MỤC LỤC
- Đất cho thuê, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng (Chuyển mục đích sử dụng). Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn:. Giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án. Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án. Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng các công trình hạ tầng giao thông. Phần diện tích đất mở rộng này được sử dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương”. Đấu giá QSD đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai năm 2003. Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường. BĐS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy định đó đã được sửa đổi theo hướng:. - Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Giá đất do UBNDtỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch QSD đất. - Bổ sung quy định về đấu giá QSD đất và đấu thầu dự án trong đó có QSD đất. Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất và cơ chế xin - cho; Huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách. - Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS. Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường QSD đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá QSD đất như sau:[9]. Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSD đất - Đấu giá QSD đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến QSD đất, trừ các trường hợp qui định tại khoản 2 điều 61. - Đấu giá QSD đất không đuợc áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến QSD đất trong các trường hợp sau:. - Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành. Về trình tự đấu giá QSD đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã quy định cụ thể:. - Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:. + Đấu giá QSD đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. + Đầu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSD đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu. - Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá QSD đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:. + Việc đấu giá QSD đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập. + UBNDtỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xỏc định rừ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá. - Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công tình và đấu giá QSD đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:. + Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đầu giá QSD đất được xây dựng riêng. + UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xỏc định rừ mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá. + Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án phải được UBNDtỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt. Đấu giá QSD đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Việc đấu giá QSD đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSD đất trong các trường hợp sau đây:. a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;. b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;. c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;. d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;. đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;. e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;. g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;. h) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;. i) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;. k) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;. m) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;. Trường hợp đất đưa ra đấu giá QSD đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá QSD đất. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá QSD đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:. a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp thành phố được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;. b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;. c) Có phương án đấu giá QSD đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá QSD đất phải có đủ các điều kiện sau đây:. a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê. b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư. - Giao đất không thu tiền sử dụng đất: Các tổ chức trồng rừng và bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Các tổ chức Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị- xã hội sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao; Hộ gia đình và cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp mà nguồn sông chủ yếu là thu nhập có được từ hoạt động sản xuất đó; Tổ chức sử dụng.
Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới được duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất tạm để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa chính - Nhà đất (nay là Sở Tài nguyên -Môi trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trình ủy ban nhân dân quận, thành phố thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, sở Tài chính -Vật giá là đầu mối giải quyết giá đền bù (10 ngày); liên hệ với Sở Tài chính - Vật giá giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của ngân sách và Sở Tài chính -Vật giá là đầu mối, phối hợp với Sở kế hoạch - Đầu tư giải quyết (15 ngày). Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn: Chủ dự án lập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, báo cáo Sở Kế hoạch - Đầu tư trình ủy ban nhân dân thành phố duyệt (15 ngày) chủ dự án cần lập, trình thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông - Công chính giải quyết); trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính là đầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập xong hồ sơ để được giao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá QSD đất cho dự án để thực hiện.
Tuy nhiên, công tác tổ chức bán đấu giá còn nhiều bất cập, còn phải tiếp tục hoàn thiện trong thời gian tới, ví dụ chưa có đội ngũ cán bộ chuyên làm công tác định giá đất mà hầu hết đều thực hiện kiêm nhiệm; công tác kiểm tra hồ sơ của người tham gia đấu giá chưa chặt chẽ, hiện tượng người thân trong gia đình (vợ chồng, cha con…), hoặc có hiện tượng “dàn xếp” trong việc bỏ giá …. Quy định cụ thể nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp thành phố để làm cơ sở thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đảm bảo phù hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực, khắc phục lãng phí trong việc giao đất cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; đồng thời, bổ sung chế tài xử lý về tài chính đối với các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng.
Tổ chức thường xuyên các lớp đào tạo ngắn hạn về nâng cao nghiệp vụ quản lý ở các cấp quản lý, cấp trên tổ chức đào tạo cho cấp dưới về nghiệp vụ định giá đất theo một chương trình thống nhất; Tổ chức trang thông tin điện tử về hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, phổ biến kinh nghiệm quản lý, pháp luật, quy hoạch, mở diễn đàn trao đổi kinh nghiệm trong định giá đất đai ; Đề nghị sự trợ giúp về hỗ trợ kỹ thuật và xây dựng năng lực từ các tổ chức phát triển ; Cử các cán bộ chuyên môn đi đào tạo, học hỏi kinh nghiệm, tiếp xúc và làm quen với các phương pháp và kỹ thuật tiên tiến trong khoa học định giá đất. Vì nếu được như thế thì công việc tiếp nhận, tổng hợp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá được rút ngắn; quản lý người tham gia đấu giá đúng quy định trong thời gian diển ra cuộc đấu giá, những người đăng ký đấu giá, người được ủy quyền đấu giá thay người đăng ký mới được vào hội trường, khi đấu giá xong mới được ra ngoài; công tác đảm bảo an ninh, trât tự cho người đấu giá cũng như hội đồng tổ chức đấu giá được đảm bảo; đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá linh hoạt, chất lượng, khống chế được các tình huống mất trật tự, thông thầu thông thầu, dìm giá ngay tại trong hội trường đấu giá.