Nghiên Cứu & Phát Triển Dự Án The Sun City – Saigon Complex

Mega Consultant The Sun City – Saigon Complex R&D – NGHIÊN CỨU & PHÁT TRIỂN DỰ ÁN THE SUN CITY – SAIGON COMPLEX BẾN VÂN ĐỒN – P.2 – Q.4 Mega Consultant The Sun City – Saigon Complex R&D – A Phân tích dự án: bên A tiến hành phân tích lợi cạnh tranh bất lợi gây khó khăn cho phát triển dự án Phần tập trung vào nội dung sau: -oOoI Đánh giá tình hình kinh tế, thu nhập, dân số, phát triển khu dân cư lân cận tương lai gần (3 năm tới) với kết nối giao thơng hạ tầng tồn khu vực I.1 Vị trí địa lý Bản đồ hành nước Việt Nam Thành phố Hồ Chí Minh - Một ba trung tâm kinh tế xã hội lớn Việt Nam, đơn vị đầu tàu phát triển kinh tế đất nước, trung tâm Vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam Đây cực phát triển kinh tế nước, có tác động lơi kéo khu vực phía Nam phát triển Nằm vùng chuyển tiếp miền Mega Consultant The Sun City – Saigon Complex R&D Đông Nam Bộ Đồng Bằng sơng Cửu Long, Thành phố có tọa độ địa lý vào khoảng 10010’ - 10038’ vĩ độ Bắc 100022’ - 100054’ kinh độ Đơng với tổng diện tích đất tự nhiên tồn Thành phố 2.095 km2 Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Tây Nam giáp tỉnh Long An Tiền Giang Nằm Miền Nam Việt Nam, Tp.Hồ Chí Minh cách Thủ đô Hà Nội 1730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách bờ Biển Đông 50km Hơn nữa, Thành phố cịn có vị trí địa lý, kinh tế đặc biệt quan trọng có mạng lưới sở hạ tầng kinh tế kỹ thuật xã hội đồng bộ; nơi kết nối giao thông thuận lợi đường bộ, đường sông, đường biển hàng không hai miền Đông Tây Nam với khu vực Đông Nam Á, liên thông vào mạng lưới chung giao thông với Châu Á giới; khu vực Đơng Nam Á có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế, văn hóa I.2 Dân số Biểu đồ : Dân số Tp.HCM qua năm Nguồn: Tính tốn theo số liệu thống kê thành phố, 2010 Theo kết tổng điều tra dân số ngày 01/04/2009, Thành phố Hồ Chí Minh có dân số 7.123.340 người, gồm 1.812.086 hộ dân, bình quân 3,93 người/hộ So với tổng điều tra dân số ngày 1/4/1999, sau 10 năm dân số thành phố tăng thêm 2.086.185 người, bình quân tăng gần 209.000 người/năm, tốc độ tăng 3,53%/năm, chiếm 22% số dân tăng thêm nước vòng 10 năm Đáng ý, hai thời kỳ 1979 – 1989 Mega Consultant The Sun City – Saigon Complex R&D 1989 – 1999 dân số thành phố tăng chủ yếu yếu tố tăng tự nhiên 10 năm trở lại chủ yếu tăng học Sự phân bố dân cư khơng đồng đều, quận nội ô Trong quận 3, 4, hay 10, 11 có mật độ lên tới 40.000 người/km² quận 2, 9, 12 khoảng 2.000 tới 6.000 người/km² Ở huyện ngoại thành, mật độ dân số thấp, hinhư Cần Giờ có 96 người/km² Ngoài ra, với dân số thành thị chiếm 83,24%1 tổng dân số toàn thành phố, Tp.HCM thành phố có mức độ thị hố cao nước Chúng ta thấy, với tốc độ dân số tăng bình quân 3,53%/năm với mật độ dân số cao quận nội thành trên, tương lai, nhu cầu chỗ ở, nơi giải trí, mua sắm làm việc… cho người dân lớn Theo quy luật tự nhiên, áp lực dân số tăng nhanh nhu cầu bất động sản phải tăng theo để đáp ứng nhu cầu Đặc biệt với tốc độ tăng dân số học Tp.Hồ Chí Minh nhu cầu nhà ở, nơi làm việc giải trí, mua sắm… trở nên cấp bách Và toán đáp ứng nhu cầu sử dụng bất động sản cho người dân đô thị Tp.Hồ Chí Minh cịn tốn khó cấp lãnh đạo điều kiện Tp.Hồ Chí Minh có số dân thành thị chiếm tới 83,24% tổng số dân toàn thành phố I.3 Các số kinh tế I.3.1 Các tiêu kinh tế xã hội I.3.1.1 Năm 2009 Tổng sản phẩm (GDP) địa bàn năm 2009 ước đạt 332.076 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 8,0% so với năm 2008 Quy đổi theo tỷ giá bình quân liên ngân hàng GDP thành phố năm 2009 tương đương với 18,68 tỷ USD Lạm phát kìm chế mức chữ số: biểu số giá tiêu dùng bình quân ngày giảm: Bình quân tháng số giá 14,0%, bình quân tháng tăng http://giadinh.net.vn/home/20091026080647682p1054c1055/dan-so-tp-ho-chi-minh-tang-hon2-trieu-nguoi.htm, 29/2/2010 Cục thống kê Tp.Hồ Chí Minh, 2009 Mega Consultant The Sun City – Saigon Complex R&D – 10,5%, bình qn chín tháng tăng 8,2% so với kỳ năm 2008 bình quân năm 2009 cịn 7,57% (chỉ số giá bình quân năm 2008 22,23%) Vốn đầu tư xã hội tăng cao kỳ tất nguồn: Vốn đầu tư xã hội đạt 143,5 ngàn tỷ đồng (vượt kế hoạch 131,0 ngàn tỷ đồng) tăng 23,1% Nhờ sách “hỗ trợ lãi suất” phủ nên vốn đầu tư xã hội thông qua kênh ngân hàng sôi động tăng trưởng cao kỳ đầu vào lẫn đầu ra: Tổng nguồn vốn huy động năm 2009 tăng 38,3%, Tổng dư nợ tín dụng năm 2009 tăng 43,8% Tiêu dùng nội địa trì đà tăng trưởng chữ số: Tổng mức bán lẻ năm 2009 (trừ yếu tố tăng giá) tăng 10,8% (trong Quý I tăng 3,8%) Khách du lịch quốc tế đến thành phố giảm 10% so kỳ khách du lịch “nội địa” tăng đến 33,3%; nên doanh thu ngành khách sạn, nhà hàng tăng 10,9% Sản xuất công nghiệp địa bàn thành phố trải qua năm nhiều khó khăn ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới Các ngành liên quan đến xuất thu hẹp sản xuất, số ngành khác giảm sức cạnh tranh yếu với nhu cầu xã hội Kết năm, công nghiệp thành phố đạt mức tăng trưởng 7,9% Mặc dù thấp nhiều so với năm 2008 (12,1%) kết khả quan so với tình hình tháng đầu năm Kim ngạch xuất (trừ dầu thô) tăng trưởng nhẹ: điều kiện xuất nước sút giảm nghiêm trọng, thị trường xuất mặt hàng truyền thống thành phố may mặc, da giầy bị thu hẹp kim ngạch xuất (không kể dầu thô) thành phố tăng 1,3%, tương ứng với tăng 155 triệu USD so với năm 2008 I.3.1.2 Sáu tháng đầu năm 2010 Kinh tế thành phố tiếp tục hồi phục phát triển Tổng sản phẩm nội địa (GDP) thành phố tháng đầu năm tăng 11,0% so với kỳ năm 2009; GDP q I tăng: 11,0% quí II tăng 11,1% Như vậy, kinh tế thành phố trì đà tăng trưởng quý sau cao quý trước suốt quí liên tiếp tính từ Quý II/2009 đến Chỉ số giá tiêu dùng tháng6 tăng 0,35% so với tháng So với tháng 6/2009 số giá tiêu dùng tăng 9,55%; đó nhóm hàng “nhà , điện, nước, chất đốt” tăng 17,37% nhóm hàng có số tăng cao so với tháng kỳ năm 2009 Chỉ số giá bình quân tháng đầu năm 2010 so với kỳ tăng 9,69% (6 tháng năm 2009 tăng 10,46%) Mega Consultant The Sun City – Saigon Complex R&D – Mức tiêu thụ hàng hóa dịch vụ tháng ước đạt 30.153 tỷ đồng, tăng 3,9% so với tháng trước So với tháng 6/2009, tổ ng mức bán lẻ hàng hoá và dich ̣ vu ̣ tăng30,3% Ước tính tháng đầu năm, tổ ng mức hàng hoá bán lẻ và doanh thu dich ̣ vu ̣ đạt 175 386 tỷ đồng, tăng 33,1% so với cùng kỳ năm trước(6 tháng đầu năm 2009 tăng 17,9%) Về du lịch, tháng đầu năm tình hình du lịch thành phố đạt mức tăng trưởng Khách quốc tế đến thành phố ước đạt 1,5 triệu lượt người, tăng 12% so với kỳ năm 2009 Và lượng khách đến nhiều Mỹ, Nhật Bản, Đài Loan, Hàn Quốc … Trong lượng khách du lịch chiếm 50%, đến tìm hiểu thị trường đầu tư kinh doanh 20% Tổ ng doanh thu về du lich ̣ (bao gồ m khách sạn va ̀ du lich ̣ lữ hành) thành phố ước tính đạt 7.074 tỷ đồng, tăng 26,9% so với kỳ năm trước (cùng kỳ tăng 5,6%) Vốn đầu tư xây dựng ước thực 38.261 tỷ đồng, so với kỳ tăng 17% (6 tháng năm 2008 tăng 16,1%) Ước tính giá trị sản xuất công nghiệp tháng ước đạt 49.206 tỷ đồng tăng 3,7% so tháng tăng 13,1% so tháng 6/2009 Giá trị sản xuất nông lâm thủy sản tháng đầu năm đạt 3.235,6 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 7,6% so kỳ, chủ yếu hoạt động thủy sản tăng mạnh Tổng kim ngạch xuất khầu tháng đầu năm (trừ dầu thô vàng) đạt 7.075,8 triệu USD tăng 19,6% so với kỳ năm trước (cùng kỳ tăng 1%) Tóm lại, thơng qua tiêu kinh tế xã hội năm 2009 tháng đầu năm 2010 nhận thấy tình hình kinh tế Tp.Hồ Chí Minh đà phục hồi phát triển mạnh mẽ Biểu GDP không ngừng tăng qua thời kỳ, số lạm phát kiểm soát mức số, sức tiêu thụ hàng hóa tăng, giá trị sản xuất ngành tăng,… Điều mở tương lai tươi sáng tình hình kinh tế Thành phố Kinh tế Thành phố phục hồi, tạo điều kiện giải công ăn việc làm nâng cao thu nhập cho người dân Và nhân tố làm xuất nhu cầu nhà khả đáp ứng nhu cầu người dân Thành phố I.3.1.3 GDP (Gross Domestic Products) GDP bình quân đầu người: Kể từ năm 1995, Việt Nam đạt bước tiến dài trình phát triển kinh tế với mức GDP bình quân đầu người tăng từ 287 Mega Consultant The Sun City – Saigon Complex R&D – USD vào năm 1995 lên đến 640 USD vào nằm 2005, đến thời điểm năm 2009, GDP bình quân đầu người Việt Nam đạt mức 1.083 USD Thành phố Hồ Chí Minh số địa phương dẫn đầu nước mức GDP bình quân đầu người Năm 2009, GDP bình quân đầu người thành phố đạt khoảng 2.600 USD, cao gấp lần GDP bình quân đầu người nước I.3.1.4 Năm 2009 Biểu đồ GDP Tp.Hồ Chí Minh năm 2009 Nguồn: Tính tốn theo số liệu thống kê Cục thống kê Tp.HCM, 2010 Chịu tác động lớn từ khủng hoảng kinh tế toàn cầu xảy năm 2008, kinh tế Tp.Hồ Chí Minh tỉnh thành khác nước gặp nhiều khó khăn Đời sống người dân sa sút, nạn thất nghiệp tăng cao, nhiều doanh nghiệp vừa nhỏ phải giải thể Tuy nhiên, bước sang năm 2009, với sách điều tiết vĩ mơ Chính phủ, kinh tế Việt Nam nói chung, kinh tế Tp.Hồ Chí Minh nói riêng có phục hồi tương đối tốt Việt Nam đánh giá quốc gia có tốc độ phục hồi kinh tế mạnh khu vực Đông Nam Á Biểu đồ cho ta thấy phục hồi kinh tế Tp.Hồ Chí Minh thông qua việc tăng GDP theo thời gian Mega Consultant The Sun City – Saigon Complex R&D – Tổ ng sản phẩ m (GDP) điạ bàn năm 2009 ước đạt 332.076 tỷ đồng (giá thực tế ) tăng 8,0% so năm 2008 Quy đổi theo tỷ giá bình quân liên ngân hàng GDP thành phố năm 2009 tương đương với 18,68 tỷ USD I.3.1.5 Sáu tháng đầu năm 2010 Giá trị tổng sản phẩm địa bàn6 tháng đầu năm ước đạt 162.221 tỷ đồng (theo giá thực tế), tăng 11% so cùng kỳ , 2,39 lần mức tăng tháng đầu năm 2009 cao mức tăng tháng đầu năm 2008 Mức tăng đóng góp khu vực vào mức tăng 11% GDP sáu tháng đầu năm sau:  khu vực thương mại di ̣ch vu ̣ đóng góp5,5%  Khu vực công nghiệp va ̀ xây dựng đong ́ go ́ p5,4%  Khu vực nơng lâm thuỷ sả n0,1% Tóm lại, thơng qua biểu đồ GDP Tp.Hồ Chí Minh năm 2009 GDP sáu tháng đầu năm 2010 cho thấy kinh tế Thành phố đà phục hồi mạnh mẽ sau đại suy thối kinh tế tồn cầu Thu nhập bình qn đầu người theo mà liên tục tăng theo thời gian Khi thu nhập người dân tăng cao, sống ngày cải thiện, đáp ứng nhu cầu vật chất tinh thần người dân ngày tốt Nhu cầu đòi hỏi môi trường sống tốt hơn, môi trường làm việc, vui chơi giải trí cao xuất liền theo xuất nhu cầu khả chi trả người dân ngày tăng Cục thống kê Tp.Hồ Chí Minh Mega Consultant The Sun City – Saigon Complex R&D – Nguy Thanh Vi I.3.2 FDI I.3.2.1 Năm 2009 Biểu đồ FDI vào Tp.HCM năm 2009 Nguồn: Tính tốn theo số liệu thống kê Cục thống kê Tp.HCM, 2010 Mặc dù kinh tế gặp khó khăn khủng hoảng, FDI đầu tư vào Thành phố liên tục sụt giảm qua quý, song nhìn chung tổng vốn đầu tư nước ngồi vào Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 tương đối Số dự án có quy mơ lớn khơng nhiều, có dự án có mức đầu tư từ 100 triệu USD trở lên, số dự án với quy mô triệu USD chiếm 82% Hình thức đầu tư 100% vốn nước ngồi đa số nhà đầu tư lựa chọn Tính đến ngày 20/12/2009 có 126 dự án điều chỉnh vốn đầu tư vốn điều lệ, tổng vốn đầu tư điều chỉnh tăng 371 triệu USD Như vậy, tổng vốn đầu tư nước cấp phép điều chỉnh tăng vốn năm 2009 đạt 1.2124 triệu USD Cục thống kê Tp.Hồ Chí Minh Mega Consultant The Sun City – Saigon Complex R&D – Nguy Thanh Vi I.3.2.2 Sáu tháng đầu năm 2010 Biểu đồ Dự án có vốn nước đầu tư vào Tp.HCM sáu tháng đầu năm 2010 Nguồn: Tính tốn theo số liệu thống kê Cục thống kê Tp.HCM, 2010 Bước sang năm 2010, kinh tế giới dần hồi phục, FDI đầu tư vào Tp.Hồ Chí Minh có chuyển biết tích cực với số lượng dự án cấp phép đầu tư liên tục tăng tháng đầu năm Từ đầu năm đến ngày 15/6, có 161 dự án có vốn nước ngồi cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký 832 triệu USD, vốn pháp định 236 triệu USD Có 38 dự án điều chỉnh vốn đầu tư, số vốn điều chỉnh tăng 25,9 triệu USD Tổng vốn đầu tư cấp điều chỉnh đến 15/6 đạt 857,9 triệu USD Số dự án hiệu lực hoạt động đến ngày 15/6 3.695 dự án, vốn đăng ký 28.246 triệu USD, tăng 357 dự án tăng 1.525 triệu USD vốn đầu tư đăng ký so với kỳ năm 2009 Ta nhận thấy, năm 2009 FDI đầu tư vào Tp.Hồ Chí Minh liên tục giảm, song lượng vốn đầu tư tương đối Bước sang năm 2010, kinh tế giới dần hồi phục tăng trưởng, số lượng dự án có vốn nước ngồi đầu tư vào Tp.Hồ Chí Minh liên tục tăng mạnh tháng đầu năm, tháng tháng 6/2010 có chiều hướng giảm số lượng dự án đầu tư vào thành phố tương đối cao Chính điều cho nhìn 10