THÔNG TIN TÀI LIỆU
BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG CAO ĐẲNG TÀI CHÍNH QUẢN TRỊ KINH DOANH KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ -o0o nh tế CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Ki Đề tài: Lu ận vă n tố tn gh iệ p “ Cơ sở lý luận phương pháp thẩm định giá bất động sản bà Lê Thị Hằng làm sở để chấp ngân hàng Agribank huyện Bát Xát tỉnh Lào Cai ” Giảng viên hướng đẫn : CN PHẠM QUẾ SỨNG Sinh viên : DƯƠNG THỊ NHÀN Lớp : TĐ41A Khoa : THẨM ĐỊNH GIÁ Hưng Yên - 4/2011 Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD LỜI NÓI ĐẦU Nền kinh tế nước ta đà phát triển nhanh chóng, thị trường vốn nước ta mà chủ yếu thị trường vốn từ ngân hàng đóng vai trị quan trọng, giữ chức tuần hoàn kinh tế quốc dân Cách thức cung cấp vốn cho kinh tế ngân hàng cho vay tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân cần vốn để sản xuất, kinh doanh Song việc cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủ ro khách hàng mang lại Để hạn chế rủ ro này, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng vay phải chấp tế tài sản họ mà phổ biến chấp Bất Động Sản Tuy nhiên giá nh Bất Động sản có nhiều biến động, việc định giá chấp Ki nhu cầu cấp bách mang tính chất thận trọng kết p trình định giá quan trọng để ngân hàng định lượng vốn iệ cho vay Với lý trên, thời gian thực tập ngân hàng Agribank gh huyện Bát xát em chọn đề tài “ Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định tn giá bất động sản chấp ngân hàng phát Agribank huyện Bát xát tỉnh Lào tố cai ” làm chuyên đề báo cáo tốt nghiệp n Mục tiêu nghiên cứu: vă Về mặt lý thuyết, báo cáo làm rõ sở khoa học hoạt động định giá ận BĐS chấp ngân hàng Trên sở đó, nghiên cứu phân tích thực Lu trạng hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng Agribank Bát xát nhằm thấy mặt mạnh mặt hạn chế công tác định giá BĐS chấp Từ đó, đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp Phạm vi nghiên cứu: Báo cáo tập trung vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng địa bàn huyện Bát xát Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… Ngoài ra, báo cáo SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD xem xét hoạt động thực tiễn công tác định giá BĐS tham khảo thêm số cơng trình nghiên cứu lĩnh vực Kết cấu khóa luận: Ngồi lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận bao gồm chương: Chương 1: Cơ sở khoa học định giá bất động sản chấp Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng Agribank Bát xát Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động tế chấp Ngân hàng Agribank Bát xát Do phạm vi nghiên cứu trình độ có hạn nên viết em không nh tránh khỏi thiếu sót Em mong góp ý thầy, cô giáo Ki khoa bạn sinh viên để viết em hoàn thiện iệ p Em xin cảm ơn CN Phạm Quế Sứng tạo điều kiện thuận lợi giúp gh đỡ em hồn thành khóa luận tn Em xin cảm ơn anh chị phòng Định giá quản lý tài sản - tố Ngân hàng Agribank Bát xát tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành n tốt đề tài Lu ận vă Em xin trân thành cảm ơn! SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản chấp bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị quyền tài sản Tài sản tế phân loại cách chung bao gồm động sản bất động sản Ở nước ta, điều 181 Bộ Luật Dân quy định: BĐS bao gồm: đất nh đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền Ki với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản gắn liền với đất đai; tài sản iệ p khác pháp luật quy định gh 1.1.2 Khái niệm chấp bất động sản tn Thế chấp BĐS việc bên vay ( bên chấp ) dùng tài sản BĐS tố thuộc sở hữu hay quyền sử dụng để đảm bảo thực nghĩa vụ đối n với bên cho vay (nhận chấp) Đây đảm bảo thực nghĩa vụ vă bên vay với tổ chức tín dụng khoản cho vay họ, ận trường hợp người vay khơng trả nợ tài sản BĐS dùng để Lu chấp nguồn trả nợ người vay 1.2 Quy định Ngân hàng bất động sản chấp 1.2.1 Phân loại bất động sản chấp Nhà ở, cơng trình gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất QSD mà pháp luật đất đai quy định chấp Trường hợp chấp tồn BĐS có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần BĐS có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thỏa thuận SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD Hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ tài sản thuộc tài sản chấp, bên có thỏa thuận pháp luật quy định trường hợp tài sản chấp bảo hiểm khoản tiền chấp thuộc tài sản chấp Các tài sản khác theo quy định pháp luật 1.2.2 Các hình thức chấp bất động sản Thế chấp pháp lý chấp công Thế chấp pháp lý hình thức chấp mà người vay tế (người chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu (QSH) cho ngân hàng nh không thực nghĩa vụ trả nợ Theo hình thức này, người vay Ki khơng tốn nợ, ngân hàng quyền bán BĐS cho thuê với p tư cách người chủ sở hữu mà không cần thực thủ tục tố tụng để iệ nhờ can thiệp tòa án gh Thế chấp cơng (thế chấp thơng thường) hình thức chấp mà tn ngân hàng nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tố (GCNQSD) sở hữu tài sản để đảm bảo cho vay Khi người vay vă n không thực nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý BĐS phải dựa sở thỏa thuận người vay người cho vay phải nhờ đến ận can thiệp tịa án có tranh chấp Lu Thế chấp thứ chấp thứ hai Thế chấp thứ chấp tài sản để đảm bảo cho nợ thứ Điều nghĩa người vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay chấp cho khoản vay tồn chấp thứ Thế chấp thứ có hai trường hợp: chấp cho bên vay chấp cho nhiều bên vay hình thức hợp đồng vốn (đồng tài trợ) Trong trường hợp chấp cho khoản vay hợp vốn, việc quản lý BĐS giấy tờ tài sản bảo đảm (TSBĐ) ngân hàng đại diện SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD Thế chấp thứ hai hình thức chấp người vay sử dụng phần giá trị chênh lệch giá trị tài sản chấp khoản nợ thứ bảo đảm tài sản để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai Thế chấp trực tiếp chấp gián tiếp Thế chấp trực tiếp hình thức chấp mà tài sản chấp vốn vay tạo nên Ví dụ ngân hàng cho vay mua hộ khách hàng sử dụng hộ để chấp cho ngân hàng Thế chấp gián tiếp hình thức chấp mà tài sản chấp tế tài sản dùng vốn vay để mua hai tài sản khác Ví dụ, người vay chấp nhà để vay vốn ngân hàng, sau dùng số tiền vay để đầu tư nh mua tài sản khác mua nguyên liệu sản xuất, máy móc thiết bị… Ki Thế chấp toàn phần bất động sản iệ p Trong trường hợp chấp toàn BĐS có vật phụ vật phụ gh BĐS thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần BĐS tn có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp có thỏa thuận tố 1.2.3 Điều kiện bất động sản nhận chấp n Không phải tất BĐS chấp để vay vốn, muốn vă chấp để vay vốn, đòi hỏi BĐS phải có điều kiện định ận Những điều kiện cần phải có bao gồm: Lu - BĐS thuộc QSH khách hàng vay, bên bảo lãnh Đối với BĐS nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD khách hàng cho vay, bên bảo lãnh với QSD đất - BĐS phải phép giao dịch khơng cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác - BĐS khơng có tranh chấp tức BĐS khơng có tranh chấp quyền nghĩa vụ hợp pháp quan hệ pháp luật thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết - BĐS phải đảm bảo dễ chuyển nhượng SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD 1.3 Định giá bất động sản 1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản - Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS việc xác định giá trị BĐS thời điểm có tính đến chất BĐS mục đích định giá giá trị BĐS Do định giá giá trị BĐS áp dụng liệu thị trường so sánh mà nhà định giá BĐS thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị chúng” tế - Theo GS A.F Milington – chủ nhiệm khoa kinh doanh kinh tế đất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá định nghĩa nh “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dạng tính tốn để đạt mối Ki quan tâm cụ thể lĩnh vực định BĐS thời điểm cụ thể” Đây iệ p giai đoạn người định giá đưa ý kiến mơ hình gh tốn học, tìm kiếm tất kiện liên quan đến lợi ích BĐS lĩnh tn vực liên quan, xem xét đến tất kiện sau đưa tố quan điểm cá nhân n - Theo quan điểm GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá vă trị tài sản quốc tế giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giá ận trị BĐS nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị BĐS cho Lu mục đích cụ thể thời điểm định có tính đến đặc điểm cuả BĐS nhân tố tiềm ẩn thị trường BĐS, bao gồm lĩnh vực đầu tư thay Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS Quốc hội thông qua ngày 29 tháng năm 2006 quy định: “Định giá BĐS hoạt động tư vấn, xác định giá BĐS cụ thể thời điểm xác định” Từ quan điểm nêu ta thấy, định giá BĐS nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể, thời điểm cụ thể, có tính đến đặc điểm BĐS nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường BĐS, bao gồm lĩnh vực đầu tư SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD 1.3.2 cần thiết định giá chấp Việc cho phép chấp QSD đất tài sản gắn liền với đất đai điều kiện kinh tế thị trường có ý nghĩa quan trọng việc khai thác tiềm đất đai – nguồn lực quan trọng kinh tế quốc dân - Định giá chấp để ước tính giá trị vật bảo đảm chấp đưa đề nghị vay chấp - Là sở để ngân hàng định mức cho vay, nhằm giảm rủ ro cho tế khoản vay khách hàng khơng có khả trả nợ - Là sở để khách hàng vay biết mức tiền vay nh - Thông qua hợp đồng chấp, ngân hàng, quan quản lý nhà Ki nước khách hàng vay giải tranh chấp liên quan đến khoản vay, iệ p xử lý thất bại khách hàng vay việc thực cam kết với gh ngân hàng tn 1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản chấp tố Thứ nhất: Căn vào yếu tố thuộc thân BĐS Việc định giá n BĐS phải vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS diện tích mặt bằng, vị vă trí khơng gian, môi trường kinh tế, xã hội, tự nhiên …Căn vào cơng dụng, ận mục đích sử dụng khai thác BĐS Căn vào hình thái nhân tạo BĐS: Lu Về kết cấu, kiến trúc BĐS; bền BĐS; tâm lý liên quan đến thân BĐS Căn vào yếu tố vị trí BĐS mức độ ảnh hưởng vị trí:Về địa điểm tồn BĐS, xem xét mối quan hệ BĐS tổng thể BĐS khác để thấy vị trí BĐS so với BĐS khác đóng vai trị Thứ hai: Căn vào điều kiện thị trường Đó cạnh tranh thị trường yếu tố kinh tế, cung, cầu BĐS, tác động phát triển kinh tế nói chung khu vực mở rộng, trung tâm nhu cầu BĐS tăng, nguồn vốn đầu tư lớn nhu cầu BĐS tăng SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD Thứ ba: Căn pháp lý Bao gồm yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS, quy định sở hữu sử dụng quyền BĐS, xu hướng thay đổi pháp luật, sách địa phương, quy định luật pháp liên quan đến hoạt động định giá 1.4 Căn nguyên tắc định giá bất động sản chấp 1.4.1 Căn định giá bất động sản chấp Căn vào yếu tố q trình lao động tạo BĐS: Đó yếu tố đất đai, lao động nguyên vật liệu tế Căn vào chi phí hội sử dụng đất cơng trình: so sánh với sử dụng thay khác để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu nh BĐS thời điểm định giá Ki Dựa vào thay đổi kinh tế: Các thay đổi iệ p sách Nhà nước liên quan đến BĐS, biến động thị trường, thay gh đổi nhu cầu người tiêu dùng, thay đổi vật chất, tinh thần người tn dân… ảnh hưởng đến giá trị BĐS tố Dựa vào phù hợp đóng góp BĐS vào quần thể BĐS khu n vực: Căn vào phù hợp mục đích đầu tư sử dụng BĐS, vă thân BĐS với quần thể BĐS xung quanh đóng góp BĐS xung ận quanh làm tăng giá trị BĐS cần định giá Lu Dựa vào yếu tố cấu thành BĐS: Căn vào giá trị đóng góp phận cấu thành BĐS vào tổng giá trị BĐS Dựa vào lợi ích mang lại tương lai BĐS: Giá trị BĐS xác định dựa vào lợi ích lợi ích tương lai mà mang lại cho chủ đầu tư, cần dự báo giá trị tương lai BĐS mang lại định giá 1.4.2 Nguyên tắc định giá bất động sản chấp Giá trị BĐS hình thành nhiều yếu tố tác động giá trị sử dụng, khan hiếm, nhu cầu có khả tốn… Khi nghiên cứu trình hình thành giá trị, người định giá cần xem xét vận dụng quy SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD luật nguyên lý kinh tế liên quan Các nguyên tắc người định giá viên cần tuân thủ định giá BĐS: Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt BĐS coi sử dụng cao nhất, tốt BĐS sử dụng cách hợp pháp cho thu nhập rịng lớn có khả cho thu nhập ròng tương lai lớn tồn kéo dài định, liên tục khoảng thời gian Sử dụng cao tốt xem số nguyên tắc quan tế trọng định giá BĐS Nguyên tắc cung – cầu nh Nguyên tắc cho rằng: Giá trị thị trường xác định tương Ki tác cung cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng iệ p giảm giá thị trường giảm, lượng cung giảm mà lượng cầu không gh tăng giảm giá tăng giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm tố Nguyên tắc thay đổi tn cung cầu Giá tăng tốc độ tăng cầu lớn cung ngược lại n Nguyên tắc cho rằng, giá trị BĐS cụ thể khơng giữ vă ngun lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước pháp luật; xã hội ận môi trường, làm thay đổi giá trị BĐS, thay đổi môi trường BĐS, Lu thay đổi xu thị trường loại BĐS quy mơ đầu tư BĐS, chất lượng đầu tư BĐS… Sự thay đổi quy luật khách quan, diễn liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan người, việc ước tính giá trị thị trường hay định giá sở giá thị trường có giá trị vào thời điểm định giá bao hàm phản ánh xu tương lai BĐS Nguyên tắc “thay đổi” vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo” Nguyên tắc thay Nguyên tắc cho rằng, giá trị thị trường BĐS chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt giá bán BĐS thay khác tương tự giá trị SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD + Cát đen: 50m3 x 150.000đ/m3 = 7.500.000 đồng + Thép loại: Phi tròn: 670kg x 13.000đ/kg = 8.710.000 đồng Phi tròn: 400kg x 13.000đ/kg = 5.200.000 đồng D10,L = 11,7m: 180 x 85.000đ/cây = 24.300.000 đồng D16,L = 11,7m: 35 x 220.000đ/cây = 7.040.000 đồng D18,L= 11,7m: 40 x 270.000đ/cây = 10.800.000 đồng tế D22,l = 11,7m: 35cây x 440.000đ/cây = 15.400.000 đồng nh + Dây buộc: 30kg x 15.000đ/kg = 450.000 đồng Ki + Đinh + 7: 20kg x 25.000đ/kg = 500.000 đồng iệ p + Đá đổ móng, đổ mái: 30m3 x 400.000đ/m3 = 12.000.000 đồng gh + Gạch xây tường: vạn x 13.000.000đ/m3 = 52.000.000 đồng tn + Gạch lát nền, gạch ốp nhà vệ sinh, gạch lat khu bếp, bệt, chậu rửa tố mặt, vòi sen: 40.000.000 đồng n + Dây điện, ống nước, công lắp: 40.000.000 đồng vă + Sơn nội ngoại thất công thợ: 45.000.000 đồng ận + Công thợ xây: 300m2 * 750.000đ/m2 = 225.000.000 đồng Lu + Cửa gỗ lim: 500.000.000 đồng + Cầu thang mặt bậc gỗ, song tiện gỗ lim: 75.000.000 đồng + Tủ bếp gỗ, mặt đá: 20.000.000 đồng Tổng chi phí: 1.054.019.910 đồng - Giá trị cịn lại ngơi nhà = ( – 5/50) * 100% = 90% Giá trị nhà = 1.054.019.910 * 90% = 948.617.919 đồng Vậy giá trị bất động cần thẩm định giá Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản đất 1.334.690.500 + 948.617.919 = 2.283.308.419 đồng Làm tròn: 2.283.000.000 đồng SV:Dương Thị Nhàn 38 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD Theo quy định đảm bảo tiền vay ngân hàng nơng nghiệp khách hàng vay vốn, vay theo phương thức có đảm bảo số tiền vay 75% giá trị bất động sản mang chấp Vậy theo quy định chị Lê thị Hằng ngân hàng Agribanh Bát xát cho vay với số tiền: 2.283.000.000 x 75% = 1.712.250.000 đồng Đối chiếu với nhu cầu vay vốn chị với số tiền vay 1.712.250.000 đồng chị hồn tồn có khả đáp ứng u cầu vay vốn ngân hàng Agribank Bát xát theo mức quy định tài sản đảm bảo dự án vay vốn tế chị đảm bảo mức rủi ro thấp xảy Một số khó khăn chấp bảo lãnh bất động sản ngân hàng nh Agribank huyện Bát xát Ki Sự phong phú đa dạng BĐS đủ nói lên iệ p khó thẩm định giá trị chúng cách xác gh khơng có khả chun mơn ngành thẩm định giá thông thạo tn nhóm loại tài sản cần thẩm định Chỉ lĩnh vực BĐS, tố khó xác định giá trị thị trường cách xác theo khu vực n địa phương thời điểm định Đối với tổ tín dụng có vă phịng thẩm định giá trị tài sản cán thẩm định có chun nghiệp ận chưa đào tạo Lu Trong thời gian thực tập ngân hàng Agribank Bát xát tìm hiều hồ sơ khảo sát thực tế em nhận thấy công tác chấp bảo lãnh BĐS có số khó khăn sau: 3.1 Bất cập giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan hệ tín dụng ngân hàng Agribank Bát xát a Về tranh chấp đất đai Trong trình cho vay trung dài hạn cho mục đích đầu tư sản xuất xảy việc sau: Ngày 13/03/2005 ngân hàng có nhận giấy vay vốn trung dài hạn cho mục đích sản xuất hộ gia đình anh Nguyễn văn Linh chủ hộ, SV:Dương Thị Nhàn 39 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD ngụ xã Quảng kim, huyện Bát xát, tỉnh Lào cai đề nghị vay vốn với tổng nhu cầu 58.000.000 vnđ, vốn tự có 28.000.000 vnđ, mức xin vay 30.000.000 vnđ Tài sản đảm bảo ngơi nhà gia đình anh chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau xem xét hồ sơ giấy tờ vay vốn, trưởng phòng kinh doanh cử cán thẩm định tới nơi có BĐS để định giá Với nhà mái khang trang kiên cố, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chủ hộ, sử dụng mục đích, cán thẩm định đồng ý phê duyệt nên anh tế ngân hàng đồng ý cho vay với mức vay ngày vay, ngày duyệt 20/03/2005, hạn trả 20/03/2008 Trong trình sử dụng xảy vấn nh đề sau: Ki Ngày 15/05/2006 anh Phạm xn Hịa có vị trí đất liền kề với gia đình iệ p anh Nguyễn văn Linh thực xây dựng cơng trình phụ gồm nhà bếp gh giếng nước chỗ giáp ranh hai hộ gia đình Anh Nguyễn văn Linh tn không cho phép anh Phạm xuân Hòa xây dựng với lý do: Phần đất xây dựng tố gia đình anh Hai bên không thỏa thuận được, tranh chấp xảy ra, anh n Hịa cố tình xây dựng chưa giải mâu thuẫn Anh Nguyễn vă văn Linh cho người dỡ bỏ cơng trình, xơ xát xảy Anh Nguyễn văn Linh ận mời cán địa đến đo đạc giải vấn đề Phịng tài ngun mơi Lu trường huyện không giải vấn đề chuyển cho tòa án nhân dân huyện với lý tranh chấp dân sự, không thuộc thẩm quyền giải phòng Sau 06 tháng điều tra, xác minh giải kéo dài, cuối TAND UBND huyện định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hai gia đình Như từ chỗ hai gia đình có giấy tờ sử dụng đất hợp pháp thành khơng có giấy tờ Tới ngày 20/03/2008, anh Nguyễn Văn Linh tới hạn trả nợ ngân hàng theo quy định Và hình thức vay anh Nguyễn văn Linh từ chỗ có tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất thành khơng có tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị vơ hiệu hóa Cho SV:Dương Thị Nhàn 40 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD tới ngân hàng chưa thu hồi nợ phải đưa khoản nợ anh Nguyễn văn Linh vào nợ khó địi Qua ví dụ ta thấy ngân hàng phải gánh chịu người chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực việc chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Từ chỗ cho vay chấp có tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất thành cho vay khơng có đảm bảo tài sản Cho dù thủ tục chấp có cơng chứng nhà nước chứng thực hợp đồng chấp đương nhiên bị vơ hiệu hóa Rủi ro người vay phải gánh chịu mà tế bên cho vay khó xử lý nợ Do việc xác định đất đai khơng có tranh chấp vấn đề vô nan giải không cho phận thẩm định nh nói riêng mà cho ngân hàng nói chung Ki Ngồi cịn gặp khó khăn vấn đề sau: iệ p b Giá trị BĐS không đảm bảo giá trị tương lai gh c Cấp giấy chứng nhận sử dụng đất diễn chậm tn Theo quy định hành, để chấp giá trị quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ tố gia đình phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quy định nhằm n tránh chấp BĐS nhiều nơi Tuy nhiên tiến độ cấp giấy chứng nhận vă quyền sử dụng đất nước ta chậm nhà nước có nhiều giải pháp ận đẩy mạnh Hiện địa bàn huyện có khoảng 65% hộ gia đình có Lu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất chưa sang tên đổi chủ trình chuyển nhượng lớn Do ảnh hưởng không nhỏ tới việc chấp vay vốn người dân SV:Dương Thị Nhàn 41 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN AGRIBANK BÁT XÁT I Giải pháp từ phía Ngân hàng Tăng cường kết hợp phận tín dụng phận thẩm định Bộ phận tín dụng phận thẩm định hai phận có vai trị quan trọng Techcombank Hoạt động hai phận đảm bảo cho hoạt tế động tín dụng ngân hàng diễn thường xuyên, rút ngắn thời gian giải ngân cho khách hàng có nhu cầu vay vốn Khi khách hàng có nhu cầu vay nh vốn đến làm thủ tục vay vốn ngân hàng phận tín dụng có nhiệm vụ Ki thẩm tra hồ sơ vay vốn Các cán phận tín dụng có trách nhiệm thu iệ p thập yêu cầu khách hàng vay phải cung cấp đầy đủ thông tin liên quan gh theo quy định phận thẩm định Mọi khoản vay khách hàng ngân tn hàng cần có tài sản chấp nhằm tránh rủi ro hoạt động tín dụng tố ngân hàng Khi khách hàng khơng có khả trả nợ, ngân hàng buộc n phải tiến hành xử lý BĐS chấp để thu hồi nợ Vì vậy, phía ngân hàng ln vă u cầu khách hàng phải nộp tồn hồ sơ gốc có liên quan đến BĐS ận chấp Tuy nhiên, số khách hàng sử dụng giấy tờ giả mạo để chấp, Lu đem chấp BĐS nhiều ngân hàng, đến ngân hàng phải xiết nợ phát sai xót Chính vậy, để đảm bảo an tồn cho khoản tín dụng, cán tín dụng cần phải tiến hành kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý BĐS chấp khách hàng vay thông qua quan Nhà nước có thẩm quyền như: UBND phường, Sở địa chính… để xác nhận tính hợp pháp giấy tờ chấp mà khách hàng giao nộp Bên cạnh đó, cán phận thẩm định cần kiểm tra hồ sơ sau tiếp nhận để kịp thời phát sai xót, tài liệu cịn thiếu phận tín dụng bổ sung cách nhanh chóng nhằm giảm bớt thời gian tiếp nhận xác lập hồ sơ định giá SV:Dương Thị Nhàn 42 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD Giải pháp nâng cao hiệu quy trình định giá bất động sản * Tuân thủ quy trình định giá theo quy định Agribank Các cán thẩm định cần tuân thủ đầy đủ bước quy trình định Agribank quy định cho tồn hệ thống, khơng tự ý cắt bỏ trình hay công đoạn định giá Đây giải pháp quan trọng việc nâng cao tính chuyên nghiệp tính xác kết định giá * Nâng cao tính xác, hợp lý thơng tin sử dụng tế q trình định giá Quy trình định giá yêu cầu CBTĐ phải thu thập thông tin liên nh quan đến BĐS mục tiêu mà khơng hồn tồn dựa vào thông tin, tài Ki liệu mà khách hàng cung cấp Các CBTĐ cần điều tra, xác minh, làm rõ tính iệ p hợp lý thông tin, tránh trường hợp đưa vào sử dụng thông tin gh thiếu xác chịu ảnh hưởng nhiều ý kiến khách hàng tn Để tăng tính xác kết định giá, CBTĐ cần điều tra tố nghiên cứu kỹ thơng tin thị trường, sau phân tích xử lý thơng tin n thu thập thật cẩn thận, tỷ mỷ Cơng việc địi hỏi CBTĐ phải có vă kỹ năng, trình độ kinh nghiệm công tác định giá BĐS để từ ận đưa mức giá hợp lý, sát với giá trị thực BĐS thị trường Lu Các thông tin để so sánh BĐS cần phải thu thập từ BĐS trở lên, CBTĐ cần đầu tư thời gian thu thập BĐS bán thị trường, cịn thơng tin BĐS rao bán dùng để tham khảo * Quy định cách xác định giá trị nhà công trình gắn liền với đất Trong giá trị BĐS chấp, giá trị nhà thường chiếm tỷ lệ nhỏ so với giá trị QSD đất Tuy vậy, khơng phải mà CBTĐ đánh giá hời hợt, coi nhẹ giá trị nhà, tài sản khác gắn liền với đất Không đất, giá trị nhà cơng trình đất bị hao SV:Dương Thị Nhàn 43 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD mòn giảm dần theo thời gian Vì vậy, định giá CBTĐ cần quan tâm đến vấn đề Hiện cách xác định giá trị lại nhà đơn dựa vào giá trị lại cấu trúc có tuổi thọ dài, điều dẫn đến giá trị lại nhà thiếu xác Do đó, tính giá trị cịn lại nhà cần quan tâm đến yếu tố có tuổi thọ ngắn định giá * Kết hợp phương pháp định giá sử dụng phương pháp thu nhập định giá BĐS chấp tế Đối với BĐS tạo thu nhập nhà hàng, khách sạn tài nh sản hình thành từ vốn vay nên sử dụng phương pháp thu nhập Hiện nay, Ki toàn hệ thống Agribank phương pháp định giá sử dụng phổ biến p phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí Đây hạn chế iệ sử dụng hai phương pháp định giá BĐS tạo thu nhập Bởi gh lượng thông tin so sánh không nhiều, nữa, định giá theo phương tn pháp chi phí vào tốn cơng trình độ xác khơng tố cao bị thổi phồng biến động thị trường mà mức vă n giá đưa không phù hợp, không sát với giá thị trường thời điểm Vì vậy, trình định giá CBTĐ nên kết hợp phương pháp ận định giá lại với Lu Giải pháp nhân * Nâng cao trình độ cho chuyên viên định giá Đa số CBTĐ từ chuyên ngành khác chuyển sang, kinh nghiệm kiến thức định giá BĐS hạn chế Do vậy, ngân hàng cần cử cán bộ, CBTĐ tham gia khóa học, khóa đào tạo ngắn hạn nghiệp vụ định giá nhằm nâng cao trình độ cho CBTĐ Ngoài ra, cán CBTĐ cần học hỏi kinh nghiệm, cách thức tiến hành định giá tổ chức, công ty khác đặc biệt công ty, tổ chức SV:Dương Thị Nhàn 44 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD nước ngồi có uy tín tổ chức, quan chuyên nghiên cứu định giá BĐS để nâng cao hiệu quy trình định giá BĐS * Sử dụng hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý, kịp thời nhằm tạo động lực công tác cho cán CBTĐ Ngân hàng cần có sách khen thưởng cán CBTĐ có thành tích cơng tác định giá chấp để khuyến khích lịng hăng say cơng việc cán ngân hàng Hơn nữa, ngân hàng cần có chế tài xử lý vi phạm cán bộ, CBTĐ có vi phạm tế Xây dựng sở liệu nhằm cung cấp thông tin cho định giá bất động sản nh Đây giải pháp cần thực toàn hệ thống Agribank Trong Ki chế thị trường, thông tin BĐS thay đổi, biến động Vì iệ p vậy, để định giá xác giá trị BĐS chấp ta phải lưu gh trữ phân tích thơng tin từ thị trường, từ chọn lọc tn thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá Dựa vào hệ thống thông tố tin này, CBTĐ phân tích tình hình thị trường, đưa dự báo n giá BĐS tương lai, đồng thời tra cứu, lấy thơng ận vă tin nhanh, xác có việc tìm kiếm internet Lu II Giải pháp từ phía Nhà nước Giải pháp quản lý Đất đai nhà nhu cầu thiết yếu xã hội, yếu tố quan trọng hàng đầu cấu thành nên BĐS Trong năm qua, kinh tế nước ta có bước phát triển mạnh mẽ Thị trường BĐS nước ta giai đoạn hình thành phát triển Tuy nhiên, thị trường cịn có nhiều yếu tố mang tính tự phát chưa có định hướng Vì vậy, Nhà nước có vai trò quan trọng việc quản lý, định hướng phát triển thị trường BĐS đặc biệt hoạt động định giá BĐS Nhà nước thông qua việc xây dựng chế, sách, hồn thiện quy phạm pháp luật SV:Dương Thị Nhàn 45 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD nhằm khuyến khích, thúc đẩy quản lý phát triển hoạt động hệ thống tài nhà ở, cụ thể: Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai cấp GCNQSD đất Đây việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng chặt chẽ Giải pháp tác động mạnh mẽ tới hoạt động thị trường BĐS phát triển thị trường QSD đất, làm giảm bớt số lượng tranh chấp đất đai diễn phổ biến làm tăng thêm số lượng giao dịch (vì người sở hữu BĐS có GCNQSD đất tế mua bán, chấp, góp vốn kinh doanh…) Thứ hai, kiện toàn máy quan quản lý BĐS, đẩy mạnh cải cách nh hành chính, thủ tục quản lý BĐS Xác định rõ quyền hạn, chức Ki quan Xây dựng đội ngũ cán chuyên môn iệ p Thứ ba, thành lập quan Chính phủ chuyên trách quản lý gh BĐS Hiện nước ta, hoạt động quản lý BĐS diễn dàn trải với tn tham gia nhiều cấp từ Thủ tướng phủ, Chủ tịch UBND cấp, tố quyền cấp…; tới Bộ, ngành như: Bộ tài nguyên môi n trường (Vụ đăng ký thống kê đất đai), Bộ tài (Ban Vật giá, Cục công vă sản), Bộ xây dựng Từ thực trạng dẫn đến hoạt động quản lý diễn thiếu ận hiệu gây khó khăn việc thực hiện, thời gian phải qua Lu nhiều khâu trung gian khơng có phận chịu trách nhiệm Đây vấn đề đáng quan tâm cần Nhà nước quan chức sớm giải nhằm tạo thông thống làm việc nâng cao tính thống hiệu việc quản lý BĐS cịn gặp nhiều khó khăn Giải pháp sách pháp lý – Hồn thiện quy định pháp luật quyền đất đai nhà ở; giao dịch dân sự, giao dịch bảo đảm; đăng ký BĐS, đăng ký giao dịch bảo đảm; định giá, đấu giá kinh doanh BĐS SV:Dương Thị Nhàn 46 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD – Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, cập nhật thường xuyên biến động đất đai, minh bạch, rõ ràng, xác, dễ tiếp cận tổ chức cá nhân có liên quan – Hồn thiện hệ thống định giá tài sản có BĐS (đất đai tài sản gắn liền với đất) để tạo sở cho việc định giá nhà ở, BĐS, cung cấp thông tin cần thiết cho cá nhân, tổ chức tín dụng nhà đầu tư – Thống nhất, tập trung quy định pháp luật chứng minh QSD đất, QSH nhà BĐS khác nhằm đảm bảo yêu cầu cải cách hành tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức thực tế thủ tục đăng ký BĐS (một cửa, dấu, giấy, thủ tục) nh – Xây dựng hồn thiện mơi trường pháp lý giải pháp quan Ki trọng thiếu nhằm tạo hành lang pháp lý thúc đẩy hình thành, p phát triển thị trường BĐS hoạt động định giá BĐS chấp gh iệ – Thông qua việc ban hành thực hệ thống sách đất đai tn nhà tạo sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp hệ đất đai nhà tố tổ chức kinh tế, doanh nghiệp cá nhân mối quan vă n Thứ nhất, sách giá đất: Sửa đổi, bổ sung hoàn chỉnh khung ận giá đất Nhà nước ban hành cho giá đất theo qui định Nhà nước giá thị trường gần với hơn, không chênh lệch, tạo điều kiện thuận lợi Lu việc thu tiền giao đất, đền bù thu hồi đất đặc biệt tránh thất thu tiền thuế cho Nhà nước Thứ hai, tiếp tục xây dựng hồn thiện sách pháp lý có liên quan đến công tác định giá BĐS chấp Hiện nay, cơng tác định giá chấp cịn thiếu pháp lý quan trọng đặc biệt phương pháp định giá BĐS chấp chuẩn để tổ chức làm để tiến hành định giá Bởi vậy, với chức quản lý mình, Nhà nước cần sớm đưa điều kiện áp dụng phương pháp định giá BĐS chấp, tạo quy trình định giá chuẩn làm cho tổ chức, cá nhân công tác định giá BĐS chấp SV:Dương Thị Nhàn 47 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD Giải pháp xây dựng quy trình định giá bất động sản chấp chuẩn quốc gia Trong điều kiện thị trường BĐS nước ta nay, công tác định giá BĐS chấp ngân hàng cịn có nhiều hạn chế, khơng theo quy trình định giá chuẩn Chính vậy, việc xây dựng quy trình định giá BĐS chấp chuẩn quốc gia cần thiết Trên thực tế, văn hướng dẫn nghiệp vụ quy trình, quy phạm; trình tự thủ tục định giá BĐS chấp, quản lý giá BĐS tế thiếu chưa có Do đó, việc thống bước định giá làm nh tăng tính xác định giá tăng tính chuyên môn CBTĐ, tạo điều kiện cho việc quản lý giá BĐS quản lý hoạt động định giá Ki BĐS chấp nước ta gh pháp thông dụng giới iệ p Tổ chức đào tạo cấp chứng hành nghề định giá theo phương tn Một nguyên nhân kìm hãm phát triển hoạt động định tố giá BĐS chấp nước ta trình độ chun mơn, nghiệp vụ định n giá CBTĐ khơng cao có nhiều hạn chế Trong đó, lại địi vă hỏi cần thiết để thực đuợc bước trình định giá ận việc nâng cao chất lượng định giá Do đó, Nhà nước ta nên quan Lu tâm, tạo điều kiện thuận lợi nhằm cải thiện lực, nâng cao trình độ phong cách làm việc chuyên nghiệp nhà định giá nước cách thường xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ cấp giấy chứng hành nghề định giá cho người có nhu cầu muốn tham gia vào công tác định giá người cơng tác quan, tổ chức có hoạt động định chưa có chứng hành nghề Để thực việc địi hỏi Nhà nước phải lập quan chức nhận trách nhiệm chuyên đào tạo kiểm tra, giám sát hoạt động định giá cán định giá SV:Dương Thị Nhàn 48 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD KẾT LUẬN Trong năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam phát triển nhanh mạnh mẽ, hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS sôi động, nhu cầu vốn để phát triển BĐS, sản xuất kinh doanh cần thiết cấp bách, mà nguồn vốn quan trọng từ ngân hàng Nhưng hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro, ngân hàng cho vay phải đòi hỏi khách hàng vay phải có tài sản chấp, tài sản chấp có giá trị tế cao đảm bảo quyền BĐS Vì để phục vụ tốt nhu cầu khách hàng vay gắn với nâng cao chất lượng, uy tín việc nâng cao hiệu nh định giá việc làm quan trọng cần thiết Để làm điều cần Ki phải xác định rõ phương pháp định giá, vận dụng định giá BĐS chấp, iệ p nội dung định giá, quy trình định giá cách logic, khoa học có hiệu gh có hỗ trợ nhà nước, phủ văn pháp luật, minh bạch tn hóa thơng tin cung cấp cho định giá BĐS tố Sau nghiên cứu hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng nông n nghiệp phát triển nông thôn Agribank chi nhánh huyện Bát xát, Lào cai, vă em mạnh dạn đưa số giả pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng ận công tác định giá BĐS chấp Do hạn chế kiến thức thời Lu gian lực thực tế, em khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong góp ý từ thầy bạn đọc để chuyên đề hoàn thiện Cuối em xin chân thành cảm ơn CN Phạm Quế Sứng lãnh đạo ngân hàng Agribank Bát xát giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề SV:Dương Thị Nhàn 49 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN .3 1.1 Bất động sản chấp bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm chấp bất động sản 1.2 Quy định Ngân hàng bất động sản chấp tế 1.2.1 Phân loại bất động sản chấp nh 1.2.2 Các hình thức chấp bất động sản .4 Ki 1.2.3 Điều kiện bất động sản nhận chấp p 1.3 Định giá bất động sản iệ 1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản gh 1.3.2 cần thiết định giá chấp tn 1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản chấp .7 tố 1.4 Căn nguyên tắc định giá bất động sản chấp n 1.4.1 Căn định giá bất động sản chấp vă 1.4.2 Nguyên tắc định giá bất động sản chấp ận 1.5 Phương pháp định giá bất động sản chấp .11 Lu 1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp .12 1.5.2 Phương pháp định giá chi phí (phương pháp giá thành, phương pháp thầu khoán) 15 1.5.3 Phương pháp vốn hóa (phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) 17 1.6 Quy trình định giá bất động sản chấp 19 1.6.1 Xác định vấn đề định giá .19 1.6.2 Lập kế hoạch định giá 19 1.6.3 Khảo sát, thu thập thông tin 19 SV:Dương Thị Nhàn 50 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD 1.6.4 Phân tích, xử lý thơng tin 20 1.6.5 Thực xác định giá trị bất động sản cần định giá 20 1.6.6 Lập báo cáo viết chứng thư định giá .21 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN HUYỆN BÁT XÁT 22 I Tổng quan Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn huyện Bát xát, tỉnh Lào cai 22 tế Tổng quan ngân hàng 22 nh Kết hoạt động tín dụng năm qua 23 II Tình hình chấp, bảo lãnh BĐS ngân hàng Agribank huyện Bát Ki xát tỉnh Lào cai 25 iệ p Quy trình định giá bất động sản ngân hàng Agribank Bát xát .25 gh 1.1 Trình tự thực .25 tn 1.2 Cách thức tiến hành định giá bất động sản 25 tố 1.3 Định giá bất động sản 26 n 1.4 Định giá BĐS ngân hàng Agribank huyện Bát xát, Lào cai 28 vă Thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Agribank chi ận nhánh Bát xát 28 Lu Một số khó khăn chấp bảo lãnh bất động sản ngân hàng Agribank huyện Bát xát 39 3.1 Bất cập giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan hệ tín dụng ngân hàng Agribank Bát xát 39 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN AGRIBANK BÁT XÁT 42 I Giải pháp từ phía Ngân hàng 42 Tăng cường kết hợp phận tín dụng phận thẩm định 42 Giải pháp nâng cao hiệu quy trình định giá bất động sản 43 SV:Dương Thị Nhàn 51 Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD Giải pháp nhân 44 Xây dựng sở liệu nhằm cung cấp thông tin cho định giá bất động sản .45 II Giải pháp từ phía Nhà nước 45 Giải pháp quản lý 45 Giải pháp sách pháp lý 46 Giải pháp xây dựng quy trình định giá bất động sản chấp chuẩn quốc gia 48 tế Tổ chức đào tạo cấp chứng hành nghề định giá theo phương pháp thông dụng giới 48 Lu ận vă n tố tn gh iệ p Ki nh KẾT LUẬN 49 SV:Dương Thị Nhàn 52 Lớp :TĐ 41A
Ngày đăng: 19/12/2023, 09:20
Xem thêm: