 8.9% và từ 5 đến dưới 10 năm 7.4%.

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com moi nhat

Trong chương 3, quy trình nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu đã được làm rõ Nội dung chính của chương bao gồm các điểm chính như sau:

Thứ nhất, trình bày được quy trình nghiên cứu của đề tài gồm 07 bước

Thứ hai, đi sâu trình bày hai phương pháp nghiên cứu đã được áp dụng là phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp nghiên cứu định lượng

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Thực trạng về thông tin bất động sản tại thị trường Việt Nam

Thị trường bất động sản toàn cầu đã trải qua hàng trăm năm hình thành và phát triển, với sự hoàn thiện về thể chế và pháp lý từ chính phủ các nước, tạo dựng môi trường kinh doanh thuận lợi Điều này đã giúp thị trường bất động sản khẳng định vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế Tại Việt Nam, trong suốt 28 năm qua, thị trường bất động sản đã thể hiện những đặc thù riêng, với những điểm sáng và hạn chế cần chú ý Các nhà quản lý và hoạch định chính sách cần có những bước đi phù hợp để phát triển thị trường trong tương lai Thị trường bất động sản Việt Nam có thể được chia thành 4 giai đoạn phát triển chính.

Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993

Sự thay đổi căn bản trong chế độ sở hữu đất đai tại Việt Nam bắt đầu từ Hiến pháp năm 1980, quy định rằng đất đai thuộc sở hữu duy nhất của Nhà nước, trong khi người dân chỉ có quyền sử dụng mà không thể mua bán Năm 1986, Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI đã khởi xướng công cuộc đổi mới kinh tế, chuyển từ nền kinh tế tập trung sang nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, các quy định trong Hiến pháp 1980 vẫn cản trở việc mua bán và trao đổi đất đai, dẫn đến sự hình thành thị trường phi chính thức hay thị trường ngầm, phản ánh nhu cầu giao dịch đất đai và bất động sản thiết yếu trong đời sống và sản xuất của người dân.

Năm 1987, Luật đất đai được ban hành lần đầu tiên, đánh dấu bước ngoặt quan trọng cho thị trường bất động sản tại Việt Nam Luật này đã thiết lập nền tảng pháp lý, cho phép người dân giao đất, chuyển nhượng và bán thành quả lao động cũng như kết quả đầu tư trên đất.

Giai đoạn 1993-2003 đánh dấu sự ra đời của Luật đất đai năm 1993, mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản phát triển Điều 18 của Hiến pháp năm 1992 quy định rằng tổ chức và cá nhân có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, đồng thời cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Thị trường quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được Nhà nước chính thức công nhận, tạo điều kiện thuận lợi cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.

Những khó khăn trong việc thực hiện Luật Đất đai 1993 đã được Nhà nước điều chỉnh và sửa đổi trong Luật Đất đai 2003 Một trong những điểm quan trọng của Luật Đất đai 2003 là việc cải thiện các quy định nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc quản lý và sử dụng đất đai.

2003 là đã khẳng định quyền sử dụng đất và điều chỉnh thời gian công bố khung giá đất theo năm thay vì cố định trong một thời gian dài

Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013

Năm 2003, Luật đất đai và Nghị định 181 đã cấm phân lô bán nền, ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, khiến nhà đầu tư chuyển sang mua bán căn hộ và sản phẩm xây dựng Đến năm 2006, thị trường bất động sản phát triển mạnh nhờ dòng vốn từ thị trường chứng khoán Tuy nhiên, sự tăng trưởng này bị ảnh hưởng bởi các nhà đầu cơ và cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008, dẫn đến tình trạng ngưng trệ và thanh khoản bất động sản trở nên khó khăn.

Sau giai đoạn thị trường bất động sản trì trệ và bị đóng băng do khủng hoảng tài chính từ 2011 đến 2013, giá bất động sản đã giảm sâu, dẫn đến việc các Nhà nước phải triển khai giải pháp kích cầu Từ giữa năm 2014, thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên, tâm lý e ngại của người dân khi tham gia vào thị trường vẫn còn tồn tại.

Từ năm 2013, Luật đất đai 2013 được ban hành, đánh dấu sự phục hồi của thị trường bất động sản sau giai đoạn khủng hoảng Giao dịch bất động sản tăng trở lại, lượng bất động sản tồn kho giảm, và cơ cấu hàng hóa bất động sản đã chuyển dịch hợp lý, đáp ứng nhu cầu thị trường Đồng thời, nhiều loại hình bất động sản mới như Condotel, Shophouse, Officetel và bất động sản công nghiệp cũng xuất hiện trên thị trường.

Năm 2018 chứng kiến sự bùng nổ của các đợt sốt đất trên toàn quốc, với những cơn sốt đất ảo nổi bật tại ba khu vực: Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc.

Bước sang năm 2020, thị trường bất động sản vẫn đang trong chu kỳ phục hồi tốt mặc dù chịu ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, sự sụt giảm nguồn cung và lượng giao dịch do quỹ đất cạn kiệt và thủ tục pháp lý bị thắt chặt Công tác phòng chống dịch bệnh hiệu quả cũng mang lại tín hiệu tích cực cho thị trường Theo dự báo của Ngân hàng Thế giới, triển vọng phát triển sẽ được cải thiện trong thời gian tới.

- WB), nền kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi tương đối nhanh chóng và có tốc độ tăng trưởng là 6,8% vào năm 2021

4.1.2 Nguồn và kênh thông tin cung cấp về bất động sản tại Việt Nam Tại Việt Nam, các nguồn thông tin cung cấp về bất động sản khá đa dạng Tuy nhiên, do những đặc điểm về lịch sử, chính trị, văn hoá tập quán, một phần do thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình phát triển nên mặc dù được đánh giá là có một thị trường năng động và giàu tiềm năng nhưng thị trường bất động sản vẫn còn nhiều vấn đề bất cập liên quan đến tính minh bạch mà thông tin cung cấp và thông tin được tiếp cận bởi các bên liên quan chính là một điểm nghẽn Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình được xây dựng, đồng bộ bởi các cơ quan nhà nước nên quy trình quản lý và tính cập nhật còn hạn chế, gây ra những khó khăn cho doanh nghiệp, người dân khi muốn tìm kiếm, tham khảo thông tin trên thị trường

Trong hai năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự cải thiện rõ rệt, nâng hạng từ “kém minh bạch” lên “bán minh bạch” và đứng thứ 56 trên thế giới về Chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu (GRETI) của Jones Lang LaSalle (JLL) Sự cải thiện này diễn ra trong bối cảnh cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4 và tác động của đại dịch Covid-19, cho thấy hệ thống pháp lý và quy định trong lĩnh vực bất động sản đang được cải thiện mạnh mẽ Các ứng dụng công nghệ ngày càng hữu ích trong việc đáp ứng nhu cầu thị trường, cùng với sự hỗ trợ từ Nhà nước và nguồn lực công nghệ từ doanh nghiệp, đã giúp thu thập và phân tích dữ liệu bất động sản một cách minh bạch và hiệu quả hơn Các kênh thông tin trên thị trường cũng đang thực hiện các chiến lược dài hạn để thích ứng với bối cảnh mới.

Hình 4.1 Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam

Nguồn: Tổng hợp từ chỉ số GRETI qua các năm của Jones Lang LaSalle (JLL)

Cho đến thời điểm hiện tại, các thông tin về thị trường bất động sản được cung cấp chủ yếu bởi các kênh sau, cụ thể:

Website bất động sản tại Việt Nam xuất hiện từ những năm 2000, chủ yếu là các trang rao vặt tìm kiếm thông tin mua nhà Trước đó, việc mua bán chủ yếu thông qua môi giới và báo giấy Từ năm 2007-2008, khi Việt Nam gia nhập WTO và thị trường chứng khoán phát triển, các website bất động sản chính thức phát triển mạnh mẽ Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở ra đời, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư Batdongsan.com.vn là một trong những website bất động sản hàng đầu, hiện có giá trị ước tính 112,4 triệu USD và xếp hạng 159 trong số các website phổ biến tại Việt Nam Trong đầu năm 2021, lượng truy cập của Batdongsan.com đạt khoảng 14 triệu lượt, với thời gian truy cập trung bình 11 phút.

Năm 2019, mặc dù Batdongsan.com giảm 17 bậc trong xếp hạng, nhưng lượng truy cập và thời gian truy cập lại tăng đáng kể Cùng thời điểm, Mogi.vn, tiền thân của ấn phẩm Mua&Bán, đã hỗ trợ hiệu quả cho người môi giới và cung cấp nguồn thông tin đáng tin cậy cho người mua trong thị trường bất động sản.

Kết quả nghiên cứu về chất lượng website bất động sản và ý định hành vi tìm kiếm thông tin bất động sản nhà ở tại Việt Nam

4.2.1 Kết quả thống kê mô tả các biến trong mô hình nghiên cứu

 Yếu tố “Chất lượng hệ thống website”

Hình 4.2 Kết quả thống kê mô tả yếu tố “Chất lượng hệ thống website”

Các đánh giá về chất lượng hệ thống website bất động sản đều đạt mức đồng tình với giá trị trung bình trên 3.41 Trong đó, khả năng truy cập nhanh chóng được đánh giá cao nhất với điểm trung bình 3.58, tiếp theo là khả năng dễ dàng tìm thấy thông tin cần thiết với 3.49 Sự sắp xếp của trang web được nhận xét là tổ chức, thuận tiện và thu hút.

Sự kết hợp hợp lý giữa văn bản, hình ảnh và âm thanh trên website bất động sản được đánh giá thấp, với điểm trung bình chỉ đạt 3.47 Các yếu tố này có độ lệch chuẩn nhỏ hơn 1, cho thấy các đáp viên có quan điểm tương đồng trong việc đánh giá chất lượng của hệ thống.

 Yếu tố “Chất lượng thông tin website”

Hình 4.3 Kết quả thống kê mô tả yếu tố “Chất lượng thông tin website”

Theo nhóm tác giả tổng hợp, chất lượng thông tin trên website bất động sản nhận được đánh giá “đồng tình” Đặc biệt, việc cung cấp đầy đủ thông tin cần thiết được đánh giá cao nhất với điểm trung bình 3.67 Tiếp theo là việc cung cấp thông tin chính xác về bất động sản và thông tin chi tiết, cả hai đều đạt 3.61 điểm Mặc dù thông tin trên website được cập nhật liên tục xếp cuối cùng với 3.60 điểm, nhưng khoảng cách giữa các đánh giá là rất nhỏ Đáng chú ý, tất cả các yếu tố đều có độ lệch chuẩn nhỏ hơn 1, cho thấy đáp viên có sự đồng nhất trong quan điểm đánh giá chất lượng thông tin trên website bất động sản.

 Yếu tố “Chất lượng dịch vụ website”

Hình 4.4 Kết quả thống kê mô tả yếu tố “Chất lượng dịch vụ website”

Nguồn: Nhóm tác giả tổng hợp

Chất lượng dịch vụ website bất động sản được đánh giá dựa trên ba yếu tố chính: khả năng phản hồi nhu cầu của khách hàng (3.54), độ an toàn khi sử dụng (3.53) và sự quan tâm đến vấn đề của khách hàng (3.50) Các điểm số này cho thấy sự đồng nhất trong quan điểm của người dùng, với độ lệch chuẩn nhỏ hơn 1, chứng tỏ rằng không có nhiều sự khác biệt trong cách đánh giá chất lượng dịch vụ.

 Yếu tố “Nhận thức về sự hữu ích”

Hình 4.5 Kết quả thống kê mô tả yếu tố “Nhận thức về sự hữu ích”

Các nhận định về sự hữu ích của website bất động sản đều ở mức “đồng tình”, với giá trị trung bình lớn hơn 3.41 Việc sử dụng website BĐS giúp tiết kiệm chi phí và tìm kiếm thông tin cần thiết nhanh chóng được đánh giá cao nhất với điểm trung bình 3.72 Hai nhận xét khác, bao gồm việc ra quyết định tốt hơn và tìm kiếm thông tin dễ dàng hơn, đều đạt 3.56 điểm Tất cả các yếu tố đều có độ lệch chuẩn nhỏ hơn 1, cho thấy sự đồng thuận cao giữa các đáp viên về nhận thức về sự hữu ích của website bất động sản.

 Yếu tố “Nhận thức tính dễ sử dụng”

Hình 4.6 Kết quả thống kê mô tả yếu tố “Nhận thức tính dễ sử dụng”

Nguồn: Nhóm tác giả tổng hợp Nhóm Nhận thức về sự hữu ích và Nhận thức về tính dễ sử dụng đều nhận được đánh giá “đồng tình” Cụ thể, nhận xét "Tôi có thể dễ dàng học cách sử dụng website BĐS" đạt điểm trung bình cao nhất là 3.84 Tiếp theo, "Tôi thấy dễ dàng làm những gì tôi muốn khi sử dụng website BĐS" và "Tôi có thể dễ dàng thành thạo sử dụng website BĐS" lần lượt xếp thứ hai và ba với điểm số 3.77 và 3.71 Độ lệch chuẩn nhỏ hơn 1 cho thấy sự đồng thuận cao giữa các đáp viên về Nhận thức về tính dễ sử dụng của website bất động sản.

 Yếu tố “Cảm nhận thú vị”

Hình 4.7 Kết quả thống kê mô tả yếu tố “Cảm nhận thú vị”

Nguồn: Nhóm tác giả tổng hợp

Trong đánh giá về cảm nhận thú vị khi sử dụng website bất động sản, thứ tự từ cao xuống thấp lần lượt là "Khơi dậy trí tưởng tượng của tôi" với điểm trung bình 3.58, "Mang lại sự thích thú khi tìm kiếm thông tin" với 3.51, và "Kích thích sự tò mò của tôi" với 3.44 Điều này cho thấy rằng các yếu tố này đều có độ lệch chuẩn nhỏ hơn 1, chứng tỏ rằng đáp viên có sự đồng thuận cao trong việc đánh giá cảm nhận thú vị.

4.2.2 Kết quả phân tích thang đo Nhóm nghiên cứu tiến hành đánh giá độ tin cậy của thang đo qua Cronbach’s Alpha cho từng nhóm biến quan sát phụ thuộc các nhân tố khác nhau

Nhóm nghiên cứu đưa ra được bảng phân tích kết quả sau:

(1) Nhóm nhân tố Chất lượng hệ thống của các website BĐS (SQ):

Bảng 4.1 Kiểm định Cronbach’s Alpha cho thang đo Chất lượng hệ thống của các website BĐS (SQ) Kiểm định độ tin cậy

Cronbach's Alpha Tổng số biến quan sát

Dữ liệu biến - tổng Biến quan sát

Trung bình thước đo nếu loại biến

Phương sai thước đo nếu loại biến

Hệ số tương quan biến tổng

Cronbach's Alpha nếu loại biến

Kết quả phân tích hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha cho nhân tố Chất lượng hệ thống của các website BĐS cho thấy tất cả các hệ số tương quan biến tổng đều lớn hơn 0.3, với giá trị thấp nhất là 0.579 (giữa biến SQ4 và SQ1) và cao nhất là 0.664 (biến SQ3) Nhân tố Chất lượng hệ thống có Cronbach’s Alpha đạt 0.804, vượt ngưỡng 0.6, chứng tỏ thang đo cho nhân tố này là phù hợp.

(2) Nhóm nhân tố Chất lượng thông tin trên website BĐS (IQ):

Dựa vào bảng 4.2, hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha cho nhân tố Chất lượng thông tin cho thấy các hệ số tương quan biến tổng đều lớn hơn 0.3, với giá trị thấp nhất là 0.572 (biến IQ3) và cao nhất là 0.783 (biến IQ1) Đánh giá hệ số tin cậy của thang đo cho thấy thang đo Chất lượng thông tin với 4 biến quan sát có Cronbach’s Alpha là 0.824, cho thấy tính phù hợp cao.

Bảng 4.2 Kiểm định Cronbach’s Alpha cho thang đo Chất lượng thông tin trên website BĐS (IQ) Kiểm định độ tin cậy

Cronbach's Alpha Tổng số biến quan sát

Dữ liệu biến - tổng Biến quan sát

Trung bình thước đo nếu loại biến

Phương sai thước đo nếu loại biến

Hệ số tương quan biến tổng

Cronbach's Alpha nếu loại biến

Nguồn: Kết quả phân tích số liệu của nhóm nghiên cứu

(3) Nhóm nhân tố Chất lượng dịch vụ trên các website BĐS (SeQ):

Bảng 4.3 Kiểm định Cronbach’s Alpha cho thang đo Chất lượng dịch vụ trên các website BĐS (SeQ) Kiểm định độ tin cậy

Cronbach's Alpha Tổng số biến quan sát

Dữ liệu biến - tổng Biến quan sát

Trung bình thước đo nếu loại biến

Phương sai thước đo nếu loại biến

Cronbach's Alpha nếu loại biến

Nguồn: Kết quả phân tích số liệu của nhóm nghiên cứu

Dựa vào bảng 4.3 về hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha cho nhân tố Chất lượng dịch vụ trên các website BĐS, có thể thấy rằng tất cả các hệ số tương quan biến tổng đều lớn hơn 0.3 Giá trị thấp nhất là 0.687 (biến SeQ3) và cao nhất là 0.788 (biến SeQ1) Hệ số Cronbach’s Alpha cho nhân tố Chất lượng dịch vụ đạt 0.853, vượt mức 0.6, cho thấy thang đo này là phù hợp cho phân tích.

(4) Nhóm nhân tố Nhận thức về sự hữu ích (PU):

Hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha của nhân tố Nhận thức về sự hữu ích cho thấy các hệ số tương quan biến tổng của các biến đo lường đều lớn hơn 0.3, với giá trị thấp nhất là 0.567 (biến PU4) và cao nhất là 0.702 (biến PU1) Nhân tố này có Cronbach’s Alpha đạt 0.799, vượt mức 0.6, cho thấy độ tin cậy cao.

Bảng 4.4 Kiểm định Cronbach’s Alpha cho thang đo Nhận thức về sự hữu ích (PU) Kiểm định độ tin cậy

Cronbach's Alpha Tổng số biến quan sát

Trung bình thước đo nếu loại biến

Phương sai thước đo nếu loại biến

Cronbach's Alpha nếu loại biến

Nguồn: Kết quả phân tích số liệu của nhóm nghiên cứu

(5) Nhóm Nhận thức tính dễ sử dụng (PEOU):

Bảng 4.5 Kiểm định Cronbach’s Alpha cho thang đo nhân tố Nhận thức tính dễ sử dụng (PEOU) Kiểm định độ tin cậy

Cronbach's Alpha Tổng số biến quan sát

Dữ liệu biến - tổng Biến quan sát

Trung bình thước đo nếu loại biến

Phương sai thước đo nếu loại biến

Cronbach's Alpha nếu loại biến

Theo kết quả phân tích từ bảng 4.5, hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha của nhân tố Nhận thức về tính dễ sử dụng cho thấy tất cả các hệ số tương quan biến tổng đều đạt giá trị lớn hơn 0.3, với giá trị thấp nhất là 0.538 (biến PEOU3) và cao nhất là 0.662 (biến PEOU1) Nhân tố này có Cronbach’s Alpha đạt 0.755, vượt mức 0.6, chứng tỏ thang đo nhân tố Nhận thức về tính dễ sử dụng là phù hợp cho việc phân tích.

(6) Nhóm Cảm nhận thú vị (PE):

Bảng 4.6 Kiểm định Cronbach’s Alpha cho thang đo nhân tố Cảm nhận thú vị (PE) Kiểm định độ tin cậy

Cronbach's Alpha Tổng số biến quan sát

Dữ liệu biến - tổng Biến quan sát

Trung bình thước đo nếu loại biến

Phương sai thước đo nếu loại biến

Cronbach's Alpha nếu loại biến

Nguồn: Kết quả phân tích số liệu của nhóm nghiên cứu

Dựa vào bảng 4.6, hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha của nhân tố Cảm nhận thú vị cho thấy tất cả các hệ số tương quan biến tổng đều lớn hơn 0.3, với giá trị thấp nhất là 0.597 (biến PE3) và cao nhất là 0.699 (biến PE1) Hệ số Cronbach’s Alpha của nhân tố này đạt 0.789, vượt mức 0.6, chứng tỏ thang đo Cảm nhận thú vị là phù hợp cho phân tích.

Bảng 4.7 Kiểm định Cronbach’s Alpha cho thang đo nhân tố Thái độ (ATT) Kiểm định độ tin cậy

Cronbach's Alpha Tổng số biến quan sát

Trung bình thước đo nếu loại biến

Phương sai thước đo nếu loại biến

Cronbach's Alpha nếu loại biến

Nguồn: Kết quả phân tích số liệu của nhóm nghiên cứu

Dựa vào bảng 4.7 về hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha của nhân tố Thái độ, có thể nhận thấy rằng các hệ số tương quan biến tổng của các biến đo lường đều lớn hơn 0.3, với giá trị thấp nhất là 0.722 (biến ATT2) và cao nhất là 0.773 (biến ATT1) Nhân tố Thái độ có Cronbach’s Alpha là 0.869, vượt mức 0.6, cho thấy thang đo này là phù hợp trong phân tích.

(8) Nhóm Ý định hành vi (BI):

Bảng 4.8 Kiểm định Cronbach’s Alpha cho thang đo nhân tố Ý định hành vi (BI) Kiểm định độ tin cậy

Cronbach's Alpha Tổng số biến quan sát

Dữ liệu biến - tổng Biến quan sát

Trung bình thước đo nếu loại biến

Phương sai thước đo nếu loại biến

Cronbach's Alpha nếu loại biến

BÌNH LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ

Bình luận về kết quả nghiên cứu đối với nhận thức của người dùng website bất động sản

Kết quả kiểm định cho thấy rằng tất cả các yếu tố nhận thức của người dùng đều ảnh hưởng đến thái độ và ý định hành vi sử dụng website bất động sản, ngoại trừ nhận thức về sự hữu ích không có tác động đến thái độ.

Nghiên cứu cho thấy Cảm nhận thú vị ảnh hưởng lớn đến Thái độ (42.1%) và Ý định hành vi (24.7%) của người sử dụng website bất động sản, khẳng định rằng Cảm nhận thú vị có mối quan hệ thuận chiều với cả thái độ và ý định hành vi của người dùng Việc sử dụng website bất động sản không chỉ kích thích trí tưởng tượng và sự tò mò mà còn mang lại sự thích thú cho khách hàng khi tìm kiếm thông tin Điều này dẫn đến việc khách hàng đánh giá cao việc sử dụng website bất động sản và có xu hướng tiếp tục sử dụng trong tương lai Mặc dù là một biến bổ sung trong Mô hình chấp nhận công nghệ (TAM), tác động của Cảm nhận thú vị đã được nhiều nghiên cứu trước đây như Moon và Kim (2001), Ahn và cộng sự (2007), Curran và Meuter (2005) xác nhận.

Nhận thức về tính dễ sử dụng là yếu tố ảnh hưởng lớn thứ hai đến thái độ của người dùng website bất động sản, cho thấy rằng có mối quan hệ thuận chiều giữa nhận thức này và thái độ của người dùng.

Người dùng có thể nhanh chóng làm quen và thành thạo với website bất động sản, giúp họ dễ dàng tìm kiếm thông tin mong muốn, từ đó tạo ra thái độ tích cực đối với trang web.

Quá trình phỏng vấn sâu cho thấy sự đồng thuận từ anh S, 58 tuổi, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản Anh cho biết rằng các website bất động sản hiện nay được tổ chức nội dung một cách khoa học và dễ hiểu, giúp người dùng dễ dàng làm quen với giao diện, không khác biệt nhiều so với các trang web khác.

Chị H rất hài lòng với tính dễ sử dụng của trang web bất động sản, cho rằng hầu hết các website hiện nay đều tích hợp bộ lọc ngay đầu trang và một số còn phân chia theo khu vực, giúp việc tìm kiếm trở nên thuận tiện hơn Với kinh nghiệm thường xuyên sử dụng website để mua sắm, chị nhận thấy các trang web có nhiều điểm chung, nên việc làm quen với website bất động sản không gặp khó khăn.

Nhận thức về sự hữu ích có tác động mạnh mẽ đến ý định hành vi của người dùng website bất động sản (27.5%), nhưng không ảnh hưởng đến thái độ của họ khi đánh giá việc sử dụng website này Cụ thể, nếu người dùng cảm thấy rằng website giúp họ ra quyết định tốt hơn, tiết kiệm chi phí và tìm kiếm thông tin dễ dàng hơn, họ sẽ có xu hướng tiếp tục sử dụng và giới thiệu website bất động sản cho người khác Tuy nhiên, điều này mâu thuẫn với nghiên cứu của Ahn và cộng sự, khi cho rằng nhận thức về sự hữu ích tác động đến 58% thái độ người dùng Qua phỏng vấn sâu, một người dùng đã chia sẻ rằng website bất động sản rất hữu ích trong việc đánh giá thị trường và thuận tiện cho việc tham khảo trước khi mua nhà, nhưng vẫn ưu tiên tìm kiếm thông tin từ các nguồn khác như sàn giao dịch hay môi giới.

Thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản thường không đủ tin cậy, trong khi việc trao đổi thông tin qua các nhóm trực tuyến như Zalo, Facebook, và Viber lại mang lại hiệu quả cao hơn Anh K, một người dùng website online.vinhomes.vn, cho biết anh ưa chuộng trang này vì chất lượng tốt, đặc biệt trong thời gian dịch bệnh hoặc khi đi công tác xa Anh khẳng định sẽ tiếp tục sử dụng và đề xuất website này cho những ai tìm kiếm chung cư hoặc biệt thự Chị T, với hơn 5 năm kinh nghiệm trong ngành, nhấn mạnh rằng mỗi loại hình bất động sản sẽ phù hợp với từng phân khúc khách hàng khác nhau và cho rằng website đáp ứng tốt nhu cầu của cô Mặc dù mọi người đều nhận thức được lợi ích của việc sử dụng website bất động sản, mức độ tác động đến thái độ và hành vi của mỗi người lại khác nhau, phụ thuộc vào kinh nghiệm và mục đích sử dụng Tuy nhiên, tất cả đều nhất trí rằng chất lượng website và thông tin trên đó là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến nhận thức và hành vi của người dùng.

Ý nghĩa về mặt lý thuyết và thực tiễn

Nghiên cứu này là lần đầu tiên đánh giá chất lượng website bất động sản từ ba khía cạnh: hệ thống, thông tin và dịch vụ, nhằm xác định tác động của chất lượng website đến nhận thức, thái độ và ý định hành vi của người dùng Kết quả cho thấy các nghiên cứu trước chỉ tập trung vào khía cạnh thông tin của website bất động sản, mà chưa có nghiên cứu nào chuyên sâu về chất lượng website trong lĩnh vực này Trong bối cảnh chuyển đổi số và sự thay đổi trong hành vi tìm kiếm thông tin của khách hàng, nhiều website bất động sản đã xuất hiện nhưng còn thiếu tính đồng bộ và quy chuẩn chất lượng, dẫn đến việc chưa khai thác tối đa lợi thế mà chúng mang lại.

Nghiên cứu đã phát triển thang đo đầu tiên để đánh giá chất lượng website bất động sản, được kiểm định qua hai phương pháp định tính và định lượng Đối tượng khảo sát bao gồm các chuyên gia trong ngành và người dùng đã từng sử dụng website bất động sản để tìm kiếm thông tin về thị trường nhà ở.

Kết luận cho thấy có sự khác biệt trong mối quan hệ giữa chất lượng website bất động sản và ý định hành vi của người dùng, tùy thuộc vào các yếu tố như giới tính, tuổi tác, kinh nghiệm tham gia thị trường, địa bàn sinh sống, loại nhà ở và mục đích sử dụng website.

Vào thứ tư, chúng tôi đã xác định các căn cứ quan trọng để đưa ra những đề xuất và khuyến nghị nhằm nâng cao chất lượng website bất động sản, đồng thời thay đổi thái độ của người dùng đối với trang web này.

Cuộc nghiên cứu khảo sát trên người dùng website bất động sản tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã thu thập dữ liệu qua phát phiếu, phỏng vấn sâu và phỏng vấn chuyên gia, phản ánh thực trạng hiện tại của các website bất động sản Kết quả nghiên cứu này sẽ giúp các doanh nghiệp đánh giá tình hình hoạt động của website và đề xuất các phương hướng cải thiện hiệu quả hơn.

Đề xuất khuyến nghị và giải pháp

Nhóm tác giả đề xuất các giải pháp cải thiện chất lượng website bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của các tổ chức, hỗ trợ người dùng tối ưu và tăng cường tính minh bạch của thị trường bất động sản.

5.3.1 Khuyến nghị và giải pháp góp phần cải thiện chất lượng website bất động sản Kết quả nghiên cứu cho thấy các biến về chất lượng website bất động sản có tác động mạnh đến nhận thức và cảm nhận của người dùng khi họ có nhu cầu về tìm kiếm thông tin Do vậy, cần thiết phải có các biện pháp nhằm cải thiện chất lượng của các website bất động sản trên cả 03 mặt là chất lượng hệ thống, chất lượng thông tin và chất lượng dịch vụ; từ đó tác động đến nhận thức và cảm nhận của người dùng khi sử dụng các website bất động sản trong tương lai

Ngày nay, hàng hóa được quảng cáo phổ biến trên các nền tảng số, nhưng với bất động sản - tài sản có giá trị lớn và tính pháp lý phức tạp, người dùng thường tìm kiếm thông tin tham khảo thay vì thực hiện giao dịch do lo ngại rủi ro Để đáp ứng tâm lý này, các nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản và phát triển website cần cải thiện chất lượng hệ thống website Website không chỉ cung cấp thông tin hữu ích và cập nhật về thị trường mà còn là kênh marketing hiệu quả giúp xây dựng thương hiệu và quảng bá sản phẩm đến khách hàng tiềm năng Việc xây dựng website bất động sản cần được thực hiện bài bản, nhằm giải quyết các vấn đề dài hạn thay vì chỉ tập trung vào giải pháp ngắn hạn.

5.3.1.1 Khuyến nghị cải thiện chất lượng thông tin website bất động sản

Để tối ưu hóa website bất động sản, doanh nghiệp cần xác định rõ đối tượng người dùng và mục đích sử dụng của họ, như tìm kiếm thông tin về bất động sản, chủ đầu tư, hoặc môi giới Việc hiểu rõ nhu cầu của khách hàng tiềm năng sẽ giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận và mở rộng thị trường Doanh nghiệp nên tập trung vào việc sử dụng từ khóa đa dạng để cung cấp thông tin nhanh chóng Đặc biệt, với nhóm người có nhu cầu ở thực, doanh nghiệp cần chú ý đến giá bán, chính sách hỗ trợ, và các đặc điểm nổi bật của dự án, vì đây là thông tin quan trọng mà họ cần.

Để xây dựng chiến lược nội dung cho các website bất động sản, cần chú trọng đến việc cung cấp thông tin đầy đủ, minh bạch và có hệ thống về giao dịch bất động sản Thông tin này phải bao gồm các tài liệu chi tiết về các phân khúc bất động sản, đánh giá tiện ích, môi trường sống và khu vực dân cư Việc chuẩn hóa dữ liệu trên website sẽ tạo ra khung thông tin đồng bộ, giúp người dùng dễ dàng cập nhật thông tin chính xác và mới nhất về thị trường Chất lượng thông tin không chỉ hỗ trợ quản lý tài sản và đầu tư mà còn tạo niềm tin cho người dùng, giảm thiểu rủi ro và chi phí đi lại Ví dụ, website Zillow của Mỹ cung cấp dữ liệu và phân tích sâu về các thuộc tính, giúp người dùng dự đoán xu hướng giá trị bất động sản.

Danh bạ đại lý bất động sản trên toàn quốc cung cấp thông tin về số lượng giao dịch gần đây của mỗi đại lý và đánh giá từ khách hàng Do đó, các doanh nghiệp muốn phát triển website bất động sản một cách hiệu quả cần xây dựng một chiến lược định hướng rõ ràng cho việc phát triển website.

Chất lượng nội dung thông tin trên website bất động sản là yếu tố quyết định thu hút người dùng Nội dung cần chi tiết, rõ ràng và cập nhật thông tin mới nhất từ thị trường, đồng thời sử dụng từ khóa một cách hợp lý để tránh làm nhiễu thông tin Hình ảnh minh họa chuyên nghiệp cũng cần được sử dụng để người dùng dễ dàng nắm bắt thông điệp Các website nên có lịch đăng bài mới định kỳ hàng tuần, phù hợp với khả năng và định hướng thông tin Ngoài ra, cần hạn chế lỗi chính tả, ngữ pháp và kiểm tra thường xuyên các đường liên kết để đảm bảo chất lượng nội dung.

Doanh nghiệp cần chú trọng xây dựng đội ngũ nội dung cho website bất động sản, với thời gian và kinh nghiệm thực tế trong lĩnh vực này Những người này sẽ khai thác ý tưởng mới, cung cấp góc nhìn đa chiều và phân tích chuyên sâu, từ đó tạo ra những đánh giá đáng tin cậy Khám phá các vấn đề mới chưa từng được đề cập sẽ giúp website thu hút chủ đề thảo luận hấp dẫn, thu hút khách hàng mới, hỗ trợ quảng bá thương hiệu và quảng cáo sản phẩm, dự án hiệu quả hơn.

5.3.1.2 Khuyến nghị cải thiện chất lượng hệ thống website bất động sản

Tăng cường khả năng điều hướng thông tin trên các website bất động sản là rất quan trọng, vì bộ lọc tìm kiếm giúp người dùng nhanh chóng tìm thấy bất động sản phù hợp với nhu cầu về địa điểm, giá cả và diện tích Nghiên cứu cho thấy rằng người mua thường có những yêu cầu cụ thể về vị trí và các tiêu chí khác, do đó, tối ưu hóa bộ lọc theo những tiêu chí này là cần thiết Ngoài ra, website có cấu trúc điều hướng đơn giản, thuận tiện sẽ giúp người dùng dễ dàng thực hiện các thao tác cần thiết để đạt được mục tiêu cá nhân của họ.

Trang web với bộ điều hướng chuyên nghiệp có khả năng thu hút khách hàng hiệu quả, giúp họ có trải nghiệm truy cập dễ dàng và thoải mái hơn, tránh được sự khó chịu và khó hiểu.

Để cải thiện tốc độ phản hồi thông tin trên các website bất động sản, việc sử dụng giao diện thân thiện và dễ sử dụng là rất quan trọng Các trang web chuyên nghiệp cần tối ưu hóa tốc độ xử lý thông tin, đặc biệt khi sử dụng hình ảnh độ phân giải cao và video có hiệu ứng đặc sắc Một giải pháp hiệu quả là triển khai hệ thống mạng phân phối nội dung (CDN) để nâng cao tốc độ tải trang và cải thiện trải nghiệm người dùng.

Tích hợp hài hòa các tính năng đa phương tiện trên website bất động sản là yếu tố quan trọng trong thiết kế và định hướng chủ đề Việc sắp xếp và tổ chức thông tin phải thuận tiện, thu hút, giúp người dùng dễ dàng tìm kiếm những gì họ mong muốn Trang web cần đảm bảo tích hợp hợp lý giữa văn bản, hình ảnh và âm thanh, đồng thời giao diện thiết kế không nên quá xa lạ với người dùng, nhằm hướng tới những nhu cầu tìm kiếm của họ để đạt hiệu quả thu hút cao nhất.

Trong quá trình xây dựng website và nội dung bài viết, việc lựa chọn hình ảnh trực quan và chân thực là rất quan trọng, giúp tạo thiện cảm và niềm tin cho người dùng đối với dịch vụ của doanh nghiệp Tuy nhiên, doanh nghiệp cần tránh lạm dụng hình ảnh và sử dụng quá nhiều banner quảng cáo, vì điều này có thể gây rối và ảnh hưởng đến tốc độ truy cập của website Đảm bảo website tương thích với thiết bị di động và tối ưu hóa tốc độ truy cập sẽ nâng cao trải nghiệm người dùng Doanh nghiệp nên chú trọng đến sự tương tác và lắng nghe phản hồi từ người dùng để cải thiện hệ thống một cách hiệu quả.

Việc áp dụng các thành tựu công nghệ mới trên website bất động sản đang ngày càng trở nên phổ biến tại Việt Nam, nhờ vào chuyển đổi số và các gói hỗ trợ từ chính phủ Doanh nghiệp cần tích hợp các giải pháp công nghệ hiện đại như AI, VR và AR vào website của mình, tuy nhiên, sự đồng bộ về hệ thống và dữ liệu là yếu tố quan trọng để đảm bảo hiệu quả của quá trình này.

Việc nâng cấp hệ thống thường xuyên không chỉ cải thiện trải nghiệm khách hàng mà còn nâng cao chất lượng thông tin với văn bản và hình ảnh sinh động, kích thích trí tưởng tượng của người dùng về bất động sản Điều này giúp doanh nghiệp tạo ra lợi thế cạnh tranh vượt trội về sản phẩm, dịch vụ và mô hình kinh doanh mới, đồng thời giảm thiểu chi phí qua từng giai đoạn nâng cấp.

5.3.1.3 Khuyến nghị cải thiện chất lượng dịch vụ website bất động sản

Hạn chế nghiên cứu và hướng nghiên cứu tương lai

Kết quả nghiên cứu đã đạt được những mục tiêu cơ bản, tuy nhiên vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục Do đó, nghiên cứu đề xuất một số hướng đi trong tương lai để cải thiện và mở rộng phạm vi nghiên cứu.

Nghiên cứu này được thực hiện trong bối cảnh thị trường bất động sản nhà ở tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, với những giới hạn về địa lý và thời gian Trong tương lai, có thể mở rộng khảo sát sang các thành phố mới phát triển, nhằm tìm hiểu xu hướng tìm kiếm nhà ở của người dân trên các website Từ đó, đưa ra các giải pháp cải thiện chất lượng website, phù hợp hơn với nhu cầu của người dùng.

Nghiên cứu này chỉ tập trung vào những người đã từng sử dụng website bất động sản để tìm kiếm thông tin về thị trường nhà ở, bỏ qua những người chưa có trải nghiệm Để có cái nhìn toàn diện hơn trong tương lai, cần thực hiện một nghiên cứu bổ sung về nhóm người chưa từng trải nghiệm website bất động sản, nhằm đưa ra những dự báo và giải pháp marketing hiệu quả.

Nghiên cứu này chỉ tập trung vào ý định hành vi trong việc tìm kiếm thông tin thị trường bất động sản nhà ở, mà không xem xét các hành động tiếp theo như trao đổi với môi giới hay tham quan nhà mẫu Do đó, cần thực hiện thêm các nghiên cứu trong tương lai để xác minh mối liên hệ chặt chẽ giữa việc tìm kiếm thông tin trên các website bất động sản và hành vi thực tế của người dùng trong thị trường nhà ở.

Trong nghiên cứu này, cơ cấu mẫu về địa bàn sinh sống và giới tính cho thấy sự chênh lệch đáng kể Do đó, nhóm tác giả đã chỉ mô tả kết quả nghiên cứu mà không tiến hành so sánh để tránh thiên lệch Hướng đi này có thể được xem xét trong tương lai khi thực hiện các nghiên cứu theo khu vực, và kết quả của nghiên cứu hiện tại có thể được sử dụng như tài liệu tham khảo.

Chương 5 được trình bày với những nội dung chính sau:

Nhóm tác giả đã tiến hành bình luận về kết quả nghiên cứu từ chương 4 bằng cách so sánh với các nghiên cứu trước đó và thực hiện phỏng vấn sâu lần hai Các vấn đề chính được thảo luận bao gồm những điểm nổi bật và sự khác biệt trong kết quả nghiên cứu.

Nghiên cứu về chất lượng website bất động sản cho thấy ba yếu tố chính: Chất lượng hệ thống, Chất lượng thông tin và Chất lượng dịch vụ đều ảnh hưởng đến nhận thức của người dùng Mặc dù có một số khác biệt so với các nghiên cứu trước, kết quả vẫn hợp lý khi xem xét trong bối cảnh thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Nghiên cứu về nhận thức của người dùng website bất động sản cho thấy mối quan hệ giữa Nhận thức về sự hữu ích và Thái độ của người dùng có sự khác biệt so với các nghiên cứu trước đây Mặc dù người dùng đều nhận thức được sự hữu ích của website, nhưng khả năng và mức độ ảnh hưởng của yếu tố này đến thái độ và ý định hành vi lại khác nhau, phụ thuộc vào kinh nghiệm thị trường và mục đích sử dụng của từng cá nhân Các biến Nhận thức về tính dễ sử dụng, Cảm nhận thú vị và Thái độ cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành ý định hành vi của người dùng.

Thứ hai, chỉ ra những ý nghĩa về mặt lý thuyết và thực tiễn của đề tài:

Nghiên cứu này là lần đầu tiên đánh giá chất lượng website bất động sản dựa trên ba tiêu chí chính: chất lượng hệ thống, chất lượng thông tin và chất lượng dịch vụ.

- Nghiên cứu đã xây dựng thang đo đầu tiên nhằm đánh giá chất lượng website bất động sản

Nghiên cứu cho thấy có sự khác biệt trong mối quan hệ giữa chất lượng website bất động sản và ý định hành vi của người dùng, tùy thuộc vào các đặc điểm khác nhau của họ.

- Xác lập được những căn cứ để xây dựng các đề xuất và khuyến nghị

Kết quả khảo sát cho thấy thực trạng của các website bất động sản hiện nay, dựa trên ý kiến của người dùng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu đã được thực hiện thông qua việc phát phiếu khảo sát với số lượng lớn, kết hợp với phỏng vấn sâu và ý kiến từ các chuyên gia trong lĩnh vực.

Thứ ba, đề xuất hàm ý và khuyến nghị từ kết quả nghiên cứu với ba nhóm chính:

- Khuyến nghị và giải pháp góp phần cải thiện chất lượng website bất động sản: chất lượng hệ thống, chất lượng thông tin, chất lượng dịch vụ

Khuyến nghị tác động đến thái độ của người dùng về việc sử dụng website bất động sản cần được xem xét từ ba khía cạnh chính: doanh nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước và người sử dụng Doanh nghiệp cần cải thiện trải nghiệm người dùng và cung cấp thông tin minh bạch để thu hút khách hàng Cơ quan quản lý nhà nước nên thiết lập các tiêu chuẩn và quy định rõ ràng nhằm bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Cuối cùng, người sử dụng cần được giáo dục về cách sử dụng website một cách hiệu quả để tận dụng tối đa các dịch vụ mà nền tảng này cung cấp.

- Khuyến nghị theo đặc điểm của từng khu vực: Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh

Thứ tư, nêu ra các hạn chế của nghiên cứu và đề xuất những hướng nghiên cứu tương lai