(Luận văn thạc sĩ) quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO …………/………… BỘ NỘI VỤ ……/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA TRƯƠNG THỊ DIỆU HIỀN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ CÔNG TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019 BỘ NỘI VỤ BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO …………/………… ……/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA TRƯƠNG THỊ DIỆU HIỀN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Quản lý công Mã số: 34 04 03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRƯƠNG THỊ MINH SÂM TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019 LỜI CẢM ƠN Luận văn "Quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh" thực thời gian tác giả tham gia học lớp cao học chuyên ngành Quản lý công Học viện Hành Quốc gia Phân viện thành phố Hồ Chí Minh Trong suốt q trình thực luận văn, tác giả nhận quan tâm giúp đỡ nhiều từ thầy hướng dẫn, thầy, Học viện Hành Quốc gia, từ quan ban ngành có liên quan gia đình, bạn bè, đồng nghiệp… Đầu tiên, tác giả luận văn xin chân thành cảm ơn bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Cô hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ Trương Thị Minh Sâm, Cơ tận tình giúp đỡ, bảo, sửa chữa để luận văn hoàn chỉnh hôm Tiếp đến, tác giả xin chân thành cảm ơn quý thầy cô Học viện Hành Quốc gia, đặc biệt q thầy Khoa Sau Đại học, tạo điều kiện giúp đỡ cho tác giả hoàn thành luận văn quy định Đồng thời, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đồng nghiệp, giúp đỡ tác giả việc thu thập thông tin, số liệu cho luận văn, tạo điều kiện thời gian, cơng việc để tác giả hồn thành luận văn Cuối cùng, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình, bạn bè, người ln sát cánh tác giả suốt trình học tập hoàn tất luận văn Xin chân thành cảm ơn! Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2019 Tác giả luận văn Trương Thị Diệu Hiền LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu nêu Luận văn trung thực Những tư liệu sử dụng Luận văn có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng TÁC GIẢ Trương Thị Diệu Hiền DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN BĐS: Bất động sản CQĐP: Chính quyền địa phương DN: Doanh nghiệp GCN QSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND: Hội đồng nhân dân KTTT:Kinh tế thị trường KT – XH:Kinh tế - xã hội KHCN:Khoa học công nghệ QLNN:Quản lý nhà nước 10 QSHNƠ: 11 14 Quyền sở hữu nhà QLNN:Quản lý nhà nước 12 QSDĐ: Quyền sử dụng đất 13 QLĐĐ: Quản lý đất đai NOTM:Nhà thương mại 15 SDĐ: Sử dụng đất 16 TN & MT: Tài ngun mơi trường 17 TP.HCM:Thành phố Hồ Chí Minh 18 TTBĐS: Thị trường bất động sản 19 TTNOTM: Thị trường nhà thương mại 20 UBND:Ủy ban nhân dân 21 XHCN:Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ Trang Bảng 2.1: Tốc độ tăng trưởng cấu GDP TP.HCM 46 Bảng 2.2: Dự án nhà thương mại TP.HCM 2013-2018 49 Bảng 2.3: Diện tích nhà bình qn đầu người dân TP.HCM 50 Bảng 2.4: Số lượng VBPL hiệu lực TP.HCM từ năm 2003 đến 52 Bảng 2.5: Tiến độ thực dự án NOTM 2015-2018 54 Bảng 2.6: Thu ngân sách nhà nước TP.HCM từ TTBĐS 56 Bảng 2.7: Nguồn thu từ nhà đất kế hoạch năm 2017 57 Bảng 2.8: Số lượng giấy phép xây dựng cấp địa bàn TP.HCM 63 Bảng 2.9: So sánh kết khảo sát dịch vụ nhà đất năm 2016-2018 65 Bảng 2.10: So sánh thứ tự xếp hạng năm 2016 2018 số hài lòng hộ dân 65 Bảng 2.11: Kết kiểm tra, xử lý dự án kinh doanh NOTM 67 Sơ đồ 2.1: Chỉ số hài lòng dịch vụ công TP.HCM 72 Bảng 3.1: Dự báo dân số nhu cầu nhà TP.HCM đến năm 2020 80 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục bảng Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu .4 Đóng góp luận văn Kết cấu luận văn Chương CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan thị trường nhà thương mại 1.2 Quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại 19 1.3 Kinh nghiệm quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại số thành phố học rút 36 Chương THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 45 2.1 Đặc điểm thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 45 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng đến thị trường nhà thương mại .45 2.1.2 Đặc điểm thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh thời kỳ từ năm 2005 đến .48 2.2 Phân tích thực trạng quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 51 2.2.1 Thực trạng tạo lập khung khổ pháp lý phù hợp với thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh 51 2.2.2 Thực trạng xây dựng quy hoạch, kế hoạch thông tin nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh 52 2.2.3 Thực trạng ban hành sách tài sách khác để điều tiết thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh 56 2.2.4 Thực trạng tổ chức hoạt động máy quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh 60 2.2.5 Thực trạng cung cấp dịch vụ công thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh 62 2.2.6 Thực trạng kiểm tra, giám sát xử lý tranh chấp thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh 66 2.3 Đánh giá chung quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 70 2.3.1 Những kết đạt quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 70 2.3.2 Những hạn chế, bất cập quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 71 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế, bấp cập quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 74 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 77 3.1 Định hướng hoàn thiện quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh 77 3.2 Các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện công tác quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh 86 KẾT LUẬN 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO 107 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Từ kinh tế nước ta bước vào công đổi mới, nhiều loại thị trường hình thành phát triển, chúng góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có tiến rõ rệt mặt chất lượng Thị trường bất động sản (TTBĐS) nói chung thị trường nhà thương mại (TTNOTM) nói riêng loại thị trường Tuy hình thành TTNOTM bước góp phần tăng cường hiệu đầu tư kinh doanh sử dụng nhà cải thiện điều kiện sống nhân dân, Chính thị trường bước đầu biến nhà trở thành nguồn lực quan trọng trình đổi phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Tuy nhiên, TTNOTM nước ta giai đoạn đầu, sơ khai nên tồn nhiều hạn chế khiếm khuyết hoạt động thị trường lẫn công tác quản lý Nhà nước Thực tế cho thấy, bên cạnh thị trường quy, hoạt động thị trường phi quy "nổi lên" thách thức công tác quản lý nhà nước (QLNN) lĩnh vực Đó nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ công xã hội, loạt tượng tiêu cực tham nhũng, rửa tiền Hơn nữa, kinh tế nước ta hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo cơng xã hội Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế tiêu cực, đưa TTNOTM phát triển hướng xuất đòi hỏi thiết Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) thành phố có quy mơ lớn nước với tổng diện tích 2095,01 km2, có 24 quận, huyện dân số trung bình 7.521.138 người TP.HCM ln giữ vai trị quan trọng q trình phát triển kinh tế khu vực Nam Bộ nước xem "hạt nhân" kinh tế vùng kinh tế động lực, trọng điểm Đông Nam Bộ, lớn nước Hiện nay, TP.HCM, trước sức ép phát triển kinh tế, mở cửa hội nhập, xuất nhiều vấn đề gia tăng dân số học, việc làm, nhà ở, "tác nhân" làm cho TTNOTM bước hình thành phát triển Thật vậy, dân cư đô thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà tất yếu tăng tạo điều kiện cho TTNOTM phát triển Tuy nhiên, công tác quản lý nhà hoạt động TTNOTM thức nhiều yếu Các văn pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng Hệ thống quan QLNN lĩnh vực nhiều bất cập Khi thực giao dịch nhà thức cịn gặp nhiều khó khăn thủ tục rườm rà chi phí cao Thơng tin thị trường bất đối xứng nên thường gây "cơn sốt" nhà Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà thương mại TP.HCM cịn yếu Tất tồn cho thấy cần có bàn tay "hữu hình" Nhà nước để "nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế", "Hình thành phát triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật" Văn kiện Đại hội Đảng Tồn quốc lần thứ IX rõ, từ tạo điều kiện cho TTNOTM kinh tế thị trường TP.HCM phát triển bền vững Với lý đó, tác giả chọn đề tài: " Quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh"để làm luận văn Thạc sĩ chun ngành quản lý cơng Tình hình nghiên cứu đề tài Từ kinh tế thị trường hình thành phát triển nước ta, Đảng Nhà nước có nhiều chủ trương, sách vấn đề đất đai, BĐS, đồng thời có nhiều nhà khoa học QLNN nghiên cứu TTBĐS nói chung Trong đó, số cơng trình tiêu biểu liên quan tới đề tài như: Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam" PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003 Đề án: "Hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam"của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2011 Đề tài cấp bộ: “Nghiên cứu yếu tố cấu thành TTBĐS nhà đất, đề xuất sở khoa học sách quản lý TTBĐS nhà đất” , Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, năm 2016 Sách chuyên khảo: “Chính sách phát triển nhà ở thương mại thành phố Hồ Chí Minh-Lý luận thực tiễn” Dương Thị Bình Minh, Nxb Phương Đơng, Tp.HCM, năm 2012 10