Phương pháp nghiên cứu
Nhóm thực hiện tiểu luận phân tích dự án "Phân tích dự án xây dựng Sun Premier Village Cô Tô Resort – Chủ đầu tư Tập đoàn Sun Group" bằng cách áp dụng các phương pháp khảo sát, nghiên cứu định tính và tham khảo từ nhiều nguồn sách báo khác nhau.
Khái quát huyện đảo Cô Tô
Vị trí địa lý
Cô Tô, huyện đặc biệt thuộc tỉnh Quảng Ninh, nổi bật với những hòn đảo xa bờ, là huyện trẻ nhất và có diện tích nhỏ nhất trong tỉnh Mặc dù dân số ít, Cô Tô giữ vai trò quan trọng như một tiền đồn trước vùng biển Đông Bắc.
Tổ quốc có tiềm năng kinh tế phong phú và đang trong quá trình phát triển nhanh chóng về kinh tế và xã hội, mặc dù đã trải qua nhiều biến động Huyện bao gồm 30 hòn đảo lớn nhỏ, trong đó 29 hòn đảo tạo thành quần đảo Cô Tô, với đảo Cô là trung tâm.
Tô Lớn và đảo Thanh Lân là hai hòn đảo nổi bật, trong khi đảo Chằn (hay còn gọi là đảo Trần hoặc Chàng Tây) nằm độc lập ở phía đông bắc Cô Tô tiếp giáp với vùng biển Vĩnh Thực, TP Móng Cái và biển Cái Chiên thuộc huyện Quảng Hà; phía tây giáp biển Vân Hải (Minh Châu - Quan Lạn) huyện Vân Đồn; phía nam giáp biển Bạch Long Vĩ thuộc thành phố Hải Phòng; và phía đông tiếp giáp hải phận quốc tế, xa hơn là vùng biển đảo Hải Nam, Trung Quốc.
Cô Tô có diện tích tự nhiên 4.179ha, bao gồm vùng biển ngư trường rộng trên 300km2 Địa hình đảo chủ yếu là đồi núi, với đỉnh Cáp Cháu cao 210m và đỉnh Đài khí tượng cao 160m Các đảo được bao quanh bởi những đồi núi thấp và cánh đồng hẹp, cùng với bãi cát, bãi đá và vịnh nhỏ ven đảo Đất đai chủ yếu là phelarit trên sa thạch, trong đó đất rừng chiếm 2.200ha và đất nông nghiệp 771ha, tương đương 20% diện tích tự nhiên, với một nửa có khả năng cấy lúa và trồng màu, nửa còn lại thích hợp cho chăn thả gia súc và trồng cây ăn quả.
Huyện đảo Cô Tô hiện có 1.500 hộ dân, với gần 6.000 nhân khẩu
Khí hậu
Cô Tô có khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ không khí bình quân 22,5 o C (cao nhất36,2 o C vào tháng 6- năm 1976, thấp nhất 4,4 o C vào tháng 1-1972).
Điểm du lịch và đặc sản
Cô Tô gây ấn tượng với ngọn hải đăng lịch sử được xây dựng vào cuối thế kỷ XIX, hiện nay hoạt động bằng năng lượng mặt trời Hòn đảo này nổi tiếng với nhiều bãi biển tuyệt đẹp như Tàu Đắm, Hồng Vàn, Vàn Chải, Bắc Vàn, Vòm Si, Vụng Ông Viên và bãi biển nằm giữa Cô Tô lớn và Cô Tô con Đặc biệt, bãi Bắc Vàn thu hút du khách bởi sự xuất hiện của nhiều sao biển.
Mỵ là điểm đến lý tưởng để ngắm sóng và những vách đá kỳ thú, đặc biệt là bãi Hồng Vàn với cát trắng mịn trải dài và biển sạch, phẳng lặng như gương Con đường Tình yêu dẫn từ trung tâm huyện ra bãi Tàu Đắm, nơi có đài ngắm sóng là vị trí lý tưởng để chiêm ngưỡng hoàng hôn Đường mòn lên đài được bao phủ bởi hoa mua và hoa sim tím Du khách còn có thể thuê thuyền để khám phá đảo Cô Tô con và đảo Thanh Lân, thưởng thức vẻ đẹp của rừng nguyên sinh, bãi biển tuyệt đẹp, tham quan xưởng sứa và câu cá cùng ngư dân.
Cô Tô nổi tiếng không chỉ với vẻ đẹp tự nhiên hoang sơ mà còn thu hút du khách bởi những đặc sản quý hiếm Trong số đó, bào ngư - ốc cửu khổng xứ đảo là một món ăn đặc sắc, thuộc loại hải sản quý giá và được coi là một trong tám món tuyệt phẩm của ẩm thực nơi đây.
"Bát trân" thường xuất hiện trong các bữa ăn vương giả, với bào ngư chế biến thành nhiều món như soup, hầm, xào, và cháo Đảo Cô Tô nổi tiếng với nhiều loại hải sản giá trị cao như cầu gai, cá hồng, cá song, và đặc biệt là mực một nắng Các món ăn độc đáo như ốc móng tay xào rau răm và nộm sứa cũng không thể bỏ qua Cô Tô được xem là hòn đảo thiên đường đẹp nhất miền Bắc Việt Nam, với bãi biển xanh ngọc bích và bờ cát trắng mịn, thu hút mọi du khách.
Trích: https://thuviendientu.baoquangninh.com.vn/gioi-thieu-ve-huyen-co-to-
Khái quát dự án xây dựng biệt thự trên đảo Cô Tô của Tập đoàn Sun Group
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG SUN PREMIER
Khái niệm
Dự án là tập hợp các hoạt động liên quan, thực hiện trong khoảng thời gian và nguồn lực hạn chế, đặc biệt là tài chính, nhằm đạt được mục tiêu cụ thể và đáp ứng nhu cầu của đối tượng hướng đến Thực chất, dự án bao gồm các chính sách, hoạt động và chi phí phối hợp để đạt được các mục tiêu nhất định trong thời gian xác định.
Quản trị dự án là quá trình áp dụng kiến thức, kỹ năng, công cụ và kỹ thuật để đề xuất, lập kế hoạch, thực hiện, theo dõi và kết thúc dự án nhằm đáp ứng các yêu cầu cụ thể Nó bao gồm các hoạt động quản trị liên quan đến việc lập và triển khai dự án, hướng đến một mục tiêu chuyên biệt, đồng thời góp phần vào mục tiêu chung của doanh nghiệp Quản trị dự án mang tính khách quan và phản ánh toàn bộ các chức năng quản trị như hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát.
Quản trị dự án thường bao gồm các nội dung sau:
+ Xác định các yêu cầu (của công ty hoặc của khách hàng)
Trong quá trình lập kế hoạch và thực hiện dự án, việc xác định và đáp ứng các nhu cầu, mối quan tâm và mong đợi của các chủ thể dự án là vô cùng quan trọng Điều này không chỉ giúp tăng cường sự hài lòng của các bên liên quan mà còn đảm bảo sự thành công và hiệu quả của dự án Bằng cách lắng nghe và tích cực tương tác với các chủ thể, dự án sẽ có khả năng điều chỉnh kịp thời để phù hợp với yêu cầu thực tế.
Cần đảm bảo sự cân đối hài hòa giữa các yêu cầu và ràng buộc khác nhau của dự án, bao gồm phạm vi, chất lượng, tiến độ, kinh phí, nguồn lực và các loại rủi ro.
Mỗi dự án cụ thể đều có yêu cầu và ràng buộc riêng, đòi hỏi nhà quản lý phải xác định thứ tự ưu tiên giữa chúng Một ràng buộc thay đổi có thể dẫn đến sự thay đổi của nhiều ràng buộc khác Chẳng hạn, khi thời hạn hoàn thành dự án bị rút ngắn, kinh phí thực hiện thường phải tăng lên do cần bổ sung nguồn lực để hoàn thành khối lượng công việc trong thời gian ngắn hơn.
Nếu không thể tăng thêm kinh phí cho dự án, cần phải thu hẹp phạm vi bằng cách cắt giảm hạng mục công việc hoặc chấp nhận giảm chất lượng đầu ra Các bên liên quan có quan điểm khác nhau về yếu tố quan trọng nhất, tạo ra thách thức lớn cho dự án Thay đổi yêu cầu cũng làm gia tăng rủi ro Do đó, đội dự án cần có khả năng đánh giá tình hình và hài hòa các yêu cầu khác nhau để đảm bảo thực hiện và chuyển giao dự án thành công.
Vai trò của quản trị dự án:
Quản trị là yếu tố then chốt cho sự thành công của doanh nghiệp và quản trị dự án Một ví dụ dễ hiểu là đội bóng đá; sự hiện diện của huấn luyện viên giúp định hướng và phát triển đội Tương tự, quản trị dự án quyết định sự thành bại của dự án, đảm bảo rằng các mục tiêu được thực hiện hiệu quả.
Mỗi dự án cần đạt được một hoặc nhiều mục tiêu cụ thể, và khi hoàn thành, những mục tiêu này sẽ hỗ trợ thực hiện các mục tiêu lớn hơn của doanh nghiệp Các nhà quản trị, đặc biệt là các nhà quản trị dự án, có thể thiết lập mục tiêu tổng thể hoặc mục tiêu cho từng giai đoạn của dự án Với kỹ năng và kiến thức chuyên môn, nhà quản trị dự án có trách nhiệm đảm bảo rằng dự án đạt được các mục tiêu đã đề ra Quản trị dự án cũng bao gồm việc điều phối và phân bổ các nguồn lực cần thiết cho dự án.
Quản trị dự án đóng vai trò quan trọng trong việc lên kế hoạch và điều phối các hoạt động của dự án Nhà quản trị sẽ phân bổ nguồn lực một cách hợp lý, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và tiết kiệm, từ đó tránh lãng phí và đạt hiệu quả tối ưu cho dự án Việc thống nhất các hoạt động giúp dự án diễn ra suôn sẻ và đạt được kết quả như mong đợi.
Sơ đồ tổ chức dự án là biểu đồ trực quan thể hiện các thành viên và vai trò của họ trong một dự án cụ thể, giúp minh bạch hệ thống phân cấp và mối quan hệ báo cáo giữa các thành viên Nó hỗ trợ trong việc phân bổ nguồn lực, làm rõ trách nhiệm và thiết lập kỳ vọng cho nỗ lực của từng cá nhân trong nhóm.
Các cán bộ và kỹ sư trong ban quản lý dự án thường chỉ tập trung vào chuyên môn và nhiệm vụ cá nhân Tuy nhiên, việc hiểu rõ về tổ chức và hoạt động của ban quản lý dự án sẽ mang lại lợi ích lớn Điều này không chỉ giúp họ có cái nhìn tổng quát về vị trí công việc của mình mà còn nâng cao hiệu quả phối hợp với các bộ phận khác trong ban.
Ban quản lý dự án là đơn vị trực thuộc chủ đầu tư, thường là công ty, và chịu sự chỉ đạo trực tiếp từ ban giám đốc cùng các phòng ban chức năng.
WBS, hay Cấu trúc phân chia công việc, là phương pháp quan trọng trong quản lý dự án, giúp phân rã và tổ chức các đối tượng công việc trong toàn bộ phạm vi dự án Đơn vị công việc nhỏ nhất, gọi là gói công việc (Work package), được sử dụng để lập lịch trình cho dự án Theo PMBOK, các gói công việc này có thể được chia tách thành các hoạt động (activities) để ước lượng nguồn lực và thời gian cần thiết, từ đó nâng cao khả năng thành công của dự án WBS giúp minh bạch hóa nội dung công việc, giảm thiểu sai lệch về phạm vi công việc giữa các bên liên quan.
Quá trình lập kế hoạch dự án ở mỗi tổ chức rất khác nhau, nhưng đều cần phải có chín nội dung chủ yếu sau:
- Nội dung 1: Tổng quan chung về dự án
- Nội dung 2: Các mục tiêu của dự án
- Nội dung 3: Khía cạnh kỹ thuật và quản trị của dự án
- Nội dung 4: Vấn đề hợp đồng của dự án
- Nội dung 5: Tiến độ dự án
- Nội dung 6: Nguồn lực dự án
Có 2 vấn đề cơ bản đƣợc đề cập đến trong phần này Thứ nhất là ngân sách, những yêu cầu về vốn và các chỉ tiêu cần phải được thể hiện rất chi tiết trong bản ngân sách dự án Thứ hai là cần phải nêu rõ các thủ tục kiểm soát và điều hành chi phí Các thủ tục này phải bao quát được những yêu cầu về nguồn lực đặc biệt của dự án.
- Nội dung 7: Nhân sự dự án
Phần này nêu rõ các yêu cầu nhân sự cần thiết cho dự án, bao gồm các kỹ năng đặc biệt, loại hình đào tạo cần thiết, vấn đề tuyển dụng, các hạn chế pháp lý hoặc chính sách liên quan đến lực lượng lao động, cùng với bất kỳ yêu cầu đặc biệt nào khác.
- Nội dung 8: Phương pháp kiểm tra và đánh giá dự án
Dự án xây dựng biệt thự Cô Tô Sun Group
Để quản lý dự án xây dựng biệt thự biển Cô Tô hiệu quả, nhà đầu tư và ban quản lý dự án cần đánh giá các yếu tố ảnh hưởng, bao gồm cả yếu tố khách quan và chủ quan, nhằm tối ưu hóa quy trình thực hiện dự án.
2.2.1 Các nhân tố khách quan ảnh hưởng đến đầu tư dự án xây dựng biệt thự biển
Chủ đầu tư Sun Group đã nghiên cứu kỹ lưỡng các chính sách quản lý của Nhà nước để đảm bảo hiệu quả và thuận lợi trong đầu tư Điều này bao gồm việc tìm hiểu các quy hoạch, kế hoạch và hệ thống pháp luật liên quan như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, cũng như kế hoạch quy hoạch phát triển tại đảo Cô Tô và tỉnh Quảng Ninh.
Luật Đấu thầu số 49/2013/QH13, ban hành ngày 26/11/2013, và Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, có hiệu lực từ ngày 18/06/2014, cùng với Nghị định số 32/2015/NĐ-CP, được Chính phủ ban hành ngày 12/05/2015, quy định về quản lý chi phí công trình xây dựng, tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong lĩnh vực đấu thầu và xây dựng tại Việt Nam.
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng
Nhân tố kinh tế tại đảo Cô Tô và Việt Nam có vai trò quan trọng trong việc phát triển dự án biệt thự biển Các yếu tố như GDP và lãi suất ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư Đảo Cô Tô sở hữu tiềm năng du lịch cao, đặc biệt khi nhu cầu du lịch "chậm" ngày càng gia tăng.
Đảo Cô Tô được xác định là vị trí lý tưởng cho các dự án đầu tư nhờ vào điều kiện tự nhiên thuận lợi và tiềm năng phát triển du lịch mạnh mẽ trong tương lai Trong những năm qua, huyện đảo Cô Tô đã thu hút đông đảo du khách cả trong nước và quốc tế, trở thành một điểm đến hấp dẫn Sự khác biệt của đảo Cô Tô chính là yếu tố then chốt trong việc phát triển du lịch bền vững.
Cô Tô, với vị trí quan trọng về quốc phòng và an ninh, nổi bật giữa các huyện đảo khác nhờ hệ sinh thái thực vật phong phú và cảnh quan thiên nhiên tươi đẹp Mặc dù đã trải qua quá trình đô thị hóa, nhiều tuyến phố tại đây vẫn giữ được nét đặc trưng riêng, đặc biệt là những hàng phi lao, rừng thông xanh mát và các cánh rừng nguyên sinh rộng lớn.
2.2.2 Các nhân tố chủ quan
- Quản trị dự án Biệt thự biển Cô Tô:
Tổ hợp biệt thự nghỉ dưỡng sân vườn là các công trình biệt lập với kiến trúc đồng nhất, phục vụ cho mục đích cho thuê hoặc sinh sống, thường nằm gần các khu du lịch biển và sinh thái Với dịch vụ lưu trú chuyên nghiệp, loại hình này trở thành bất động sản hot và mang lại lợi nhuận cao cho doanh nghiệp du lịch Chủ đầu tư đã mạnh tay đầu tư vào các biệt thự sang trọng và tiện nghi, tạo ra không gian xanh cùng với các tiện ích đi kèm, góp phần vào sự thành công của dự án Để quản lý dự án biệt thự biển Cô Tô, Sun Group thực hiện các công việc như giám sát tiến độ, đánh giá tình trạng thực hiện, lựa chọn nhà thầu phù hợp, và đảm bảo an toàn trong quá trình thi công.
Năng lực tài chính của Sun Group, một chủ đầu tư Khởi nghiệp từ Đà Nẵng năm 2007, ngày càng được khẳng định qua nhiều dự án nghỉ dưỡng, đưa Việt Nam lên bản đồ du lịch cao cấp quốc tế Với nguồn vốn vững chắc và quỹ đất sạch lớn, tổng mức đầu tư lên tới 137.000 tỷ đồng, Sun Group có đủ tiềm lực để thực hiện dự án xây dựng biệt thự biển Cô Tô, nhằm mở rộng quy mô và thế lực của mình.
- Chất lượng nguồn nhân lực
- Nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình:
Vốn tự có của chủ đầu tư: ≈ 11.3%
Vốn huy động của chủ đầu tư ≈ 84.6%
Thời gian thực hiện: trong 3 năm
Biệt thự Biển Cô Tô Quảng Ninh, do Sun Group đầu tư, được khởi công vào năm 2019, trùng với thời điểm bắt đầu dịch bệnh Covid-19 Sự bùng phát của dịch đã gây ra nhiều khó khăn trong quá trình thi công, làm cho dự án bị đình trệ và hạn chế nguồn khách quốc tế Để quản lý các rủi ro này, công ty đã xây dựng ma trận RBS nhằm phân tích và giảm thiểu những rủi ro do yếu tố khách quan và chủ quan trong quá trình thực hiện dự án.
CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG DỰ ÁN XÂY DỰNG BIỆT THỰ ĐẢO CÔ TÔ – CHỦ ĐẦU TƯ SUN GROUP
Sơ đồ quản lý dự án
Nhóm thiết kế Nhóm thi công Nhóm mua hàng Nhóm quản lý Nhóm tài chính- kế toán Nhóm kỹ thuật Phó giám đốc dự án
Hình 2 Sơ đồ quản lý dự án
Ban quản lý dự án xây dựng biệt thự Đảo Cô Tô có nhiệm vụ hỗ trợ ban giám đốc của chủ đầu tư trong việc quản lý và thực hiện dự án trong giai đoạn thi công Đơn vị này chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật theo các nhiệm vụ và quyền hạn được uỷ quyền theo quy định tại Khoản 2 Điều 64 của Luật Xây dựng.
Thực hiện nhiệm vụ quản lý, giám sát thi công XDCT;
Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, an toàn lao động và vệ sinh môi trường của công trình xây dựng;
Tổ chức nghiệm thu công việc xây dựng, hạng mục xây dựng và nghiệm thu bàn giao công trình;
Có trách nhiệm báo cáo thường xuyên, báo cáo định kỳ, báo cáo đột xuất theo yêu cầu của công ty;
Chịu sự kiểm tra và phối hợp với phòng ban chuyên môn thuộc công ty trong quá trình thi công xây dựng công trình;
Phối hợp với chính quyền địa phương tổ chức giữ gìn an ninh trật tự, vệ sinh môi trường, an toàn xã hội trong khu vực dự án.
Cơ cấu tổ chức của Ban Quản lý dự án Biệt thự biển Cô Tô
Ban quản lý dự án hoạt động theo các bộ phận chuyên môn dưới sự lãnh đạo của Giám đốc Cấu trúc tổ chức của Ban quản lý dự án xây dựng biệt thự biển Cô Tô được thiết lập để đảm bảo hiệu quả trong quản lý và điều hành.
Giám đốc Ban QLDA chịu trách nhiệm quản lý, lãnh đạo và điều hành tất cả các hoạt động của Ban, thực hiện theo chức năng và nhiệm vụ được giao bởi Ban giám đốc công ty.
Phó Giám đốc Ban QLDA được bổ nhiệm bởi Giám đốc công ty và có nhiệm vụ tham mưu, hỗ trợ Giám đốc Ban QLDA trong việc quản lý và điều hành các hoạt động của dự án Giám đốc Ban QLDA sẽ phân công nhiệm vụ cụ thể cho Phó Giám đốc để đảm bảo hiệu quả trong công tác quản lý dự án.
Bộ phận xây dựng biệt thự biển Cô Tô được thành lập theo quyết định của Giám đốc và Phó giám đốc ban Quản lý dự án.
- Bộ phận cơ điện : Được bổ nhiệm, quyết định bởi Giám đốc ban Quản lý dự án và Phó giám đốc ban Quản lý dự án.
Bộ phận vật tư, vật liệu và thiết bị được thành lập theo quyết định của Giám đốc và Phó giám đốc ban Quản lý dự án.
Bộ phận quản lý hồ sơ và khối lượng thanh quyết toán phần xây dựng và cơ điện được bổ nhiệm và quyết định bởi Giám đốc và Phó giám đốc ban Quản lý dự án.
- Bộ phận trắc đạc: Được bổ nhiệm, quyết định bởi Giám đốc ban Quản lý dự án và Phó giám đốc ban Quản lý dự án.
Bộ phận An toàn Lao động (ATLĐ), Vệ sinh Môi trường (VSMT) và Phòng chống Cháy nổ được thành lập và quyết định bởi Giám đốc và Phó Giám đốc Ban Quản lý Dự án nhằm đảm bảo an toàn và bảo vệ môi trường trong quá trình thực hiện dự án.
- Bộ phận hành chính – văn thư : Được bổ nhiệm, quyết định bởi Giám đốc ban Quản lý dự án và Phó giám đốc ban Quản lý dự án.
Hình 3 Cơ cấu cán bộ Ban QLDA
Chức năng, nhiệm vụ của các bộ phận Ban QLDA xây dựng biệt thự biển đảo Cô Tô
Giám đốc quản lý dự án biệt thự biển Cô Tô điều hành mọi hoạt động của Ban QLDA, hỗ trợ Ban giám đốc Công ty trong việc quản lý và triển khai dự án Quá trình này bao gồm các giai đoạn từ khảo sát địa hình đảo Cô Tô, thiết lập mạng quản lý dự án cho đến việc xây dựng tổ chức bộ máy thực hiện dự án.
Tô cần chủ động nắm bắt các thay đổi trong bộ Luật và Nghị định về Bất động sản, xây dựng để xây dựng kế hoạch phù hợp Việc thiết lập quan hệ làm việc với chính quyền địa phương và các cơ quan quản lý nhà nước là cần thiết để giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình thi công dự án, đặc biệt trong bối cảnh đại dịch Covid-19 đã làm thay đổi kế hoạch làm việc của các cơ quan quản lý huyện đảo Giám đốc dự án đóng vai trò quan trọng, không chỉ là đại diện của dự án mà còn phải chịu trách nhiệm và phản hồi kịp thời các yêu cầu từ các cơ quan quản lý huyện đảo Cô Tô và hội đồng tập đoàn Sun Group.
Lập kế hoạch và kiểm soát tiến độ dự án đầu tư xây dựng biệt thự biển Cô Tô là rất quan trọng để quản lý hiệu quả các khía cạnh như chi phí, chất lượng, an toàn lao động (ATLĐ), vệ sinh môi trường (VSMT) và các điều khoản hợp đồng với nhà thầu Giám đốc dự án cần thiết lập mục tiêu rõ ràng, đảm bảo tiến độ thi công được thực hiện đúng theo kế hoạch đề ra và tuân thủ các quy định xã hội cũng như các điều khoản hợp đồng liên quan.
Giám đốc quản lý dự án biệt thự biển Cô Tô có trách nhiệm quản lý và phân công công việc cho cán bộ nhân viên trong Ban QLDA, giám sát và đôn đốc thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu của Ban giám đốc công ty Ông cũng tổ chức kiểm tra, rà soát hồ sơ và nghiệm thu khối lượng thanh quyết toán, hồ sơ chất lượng và hoàn công của công trình trong quá trình thi công Ngoài ra, giám đốc còn báo cáo định kỳ hàng tuần, hàng tháng và hàng quý cho Tổng giám đốc Công ty về tiến độ thực hiện dự án.
Đề xuất nhân sự cho Ban quản lý dự án biệt thự đảo Cô Tô sẽ được trình lên Tổng giám đốc Công ty để tiến hành bổ nhiệm Đồng thời, cần thực hiện việc đề xuất khen thưởng và kỷ luật đối với các nhân sự thuộc Ban Quản lý dự án một cách công tâm và minh bạch.
- Ủy quyền, phân công công việc cho Phó giám đốc Ban QLDA;
Phó giám đốc Ban QLDA có chức năng và nhiệm vụ như sau:
Phó giám đốc ban quản lý dự án xây dựng biệt thự Cô Tô thực hiện nhiệm vụ theo sự phân công của Giám đốc Ban QLDA, đảm bảo tuân thủ các quy định của công ty và pháp luật Người này cũng chịu trách nhiệm về các quyết định mà mình đưa ra.
Phó giám đốc Ban, xuất phát từ phòng kế hoạch, có trách nhiệm chỉ đạo và điều hành các bộ phận cũng như cán bộ của Ban QLDA trong việc chuẩn bị và tổ chức thực hiện các nhiệm vụ được giao Đồng thời, Phó giám đốc cũng phải báo cáo kết quả công việc của mình trong các cuộc họp giao ban.
Thiết lập WBS của dự án Biệt thự biển Cô Tô
Dự án Sun Premier Village Co To Resort được thiết lập theo cấu trúc phân rã công việc từng đề mục như sau:
1.1 Thiết kế 1.1.1 Lên ý tưởng, bản vẽ sơ bộ 1.1.2 Cử nhân viên bộ phận thiết kế phù hợp cho dự án 1.1.3 Nhận, duyệt, hoàn chỉnh bản vẽ thô
1.1.4 Nhận, duyệt, hoàn chỉnh bản vẽ điện nước net 1.1.5 Nhận, duyệt, hoàn chỉnh bản vẽ thiết kế nội thất 1.1.6 Nhận, duyệt, hoàn chỉnh bản vẽ thiết kế khu giải trí 1.2 Mua hàng
1.2.1 Liên hệ, mua nội thất 1.2.2 Liên hệ, mua nguyên vật liệu 1.2.3 Liên hệ, lựa chọn trang trí 1.3 Xây dựng
1.3.1 Đấu thầu xây dựng 1.3.2 Thi công nền móng 1.3.3 Thi cồng tường vách
1.3.4 Thi công điện nước 1.3.5 Hoàn thiện
1.3.6 Nghiệm thu sơ bộ 1.4 Trang trí nội thất 1.5 Hoàn thành 1.5.1 Nghiệm thu, kiểm tra chất lượng và bàn giao 1.5.2 Thanh lý hợp đồng với các bên liên quan 1.5.3 Hoàn thiện và lưu trữ các hồ sơ liên quan 1.5.4 Báo cáo tổng kết
Bảng 1: Cấu trúc và mã hóa WBS
Bộ phận Bộ phận Bộ phận Bộ phận Bộ phận Bộ phận
Dự án Sun Premier Village
Nghiên cứu sản Mua vật tư Kế hoạch Nhân sự Thiết kế - xây phẩm dựng
Mua hàng Quản lý dự án
Kế hoạch thiết kế thi công mua hàng quản lý tài chính kế hoạch
Lên ý tưởng, bản vẽ sơ bộ x X X X
Cử nhân viên bộ phận thiết kế phù hợp cho dự án X X X X
Nhận, duyệt, hoàn chỉnh bản vẽ thô X X x
Nhận, duyệt, hoàn chỉnh bản vẽ điện nước net x x X
Nhận, duyệt, hoàn chỉnh bản vẽ thiết kế nội thất x x X
Nhận, duyệt, hoàn chỉnh bản vẽ thiết kế khu giải trí x X x
Liên hệ, mua nội thất x x x
Liên hệ, mua nguyên vật liệu x x X
Liên hệ, lựa chọn trang trí x x X Đấu thầu xây dựng x x X
Nghiệm thu, kiểm tra chất lượng và bàn giao x X
Thanh lý hợp đồng với các bên liên quan X
Hoàn thiện và lưu trữ các hồ sơ liên quan X X
Báo cáo tổng kết X Đánh giá dự án X
Những người có trách nhiệm trong dự án Mức 1 Quản lý dự án: Kim
Mức 2 Quản lý nhân lực : Tiến
Mức 3 Điều phối viên ý kiến người lao động : Nam
Quản lý vật liệu : Trung
Giám sát công trình : Trường
Mức 4 Đại diện bộ phận làm với nhà đầu tư : Lan
Phối hợp xây dựng Đánh giá kết quả
Chuẩn bị kế hoạch xây dựng
Kiểm định khi triển khai Đánh giá kết quả
R = Responsible/ Chịu trách nhiệm (Người thực hiện công việc)
A = Accountable/ Người phê duyệt (Những người đảm bảo công việc được thực hiện)
C = Consulted/ Người tham mưu (Những người cung cấp đầu vào trước và trong quá trình làm việc)
I = Informed/ Người cần được báo cáo (Những người được thông báo về tiến bộ)
Kế hoạch dự án
Các tiến độ thực hiện theo các bước sau:
Giai đoạn đầu tiên chính là giai đoạn chuẩn bị mọi thủ tục cho việc xây dựng Cụ thể như sau:
Chủ đầu tư Sun Group và quản lý dự án cần thực hiện các thủ tục pháp lý xây dựng trọn gói, bao gồm lập hồ sơ chuyển đổi vị trí đồng hồ điện và nước, xin phép khởi công xây dựng, và xin sử dụng lòng đường, lề đường Tất cả các hồ sơ này sẽ được trình lên cơ quan quản lý huyện đảo Cô Tô để được chấp thuận Đồng thời, cần định vị công trình chính xác theo bản vẽ cấp phép xây dựng đã được phê duyệt, bản vẽ kỹ thuật thi công, cùng với các giấy tờ liên quan đến ranh giới thửa đất.
Nhân viên phòng điều hành của Sun Group đảm nhận việc quản lý dự án liên quan đến bồi thường và giám sát tháo dỡ nhà cũ để chuẩn bị cho việc xây dựng nhà mới Các kiến trúc sư sẽ tư vấn các phương án tháo dỡ và theo dõi quá trình này cho chủ đầu tư.
Trong đầu tư xây dựng bất động sản, việc dọn dẹp mặt bằng trước khi khởi công là điều cần thiết Ban quản lý dự án biệt thự biển Cô Tô có trách nhiệm thuê dịch vụ Outsource để thực hiện các công việc như hút dọn hệ thống hầm phân, tháo dỡ móng cũ, và lắp dựng hàng rào cùng cổng ngăn cách với khu vực lân cận nhằm đảm bảo an ninh và an toàn trong quá trình thi công.
Để đảm bảo an toàn cho công trình và các công trình lân cận, việc thăm dò và quan sát nền đất dưới móng là rất cần thiết Điều này giúp ban Quản lý Dự án có cơ sở để thiết kế thi công mầm móng vững chắc.
Kỹ sư giám sát của Sun Group sẽ theo dõi toàn bộ quá trình thi công gia cố nền móng cho công trình thiết kế ở khu vực có nền đất yếu Ban quản lý dự án biệt thự đảo Cô Tô sẽ ký xác nhận khối lượng gia cố móng thực tế và tổng hợp khối lượng này làm cơ sở để thanh toán cho đơn vị thực hiện gia cố.
3.3.2 Giai đoạn triển khai phần móng và các công trình ngầm
Giám đốc dự án xây dựng Sun Premier Village Co To Resort cần đảm bảo trách nhiệm trong giai đoạn thực hiện này bằng cách lãnh đạo và chỉ đạo các kỹ sư cùng bộ phận xây dựng thi công hiệu quả.
Để đảm bảo tiến độ dự án và bàn giao đúng thời hạn, việc thuê nhân lực và thiết bị bên ngoài là cần thiết cho công tác đào đất và gia cố vách hố đào Công việc này bao gồm toàn bộ phần đất hố móng, đà kiềng, đà giằng, hầm phân, bể ngầm, hố ga và hố thang máy, cũng như đào đất tầng hầm.
Tiến hành cắt bê tông đầu cọc và phá bỏ bê tông thừa, đồng thời vệ sinh đầu cọc cho các nhà thi công có móng cọc Đổ bê tông lót đá 4×6, mác 100 cho toàn bộ diện tích đáy móng, đáy đà giằng, đà kiềng, hầm phân, hố nước âm sàn, hố gas, thang máy và đáy sàn tầng hầm, cũng như bê tông lót sàn trệt.
- Thi công hạng mục ngầm gồm: bể tự hoại, bể chứa nước ngầm, hố ga theo đúng hồ sơ thiết kế kỹ thuật.
Thi công cốt pha cho móng băng, đà giằng và đà kiềng là quá trình quan trọng trong xây dựng Đối với móng băng, việc xây dựng gạch cháy tạo khuôn cho đài móng là cần thiết để đảm bảo độ bền và ổn định Trong trường hợp sử dụng móng cọc, cốt pha cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình và hỗ trợ cấu trúc đà giằng và đà kiềng.
Trong quá trình thi công cốt thép cho móng, đà giằng, đà kiềng và sàn trệt của nhà có đổ bê tông cốt thép, việc nghiệm thu thực tế với chủ đầu tư là rất quan trọng Điều này được thực hiện thông qua biên bản ghi nhận công tác cốt pha, cốt thép, cũng như kiểm tra hệ thống đường ống âm dưới nền trệt trước khi tiến hành đổ bê tông.
- Đổ bê tông móng, đà giằng, đà kiềng, sàn trệt (nhà có thiết kế đổ bê tông cốt thép sàn trệt).
3.3.3 Thi công thô phần thân và mái
Xây dựng biệt thự yêu cầu thi công cốt thép cột, cốp pha cột và bê tông cho tầng trệt Trước khi tiến hành đổ bê tông, cần thực hiện nghiệm thu phần gia công và lắp dựng cốt pha, cốt thép, thông qua biên bản nghiệm thu công việc tại hiện trường.
Thi công xây tường trệt cần sử dụng vữa mác 75, trộn theo tỉ lệ cấp phối ghi trên bao bì, cụ thể là 1 bao xi măng kết hợp với 10 thùng cát vàng Để đảm bảo chất lượng, nên sử dụng máy trộn trong quá trình trộn.
Chúng tôi thực hiện thi công cốp pha, cốt thép và bê tông cho sàn lầu 1, đồng thời tiến hành tưới nước bảo dưỡng bê tông và xây tường Trước mỗi đợt đổ bê tông, chúng tôi sẽ tiến hành nghiệm thu với bạn tại hiện trường theo bản vẽ kỹ thuật.
Chúng tôi cung cấp nhân công và thiết bị bao che cho tất cả các mặt công trình tiếp giáp với khu vực liền kề, đảm bảo an toàn trong suốt quá trình thi công biệt thự Với tầm cao phù hợp theo chiều cao thi công, giải pháp của chúng tôi giúp hạn chế rủi ro vật rơi từ trên cao xuống, mang lại sự an tâm cho mọi hoạt động xây dựng.
- Quá trình trên sẽ lặp lại ở các tầng cao cho đến khi hoàn chỉnh bê tông sàn mái.
Chúng tôi cung cấp nhân công và vật tư cho việc xây dựng tường bao che, tường ngăn phòng, hộp gen và lan can, đảm bảo đúng tiêu chuẩn kỹ thuật Tất cả công trình được thực hiện bằng gạch ống và gạch đinh theo hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt.
- Cung cấp nhân công và vật tư Thi công cốt pha, cốt thép, đổ bê tông bản thang theo thiết kế kiến trúc.
Tiến độ dự án
3.4.1 Thiết lập ưu tiên dự án
- Chất lượng: Chất lượng dự án biệt thự là quan trọng nhất, là điều kiện ràng buộc.
- Chi phí: Vốn đầu tư được hoạch định là sẽ tăng thêm 5-10% do yếu tố lạm phát tăng
Thời gian Thi công Chi phí
3.4.2 Tiến độ mạng CPM (Critical Path Method)
STT Công việc Công tác đứng trước
Thời gian dự kiến (tuần )
5 Hoàn thiện trang trí nội thất (E)
B F G Kết thúc Thời gian hoàn thành dự án : 68 tuần
Cấu trúc phân chia nguồn lực (RBS) là danh sách tiêu chuẩn liệt kê các nguồn lực nhân sự theo chức năng và tổ chức theo cấu trúc phân cấp, nhằm hỗ trợ việc lập kế hoạch và kiểm soát công việc trong dự án Để bắt đầu giai đoạn giải phóng mặt bằng, cần huy động 100 công nhân.
Thời điểm xây móng , xây dựng công trình ngầm : 200 công nhânGiai đoạn xây mái và thân : 500 công nhân
Thời gian hoàn thiện cần : 200 công nhân
Phân tích rủi ro của dự án
Tính không chắc chắn trong dự án xây dựng xuất phát từ nhiều nguyên nhân và liên quan đến nhiều bên tham gia, dẫn đến mâu thuẫn có thể gây hại cho dự án Chủ đầu tư là người duy nhất có quyền điều hòa các mâu thuẫn này, vì họ nắm quyền quyết định phân công rủi ro qua các hợp đồng với các bên liên quan Nếu chủ đầu tư không nhận thức rõ trách nhiệm này, kết quả không mong muốn có thể xảy ra Gần đây, khái niệm hợp đồng “chia sẻ rủi ro/phân công rủi ro” đã được chính quyền bang Mỹ chấp nhận, giúp giảm giá hợp đồng so với những hợp đồng mà rủi ro hoàn toàn thuộc về nhà thầu.
Ngành thiết kế và thi công thường đối mặt với nhiều rủi ro kỹ thuật, đặc biệt khi công nghệ mới phát triển nhanh chóng, tạo ra những thách thức chưa từng có Những giả định thiết kế trước đây có thể trở nên lỗi thời khi áp dụng cho các công trình phức tạp và quy mô lớn hơn Điều kiện công trường, đặc biệt là dưới bề mặt, luôn tiềm ẩn sự không chắc chắn, dẫn đến bất ổn trong quá trình vận hành Việc không thể dự đoán đầy đủ các quy trình thi công có thể yêu cầu điều chỉnh thiết kế sau khi khởi công Một ví dụ điển hình là các dự án nhà máy điện hạt nhân, nơi nhiều nhà đầu tư, nhà thiết kế và nhà thầu phải đối mặt với những khó khăn do tính không chắc chắn.
3.5.1 Rủi ro dự án 3.5.2 Rủi ro về điều kiện tự nhiên 3.5.3 Rủi ro về nhân lực
3.5.4 Rủi ro về kỹ thuật 3.5.5 Rủi ro về tài chính 3.5.6 Rủi ro công tác giám sát 3.5.7 Thiết lập RBS
Phân tích các bên liên quan
Nhóm khách hàng Đại diện khách hàng
Dự án xây dựng biệt thự biển Cô Tô
Phức tạp, quy mô quá lớn
Cơ sở hạ tầng giao thông hiện tại chưa đáp ứng đủ nhu cầu cho dự án xây dựng Mặc dù địa hình tự nhiên thuận lợi, nhưng vị trí cách mặt đất liền khá xa sẽ ảnh hưởng đến tiến độ và chi phí của dự án.
Thời tiết: Hay diễn ra bão lũ
Nhân lực Nguồn lao động thiếu hụt
Tài chính Kinh phí ổn định, nợ vay nhiều
Kỹ thuật Khoa học kỹ thuật còn hạn chế
Khách du lịch cá nhân và tổ chức có nhu cầu trải nghiệm du lịch và lưu trú tại các resort Các nhà đầu tư bất động sản cá nhân và tổ chức đang tìm kiếm cơ hội đầu tư kinh doanh bất động sản để thu lợi nhuận Dân cư, bao gồm cá nhân và gia đình, có nhu cầu mua biệt thự tại Sun Premier Village.
Skateholders Mối quan tâm của Skateholders
Khách du lịch cá nhân và tổ chức tìm kiếm trải nghiệm nghỉ dưỡng tại resort, trong khi các nhà đầu tư bất động sản cá nhân và tổ chức đang tìm kiếm cơ hội đầu tư sinh lợi Đồng thời, cư dân và gia đình có nhu cầu sở hữu biệt thự tại Sun Premier Village để tận hưởng cuộc sống tiện nghi và sang trọng.
Co To Resort để ở Công ty lữ hàng Tổ chức có nhu cầu bán tour lữ hành, lưu trú tại biệt thự Sun
Premier Village Co To Resort nhằm sinh lời Các kênh dịch vụ phân phối Tổ chức có nhu cầu bán tour lữ hành, lưu trú tại biệt thự Sun
Khu nghỉ dưỡng Premier Village Co To hướng tới mục tiêu sinh lời thông qua việc sử dụng vốn tài trợ ngân hàng một cách hiệu quả Các nhà thầu thực hiện công trình xây dựng phải đảm bảo lợi nhuận, trong khi các nhà cung cấp dịch vụ mạng, điện và nước cam kết cung cấp dịch vụ theo đúng hợp đồng Ban quản lý dự án có trách nhiệm theo dõi tiến độ, và chính quyền địa phương đảm nhiệm việc quản lý vệ sinh môi trường cho dự án trên địa bàn.
3.6.3 Vai trò Đây là đối tượng có sự quan tâm, có thể chia sẻ về nguồn lực, có thể tác động và/hoặc đồng thời chịu các tác động trực tiếp hoặc gián tiếp tới hoạt động doanh nghiệp về chiến lược, kế hoạch, hoạt động kinh doanh, danh mục, chương trình, dự án hoặc nhận thấy bản thân bị ảnh hưởng bởi các quyết định, hoạt động hoặc kết quả của dự án,chương trình hoặc danh mục Stakeholders cũng bao gồm nhóm đối tượng các bên liên quan quan trọng có khả năng ảnh hưởng hoặc quyết định đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.
Giám đốc dự án đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng cho nhóm quản lý dự án, cung cấp tầm nhìn, mục đích và mục tiêu rõ ràng Họ chịu trách nhiệm đảm bảo sự thành công của dự án thông qua việc hướng dẫn và hỗ trợ đội ngũ trong quá trình thực hiện.
Nhóm quản lý dự án có nhiệm vụ theo dõi tiến độ thi công, báo cáo định kỳ cho trưởng dự án, xử lý kịp thời các rủi ro phát sinh, quản lý sự thay đổi trong quá trình thực hiện và đảm bảo cung cấp đủ tài nguyên cần thiết.
- Nhà tài trợ dự án: Cung cấp kinh phí cho tiến độ của dự án, có quyền biết về tiến độ thi công và chất lượng công trình
- Nhà cung cấp dịch vụ: Đảm bảo cung cấp các dịch vụ đúng như hợp đồng
- Nghiệm thu dự án: Nghiệm thu kết quả
Skateholders Mã hóa Quyền lực Mối quan tâm
Các kênh dịch vụ phân phối E 5 7
Nhà cung cấp dịch vụ mạng G 4 6
Ban Quản lý dự án L 9 9
Phân tích các vấn đề outsourcing
Tổng Công ty cần xây dựng quy trình chặt chẽ cho việc đánh giá kinh tế và quản trị dự án, bắt đầu từ khâu đề xuất dự án từ các đơn vị, công ty con Quy trình này phải bao gồm sự phối hợp giữa các bên liên quan, thống nhất về phương pháp đánh giá, thông số đầu vào và các chỉ tiêu xem xét Điều này đảm bảo rằng khi dự án được trình lên cấp có thẩm quyền, mọi nội dung, hình thức và tiêu chí đánh giá đều đã được đồng thuận Trong quá trình đánh giá, các quyết định cần được đưa ra bởi cấp có thẩm quyền để đảm bảo tính thống nhất.
Để đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư xây dựng một cách toàn diện, cần bổ sung các tiêu chí và phương pháp đánh giá Hiệu quả dự án chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố biến động như chất lượng, vị trí biệt thự và các yếu tố thị trường (lạm phát, trượt giá, lãi suất, tỷ giá) Việc chỉ dựa vào 1 hoặc 2 yếu tố để đánh giá độ nhạy của hiệu quả dự án không đủ, do đó cần thực hiện phân tích các kịch bản biến động của nhiều hơn 2 yếu tố để có cái nhìn tổng quát và chính xác hơn về hiệu quả dự án.
GIỮ HÀI LÒNG QUẢN LÝ CHẶT CHẼ
GIÁM SÁT GIỮ THÔNG TIN