(LUẬN văn THẠC sĩ) phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, tình huống dự án chợ truyền thống tân bình thành phố hồ chí minh

GIỚI THIỆU

Bối cảnh nghiên cứu

Dự án tái thiết đô thị (ĐT) là quá trình xây dựng mới các công trình kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật trên nền tảng các công trình đã bị phá bỏ theo quy hoạch được phê duyệt Quá trình này không chỉ đơn thuần là xây mới mà còn liên quan đến nhiều yếu tố xã hội phức tạp Mặc dù tái thiết ĐT mang lại diện mạo mới cho khu vực, nhưng cũng có thể gây ra những hệ quả không mong muốn, như việc người nghèo phải di dời đến nơi khác và làm giảm bản sắc văn hóa của khu vực trước đó.

Việt Nam đang tiến hành tái thiết đô thị, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, với các dự án cải tạo khu chung cư cũ, xí nghiệp lạc hậu, và nâng cấp hạ tầng công cộng Tuy nhiên, theo ông Phạm Sỹ Liêm, lợi ích từ quá trình tái thiết chủ yếu rơi vào tay các nhà đầu tư bất động sản, dẫn đến việc tái thiết diễn ra chậm do những vướng mắc liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng và xác định lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư Một nguyên nhân quan trọng của vấn đề này là sự không rõ ràng về quyền sở hữu tài sản, như PGS.TS Phạm Duy Nghĩa đã chỉ ra.

Hệ lụy từ chính sách năm 2015 đã khiến doanh nghiệp ngần ngại trong việc đầu tư lớn, trong khi những nhóm người có quyền quyết định lại có cơ hội thu lợi từ việc phát triển khu đất Nhà nước không thu được thuế từ các hoạt động này, và người dân sống tại khu vực đó thường phải chịu thiệt thòi do việc thu hồi đất, trong khi mức đền bù không tương xứng với giá trị thực tế.

Chợ truyền thống Tân Bình phản ánh tình trạng quyền tài sản không rõ ràng, gây thiệt hại cho tiểu thương hiện tại và mang lại lợi ích cho các nhóm khác trong dự án tái phát triển Sự xuống cấp của chợ đã ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, cần có giải pháp khôi phục và cải thiện điều kiện cho tiểu thương.

TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com

Trong quá trình tái thiết đô thị, Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định xây lại Chợ Tân Bình trong giai đoạn 2008 – 2010 theo quyết định số 17/2009/QĐ-UBND, nhằm phát triển hệ thống chợ, siêu thị và trung tâm thương mại Tuy nhiên, vào ngày 19/9/2014, Dự án chuyển đổi Chợ Tân Bình sang trung tâm thương mại kết hợp chợ truyền thống theo phương thức hợp tác công tư đã gặp phải sự phản đối mạnh mẽ từ nhiều tiểu thương, dẫn đến việc tạm ngưng triển khai dự án.

Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

Việc xây dựng lại Chợ Tân Bình là cần thiết do tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, nhưng quá trình triển khai gặp khó khăn vì thiếu sự đồng thuận từ tiểu thương, những người bị ảnh hưởng trực tiếp Đề tài “Phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị: Tình huống dự án chợ Tân Bình - TP.HCM” nhằm xem xét các tác động của các bên liên quan và đưa ra những kiến nghị phù hợp để đảm bảo tái thiết thành công Chợ Tân Bình.

Dựa trên việc nghiên cứu và phân tích các khung lý thuyết đã học, bài viết sẽ áp dụng vào tình huống thực tế tại CTT Tân Bình và lần lượt khám phá các câu hỏi nghiên cứu cụ thể.

 Câu hỏi 1: Giá trị Chợ Tân Bình được phân chia như thế nào giữa các bên liên quan,trước và sau khi xây lại?

 Câu hỏi 2: Đối tượng nào được lợi ích, đối tượng nào bị tổn thất nhiều nhất, tại sao?

 Câu hỏi 3: Chính sách của Nhà nước nên như thế nào để có thể hài hoà lợi ích giữa các bên liên quan trong tình huống Chợ Tân Bình?

Phương pháp, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Phương pháp phân tích nghiên cứu định tính qua nghiên cứu tình huống được áp dụng trong Dự án xây dựng lại Chợ truyền thống Tân Bình Tác giả đã sử dụng phân tích lợi ích chi phí, thẩm định giá và số liệu thống kê, dự báo cùng thông tin khảo sát trực tiếp liên quan đến đối tượng nghiên cứu Qua đó, các bằng chứng được diễn giải một cách định tính, từ đó đưa ra các đề xuất chính sách cụ thể cho vấn đề nghiên cứu.

Bài viết này phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, cụ thể là tình huống dự án cho Chợ Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh Đối tượng nghiên cứu bao gồm bốn nhóm chính: 1) tiểu thương hiện tại, 2) tiểu thương mới sẽ tham gia kinh doanh sau khi chợ được xây dựng, 3) đơn vị trúng thầu xây dựng chợ, và 4) Nhà nước, đại diện là Ban quản lý Chợ, một đơn vị sự nghiệp có thu dưới sự quản lý trực tiếp của UBND quận Tân Bình.

Tác giả đã tiến hành thu thập thông tin về giá giao dịch ĐKD tại các chợ có đặc điểm tương tự như Chợ An Đông, Sài Gòn Square, chợ Nguyễn Tri Phương và Phạm Văn Hai.

Bố cục luận văn

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, luận văn được chia thành 05 chương Chương 1 giới thiệu bối cảnh và vấn đề nghiên cứu Chương 2 tổng quan các khung lý thuyết phân tích phục vụ cho nghiên cứu Chương 3 tập trung vào dự án xây dựng lại chợ và giá trị của Chợ Tân Bình Chương 4 ước tính phân chia giá trị Chợ Tân Bình giữa các bên liên quan, đồng thời phân tích nguyên nhân và những bất cập trong việc phân chia giá trị quyền khai thác Cuối cùng, Chương 5 kết luận các vấn đề quan trọng và đề xuất chính sách nhằm tái thiết thành công công trình này.

Bài viết này phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị tại khu vực Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả sẽ xem xét các yếu tố tác động đến dự án và vai trò của các bên liên quan nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và hiệu quả trong quy hoạch đô thị Qua đó, bài viết nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hợp tác giữa chính quyền, cộng đồng và các nhà đầu tư trong việc thực hiện các dự án tái thiết.

KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH

Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư

Trong Dự án xây dựng CTT Tân Bình, tác giả áp dụng khung phân tích thẩm định dự án từ tài liệu "Phân tích Chi phí và Lợi ích cho các quyết định đầu tư" của Glenn P Jenkins và Arnold C Harberger Mục tiêu là xác định giá trị tài chính tổng đầu tư của dự án thông qua việc tính toán giá trị tài chính (NPV f TIP).

Để xác định NPV của dự án, cần thực hiện ước lượng dòng ngân lưu tài chính và chiết khấu chúng bằng tỷ suất chiết khấu bình quân có trọng số (WACC), nhằm đưa các dòng ngân lưu này về giá trị hiện tại.

Trong đó: Bt: Lợi ích dự án tại thời điểm t

Chi phí dự án tại thời điểm t được xác định bởi tỷ suất chiết khấu bình quân có trọng số (WACC), bao gồm chi phí vốn chủ sở hữu (rE) và chi phí nợ vay (rD), cùng với thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (tC) và giá trị vốn chủ sở hữu (E).

D: giá trị nợ vay Xác định rE dựa theo mô hình định giá tài sản vốn (CAPM):

Chi phí vốn chủ sở hữu = Lãi suất phi rủi ro + Beta x Mức bù rủi ro thị thường rE = rf + β i (E[r M ] – r f )

Bài viết này phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, đặc biệt là trong dự án cho truyền thông tại quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu sẽ làm rõ vai trò của các bên liên quan, từ chính quyền địa phương đến cộng đồng dân cư, trong việc đảm bảo sự thành công của dự án Đồng thời, nó cũng xem xét các yếu tố tác động đến quá trình tái thiết và cách thức mà các lợi ích được phân phối giữa các bên Mục tiêu cuối cùng là tạo ra một môi trường đô thị bền vững và phát triển, đáp ứng nhu cầu của cư dân và nâng cao chất lượng sống.

Do hạn chế trong việc ước lượng beta của các công ty tại Việt Nam thông qua dữ liệu cổ phiếu giao dịch, chúng ta sẽ ước lượng r E một cách gián tiếp bằng cách áp dụng các tiêu chuẩn từ thị trường chứng khoán phát triển, cụ thể là Hoa Kỳ.

Chi phí vốn chủ sở hữu dự án ở Việt Nam

= Chi phí vốn chủ sở hữu dự án tương tự ở Hoa Kỳ

+ Mức bù rủi ro quốc gia

E[r i ] VN = r f US + β i (E[r M ] US – r f US ) + RP c + RP e

Trong đó, E[ri] VN : suất sinh lợi kỳ vọng vốn chủ sở hữu đầu tư vào dự án ngành i ở Việt Nam

RPc : mức bù rủi ro quốc gia

RPe : mức bù rủi ro hối đoái

Mục tiêu của phân tích không phải là quyết định đầu tư, mà là đánh giá giá trị của các yếu tố liên quan đến dự án Phân tích này sẽ xem xét cách các yếu tố này tác động và thay đổi khi giả định dự án đạt mức giá trị NPV f TIP nhất định.

Phương pháp so sánh và thu nhập trong thẩm định giá

Để ước tính giá trị quyền khai thác điểm kinh doanh, tác giả áp dụng các phương pháp thẩm định giá, nhằm xác định giá trị tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự và giá thị trường tại một thời điểm cụ thể Các phương pháp được sử dụng bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập, phục vụ cho các mục đích thẩm định theo tiêu chuẩn TĐG (Quốc hội, 2012).

Phương pháp thẩm định giá (TĐG) dựa trên việc phân tích giá của các tài sản tương tự đã được giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm cần TĐG Mục tiêu là ước tính giá trị thị trường của tài sản, dựa trên các giao dịch gần nhất với thời điểm thẩm định (Bộ tài chính, 2008a).

Phương pháp so sánh bao gồm 5 bước:

Bài luận văn thạc sĩ này phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, đặc biệt là trong bối cảnh dự án cho khu vực Truyền thống Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu sẽ làm rõ vai trò của các bên liên quan như chính quyền, cộng đồng và các nhà đầu tư, đồng thời đánh giá tác động của họ đối với sự phát triển bền vững của khu vực Qua đó, bài viết sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về cách thức hợp tác giữa các bên để đạt được lợi ích chung trong quá trình tái thiết đô thị.

Bước đầu tiên trong quy trình định giá tài sản là tiến hành nghiên cứu thị trường để thu thập thông tin về giá giao dịch và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự Việc này giúp xác định giá trị chính xác của tài sản cần định giá trên thị trường.

Bước 2 là thu thập và kiểm tra thông tin cũng như số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự Việc này cần được thực hiện vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm đó để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình thẩm định.

Bước 3, Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn;

Bước 4 trong quy trình định giá tài sản là phân tích và xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá Từ đó, thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh để tìm ra mức giá chỉ dẫn cho từng tài sản Nguyên tắc điều chỉnh dựa trên tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn: nếu yếu tố của tài sản so sánh kém hơn, sẽ điều chỉnh giá tăng; nếu yếu tố vượt trội hơn, sẽ điều chỉnh giá giảm; và nếu yếu tố tương tự, sẽ không điều chỉnh.

Bước 5 bao gồm việc phân tích và tổng hợp các mức giá chỉ dẫn từ các tài sản so sánh, nhằm rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện Điều này giúp ước tính và xác định mức giá của tài sản thẩm định (TĐG) một cách chính xác.

Chi phí là số tiền cần thiết để mua, sản xuất hoặc xây dựng tài sản, và phương pháp chi phí là cách đánh giá dựa trên chi phí của tài sản tương tự để xác định giá trị thị trường (Bộ tài chính, 2008b) Chi phí đóng vai trò quan trọng trong việc ước tính giá trị tài sản, và trong một số trường hợp, có thể là cách tiện lợi để đo lường giá trị Tuy nhiên, cần thận trọng trước khi chấp nhận chi phí như là thước đo giá trị, vì chi phí và giá trị chỉ thực sự giống nhau khi chi phí đó hợp lý và được xã hội thừa nhận (Trường Marketing, 2006).

Phương pháp thu nhập chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản Phương pháp này giúp đánh giá giá trị tài sản dựa trên khả năng sinh lời trong tương lai.

Trong quá trình tái thiết đô thị, việc phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan là rất quan trọng Đặc biệt, dự án cho truyền thông Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh, cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến cộng đồng và môi trường Các bên liên quan như chính quyền, doanh nghiệp và người dân cần hợp tác chặt chẽ để đảm bảo sự phát triển bền vững và tối ưu hóa lợi ích cho tất cả Việc này không chỉ giúp nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế địa phương.

Quá trình chuyển đổi, hay còn gọi là vốn hoá thu nhập, giúp ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá (Bộ tài chính, 2008c) Đối với dòng tiền dài hạn và ổn định, giá trị tài sản có thể được xác định bằng cách chuyển hoá lợi tức của một năm, tức là chia thu nhập cho tỷ suất vốn hoá thích hợp hoặc nhân với hệ số thu nhập.

V = I/R hoặc V = I x GI Trong đó: V : giá trị tài sản,

I : thu nhập ròng trong một năm,

GI : hệ số thu nhập (GI = 1/R)

Trường hợp thu nhập hàng năm có mức tăng trưởng ổn định là giá trị tài sản được vốn hoá:

V = I/(R – g) Với g là tỷ lệ tăng trưởng

Từ đó suy ra, thu nhập ròng trong một năm từ tài sản là I: I = V x R hay I = V/GI

Quyền tài sản

Từ góc độ pháp lý, quyền tài sản được định nghĩa là nhóm quyền cho phép cá nhân quyết định cách thức sử dụng và quản lý tài sản của mình Quyền này có ba đặc điểm chính: liên quan trực tiếp đến tài sản, chủ sở hữu có quyền tự do thực hiện quyền của mình mà không bị can thiệp, và việc thực thi quyền này tạo ra một không gian riêng tư và độc quyền cho chủ sở hữu thể hiện ý chí của mình mà không bị ảnh hưởng từ bên ngoài (Cooter & Ulen, 2012).

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền tài sản được xem như một loại tài sản bên cạnh vật chất, tiền tệ và giấy tờ có giá trị Từ góc độ pháp lý, quyền tài sản không chỉ đơn thuần là khái niệm mà còn chứa đựng những ý nghĩa sâu sắc, xuất phát từ quyền tự nhiên và các quy định của pháp luật.

Trong kinh tế luật, quyền tài sản được tiếp cận từ góc độ khác Theo Harold Damsetz

Quyền tài sản, theo định nghĩa năm 1967, là tập hợp các quyền và lợi ích mang tính loại trừ, bao gồm quyền kiểm soát việc sử dụng, thu lợi từ khai thác, quyền chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp tài sản (Phạm Duy Nghĩa, 2011) Tính tạo động cơ của quyền tài sản khiến chúng được hình thành trong các cơ chế gần giống như cơ chế đàm phán (Cooter & Ulen, 2012) hoặc thông qua một trật tự nhất định.

Luận văn Thạc sĩ phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, đặc biệt là dự án cho truyền thông Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh Theo luật pháp hoặc tập quán, việc phân bổ quyền tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra lợi ích cho các bên liên quan Từ góc độ kinh tế, quyền tài sản được xem như một nguồn lực, và cách mà pháp luật thiết kế việc phân bổ này có thể dẫn đến những kết quả khác nhau về lợi ích và chi phí cho các bên tham gia.

Phạm Duy Nghĩa (2011) ví dụ về quyền tài sản đối với tài sản là thửa đất bao gồm:

Tên quyền tài sản Mô tả

Chiếm hữu Chiếm giữ, kiểm soát

Sử dụng Khai thác, sử dụng, tận hưởng

Hạn chế người thứ ba Hạn chế người khác tiệm cận Định đoạt Đổi, bán, cho, tặng, thừa kế

Phát triển Phát triển lô đất, tăng giá trị Canh tác, sản xuất Canh tác, sản xuất trên

Cho thuê Cho người khác cho thuê lại

Thế chấp Dùng thửa đất làm tài sản thế chấp

Góp vốn Dùng góp vốn vào kinh doanh

Thực thi quyền Các quyền tự bảo vệ tài sản Tiệm cận công lý Yêu cầu toà án bảo đảm công lý

Theo định lý Coase, khi chi phí giao dịch bằng không, thỏa thuận tự nhiên sẽ dẫn đến việc sử dụng hiệu quả nguồn lực mà không cần quy định pháp luật về quyền tài sản Pháp luật nên khuyến khích thỏa thuận tư nhân bằng cách giảm chi phí giao dịch Một hiệu ứng trái ngược với định lý Coase là hiệu ứng “làm giá” hay “tiếc của”, nơi người ta thường đòi giá cao hơn giá mua để từ bỏ tài sản hiện có Hiệu ứng này cho thấy mọi người thường ưa chuộng cái mình sở hữu hơn là cái tương đương mà họ thích, do chi phí chuyển đổi Lê Nết (2006) cho rằng hiệu ứng này có thể giải thích cho các trường hợp đền bù giải tỏa hoặc di dời cơ sở sản xuất, cần chú ý đến chi phí chuyển đổi thay vì chỉ phân tích chi phí-lợi ích.

Các chứng cứ xác lập quyền sở hữu về mặt pháp lý được quy định bởi pháp luật, khế ước xã hội và tập quán khi chưa có quy định pháp luật cụ thể Những yếu tố này giúp xác lập quyền sở hữu một cách hợp pháp và rõ ràng trong bối cảnh pháp lý hiện hành.

Trong quá trình tái thiết đô thị tại Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh, việc phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan là rất quan trọng Luật pháp bảo vệ quyền lợi và xác định nghĩa vụ của các chủ thể xã hội khi thực hiện quyền kinh tế đối với tài sản như giấy phép, hợp đồng và hóa đơn Tuy nhiên, ở nhiều nước đang phát triển, tài sản có giá trị như đất đai và nhà cửa thường thiếu chứng cứ pháp lý về quyền sở hữu Quyền tài sản được định nghĩa yếu kém có thể dẫn đến vấn đề về tài sản chung, với nhiều người cùng có quyền sở hữu, gây ra cấu trúc kiểm soát không hiệu quả và cản trở việc thực thi hợp đồng.

Quyền tài sản được coi là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc vốn không thể luân chuyển, từ đó lý giải cho những khó khăn mà các nước đang phát triển gặp phải trong việc sao chép thành công của phương Tây trong phát triển chủ nghĩa tư bản.

Bài viết này phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, đặc biệt là dự án cho truyền thông tại quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu sẽ làm rõ vai trò của các bên liên quan, từ chính quyền địa phương đến cộng đồng dân cư, trong việc thúc đẩy sự phát triển bền vững và cải thiện chất lượng sống Thông qua việc đánh giá các yếu tố tác động, bài viết mong muốn cung cấp cái nhìn sâu sắc về quy trình tái thiết và sự hợp tác cần thiết giữa các bên để đạt được thành công trong các dự án đô thị.

DỰ ÁN XÂY LẠI CHỢ VÀ GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH

Tổng quan về CTT Tân Bình

Chợ là hình thức kinh doanh truyền thống, tổ chức tại các địa điểm quy hoạch nhằm đáp ứng nhu cầu mua bán và tiêu dùng của cộng đồng (Chính phủ, 2003) Chợ có nhiều ưu điểm như phù hợp với thói quen mua sắm hàng ngày, giá cả rẻ hơn siêu thị, và sản phẩm đa dạng về kích cỡ, đáp ứng nhu cầu khách hàng Thực phẩm tại chợ luôn tươi ngon (Nguyễn Thị Phương Dung và Bùi Thị Kim Thanh, 2011) Khảo sát năm 2010 tại Thành phố Cần Thơ cho thấy người tiêu dùng đánh giá cao chợ về giá cả, tốc độ thanh toán, thái độ phục vụ và điều kiện thanh toán (Phụ lục 3.1).

Mặc dù CTT mang lại nhiều lợi ích, nhưng vẫn tồn tại một số nhược điểm nghiêm trọng, bao gồm cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt trong lĩnh vực vệ sinh môi trường và hệ thống xử lý nước thải Hơn nữa, vấn đề an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy chưa được chú trọng đúng mức, với nhiều trường hợp lấn chiếm lối đi chung, ảnh hưởng đến sự an toàn và tiện lợi cho cộng đồng (UBND TP.HCM, 2009b).

Chợ Tân Bình, ban đầu mang tên Nguyễn Văn Thoại, được thành lập vào những năm 1960, tọa lạc tại giao điểm của bốn trục đường Lý Thường Kiệt, Lê Minh Xuân, Tân Tiến và Phú Hòa, do tư nhân đầu tư Từ năm 1975 đến 1985, chợ đã trải qua quá trình nâng cấp, mở rộng và xây dựng kiên cố Đến năm 1991, Chợ Tân Bình chính thức được giao cho UBND Quận Tân Bình quản lý trực tiếp.

Trong quá trình tái thiết đô thị tại khu vực Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh, việc phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan là rất quan trọng Các bên liên quan như chính quyền địa phương, doanh nghiệp, và cộng đồng dân cư đóng vai trò thiết yếu trong việc định hình các dự án phát triển Nghiên cứu này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về tình hình dự án, từ đó đề xuất các giải pháp tối ưu nhằm nâng cao hiệu quả tái thiết đô thị và đảm bảo sự phát triển bền vững cho khu vực.

Chợ nằm tại địa chỉ 172 – 174 Lý Thường Kiệt, phường 8, quận Tân Bình, với diện tích đất lên tới 21.979,8m² Đây là chợ chuyên bán sỉ, chủ yếu cung cấp các mặt hàng như quần áo, vải, phụ liệu may mặc và đồ cưới.

Năm 2008, 77% trong tổng số 2.920 điểm kinh doanh tại chợ thuộc về các thương nhân Hiện tại, chợ có 2.956 thương nhân, trong đó có 6 đơn vị là doanh nghiệp Nhà nước và hợp tác xã, cùng với 2.950 hộ cá nhân Mỗi ngày, chợ thu hút hơn 10.000 lượt khách hàng đến mua sắm.

Chợ lớn TP.HCM, mặc dù là một trong những chợ lớn của thành phố, nhưng đã xuống cấp nghiêm trọng do xây dựng lâu năm Hiện tại, 2/3 diện tích của chợ chỉ còn dưới 1m², dẫn đến môi trường kinh doanh hạn chế, không đáp ứng nhu cầu của thương nhân Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là nguy cơ cháy nổ và sự không an toàn trong mùa mưa bão hàng năm (UBND Q.TB, 2014).

Dự án xây dựng Chợ

Theo quy hoạch của TP.HCM, Chợ Tân Bình sẽ được xây dựng lại trong giai đoạn 2008 - 2010 UBND TP.HCM đã giao cho UBND Q.TB quản lý trực tiếp việc đầu tư và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái bố trí chợ tạm, với nguyên tắc đảm bảo công khai, minh bạch và đạt được sự đồng thuận từ tiểu thương, đồng thời không làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của họ trong suốt quá trình triển khai dự án (UBND TP.HCM, 2014).

3.2.1 Chi tiết quy hoạch và đầu tư

Dự án kéo dài 4 năm từ 2015 sẽ xây dựng 2 chợ tạm nhằm hỗ trợ hoạt động của tiểu thương Chợ tạm 1 có 439 ĐKD với diện tích kinh doanh 913 m², trong khi chợ tạm 2 có 3.778 ĐKD và diện tích kinh doanh 9.607 m² Tiểu thương sẽ không phải đóng tiền thuê tại các chợ tạm này.

2016 sẽ xây CTT, thời gian xây dựng 30 tháng, chợ đi vào hoạt động cuối năm 2018

CTT Tân Bình được xây dựng tại Khu B với tổng diện tích kinh doanh lên đến 23.176 m², không bao gồm diện tích giữ xe Dự án này sẽ cung cấp khoảng 6.000 ĐKD, gần gấp đôi số ĐKD hiện tại là 3.336 ĐKD.

Điểm kinh doanh tại chợ bao gồm các quầy hàng, sạp hàng, ki-ốt và cửa hàng được bố trí cố định theo thiết kế xây dựng chợ Mỗi điểm kinh doanh phải có diện tích quy chuẩn tối thiểu là 3m², theo quy định tại Khoản 5 Điều 2 của Nghị định.

Bài viết này phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị tại Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh Qua đó, nó làm rõ vai trò của các bên trong dự án và cách mà họ có thể đóng góp vào sự phát triển bền vững của khu vực Tác giả nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hợp tác giữa chính quyền địa phương, cộng đồng dân cư và các nhà đầu tư để đảm bảo thành công cho các dự án tái thiết.

Bảng 3.1: Chi tiết quy hoạch xây dựng Chợ Tân Bình

Dự án Chợ truyền thống

Phức hợp dịch vụ, giải trí, khách sạn

+ Diện tích đất phù hợp quy hoạch 14.395 6.945 21.339

+ Diện tích đất không phù hợp quy hoạch 585 56 640

- Diện tích XD công trình 9.213 4.243 13.456

- TẦNG CAO 6 tầng, 3 hầm 17 tầng, 3 hầm

- HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT 3,80 9,2 5,56

- Diện tích sàn XD tối đa 54.708m 2 63.889

UBND Q.TB quản lý đầu tư xây dựng thông qua phương thức hợp tác công – tư, trong đó đơn vị trúng thầu sẽ ứng vốn, và UBND Q.TB sẽ thu tiền thuê ĐKD để hoàn trả vốn cho nhà thầu.

Công ty TNHH TMDV Bất động sản Tân Bình Phú đầu tư và nộp tiền thuê đất

Kinh phí khái toán (tỷ đồng) 2.879 1.992

Nguồn: Sở QHKT (2014) và UBND Q.TB (2014)

Chi tiết quy hoạch xây Chợ Truyền thống xem Phụ lục 3.2: Bảng chi tiết quy hoạch Khu B

3.2.2 Phương án tái bố trí, giá thuê

Tiểu thương sẽ được phân bổ lại vị trí theo quy hoạch ngành hàng, đảm bảo diện tích tối thiểu là 3m²/ĐKD Việc xác định vị trí cụ thể sẽ được thực hiện thông qua hình thức bốc thăm.

Bảng 3.2: Phương án giá thuê ĐKD

Tầng Tầng 1 Tầng 2 Tầng 3 - 4 Tầng 5 Tầng 6 Hầm lửng Hầm 1 Giá (đ/m 2 /tháng) 400.000 390.000 380.000 370.000 360.000 300.000 150.000

Luận văn thạc sĩ phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, đặc biệt là tình huống dự án cho truyền thông Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh Bài viết nhấn mạnh vai trò của các bên liên quan trong việc đảm bảo sự phát triển bền vững và hiệu quả của dự án, đồng thời đề cập đến những thách thức và cơ hội mà khu vực này đang đối mặt Qua đó, luận văn cung cấp cái nhìn sâu sắc về tầm quan trọng của sự hợp tác giữa các bên liên quan để đạt được mục tiêu phát triển đô thị.

Tiểu thương có thể ký hợp đồng thuê sạp trong 30 năm với Ban Quản lý chợ và nộp một lần tiền thuê cho toàn bộ thời gian Sau khi hoàn tất, họ sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng sạp, cho phép thế chấp và sang nhượng quyền sử dụng sạp.

3.2.3 Giá trị tài chính của Dự án 3.2.3.1 Các thông số kinh tế

- Đơn vị tiền tệ của dự án: Việt Nam đồng

- Lạm phát Việt Nam: tỷ lệ lạm phát của Việt Nam do Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF, 2014) dự báo 2014 – 2017 từ 4,7 đến 5,2%, trung bình là 5%/năm

Bảng 3.3: Dự báo tỷ lệ lạm phát Việt Nam của IMF

Dự án sử dụng cả vốn chủ sở hữu và nợ vay để tài trợ, do đó, chi phí vốn của dự án được tính toán là giá trị bình quân trọng số giữa chi phí của vốn chủ sở hữu và chi phí của nợ vay.

Chi phí vốn chủ sở hữu (rE) được ước lượng thông qua mô hình CAPM là 18,84% Thông tin chi tiết có thể tham khảo trong Phụ lục 3.3, bảng kết quả ước lượng chi phí vốn chủ sở hữu.

- rD (Chi phí nợ vay): 10%

- tC (thuế suất thuế TNDN): 22%

3.2.3.3 Ngân lưu vào của dự án

Ngân lưu vào bao gồm tiền cho thuê ĐKD, cho thuê gửi xe và thanh lý chợ tạm Chủ đầu tư thu tiền thuê trong 30 năm, chia thành 4 đợt trong suốt 4 năm xây dựng chợ Đến năm 2019, chủ đầu tư tiến hành thanh lý chợ tạm với dự kiến thu về 20% chi phí đầu tư ban đầu.

Luận văn thạc sĩ phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, đặc biệt là tình huống dự án cho truyền thông Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu này sẽ làm rõ vai trò của các bên liên quan, từ chính quyền địa phương đến cộng đồng dân cư, trong việc thúc đẩy sự phát triển bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống tại khu vực Thông qua việc đánh giá các lợi ích và tác động, bài viết nhấn mạnh tầm quan trọng của sự hợp tác và tham gia của các bên liên quan trong quá trình quy hoạch và thực hiện dự án.

Xem chi tiết tại Phụ lục 3.4 về bảng giá thuê dự kiến, Phụ lục 3.5 cung cấp kế hoạch thu tiền, Phụ lục 3.6 nêu rõ tiến độ thu tiền cho thuê, và Phụ lục 3.7 trình bày bảng ngân lưu vào.

3.2.3.4 Ngân lưu ra của dự án d Chi phí xây dựng:

Chi phí xây dựng và bồi thường khái toán là 2.380 tỷ đồng Trong đó, chi phí xây chợ tạm

Chi phí cho dự án được phân chia như sau: 1 là 22 tỷ đồng, chợ tạm 2 là 251 tỷ đồng, và CTT là 1.961 tỷ đồng, với tổng chi phí bồi thường là 146 tỷ đồng Giả định rằng giá trúng thầu sẽ không tăng, dòng ngân lưu ra sẽ được xác định theo chi phí xây dựng như trình bày trong bảng dưới đây.

Bảng 3.4: Phân kỳ chi phí đầu tư ĐVT: tỷ đồng

Chi phí XD, bồi thường 293 910 784 392

Chi phí xây dựng chợ tạm 1 22 - - -

Chi phí xây dựng chợ tạm 125 125 - -

Chi phí xây dựng CTT - 784 784 392

Nguồn: Tính toán của tác giả dựa theo kế hoạch trong UBND Q.TB (2014)

Chi tiết xem Phụ lục 3.8: Bảng kế hoạch đầu tư d Chi phí khác

Chi phí xây dựng

Chi phí xây dựng khái toán là 2.234 tỷ (chiếmtrên 77,6% chi phí đầu tư 2.879 tỷ), bao gồm

XD các chợ tạm và CTT Riêng công trình CTT, chi phí xây dựng là 1.961 tỷ (trên 19,6 triệu đ/m 2 , tính trên diện tích cho thuê thì lên đến 84,6 triệu đ/m 2 )

Bảng 3.5: Chi phí xây dựng

CHỢ TẠM 1 CHỢ TẠM 2 CHỢ TRUYỀN

Diện tích xây dựng (kể cả tầng hầm) 2.442 21.273 99.640

- Kết cấu Trệt 3 tầng 6 tầng, 3 hầm

- Diện tích cho thuê 921,9 9.609,6 23.176,44 Đơn giá trên diện tích xây dựng

Giá thuê mặt bằng không bao gồm diện tích thuê gửi xe là 9,0 tr.đ/m², trong khi giá thuê có bao gồm diện tích gửi xe là 11,8 tr.đ/m² Đơn giá cho diện tích gửi xe riêng là 84,6 tr.đ/m², và khi tính cả diện tích gửi xe, đơn giá giảm xuống còn 56,1 tr.đ/m².

Nguồn: Báo cáo đầu tư và UBND Q Tân Bình (2014)

Chi phí đầu tư cho một số Chợ và Trung tâm Thương mại (TTTM) dao động từ 26 đến 52,2 triệu đồng/m² diện tích cho thuê Đối với các TTTM cao cấp, chi phí này nằm trong khoảng từ 36 đến 52,2 triệu đồng/m² Tổng chi phí đầu tư bao gồm nhiều yếu tố như xây dựng, lãi vay và giá đất, trong đó chi phí xây dựng thường chiếm từ 70 đến 80% tổng số tiền đầu tư, tùy thuộc vào từng công trình Chi tiết có thể tham khảo trong Phụ lục 3.11: Bảng khảo sát chi phí đầu tư một số Chợ - TTTM.

Luận văn thạc sĩ phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, với tình huống dự án cho truyền thông Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu này sẽ làm rõ vai trò của các bên liên quan, từ chính quyền địa phương đến cộng đồng dân cư, trong việc định hình và thực hiện các kế hoạch phát triển đô thị Kết quả sẽ giúp nâng cao hiệu quả quản lý dự án và đảm bảo lợi ích chung cho tất cả các bên tham gia.

Hình 3.1: So sánh chi phí đầu tư tại một số TTTM và Chợ - TTTM

Chi phí đầu tư trên mỗi mét vuông cho thuê tại ba trung tâm thương mại cao cấp ở TP.HCM dao động từ 36 đến 52 triệu đồng, trong khi đó, tại hai chợ - trung tâm thương mại ở Hà Nội, mức chi phí này nằm trong khoảng 26 triệu đồng.

Chi phí xây dựng dự án Chợ Tân Bình là 56 triệu đ/m2 cho diện tích cho thuê ĐKD, để xe ôtô và xe máy, và lên tới 85 triệu đ/m2 nếu tính trên diện tích ĐKD, cao hơn nhiều so với chi phí đầu tư của các trung tâm thương mại và chợ - trung tâm thương mại khác.

Theo Quyết định 66/2012 của UBND TP.HCM và Bộ Xây dựng, chi phí xây dựng trung tâm thương mại (TTTM) dao động từ 5,9 đến 6,2 triệu đồng/m² cho các TTTM phổ thông, trong khi đối với các TTTM trang trí đặc biệt, chi phí này nằm trong khoảng 10,4 đến 16,1 triệu đồng/m² Thông tin chi tiết có thể tham khảo trong Phụ lục 3.12, bao gồm bảng suất đầu tư xây dựng theo quy định của cơ quan thẩm quyền, báo cáo của công ty tư vấn và kết quả điều chỉnh của tác giả.

Chi phí xây dựng Chợ Tân Bình cao hơn so với mức đầu tư của Nhà nước và các công trình tương tự Sự chênh lệch này mang lại lợi ích cho nhà thầu xây dựng, trong khi người trả tiền, chủ yếu là tiểu thương, phải gánh chịu thiệt hại Do Nhà nước không cấp ngân sách, tiểu thương phải trực tiếp thanh toán cho nhà thầu thông qua tiền thuê ĐKD trong vòng 30 năm.

Chợ Tân Bình (có DT cho thuê gửi xe), 56.11

Chợ Tân Bình (không kể DT cho thuê gửi xe), 84.62

0 1 2 3 4 5 6 7 8 Đồ thị 3.1 - Chi phí đầu tư các TTTM trên diện ch cho thuê

Bài viết này phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, đặc biệt là trong dự án truyền thông tại quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh Qua đó, nó làm nổi bật vai trò của các bên liên quan trong việc định hình và thực hiện các chiến lược phát triển đô thị bền vững, nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân địa phương Hơn nữa, việc hợp tác giữa các bên sẽ tạo ra những cơ hội mới cho sự phát triển kinh tế và xã hội trong khu vực.

3.3.2 Chi phí xây dựngước tính

Trên cơ sở suất đầu tư theo qui định của Nhà nước, tác giả ước tính chi phí xây dựng như sau:

Theo quyết định 66/2012, chi phí xây dựng chợ tạm nhỏ được xác định là 6,9 triệu đồng/m², trong khi chợ tạm lớn có chi phí trung bình 7,5 triệu đồng/m², dẫn đến tổng chi phí xây dựng chợ tạm là 198 tỷ đồng Nếu tính toán theo tỷ lệ lạm phát 5%, tổng chi phí sẽ là 202 tỷ đồng Đối với chợ truyền thống (CTT), chi phí xây dựng theo quyết định 66/2012 là 9.570.718 đồng/m², và theo quyết định 634/2014, chi phí xây dựng cho loại công trình trung tâm hội chợ - triển lãm là 11.780.416 đồng/m², với tổng chi phí ước tính cho CTT khoảng 1.174 tỷ đồng.

Tổng chi phí xây dựng ước tính là 1.372 tỷ đồng, sau khi điều chỉnh lạm phát lên tới 1.485 tỷ đồng Tổng chi phí đầu tư cho dự án đạt 2.088 tỷ đồng (Xem Phụ lục 3.15: Bảng tổng chi phí đầu tư chợ ước tính có tính lạm phát).

3.3.3 Giá trị tài chính với chi phí đầu tư ước tính

Với chi phí được nêu tại mục 3.3.2, nếu các yếu tố khác không thay đổi, giá trị NPV của TIPV Dự án sẽ là 759 tỷ đồng, thay vì 153 tỷ đồng như tính toán ở mục 3.2.3.5 Chi tiết về ngân lưu ròng của dự án với chi phí đầu tư ước tính có thể xem trong Phụ lục 3.16.

Bài viết này phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, đặc biệt là tình huống dự án cho khu vực Truyền thống Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh Việc đánh giá vai trò của các bên liên quan giúp hiểu rõ hơn về tác động của dự án đối với cộng đồng và môi trường xung quanh, đồng thời xác định các cơ hội phát triển bền vững cho khu vực.

3.3.4 Phân tích rủi ro dự án bằng mô phỏng Monte Carlo Để ước tính NPV f TIPV sẽ như thế nào theo xác suất xảy ra theo biến thiên của một số biến số trong mô hình, chúng ta sẽ phân tích rủi ra dự án bằng mô phỏng Monte Carlo Trong khuôn khổ thời gian và năng lực hạn chế, dựa vào các thông tin có được, tác giả giả định chủ quan để xác định các biến số bên trong mô hình có tác động đến NPV là tỷ lệ lạm phát, chi phí xây dựng CTT và giá thuê ĐKD Giả thiết như sau:

- Lạm phát: theo ước tính 3.2.3.1 là 5%/năm, giá trị thấp nhất 3%, cao nhất 7%, giá trị có khả năng xảy ra nhất 5%, phân phối chuẩn;

- Chi phí xây dựng CTT: giá trị thấp nhất 9,6 tr.đ/m 2 , cao nhất 18 tr.đ/m 2 , giá trị có khả năng xảy ra nhất 11,8 tr/đ/m 2 , phân phối tam giác;

Giá thuê ĐKD hiện tại tại Chợ dao động từ 155.000 đ/m² đến 380.000 đ/m², với mức giá bình quân là 155.000 đ/m² Mức giá cao nhất có khả năng xảy ra là 380.000 đ/m², cho thấy sự phân phối tam giác trong thị trường thuê.

Kết quả phân tích rủi ro NPV f TIPV thông qua mô phỏng Monte Carlo với 10.000 lần thử cho thấy xác suất NPV f TIP dương đạt 74% Điều này chỉ ra rằng dự án mặc dù có rủi ro nhưng ở mức tương đối thấp, từ đó tạo sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Hình 3.2: Phân bổ xác suất theo quan điểm tổng đầu tư NPV f TIP

Yếu vị - Độ lệch chuẩn 342 Phương sai 117.037 Độ lệch -0,4620 Độ nhọn 2,60

Hệ số biến thiên 1,55 Giá trị nhỏ nhất -973 Giá trị lớn nhất 939 Độ rộng khoảng 1.912 Sai số trung bình 3 Xác suất để NPV tài chính dương 74%

Giá trị Chợ Tân Bình

Tác giả đã tiến hành khảo sát giá giao dịch quyền khai thác ĐKD tại Chợ, nhưng do quy hoạch đã được công bố, việc thu thập thông tin gặp nhiều khó khăn Dựa vào các nguồn thông tin như rao bán ĐKD tại một số CTT tương đồng, đặc biệt là Chợ An Đông, cùng với khảo sát trực tiếp từ tiểu thương và thông tin từ báo chí, tác giả đã ước tính giá trị Ngành hàng được khảo sát chủ yếu là vải và quần áo may sẵn, hai lĩnh vực kinh doanh sỉ chính, nhằm phục vụ cho việc tính toán.

3.4.1.Ước tính giá giao dịch ĐKD trước khi Dự án được công bố

Khảo sát một số tiểu thương được biết, thời điểm 2010 – 2011 thông tin xây lại Chợ chỉ là

Giá giao dịch mỗi ĐKD vải tại vị trí mặt tiền đường Phú Hòa, với diện tích phổ biến 6m², dao động khoảng 100 – 110 lượng vàng SJC Trong năm 2010, giá vàng bình quân đạt 30,5 triệu đồng/lượng, dẫn đến giá giao dịch khoảng 3,05 đến 3,4 tỷ đồng/ĐKD, tương đương với mức trung bình 535 triệu đồng/m².

Thông tin giao dịch tại một số chợ tại TP.HCM cho thấy giá rao bán tại Chợ An Đông dao động từ 385,7 triệu đến 1.500 triệu đồng/m², tùy thuộc vào vị trí và diện tích Giá bình quân tại đây là 813 triệu đồng/m² Trong khi đó, các chợ bán lẻ có giá thấp hơn, khoảng 100 đến 385 triệu đồng/m², tùy thuộc vào vị trí sạp và điều kiện hợp đồng Dựa trên giá bình quân 813 triệu đồng/m² tại Chợ An Đông và hệ số chênh lệch giá đất theo quyết định của UBND TP.HCM, giá ước tính cho quyền khai thác ĐKD tại Chợ Tân Bình trước khi công bố dự án là 488 triệu đồng/m².

Bên cạnh đó, một số thông tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình trong thời điểm năm 2013 đến tháng 9/2014, giá khoảng 325 đến 832 triệu đ/m 2 , bình quân là 448 triệu đồng/m 2

2 Tính toán giá vàng bình quân dựa theo thông tin về giá vàng nêu tại: http://dantri.com.vn/kinh-doanh/gia- vang-tang-951-trieu-dongluong-nam-2010-448027.htm

Bài viết này phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, đặc biệt là trong dự án truyền thông tại khu vực Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh Qua việc đánh giá các yếu tố liên quan, bài viết nhấn mạnh tầm quan trọng của sự hợp tác giữa các bên để đạt được mục tiêu phát triển bền vững và nâng cao chất lượng sống cho cư dân Đồng thời, nó cũng đề cập đến các thách thức và cơ hội trong việc thực hiện các dự án phát triển đô thị tại khu vực này.

Bảng 3.6 Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm 2013 đến tháng 9/2014 ĐVT: triệu đồng

STT Thời điểm Ký hiệu sạp

Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD

Giá ước tính giao dịch(*) Đơn giá ước tính

A1 6,25 tầng trệt 2 mặt tiền quần áo may sẵn 5.200 5.200 832

3 Năm 2014 Khu 1 4,00 tầng trệt quần áo may sẵn 1.900 1.710 428

5 Tháng 1/2014 KC4C 6,00 tầng trệt MT Phú

Ghi chú: Giá ước tính giao dịch được xác định bằng giá bán khi thông tin là giao dịch thành công và bằng 90% khi thông tin chỉ là rao bán Đồng thời, giá trị của thông tin số 2 sẽ không được cộng vào để tính bình quân do giá trị này quá lớn, có thể ảnh hưởng đến giá trị bình quân.

Phương pháp thu nhập với tỷ lệ vốn hoá (r – g) đạt 8,2%, trong đó tỷ suất chiết khấu (r) là 14,7% và tỷ lệ tăng trưởng (g) là 6,5%, được áp dụng để tính toán giá trị vốn hoá cho thuê ĐKD Dựa trên 5 thông tin cho thuê ĐKD với mức giá từ 18 đến 20 triệu đồng/tháng, giá ước tính cho mỗi mét vuông là 494 triệu đồng.

Bảng 3.7: Thông tin cho thuê ĐKD Chợ Tân Bình ĐVT: triệu đồng

Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD

1 KB5/1 4,5 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 19 2.780

4 KB1/1 4 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 20 2.927

3 Kết quả được ước tính ở 3.2.3.2

4 Theo Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XII của Đảng, phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng giai đoạn 2015-

2020 bình quân 6,5 – 7% năm, tác giả sử dụng mức 6,5% để ước tính

Trong quá trình tái thiết đô thị, việc phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan là rất quan trọng Đề án cho truyền thông tại Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh, sẽ giúp xác định vai trò của các bên liên quan trong việc phát triển và cải thiện hạ tầng đô thị Sự hợp tác giữa chính quyền, cộng đồng và các nhà đầu tư sẽ tạo ra những cơ hội mới, đồng thời nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân Thông qua việc đánh giá các lợi ích và thách thức, dự án sẽ góp phần vào sự phát triển bền vững của khu vực.

Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD

Giá trị trung bình của các kết quả đạt được là 491 triệu đồng, được tác giả đề xuất nhằm ước tính giá trị của Chợ Tân Bình trước khi công bố Dự án.

3.4.2Giá trị chợ hiện tại và phân chia cho các bên liên quan

Theo Sơ đồ hiện trạng mặt bằng Chợ, diện tích 3.011 ĐKD là 8.483,6m 2 , bình quân 2,82m 2 /ĐKD Suy ra, tổng diện tích 3.336 ĐKD là 9.399m 2 (3.336 x 2,82m 2 )

Giá giao dịch chưa bao gồm tiền thuê ĐKD, với mức bình quân 155.000 đ/m²/tháng Sau khi cộng tiền thuê ĐKD vào giá giao dịch và áp dụng phương pháp thu nhập với tỷ lệ vốn hóa 8,2%, giá trị vốn hóa tiền thuê ĐKD được ước tính là 213 tỷ đồng.

Giá trị Chợ Tân Bình ước tính 4.828 tỷ đồng, trong đó, 4.615 tỷ thuộc tiểu thương hiện tại và 213 tỷ là tiền thuê ĐKD

Bảng 3.8: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại ĐVT: tỷ đồng

Nội dung Giá trị hiện tại

Diện tích 9.399 Đơn giá (tr/đ/m 2 ) 491

Tổng giá trị tiểu thương (chưa có thuê ĐKD) 4.615

Tổng giá trị (có thuê ĐKD) 4.828

Nguồn: Tính toán của tác giả

3.4.3 Giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện Dự án

Giả định rằng tổng thu nhập ròng của tiểu thương không thay đổi trước và sau khi thực hiện Dự án, cùng với tỷ suất vốn hóa không đổi, giá trị vốn hóa của Chợ sẽ giữ nguyên ở mức 4.615 tỷ Dự án sẽ xây dựng lại Chợ với giá trị đầu tư hợp lý ước tính là 1.465 tỷ, thay vì 2.072 tỷ như trước đây.

Luận văn Thạc sĩ phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị Tình huống dự án cho truyền thông Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh, sẽ được nghiên cứu để làm rõ vai trò của các bên liên quan và cách thức họ tác động đến quá trình phát triển đô thị bền vững Nghiên cứu này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về các lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường mà các bên liên quan mang lại, đồng thời đề xuất giải pháp tối ưu cho việc hợp tác trong tương lai.

3.2.3.4), nên giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện dự án sẽ cộng thêm chi phí đầu tư là 6.293 tỷ đồng

Hình 3.3: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây

1 CHỢ HIỆN TẠI 2 Giá trị Chợ xây lại

Giá trị của Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây

Giá trị của ểu thương hiện tại

Trong quá trình tái thiết đô thị, việc phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan là rất quan trọng Đặc biệt, dự án cho khu vực Truyền thống Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh, cần xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo sự phát triển bền vững và hài hòa Các bên liên quan bao gồm chính quyền địa phương, cộng đồng dân cư và các nhà đầu tư, mỗi bên đều có vai trò và lợi ích riêng trong quá trình này Việc hợp tác và lắng nghe ý kiến từ tất cả các bên sẽ giúp tối ưu hóa kết quả của dự án, tạo ra một môi trường sống tốt hơn cho cư dân và thúc đẩy kinh tế địa phương.

PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GIỮA CÁC BÊN LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN

Các giả định

Để ước tính giá trị và phân chia quyền khai thác ĐKD trước và sau khi thực hiện dự án, tác giả dựa vào các giả định cụ thể.

Thị trường mua bán hàng hóa tại Chợ Tân Bình được coi là thị trường cạnh tranh hoàn hảo, nơi mà cả người bán và người mua đều không có khả năng kiểm soát giá bán Do đó, bất kỳ sự thay đổi nào về chi phí của người bán cũng sẽ không ảnh hưởng đến giá bán trên thị trường.

Để so sánh và đánh giá tác động một cách chính xác, tác giả giả định rằng lượng cầu tại Chợ Tân Bình sẽ không thay đổi trước và sau khi xây lại, do chợ bán sỉ chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu từ các chợ bán lẻ Các yếu tố đầu vào như chi phí giá vốn và thuê nhân công cũng được giữ nguyên Vì vậy, tổng lượng cầu và chi phí khác không đổi, dẫn đến tổng thu nhập ròng của các tiểu thương không thay đổi, cùng với tỷ suất vốn hóa cũng sẽ không bị ảnh hưởng.

Hiện tại, cơ hội bán hàng của tiểu thương mới và cũ là như nhau, không có lợi thế rõ ràng cho tiểu thương hiện tại Khi chợ được xây dựng, lượng cung tăng trong khi lượng cầu không đổi sẽ dẫn đến sự phân chia thị phần giữa các tiểu thương.

Bốn là, việc phân chia thị phần giả định phụ thuộc vào diện tích ĐKD.

Phân chia các đối tượng liên quan

Dự án Chợ Tân Bình không chỉ liên quan đến tiểu thương hiện tại và Ban quản lý Chợ, mà còn ảnh hưởng đến tiểu thương mới và nhà thầu xây dựng Nhà nước tham gia thông qua ngân sách từ việc cho thuê đất, tiền thuê ĐKD và giá trị NPV của dự án với vai trò chủ đầu tư Nhà thầu xây dựng sẽ nhận được chi phí xây dựng nếu trúng thầu.

Trong quá trình tái thiết đô thị tại Tân Bình, TP.HCM, việc phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan là rất quan trọng Dự án này không chỉ nhằm cải thiện hạ tầng mà còn đòi hỏi chi phí xây dựng hợp lý, phù hợp với điều kiện thực tế Tiểu thương sẽ là những người chia sẻ thị phần với các tiểu thương hiện tại, góp phần vào sự phát triển bền vững của khu vực.

4.2.1Giá trị tiền sử dụng đất Khu A

Khu A là khu đất được liên doanh thuê trong 50 năm để phát triển khu phức hợp dịch vụ, giải trí và khách sạn Để ước tính tiền thuê đất, phương pháp so sánh đã được áp dụng, dựa trên ba khu đất có vị trí và đặc điểm tương tự Kết quả ước tính cho thấy tiền sử dụng đất là 55,6 triệu đồng/m², tổng giá trị tiền sử dụng đạt 389 tỷ đồng (xem chi tiết trong Phụ lục 4.1: Bảng ước tính giá trị tiền thuê đất khu A).

4.2.2Giá trị tiền thuê ĐKD

Theo phương án giá thuê nêu tại 3.2.2, tiền thuê ĐKD trong 30 năm là 3.059 tỷ và tiền cho thuê để xe 667 tỷ đồng

Bảng 4.1: Tiền thuê ĐKD sau khi Chợ xây ĐVT: triệu đồng

Loại hàng kinh doanh Đơn giá Diện tích Số tháng Tổng tiền thuê

Hiện giá tiền thuê ĐKD là 2.160 tỷ, tiền thuê chổ giữ xe là 64 tỷ, tổng cộng 2.224 tỷ đồng

4.2.3 Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính

Chi phí đầu tư giữa khái toán và ước tính của tác giả có sự chênh lệch đáng kể, với tổng chi phí xây dựng lên tới 2.234 tỷ đồng, cao hơn ước tính 1.485 tỷ đồng Khi tính đến giá trị hiện tại, chênh lệch do chi phí xây dựng là 603 tỷ đồng, cùng với 4 tỷ đồng từ các chi phí khác, dẫn đến tổng chênh lệch đầu tư là 607 tỷ đồng Kết quả là giá trị NPV của dự án giảm xuống còn 153 tỷ đồng, thay vì 759 tỷ đồng như đã tính toán ở mục 3.3.3.

Luận văn Thạc sĩ phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, tập trung vào tình huống dự án cho truyền thông Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu này sẽ làm rõ vai trò của các bên liên quan, từ chính quyền địa phương đến cộng đồng dân cư, trong việc thúc đẩy sự phát triển bền vững và cải thiện chất lượng sống tại khu vực Tân Bình Thông qua việc đánh giá các lợi ích và thách thức, luận văn sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về cách thức hợp tác hiệu quả giữa các bên nhằm đạt được mục tiêu chung trong tái thiết đô thị.

Bảng 4.2: Giá trị chênh lệch giữa chi phí đầu tư khái toán và ước tính ĐVT: tỷ đồng

HẠNG MỤC CHI PHÍ Ước tính Khái toán Chênh

Chi phí Hiện giá Chi phí Hiện giá lệch

Cộng xây dựng, bồi thường 1.631 1.339 2.380 1.942 -603

Giá trị chênh lệch ước tính 607 tỷ đồng sẽ được chuyển giao cho nhà thầu xây dựng, do họ nhận được số tiền cao hơn mức chi phí ước tính để đầu tư xây dựng Chợ.

4.2.4 Phân chia giá trị Chợ Tân Bình giữa các bên liên quan

Sau khi trừ tiền thuê ĐKD và tiền thuê đất, giá trị còn lại của tiểu thương là 3.673 tỷ, giảm

935 tỷ so với hiện tại

Bảng 4.3: Phân chia giá trị sau khi Chợ xây ĐVT: tỷ đồng

STT Nội dung Hiện tại Sau khi xây Chênh lệch

1 Giá trị Chợ Tân Bình 4.828 6.293 1.465

2 Giá trị tiền thuê ĐKD 213 2.224 2.011

2.2 Chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính 607

3 Giá trị khu đất phía trước 389 389

Bài viết này phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, đặc biệt là dự án cho truyền thông Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu tập trung vào vai trò của các bên liên quan, từ chính quyền địa phương đến cộng đồng dân cư, trong việc định hình và thực hiện các chiến lược phát triển đô thị bền vững Qua đó, bài viết nhấn mạnh tầm quan trọng của sự hợp tác và tham gia của các bên liên quan để đảm bảo thành công của dự án và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân.

Phân chia giá trị của tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới

Sau khi Dự án được công bố, giá giao dịch có xu hướng giảm Kết quả khảo sát 06 thông tin giao dịch cho thấy mức giá bình quân đạt 315,7 triệu đồng/m².

Bảng 4.4: Thông tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình thời điểm tháng 9/2014 đến nay ĐVT: triệu đồng

Thời điểm Ký hiệu sạp

Diện tích Vị trí Đặc điểm

Giá ước tính giao dịch(*) Đơn giá ước tính

Tháng 9/2014 KC3B 6,00 tầng trệt MT Phú

Tháng 10/2014 KF7/2 6,00 tầng trệt MT Phú

D 1,44 tầng trệt quần áo may sẵn

12F2- Khu 4E 1,00 tầng trệt quần áo may sẵn

Nguồn: Phụ lục 3.17 Ghi chú: (*): Giá ước tính giao dịch bằng giá bán khi thông tin là giao dịch thành, bằng 90% khi thông tin là rao bán

Bài viết này phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, đặc biệt là trong dự án cho truyền thông tại Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả sẽ làm rõ vai trò của các bên liên quan và cách họ tác động đến kết quả của dự án tái thiết, từ đó đưa ra những nhận định về sự hợp tác và phát triển bền vững trong khu vực.

Sau khi Dự án được công bố, giá giao dịch bình quân ước tính đạt 315,7 triệu đồng/m² Giả định các tiểu thương sẽ bán quyền khai thác ĐKD với mức giá này, giá trị của tiểu thương hiện tại ước tính là 2.967 tỷ đồng, trong khi phần giá trị còn lại 712 tỷ đồng sẽ thuộc về tiểu thương mới.

So với khi chưa thực hiện dự án, giá trị giao dịch quyền khai thác của tiểu thương hiện tại giảm 1.641 tỷ đồng

Bảng 4.5: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 1) ĐVT: tỷ đồng Đối tượng Hiện tại Sau khi xây Chênh lệch

- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 491 315,7

- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 68,2

Luận văn Thạc sĩ phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, tập trung vào tình huống dự án cho truyền thông Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu này nhằm làm rõ vai trò của các bên liên quan trong việc cải thiện hạ tầng và dịch vụ công cộng, đồng thời đánh giá tác động của dự án đối với cộng đồng địa phương Qua đó, bài viết nhấn mạnh tầm quan trọng của sự hợp tác giữa các bên để đạt được mục tiêu phát triển bền vững cho đô thị.

Hình 4.1: Biểu đồ phân chia giá trị giữa các bên liên quan (trường hợp 1)

4.3.3 Phân chia (trường hợp 2) Điều kiện nêu tại Trường hợp 1 không xảy ra, tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới phân chia thị phần theo diện tích ĐKD như giả định nêu tại 4.1, hệ số lợi thế kinh doanh của tiểu thương hiện tại là 1 Khi đó giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại tương ứng với diện tích 12.732m 2 là 2.167 tỷ đồng (bình quân 170 triệu đ/m 2 ), giảm 2.448 tỷ so với hiện tại Tiểu thương mới được giá trị là 1.512 tỷ đồng (bình quân 145 triệu đ/m 2 )

Bảng 4.6: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 2) ĐVT: tỷ đồng

1 Tổng giá trị Chợ Tân Bình 4.828 6.293 1.465

2 Hiện giá tiền thuê ĐKD 213 2.224 2.011

3 Giá trị khu đất phía trước 389 389

1 Giá trị Chợ xây lại 2 Phân chia các đối tượng 3 Phân ch ền thuê Mặt bằng

Trường hợp 1: Phân chia giá trị của Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây

Chi phí đầu tư chênh lệch

NPV dự án Chi phí đầu tư Tiền thuê ĐKD Tiền giao đất

Giá trị của ểu thương mới

Giá trị của ểu thương hiện tại

Bài viết này phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, đặc biệt là trong dự án cho khu vực truyền thống Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh Qua việc xem xét các yếu tố tác động từ các bên liên quan, chúng ta có thể hiểu rõ hơn về cách thức mà các quyết định quy hoạch đô thị ảnh hưởng đến cộng đồng và phát triển bền vững của khu vực Việc đánh giá này không chỉ giúp tối ưu hóa lợi ích cho các bên mà còn góp phần vào việc xây dựng một môi trường sống tốt hơn cho cư dân.

4.2 Tiền bồi thường (của tiểu thương hiện tại) 146

- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 491 170

- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 491 145

* Qua 02 trường hợp, chúng ta có thể rút ra một số nội dung

Tiểu thương đang chịu thiệt hại nặng nề từ Dự án xây Chợ Tân Bình, khi giá thuê mới cao hơn giá trị đầu tư thực tế Điều này đã tác động tiêu cực đến giá trị quyền khai thác ĐKD, dẫn đến việc giá trị tài sản của tiểu thương giảm tới 935 tỷ đồng.

Sự gia tăng số lượng đăng ký kinh doanh sẽ khiến nhiều tiểu thương mới tham gia thị trường, dẫn đến việc giảm giá trị quyền khai thác của các tiểu thương hiện tại Mức tổn thất ước tính cho các tiểu thương hiện tại dao động từ 1.648 đến 2.448 tỷ đồng.

Mặc dù gặp tổn thất, giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại dao động từ 170 đến 315,7 triệu đồng/m², vượt xa mức đền bù tối đa 30 triệu đồng/hộ trong trường hợp không tái bố trí Do đó, mức đền bù hiện tại chưa thỏa đáng, khiến tiểu thương có khả năng chuyển nhượng quyền khai thác trước khi Dự án triển khai hoặc lựa chọn nhận quyền tái bố trí.

Tiểu thương sẽ hưởng lợi từ dự án mới, mặc dù giá thuê tăng gấp 2,5 lần so với hiện tại Sau khi trừ chi phí thuê, giá trị quyền khai thác của họ ước tính dao động từ 68,2 triệu đồng.

Trong bài viết này, chúng tôi phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị tại khu vực Tan Bình, thành phố Hồ Chí Minh Đặc biệt, chúng tôi xem xét vai trò của các bên như chính quyền địa phương, cộng đồng cư dân và các nhà đầu tư trong việc thúc đẩy sự phát triển bền vững Qua đó, bài viết nêu rõ tầm quan trọng của sự hợp tác giữa các bên liên quan nhằm đảm bảo thành công cho dự án tái thiết đô thị Các lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường cũng được đề cập, nhấn mạnh sự cần thiết của việc cân nhắc ý kiến và nhu cầu của cộng đồng trong quá trình quy hoạch và triển khai dự án.

Nguyên nhân phân chia giá trị

Giá thuê mới dự kiến sẽ tăng gấp 2,5 lần so với mức giá hiện tại là 155.000 đồng/m²/tháng, gần bằng 2 lần mức giá tối đa quy định của UBND TP.HCM là 200.000 đồng/m²/tháng Tiểu thương sẽ ký hợp đồng thuê sạp trong 30 năm và nộp tiền 4 lần trong thời gian xây dựng Dự án được đầu tư theo phương thức hợp tác công – tư, trong đó công ty xây dựng ứng vốn và sẽ được hoàn trả khi thu tiền thuê Theo thẩm định dự án, NPV f TIPV đạt 153 tỷ đồng với tổng chi phí đầu tư là 2.879 tỷ đồng, trong đó chi phí xây dựng là 2.234 tỷ đồng.

4.4.1.1 Tương quan giữa chi phí đầu tư và giá thuê

Chúng ta đã ước tính chi phí đầu tư khoảng 2.088 tỷ đồng tại 3.3.2, trong đó chi phí xây dựng CTT là 11,8 thay vì 18 triệu đ/m 2 như khái toán ban đầu

Xem xét mối quan hệ giữa chi phí xây dựng và giá thuê, công cụ Goalseek cho thấy chi phí xây dựng CTT dao động từ 9,6 đến 18 triệu đồng/m² để đạt được NPV 153 tỷ đồng Giá thuê trung bình cho các tầng từ 1 đến 6 biến động trong khoảng từ 240.000 đến 367.000 đồng/tháng.

Bảng 4.7: Giá thuê phụ thuộc vào chi phí đầu tư xây dựng ĐVT: đồng Đơn giá xây dựng bình quân CTT Đơn giá xây dựng danh nghĩa NPVi

Giá thuê (tầng 1 – tầng 6) để NPV = 153 tỷ 9.570.718 10.456.249 949.096.923.961 239.927 10.500.000 11.471.513 869.318.350.017 253.959 11.780.416 12.870.399 759.395.055.617 273.293 13.000.000 14.202.825 654.694.213.095 291.708 14.000.000 15.295.350 568.844.558.326 306.808 15.000.000 16.387.875 482.994.903.557 312.908 16.000.000 17.480.400 397.145.248.788 337.008 17.000.000 18.572.925 311.295.594.019 352.108 18.014.772 19.681.589 224.177.768.149 367.431

Luận văn Thạc sĩ phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, tập trung vào tình huống dự án cho khu vực Truyền thông Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu này nhằm đánh giá vai trò của các bên liên quan, từ chính quyền địa phương đến cộng đồng dân cư, trong việc thúc đẩy sự phát triển bền vững và cải thiện chất lượng cuộc sống Kết quả sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về cách thức hợp tác hiệu quả giữa các bên nhằm đạt được mục tiêu phát triển đô thị toàn diện.

Như vậy, nếu chi phí xây dựng CTT ước tính là 11,8 triệu đ/m 2 thì giá thuê khoảng 273.300 đ/tháng thay vì 380.000 đ/tháng

4.4.1.2 Giá trị quyền khai thác ĐKDtrường hợp điều chỉnh giá thuê

Tổng tiền thuê giảm xuống còn 2.200 tỷ đồng, giảm 607 tỷ đồng so với trước Giá trị của tiểu thương dự kiến sẽ đạt 4.286 tỷ đồng, chỉ giảm 329 tỷ đồng so với hiện tại Hiện tại, giá trị tiểu thương là 3.301 tỷ đồng, giảm 1.346 tỷ đồng nhưng tăng 333 tỷ đồng so với trường hợp giá thuê 380.000 Giá trị tiểu thương mới ước tính đạt 986 tỷ đồng, tăng 273 tỷ đồng so với trường hợp giá thuê 380.000.

Bảng4.8: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương nếu giá thuê 273.300đ ĐVT: tỷ đồng

Phân chia sau khi xây lại Chênh

1 Tổng giá trị Chợ Tân Bình 6.293 6.293 -

2 Giá trị tiền thuê ĐKD 2.224 1.618 -607

Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính 607 -607

3 Giá trị khu đất phía trước 389 389 -

4.1 Giá trị được phân chia nếu giá thuê 380.000 3.680 3.680 -

4.2 Giá trị gia tăng nếu giá thuê 273.300 - 607 607 a Tiểu thương hiện tại - 333 333

- Diện tích 12.732 12.732 b Tiểu thương mới - 273 273

Bài viết này phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, đặc biệt là tình huống dự án cho khu vực Truyền thống Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh Qua việc xem xét các yếu tố ảnh hưởng, bài viết nêu rõ vai trò của các bên liên quan trong việc định hình và phát triển đô thị, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm tối ưu hóa lợi ích cho cộng đồng và các nhà đầu tư.

Phân chia sau khi xây lại Chênh

Giá thuê 273.300 4.3 Tổng cộng giá trị của tiểu thương hiện tại 2.967 3.301 333

4.4 Tổng cộng giá trị tiểu thương mới 712 986 273

Chi phí đầu tư cao làm gia tăng giá thuê, khiến tiểu thương chịu tổn thất lớn nhất trong khi các công ty xây dựng thu lợi Sự phân phối lợi ích không công bằng trong dự án có thể dẫn đến sự bất đồng từ phía tiểu thương, gây cản trở cho quá trình triển khai dự án.

Nếu chi phí xây dựng giảm, giá thuê cũng sẽ giảm, dẫn đến lợi ích cho tiểu thương hiện tại đạt 333 tỷ và tiểu thương mới là 273 tỷ.

Dự án hợp tác công tư này cho phép nhà thầu xây dựng kinh doanh khai thác diện tích ĐKD (dự kiến 10.444m²) sau khi bố trí cho tiểu thương hiện tại Điều này không chỉ giảm chi phí đầu tư mà còn mang lại lợi ích cho nhà thầu, khi họ có quyền khai thác ĐKD với mức giá ưu đãi hơn.

Hình 4.2: Biểu đồ so sánh sự phân chia giữa các bên liên quan nếu điều chỉnh giá thuê

1 Giá trị Chợ xây lại (CP 2 Phân chia các đối tượng (giá

3 Phân chia các đối tượng (giá 273.300)

Phân chia giá trị của Chợ Tân Bình so sánh hiện tại và sau khi xây

Chi phí đầu tư chênh lệch

NPV dự án Chi phí đầu tư Tiền thuê ĐKD Tiền giao đất

Giá trị của ểu thương mới

Bài viết này phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là dự án cho khu vực truyền thống Tân Bình Tác giả làm rõ vai trò của các bên liên quan, từ chính quyền địa phương đến cộng đồng dân cư, trong việc thúc đẩy sự phát triển bền vững và cải thiện chất lượng sống Qua đó, bài viết nhấn mạnh tầm quan trọng của sự hợp tác và sự tham gia của tất cả các bên trong việc thực hiện các dự án quy hoạch đô thị hiệu quả.

4.4.2 Quyền tài sản của tiểu thương 4.4.2.1.Các hình thức xác lập quyền tài sản

Quyền tài sản liên quan đến việc khai thác ĐKD, bao gồm hai loại chính: thứ nhất, quyền được giao cho thương nhân sử dụng trong kinh doanh thông qua hợp đồng góp vốn ứng trước để đầu tư xây dựng chợ hoặc trả tiền sử dụng một lần trong thời gian nhất định sau khi chợ hoàn thành; thứ hai, quyền cho thương nhân thuê để kinh doanh, yêu cầu Ban Quản lý chợ hoặc doanh nghiệp khai thác chợ phải ký hợp đồng với thương nhân theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2003).

Chợ Tân Bình, được hình thành trước năm 1975, đã gặp phải một số bất cập trong quá trình thực thi và quản lý Ông Huỳnh Phương Vũ, Phó Ban quản lý chợ Tân Bình, cho biết tiểu thương hiện nay có nhiều loại hợp đồng, bao gồm hợp đồng dài hạn và hợp đồng hàng năm, trong khi một số không có hợp đồng cố định Theo thống kê từ UBND Q.TB năm 2011, tại Chợ Tân Bình chỉ có khoảng 126 ĐKD hợp đồng thuê 15 năm.

Trong tổng số hơn 3.000 ĐKD, chỉ có 520 hợp đồng thuê có thời hạn 01 năm Nhiều tiểu thương không có hợp đồng cố định đã hoạt động lâu năm tại chợ, và một số trong họ đã góp vốn xây dựng chợ, được cấp chủ quyền nhưng đến năm 2001 đã đổi sang giấy phép kinh doanh Tiểu thương chỉ sở hữu giấy phép đăng ký kinh doanh, nhưng có quyền tự thỏa thuận và chuyển nhượng ĐKD Sau khi hoàn tất thỏa thuận chuyển nhượng, họ cần gửi đơn lên Ban quản lý chợ để xin tạm dừng kinh doanh và đề xuất người tiếp tục hoạt động, đồng thời đăng ký để nhận Giấy đăng ký kinh doanh.

4.4.2.2 Quyền tài sản không được xác lập rõ và hệ luỵ

Vì hình thành lâu đời, đồng thời các cơ quan quản lý đã không quan tâm thích đáng trong xác lập quyền tài sản rõ ràng tại Chợ

Quyền khai thác ĐKD trị giá hàng tỷ đồng của tiểu thương không có bất cứ bằng chứng xác

Hộp 4.1: Quyền tài sản của tiểu thương tại Chợ Tân Bình

Bà Trần Thị Xuyến và một số tiểu thương có kinh nghiệm chia sẻ: "Khi chúng tôi bắt đầu buôn bán, khu vực này rất sình lầy Chúng tôi đã cùng nhau góp tiền để xây dựng chợ và sau đó được cấp giấy chủ quyền vào năm 2001."

Trong quá trình tái thiết đô thị tại Tân Bình, TP Hồ Chí Minh, việc phân tích ảnh hưởng và lợi ích của các bên liên quan là rất quan trọng Dự án này không chỉ ảnh hưởng đến tiểu thương mà còn liên quan đến quy định về giấy phép kinh doanh Tiểu thương không có hợp đồng cố định nhưng vẫn có quyền chuyển nhượng và kế thừa giấy phép kinh doanh Tuy nhiên, họ bày tỏ sự không hài lòng khi cho rằng chợ của Nhà nước không đáp ứng được nhu cầu, và việc xây dựng mới còn yêu cầu họ đóng tiền thuê mặt bằng, gây thêm khó khăn cho hoạt động kinh doanh của họ (Quỳnh Hương, 2014).

Theo các tiểu thương, chợ Tân Bình đã bắt đầu từ năm 1981 với một bãi đất sình lầy, và đến năm 1988, chính quyền đã huy động tiểu thương góp vốn để xây dựng chợ Mỗi tiểu thương được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng sạp, và vào năm 2001, quận đã cấp lại giấy phép kinh doanh Ban quản lý chợ hiện tại cũng công nhận giấy phép này như một giấy phép kinh doanh cố định, cho phép tiểu thương có quyền sang nhượng lại (Hoài Anh, 2014).

Tiêu đề	Phân Tích Ảnh Hưởng Lợi Ích Của Các Bên Liên Quan Trong Quá Trình Tái Thiết Đô Thị: Tình Huống Dự Án Chợ Truyền Thống Tân Bình – TP.HCM
Tác giả	Phạm Huỳnh Nhung
Người hướng dẫn	TS. Huỳnh Thế Du
Trường học	Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh
Chuyên ngành	Chính sách công
Thể loại	luận văn thạc sĩ
Năm xuất bản	2015
Thành phố	TP. Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	84
Dung lượng	1,56 MB