Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ở tại trung tâm phát triển quỹ đất thành phố hòa bình, tỉnh hòa bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP BÙI THỊ MAI QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ HỊA BÌNH, TỈNH HỊA BÌNH CHUN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ MÃ NGÀNH: 8310110 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN ANH TUẤN Hà Nội, 2023 i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan, cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu khác Nếu nội dung nghiên cứu trùng lặp với cơng trình nghiên cứu cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm tn thủ kết luận đánh giá luận văn Hội đồng khoa học Hà Nội, ngày tháng 06 năm 2023 Người cam đoan Bùi Thị Mai ii LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập, nghiên cứu Để hoàn thành luận văn tơi xin bày tỏ kính trọng lòng biết ơn sâu sắc tới: Giảng viên hướng dẫn khoa học: TS Trần Anh Tuấn Tôi xin trân trọng cảm ơn góp ý quý báu Thầy, Cô Trường Đại học Lâm nghiệp bảo, hướng dẫn giúp đỡ tận tình trình tơi thực hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Trung tâm phát triển Quỹ đất thuộc Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Hịa Bình Hịa Bình, phịng ban Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Hịa Bình giúp đỡ tơi q trình thu thập số liệu, thơng tin q trình thực luận văn Tơi xin cảm ơn giúp đỡ Lãnh đạo, đồng nghiệp quan gia đình, bạn bè ln quan tâm, động viên tạo điều kiện cho tơi q trình thực Do thời gian q trình nghiên cứu có hạn, luận văn tơi khơng tránh khỏi thiếu sót sơ xuất Tơi mong nhận đóng góp quý thầy, cô giáo để luận văn tơi hồn thiện Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng 06 năm 2023 Học viên Bùi Thị Mai iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC HÌNH vi MỞ ĐẦU .1 Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Cơ sở lý luận công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Một số khái niệm đất đai, đất ở, quyền sử dụng đất 1.1.2 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.1.3 Khái quát Đấu giá quyền sử dụng đất 16 1.1.4 Vai trò đấu giá quyền sử dụng đất 21 1.1.5 Nội dung công tác quản lý đấu giá QSD đất 22 1.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đấu giá QSD đất 32 1.2 Cơ sở thực tiễn công tác quản lý đấu giá QSD đất 33 1.2.1 Kinh nghiệm công tác quản lý đấu giá QSD đất tỉnh Sơn La 33 1.2.2 Kinh nghiệm Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Đà Nẵng 37 1.2.3 Bài học kinh nghiệm cho thành phố Hịa Bình 38 Chương ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .41 2.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 41 2.1.1 Đặc điểm thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình 41 2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 42 2.1.3 Giới thiệu chung Trung tâm phát triển quỹ đất 46 2.2 Phương pháp nghiên cứu 52 2.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 52 2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 52 2.2.3 Phương pháp phân tích số liệu 54 iv Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 56 3.1 Thực trạng công tác quản lý đấu giá QSD đất Trung tâm phát triển quỹ đất địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình 56 3.1.1 Tham mưu cho Sở Tài nguyên Môi trườngTrình Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tổ chức thực văn pháp luật 56 3.1.2 Tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất 58 3.1.3 Tuyên truyền phổ biến thông tin đấu giá quyền sử dụng đất 62 3.1.4 Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 63 3.1.5 Kiểm tra, kiểm sốt cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất 75 3.1.6 Xử lý vi phạm đấu giá quyền sử dụng đất 76 3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đấu giá QSD đất Trung tâm phát triển quỹ đất 76 3.2.1 Các yếu tố khách quan 76 3.2.2 Các yếu tố chủ quan 78 3.3 Đánh giá chung công tác quản lý đấu giá QSD đất Trung tâm Phát triển quỹ đất 82 3.3.1 Những thành công đạt 82 3.3.2 Những tồn tại, yếu 85 3.3.3 Nguyên nhân tồn 87 3.4 Đề xuất nhóm giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý đấu giá QSD đất Trung tâm Phát triển quỹ đất địa bàn thành phố Hịa Bình .88 3.4.1 Căn đề xuất giải pháp 88 3.4.2 Một số nhóm giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý đấu giá QSD đất Trung tâm Phát triển quỹ đất 90 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO 98 PHỤ LỤC 112 v DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ Viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản BTC Bộ tài BTP Bộ tư pháp BTNMT Bộ tài nguyên môi trường BQĐN Bình quân đầu người CN QSDĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất CN-TTCN Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp CP Chính phủ CSHT Cơ sở hạ tầng QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất THCS Trung học sở THPT Trung học phổ thông TTLT Thông tư liên tịch TĐPTBQ Tốc độ phát triển bình quân TĐPTLH Tốc độ phát triển liên hồn CCVC Cơng chức viên chức CNH - HĐH Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa HĐND Hội đồng nhân dân KT - XH Kinh tế - Xã hội UBND Ủy ban nhân dân TN&MT Tài Nguyên Môi Trường XHCN Xã hội chủ nghĩa QSD Quyền sử dụng vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Một số tiêu kinh tế giai đoạn 2020 - 2022 .43 Bảng 2.2 Tình hình dân số thành phố Hịa Bình giai đoạn 2020 - 2022 44 Bảng 2.3 Đội ngũ nhân lực Trung tâm Phát triển quỹ đất 51 Bảng 2.4 Tổng hợp số phiếu điều tra người dân dự án .53 Bảng 3.1 Các lô đất phường Quỳnh Lâm, thành phố Hịa Bình 65 Bảng 3.2 Tài sản đấu giá phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình66 Bảng 3.3 Dự kiến giá khởi điểm lô đất phường Hữu Nghị, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình 69 Bảng 3.4 Đánh giá mức độ phù hợp người dân hệ thống sách pháp luật đất đai 77 Bảng 3.5 Đánh giá mức độ ảnh hưởng KT - XH tới đấu giá quyền sử dụng đất 78 Bảng 3.6 Đánh giá người dân máy tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 79 Bảng 3.7 Đánh giá lực cán thực công tác đấu giá đấu giá đất 80 Bảng 3.8 Năng lực đấu giá viên thực đấu giá quyền sử dụng đất 81 Bảng 3.9 Biểu tổng hợp kết thực công tác đấu giá quyền sử dụng để giao đất có thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2020 - 2022 Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Hịa Bình 84 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức Trung tâm phát triển quỹ đất 49 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật” (khoản Điều 54) Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, thuộc loại tài sản hàng hóa đặc biệt khơng người tạo ra, đất đai tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá quốc gia người sử dụng đất Thực tế chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất mang lại lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp cho tồn xã hội Do đó, pháp luật quy định đấu giá quyền sử dụng đất hoạt động giao đất, cho thuê đất phương thức phân phối đất đai đặc biệt Nhà nước Khác với giao đất, cho thuê đất theo cách truyền thống, trường hợp chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai với người khác người trả giá cao người nhận quyền sử dụng đất Việc đưa quyền sử dụng đất vào đấu giá bước tiến hoạt động giao đất, cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền Thơng qua đó, góp phần làm giảm đầu đất đai, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ thể tham gia đấu giá, huy động tối đa nguồn vốn cho ngân sách Những năm gần đây, kinh tế nước ta có chuyển biến mạnh mẽ đạt nhiều thành tựu quan trọng Những thành công có đóng góp đáng kể từ việc sử dụng hiệu nguồn tài nguyên đất vào dự án đầu tư, dự án phát triển kinh tế xã hội, đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật Việc sử dụng đất để phát triển dự án cách bền vững đạt hiệu cao, đóng góp ngày nhiều cho phát triển xã hội thách thức lớn đặt cho nhà quản lý Thực Chương trình hành động số 06-CTr/TU thực Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII Đảng Nghị Đại hội đại biểu Đảng tỉnh lần thứ XVII, nhiệm kỳ 2020 - 2025 nhằm bước nâng cao phát triển kinh tế tỉnh Hịa Bình nói chung thành phố Hịa Bình nói riêng, đấu giá QSD đất có vai trị vơ quan trọng Đây cách khai thác hiệu quỹ đất, giải nhu cầu sử dụng đất nhân dân doanh nghiệp, vừa tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo nguồn vốn đầu tư phát triển hạ tầng, vừa tạo nguồn lực để thực chương trình xây dựng nơng thôn địa bàn thành phố Những năm gần đây, để nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất, thành phố Hịa Bình thực chủ trương nhà nước “đổi đất lấy sở hạ tầng” với hai hình thức đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất, thực dự án quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục khó khăn vốn đầu tư, cơng tác góp phần quan trọng phát triển Kinh tế - Xã hội địa bàn thành phố Hịa Bình nói riêng tỉnh Hịa Bình nói chung Q trình nghiên cứu phân tích, tổng hợp hoạt đấu giá quyền sử dụng đất số dự án thành phố Hịa Bình năm qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đem lại hiệu nhiên xét cách tổng thể cịn bất cập ảnh hưởng đến hiệu cơng tác Từ ảnh hưởng đến q trình phát triển KT - XH địa bàn thành phố tỉnh Hịa Bình Trung tâm phát triển quỹ đất thành lập với mục đích thực chức năng, hoạt động hiệu việc đấu giá QSD đất Là người tham mưu việc thực công tác đấu giá QSD đất địa bàn thành phố nhận thức rõ ý nghĩa tầm quan trọng việc đấu giá phát triển thành phố Hịa Bình Đối với Dự án đấu giá QSD đất nhiều thời gian thủ tục hành để hồn thiện dự án Thực tế cho thấy, công tác đấu giá QSD đất tồn nhiều bất cập tồn quy trình cũng trình thực cần phải có giải pháp phù hợp để đem lại hiệu Với lý nêu trên, học viên lựa chọn đề tài với chủ đề “Quản lý đấu giá Quyền sử dụng đất Trung tâm Phát triển quỹ đất, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình” để làm đề tài luận văn thạc sĩ Đây đề tài có ý nghĩa quan trọng mặt lý luận cũng thực tiễn Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu tổng quát Trên sở đánh giá thực trạng yếu tố ảnh hưởng tới công tác quản lý đấu giá QSD đất Trung tâm Phát triển quỹ đất, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình, nhằm đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý đấu giá QSD đất địa bàn thành phố Hịa Bình 2.2 Mục tiêu cụ thể - Hệ thống hóa sở lý luận thực tiễn công tác quản lý đấu giá QSD đất - Đánh giá thực trạng công tác quản lý đấu giá QSD đất Trung tâm Phát triển quỹ đất địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình - Xác định yếu tố ảnh hưởng tới công tác quản lý đấu giá QSD đất Trung tâm Phát triển quỹ đất địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình - Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý đấu giá QSD đất Trung tâm Phát triển quỹ đất địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu luận văn công tác quản lý đấu giá QSD đất Trung tâm Phát triển quỹ đất, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung: Nghiên cứu vấn đề sở lý luận, đánh giá thực trạng đề xuất nhóm giải pháp hồn thiện công tác quản lý đấu giá QSD đất Trung tâm Phát triển quỹ đất địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình - Phạm vi không gian: Nghiên cứu thực địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình - Phạm vi thời gian: Số liệu sơ cấp thứ cấp thu thập cho giai đoạn năm 2020 - 2022; Các nhóm giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý đấu giá QSD đất Trung tâm Phát triển quỹ đất địa bàn thành phố Hòa Bình, tỉnh Hịa Bình đề xuất cho giai đoạn từ đến 2030 Nội dung nghiên cứu - Cơ sở lý luận thực tiễn công tác quản lý đấu giá QSD đất công tác đấu giá QDS đất 88 - Sự quan tâm đạo thực tỉnh số dự án chưa liệt; phối hợp phòng, ban liên quan chưa đồng bộ, chưa tập trung ưu tiên giải hướng dẫn thủ tục gây vướng mắc thủ tục đầu tư… 3.4 Đề xuất nhóm giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý đấu giá QSD đất Trung tâm Phát triển quỹ đất địa bàn thành phố Hịa Bình 3.4.1 Căn đề xuất giải pháp * Mục tiêu, định hướng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hịa Bình đến năm 2030 a Quan điểm mục tiêu phát triển Tiếp tục nâng cao lực lãnh đạo sức chiến đấu Đảng bộ; xây dựng hệ thống trị đội ngũ cán công chức ngang tầm nhiệm vụ; phát huy sức mạnh đại đoàn kết dân tộc; huy động tối đa nguồn lực, tạo đột phá để phát triển nhanh, bền vững; nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân, giữ gìn, bảo tồn phát huy sắc văn hóa dân tộc; nâng cao chất lượng giáo dục đào tạo; tập trung xây dựng nông thôn mới, đô thị văn minh, đảm bảo quốc phòng, giữ vững an ninh trật tự Phấn đấu đến năm 2025, kinh tế tỉnh Hịa Bình cũng thành phố Hịa Bình đạt mức trung bình nước; đến năm 2030 trở thành tỉnh phát triển, thuộc nhóm dẫn đầu khu vực Trung du Miền núi Bắc Bộ đến năm 2050 trở thành tỉnh phát triển nước b Quan điểm tăng cường quản lý nhà nước đất đai thành phố Sử dụng đất phải tuân thủ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền xét duyệt Tăng cường công tác tra, kiểm tra, xử lý dứt điểm sai phạm liên quan đến quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Nâng cao lực chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp cho cán thực công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Đảm bảo ổn định cán làm công tác địa địa bàn xã, phường Rút ngắn thời gian giải hồ sơ cho người dân họ đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thực tốt công tác đền bù tiến hành thu hồi đất người dân 89 Khai thác sử dụng đất theo hướng giải phóng lực sản xuất ngành kinh tế - xã hội, nhằm thúc đẩy chuyển dịch cấu kinh tế, chuyển dịch cấu trồng, ưu tiên phân bổ đất đai cho ngành kinh tế mũi nhọn thành phố, không ngừng cải thiện đời sống nhân dân Khai thác triệt để quỹ đất đai vào mục đích phát triển kinh tế- xã hội, khơng để tình trạng xây dựng vi phạm quy hoạch, thay đổi quy hoạch sau trúng đấu giá đất Sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, pháp luật, bố trí trồng xanh, đầu tư xây dựng sở hạ tầng, phát triển khu công nghiệp, thương mại du lịch Từng bước phân bổ sử dụng quỹ đất phù hợp đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thành phố, tạo sở vững cho nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa địa bàn thành phố Việc mở rộng phát triển dự án Nhà ở, Khu dân cư phải đáp ứng yêu cầu: thuận tiện giao lưu kinh tế, văn hóa; thuận lợi sinh hoạt, sản xuất phát triển kinh tế gia đình; hình thành cụm điểm kinh tế, phát triển khu vực thị tứ, tạo điều kiện thuận lợi cho q trình cơng nghiệp hóa - đại hóa cũng tạo tiền đề để tiến hành thị hóa sau Trong cấu sử dụng đất ở, cần dành tỷ lệ thích đáng hợp lý cho cơng trình văn hóa, cảnh quan mơi trường, ưu tiên phát triển, hình thành khu nhà tập trung, tăng cường sở hạ tầng, cơng trình phúc lợi cơng cộng nhằm vừa để thực chuyển đổi cấu kinh tế, vừa tạo điều kiện nâng cao đời sống nhân dân Tận dụng diện tích đất chưa sử dụng để bố trí cho nhu cầu xây dựng cơng trình, nhằm hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp, lâm nghiệp sang cho mục đích Gắn khai thác sử dụng với nhiệm vụ bồi dưỡng tái tạo, làm tăng độ phì cho đất, chống suy thóai đất, gắn lợi ích kinh tế với bảo vệ môi trường, bảo đảm sử dụng đất bền vững lâu dài.Ngoài việc khai thác sử dụng đất để phát triển kinh tế xã hội phải đảm bảo vấn đề quốc phòng an ninh, quán triệt phương châm kết hợp kinh tế với quốc phòng, quốc phòng với kinh tế bảo vệ tồn vẹn lãnh thổ quốc gia (Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Hịa Bình) 90 3.4.2 Một số nhóm giải pháp nhằm hồn thiện công tác quản lý đấu giá QSD đất Trung tâm Phát triển quỹ đất 3.4.2.1 Công tác lập hồ sơ quy hoạch để đấu giá quyền sử dụng đất Trong trình thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phối hợp cách khoa học quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhằm đảm bảo phù hợp, tính thống nhất, tính khả thi quy hoạch nhằm mang lại hiệu toàn diện kinh tế, xã hội, môi trường Đồng thời, xuất phát từ thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất dự án thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình thời gian qua cịn có hạn chế, bất cập, chưa khai thác tốt nguồn tài nguyên đất Tại Hội nghị lần VII Ban chấp hành Trung ương khóa XI, Đảng ta khẳng định: Tài nguyên tài sản quốc gia, nguồn lực, nguồn vốn tự nhiên đặc biệt quan trọng để phát triển đất nước Tài nguyên phải đánh giá đầy đủ giá trị, định giá, hạch toán kinh tế, quản lý, bảo vệ chặt chẽ khai thác sử dụng tiết kiệm, có hiệu bền vững, gắn với mục tiêu phát triển KT - XH, bảo đảm an ninh tài nguyên Thực tốt công tác quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất cách hợp lý, mục đích Trước hết, thực tốt mục tiêu, quan điểm UBND thành phố “Tập chung xây dựng kế hoạch phát triển kinh tế dài hạn, trung hạn, hàng năm Mục tiêu phát triển kinh tế nhằm nâng cao đời sống nhân dân; trọng phát triển Công nghiệp, dịch vụ đôi phát triển nông nghiệp theo hướng sản xuất nông nghiệp cung cấp cho thành phố Triển khai xây dựng quy hoạch tổng thể phát triển KT - XH Thành phố đến năm 2025 tầm nhìn 2030 quy hoạch ngành Trên sở xây dựng kế hoạch phát triển kinh tế xã - hội năm hàng năm” Thực khai thác tốt diện tích dự án du lịch, dịch vụ, nhà cách hợp lý Điều hòa áp lực tăng dân số tăng trưởng kinh tế nhằm đáp ứng yêu cầu sử dụng đất bền vững Sử dụng đất sở quy hoạch bảo đảm lợi ích trước mắt cũng lâu dài người sử dụng đất cộng đồng Khi phân bố sử dụng đất cho ngành kinh tế quốc dân cần sử dụng đồ, tài liệu đất đánh giá phân hạng đất đai xây dựng, nâng cao chất lượng quy hoạch dự báo sử dụng lâu dài 91 3.4.2.2 Công tác lập phương án đấu giá QSD đất Khi trình hồ sơ đề nghị thẩm định dự án đầu tư Trung tâm Phát triển quỹ đất xem xét toàn diện hiệu kinh tế, xã hội, môi trường dự án Đối với dự án xen kẹt, nhỏ lẻ cần xem xét trạng sử dụng thực tế khu dân cư, địa bàn xã có đất để đưa định có nên tổ chức đấu giá QSD đất hay không mà ưu tiên cho việc xây dựng hệ thống cơng trình cơng cộng, phúc lợi xã hội địa phương Đối với dự án đấu giá tập trung cần xác định hiệu kinh tế đem lại cho xã hội, đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, khách quan đảm bảo quyền lợi cho người đăng ký tham gia đấu giá cũng đảm bảo tính hiệu kinh tế đất đưa đấu giá Để tạo lập quỹ đất có lợi cần phải thực tốt công tác quy hoạch, gắn kết quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội với quy hoạch chuyên ngành quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy hoạch sử dụng đất Đối với khu đất cụ thể quy hoạch cho khai thác quỹ đất thông qua đấu giá, Trung tâm Phát triển quỹ đất cần phối hợp chặt chẽ với UBND Thành phố côn gtasc đạo quan chun mơn (Phịng Kinh tế hạ tầng, Phịng Tài nguyên Môi trường), đơn vị tư vấn để xây dựng đồ án quy hoạch chi tiết có tính khả thi cao, đảm bảo khoa học, hợp lý có tính kết nối với tổng thể khu vực có tham gia tích cực từ phía người dân 3.4.2.3 Tăng cường công khai minh bạch công tác đấu giá Trung tâm Phát triển quỹ đất cần tăng cường phổ biến văn pháp lý đấu giá QSD đất, công bố công khai hồ sơ khu đất đấu giá, thông tin đấu giá Tổ chức thông báo phương tiện thông tin đại chúng cho người dân nắm nội dung đợt đấu giá Hướng dẫn cụ thể việc đăng ký đấu giá QSDĐ mức thu phí đấu giá cách rõ ràng, thuận tiện Làm tốt công tác hoàn trả tiền đặt cọc cho người tham gia đấu giá không trúng đấu giá Nghiên cứu tham mưu việc ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý, sử dụng đất ở, thành phố Hịa Bình ban hành quy chế đấu 92 giá QSDĐ thống toàn thành phố nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, giúp người tham gia đấu giá thuận lợi việc nắm bắt thông tin Cần đạo quy hoạch xây dựng thành phố với hệ thống sở hạ tầng đồng phù hợp với tốc độ thị hóa Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thơng tin, việc giao cho Sàn giao dịch BĐS thực Các quan chuyên môn Ủy ban nhân dân cấp thực nhiệm vụ chun mơn theo chức năng, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt cơng tác đấu giá Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư 3.4.2.4 Hồn thiện cơng tác chuẩn bị cho đợt đấu giá đất Thể chi tiết rõ ràng thơng số kỹ thuật số hiệu, diện tích, vị trí, kích thước đất đấu giá đồ cho người dân nắm rõ thông tin khu vực đấu giá Công tác chuẩn bị cho việc tổ chức đấu giá: Trung tâm phát triển quỹ đất giám sát việc tổ chức đấu giá giao nhiệm vụ cụ thể cho người điều hành, người giám sát đấu giá diễn cách an toàn nghiêm túc Phương thức đấu giá cũng cịn bất cập, để tránh đấu giá có tượng thông đồng người tham gia đấu giá với người tham dự đăng ký phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá từ 10 phút xuống phút, xây dựng giá sàn gần sát với khung giá thị trường thực vòng Thống quy chế đấu giá dự án để người thuận lợi nắm bắt thông tin tham gia dự án khác Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy 93 Khi có kế hoạch đấu giá thức phải cơng khai thơng báo rộng rãi thơng tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân nắm bắt kịp thời thơng tin Kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến xã, phường xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu Trước mắt cần khẩn trương hồn thiện dự án để sớm thực đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà người dân Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án 3.4.2.5 Hoàn thiện thủ tục sau đấu giá Khi tiến hành xong đấu giá QSDĐ việc hồn tất thủ tục cấp giấy CN QSDĐ sớm cho người trúng đấu giá công tác quan tâm Chính vậy, quan giao nhiệm vụ hồn thành cấp giấy chứng nhận phải hoàn tất thủ tục theo tiến độ, quy định Ngoài việc hỗ trợ người trúng đấu giá để làm thủ tục trình nhận đất cũng yếu tố tác động đến hài lòng người dân công tác 3.4.2.6 Công tác chuẩn bị tốt sở vật chất cho phiên đấu giá Cần trang bị nơi diễn đấu giá, phải đảm bảo chỗ ngồi cho thành phần tham gia vị trí quy định theo thứ tự theo số báo danh, không đổi chỗ, không lại lộn xộn, bàn tán thảo luận để dàn xếp mức giá Chỉ ngồi phịng đấu giá đồng ý người chủ trì Hội đồng đấu giá Những người khơng tham gia đấu giá, khơng có nhiệm vụ phục vụ đấu giá khơng phép vào phòng đấu giá, đảm bảo vấn đề an ninh trật tự cho đấu giá tránh trường hợp lộn xộn hay số thành phần gây khó khăn cho đấu giá 3.4.2.7 Nâng cao lực đội ngũ cán đội ngũ đấu giá viên thực công tác đấu giá Tăng cường kiểm tra định kỳ hàng năm đột xuất tổ chức, hoạt động tổ chức bán đấu giá, kiểm tra việc hành nghề đội ngũ đấu giá viên, kiểm tra nghiệp vụ đấu giá tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp 94 Tăng cường tra tổ chức, hoạt động tổ chức đấu giá, xử lý nghiêm vi phạm pháp luật đấu giá viên; Thống kê, rà soát, phân loại đấu giá viên địa bàn Thành phố Thu hút người có lực, trình độ tham gia hoạt động bán đấu giá tài sản địa bàn thành phố, phát triển trung bình 10 đấu giá viên năm Tổ chức lớp tập huấn kiến thức pháp luật, đạo đức nghề nghiệp kỹ bán đấu giá tài sản cho đấu giá viên, lớp tập huấn theo chuyên để pháp luật liên quan đến bán đấu giá (quyền sử dụng đất, tài sản thi hành án số loại tài sản khác); Tổ chức lớp bồi dưỡng kỹ quản lý, nghiệp vụ tài chính, pháp luật bán đấu giá cho cán Trung tâm phát triển quỹ đất ban ngành liên quan; Tổ chức chương trình tuyên truyền pháp luật, hỏi đáp nghiệp vụ, tình bán đấu giá tài sản, ban hành ấn phẩm, đặc san tuyên truyền, phổ biến, giới thiệu quy định pháp luật bán đấu giá tài sản 95 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Đấu giá quyền sử dụng đất chủ trương giải pháp hữu hiệu nhằm nâng cao hiệu kinh tế đất, góp phần ổn định thị trường quyền sử dụng đất (thị trường bất động sản) Đấu giá quyền SDĐ thực chất hình thức chuyển nhượng quyền SDĐ đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch BĐS Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDĐ thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Kết thực đấu giá thống kê năm có chênh lệch giá khởi điểm giá UBND tỉnh ban hành bảng giá đất tương đối lớn, đáp ứng theo nguyên tắc xác định giá khởi điểm tương đối sát với giá đất chuyển nhượng thị trường; Chênh lệch giá khởi điểm so với giá trúng đấu giá có chênh lệch với khu đất, nhu cầu,mong muốn khả tài khách hàng Quy trình đấu giá tuân thủ trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ Các thông tin đất, phương thức, thời gian đấu giá QSDĐ công khai phương tiện thông tin đại chúng Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế “Xin, cho” tồn thời gian dài nhiều địa phương nước, giải nhu cầu sử dụng đất cho phận người dân, thu hút nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác tham gia vào thị trường bất động sản Đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển lĩnh vực đầu tư sở hạ tầng địa phương, nhiều dự án trích nguồn thu từ đấu giá để xây dựng, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm xá; đầu tư trang thiết bị nâng cao chất lượng dạy học, khám chữa bệnh cho nhân dân Bên cạnh mặt đạt công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất mặt hạn chế tượng “cò đất”, “quân xanh - quân đỏ”, 96 tượng thông thầu công tác đấu giá QSDĐ tồn song song Người có thu nhập thấp, người thực có nhu cầu sử dụng đất lại không đủ điều kiện để trúng đấu giá; Việc triển khai dự án đấu giá QSDĐ cịn nhỏ hẹp, nhiều người có nhu cầu tham gia nắm bắt thông tin chậm, chưa rõ ràng nên không kịp đăng ký tham gia; Thủ tục để đưa lơ đất vào đấu giá cịn qua nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến thực đấu giá nhiều thời gian Từ kết hạn chế đề xuất số giải pháp hoàn thiện chế sách, tăng cường quản lý đất đai đặc biệt cải tiến trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, công khai minh bạch đấu giá QSDĐ Kiến nghị Qua trình nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất Trung tâm Phát triển quỹ đất địa bàn huyện thành phố Hịa Bình giai đoạn 2020 - 2022, xuất phát từ nhu cầu thực tế công tác quản lý nhà nước đất đai Thành phố Hòa Bình, tơi xin đưa số ý kiến kiến nghị sau: - Để hoạch định phát triển bền vững cho khu dân cư, khu vực, cơng tác quy hoạch cần phải đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất, thị hiếu người dân tập quán sử dụng đất; - Quy định thời gian xây dựng lô đất trúng đấu giá để đảm bảo việc đấu giá QSD đất, trao quyền sử dụng đất đến người có nhu cầu sử dụng đất thực sự; - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phương tiện thông tin đại chúng có kế hoạch đấu giá QSD đất để thu hút thêm nhiều người tham gia; - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy ra; - Cần tập trung rà soát để quy định thống trình tự, thủ tục tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất; quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh ngân hàng, tính khả thi huy động vốn, tính khả thi phương án đầu tư kinh doanh khu đất trúng đấu giá; 97 - Bổ sung quy định cơng nhận người trúng đấu giá phải nộp số tiền đặt cọc để bảo đảm thực hợp đồng theo kết trúng đấu giá phải tính theo giá trị kết trúng đấu giá (Điều 39 Luật Đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước từ - 20% giá khởi điểm tham gia đấu giá - khoản tiền coi khoản đặt trước để tham gia đấu giá); - Bổ sung chế tài xử phạt trường hợp đặt cọc, sau bỏ cọc để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá; bổ sung quy định việc dừng đấu giá có dấu hiệu bất thường việc đẩy giá trúng đấu giá lên cao, gây hiệu ứng tiêu cực; bổ sung quy định xử lý thu hồi nộp vào ngân sách nhà nước khoản tiền người trúng đấu giá nộp dở dang trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất; - Bổ sung quy định thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, không cho phép chậm phạt chậm nộp quy định chung Pháp luật quản lý thuế 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2001), Giải pháp tài phát triển thị trường BĐS, Hà Nội Bộ tài (2012), Thơng tư số 34/2005/TT-BTC việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Hà Nội Bộ tư pháp (2006), Bán đấu giá tài sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội Bộ tư pháp (2010), Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 phủ bán đấu giá tài sản, Hà Nội Bộ tư pháp (2013), Tài liệu hội thảo hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, thành phố Hồ Chí Minh Bộ tư pháp (2015), Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP bán đấu giá tài sản, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Hà Nội 10 Chính phủ (2014), Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 Chính phủ quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Đấu giá tài sản 11 Nguyễn Vĩnh Diện (2007), Có hay khơng khác bán đấu giá QSDĐ đấu giá QSDĐ, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số (183),tr 35 - 37 12 Nguyễn Thế Huấn, Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 13 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội 14 Quốc hội (2015), Luật dân sự, Hà Nội 15 Quốc hội (2016), Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14, Hà Nội 99 16 Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội 17 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), giáo trình thị trường BĐS, Nxb Nơng nghiệp 18 UBND thành phố Hịa Bình (2020 - 2022), Báo cáo kế hoạch sử dụng đất, Hịa Bình 19 UBND thành phố Hịa Bình (2020 - 2022), Báo cáo tình hình kinh tế xã hội, Hịa Bình 20 UBND thành phố Hịa Bình (2022), Quyết định số 174/QĐ-UBND việc phê duyệt phương án đấu giá QSDĐ, Hịa Bình 21 UBND tỉnh Hịa Bình (2021), Quyết định số 5144/QĐ-UBND điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất năm 2020 thành phố Hịa Bình, Hịa Bình 22 UBND tỉnh Hịa Bình (2022), Quyết định số 5108/QĐ-UBND điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất năm 2022 thành phố Hịa Bình, Hịa Bình 23 Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất dành cho Cao học, Hà Nội PHỤ LỤC PHIẾU KHẢO SÁT Kính chào q Ơng, Bà! Hiện tơi thực đề tài “Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trung tâm phát triển Quỹ đất, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình” Tơi mong Ơng, Bà dành chút thời gian để trả lời số câu hỏi sau theo quan điểm cá nhân Ông, Bà Tôi cam kết tất thông tin liên quan đến Ông, Bà tuyệt đối bảo mật I Thông tin chung Họ tên: Tuổi: Nghề nghiệp: II Nội dung khảo sát Nhằm nâng cao mức độ hài lòng người dân với công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hịa Bình Ơng, Bà cho biết mức độ đồng ý với phát biểu đây: (Đánh dấu X vào thích hợp, vui lịng khơng để trống, biết: 5: Rất tốt; 4: Tốt; Khơng có ý kiến; Khơng tốt; Rất không tốt STT Nội dung điều tra Phổ biến sách pháp luật đấu giá QSD đất 1.1 Phổ biến Luật đất đai đầy đủ 1.2 Phổ biến văn pháp luật đấu giá QSD đất rõ ràng 1.3 Phổ biến nội dung hồ sơ lô đất đấu giá rõ ràng, đầy đủ Công tác chuẩn bị 2.1 Bản đồ khu đất đấu giá rõ ràng 2.2 Số liệu diện tích, vị trí lơ đất xác, chi tiết 2.3 Cơng tác thẩm định giá xác, hợp lý 2.4 Cắm mốc rõ ràng thực địa 3.1 Công tác tổ chức đấu giá QSD đất Thông báo rộng rãi thông tin đợt đấu giá Ý kiến trả lời STT Nội dung điều tra 3.2 Việc tổ chức đăng ký, mua hồ sơ thuận lợi 3.3 Lịch tổ chức đấu giá công bố rộng rãi 3.4 Cơ sở vật chất cho phòng đấu giá đảm bảo yêu cầu 3.5 Việc hoàn trả tiền đặt cọc đầy đủ, nhanh chóng 3.6 Việc đấu giá QSD đất diễn khách quan, xác, minh bạch Cán tổ chức đấu giá 4.1 Nắm vững luật pháp, sách có liên quan 4.2 Có khả giải thích rõ ràng thắc mắc người tham gia 4.3 Có khả diễn đạt, trình bày tốt 4.4 Trung thực, xác, thái độ phù hợp Cơng tác hoàn thiện sau đấu giá đất 5.1 Thủ tục cấp giấy CN QSD đất nhanh chóng, thuận lợi 5.2 Hỗ trợ tốt người trúng đấu giá làm thủ tục 5.3 Hỗ trợ tốt người trúng đấu giá nhận đất Mức độ hài lịng cơng tác đấu giá QSD đất Xin chân thành cảm ơn Ông, Bà! Ý kiến trả lời