(Luận văn thạc sĩ) quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố buôn ma thuột, tỉnh đắk lắk

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA ……/…… NGUYỄN MINH ĐỨC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẦU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT- TỈNH ĐẮK LẮK LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG Chuyên ngành: Mã số: Quản lý công 60 34 04 03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS-TS LÊ THỊ HƯƠNG Đắk Lắk- 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Tác giả Nguyễn Minh Đức LỜI CẢM ƠN Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc PGS-TS Lê Thị Hương hướng dẫn, bảo tơi hồn thành luận văn Tôi xin cảm ơn Thầy, cô giáo Khoa Đào Tạo Bồi dưỡng, phân viên Tây Nguyên- Học viên Hành Chính Quốc gia, Đặc biệt Nguyễn Thị Nghị- Giáo viên chủ nhiệm lớp hướng dẫn, giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn quan chức cá nhân có liên quan UBND thành phố Bn Ma Thuột phòng ban cung cấp số liệu giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu đề tài Xin cảm ơn anh, chị, em đồng nghiệp cơng tác Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai thành phố Buôn Ma Thuột bạn học viên lớp cao học Quản lý công HC21-TN5, giúp đỡ tơi q trình thực luận văn Xin cảm ơn bạn bè, gia đình, người thân cỗ vũ, động viên giúp đỡ suốt trình thực luận văm Một lần nữa, Tôi xin chân thành cảm ơn Người Viết Nguyễn Minh Đức DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT QĐ - Quyết định UBND - Ủy ban nhân dân QSD - Quyền sử dụng GCNQSD - Giấy chứng nhận quyền sử dụng GPMB - Giải phóng mặt DANH MỤC CÁC BẢNG TT Bảng 2.1 Bảng 2.2 Tên bảng Văn đấu giá QSD đất áp dụng thành phố Buôn Ma Thuột Chênh lệch giá đất giá khởi điểm giá trúng đấu giá MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, TỈNH ĐẮK LẮK 1.1 Một số khái niệm 1.2 Quản lý nhà nước đấu giá QSD đất 13 Tiếu kết chương I 38 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT 39 2.1 Khái quát đất đai sử dụng đất thành phố Buôn Ma Thuột 39 2.2 Thực trạng quản lý nhà nước đấu giá QSD đất thành phố Buôn Ma Thuột 49 2.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSD đất thành phố Buôn Ma Thuột 68 Tiểu kết chương II 75 Chương 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, TỈNH ĐẮK LẮK 76 3.1 Quan điểm 76 3.2 Giải pháp 79 Tiếu kết chương III 92 Kết Luận 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài luận văn Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSD đất giải pháp quan trọng quy định từ có Luật Đất đai năm 2013 nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch quản lý, sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế, việc triển khai thực cịn nhiều bất cập, ví dụ quy định giá khởi điểm để đấu giá cịn mang nặng tính hành chính, chưa bám sát nhu cầu thị trường, thủ tục để đưa đất vào đấu giá phải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn gây thời gian… Nhiều vấn đề xúc quản lý, sử dụng đất đai thời gian qua giải việc đấu giá quan nhà nước triển khai liệt, đồng hiệu Trong phạm vi nước nói chung thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk nói riêng, tốc độ thị hóa nhanh, nhu cầu hoàn thiện sở hạ tầng nhu cầu đất cho người dân tăng mạnh gây áp lực lớn quỹ đất thị trường QSD đất Về mặt kinh tế, đấu giá QSD đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế " xin, cho" tồn thời gian dài nhiều địa phương nước, thu hút nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác tham gia vào thị trường BĐS Về mặt xã hội, đấu giá QSD đất tạo nguồn thu cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phương, góp phần giảm sức ép nhà ở, đất xã hội, nguồn thu từ đấu giá QSD đất trích phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê Về công tác quản lý Nhà nước, đấu giá QSD đất, thực chất vận hành lành mạnh chế đặc biệt chuyển nhượng QSD đất theo thị trường, góp phần minh bạch hóa thủ tục hành Qua thực tế đấu giá đất nhiều địa phương cho thấy, nhiều quy định đấu giá QSD đất nhiều kẽ hở, dẫn đến việc nhiều đấu giá đất bị lợi dụng, tượng thông đồng, “qn xanh, qn đỏ” để dìm giá xuống cịn diễn nhiều nơi Để tháo gỡ vấn đề này, nhiều thành phố, thị xã, thành phố Tỉnh phân cấp, giao quyền chủ động cho địa phương thực đấu giá QSD đất diện tích 5.000 m ủy quyền cho UBND cấp huyện ban hành định thu hồi quỹ đất phục vụ đấu giá… Việc đưa đất vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm đất đai, góp phần điều tiết quan hệ cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai công cụ kinh tế huy động tối đa nguồn vốn cách công khai, dân chủ Từ lý trên, học viên chọn đề tài: “Quản lý nhà nước đấu giá QSD đất địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk”, làm luận văn thạc sỹ chuyên ngành Quản lý công Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn Liên quan đến đề tài có nhiều đề tài, chuyên đề nghiên cứu đấu giá QSD đất, sau: Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSD đất địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An; tác giả : Phạm Ngọc Văn; luận văn Thạc sĩ năm 2012, luận văn giải được việc đánh giá hiệu công tác đấu giá qua nêu số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá QSD đất thành phố Vinh Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSD đất địa bàn Thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà Nội tác giả : Phạm Thi Huyền Nga; luận văn Thạc sĩ năm 2011, cơng trình nghiên cứu khoa học đánh giá có giá trị thực tiễn cao, luận văn giải nhiệm vụ nghiên cứu, nêu giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá QSD đất Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSD đất địa bàn Thành phố Hà Tĩnh, Tỉnh Hà Tĩnh tác giả : Nguyễn Đức Danh; luận văn Thạc sĩ năm 2011, luận văn giải vấn đề lý luận công tác đấu giá QSD đất Thực trạng quản lý sử dụng đất Nghĩa trang, Nghĩa địa địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk; tác giả: Phan Văn Thái; luận văn Thạc sĩ năm 2014, luận văn làm rõ thực trạng quản lý sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa địa bàn thành phố Bn Ma Thuột, từ nêu lên số giải pháp quản lý quỹ đất có hiệu Đánh giá tình hình thực cơng tác đấu giá QSD đất địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk; tác giá: Nguyễn Văn Dũng; luận văn Thạc sĩ năm 2012 Đánh giá thực trạng đấu giá QSD đất hiệu sử dụng đất sau đấu giá số dự án địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội; tác giá: Nguyễn Trung Đạt; luận văn Thạc sĩ năm 2012 Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định ; tác giá: Ngô Tôn Thanh; luận văn Thạc sĩ năm 2012 Nâng cao hiệu công tác đấu giá QSD đất địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh; tác giá: Nguyễn Thị Phúc; luận văn Thạc sĩ năm 2012 Tuy nhiên, chưa có đề tài nghiên cứu liên quan đến quản lý nhà nước đấu giá QSD đất thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk 3 Mục đích nhiệm vụ luận văn Mục đích: Đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước đấu giá QSD đất qua số dự án địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, kết đạt hạn chế cịn tồn tại; Tìm giải pháp để khắc phục hạn chế, bất cập, nhằm tăng cường quản lý nhà nước công tác đấu giá QSD đất nói chung địa bàn thành phố Bn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk nói riêng 3.2 Nhiệm vụ: - Nghiên cứu sở lý luận pháp lý đấu giá QSD đất nước ta Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu đấu giá QSD đất; phân tích, đánh giá thực trạng đấu giá QSD đất địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk Đưa giải pháp, kiến nghị nhằm khắc phục bất cập công tác đấu giá QSD đất thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu đề tài hoạt động quan nhà nước công tác đấu giá QSD đất địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Đánh giá hiệu quản lý nhà nước công tác đấu giá QSD đất phường, xã thực địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, là: Phường Tân An, phường Tân Hòa, phường Tân Lập, phường EaTam xã Hòa Thuận - Phạm vi thời gian: Những vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2012 đến cuối năm 2016 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu luận văn Phương pháp luận Trong trình nghiên cứu, dựa sở lý luận chủ nghĩa Mác Lê nin (chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử) , tư tưởng Hồ Chí Minh quan điểm Đảng sách đất đai 5.2 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu: Điều tra thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất; Các văn liên quan đến công tác đấu giá QSD đất; thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến dự án đấu giá QSD đất quy trình đấu giá, nguồn gốc đất, quy hoạch, bước xây dựng giá sàn, giá trúng đấu giá - Phương pháp phân tích tổng hợp: Kết hợp yếu tố định tính với định lượng, vấn đề vĩ mơ vi mơ phân tích, mơ tả, so sánh đánh giá quy trình, hiệu cơng tác đấu giá QSD đất - - Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, nhà quản lý lĩnh vực BĐS, quy hoạch, xây dựng, tài quản lý sử dụng đất Phương pháp xử lý số liệu phần mềm máy tính : Tổng hợp phân tích số liệu, thuộc tính phần mềm Excel Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Đề tài tổng kết phương diện lý luận, sở khoa học việc quản lý nhà nước đấu giá QSD đất, quy trình tổ chức, thực đấu giá QSD đất hoạt động quản lý quan nhà nước có thẩm quyền đấu giá QSD đất